Deel hypotheek in box 3 stoppen

[dikkiedik]

Hi tweakers,

2025 komt er al weer aan en ik ben even over de vermogenspijldatum van 1 januari 2025 aan het nadenken mbt vermogensrendementsheffing. Ik kom ruim boven de vrijstelling uit samen met mijn fiscaal partner. We hebben ongeveer 220k aan beleggingen en spaargeld. Dus +-100k wat belast gaat worden.

Onze hypotheek bestaat uit 3 delen. Twee reguliere delen bij de bank, een ander klein deel als lening bij mijn ouders tegen de zelfde rente als de hypotheek die we hebben uitgenomen bij de bank. Deze is volledig voor de woning gebruikt en hebben we ook hypotheekrente aftrek van genoten afgelopen 2 jaar. Deze lening hoeft overigens niet afbetaald te worden ivm een schenkingsconstructie. De rente + aflossing staat gelijk aan de maximale gift vrijstelling die op jaarbasis van ouder naar kind gemaakt mag worden. Gaat om +- 75k op dit moment. De andere leendelen zijn 270k en 140k

Deze 3 hypotheekdelen worden dus gebruikt in box 1 voor hypotheekrente aftrek. Nu vroeg ik me af of ik deze hypotheekdelen individueel in box 3 mag opgeven als schuld wanneer ik afzie van hypotheekrente aftrek. Of moet ik dan in één keer alle delen in box 3 zetten?

De rente op de hypotheek is slechts 2,1%. Hierdoor heb ik een netto hypotheekaftrek van +-0,8%. Dat terwijl ik van het box 3 vermogen meer dan 80% beleggingen en overige bezittingen zijn. Hierdoor heb ik een belastindruk in box 3 van bijna alles in de beleggingen (5,88% *0,36)= +-2,1%. Hierdoor zal ik ongeveer €2000,- box 3 belastingen moeten betalen in 2025.

Hier ligt in eerste oogopslag dus een forse besparing door geen gebruik te maken van hypotheekrente aftrek. Maar wellicht zie ik wat over het hoofd.

mijn ouders hebben weinig last van die schuld op hun vermogensbelasting omdat ze bezwaar kunnen maken dat ze het fictieve rendement niet halen. Dus deze drukt niet zo zwaar.

Extra aflossen op de hypotheek zie ik niet als redelijk alternatief door lage rente op de hypotheek en het daarna niet meer liquide hebben van deze middelen. Alles is sowieso annuïtair dus kom aan het eind van de rit sowieso hypotheekvrij uit, ruim 15 jaar voor mijn pensioenleeftijd zonder extra aflossingen.

Ik ben benieuwd of er tweakers zijn met goede ideeën hierover.

[ Voor 7% gewijzigd door dikkiedik op 11-12-2024 14:37 ]

[AndosH]

Vrijwillig in box 3 plaatsen kan niet. Er geldt een volgorde in de inkomstenbelasting. Als je niet voldoet aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek dan valt de lening in box 3. "Afzien van renteaftrek" is niet een optie.
Die voorwaarden zijn voor jou (als ik het goed begrijp heb je na 2013 je eerste koopwoning gekocht), zie belastingdienst.nl:

U moet de hypotheek of lening minimaal lineair of annuïtair aflossen in 30 jaar. Dit betekent dat u elk jaar een bepaald bedrag aflost. Dit bedrag moet u vooraf met uw bank of andere geldverstrekker afspreken. Het bedrag dat u moet aflossen, staat in uw hypotheek- of leenovereenkomst.

Voor elk van de leningen geldt dat je die dus naar box 3 kan verplaatsen door de contractuele afspraken te wijzigen, en dan wel zo dat de aflossing niet in 30 jaar plaatsvindt. Dus bijvoorbeeld aflossingsvrij maken. Ik ga er van uit dat dit niet gaat lukken met de bank voor 1 januari. Dan zou je als je dit voor de peildatum wil realiseren hooguit een nieuw contract met je ouders kunnen afspreken en die lening bijvoorbeeld aflossingsvrij maken.

[ Voor 7% gewijzigd door AndosH op 11-12-2024 20:25 ]

[PolarBear]

De aflossing van de hypotheek bij je ouders oprekken naar 30 jaar + 1 maand. Dan valt die automatisch in box 3 volgens mij/

[peter-rm]

volgens art2.14 van de wet ib dient een schuld toegerekend te worden aan de box waarvoor de schuld is aangegaan. Aangezien het een schuld voor de woning/hoofdverblijf (box1) betreft, kan de hypotheekschuld niet in box3 opgenomen worden.

zie ook art 3.119 definitie van eigen woningschuld

Alleen als de woning naar box3 gaat (2e woning) gaat de schuld ook naar box3.

de looptijd van de lening heeft hierop geen invloed. deze is alleen van belang op het HRA recht

[ Voor 6% gewijzigd door peter-rm op 11-12-2024 21:31 ]

[PolarBear]

zie ook art 3.119 definitie van eigen woningschuld

Artikel 3.119a. Eigenwoningschuld 35Toon relaties in LiDO Maak een permanente link Toon wetstechnische informatie ... Druk het regelingonderdeel af Sla het regelingonderdeel op
1Voor de toepassing van deze afdeling en de daarop berustende bepalingen wordt onder eigenwoningschuld verstaan het gezamenlijke bedrag van de schulden van de belastingplichtige:

a.die zijn aangegaan in verband met een eigen woning;

b.ter zake waarvan een contractuele verplichting geldt tot het gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig aflossen overeenkomstig artikel 3.119c;

c.ter zake waarvan aan de verplichting tot aflossing wordt voldaan (aflossingseis), en

d.ter zake waarvan, ingeval artikel 3.119g van toepassing is, aan de verplichting tot informatieverstrekking, bedoeld in dat artikel, wordt voldaan.

De looptijd maakt wel uit, je voldoet namelijk niet meer aan de aflossingeis.

Zie ook:
https://download.belastin...en-woning-ib8141z11fd.pdf

Omgekeerd:

Herkwalificatie box 3-schuld tot eigenwoningschuld
Belastingplichtige heeft in 2015 voor het eerst een eigen woning gekocht. Hiervoor heeft hij een aflossingsvrije
lening gesloten, waardoor deze lening niet kwalificeert als eigenwoningschuld. In 2020 is de lening omgezet in een
annuïtaire geldlening. Kwalificeert de lening vanaf dat moment als eigenwoningschuld?
Ja. Om als eigenwoningschuld te kunnen worden aangemerkt, moet de lening aan bepaalde
voorwaarden voldoen om te kwalificeren als eigenwoningschuld, waaronder een contractuele
verplichting tot het gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig
aflossen. Door de voorwaarden van de lening aan deze voorwaarden aan te passen, kan de lening vanaf
dat moment een eigenwoningschuld zijn. De maximale looptijd van 360 maanden gaat in vanaf het
moment dat de lening als eigenwoningschuld wordt aangemerkt

En zie ook deze casue

Aflossingsachterstand en renteaftrek
Belastingplichtige is op 2 januari 2013 een eigenwoningschuld aangegaan van € 200.000, waarop ten
minste annuïtair wordt afgelost. De maximale looptijd van de eigenwoningschuld is 360 maanden en eindigt
in beginsel uiterlijk 31 januari 2043.5 Belastingplichtige voldoet op 31 december 2016 door een incidentele
aflossingsachterstand niet aan de feitelijke aflossingseis. Op 31 december 2017 is de aflossingsachterstand door
hem nog niet ingehaald en voldoet hij niet aan de feitelijke aflossingseis. Hij kan niet aannemelijk maken dat de
aflossingsachterstand het gevolg is van onvoldoende betalingscapaciteit of van een onbedoelde fout in de betaling
of berekening van het aflossingsbedrag. De eigenwoningschuld verhuist per 1 januari 2018 naar box 3. Op 1
november 2020 wordt de aflossingsachterstand ingehaald.
Op welk moment keert de schuld weer als eigenwoningschuld terug naar box 1 en wat is vanaf dat moment de
maximale looptijd?
Op 1 november 2020 is de aflossingsachterstand ingehaald en keert de schuld terug naar box 1 als
eigenwoningschuld. Vanaf dat moment kan de belastingplichtige tot uiterlijk 30 november 2045
de schuld aanmerken als eigenwoningschuld en de rente in aftrek brengen. Het oorspronkelijke
aflossingsschema moet worden voortgezet

@dikkiedik Ik zou je altijd laten adviseren door een specialist en niet (alleen) op forum berichten af te gaan. Maar er zijn mogelijkheden.

[AndosH]

peter-rm schreef op woensdag 11 december 2024 @ 21:18:
Alleen als de woning naar box3 gaat (2e woning) gaat de schuld ook naar box3.

de looptijd van de lening heeft hierop geen invloed. deze is alleen van belang op het HRA recht

Nee, eens met @PolarBear. Dit is een vaker gemaakte fout, maar een lening die aan het nieuw recht moet voldoen maar dat niet doet komt in box 3 terecht.

[PolarBear]

AndosH schreef op woensdag 11 december 2024 @ 21:45:
[...]


Nee, eens met @PolarBear. Dit is een vaker gemaakte fout, maar een lening die aan het nieuw recht moet voldoen maar dat niet doet komt in box 3 terecht.

Je zit overigens wel met het feit dat als je het doet enkel en alleen om box 3 te drukken je in Fraus legis achtige praktijken beland.

[Hielko]

PolarBear schreef op woensdag 11 december 2024 @ 21:48:
[...]

Je zit overigens wel met het feit dat als je het doet enkel en alleen om box 3 te drukken je in Fraus legis achtige praktijken beland.

Not even close.

[Wilke]

PolarBear schreef op woensdag 11 december 2024 @ 21:48:
Je zit overigens wel met het feit dat als je het doet enkel en alleen om box 3 te drukken je in Fraus legis achtige praktijken beland.

Dat lijkt me sterk. De regels van de belastingdienst hierover zijn erg helder, en als je even googled kun je zo een dozijn sites van financieel adviseurs vinden die uitleggen hoe dit werkt. Als het twijfelachtig was stond dat echt niet in hun uithangbord/blog, bij wijze van spreken.

Een ding om in elk geval rekening mee te houden, is dat je niet (gemakkelijk, of uberhaupt) terug kunt.

Ik zou het daarom inderdaad wel echt even laten voorrekenen door een adviseur, het moet wel heel duidelijk beter zijn, aangezien je naar een niet zo standaard situatie gaat die je niet zo gemakkelijk ongedaan maakt, die wellicht gemakkelijker onbedoeld "slachtoffer" zou kunnen worden van wijzigende regelgeving, omdat deze situatie gegarandeerd niet in de befaamde standaard "koopkrachtplaatjes" zit.

[Sport_Life]

Omzetten naar aflossingsvrij een optie? Dan voldoe je niet meer aan de eisen van box 1 => box 3.
Als het de hypotheek van de bank betreft zul je waarschijnlijk wel aan moeten tonen dat je de lasten kunt dragen (klinkt gek want lagere lasten maar bank ziet het als risico).

@JanHenk kan eea beter uitleggen

[Herman]

PolarBear schreef op woensdag 11 december 2024 @ 20:23:
De aflossing van de hypotheek bij je ouders oprekken naar 30 jaar + 1 maand. Dan valt die automatisch in box 3 volgens mij/

Dit klopt, bij mijn weten. Als de lening niet langer voldoet aan de box I eisen 'flipt' deze naar box III. Bedenk wel dat dit een one way ticket is en je deze lening nooit meer in box I krijgt. Met de overheid die heel wispelturig is met belastingwetgeving, lijkt me dit een enorme gok.

@dikkiedik Het ziet er naar uit dat je het fiscaal al heel aardig geoptimaliseerd hebt. Waarom niet gewoon box III aftikken? Ik snap die huivering voor box III nooit zo goed. Zo schokkend hoog is het tarief ook niet, zeker niet voor banktegoeden

[de Peer]

Sport_Life schreef op woensdag 11 december 2024 @ 22:51:
Omzetten naar aflossingsvrij een optie? Dan voldoe je niet meer aan de eisen van box 1 => box 3.
Als het de hypotheek van de bank betreft zul je waarschijnlijk wel aan moeten tonen dat je de lasten kunt dragen (klinkt gek want lagere lasten maar bank ziet het als risico).

@JanHenk kan eea beter uitleggen

Is wel minder aantrekkelijk omdat dan ook de hypotheekrenteaftrek vervalt als de hypotheek na 2012 is afgesloten en er geen overgangsrecht was. edit: oh dit was geen slimme opmerking. De hra vervalt natuurlijk sowieso...

Toch zou ik @TS het willen afraden. Je kunt volgens mij niet makkelijk terug en je weet op dit moment niet hoe de boel belast gaat worden de komende 10 jaar. Ik zou nu even 2 of 3 jaar afwachten en dan de constructie heroverwegen.

Mogelijk ga je nu een constructie opzetten waar je spijt van krijgt.

[ Voor 25% gewijzigd door de Peer op 12-12-2024 13:24 ]

[Sineplex]

Ik ken zat mensen die dit gedaan hebben. Let wel, die hebben geleend tegen 1.1% met 10 jaar rentevast, dus het verlies aan HRA is vrij beperkt..... Maar het loont zich pas bij bepaalde bedragen (en investeringen bijv. aandelen) die je in box 3 hebt. Dan hebben we het niet over 50k o.i.d.

[dikkiedik]

peter-rm schreef op woensdag 11 december 2024 @ 21:18:
volgens art2.14 van de wet ib dient een schuld toegerekend te worden aan de box waarvoor de schuld is aangegaan. Aangezien het een schuld voor de woning/hoofdverblijf (box1) betreft, kan de hypotheekschuld niet in box3 opgenomen worden.

zie ook art 3.119 definitie van eigen woningschuld

Alleen als de woning naar box3 gaat (2e woning) gaat de schuld ook naar box3.

de looptijd van de lening heeft hierop geen invloed. deze is alleen van belang op het HRA recht

dank, dit lijkt me direct het antwoord op dat ik dit niet dus zomaar kan overhevelen bij het doen van de inkomstenbelasting aangifte.

Wat natuurlijk wel kan is gewoon die schuld aflossen en weer opnieuw uitnemen met andere voorwaarde. Enige is dan wel dat de rente anders zal moeten zijn omdat deze markt conform moet blijven om niet gezien te worden als schenking. Dus dan duurt het langer om deze schenking over te hevelen met deze constructie.

Herman schreef op donderdag 12 december 2024 @ 07:42:
[...]

Dit klopt, bij mijn weten. Als de lening niet langer voldoet aan de box I eisen 'flipt' deze naar box III. Bedenk wel dat dit een one way ticket is en je deze lening nooit meer in box I krijgt. Met de overheid die heel wispelturig is met belastingwetgeving, lijkt me dit een enorme gok.

@dikkiedik Het ziet er naar uit dat je het fiscaal al heel aardig geoptimaliseerd hebt. Waarom niet gewoon box III aftikken? Ik snap die huivering voor box III nooit zo goed. Zo schokkend hoog is het tarief ook niet, zeker niet voor banktegoeden

Het zijn voor 80% beleggingen. En eigenlijk is dat nog aan de lage kant maar ik heb nu wat opties uitgenomen om mijn spaartegoeden relatief hoog te houden juist ivm aankomende inkomstenbelasting pijldatum. Daarna zal deze naar 90% gaan. Dus hiermee val ik over bijna het hele vermogen in de hogere belasting schaal.

Het voordeel wat ik haal uit dit kleinere hypotheekdeel naar box 3 schuiven is toch zo'n 1,5% van het uitstaande bedrag. Gaat zo om €1000,- per jaar. Maar inderdaad wel een one way ticket in dat geval. Nu verwacht ik niet dat mijn vermogen snel of überhaupt ooit meer onder de vermogensbelastinggrens gaat komen.

[Sport_Life]

de Peer schreef op donderdag 12 december 2024 @ 13:21:
[...]

Is wel minder aantrekkelijk omdat dan ook de hypotheekrenteaftrek vervalt als de hypotheek na 2012 is afgesloten en er geen overgangsrecht was. edit: oh dit was geen slimme opmerking. De hra vervalt natuurlijk sowieso...

Toch zou ik @TS het willen afraden. Je kunt volgens mij niet makkelijk terug en je weet op dit moment niet hoe de boel belast gaat worden de komende 10 jaar. Ik zou nu even 2 of 3 jaar afwachten en dan de constructie heroverwegen.

Mogelijk ga je nu een constructie opzetten waar je spijt van krijgt.

Je mag tegenwoordig een aflossingsvrije hypotheek die in box 3 valt omzetten naar annuïtair/box 1, dan heb je recht op HRA.

Of dat ook geldt voor een hypotheek die in het verleden in box 1 zat (en je gaat verder op het 'oude' schema) weet ik niet.