Makelaar met eigen belang

[jordyyyys]

Ongeveer een half jaar verleden hebben wij met een makelaarskantoor in de regio zuid-holland het huis van mijn schoonmoeder verkocht. Dit was een flink klus huis en wij wilden er van af. De verkoopmakelaar heeft ons vanaf het begin begeleid en een week voor de fotograaf kwam kregen we een belletje dat er een eventuele koper was die het gelijk wilde zien en kon komen kijken nog voor de fotograaf er zou zijn.

De beste man is geweest en wilde graag het huis kopen (moest er nog wel 10k van de verkoopprijs af) en kon dit zonder financiering aanschaffen. De beste man bezat een groot bedrijf en wilde het voor kerst aan zijn dochter schenken (dit kregen we te horen van de makelaar).

Nu een aantal maanden later staat het oude huis van mijn schoonmoeder weer online maar voor bijna het dubbele bedrag. Het huis is compleet verbouwd. Nieuwe keuken, nieuwe badkamer en toiletten, overal nieuwe vloer en gestucte muren.

Achteraf zijn we erachter gekomen dat de makelaar en degene die het gekocht heeft al langer vrienden zijn en elkaar dus kenden voor de koop plaats heeft gevonden. Nu voelen wij ons in de maling genomen omdat de makelaar waarschijnlijk een lul verhaal heeft verteld en deze meneer dus gewoon al langer kent.

Zouden jullie hier iets mee doen of gewoon laten gaan?

[MAX3400]

Blijkbaar was het geboden bedrag voldoende om er "zo snel mogelijk" voor je/jullie vanaf te zijn dus laten gaan?

[chrisborst]

@jordyyyys
Netjes? Zeker niet.
Kan je er nu nog wat mee? Onwaarschijnlijk.

Natuurlijk vertrouw je een makelaar maar je had zelf ook kunnen bedenken dat verbouwen en daarna verkopen meer geld oplevert. Vraag is natuurlijk of jij dit zelf ook had gekund of gewild.
Was je destijds tevreden over de prijs, moet je nu niet gaan klagen dat iemand meer geld eraan heeft verdiend.
Zure les, maar zou het loslaten en doorgaan met je leven.

[jadjong]

Zoek even op Youtube naar een filmpje van Daniel Arends over makelaars, dat vat het wel samen.

[Sport_Life]

Een waarde verdubbeling is veel, maar:
- woning is compleet verbouwd, als je alles uitbesteed ben je makkelijk 75-100k verder zonder luxe afwerking
- het is inmiddels een half jaar later, dus de waardestijging is al >5% afhankelijk van de regio, op een gemiddelde woning >25k
- je verkocht het zonder risico (voorbehouden ed) aan een bedrijf, dus geen/weinig kans op gezeur als je het aan een particulier verkocht
- flippers zetten de woning vaak hoog in de markt, kans is groot dat hij voor de vraagprijs of zelfs lager weg gaat
- makelaars zijn niet te vertrouwen

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 27-01-2025 20:23 ]

[Wilke]

Tja, aan de andere kant kende de makelaar wel iemand die het zonder gezeur over de bouwkundige staat op korte termijn kon kopen zonder financiering - precies wat je graag wilde.

Huizen flippen is een kunstje, maar mensen die dat doen hebben sowieso twee rechterhanden en/of zelf een klusbedrijf en/of een groot netwerk van mensen actief in dat soort werk. Als ze er een halfjaar mee bezig zijn geweest om het flink op te knappen, kan daar ook maar zo een ruime ton of meer aan uurtjes in zitten, als dat tegen een normaal tarief zou zijn gebeurd, nog gezwegen van de materiaalkosten.

Het maakt ook nogal uit over welke orde van bedrag we praten voor de eerste verkoop. 250k verdubbelen door het flink aan te pakken, lijkt me denkbaar. Als het oorspronkelijk al 500k was en dat is verdubbeld, dan zal er fors aan verdiend zijn.

Maar dan nog, dat is toch de zaak van de koper? Ik denk dat je er beter niet teveel bij stilstaat, en ja makelaars kennen elkaar allemaal en er worden soms smerige spelletjes gespeeld.

Daarom niet te veel letten op de verhalen eromheen maar naar de relevante feiten kijken.

Was het voor jouw verkoopprijs relevant dat hij het al of niet aan zijn dochter ging geven? Ik neem aan van niet, want je kent zijn dochter niet eens. Dus tja, boeien. Het klinkt onwaarschijnlijk, maar misschien was hij dat echt van plan (het zou me eerlijk gezegd verbazen, maar weet je 100% zeker van niet?) en knapte hij het daarvoor op. Maar ging haar relatie uit, is ze ernstig ziek geworden, of 101 andere omstandigheden waardoor het niet meer doorging.

[Reptile209]

Is de makelaar aangesloten bij de NVM? Dan zou je daar een klacht kunnen neerleggen. Maar je kan die energie ook in wat anders steken en het laten wat het is .

[JJ Le Funk]

de makelaar heeft (neem ik aan) zijn courtage opgestreken zonder het huis op de markt te zetten, geen rondleidingen van geïnteresseerden, geen advertentiekosten, geen inspanning om er het beste bod uit te slepen, zelfs de fotograaf is niet geweest.

je kan je afvragen of hier sprake is van belangenverstrengeling waardoor de geleverde dienst niet strookt met de betaalde vergoeding en wellicht ook niet de beste prijs is gerealiseerd.

[Sport_Life]

Wilke schreef op maandag 27 januari 2025 @ 20:18:

Was het voor jouw verkoopprijs relevant dat hij het al of niet aan zijn dochter ging geven? Ik neem aan van niet, want je kent zijn dochter niet eens. Dus tja, boeien. Het klinkt onwaarschijnlijk, maar misschien was hij dat echt van plan (het zou me eerlijk gezegd verbazen, maar weet je 100% zeker van niet?) en knapte hij het daarvoor op. Maar ging haar relatie uit, is ze ernstig ziek geworden, of 101 andere omstandigheden waardoor het niet meer doorging.

Als hij alleen is wezen kijken zonder dochter dan zal het wel een smoes zijn.

Verder is het inderdaad niet relevant voor de verkoop.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 27-01-2025 20:33 ]

[aljooge]

chrisborst schreef op maandag 27 januari 2025 @ 19:58:
@jordyyyys
Netjes? Zeker niet.
Kan je er nu nog wat mee? Onwaarschijnlijk.

Natuurlijk vertrouw je een makelaar maar je had zelf ook kunnen bedenken dat verbouwen en daarna verkopen meer geld oplevert. Vraag is natuurlijk of jij dit zelf ook had gekund of gewild.
Was je destijds tevreden over de prijs, moet je nu niet gaan klagen dat iemand meer geld eraan heeft verdiend.
Zure les, maar zou het loslaten en doorgaan met je leven.

Sommige makelaars zijn niet te vertrouwen. Er worden smerige spelletjes gespeeld.

https://www.rtl.nl/nieuws...makelaars-zijn-aan-weinig

[MAX3400]

JJ Le Funk schreef op maandag 27 januari 2025 @ 20:21:
de makelaar heeft (neem ik aan) zijn courtage opgestreken zonder het huis op de markt te zetten, geen rondleidingen van geïnteresseerden, geen advertentiekosten, geen inspanning om er het beste bod uit te slepen, zelfs de fotograaf is niet geweest.

je kan je afvragen of hier sprake is van belangenverstrengeling waardoor de geleverde dienst niet strookt met de betaalde vergoeding en wellicht ook niet de beste prijs is gerealiseerd.

Welke geleverde dienst? Je schetst zelf een situatie waarin de makelaar "puur" dozenschuiver is, meteen een oplossing heeft en de courtage opstrijkt. In de startpost staat niets over mogelijke opbrengst / verrekende kosten / posten / etc dus de aanname van verstrengeling is misschien wat voorbarig.

Los daarvan: als ik zie wat er in Zuid-Holland (voornamelijk Leiden) gebeurt met huizenprijzen in sommige wijken; daar kan je heel veel van vinden maar alles wordt overboden, hoog ingezet, mega-schaarste. En het is echt wat de gek ervoor geeft ook; 99% van de verkopers is wel tevreden en 1% heeft alsnog bedenkingen.

[MAX3400]

aljooge schreef op maandag 27 januari 2025 @ 20:29:
[...]


Sommige makelaars zijn niet te vertrouwen. Er worden smerige spelletjes gespeeld.

https://www.rtl.nl/nieuws...makelaars-zijn-aan-weinig

En daarom is er tegenwoordig een biedlogboek verplicht. Jouw artikel is bijna 2 jaar voor de genomen maatregel dus allicht zijn de "smerige spelletjes" minder zichtbaar/aanwezig

[martijn1p]

Perfect toch. Makelaar schakelt zijn netwerk in en heeft een koper die zonder voorbehoud(en) de woning van de markt haalt. Dit tegen voor jullie een acceptabele prijs en voor jullie minimale rompslomp qua bezichtigingen, stress, langdurige lasten.

Wat is hier het probleem?

Je bent zelf de opdrachtgever. Ik neem aan dat je vooraf een redelijk tot goed beeld had van de marktwaarde van de woning, en ook een bod hebt ontvangen wat marktconform is.

Ps. Uit nieuwsgierigheid, als vooraf bekend was dat dit een flipper was en hij dus een business case diende rond te rekenen. had je het bod (vraagprijs- 10k) geaccepteerd denk je?

[ Voor 16% gewijzigd door martijn1p op 27-01-2025 20:47 ]

[Honesty]

Zal zeker je verhaal doen bij de nvm, misschien is het inderdaad toeval en wist de makelaar van niks maar zelfde geld spelen ze wel onder 1 hoedje. Dus minder goede prijs, als de makelaar zijn courtage waard is heb je de beste prijs gehad maar dat weet je nooit. Biedingen gaan via hem en als hij zegt we hebben een bod en je ook nog die kant opstuurt neem je in goed vertrouwen dat bod aan, terwijl als hij kwaadwillend is andere biedingen verzwijgt.
Mensen doen voor geld gekke dingen, makelaars hebben wel een naam hoog te houden maar ik steek mijn handen er niet voor in het vuur. Zelf ook gekke dingen meegemaakt met onze makelaar.

[CrankyGamerOG]

Je nam het bedrag toch aan? Wat er dan verder met het huis wel of niet gebeurd is niet van belang.
snip, houden we het gezellig

[ Voor 32% gewijzigd door We Are Borg op 29-01-2025 12:31 ]

[aljooge]

MAX3400 schreef op maandag 27 januari 2025 @ 20:37:
[...]

En daarom is er tegenwoordig een biedlogboek verplicht. Jouw artikel is bijna 2 jaar voor de genomen maatregel dus allicht zijn de "smerige spelletjes" minder zichtbaar/aanwezig

Niet afdoende. Toevallig ken ik een paar in mijn nabije omgeving die al een aantal keer volgens het logboek het hoogste bod hadden en de woning niet kregen. 1 keer vanwege de gunfactor kan ik snappen, maar zo vaak achter het net vissen met het hoogste bod dan zit er een luchtje aan. Her us in te zien, maar je kunt er niet veel aan doen.

[Skynett]

Helaas hebben Makelaars een neus voor dit soort omstandigheden. En dan komen ze 'plotseling' met een koper voordat het huis de markt op komt. Ondertussen hebben ze al lang door dat de verkopers geen goed idee van de marktwaarde hebben, en dan schakelen ze een vriendje in om het voor een gunstige prijs op te pikken.

Ken die situaties helaas maar al te goed.

Als er al een advies aan anderen te geven is, dan is dat: laat het huis van pa of ma ALTIJD gewoon op de markt komen. Dan sluit je dit soort smerige spelletjes uit, en geef je ze geen kans om truukjes met je uit te halen. Ook al is de makelaar in kwestie nog zo'n aardige man/vrouw.

Makelaars zijn een soort autoverkopers in het kwadraat: niet te vertrouwen!

[chrisborst]

@jordyyyys
Nog een extra vraag, klopt het dat jullie direct op het bod van de eerste koper zijn ingegaan? Hij is dus niet op de markt gekomen en jullie hebben geen partijen een bod laten doen?

[Wolly]

Dit was een flink klus huis en wij wilden er van af.

Perfect toch? Wat maakt het nou uit wat voor verhaal de koper heeft, in de koopovereenkomst stond neem ik aan alleen het bedrag en niet het doel?

En ja, makelaar zijn tuig maar je hebt als verkoper natuurlijk wel het laatste woord. Blijkbaar vond je het een aantrekkelijk bod.

[El Capitan]

Even uit interesse of ik heb het gemist (sorry dan!) Heeft jouw verkopend makelaar het huis nu in de verkoop?

[Sissors]

martijn1p schreef op maandag 27 januari 2025 @ 20:40:
Perfect toch. Makelaar schakelt zijn netwerk in en heeft een koper die zonder voorbehoud(en) de woning van de markt haalt. Dit tegen voor jullie een acceptabele prijs en voor jullie minimale rompslomp qua bezichtigingen, stress, langdurige lasten.

Wat is hier het probleem?

Je bent zelf de opdrachtgever. Ik neem aan dat je vooraf een redelijk tot goed beeld had van de marktwaarde van de woning, en ook een bod hebt ontvangen wat marktconform is.

Ps. Uit nieuwsgierigheid, als vooraf bekend was dat dit een flipper was en hij dus een business case diende rond te rekenen. had je het bod (vraagprijs- 10k) geaccepteerd denk je?

Nou ja, je betaald grof geld aan die makelaar, en onderdeel van dat bedrag is dat hij jou begeleidt in wat een realistische marktwaarde is. En dat is hier de grote vraag: Dat een vriendje van hem de handel heeft opgeknapt en voor veel meer in de markt nu heeft gezet is prima. Als hij bewust de waarde van het pand lager heeft doen lijken dan het was, dan is het heel smerig.

Maar tja, bewijs dat maar eens. (En daarom zou ik toch al snel het wel gewoon met bezichtigingen doen. Ja het kost wat extra opruimwerk, maar dan heb je wel de beste kans op een goede prijs).

[fopjurist]

De koper kan daadwerkelijk het plan hebben gehad om de woning aan zijn dochter te schenken. Het is niet verboden om je plannen bij te stellen.

Wat wel verboden is, is dat de makelaar je niet van de vriendschappelijke relatie op de hoogte heeft gebracht. Art. 7:418 BW:

Heeft (...) een lasthebber [lees: de makelaar] direct of indirect belang bij de totstandkoming van de rechtshandeling [lees: bij de verkoop van jouw woning aan zijn vriend], dan is hij verplicht de lastgever [lees: jou] daarvan in kennis te stellen, tenzij (...).

Deze verplichting moet ruim worden opgevat zodat jij het belangenconflict kunt beoordelen. Als de makelaar je woning zou verkopen aan een voormalige klant van de makelaar, had hij dat bijvoorbeeld moeten melden (ECLI:NL:RBGEL:2020:7145). Ik schat de kans reëel in dat je recht hebt op terugbetaling van de courtage en een schadevergoeding. Ik raad je aan om morgen bij je rechtsbijstandsverzekeraar aan te kloppen, of bij een advocaat als je niet verzekerd bent.

[pentaw1nz]

Ik snap het hele probleem niet.
Je hebt de woning verkocht voor 10k onder de vraagprijs (de prijs die je er graag voor wilde hebben).
Je hebt het niet voor de helft verkocht of zo, en ook niet omdat die man het zo graag voor de kerst aan zijn dochter wou schenken.

Als je echt geld wilde zien had je het ook zelf kunnen flippen, toch? Uiteindelijk moet iemand ook de gok wagen, met een klushuis en niet zelfbewonings clausule.

Al mocht na je eigen research blijken dat het verhaal niet helemaal klopt, dan heb je nog steeds ingestemd met een bepaalde prijs onder bepaalde voorwaarden. Al de rest is irrelevant.
Ik kan ook een huis bezichtigen en zeggen dat ik binnenkort een baby verwacht, terwijl ik single ben en nooit in de buurt van een vrouw ben geweest. Uiteindelijk ga je akkoord met een financieel voorstel.

En juridisch kun je er mogelijk iets in doen zoals hierboven aangegeven. Dat had ik niet verwacht.

[ Voor 13% gewijzigd door pentaw1nz op 27-01-2025 23:44 ]

[Wolly]

fopjurist schreef op maandag 27 januari 2025 @ 23:09:
De koper kan daadwerkelijk het plan hebben gehad om de woning aan zijn dochter te schenken. Het is niet verboden om je plannen bij te stellen.

Wat wel verboden is, is dat de makelaar je niet van de vriendschappelijke relatie op de hoogte heeft gebracht. Art. 4:418 BW:

[...]

Deze verplichting moet ruim worden opgevat zodat jij het belangenconflict kunt beoordelen. Als de makelaar je woning zou verkopen aan een voormalige klant van de makelaar, had hij dat bijvoorbeeld moeten melden (ECLI:NL:RBGEL:2020:7145). Ik schat de kans reëel in dat je recht hebt op terugbetaling van de courtage en een schadevergoeding. Ik raad je aan om morgen bij je rechtsbijstandsverzekeraar aan te kloppen, of bij een advocaat als je niet verzekerd bent.

Dan moet je wel bewijzen hebben dat de makelaar de twee partijen diende. Hoe wil je dat bewijzen? Een vriendschappelijke relatie zoals jij het noemt kan ook gewoon een zakelijke relatie zijn waarbij de makelaar hem bekende investeerders opbelt met het aanbod. Is dat ook verboden?

[martijn1p]

fopjurist schreef op maandag 27 januari 2025 @ 23:09:
De koper kan daadwerkelijk het plan hebben gehad om de woning aan zijn dochter te schenken. Het is niet verboden om je plannen bij te stellen.

Wat wel verboden is, is dat de makelaar je niet van de vriendschappelijke relatie op de hoogte heeft gebracht. Art. 4:418 BW:

[...]

Deze verplichting moet ruim worden opgevat zodat jij het belangenconflict kunt beoordelen. Als de makelaar je woning zou verkopen aan een voormalige klant van de makelaar, had hij dat bijvoorbeeld moeten melden (ECLI:NL:RBGEL:2020:7145). Ik schat de kans reëel in dat je recht hebt op terugbetaling van de courtage en een schadevergoeding. Ik raad je aan om morgen bij je rechtsbijstandsverzekeraar aan te kloppen, of bij een advocaat als je niet verzekerd bent.

Had ik (juridisch) niet verwacht, erg interessant om te lezen. Anderzijds ook een theoretische werkelijkheid. Ik lees vooral veel emotie bij topicstarter en weinig feiten. Raad je echt aan om hier werk van te maken, zelfs dmv advocaat, op basis van wat we nu weten? Kun je meer vertellen over het tot stand komen van een schadevergoeding?

Mijn boerenverstand, stop hier geen energie in. Als topic starter niet meerdere verkoopmakelaars heeft geraadpleegd om een gevoel te verkrijgen qua marktwaardes, bied strategieën en courtagebedragen, dan kan hij dit alleen zichzelf kwalijk nemen. In de hedendaagse markt is het niet ongebruikelijk om met een ‘perfect bod’ een woning van de markt te halen.

Een ‘flink klus huis’ doet mij vermoeden dat dit een perfect huis is waarbij een goede makelaar zijn netwerk inschakelt. ‘Wij wilden er vanaf’ doet mij vermoeden dat tegen acceptabele / marktconforme prijs een bieding geaccepteerd wordt. Zonder bouwtechnische keuringen en voorbehoud van financiering kruipt dit naar een zeer verleidelijk aanbod.

En definieer de term vriend. Ik kan mij geen situatie voorstellen waarbij voor het verstrekken van de opdracht aan de verkoopmakelaar , dat hij op basis van een dubbele agenda handelt en op voorhand een gegarandeerde koper (vriend) heeft.

Persoonlijk had ik bij de verkoop het courtage bedrag geprobeerd te heronderhandelen. Als de verkoopmakelaar voet bij stuk hield had ik dit zonder probleem geaccepteerd. Bij mij zou hij namelijk een resultaatverplichting hebben in tegen stelling tot inspanningsverplichting (fotos maken, funda etc etc)

[Reptile209]

Wolly schreef op maandag 27 januari 2025 @ 23:53:
[...]


Dan moet je wel bewijzen hebben dat de makelaar de twee partijen diende. Hoe wil je dat bewijzen? Een vriendschappelijke relatie zoals jij het noemt kan ook gewoon een zakelijke relatie zijn waarbij de makelaar hem belende investeerders opbelt met het aanbod. Is dat ook verboden?

Of hij een ander belang had, is misschien moeilijk te bewijzen. Maar hij heeft wel de schijn tegen, zeker als hij er niks van zegt. Want was het wel in het belang van de klant om het huis voor -10k van de markt te halen? Wellicht was er via een advertentie wel heel veel belangstelling geweest en was er een hogere prijs uitgekomen. En nu helpt hij een vriendje aan een goedkoop huis.

Tuurlijk, TS is er mee akkoord gegaan, maar wel mede op advies van een makelaar waarvan je denkt en mag verwachten dat hij alleen jouw belang voor ogen heeft.

[bie100]

Reptile209 schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 07:03:
[...]
verwachten dat hij alleen jouw belang voor ogen heeft.

Ja in de ideale wereld

Die moeten ook poen verdienen dat is zijn belang en daarbij 10K onder de vraagprijs is toch prima moeders moest van het huis af

Denk dat de pijn meer is dat er minder te verdelen is

[chime]

Hoeveel makelaars heb je aangesproken voor de verkoop?
Wat vond je van de verwachtte prijs?
Waarom dan ook nog eens akkoord gegaan met 10k minder?


En dan ook nog, een volledig gerenoveerd huis is ook wel een pak meer waard dan een opknappertje.

[Ypuh]

Staat ergens vastgelegd dat een makelaar onafhankelijk moet zijn?

Ik zou me ook wel flink bekocht voelen, maar lijkt me verder een vrij kansloze aangelegenheid. Makelaars kosten, lager bod, een lulverhaaltje etc. koop je allemaal niet zoveel voor. Het is meer dat het onetisch is en de makelaar een tik op de vingers verdient.

[RM-rf]

jordyyyys schreef op maandag 27 januari 2025 @ 19:52:

...De verkoopmakelaar heeft ons vanaf het begin begeleid en een week voor de fotograaf kwam kregen we een belletje dat er een eventuele koper was die het gelijk wilde zien en kon komen kijken nog voor de fotograaf er zou zijn.

Ik zou nog eens goed terugkijken naar de communicatie _hoe_ de verkoopmakelaar jullie meegedeeld heeft dat hij al een potentiële koper had, voordat de woning dus officieel in de verkoop aangeboden was...

Aangezien hij deze aanbood voordat de woning te koop kwam te staan, vermoed ik ergens dat hij daarbij al wel een 'reden' aangaf dat deze persoon dus kennis had van de te verkopen woning.
De woning stond verder nog niet te koop, dus het was geen toeval dat deze koper al zo snel zich aanbood bij die makelaar.

Sowieso zal dat het punt zijn waarop hij zal kunnen ontkennen dat jullie niks ervan konden weten dat dit een kennis van hem was, de woning stond immers nog niet te koop en dus moest het wel iemand zijn met 'interne' kennis, die via-via er dus van gehoord had van de makelaar.
Als de verkoopmakelaar het dan in bv een bijzin vermeld heeft, dat hij wist dat jullie de woning zo snel wilden verkopen en "hij iemand kende die wel interesse zou kunnen hebben" kan het zijn dat initieel jullie dat niet opgevallen heeft, maar hij wel degelijk aan de plicht voldaan heeft te vermelden dat dit een bekende van hem is (hooguit heeft hij het dan gedaan op en manier die bedoeld was om niet erg op te vallen).


Natuurlijk ben je over de tafel getrokken door die makelaar, maar anderszijds heb je hem ook alle gelegenheid geboden dat te doen doordat je "zo snel mogelijk de woning wilde verkopen" en je zo gemakkelijk meeging in het idee van "snel de woning verkopen voordat die officieel op de markt zou komen, zodat je de fotograaf kunt uitsparen"

[brammerd21]

Ik ben erg benieuwd of je de makerlaar ermee wilt confronteren? Neutraal opbellen (gesprek opnemen?). misschien zelfs even de kou uit de lucht halen met een koetje en een kalfje en daarna direct vragen:
"ik was nog benieuwd of de verkoper een bekende van u was", (misschien de vraag op verschillende manieren herhalen bij vage antwoorden). Geen idee hoe jij weet hoe de relatie is tussen makelaar en de kopende partij.

Of je er jurisdisch er wat aan hebt, geen idee. Zou wel chill zijn als jij je "afgetroggelde" 10.000 weer terug krijgt. Zal vast niet zo gaan, maar ik snap dat het wel zo voelt.

(voor de rest zal ik je aanraden vooral naar de meer verstandige comments te kijken )

[ Voor 7% gewijzigd door brammerd21 op 28-01-2025 13:51 ]

[Bartske]

jordyyyys schreef op maandag 27 januari 2025 @ 19:52:
Ongeveer een half jaar verleden hebben wij met een makelaarskantoor in de regio zuid-holland het huis van mijn schoonmoeder verkocht. Dit was een flink klus huis en wij wilden er van af. De verkoopmakelaar heeft ons vanaf het begin begeleid en een week voor de fotograaf kwam kregen we een belletje dat er een eventuele koper was die het gelijk wilde zien en kon komen kijken nog voor de fotograaf er zou zijn.

De beste man is geweest en wilde graag het huis kopen (moest er nog wel 10k van de verkoopprijs af) en kon dit zonder financiering aanschaffen. De beste man bezat een groot bedrijf en wilde het voor kerst aan zijn dochter schenken (dit kregen we te horen van de makelaar).

Nu een aantal maanden later staat het oude huis van mijn schoonmoeder weer online maar voor bijna het dubbele bedrag. Het huis is compleet verbouwd. Nieuwe keuken, nieuwe badkamer en toiletten, overal nieuwe vloer en gestucte muren.

Achteraf zijn we erachter gekomen dat de makelaar en degene die het gekocht heeft al langer vrienden zijn en elkaar dus kenden voor de koop plaats heeft gevonden. Nu voelen wij ons in de maling genomen omdat de makelaar waarschijnlijk een lul verhaal heeft verteld en deze meneer dus gewoon al langer kent.

Zouden jullie hier iets mee doen of gewoon laten gaan?

Het enige dat ik zou doen is het de volgende keer anders doen. Het is een verkopersmarkt nu, de kans dat als je mensen had laten bieden het meer had opgeleverd was aanzienlijk. Maar je hebt zelf gekozen dat neit te doen. Makelaars moet je nooit blind vertrouwen, altijd zelf blijven nadenken. Iets anders dan de volgende keer een andere makelaar kiezen en deze afraden aan mensen in je kring kun je denk ik niet doen.

En het is logisch dat de koper uit de kring van de makelaar kwam, het huis heeft immers nog niet op funda gestaan.

[ Voor 3% gewijzigd door Bartske op 28-01-2025 13:54 ]

[Drardollan]

RM-rf schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:48:
[...]


Ik zou nog eens goed terugkijken naar de communicatie _hoe_ de verkoopmakelaar jullie meegedeeld heeft dat hij al een potentiële koper had, voordat de woning dus officieel in de verkoop aangeboden was...

Aangezien hij deze aanbood voordat de woning te koop kwam te staan, vermoed ik ergens dat hij daarbij al wel een 'reden' aangaf dat deze persoon dus kennis had van de te verkopen woning.
De woning stond verder nog niet te koop, dus het was geen toeval dat deze koper al zo snel zich aanbood bij die makelaar.

Volgens mij is daar in de basis ook niets mis mee. Ik weet dat makelaars onderling ook vaak een netwerk hebben in de regio, daarin geven ze aan als mensen iets zoeken of als ze iets te koop krijgen. Scheelt een berg kosten en werk als het al voor de foto's en Funda geregeld kan worden. Waarom meer moeite doen als je op die manier al koper en verkoper bij elkaar kunt brengen.

Voor de rest weet ik het niet zo goed of het echt een probleem is geweest. Het stond TS ook vrij een andere makelaar te vragen hoe hij dacht over de vraagprijs en verkoopprijs. Het feit dat de koper er een berg werk en kosten aan heeft gehad en er nu meer voor vraagt is iets wat vrij normaal is, er zijn hele hordes mensen die dit zelfs als werk doen (huizen flippen). Nu is het misschien een goede tijd, maar als de markt in die maanden in elkaar gestort was dan was het een stuk minder lucratief geweest.

Zelf vind ik dit een beetje een grijs gebied, een huis heeft niet een X waarde. Uiteindelijk bepalen veel specifieke omstandigheden én wat de gek ervoor geeft wat een huis waard is.

Dat een makelaar veel mensen kent in een bepaalde regio is ook niet heel gek. Een gemiddelde makelaar is onderdeel van de lokale gemeenschap en loopt al jaren mee in een bepaalde regio. Het zou een beetje gek zijn als hij enkel kan verkopen aan mensen die hij niet kent.

[kx22]

Is het misschien een idee om het huis te delen?
Eventueel voor ons om te checken of het huis niet door de makelaar "te laag" werd getaxeerd (zodat zijn maatje het goedkoop kon inkopen)

[fopjurist]

Wolly schreef op maandag 27 januari 2025 @ 23:53:
[...]


Dan moet je wel bewijzen hebben dat de makelaar de twee partijen diende. Hoe wil je dat bewijzen?

Art. 7:418 BW ziet niet op het dienen van twee heren. Dit wordt ook duidelijk als je de gelinkte uitspraak doorleest.
Het niet mogen dienen van twee heren is een andere verplichting waar een makelaar aan moet voldoen.

Een vriendschappelijke relatie zoals jij het noemt kan ook gewoon een zakelijke relatie zijn waarbij de makelaar hem bekende investeerders opbelt met het aanbod. Is dat ook verboden?

Het is een makelaar verboden een direct of indirect belang bij de verkoop te hebben zonder dat aan TS mede te delen. Het maakt niet uit of het belang in strijd is met het belang van TS, of dat TS schade heeft geleden. Bij een zakelijke relatie waarbij de makelaar hem bekende investeerders opbelt met het aanbod, moet je daarom beoordelen of de makelaar een belang heeft. Dient hij uitsluitend het belang van de verkoper, of wordt hij wel eens uitgenodigd voor gratis diners, waardoor hij tevens een persoonlijk belang heeft?

martijn1p schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 07:03:
[...]


Had ik (juridisch) niet verwacht, erg interessant om te lezen. Anderzijds ook een theoretische werkelijkheid. Ik lees vooral veel emotie bij topicstarter en weinig feiten. Raad je echt aan om hier werk van te maken, zelfs dmv advocaat, op basis van wat we nu weten?

Dit is een complexe zaak die zich daarom slecht leent voor behandeling op een forum, maar wel eentje waar vermoedelijk muziek in zit. Daarom raad ik hem aan om juridische hulp te zoeken.

Er zijn omstandigheden denkbaar waarin de koopovereenkomst kan worden vernietigd (zie bv. ECLI:NL:HR:2009:BH7854). Dit zijn grote belangen. TS staat er beter voor als hij geen verdere informatie op het forum deelt, waar de wederpartij kan meelezen. TS doet er ook goed aan om snel te handelen.

Kun je meer vertellen over het tot stand komen van een schadevergoeding?

TS heeft mogelijk recht op terugbetaling van de courtage en een schadevergoeding. De schadevergoeding is in de basis het verschil tussen de prijs die hij voor de woning had gekregen als de makelaar zijn eigen belang kenbaar had gemaakt, en de prijs die hij nu voor de woning had gekregen. Het is aan TS om zijn schade te stellen en te bewijzen, en een advocaat kan hem daarbij helpen. Hoe is de vraagprijs tot stand gekomen? Heeft er een taxatie plaatsgevonden? Had TS haast bij de verkoop? Was er al lager ingezet om de woning snel te kunnen verkopen? Gaan andere kluswoningen in dezelfde regio ook onder de vraagprijs weg? Zijn er vergelijkbare objecten in dezelfde periode verkocht? Allemaal gezichtspunten die kunnen helpen bij vaststelling van de schade.

RM-rf schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:48:
[...]

Sowieso zal dat het punt zijn waarop hij zal kunnen ontkennen dat jullie niks ervan konden weten dat dit een kennis van hem was, de woning stond immers nog niet te koop en dus moest het wel iemand zijn met 'interne' kennis, die via-via er dus van gehoord had van de makelaar.

Het is aan de makelaar om te bewijzen dat hij TS op de hoogte heeft gesteld van zijn eigen belang bij de verkoop.

Drardollan schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 14:06:
[...]


Volgens mij is daar in de basis ook niets mis mee. Ik weet dat makelaars onderling ook vaak een netwerk hebben in de regio, daarin geven ze aan als mensen iets zoeken of als ze iets te koop krijgen. Scheelt een berg kosten en werk als het al voor de foto's en Funda geregeld kan worden. Waarom meer moeite doen als je op die manier al koper en verkoper bij elkaar kunt brengen.

Er zit een onderscheid tussen het plaatsen van een woning op een informatieuitwisselingssysteem voor makelaars (nog voordat het publiek daarvan kennis kan nemen), en het verkopen aan iemand met wie je al langer bevriend bent, dus je kunt die situaties niet zomaar met elkaar vergelijken. In de tweede situatie heeft de makelaar een eigen belang. (In de eerste situatie heeft de makelaar mogelijk een eigen belang, maar ik ben onvoldoende bekend met die systemen en of de makelaar daar zelf voordeel bij heeft, bijvoorbeeld of het plaatsen verplicht is om lid te mogen zijn van een makelaarsvereniging.)

[RM-rf]

fopjurist schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 16:24:


Het is aan de makelaar om te bewijzen dat hij TS op de hoogte heeft gesteld van zijn eigen belang bij de verkoop.

Maar, 'welk' belang doel je nu op...? iemand kennen betekent niet gelijk dat je 'belang' hebt bij de verkoop.
een makelaar zal vermoedelijk veel mensen kennen, maar dat is niet strafbaar

in de door jou aangehaald rechterlijke uitspraak is er sprake van een ondertekent contract van de makelaar waarbij hij een percentage van een eerdere verkoopsom van de verkopers gekregen had en dan is dat natuurlijk een 'bewijs' van een (indirect) belang dat hij had moeten melden aan die andere kopers; zelfs al had hij er geen 'direkt'belang in (in de zin dat hij meeprofiteerde bij de verkoop, hij had wel al eerder zaken rondom dat object gedaan en een 'indirect' belang erin)

Ik zie echter in de beschijving van TS geen enkel bewijs voor een direct of een indirect belang... dat hij stelt 'dat ze elkaar kennen'' is nog niet strafbaar, ook niet in het wetsartikel dat je aanhaalt, dat enkel slaat op een direct of indirect belang, dat dan aangetoond moet woren.

TS zal wel moeten bewijzen dat er een direct of indirekt belang van de makelaar bestond, dat dan gemeld had moeten worden.

[ Voor 5% gewijzigd door RM-rf op 28-01-2025 16:43 ]

[Drardollan]

fopjurist schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 16:24:
[...]

Er zit een onderscheid tussen het plaatsen van een woning op een informatieuitwisselingssysteem voor makelaars (nog voordat het publiek daarvan kennis kan nemen), en het verkopen aan iemand met wie je al langer bevriend bent, dus je kunt die situaties niet zomaar met elkaar vergelijken. In de tweede situatie heeft de makelaar een eigen belang. (In de eerste situatie heeft de makelaar mogelijk een eigen belang, maar ik ben onvoldoende bekend met die systemen en of de makelaar daar zelf voordeel bij heeft, bijvoorbeeld of het plaatsen verplicht is om lid te mogen zijn van een makelaarsvereniging.)

Een makelaar heeft er altijd een (eigen) belang bij, zonder verkoop geen provisie. En hoe hoger de verkoop hoe meer provisie. Pas als de makelaar op een andere manier een vergoeding heeft gekregen kan je iets zeggen over of dit wel of niet een transactie met een luchtje was.

Het is een makelaar niet verboden om vrienden te hebben en eventueel daar panden aan te verkopen, als dat wel zo was dan was er geen huis meer verkocht. De enige vraag is, en daar komt nooit een antwoord op, of er achter de schermen iets gebeurd is wat niet door de beugel kon.

Mijn advies aan TS is: let it go. Je was er toen mee akkoord en had toen de kans om te handelen, achteraf kan je er niets meer aan doen. Je hebt geen idee welke kosten de koper heeft gemaakt om het in deze staat te brengen en de koper kan ook niet zoveel doen aan de huizenprijzen die door het plafond gegaan zijn de laatste jaren.

[Hielko]

Wellicht is er wat gebeurd wat niet door de beugel kan, maar uit de TS blijkt dat in ieder geval niet direct lijkt me. Maar dat hoeft de TS natuurlijk ook niet te delen op dit forum, dus wie weet?

Maar ik heb meer de impressie dat de TS vooral verbaasd is over het feit dat het huis weer op de markt is gekomen, geflipt met een VT-wonen vloertje voor 2x de oorspronkelijke vraagprijs. Nou, als je een klushuis verkoopt aan een koper zonder voorbehouden die heel snel kan handelen, "what else did you expect?". En het feit dat het nu voor 2x (bij wijze van, ken de prijzen natuurlijk niet) te koop staat zegt helemaal niks of je wel of niet een goede prijs hebt gekregen 2 jaar geleden. Dan moet je vergelijken met klushuizen die in de tijdsperiode zijn verkocht. Genoeg van dergelijke huizen die - ook in deze markt - maanden, of langer, te koop staan en uiteindelijk flink onder de vraagprijs verkocht worden. Want zo'n verbouwing kost ook het nodige, nog afgezien van mogelijke onvoorziene kosten bij een klushuis. En soms valt dat mee en maak je als flipper een dikke winst, en soms valt dat vies tegen en ben je blij als je aan het eind van de rit uberhaupt een cent hebt verdiend.

[fopjurist]

RM-rf schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 16:41:
[...]


Maar, 'welk' belang doel je nu op...? iemand kennen betekent niet gelijk dat je 'belang' hebt bij de verkoop.
een makelaar zal vermoedelijk veel mensen kennen, maar dat is niet strafbaar

TS sprak van een vriendschappelijke relatie. Het dienen van een vriendschap is een eigen belang. Als TS kan aantonen dat de makelaar en de koper vrienden waren, en de makelaar heeft hem dat niet verteld, twijfel ik er niet aan dat hij zijn courtage kan terugvorderen.

Drardollan schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 16:57:
[...]

Een makelaar heeft er altijd een (eigen) belang bij, zonder verkoop geen provisie. En hoe hoger de verkoop hoe meer provisie.

Dat klopt, en dat belang is dan ook van art. 7:418 BW uitgezonderd. De Groene Serie meldt daarover:

Een belang dat de lasthebber veelal zal hebben bij de totstandkoming van de rechtshandeling, is dat betreffende zijn loon, dat immers gewoonlijk afhankelijk is van het vervullen van de last. Het is duidelijk dat de wetgever dit belang van de lasthebber niet op het oog heeft, aangezien de lastgever dit kent.

Pas als de makelaar op een andere manier een vergoeding heeft gekregen kan je iets zeggen over of dit wel of niet een transactie met een luchtje was.

De makelaar hoeft geen direct financieel belang te hebben.

Hielko schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 16:58:
Want zo'n verbouwing kost ook het nodige, nog afgezien van mogelijke onvoorziene kosten bij een klushuis. En soms valt dat mee en maak je als flipper een dikke winst, en soms valt dat vies tegen en ben je blij als je aan het eind van de rit uberhaupt een cent hebt verdiend.

Daarom is het zo belangrijk voor de makelaar en zijn vriend om het spel volgens de regels te spelen, want als de koopovereenkomst wordt vernietigd komt een groot deel van het voordeel alsnog aan TS toe.

[Hielko]

fopjurist schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 17:04:
[...]

TS sprak van een vriendschappelijke relatie. Het dienen van een vriendschap is een eigen belang. Als TS kan aantonen dat de makelaar en de koper vrienden waren, en de makelaar heeft hem dat niet verteld, twijfel ik er niet aan dat hij zijn courtage kan terugvorderen.

Maar vriendschappelijke relatie is door de TS niet echt verder gespecificeerd.

Het werk van een makelaar _is_ het onderhouden van relaties met een grote groep mensen. Sinds ik een jaar geleden op huizenjacht ben geweest krijg ik ook nog steeds allerlei uitnodigen van makelaars (en niet mijn eigen!) voor borrels, bbq's en andere activiteiten. En als ik ooit een huis nu koop in de regio ken ik in principe ook (bijna) elke potentiele verkopende makelaar al.

[fopjurist]

Hielko schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 17:22:
[...]

Maar vriendschappelijke relatie is door de TS niet echt verder gespecificeerd.

TS heeft het inderdaad niet gespecificeerd, en daarom houd ik een slag om de arm. Het verder uitzoeken van die vriendschap is niet iets voor dit topic, want als TS zegt dat hij op FB heeft gezien dat de makelaar en de koper al sinds hun jeugd samen knikkeren, staat het profiel vanavond nog op privé.

Het werk van een makelaar _is_ het onderhouden van relaties met een grote groep mensen. Sinds ik een jaar geleden op huizenjacht ben geweest krijg ik ook nog steeds allerlei uitnodigen van makelaars (en niet mijn eigen!) voor borrels, bbq's en andere activiteiten. En als ik ooit een huis nu koop in de regio ken ik in principe ook (bijna) elke potentiele verkopende makelaar al.

Ik zie hier nog niet echt de vriendschap. De makelaar heeft er geen belang bij om een woning aan jou te verkopen.

[migchiell]

Ik heb een paar jaar terug in min of meer dezelfde situatie gezeten, makelaar ingehuurd om mijn appartement te verkopen, makelaar kende wel een huizenflipper/projectontwikkelaar, en binnen enkele dagen was het verkocht. Woning heeft niet eens op Funda gestaan. Geen gedoe met voorbehoud van financiering, geen bedenktijd, lekker snel en makkelijk geregeld en tegen een goede prijs.

Dus ik was prima tevreden. Of die makelaar en die projectontwikkelaar vrienden waren, of kennissen, of in elkaars zakelijke netwerk zaten boeit mij dan verder niet; de voorwaarden van de verkoop waren voor mij gunstig en daar heb ik de makelaar graag een courtage voor betaald. Zonder hem had het me een stuk meer moeite en gedoe gekost. Dat die courtage nu misschien voor hem heel makkelijk verdiend was doet daar niets aan af.

TS, je was toch tevreden met de dienst die de makelaar heeft verleend, en met de prijs die je voor het huis hebt ontvangen? Dan zou ik die zegeningen tellen en doorgaan met je leven. Wat heb je te winnen bij een juridische strijd met je makelaar?

[Reptile209]

De makelaar had het gewoon moeten melden, ongeacht of de TS er nadeel van heeft gehad of niet. En nog beter was geweest om het door een collega af te laten handelen, zodat alle schijn vermeden wordt (of iig zover weggemoffeld dat het niet meer te traceren is). Dit is gewoon amateuristisch en daar zou hij niet mee weg moeten komen eigenlijk.

[DeKever]

Reptile209 schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 20:11:
De makelaar had het gewoon moeten melden, ongeacht of de TS er nadeel van heeft gehad of niet. En nog beter was geweest om het door een collega af te laten handelen, zodat alle schijn vermeden wordt (of iig zover weggemoffeld dat het niet meer te traceren is). Dit is gewoon amateuristisch en daar zou hij niet mee weg moeten komen eigenlijk.

Precies.

Dat sommige mensende handelswijze prima vinden vind ik raar. Je betaalt zo'n man om jouw belangen te behartigen. Nu ruikt het voor jou alsof hij op zijn minst een dubbel belang heeft gehad.

Wel een vraag, waar baseer je de vriendschappelijke relatie op? Dat mensen elkaar kennen komt in het wereldje wel vaker voor. Dat hoeft natuurlijk niet per se erg te zijn. Het kán ook best alleen de snelheid bevorderd hebben. Maar waarschijnlijker heeft ie op zijn minst een tegoedje opgebouwd.

[mister_S]

Hoe ben je erachter gekomen dat de twee vrienden waren?

Verder lijkt het mij niet relevant voor hoeveel de koper de woning weer doorverkoopt. Ik neem aan dat je eerst wat makelaars de waarde hebt laten bepalen op dat moment.

[Orkaan]

Gewoon even slikken en weer verder.

Overigens een huis verbouwen is kneiter duur...(Als je het goed wil doen..dus ook niet sexy dingen als isolatie aan wil pakken (oa kozijnen met HR +++ glas). En dan heb je nog niets cosmetisch gedaan

[MallePietje]

migchiell schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 18:25:
TS, je was toch tevreden met de dienst die de makelaar heeft verleend, en met de prijs die je voor het huis hebt ontvangen?

Misschien huur je een makelaar in omdat je zelf weinig kennis hebt van huizenprijzen. Dan ga je er vanuit dat hij jouw belang dient, dus het huis voor een goede prijs verkopen. Daar betaal je hem immers voor. Wanneer het huis verkocht is, kan je best tevreden zijn. Je gaat er vanuit dat de makelaar zijn best heeft gedaan en dat er kennelijk niet meer inzat.

Maar.. als blijkt dat de makelaar het huis aan zijn vriendje heeft verkocht, dan lijkt het me niet zo gek dat je gaat twijfelen. Heeft de makelaar wel echt zijn best gedaan? Of heeft hij alleen zijn vriendje goedkoop aan een huis geholpen?

Het gaat meestal om aanzienlijke bedragen, niet om een pakje boter. Dus het lijkt me niet vreemd om na te gaan of het allemaal wel netjes is verlopen.

[Question Mark]

jordyyyys schreef op maandag 27 januari 2025 @ 19:52:
Nu voelen wij ons in de maling genomen omdat de makelaar waarschijnlijk een lul verhaal heeft verteld en deze meneer dus gewoon al langer kent.

Mijn vriendin heeft een paar jaar lang een woning gehuurd van mensen die een woning voor hun zoon hadden gekocht, achteraf bleek de zoon de woning toch niet te willen... Klinkt onwaarschijnlijk, maar het gebeurd toch...

Je hebt de woning zonder "toestand" snel kunnen verkopen, en je was toen tevreden met de prijs. Prima toch?

MallePietje schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 03:02:
[...]
Misschien huur je een makelaar in omdat je zelf weinig kennis hebt van huizenprijzen.

Daarom laat je ook altijd meerdere makelaars komen, die allemaal een verkoopprijs mogen bepalen. Er is een prijs bepaald, en TS heeft een bepaald bod geaccepteerd, terwijl hij wist dat de prijs daar onder lag. Daar is hij zelf bij geweest. Wat de doelen van de nieuwe koper waren, en of die doelen gerealiseerd zijn doet niet ter zake...

[ Voor 31% gewijzigd door Question Mark op 29-01-2025 09:35 ]

[Navi]

In deze oververhitte markt kunnen makelaars en taxateurs geen prijzen meer bepalen, er is maar 1 graadmeter, wat bieden mensen.

ALTIJD de markt op, nooit onderhands verkopen. Laat eerst echte biedingen binnenkomen, daarna kun je alsnog kiezen aan wie je verkoopt.

[migchiell]

MallePietje schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 03:02:
[...]

Misschien huur je een makelaar in omdat je zelf weinig kennis hebt van huizenprijzen. Dan ga je er vanuit dat hij jouw belang dient, dus het huis voor een goede prijs verkopen. Daar betaal je hem immers voor. Wanneer het huis verkocht is, kan je best tevreden zijn. Je gaat er vanuit dat de makelaar zijn best heeft gedaan en dat er kennelijk niet meer inzat.

Maar.. als blijkt dat de makelaar het huis aan zijn vriendje heeft verkocht, dan lijkt het me niet zo gek dat je gaat twijfelen. Heeft de makelaar wel echt zijn best gedaan? Of heeft hij alleen zijn vriendje goedkoop aan een huis geholpen?

Het gaat meestal om aanzienlijke bedragen, niet om een pakje boter. Dus het lijkt me niet vreemd om na te gaan of het allemaal wel netjes is verlopen.

Mjah. Dat kun je natuurlijk ook zelf best een beetje beoordelen door op funda te kijken naar vraagprijzen voor vergelijkbare huizen in dezelfde omgeving... als de prijs die je voor je huis geboden krijgt daar in de buurt ligt dan zal het wel meevallen. Je kunt ook je eigen makelaar vragen om een paar vergelijkbare huizen te laten zien in zijn systeem in te kijken voor welk bedrag die weg zijn gegaan. En sowieso zou ik altijd ook een onafhankelijke taxatie willen laten doen, hoewel het natuurlijk ook wel weer zo is dat jouw makelaar geheid de makelaar die dan de taxatie komt doen ook wel zal kennen. Dus als je een beetje paranoïde bent ingesteld kun je een makelaar nooit vertrouwen, en als je juist een beetje naïef bent ingesteld maak je je er niet druk om

In mijn geval werd mijn woning verkocht aan een projectontwikkelaar voor een prijs die precies binnen de bandbreedte van de taxatiewaarde viel, en mijn makelaar zei dat er heel misschien nog wel 5000 meer te halen viel bij verkoop aan een particulier maar dat is ook lang niet zeker, en dan duurt het sowieso weken/maanden langer, en je zit met onzekerheid over bedenktermijn en krijgen ze de financiering wel rond... ik vond dat te veel risico voor te weinig mogelijke winst.

Beter één vogel in de hand dan tien in de lucht, is hier een relevant spreekwoord. Hoewel in dit geval heb je één vogel in de hand, en vliegt er misschien een vogel in de lucht die een procentje groter is. En misschien ook wel niet. Dus ja.

[migchiell]

Navi schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 09:50:
In deze oververhitte markt kunnen makelaars en taxateurs geen prijzen meer bepalen, er is maar 1 graadmeter, wat bieden mensen.

ALTIJD de markt op, nooit onderhands verkopen. Laat eerst echte biedingen binnenkomen, daarna kun je alsnog kiezen aan wie je verkoopt.

Taxateurs kijken naar recent verkochte, vergelijkbare huizen. Die dus ook met overbiedingen zijn verkocht.
En dat overbieden gebeurt al zo lang dat dat dus ook allang wordt meegenomen in taxaties.

[Turismo]

Ach ja Makelaars, wat kan je ervan zeggen, nogal duidelijk dat er veel onderhandse vriendjespolitiek en winstoogmerk speelt, die markt is zo kapot als het maar kan.
Lekker laten gaan, er is niks illegaals gebeurt, is het netjes nee, heeft die binnen de legale kaders gespeeld ja.

Kijk vooral de uitzending die Radar erover gemaakt maar eens, zal een eye opener zijn.

https://radar.avrotros.nl...iek-onder-makelaars-51166

Volgens mij wordt er al jaren gepleit voor een systeem zoals advocaten dat ook hebben met de 'Bar' om de rotte appels eruit te kunnen halen, want dat zijn er over de jaren alleen maar meer geworden en de trend zet voort.

[Aganim]

Turismo schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 10:48:
Lekker laten gaan, er is niks illegaals gebeurt, is het netjes nee, heeft die binnen de legale kaders gespeeld ja.

Heb je gelezen wat @fopjurist heeft geplaatst? Die schetst toch wel een iets ander beeld, waarbij o.a. terugbetaling van de courtage zelfs een gevolg kan zijn. Als we het over tientjeswerk zouden hebben is 'lekker laten gaan' een prima opstelling, maar hier gaat het al snel over een paar duizend euro. Dat zijn toch wel serieuze bedragen om terug te krijgen.

[Reacher]

In het belang van het systeem is het wel zaak dat het onderzocht moet worden of hier idd sprake is van misleiding (of hoe je het ook moet noemen). Roepen dat makelaars niet deugen brengt geen enkele verandering teweeg.

[Glenfiddich]

Ik vind het verbazingwekkend dat zoveel Tweakers hier niet een probleem in zien met een redenatie als "want je hebt toch een prijs gekregen waar je je in kon vinden" en "geen gedoe, snel verkocht".

Want het is allemaal maar de vraag of dat zo is.

Jouw makelaar hoort voor jou te werken en jouw belangen te dienen. Om je een oordeel te vormen wat de woning waard is en wat een goede prijs is, laat je adviseren door je makelaar.

De conclusie van TS destijds dat hij zijn woning voor een voor hem acceptabele prijs en voorwaarden heeft verkocht is tot stand gekomen op basis van het advies van een makelaar waarvan je je met de wetenschap van nu kan afvragen of hij zich bij dat advies wel uitsluitend liet leiden door de belangen van TS.

Natuurlijk heeft een makelaar altijd een eigen belang in de vorm van de courtage. Maar dát belang weet je van te voren, je hoeft niet te verwachten dat de makelaar méér en verborgen belangen heeft naast die courtage.

Ik zou er werk van maken en overwegen om uit te zoeken of de door de makelaar geadviseerde verkoopprijs wel reëel was. Als dat ver uit elkaar loopt dan is dat een duidelijke aanwijzing dat de makelaar andere belangen in zijn hoofd had dan die van TS, en dan is dat prijsverschil ook schade.

[Question Mark]

Glenfiddich schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 11:29:
Jouw makelaar hoort voor jou te werken en jouw belangen te dienen. Om je een oordeel te vormen wat de woning waard is en wat een goede prijs is, laat je adviseren door je makelaar.

Eens hoor, maar het is net als met offertes voor bv een verbouwing.... één offerte is geen offerte.

En daarnaast: TS wilde snel van het huis af. Makelaar komt met iemand aanzetten die de woning snel wil kopen, zonder voorbehouden. Dat ligt helemaal in het belang van TS.

Dat TS een bod accepteert wat 10K onder de bepaalde vraagprijs ligt, is ook aan TS zelf. De makelaar had hem verteld wat de woning waard is. Het is de keuze van TS geweest, om niet meerdere makelaars in te schakelen om de prijsbepaling van de woning nauwkeuriger vast te stellen.

Het oogt zeker niet netjes wat de makelaar gedaan heeft, maar TS heeft hier ook een verantwoordelijkheid.

[Sport_Life]

Het zou fijn zijn als @jordyyyys ook nog even reageert.

[Frogmen]

Tja hoeveel geduld had je zelf in dit geval, onderhandelen is ook accepteren dat de deal niet door gaat. Makelaars zijn allemaal boeven. Het pand waar ik mijn appartement in huur stond te koop. Makelaar wilde ook wel mijn appartement alleen verkopen aan mijn voor 300K hele pand winkel en nog een appartement is voor 520K verkocht. Het blijven boeven.
Als particulier is het ook vooral geduld hebben.

[retrey]

Glenfiddich schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 11:29:
Ik vind het verbazingwekkend dat zoveel Tweakers hier niet een probleem in zien met een redenatie als "want je hebt toch een prijs gekregen waar je je in kon vinden" en "geen gedoe, snel verkocht".

Want het is allemaal maar de vraag of dat zo is.

Jouw makelaar hoort voor jou te werken en jouw belangen te dienen. Om je een oordeel te vormen wat de woning waard is en wat een goede prijs is, laat je adviseren door je makelaar.

De conclusie van TS destijds dat hij zijn woning voor een voor hem acceptabele prijs en voorwaarden heeft verkocht is tot stand gekomen op basis van het advies van een makelaar waarvan je je met de wetenschap van nu kan afvragen of hij zich bij dat advies wel uitsluitend liet leiden door de belangen van TS.

Natuurlijk heeft een makelaar altijd een eigen belang in de vorm van de courtage. Maar dát belang weet je van te voren, je hoeft niet te verwachten dat de makelaar méér en verborgen belangen heeft naast die courtage.

Ik zou er werk van maken en overwegen om uit te zoeken of de door de makelaar geadviseerde verkoopprijs wel reëel was. Als dat ver uit elkaar loopt dan is dat een duidelijke aanwijzing dat de makelaar andere belangen in zijn hoofd had dan die van TS, en dan is dat prijsverschil ook schade.

Ik vraag me ernstig af wie er ontevreden is: de schoonmoeder of de kinderen?


Als ik het zo lees dan is/was schoonmoeder allang blij dat ze haar verouderde woning voor een goede prijs heeft verkocht en zijn het de kinderen die meer willen......


Ik heb het hier ook gezien, mijn vader woonde in een huis uit de jaren 50, constructie/kozijnen helemaal bij de tijd maar de inrichting en bedrading was zeer verouderd.


Ooit aan gekocht voor 37,500 gulden en verkocht voor 350.000 euro(ruim boven de vraagprijs), helemaal blij.

Mijn broer vond het niet genoeg en beschuldigde de makelaar van vriendjespolitiek, hij heeft mijn vader helemaal gek gemaakt.

Aan het einde van het verhaal heeft pa duizende euros uitgegeven aan advocaten, nvm, de Geschillencommissie en griffierechten.


Achteraf zegt hij dat hij zich heeft laten opnaaien en zeer tevreden was met de prijs.......

[streafer]

Wat een gekke redenaties...

Vooropstellende dat verhaal van TS klopt...

Ik betaal een professional die onafhankelijk moet zijn voor zijn diensten. Hij zegt product X is zoveel waard.
Omdat hij mijn belang voorop moet stellen (daar betaal ik hem namelijk voor) ga ik ervan uit dat hij de waarheid spreekt. Vervolgens komt hij met een deal voor product X - 10000 euro en ga ik daarmee akkoord want dat is voor mij een prima afspraak en ook prijs.

Nu blijkt dat product x, 10x ((Puur als voorbeeld en aangedikt om mijn punt te maken, uiteraard maakt het nogal uit of het 1%,10%, 100% of 10000% meer is. Maar daar zal een rechter dan ook naar kijken.)zoveel waard te zijn... Maar dan is het vooral mijn eigen schuld. Niet de professional die een eed heeft afgelegd. Die ik betaald heb om mij een eerlijke afspiegeling te laten geven van de feiten. https://mooijekindvleut.n...-houdt-de-nvm-erecode-in/

Als dit de redenatie is.. waarom vertrouwen we überhaupt nog iemand. Dan moeten we alles dubbelchecken.. dus ook artsen, politie, brandweer, belastingadviseurs, docenten.

Daarom is er een wet die zegt: De klant dient altijd geïnformeerd te worden. Het lijkt erop dat deze makelaar dat niet heeft gedaan en dus heeft TS reden om hierover boos te zijn.

Redenaties: jij bent akkoord gegaan en je vond de prijs toen goed, slaan absoluut nergens op. Aangezien het daar niet om draait.

Nogmaals: Ik betaal een expert die een eed heeft afgelegd, die gebonden is aan wettelijke kaders om mij zo goed mogelijk te helpen en mij zo goed mogelijk te informeren zodat ik daar als klant een weloverwogen besluit kan nemen.

Argument: Ja maar veel makelaren zijn boeven. Dus je moet beter opletten.
Antwoord: Juist daarom moet hij hier wel een zaak van maken! Je wilt toch niet dat boeven beloond worden met slecht gedrag. Aanpakken die slechte makelaren!

En ja er is altijd een verantwoordelijkheid bij de klant maar zoals Fopjurist heeft aangegeven.. hij heeft zich nog wel aan de wet te houden en de wet beschermd in dit geval de klant.

En al vinden veel van jullie dit onzin.. Schijnbaar de wet niet.

[ Voor 4% gewijzigd door streafer op 29-01-2025 12:52 ]

[Question Mark]

streafer schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 12:34:
Nu blijkt dat product x, 10 x zoveel waard te zijn...

Nee, na een grondige verbouwing, inflatie en prijsstijging ligt er een vraagprijs die bijna 2x zoveel is als waarvoor TS de woning verkocht heeft.

Ik kan op afstand, met de gegeven informatie niet inschatten of:

• de nieuwe vraagprijs wel of niet realistisch is
• Hoeveel waardeopbrengst de verbouwing opgeleverd heeft
• Wat de gemiddelde prijsstijging in de regio van TS was in de tussenliggende periode

De conclusie trekken of de verkoopprijs dan wel of niet "juist" was kan ik in elk geval niet maken.

[streafer]

Die conclusie kan ik ook niet maken. De rechter kan die wel maken.

Het gaat mij meer om de argumentatie die wordt gevoerd. Een makelaar heeft zich aan regels te houden en volgens TS is dat niet gebeurd. Dan heb je wat mij betreft een reden om er een zaak van te maken.

Uiteraard ga ik hier wel uit van TS zijn kant/verhaal.

[SgtElPotato]

streafer schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 12:34:
Wat een gekke redenaties...

Vooropstellende dat verhaal van TS klopt...

Ik betaal een professional die onafhankelijk moet zijn voor zijn diensten. Hij zegt product X is zoveel waard.
Omdat hij mijn belang voorop moet stellen (daar betaal ik hem namelijk voor) ga ik ervan uit dat hij de waarheid spreekt. Vervolgens komt hij met een deal voor product X - 10000 euro en ga ik daarmee akkoord want dat is voor mij een prima afspraak en ook prijs.

Nu blijkt dat product x, 10 x zoveel waard te zijn... Maar dan is het vooral mijn eigen schuld. Niet de professional die een eed heeft afgelegd. Die ik betaald heb om mij een eerlijke afspiegeling te laten geven van de feiten. https://mooijekindvleut.n...-houdt-de-nvm-erecode-in/

Als dit de redenatie is.. waarom vertrouwen we überhaupt nog iemand. Dan moeten we alles dubbelchecken.. dus ook artsen, politie, brandweer, belastingadviseurs, docenten.

Daarom is er een wet die zegt: De klant dient altijd geïnformeerd te worden. Het lijkt erop dat deze makelaar dat niet heeft gedaan en dus heeft TS reden om hierover boos te zijn.

Redenaties: jij bent akkoord gegaan en je vond de prijs toen goed, slaan absoluut nergens op. Aangezien het daar niet om draait.

Nogmaals: Ik betaal een expert die een eed heeft afgelegd, die gebonden is aan wettelijke kaders om mij zo goed mogelijk te helpen en mij zo goed mogelijk te informeren zodat ik daar als klant een weloverwogen besluit kan nemen.

Argument: Ja maar veel makelaren zijn boeven. Dus je moet beter opletten.
Antwoord: Juist daarom moet hij hier wel een zaak van maken! Je wilt toch niet dat boeven beloond worden met slecht gedrag. Aanpakken die slechte makelaren!

En ja er is altijd een verantwoordelijkheid bij de klant maar zoals Fopjurist heeft aangegeven.. hij heeft zich nog wel aan de wet te houden en de wet beschermd in dit geval de klant.

En al vinden veel van jullie dit onzin.. Schijnbaar de wet niet.

De vraag is hoeveel er van het verhaal klopt van TS en van de makelaar. Als de makelaar een potentiele koper naar voren heeft gehaald (dat gebeurt uiteraard vaker, zeker als je een makelaar kent kun je vaak wat sneller voorrang krijgen) en de koper geeft aan het huis te willen kopen en heeft er plannen mee, dan kun je wel zeggen van makelaar dit en dat. Maar nergens op gebaseerd.

Maar wat is exact het probleem dan nu precies? TS voelt zich in de maling genomen omdat het huis sneller is verkocht dan verwacht aan een bekende van de makelaar? Had de makelaar dit moeten melden??

TS heeft uiteindelijk de koper gesproken en die heeft zijn verhaal gedaan. Dat het nu weer te koop staat voor het dubbele (na een dure verbouwing) is toch niet gek. Of denkt TS nu geld te zijn misgelopen en wil die verhaal halen???

En hoe zeker ben je van je zaak? Heeft makelaar niet eens laten vallen, ik ken iemand die wel interesse heeft en heb je het verkeerd gehoord? Wie weet was het ook wel zo dat de koper het wou schenken maar zijn de plannen gewijzigd?

[streafer]

SgtElPotato schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 12:57:
[...]


Maar wat is exact het probleem dan nu precies? TS voelt zich in de maling genomen omdat het huis sneller is verkocht dan verwacht aan een bekende van de makelaar? Had de makelaar dit moeten melden??

TS voelt zich in de maling genomen omdat het huis sneller is verkocht dan verwacht aan een bekende van de makelaar: Ik denk niet dat hij het vervelend vond dat het huis snel is verkocht. Ik denk wel dat hij het vervelend vindt dat hij niet alle informatie t.b.v. de klant heeft gekregen van de makelaar. Waardoor zijn inschatting "flawed" is.

Had de makelaar dit moeten melden?? Volgens Fopjusrist wel. (en de wet ... dus wel)

En hoe zeker ben je van je zaak? Heeft makelaar niet eens laten vallen, ik ken iemand die wel interesse heeft en heb je het verkeerd gehoord? Wie weet was het ook wel zo dat de koper het wou schenken maar zijn de plannen gewijzigd?

Ik ben nergens zeker van, die afweging mag de TS maken.

Dit gelezen?
https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBGEL:2020:7145
Huis verkocht voor marktprijs, Eiser krijgt toch alle courtagekosten vergoed (in dit geval 16,5k)


Nogmaals het gaat mij gewoon om de redenatie en wettelijke onderbouwing.
Schijnbaar moet je het als makelaar melden.

TS heeft antwoord daarop gekregen en het is nu aan hem om of wel stappen te nemen of zijn verlies te nemen.

[Reptile209]

Wat er na de verkoop met het huis gebeurd is, is niet boeiend. Noch de makelaar noch de verkoper heeft daar een rol in.
Wat wel uitmaakt, is dat de makelaar - en dat is een aanname van mij! - een adviesrol in de verkoop heeft gehad. Iets als: "in plaats van het huis op funda te zetten en door een hoop gedoe heen te gaan, heb ik hier ook al een bod van iemand die het voor 90% onderhands wil kopen. En ik verwacht niet dat er in <blabla deze staat, deze markt, deze tijd> veel meer uit te halen is. Dus doe maar!" Terwijl met open biedingen misschien wel snel en makkelijk 100+% te krijgen was.
Als zoiets heeft plaatsgevonden, dan geeft de makelaar bewust een onjuist of onvolledig advies aan zijn klant, om een bekende te helpen. En ja, dan is TS benadeeld, ook al ging hij akkoord met de prijs. Want dan is de onderbouwing van die prijs niet eerlijk geweest. En *dat* zou mijn probleem zijn.

[sjroorda]

migchiell schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 18:25:
Ik heb een paar jaar terug in min of meer dezelfde situatie gezeten, makelaar ingehuurd om mijn appartement te verkopen, makelaar kende wel een huizenflipper/projectontwikkelaar, en binnen enkele dagen was het verkocht. Woning heeft niet eens op Funda gestaan. Geen gedoe met voorbehoud van financiering, geen bedenktijd, lekker snel en makkelijk geregeld en tegen een goede prijs.

Uit jouw woorden maak ik op dat de makelaar hier naar jou toe open en transparant is geweest. Dat is een cruciaal verschil met de informatie die te topicstarter geeft. Zie ook fopjurist in "Makelaar met eigen belang".

[SgtElPotato]

streafer schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 13:09:
[...]


TS voelt zich in de maling genomen omdat het huis sneller is verkocht dan verwacht aan een bekende van de makelaar: Ik denk niet dat hij het vervelend vond dat het huis snel is verkocht. Ik denk wel dat hij het vervelend vindt dat hij niet alle informatie t.b.v. de klant heeft gekregen van de makelaar. Waardoor zijn inschatting "flawed" is.

Had de makelaar dit moeten melden?? Volgens Fopjusrist wel. (en de wet ... dus wel)


[...]


Ik ben nergens zeker van, die afweging mag de TS maken.

Dit gelezen?
https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBGEL:2020:7145
Huis verkocht voor marktprijs, Eiser krijgt toch alle courtagekosten vergoed (in dit geval 16,5k)


Nogmaals het gaat mij gewoon om de redenatie en wettelijke onderbouwing.
Schijnbaar moet je het als makelaar melden.

TS heeft antwoord daarop gekregen en het is nu aan hem om of wel stappen te nemen of zijn verlies te nemen.

Het gaat mij meer om het verhaal tussen makelaar en TS. Hoe is het exact gezegd. Heeft makelaar inderdaad niet gezegd dat het een bekende is, of heeft ie dat wel gezegd maar is het bij TS niet binnen gekomen.

Dat is vrij cruciale informatie in dit geval. Want als makelaar inderdaad wel heeft aangegeven 'ik heb hier een bekende van mij / ons die graag wil kijken / kopen voordat het online staat' heeft TS al geen zaak meer namelijk.

[twain4me]

laten we even rustig afwachten, speculeren en uit de heup schieten heeft geen enkele waarde voor dit topic.

[kevkev]

SgtElPotato schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 13:33:
[...]


Het gaat mij meer om het verhaal tussen makelaar en TS. Hoe is het exact gezegd. Heeft makelaar inderdaad niet gezegd dat het een bekende is, of heeft ie dat wel gezegd maar is het bij TS niet binnen gekomen.

Dat is vrij cruciale informatie in dit geval. Want als makelaar inderdaad wel heeft aangegeven 'ik heb hier een bekende van mij / ons die graag wil kijken / kopen voordat het online staat' heeft TS al geen zaak meer namelijk.

Precies dit. Daarbij geeft TS aan dat de interesse er al was, voordat de fotograaf kwam. Dan kan het zijn dat mensen uit het netwerk van de makelaar op de hoogte gebracht zijn van de aanstaande verkoop. En dan kan een netwerk groot of klein zijn, maar wel duiden op een relatie tussen de makelaar en de koper.

Tot slot is het mij ook niet duidelijk hoe de advisering is geweest richting TS. Misschien heeft de makelaar duidelijk gemaakt wat de consequenties zijn bij verkoop voor publicatie op Funda uit.
Het is altijd een risico om te verkopen voor publicatie op Funda. Je zult nooit weten wat de hoogste prijs zal kunnen zijn. En voor sommige verkopers is de hoogste prijs niet het belangrijkste. Een goede prijs in combinatie met zeer gunstige andere voorwaarden kunnen ook interessant bevonden worden.