Verhuurder wil huis terug kopen

[FastFred]

Euh, ik twijfelde ff of deze in Wonen moest, of hier. Toch maar hier en anders verplaats maar.

Situatie
in 2015 ging ik op mezelf wonen, ik had een vast contract gekregen en m'n ouders vonden het tijd worden. Dus bijna 9 jaar geleden de krabbel gezet op een koopcontract voor een appartement (met VVE). Het appartement werd te koop aangeboden vanuit een grote regionale verhuurder.

Best ruim appartement, 2 slaapkamers, 84m2 totaal voor 75k (ja, echt). De hypotheek kost me maandelijks € 264/316,- (met/zonder hypotheekrente aftrek). Qua onderhoud is er eigenlijk niks gebeurd, de VVE houd de buitenzijde netjes bij maar de binnenkant is 9 jaar geleden alleen voorzien van verf en nieuw behang.

Nu zijn we dus 9 jaar verder, huizenprijzen zijn gestegen en heb ik inmiddels 2 jaar terug een taxatie laten doen die uit kwam op 170k. Daarmee eens naar een hypotheekadviseur gestapt en uitgekomen op een budget van ongeveer 260k, als vrijgezel. Hoewel het aanbod hier in de buurt vrij beperkt is, komen er af en toe voor dat bedrag wel voor mij interesante huizen (*1) voorbij die instapklaar zijn, maar die zitten vaak tegen de bovenkant van mijn budget, er reageren zoveel mensen op en ik word al snel overboden omdat ik ondanks wat spaargeld en een overwaarde van een ton een relatief klein budget heb.

Maar nu
Ik krijg een brief in huis van de verhuurder waar ik het appartement van gekocht heb. Ze willen mijn appartement terug kopen. Het is qua beheer voor hen efficienter om de appartementen in een VVE complex allemaal onder hun verhuur te hebben. Het betreft een complex van 20 appartementen, waarvan 3 eigendom en 17 verhuur van die ene verhuurder.

Nu is mijn vraag, wat zijn hier mijn mogelijkheden? In de brief staat niks specifieks genoemd, alleen het verzoek contact met hen opnemen wanneer ik dit wil verkopen, zoals ik het lees kan dat dus nu, of over 5 jaar bij wijze van. Ze bieden zelfs aan het van mij terug te kopen en dan aan mij te verhuren

Kan ik bijvoorbeeld een gokje wagen en beginnen onderhandelen bij 300k? Dan kan ik daar wat anders van kopen.

Ik hoef niet percee weg hier, ik zit hier prima en lekker goedkoop. En aangezien verhuizen er financieel nog niet in zit was ik eigenlijk van plan om hier nog een nieuwe keuken in te zetten en de vloer te vervangen om de waarde nog wat te helpen en dan over een paar jaar nog eens kijken.

(*1) Bescheiden 2-onder-1-kap of einde van een rijtje, oprit is echt een must, tuin en woonoppervlak maakt me niet veel uit. Een schuur voor de hobby zou leuk zijn. En ja, dat komt hier zo nu en dan wel eens voorbij voor onder de ~260kg. Ik heb 2 linkerhanden als het aan komt op klussen en bouwen, dus het moet instap-klaar zijn. Daar bedoel ik mee: er mag best een keuken en badkamer van 20 jaar oud in zitten, als het maar netjes is en werkt.

[dragonhaertt]

300k? Lijkt me niet realistisch als de taxatie zo veel lager was.
Wat is de WOZ?

Wat betreft investeren in bijvoorbeeld een keuken, dat ga je nooit helemaal terug zien in extra waarde. Reken op zo'n 60% van je investering als waardestijging.

De markt, rentes en hypotheken zijn overigens heel anders nu dan 2 jaar terug. Een gesprekje met een financieel adviseur (of gewoon online zelf wat invullen) heeft meer waarde dan een willekeurige mening van iemand op een forum. Wij kunnen niet ruiken wat je wil, kan en hebt.

[aljooge]

Hebben ze bij mij ook geprobeerd. Heb gezegd dat als ik eraf wil ik ze daarover informeer en dan mogen ze met de andere gegadigden mee bieden.

[42dpi]

Met 3 van de 17 en zij willen iets graag, sta je sowieso al voor in de onderhandeling.

Onderhandelen kun je altijd laat zien dat je interesse hebt en laat ze maar met voorstel komen, als dat laag uitvalt vraag ze om een taxatie waarom ze op dat bedrag zijn gekomen. (Heb je meteen taxatie voor nop, wel vertellen op hun kosten zonder verplichting van iets)
En idd check woz en wat vergelijkbaars is verkocht in de omgeving.

Je bent niks verplicht dus laat hun al het werk doen.

Als het een grote speler is met een flinke vastgoed portfolio vraag ze ook gerust wat hebben jullie in de aanbieding.

[ Voor 17% gewijzigd door 42dpi op 30-10-2024 21:21 ]

[FastFred]

@42dpi dat was mijn gedachte ook, zij willen iets van mij, ik sta dus in het voordeel bij een onderhandeling. Vandaar ook starten met 300k, gaan ze nooit doen, maar wellicht komen we dan een keer bij 240k uit ofzo, dan hoef ik een minder zware hypotheek af te sluiten als ik wat anders koop.

EDIT: Huidige WOZ is momentel 131k overigens, even opgezocht

[ Voor 9% gewijzigd door FastFred op 30-10-2024 21:25 ]

[sambalbaj]

Heb je het toevallig niet met een koopgarant regeling (kan anders heten) met korting gekocht met verplichte terugkoop of eerste optie?

[President]

Tja, de huur maatschappij zal waarschijnlijk niet veel meer bieden dan het appartement waard is. Dus dan is het sowieso belangrijk om te weten wat je appartement op het moment waard is. De bedragen die je noemt zijn belachelijk laag, maar dat is denk ik vooral omdat ik vanuit Zuid-Holland anders gewend ben.

Dus;
- vraag een makelaar om een gratis waardebepaling
- ga vervolgens naar een hypotheek adviseur zodat je weet voor hoeveel geld je een nieuwe woning zou kunnen kopen
- kijk of er dergelijke woningen te koop zijn, bied
- verkoop je appartement. Op de vrije markt of aan de maatschappij als die bieden wat de makelaar denkt wat het huis zou moeten opleveren.

'oprit is een must'? Je hebt nogal hoge eisen?

[alex3305]

FastFred schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:22:
EDIT: Huidige WOZ is momentel 131k overigens, even opgezocht

Dat hoeft niet bijzonder veel te betekenen. De WOZ waarde is o.a. bepaald over vergelijkbare verkochte woningen in de buurt. Maar als die er niet zijn wordt er een schatting gemaakt met andere woningen voor zover ik weet.

Waarom laat je ze niet over de brug komen met een voorstel? Of, mocht dat mogelijk zijn, zou je kunnen voorstellen dat je wel (met bijbetaling) aan woningruil wilt doen. Ik kan mij voorstellen dat de verhuurder wellicht andere woningen in de woningvoorraad heeft waar die vanaf wilt. Dan kun je er misschien relatief goedkoop op vooruit gaan en maak je de verhuurder blij met eenvoudiger beheer. Maar alleen als je dat wilt.

Overigens snap ik niet zo goed waarom de verhuurder zo graag de woning terug wilt kopen mbt onderhoud en administratie. Uiteindelijk heeft de verhuurder, als ik het zo begrijp, toch een absolute meerderheid in de VVE en kan die dus alles bepalen.

[The Eagle]

Dit is imho niks anders dan een briefje van een woningzoekende in de bus "we vinden je huis mooi, mocht je overwegen te verkopen, horen we dat graag".
Alleen dan op officieel briefpapier en met een motivatie, zodat ze zelf al meteen zwakker staan bij evt onderhandelingen

Gewoon lekker blijven wonen en mocht je willen verkopen een belletje geven, mogen ze mee bieden. Meestal gunstig voor jou als een coöperatie met diepe zakken graag je huis wil hebben

[Prisma16]

- je heb een eigen huis, niemand kan je dwingen om nu ineens meer te gaan nadenken over verhuizen.
- laat de "firma" maar met een voorstel komen.
- twee opties
--- zij kopen je huis en jij wordt (weer) huurder.
--- zij kopen je huis en jij gaat ergens anders wonen.
- laat je niet onder druk zetten en zoek iemand die je vertrouwd als adviseur.

[FastFred]

alex3305 schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:42:
Overigens snap ik niet zo goed waarom de verhuurder zo graag de woning terug wilt kopen mbt onderhoud en administratie. Uiteindelijk heeft de verhuurder, als ik het zo begrijp, toch een absolute meerderheid in de VVE en kan die dus alles bepalen.

Ik weet niet exact of ik het zo goed heb. Maar ik denk dat de verhuurder weer zelf beheer en onderhoud van het gebouw wil gaan doen. Ik vermoed, maar ik weet dus niet zeker of dit echt zo werkt, dat op het moment dat 1 appartement in het complex verkocht wordt aan een particulier, dat je een VVE moet hebben omdat je ineens meerdere eigenaren hebt. En die VVE is compleet uitbesteed, incl. de voorzitter, omdat niemand van de bewoners zin heeft om het zelf te doen. En als je dat allemaal uitbesteed kom je denk ik met extra kosten te zitten in plaats van het allemaal zelf te doen.

President schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:39:
'oprit is een must'? Je hebt nogal hoge eisen?

Ja, absoluut. Ik wil de auto op eigen grond hebben. Ik heb geen eigen parkeerplek, er zijn meer woningen dan parkeerplekken dus ik moet geregeld verder lopen. En het gros van mijn buren kan niet parkeren als hun leven er vanaf hangt. Ik heb net een gave jonge ocassion gekocht en de eerste butsen zitten al in de deuren. Interieur stofzuigen/poetsen is er al niet bij omdat er een trap, een tuintje, een stoep, nog een trap en een straat tussen mijn voordeur en mijn auto zit.

[ Voor 31% gewijzigd door FastFred op 30-10-2024 21:57 ]

[Klippy]

Kijk wat voor jou een goede optie is, meer niet.

Je hebt zoals gezegd totaal geen verplichtingen. Zoek eerst wat anders zet daarna je huis te koop.
Ik zou me echt niet anders gedragen in deze situatie dan wanneer je zelf het initiatief had genomen.

Op de vrije markt gaat het vaak veel harder. Grote kans dat iemand een hoger bod doet dan die investeerder of woningcorporatie. Als ze je woning willen kopen dan is het omdat hij gewild is, dat VvE beheer is alleen een punt als de drie andere eigenaren ook verkopen. Dus je kan daar ook eens mee praten, als 2 het absoluut niet overwegen dan is het geen punt. Je kan zeker eens polsen wat het je vorige verhuurder waard zou zijn om weet alles in bezit te krijgen, maar dan sta je met 3-en wel sterker.

Verder zou ik zeggen, zoek gewoon rustig wat nieuws als je daar aan toe bent. Je hebt sowieso een leuke overwaarde, die kan je al in een woning steken en laat een verkoopmakelaar je een goede onafhankelijke waarde indicatie maken. Je voormalige verhuurder mag dan meebieden, is verder niet meer jou probleem als je toch weg gaat.

Als je huidige budget 260K is, op basis van puur je inkomen, dan kan elke Euro boven de 75K voor je huidige appartement daarbij geteld worden (als je nog niks afgelost zou hebben en even zonder kosten koper gerekend). Verkoop je het voor 150K dan is je budget al 335K, of minder hypotheek. Best een goede positie om in te zitten.

[Citroentjuh]

Off-Topic maar uit interesse:
-budget 260k
-hiervoor kom je meerdere “interessante” woningen tegen
-oprit is een must

In welke uithoek woon je dan in godsnaam?

[TheGhostInc]

FastFred schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:53:
En als je dat allemaal uitbesteed kom je denk ik met extra kosten te zitten in plaats van het allemaal zelf te doen.

Exact.

Houd er wel rekening mee dat met 3/20 ste van het stemrecht je eenvoudig overruled kunt worden in de VVE vergaderingen. Als ze de VVE bijdrage gaan indexeren en hij gaat ineens fors omhoog omdat ze de kosten maximaal pakken en levensduur minimaal, dan gaat je verkoopprijs ook omlaag. Bijvoorbeeld dak vernieuwen stond op 30 jaar voor €50k en ze komen aan met een offerte van €100k en een levensduur van 20 jaar, dan gaat je reservering x3, maar kun je ook moeten bijstorten: "Even stemmen tijdens de vergadering, meerderheid is voor".

Doe jezelf niet te kort, maar als je de verhuurder echt pissig maakt, dan kan hij het je enorm lastig maken.

[FastFred]

Citroentjuh schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 22:10:
Off-Topic maar uit interesse:
-budget 260k
-hiervoor kom je meerdere “interessante” woningen tegen
-oprit is een must

In welke uithoek woon je dan in godsnaam?

Groenlo/Lichtenvoorde Ben vorig jaar een gave rijtjes woning misgelopen van 240k, 3 slaapkamers, auto voor deur, was van een handige klusser dus behalve wat verf en behangschade niks aan de hand. Zonnepanelen erop, allemaal kunststof kozijnen en HR glas, energielabel A, moderne keuken en badkamer. Maar helaas overboden.

https://www.funda.nl/zoek...22%5D&sort=%22price_up%22

Maarja, jij woont in Amsterdam, voor dat bedrag heb je daar een garagebox

[ Voor 12% gewijzigd door FastFred op 30-10-2024 22:21 ]

[gambieter]

TheGhostInc schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 22:12:
Houd er wel rekening mee dat met 3/20 ste van het stemrecht je eenvoudig overruled kunt worden in de VVE vergaderingen. Als ze de VVE bijdrage gaan indexeren en hij gaat ineens fors omhoog omdat ze de kosten maximaal pakken en levensduur minimaal, dan gaat je verkoopprijs ook omlaag. Bijvoorbeeld dak vernieuwen stond op 30 jaar voor €50k en ze komen aan met een offerte van €100k en een levensduur van 20 jaar, dan gaat je reservering x3, maar kun je ook moeten bijstorten: "Even stemmen tijdens de vergadering, meerderheid is voor".

Doe jezelf niet te kort, maar als je de verhuurder echt pissig maakt, dan kan hij het je enorm lastig maken.

Dit. Ik lees een beetje in de berichten van de TS dat die zich rijk aan het rekenen is en denkt een fantastische onderhandelingspositie te hebben, maar dat kan behoorlijk mislopen.

[TheGhostInc]

FastFred schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 22:18:
Ben vorig jaar een gave rijtjes woning misgelopen van 240k

Zo'n verhuurder heeft ook weer connecties, dus ik zou zeker daar ook een balletje opgooien.

Misschien dat een bekende partij van hun een nieuwbouw project aan het neerzetten is en 'toevallig' komt jouw naam uit de loting.

[Herman]

Voldoe je aan de eisen van huurtoeslag? (Pas op voor box iii na verkoop) Zo ja, dan kan verkoop en terughuren bijzonder gunstig uitpakken.

[Citroentjuh]

FastFred schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 22:18:
[...]


Groenlo/Lichtenvoorde Ben vorig jaar een gave rijtjes woning misgelopen van 240k, 3 slaapkamers, auto voor deur, was van een handige klusser dus behalve wat verf en behangschade niks aan de hand. Zonnepanelen erop, allemaal kunststof kozijnen en HR glas, energielabel A, moderne keuken en badkamer. Maar helaas overboden.

https://www.funda.nl/zoek...22%5D&sort=%22price_up%22

Maarja, jij woont in Amsterdam, voor dat bedrag heb je daar een garagebox

Ah dat is een mooie omgeving daar! Ik woon niet meer in Amsterdam, wel in de regio. Maar alsnog wel verbaasd over de prijzen bij jou daar!

[bie100]

Citroentjuh schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 22:10:
Off-Topic maar uit interesse:
-budget 260k
-hiervoor kom je meerdere “interessante” woningen tegen
-oprit is een must

In welke uithoek woon je dan in godsnaam?

Heeft dat zoveel meerwaarde dan een oprit? ook Off-Topic maar uit interesse

[Citroentjuh]

bie100 schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 08:20:
[...]


Heeft dat zoveel meerwaarde dan een oprit? ook Off-Topic maar uit interesse

De oprit zelf misschien niet maar een oprit vind je meestal niet op een doorsnee rijtjeshuis, dus zegt vaak wel iets over de waarde van het pand.

[Eusebius]

TheGhostInc schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 22:32:
[...]

Zo'n verhuurder heeft ook weer connecties, dus ik zou zeker daar ook een balletje opgooien.

Misschien dat een bekende partij van hun een nieuwbouw project aan het neerzetten is en 'toevallig' komt jouw naam uit de loting.

Sterker nog, misschien heeft de coöperatie (tenminste neem aan dat het een woningcoöperatie is) wel andere huizen waar ze vanaf willen in een wijk waar de huizen wat gefragmenteerder zijn. Dus gewoon eens langsgaan met jouw eisen, OP, en vragen of ze misschien wel wat in de aanbieding hebben wat nog niet op de markt is. Misschien wel huizen die pas over een paar jaar vrijkomen waarbij je een eerste recht kunt bedingen.

Sowieso heb je al het voordeel dat je bij verkoop al woonruimte hebt\. Dat is in deze tijd mooi meegenomen. Alleen zal de huurprijs hoger zijn.

[bie100]

Citroentjuh schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 08:22:
[...]

De oprit zelf misschien niet maar een oprit vind je meestal niet op een doorsnee rijtjeshuis, dus zegt vaak wel iets over de waarde van het pand.

In negatieve zin of positieve zin? woon zelf in een tweekapper doorsnee 85m2 woning uit 2001 oprit en een garage erbij op een 199 m2 perceel

Dus wat zegt dat over de waarde dan?

[Thompson]

bie100 schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 08:29:
[...]


In negatieve zin of positieve zin? woon zelf in een tweekapper doorsnee 85m2 woning uit 2001 oprit en een garage erbij op een 199 m2 perceel

Dus wat zegt dat over de waarde dan?

Positief natuurlijk. Het verschilt heel erg per wijk/straat maar regelmatig niet dicht bij je eigen voordeur kunnen parkeren kan een hele grote frustratie worden. Kom je na een lange werkdag thuis, onderweg boodschappen gedaan, mag je in de stortregen 100m lopen met je handen vol want iedereen was net ff eerder thuis. Laat je nondeju ook nog het doosje eieren flikkeren omdat je bijna uitglijdt over een hondendrol.

/edit inhoudelijk;
Allereerst; goed bezig! Tijden geleden zo'n eerste stap maken en meteen vanuit huis gaan en kopen is een hele slimme zet geweest. Als je echt graag verder wil kijken kun je de verhuurmaatschappij benaderen dat je geen verhuisplannen hebt maar bij een mooi bod (en dat kan een geldbedrag of een andere woning zijn) het wel in overweging wil nemen. Laat hen maar met een eerste bod komen en dan kun je vanuit daar verder peilen of je er heil in zit daar op in te gaan of niet.

[ Voor 25% gewijzigd door Thompson op 31-10-2024 10:01 ]

[Jrz]

alex3305 schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:42:
[...]

Overigens snap ik niet zo goed waarom de verhuurder zo graag de woning terug wilt kopen mbt onderhoud en administratie. Uiteindelijk heeft de verhuurder, als ik het zo begrijp, toch een absolute meerderheid in de VVE en kan die dus alles bepalen.

Enige valide reden is de mogelijkheid om het later te herontwikkelen. Dat kan volledig renoveren, etage er boven op, of plat en nieuwbouw zijn. Ik snap alleen niet waarom dat zou zijn op die locatie.


Onderhoud hebben zij nu toch al zeggenschap in met de meerderheid van de VVE, en er staan wrs redelijk wat beperkingen op waar je toestemming van de VVE voor nodig hebt.

[Kassad]

TheGhostInc schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 22:32:
[...]

Zo'n verhuurder heeft ook weer connecties, dus ik zou zeker daar ook een balletje opgooien.

Misschien dat een bekende partij van hun een nieuwbouw project aan het neerzetten is en 'toevallig' komt jouw naam uit de loting.

Of wellicht hebben ze een rijtjeshuis in hun portfolio die ze willen verkopen, dan is het helemaal leuk omdat je dan niet overboden kan worden.. Dit kan potentieel voor beide een interessant gesprek worden.

Wat mij ook te binnen schiet, check of je in je appartement mag blijven wonen ivm inkomenseisen en sociale huur, als je er wilt blijven wonen. En check wat de huurprijs wordt en wat de jaarlijkse verhogingen worden. Het zou vervelend zijn als je wat kapitaal overhoudt maart in de operationele kosten achteruit gaat.

Edit: @Eusebius, ik had jouw bericht nog niet gezien..

[ Voor 3% gewijzigd door Kassad op 31-10-2024 08:39 ]

[Oon]

Begin eens met een nieuwe taxatie. Kost je een paarhonderd euro, maar dan weet je wel waar je aan toe bent. Laat dat door een lokale taxateur doen, het liefst bij de NVM of soortgelijk aangesloten, en ga niet voor een desktoptaxatie of een waardebepaling.

300k zal misschien te ruim zijn, maar je kunt zeker wel iets boven de waarde gaan zitten. Kost jou een hoop tijd, moeite en geld om te verhuizen en terughuren van ze moet je nooit aan beginnen, dus de waarde die je er nu voor krijgt moet gewoon op z'n minst gelijk liggen aan wat je kwijt gaat zijn om een nieuwe woning te kopen en erheen te verhuizen, dus inclusief kosten koper, verhuiskosten, en een paar duizend extra voor het nodige schilderwerk e.d.

[bie100]

Thompson schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 08:35:
[...]


Positief natuurlijk. Het verschilt heel erg per wijk/straat maar regelmatig niet dicht bij je eigen voordeur kunnen parkeren kan een hele grote frustratie worden. Kom je na een lange werkdag thuis, onderweg boodschappen gedaan, mag je in de stortregen 100m lopen met je handen vol want iedereen was net ff eerder thuis. Laat je nondeju ook nog het doosje eieren flikkeren omdat je bijna uitglijdt over een hondendrol.

Ja oké wist oprecht niet dat het een meerwaarde was een oprit kan er zelfs twee auto's kwijt maar goed weet ook niet beter weer wat geleerd zeg maar

[proatjeboksem]

bie100 schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 08:20:
[...]


Heeft dat zoveel meerwaarde dan een oprit? ook Off-Topic maar uit interesse

Is wel makkelijk als je elektrisch wilt rijden, kun je opladen aan huis.
Of je houd heel erg van onkruid tussen tegeltjes halen

[bie100]

proatjeboksem schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 08:39:
[...]


.
Of je houd heel erg van onkruid tussen tegeltjes halen

Nee niet echt

[Marchel]

Ik had het wel geweten, maar ben ook wel van een risico's nemen. Je zegt dat je het voor 75K hebt gekocht, stel dat je er 200-225K voor kan krijgen als de verhuurmaatschappij het koopt, dan heb je een overwaarde van laten we zeggen €125K, ik zou dit beleggen om er 10% per maand uit te kunnen trekken, je huurt het dan terug van de verhuurmaatschappij. Met de rente betaal je de huur en je hebt 125k vermogen en geen woonlasten :-)

[ikwilwp8]

Laat het waardeoordeel of het bedrag realistisch is of niet maar over aan de kopende partij, niet aan wat lui op een forum. De vraag is hoe graag zij het willen hebben. Als ze het volgende week nodig hebben, ja dan heb je kans op een mooi bedrag. Hebben zij al het geduld van de wereld dan zullen ze niet snel happen.

[Philip Ross]

Marchel schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 09:35:
Ik had het wel geweten, maar ben ook wel van een risico's nemen. Je zegt dat je het voor 75K hebt gekocht, stel dat je er 200-225K voor kan krijgen als de verhuurmaatschappij het koopt, dan heb je een overwaarde van laten we zeggen €125K, ik zou dit beleggen om er 10% per maand uit te kunnen trekken, je huurt het dan terug van de verhuurmaatschappij. Met de rente betaal je de huur en je hebt 125k vermogen en geen woonlasten :-)

Waar haal je tegenwoordig op een veilige manier 10% rente per maand?
Daarnaast raak je overigens ook je HRA kwijt over dat stuk en ga je vermogensbelasting betalen.

[Napo]

FastFred schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:53:
Interieur stofzuigen/poetsen is er al niet bij omdat er een trap, een tuintje, een stoep, nog een trap en een straat tussen mijn voordeur en mijn auto zit.

Moet hier of hier wel lukken toch?

[ Voor 22% gewijzigd door Napo op 31-10-2024 10:16 ]

[FastFred]

Ik denk eerlijk gezegd niet dat de andere 2 particulieren willen gaan verkopen. Het appartement onder mij is al sinds 2014 van een particulier en is een paar maand terug verkocht aan iemand die het zelf weer verhuurt aan een jong stel, die zitten er net 2 maand. Het andere appartement is in 2022 verkocht (door diezelfde woningcorporatie) aan een alleen staande man, die zal ook niet snel willen verhuizen.

Die nieuwe strategie van de woningcorporatie is dus vrij recent zeg maar.

Herontwikkeling of verbouw/uitbreiding zie ik ook niet gebeuren vanwege de locatie van het complex midden in een woonwijk met een mix van rijtjes huizen, vrijstaand, en 2-onder-1-kappers. Hoogbouw krijg je hier nooit vergunning voor. Huidige complex is 10 appartementen op begane grond en daarboven 10 appartementen die beschikken over 2 verdiepingen met puntdak.

Misschien willen ze op termijn helemaal van het pand af en komen er huizen te staan ipv appartementen maar achter het complex staat een woonwagenkamp, daar zit geen hond op te wachten kan ik je zeggen.

[ Voor 10% gewijzigd door FastFred op 31-10-2024 10:40 ]

[Nox]

Marchel schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 09:35:
Ik had het wel geweten, maar ben ook wel van een risico's nemen. Je zegt dat je het voor 75K hebt gekocht, stel dat je er 200-225K voor kan krijgen als de verhuurmaatschappij het koopt, dan heb je een overwaarde van laten we zeggen €125K, ik zou dit beleggen om er 10% per maand uit te kunnen trekken, je huurt het dan terug van de verhuurmaatschappij. Met de rente betaal je de huur en je hebt 125k vermogen en geen woonlasten :-)

Dit is niet reëel. 10% haal je nergens op een normale manier, de helft zal wel haalbaar zijn over lange termijn in etf's.

Houd er rekening mee dat je dan wel vermogensbelasting betaalt en mogelijk voor toeslagen e.d. nog wat invloed heeft. Ik zou met een goed bod kijken wat je kan kopen voor dat geld, 200k heb je sowieso te besteden plus dat je waarschijnlijk gegroeid bent in salaris en je meer kan lenen.

[Marchel]

Philip Ross schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 09:57:
[...]
Waar haal je tegenwoordig op een veilige manier 10% rente per maand?
Daarnaast raak je overigens ook je HRA kwijt over dat stuk en ga je vermogensbelasting betalen.

Heb niet gezegd dat het veilig is, er zijn kleven toch wel vaak risico's aan beleggen. Maar ik geniet wel van 10% rente per maand, al enige tijd. Maar misschien was mijn idee iets te hoog ingeschat en komt er meer bij kijken zoals je al aangeeft. Wel zou ik een manier zoeken om zoveel mogelijk vermogen in cash te bezitten en hier iets mee te doen.

[SirMemeAlot]

Als je 300.000 gaat vragen dan trekt je waarschijnlijk direct de stop uit onderhandeling. Persoonlijk zou ik wel hoog in de boom zitten, maar ergens inzetten op 225.000 en dan settelen op 210/15. Je hebt dan waarschijnlijk het makkelijkste geld verdient wat je ooit hebt gedaan of ooit zal doen in je leven. Beetje bluffen met je al bezig was met verkoop en onderhands al 200.000 als bieding hebt gekregen om ze wat incentive te geven om daar niet onder te bieden.

Succes met de onderhandeling.

Edit; zijn er recentelijk niet nog vergelijkbare objecten verkocht in je wijk? Je zou daar nog eens kunnen kijken wat de daadwerkelijke verkoopprijs is geweest en daar nog op baseren of die 225.000 uberhaubt realistisch is. Als het goed is heeft de taxateur ook wel vergelijkbare objecten bekeken om tot zijn prijs te komen, heb je taxatie rapport nog?

[ Voor 26% gewijzigd door SirMemeAlot op 31-10-2024 10:41 ]

[DjoeC]

Ik zou beginnen met je WOZ waarderapport op te vragen bij de gemeente. Je krijgt dan de recent verkochte panden waarmee je appartement is vergeleken en kunt bepalen of die waarde wel of niet in het redelijke ligt.

Mijn vermoeden is dat je bij 3 ton vragen uitgaat van prijzen in "de rest van het land", helaas werkt het zo niet.

Je zit al in een fase waarbij je meer of minder serieus om je heen aan het kijken bent. Ik zou (vermoedelijk, zit niet in jouw situatie) aangeven aan de verhuurder:
Ik woon hier eigenlijk prima maar praten kan altijd. Ga het gesprek aan, zoek uit waarom ze plotseling interesse hebben, geef aan dat je een "offer you can't refuse", zeg maar 5 ton altijd wilt overwegen. Of misschien wel wilt ruilen met een woning uit hun bestand als ze echt graag willen.

Ga in gesprek, zoek de achtergrond maar zeg niet onmiddellijk iets toe. Zij willen blijkbaar graag, jij hebt de dus meeste kaarten in handen maar je moet meer te weten zien te komen over de achtergronden om te bepalen wat haalbaar is. En je moet voorbereid zijn op een hoogste realistische prijs - vandaar WOZ vergelijken, eventueel taxatie door een makelaar waarbij de makelaar exact van je te horen krijgt wat jij wilt en hoe de vork in de steel zit. Opdrachtgever bepaalt (dat wordt dus jij of de verhuurder). Vaste prijs voor een taxatie kun je afspreken, als jij de opdracht geeft laat het dan ook een gevalideerde (bijvoorbeeld door het NWWI) taxatie zijn, dan zal de woningbouw op basis van haar taxatie daar nooit veel van af kunnen wijken, ik meen max 10% zonder dat de taxaties in twijfel worden getrokken.

[Philip Ross]

Marchel schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 10:35:
[...]


Heb niet gezegd dat het veilig is, er zijn kleven toch wel vaak risico's aan beleggen. Maar ik geniet wel van 10% rente per maand, al enige tijd. Maar misschien was mijn idee iets te hoog ingeschat en komt er meer bij kijken zoals je al aangeeft. Wel zou ik een manier zoeken om zoveel mogelijk vermogen in cash te bezitten en hier iets mee te doen.

10% per maand is 200% rendement op jaarbasis. Dat is een casino, geen beleggen.

10% op jaarbasis kan wel (met een klein risico) maar dat misschien wel genoeg op om je huur voorlopig te betalen maar je moet ook de belasting op ie rendement en de inflatie corrigeren. En de jaarlijkse huurverhoging. En je gooit je recht op HRA weg voor de toekomst.

[FredvZ]

FastFred schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:10:
Maar nu
Ik krijg een brief in huis van de verhuurder waar ik het appartement van gekocht heb. Ze willen mijn appartement terug kopen. Het is qua beheer voor hen efficienter om de appartementen in een VVE complex allemaal onder hun verhuur te hebben. Het betreft een complex van 20 appartementen, waarvan 3 eigendom en 17 verhuur van die ene verhuurder.

Nu is mijn vraag, wat zijn hier mijn mogelijkheden? In de brief staat niks specifieks genoemd, alleen het verzoek contact met hen opnemen wanneer ik dit wil verkopen, zoals ik het lees kan dat dus nu, of over 5 jaar bij wijze van. Ze bieden zelfs aan het van mij terug te kopen en dan aan mij te verhuren

Ik zou niet zelf een bedrag noemen, maar juist heel open het gesprek in gaan:
- Geef aan je hun voordelen begrijpt en dat je bereid bent daar aan mee te werken
- Laat ze een voorstel doen wat zij in gedachte hebben als financiele compensatie
- Laat ze een voorstel doen voor het aangaan van een eventueel huurcontract

Kijk niet alleen naar de verkoopprijs, maar naar de complete "financiele compensatie":
- Aanpassing woongenot
- Verhuiskosten als je weg gaat
- Hogere huur als je blijft zitten
- Afkopen jouw financiele aandeel in de VVE

Als de financiele compensatie in de buurt van wat jij nodig hebt voor het kopen van een volgend huis kan je een tegenbod doen om het nog een beetje op te krikken. Als ze met iets komen waar niks mee kan, kan je aangeven dat het niet voldoet en je daarmee niet voldoende gecompenseerd voelt.

[DjoeC]

Huren is elke maand geld wegbrengen. Soms heb je geen keuze maar als je die wel hebt dan kopen! In dit geval is er een keuze, namelijk gewoon blijven zitten.

[locke960]

Even in de gaten houden dat de onderhandelingen al begonnen zijn. Die brief was het openingsbod. Jou reactie daarop verteld ze iets over je interesse. Een mogelijke strategie is niets doen en wachten op een eventuele volgende brief. Dat verteld hun dat je niet zo nodig hoeft, en dat ze dus met een aantrekkelijke bod zullen moeten komen. En als die volgende brief komt verteld het jou iets over hoe graag ze het willen.

Het risico is natuurlijk dat een volgende brief nooit komt.

[wibblemoo]

Ik zou eerst eens een gesprek aangaan met de potentiële koper om te vissen naar meer informatie waarom ze jouw appartement zo graag willen. Het appartement kopen omdat het voor VVE beheer makkelijker is, lijkt mij een weinig economische motivatie als je als eigenaar al de meerderheid hebt in de VVE.

[champion16]

Woning laten taxeren/kijken wat er recent in de buurt voor vergelijkbaars verkocht is.
Dan weet je wat jouw appartement ongeveer waard kan zijn en pas dan kan je echt in gesprek met verhuurder.

Verder zou ik oppassen om direct een erg hoog bedrag op te noemen. Ik ga even uit van jouw schatting. De laatste taxatie 2 jaar geleden was 175k en je verwacht er 220-240k voor te krijgen.
Als bij de nieuwe taxatie blijkt dat het inderdaad rond de 240k zit, dan kan je potentieel de verhuurder afschrikken als je begint bij 300k... Kan overkomen als, hij wil het echt niet kwijt daarom noemt hij een onrealistisch hoog bedrag.

[Marchel]

Philip Ross schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 10:41:
[...]


10% per maand is 200% rendement op jaarbasis. Dat is een casino, geen beleggen.

10% op jaarbasis kan wel (met een klein risico) maar dat misschien wel genoeg op om je huur voorlopig te betalen maar je moet ook de belasting op ie rendement en de inflatie corrigeren. En de jaarlijkse huurverhoging. En je gooit je recht op HRA weg voor de toekomst.

Oh.... ik bedoelde 10% per jaar, mijn fout. Nee 10% per maand lijkt mij erg onrealistisch, zou wel mooi zijn want dan zou ik niet meer hoeven te werken :-)

[Keltie]

DjoeC schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 10:55:
Huren is elke maand geld wegbrengen. Soms heb je geen keuze maar als je die wel hebt dan kopen! In dit geval is er een keuze, namelijk gewoon blijven zitten.

Kopen is ook niet zaligmakend.
Heb zelf na een relatiebreuk een nieuw huis gekocht, zonder hypotheek, maar als ik erover nadenk had ik liever een betaalbare huurwoning.
Het opknappen (en dan is het niet eens een echte opknapper) en onderhouden van een woning is ook een prijzige aangelegenheid.

Nu komt mijn mening ook wel omdat ik weer een nieuwe vriendin, met koopwoning, op zo’n 80KM rijden heb gevonden.
Dus besloten om maar door te kauwen en als alle kinderen naar het mbo\ hbo\ whatever gaan mijn huis een huurhuis gaat worden en ik naar Brabant ga emigreren 🙃

[DjoeC]

Keltie schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 12:54:
[...]

Kopen is ook niet zaligmakend.
Heb zelf na een relatiebreuk een nieuw huis gekocht, zonder hypotheek, maar als ik erover nadenk had ik liever een betaalbare huurwoning.
Het opknappen (en dan is het niet eens een echte opknapper) en onderhouden van een woning is ook een prijzige aangelegenheid.

Nu komt mijn mening ook wel omdat ik weer een nieuwe vriendin, met koopwoning, op zo’n 80KM rijden heb gevonden.
Dus besloten om maar door te kauwen en als alle kinderen naar het mbo\ hbo\ whatever gaan mijn huis een huurhuis gaat worden en ik naar Brabant ga emigreren 🙃

eens. Een koophuis is zeker niet gratis met (eventueel) hypotheek, eigenaarslasten, onderhoud, etc. Maar het was voor ons iig geen slechte investering. En we hebben iets dat als huurpand buiten bereik zou liggen (minimaal 4K/maand schat ik). Maar - hoewel eigenlijk niet relevant - weten we de echte waarde pas als we gaan verzilveren.

[hollandnick]

FastFred schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 22:18:
[...]


Groenlo/Lichtenvoorde Ben vorig jaar een gave rijtjes woning misgelopen van 240k, 3 slaapkamers, auto voor deur, was van een handige klusser dus behalve wat verf en behangschade niks aan de hand. Zonnepanelen erop, allemaal kunststof kozijnen en HR glas, energielabel A, moderne keuken en badkamer. Maar helaas overboden.

https://www.funda.nl/zoek...22%5D&sort=%22price_up%22

Maarja, jij woont in Amsterdam, voor dat bedrag heb je daar een garagebox

Als ik zo op funda kijk en dan naar de m2 prijs kijk dan varieert het van 2500 tot 5000 per m2. Dat komt dan vast omdat sommige op AAA locaties zitten? Niet echt een touw aan vast te knopen.

Maar als we rekenen met 2500 per m2 of zelfs met 3000 per m2 dan kom je al op prijzen uit van 210k bij 2500/m2 of 252k bij 3000/m2. Volgens mij zijn dan best reele prijzen, zeker in de huidige markt ( al weet ik niet hoe oververhit het bij jou is ). Die 3000/m2 is volgens mij best prima te halen daar en je zou dus met een verkoop van het huis daarop kunnen beginnen. De biedingen stromen dan vanzelf binnen ( of niet )

Je kan ook de volgende link eens proberen:
https://www.makelaarsland...g-wat-is-jouw-huis-waard/

Dat heeft een iets beter beeld voor de waarde van je huis.

[onno oliver]

alex3305 schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:42:
[...]

Overigens snap ik niet zo goed waarom de verhuurder zo graag de woning terug wilt kopen mbt onderhoud en administratie. Uiteindelijk heeft de verhuurder, als ik het zo begrijp, toch een absolute meerderheid in de VVE en kan die dus alles bepalen.

Zo werkt het niet in een VVE, het feit dat je meer kavels hebt wil niet automatisch zeggen dat je meer stemmen zou hebben. In de meeste staat dit "ergens" op papier vast gelegd de verdeling van stemmen.

Verder zou Ik TS aanraden wat realistisch is op de markt.
Woningen in bepaalde gebieden ( rond gemeenten als Bv Eindhoven, Den Haag Rotterdam) opgekocht door bedrijven en expats die makkelijk een ton overbieden. Dat is helaas de harde waarheid.

Het bestemmingsplan opvragen bij uw gemeente kan uitkomst geven of bv onlangs te bouwhoogte gewijzigd is of dat er voornemens zijn.

[Anoniem: 361276]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Anoniem: 361276 op 01-11-2024 09:48 ]

[DjoeC]

bestemmingsplan geeft geen indicatie wat een corporatie van plan is. Dat vooroverleg vindt "vertrouwelijk" plaats. Pas zodra bijna alles in stelling is gaat een bestemmingsplan/vergunningen traject lopen om te voorkomen dat er speculanten aan de gang gaan. En voor zo'n voortraject hebben corporaties jaaaaren de tijd want het zijn geen investerrders.

[kamstra]

Anoniem: 361276 schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 14:00:
[...]

Ik bezit 4 woningen in een appartementencomplex en ik heb 4/46 deel stemrecht binnen de VVE dus blijkbaar kan het wel.

UIteraard werkt het zo, snap ook niet waar de opmerking van degene waar je op reageert op slaat.

Natuurlijk heb je met verwerven van meer eigendom ook meer stemrecht. Zou een mooie grap zijn als je 98 van de 100 appartementen bezit maar alsnog wordt weggestemd op een vergadering met de eigenaren van de andere 2 appartementen omdat die de andere kant op stemmen en dus in de "meerderheid" zijn....

Overigens is het bij appartementen (in ieder geval in grotere complexen) vaak stemrecht op basis van vloeroppervlak ipv voordeur. In het appartement wat ik verhuur heb ik bv 118 van de de 5000 oid stemmen. Gaat puur op vloeroppervlakte van het totale gebouw dus.

[Chorro]

DjoeC schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 10:55:
Huren is elke maand geld wegbrengen. Soms heb je geen keuze maar als je die wel hebt dan kopen! In dit geval is er een keuze, namelijk gewoon blijven zitten.

Dit is veel te kort door de bocht. Ik huur op dit moment een penthouse van 136m2 met een waarde ergens tussen de 500k en 700k, waar ik aan huur de helft kwijt ben dan dat ik aan hypotheeklast kwijt zou zijn. Reken daarbij op dat ongeveer iedere vorm van onderhoud en reparatie niet voor mijn kosten zijn en dan blijkt dat huren helemaal zo duur niet is. In het geval van 40m2 woningen in Amsterdam die voor 1600 euro/maand worden aangeboden moet ik je gelijk geven, maar ieder 'reeel geprijsde' woning is huren zeer zeker niet direct zo nadelig.

[Kip]

Mogelijk geef het doornemen van het jaarverslag of een kijkje naar de huidige projecten een inzicht in mogelijke andere redenen van de coöperatie.
Soms is het voordeliger om een gebouw volledige te slopen en opnieuw te bouwen dan te renoveren. Vooral als er dan meer woonruimtes beschikbaar worden.

[SmurfLink]

onno oliver schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 13:50:
[...]


Zo werkt het niet in een VVE, het feit dat je meer kavels hebt wil niet automatisch zeggen dat je meer stemmen zou hebben. In de meeste staat dit "ergens" op papier vast gelegd de verdeling van stemmen.

Dat is precies hoe het werkt in een VVE. Elke woning, elk deel appartementsrecht is een stem. Bezit jij 50% van alle huizen heb je ook 50% van alle stemmen.

[FastFred]

Chorro schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 14:09:
[...]


Dit is veel te kort door de bocht. Ik huur op dit moment een penthouse van 136m2 met een waarde ergens tussen de 500k en 700k, waar ik aan huur de helft kwijt ben dan dat ik aan hypotheeklast kwijt zou zijn. Reken daarbij op dat ongeveer iedere vorm van onderhoud en reparatie niet voor mijn kosten zijn en dan blijkt dat huren helemaal zo duur niet is. In het geval van 40m2 woningen in Amsterdam die voor 1600 euro/maand worden aangeboden moet ik je gelijk geven, maar ieder 'reeel geprijsde' woning is huren zeer zeker niet direct zo nadelig.

Dat kan zo zijn in jou geval, maar ik betaal ~300 euro hypotheek per maand. Terwijl mijn buren een zelfde appartement in het gebouw huren voor 700 per maand. Goed, daar komt bij mij nog de VVE bijdrage en gas, water, licht en internet bij, maar dan zit ik alles bij elkaar alsnog maar aan 500 of 550.

[Martijn1990]

FastFred schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 14:34:
[...]


Dat kan zo zijn in jou geval, maar ik betaal ~300 euro hypotheek per maand. Terwijl mijn buren een zelfde appartement in het gebouw huren voor 700 per maand. Goed, daar komt bij mij nog de VVE bijdrage en gas, water, licht en internet bij, maar dan zit ik alles bij elkaar alsnog maar aan 500 of 550.

En dan zit er ook nog een deel aflossing in die 500-550 per maand. Ga ik vanuit althans.

[bombadil]

Ja aflossing maar ook ook speelt de gestegen marktprijs mee. TS zou bij verkoop natuurlijk wel een forse overwaarde in de hand hebben. En mogelijk maakt TS aanspraak op huurtoeslag.

FastFred schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 10:32:

Die nieuwe strategie van de woningcorporatie is dus vrij recent zeg maar.

Dat kan of door nieuw beleid of natuurlijk door Haagse regels komen; als ze moeten verduurzamen of afstemming in VVE moet anders, dan is alles in 1 hand natuurlijk makkelijker. Nu kunnen ze als meerderheid in de VVE natuurlijk wel vervelende / dure besluiten nemen (waarschijnlijk massale verduurzaming, van het gas af e.d.).
Ik vrees alleen dat je je niet rijk hoeft te rekenen; de woningcorporatie mag niet meer dan de marktwaarde betalen. Dus tenzij je weer wilt gaan huren (of in een andere huurwoning van een woningcorporatie) schiet je er niet veel mee op. Maar opnieuw gaan huren; de verwachting is dat de sociale huurprijzen flink gaan stijgen de komende jaren want corporaties hebben geld nodig voor verduurzaming voor de klimaatafspraken en nieuwbouw om de immigranten te kunnen huisvesten.

[ Voor 21% gewijzigd door bombadil op 31-10-2024 14:53 ]

[Chorro]

FastFred schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 14:34:
[...]


Dat kan zo zijn in jou geval, maar ik betaal ~300 euro hypotheek per maand. Terwijl mijn buren een zelfde appartement in het gebouw huren voor 700 per maand. Goed, daar komt bij mij nog de VVE bijdrage en gas, water, licht en internet bij, maar dan zit ik alles bij elkaar alsnog maar aan 500 of 550.

Helemaal terecht, maar stellig beweren dat kopen altijd de betere optie is gewoon pertinent onjuist.

[alex3305]

onno oliver schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 13:50:
Zo werkt het niet in een VVE, het feit dat je meer kavels hebt wil niet automatisch zeggen dat je meer stemmen zou hebben. In de meeste staat dit "ergens" op papier vast gelegd de verdeling van stemmen.

Theoretisch gezien heb je gelijk, behalve dan dat dit niet 'ergens' staat maar netjes in het door een notaris gepasseerde splitsingsakte. In de praktijk is het echter zo dat er of een verdeling in de VvE plaatsvind op basis van bezit oppervlakte of op basis van units. Of kort door de bocht op basis van huisnummer.

Daarbij komt ook nog dat een hoeveelheid oppervlakte nooit gelijk hoeft te staan aan de hoeveelheid stemmen op een vergadering. In onze VvE heb ik bijvoorbeeld twee exclusieve gebruiksrechten, een gebruiksrecht van 8 aandelen en een van 1 aandeel. Toevallig ook de grootste en kleinste aandelen. In de vergadering tellen deze allebei mee als 1 stem.

Volgens de TS zijn er 20 appartementen, waarvan er 17 appartementen één eigenaar hebben. TS heeft dus nooit een meerderheid op basis van units. Die zit namelijk bij de eigenaar van de 17 appartementen. De kans dat TS met een woning van 84m2 een net zoveel stemrecht heeft op basis van oppervlakte lijkt mij praktisch nihil. Ik kan mij bij in de situatie van TS ook geen enkele situatie voorstellen dat een dergelijke groot eigenaar, en daarmee dus ook groot aandeelhouder, geen absolute meerderheid heeft in de vergadering. Misschien wil TS dat nog verduidelijken? Hoe gaat een vergadering? Heb je daar daadwerkelijk iets te vertellen?

Want vooralsnog blijf ik dus bij mijn vraag staan waarom de verhuurder alles terug zou willen kopen. TS zei dat er nu een extern bedrijf voor wordt ingehuurd, maar dit hoeft helemaal niet. De verhuurder mag prima zelf de administratie, beheer en bestuur van de VvE doen mits de vergadering daarmee akkoord gaat. Maar dat is niet zo moeilijk als je (hoogstwaarschijnlijk) een absolute meerderheid hebt.

[Philip Ross]

SmurfLink schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 14:23:
[...]

Dat is precies hoe het werkt in een VVE. Elke woning, elk deel appartementsrecht is een stem. Bezit jij 50% van alle huizen heb je ook 50% van alle stemmen.

Niet altijd. Ons mandelige terrein heeft de verhuurder met 18 woningen wel maar 1 stem en niet 18.

Het hangt wel af van hoe het oorspronkelijk vastgelegd is.

[FastFred]

alex3305 schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 15:04:
Volgens de TS zijn er 20 appartementen, waarvan er 17 appartementen één eigenaar hebben. TS heeft dus nooit een meerderheid op basis van units. Die zit namelijk bij de eigenaar van de 17 appartementen. De kans dat TS met een woning van 84m2 een net zoveel stemrecht heeft op basis van oppervlakte lijkt mij praktisch nihil. Ik kan mij bij in de situatie van TS ook geen enkele situatie voorstellen dat een dergelijke groot eigenaar, en daarmee dus ook groot aandeelhouder, geen absolute meerderheid heeft in de vergadering. Misschien wil TS dat nog verduidelijken? Hoe gaat een vergadering? Heb je daar daadwerkelijk iets te vertellen?

Want vooralsnog blijf ik dus bij mijn vraag staan waarom de verhuurder alles terug zou willen kopen. TS zei dat er nu een extern bedrijf voor wordt ingehuurd, maar dit hoeft helemaal niet. De verhuurder mag prima zelf de administratie, beheer en bestuur van de VvE doen mits de vergadering daarmee akkoord gaat. Maar dat is niet zo moeilijk als je (hoogstwaarschijnlijk) een absolute meerderheid hebt.

Ik weet ook wel dat je een VVE prima zelf kunt runnen, maar daar moet dan wel animo voor zijn en die is er niet. Ik heb er ook gewoon geen tijd voor en geen zin in.

De particuliere eigenaren die dus potentieel de VVE zouden kunnen runnen.
appartement 1: FastFred
appartement 2: ouder echtpaar die het weer verhuren aan een jong stel
appartement 3: alleenstaande man van mijn leeftijd

De huurders zijn gepensioneerden, alleenstaanden, een vermoedelijke wietdealer en verder vooral buitenlandse/vluchteling gezinnetjes. Maar huurders hebben niks van doen met de VVE van het gebouw, die maandelijkse bijdrage zit verwerkt in de huur.

VVE vergadering is eens per jaar, 4 weken terug nog gehad maar ik kon er niet bij zijn dit keer en ik moet de notulen nog door nemen.

Vorig jaar voor het eerst sinds ik er woon waren alle leden aanwezig: de voorzitter van de VVE dienstverlener, woordvoerder van de woningcorporatie en alle 3 particuliere eigenaren. In zo'n vergadering worden problemen besproken over het pand enzo, vragen vanuit VVE leden beantwoord, verzoeken om aanpassingen die VVE leden willen doen wordt beslissing over genomen, meestal gaat ieder jaar ook de VVE bijdrage omhoog (inflatie correctie, duurdere verzekering etc.), verklaring van kascontrole en of die akkoord was enzo.

[ Voor 35% gewijzigd door FastFred op 31-10-2024 15:29 ]

[Anoniem: 361276]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Anoniem: 361276 op 01-11-2024 09:46 ]

[kamstra]

Anoniem: 361276 schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 15:50:
[...]

VvE kosten zijn in pricipe voor de pandeigenaar niet voor de huurder.

correct, op een aantal kleine zaken na zoals bijvoorbeeld schoonmaak gedeelde ruimtes.

[big bang]

@FastFred Je zou kunnen aangeven dat je open staat voor een aanbod waarbij ze je een woning aanbieden die aan je wensen voldoet. Die kan dan uit hun eigen voorraad komen als mensen daar uit gaan o.i.d. Hoe dan ook zou ik een totaaldeal als die dan alleen tekenen onder voorbehoud financiering, en zorgen dat je niet zonder woning komt te zitten.

[aljooge]

FastFred schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 15:23:
[...]


Ik weet ook wel dat je een VVE prima zelf kunt runnen, maar daar moet dan wel animo voor zijn en die is er niet. Ik heb er ook gewoon geen tijd voor en geen zin in.

De particuliere eigenaren die dus potentieel de VVE zouden kunnen runnen.
appartement 1: FastFred
appartement 2: ouder echtpaar die het weer verhuren aan een jong stel
appartement 3: alleenstaande man van mijn leeftijd

De huurders zijn gepensioneerden, alleenstaanden, een vermoedelijke wietdealer en verder vooral buitenlandse/vluchteling gezinnetjes. Maar huurders hebben niks van doen met de VVE van het gebouw, die maandelijkse bijdrage zit verwerkt in de huur.

VVE vergadering is eens per jaar, 4 weken terug nog gehad maar ik kon er niet bij zijn dit keer en ik moet de notulen nog door nemen.

Vorig jaar voor het eerst sinds ik er woon waren alle leden aanwezig: de voorzitter van de VVE dienstverlener, woordvoerder van de woningcorporatie en alle 3 particuliere eigenaren. In zo'n vergadering worden problemen besproken over het pand enzo, vragen vanuit VVE leden beantwoord, verzoeken om aanpassingen die VVE leden willen doen wordt beslissing over genomen, meestal gaat ieder jaar ook de VVE bijdrage omhoog (inflatie correctie, duurdere verzekering etc.), verklaring van kascontrole en of die akkoord was enzo.

Je situatie is bijna exact vergelijkbaar met die van mij. Je zit alleen met een eigenaar meer, maar voor de rest identiek. Het hebben van meerdere eigenaren is lastig, de missie is pas geslaagd als alle eenheden in handen zijn van de woningbouw en dan pas kan de VVE worden ontbonden. Wanneer ze allemaal lastig doen, dan zullen ze snel tot inzicht komen dat dit niet gaat en geven ze het op.

Wat tweakers hier beweren dat ze de kosten omhoog kunnen drukken van de VVE bijdrage is zichzelf in eigen voet schieten. Dat willen en mogen ze namelijk van hoger hand niet, omdat ze dan zelf ook die hele hoge bijdrage moeten betalen

Het simpele feit dat de woningbouw een meerderheid heeft, betekent nog niet dat er beslissingen kunnen worden genomen tegen het belang van 1 bewoner. De wet staat boven de VVE. Ze zullen moeten blijven onderhouden, omdat ze zelf ook huurders hebben. De boel kunnen ze echt niet laten instorten.

Bij mij was het zo dat die woningaanbieder ook probeerde om er ook iets anders voor uit te ruilen. Kan misschien interessant zijn.

Verder raad ik aan om gewoon wel bij die vergaderingen aanwezig te zijn en de toon vriendelijk te houden. Jaar op jaar afzeggen voor de bijeenkomst komt gedesinteresseerd over. Bovendien: je kan wel een minderheid van stemmen hebben, maar je kan nog wel wat zeggen, bijsturen en wat kleine succesjes bereiken. Jullie hebben hetzelfde belang: een goed onderhouden woning, voor een zo laag mogelijke bijdrage.

[FastFred]

@aljooge Ik ben in die 9 jaar 3x niet geweest bij een vergadering denk ik. En die keren dat ik er was, zat ik in m'n uppie met de voorzitter Vorig jaar dan ook totaal verrast dat er iemand van de woningcorporatie zat, en mijn 2 buren

[aljooge]

FastFred schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 19:17:
@aljooge Ik ben in die 9 jaar 3x niet geweest bij een vergadering denk ik. En die keren dat ik er was, zat ik in m'n uppie met de voorzitter Vorig jaar dan ook totaal verrast dat er iemand van de woningcorporatie zat, en mijn 2 buren

De woningcorporatie zelf niet aanwezig is wel heel erg slecht. Dan is er geen meerderheid van stemmen aanwezig en kunnen er helemaal geen beslissingen worden genomen. Kan je eigenlijk gewoon direct weer naar huis. Dan ben ik bang dat ze alleen maar gaan komen wanneer ze iets hebben besloten en met een meerderheid van stemmen dit door de vergadering heen gaan drukken.

Als mede eigenaar zitten we in hetzelfde schuitje. Gewoon accepteren dat je hier niets in te brengen hebt. Voor mij is het simpel: het woont goedkoop en ergens anders ga ik er met woonlasten niet op vooruit. Dan neem ik dit op de koop toe.

[ZpAz]

FastFred schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 14:34:
[...]


Dat kan zo zijn in jou geval, maar ik betaal ~300 euro hypotheek per maand.

Dan heb je zeker je woning in 1995 gekocht. Als ik naar een hypotheek berekening ga, dan kan ik voor 318 euro per maand een hypotheek van 30 jaar krijgen van wel 66.000 euro. Er is letterlijk geen woning of appartement in het hele land op Funda voor die prijs.

[Eärendil]

aljooge schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 19:42:
[...]

De woningcorporatie zelf niet aanwezig is wel heel erg slecht. Dan is er geen meerderheid van stemmen aanwezig en kunnen er helemaal geen beslissingen worden genomen.

Dat ligt aan het type besluit, en het quorum (aantal aanwezige stemmen) dat minimaal behaald moet zijn. Ook kan het zijn dat je bij het niet behalen van het quorum een tweede vergadering kan plannen waar het voorstel als nog in stemming wordt gebracht zonder minimum aantal aanwezige stemmen.

[alex3305]

FastFred schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 15:23:
Ik weet ook wel dat je een VVE prima zelf kunt runnen, maar daar moet dan wel animo voor zijn en die is er niet. Ik heb er ook gewoon geen tijd voor en geen zin in.

Volgens mij heb je mijn post niet helemaal gelezen zoals ik deze bedoeld had. Ik had het niet over dat jij of een van de andere kleine eigenaren de VvE zou kunnen runnen, maar dat de verhuurder dat zou kunnen doen. Maar jij zei eerder:

FastFred schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:10:
Ik krijg een brief in huis van de verhuurder waar ik het appartement van gekocht heb. Ze willen mijn appartement terug kopen. Het is qua beheer voor hen efficienter om de appartementen in een VVE complex allemaal onder hun verhuur te hebben. Het betreft een complex van 20 appartementen, waarvan 3 eigendom en 17 verhuur van die ene verhuurder.

FastFred schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:53:
Ik weet niet exact of ik het zo goed heb. Maar ik denk dat de verhuurder weer zelf beheer en onderhoud van het gebouw wil gaan doen. Ik vermoed, maar ik weet dus niet zeker of dit echt zo werkt, dat op het moment dat 1 appartement in het complex verkocht wordt aan een particulier, dat je een VVE moet hebben omdat je ineens meerdere eigenaren hebt. En die VVE is compleet uitbesteed, incl. de voorzitter, omdat niemand van de bewoners zin heeft om het zelf te doen. En als je dat allemaal uitbesteed kom je denk ik met extra kosten te zitten in plaats van het allemaal zelf te doen.

Ik ken uiteraard de exacte splitsingsakte niet, maar ik ga er van uit dat het pand formeel opgesplitst is in 20 eenheden, want anders moeten namelijk alle eigenaren elke keer naar de notaris op het moment dat de verhuurder een unit zou willen verkopen. Immers is er dan een wijziging van de splitsingsakte benodigd en die mag alleen passeren als eigenaren in de VvE daarmee akkoord gaan.

Ik verwacht dus dat de werkelijke situatie zo is:

De particuliere eigenaren die dus potentieel de VVE zouden kunnen runnen.
appartement 1: FastFred
appartement 2: ouder echtpaar die het weer verhuren aan een jong stel
appartement 3: alleenstaande man van mijn leeftijd
appartementen 4-20: verhuurder

En dat dus de verhuurder ook onderdeel uit maakt van de VvE. Het is niet zo dat alleen particulieren eigenaren onderdeel kunnen zijn van een VvE, dat kan ook een woningcorporatie zijn. Het beheer hoeft dus ook niet uitbesteed te worden. Dat mag de verhuurder ook zelf doen bijvoorbeeld. Ik snap dus niet waarom jij aanneemt dat de verhuurder een efficiëntieslag zou willen maken met het terugkopen en wederom verhuren van de drie verkochte eenheden. Want nu zouden ze op een vergadering ook kunnen beslissen om het beheer en administratie weer naar hunzelf toe te schuiven. En jij zult ook meewerken aan algemeen onderhoud, dus dat is het verschil ook niet.

Vorig jaar voor het eerst sinds ik er woon waren alle leden aanwezig: de voorzitter van de VVE dienstverlener, woordvoerder van de woningcorporatie en alle 3 particuliere eigenaren. In zo'n vergadering worden problemen besproken over het pand enzo, vragen vanuit VVE leden beantwoord, verzoeken om aanpassingen die VVE leden willen doen wordt beslissing over genomen, meestal gaat ieder jaar ook de VVE bijdrage omhoog (inflatie correctie, duurdere verzekering etc.), verklaring van kascontrole en of die akkoord was enzo.

Dat klinkt als een goede aanpak. Maar ik kan mij voorstellen, nogmaals dit staat in de splitsingsakte, dat de verhuurder 17 van de 20 stemmen heeft in de vergadering en daarmee dus een absolute meerderheid. Dat ze jullie mee laten vergadering en deze stemmen mee laten wegen is dan meer een gunst dan dat zoiets nut heeft. En inderdaad wat @aljooge zegt, ze kunnen je niet zomaar laten stikken, want het gaat ook om redelijkheid en billijkheid.

[FastFred]

ZpAz schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 19:58:
[...]


Dan heb je zeker je woning in 1995 gekocht. Als ik naar een hypotheek berekening ga, dan kan ik voor 318 euro per maand een hypotheek van 30 jaar krijgen van wel 66.000 euro. Er is letterlijk geen woning of appartement in het hele land op Funda voor die prijs.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

In 2015 gekocht voor 75k, hypotheek van 77k, voor 30 jaar.

[Mastergo]

FastFred schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 20:26:
[...]


In 2015 gekocht voor 75k, hypotheek van 77k, voor 30 jaar.

Ik zou het zo aanpakken; Ga in gesprek en kijk wat ze bieden als je het nu zou verkopen.
Dan weet je de overwaarde en met dat idee achter de hand ga de markt op kijken.

Leuk een woning die te koop stond voor 260k. Maar voor wat is die werkelijk verkocht? Misschien is die wel weggegaan voor 300k. Voor enkele euro's kan je dit bij het kadaster opvragen. Een huis kan expres voor een lage prijs op de markt gezet zijn om meer kijkers te krijgen.

[Thalaron]

Ik zou kijken naar het woningaanbod van de verhuurder. Soort van 1 op 1 overgaan naar een woonhuis of met een relatief lage extra bijdrage.

Als dat mogelijk zou zijn, lijkt mij dat een potentiële win-win.

Als TS toch al weg zou willen, maar bovenstaande geen oplossing biedt, dan zou terug laten kopen en huren tegen gunstige voorwaarden ook nog een interessante optie kunnen zijn, mits men voldoende betaald natuurlijk. Dan heb je een leuke overwaarde die je kan inzetten bij de aankoop van een andere woning, met de flexibiliteit dat je niet eerst hoeft te verkopen én zonder al te veel risico (mits er goede afspraken gemaakt worden natuurlijk!).

De vraag is meer… kan TS met de overwaarde wel iets anders kopen zonder mooie woningruil deal met de andere eigenaar? Leuk dat er woningen te koop staan voor €250-270K, maar daar gaan ze denk ik niet voor weg.

Hier om de hoek was een 2-onder-1-kap (vrij nieuw, instapklaar etc) met een vraagprijs van €575K. Dat was al… best een flinke vraagprijs, maar uiteindelijk verkocht voor €645K…

Ons huis is redelijk vergelijkbaar als dat van hierboven, en ook rond dezelfde periode aangekocht als TS zijn stekkie heeft gekocht, maar wij hebben maar plek voor 1 auto op de oprot, hun 3(..). Ons huis zal nu rond de 600K doen. Dat is meer dan het dubbele als dat wij betaald hebben 10 jaar geleden. Ik kan nu mijn eigen huis niet meer betalen als ik het nu zou moeten kopen vanaf 0, ook niet met 100K op de bank.

[Jobjl]

Thalaron schreef op vrijdag 1 november 2024 @ 08:26:
Ik zou kijken naar het woningaanbod van de verhuurder. Soort van 1 op 1 overgaan naar een woonhuis of met een relatief lage extra bijdrage.

Als dat mogelijk zou zijn, lijkt mij dat een potentiële win-win.

Als TS toch al weg zou willen, maar bovenstaande geen oplossing biedt, dan zou terug laten kopen en huren tegen gunstige voorwaarden ook nog een interessante optie kunnen zijn, mits men voldoende betaald natuurlijk. Dan heb je een leuke overwaarde die je kan inzetten bij de aankoop van een andere woning, met de flexibiliteit dat je niet eerst hoeft te verkopen én zonder al te veel risico (mits er goede afspraken gemaakt worden natuurlijk!).

De vraag is meer… kan TS met de overwaarde wel iets anders kopen zonder mooie woningruil deal met de andere eigenaar? Leuk dat er woningen te koop staan voor €250-270K, maar daar gaan ze denk ik niet voor weg.

Hier om de hoek was een 2-onder-1-kap (vrij nieuw, instapklaar etc) met een vraagprijs van €575K. Dat was al… best een flinke vraagprijs, maar uiteindelijk verkocht voor €645K…

Ons huis is redelijk vergelijkbaar als dat van hierboven, en ook rond dezelfde periode aangekocht als TS zijn stekkie heeft gekocht, maar wij hebben maar plek voor 1 auto op de oprot, hun 3(..). Ons huis zal nu rond de 600K doen. Dat is meer dan het dubbele als dat wij betaald hebben 10 jaar geleden. Ik kan nu mijn eigen huis niet meer betalen als ik het nu zou moeten kopen vanaf 0, ook niet met 100K op de bank.

Inderdaad, laat de woningbouw een eerste bod doen. Maar zorg ervoor dat je zelf wel een indicatie hebt wat het waard is. Bijvoorbeeld taxatie of recent verkochte appartementen in de buurt.
Als ik het sentiment van TS hoor dan verwacht ie dat het appartement minder oplevert dan een rijtjeswoning (instapklaar met oprit), maar wel in de buurt van elkaar.
Dat terwijl TS aangeeft dat er veel achterstallig onderhoud zit bij het appartement.

Ik denk inderdaad wel dat het prijsverschil een stuk groter zal zijn...

[MallePietje]

FastFred schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 21:10:
Het is qua beheer voor hen efficienter om de appartementen in een VVE complex allemaal onder hun verhuur te hebben. Het betreft een complex van 20 appartementen, waarvan 3 eigendom en 17 verhuur van die ene verhuurder.

Dit lijkt voor de verhuurder alleen zin te hebben als jullie alle 3 zouden verkopen. Dan hebben ze vrijspel. Misschien kan je in contact komen met de andere 2 kopers? Die hebben dit verzoek ook vast gehad. Even bespreken wat hun ideeën zijn kan handig zijn. Uiteindelijk heeft alles een prijs, maar die hoeft niet laag te zijn. Ik zou in dit geval niet de deur dichtslaan door nee te zeggen, maar geïnteresseerd in het bod dat ze willen doen.

[Stephanvr]

Ik zou gewoon zelf uit interesse vragen wat deze partij zelf in gedachte heeft. Als ze de marktwaarde bieden ben je die interesse daarna ook wel weer snel kwijt.

[Jrz]

Als je niet weet wat je wil, zal je nooit goed de onderhandeling in gaan of je zal niets doen.

[Eusebius]

FastFred schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 19:17:
@aljooge Ik ben in die 9 jaar 3x niet geweest bij een vergadering denk ik. En die keren dat ik er was, zat ik in m'n uppie met de voorzitter Vorig jaar dan ook totaal verrast dat er iemand van de woningcorporatie zat, en mijn 2 buren

Als de coöp er zelf bij zit, geeft het aan dat ze er belang bij hebben. Het is al eerder opgemerkt: ga eens met ze praten en leg jouw woonwensen op tafel. Zeker een (scoiale) coöp denkt niet primair vanuit winst maar wil wel zaken stroomlijnen. Dus één gebouw = één onderhouder = goedkoper. Bij bv schilderwerk moeten ze weer met de eigenaren om tafel en dat is niet handig.

Als jij nou gewoon langsgaat bij ze en aangeeft dat je niet weg hoeft, maar voor een huis met oprit wel open staat, dan gaan ze daar heus wel over nadenken. In deze wereld is men vaker bezig met woningruil en zeker een coöp denkt op langere termijn in onderhoud en projecten. Een investeerder zit toch meer op de centen. Je zit nu in een sterkere onderhandelingspositie.

[ Voor 8% gewijzigd door Eusebius op 01-11-2024 18:05 ]

[aljooge]

Eusebius schreef op vrijdag 1 november 2024 @ 18:04:
[...]

Als de coöp er zelf bij zit, geeft het aan dat ze er belang bij hebben. Het is al eerder opgemerkt: ga eens met ze praten en leg jouw woonwensen op tafel. Zeker een (scoiale) coöp denkt niet primair vanuit winst maar wil wel zaken stroomlijnen. Dus één gebouw = één onderhouder = goedkoper. Bij bv schilderwerk moeten ze weer met de eigenaren om tafel en dat is niet handig.

Als jij nou gewoon langsgaat bij ze en aangeeft dat je niet weg hoeft, maar voor een huis met oprit wel open staat, dan gaan ze daar heus wel over nadenken. In deze wereld is men vaker bezig met woningruil en zeker een coöp denkt op langere termijn in onderhoud en projecten. Een investeerder zit toch meer op de centen. Je zit nu in een sterkere onderhandelingspositie.

Dat werkt alleen als de andere 2 eigenaren hier ook voor open staan, anders kan de VVE nog steeds niet worden ontbonden.

[Eusebius]

aljooge schreef op vrijdag 1 november 2024 @ 18:18:
[...]


Dat werkt alleen als de andere 2 eigenaren hier ook voor open staan, anders kan de VVE nog steeds niet worden ontbonden.

Ja, maar ze moeten (a) ergens beginnen en (b) een coöperatie denkt toch iets meer aan de lange termijn. Plus (c) één eigenaar minder is één potentiele mogelijke korrel zand in het raderwerk minder.