Huurbaas wil waardebepaling laten doen en mij eruit.

[mvjmme]

Hallo,

Ik ben erg benieuwd naar jullie mening over mijn huisbaas die me wil weg hebben, maar steeds vager doet, en nu een waardebepaling wil doen, zonder te zeggen waarom. Het hangt nu al een jaar boven mijn hoofd. Hier is een timeline:

1. Vorig jaar vroeg huisbaas of ik vrijwillig wilde vertrekken; verhuur niet rendabel.
2. December: huisbaas meldt scheiding, suggereert verkoop aan mij of helpt met alternatieve huur.
3. Februari: Ik bied aan te kopen; geen reactie van hem.
4. Augustus: Hij stelt dringend eigen gebruik voor, maar huis is maar 40 m² (hij heeft 2 kinderen).
-. Mijn reactie: Vanwege mentale gezondheid aangegeven dat verhuizen nu lastig is. Toch weer voorgesteld om te kopen.
6. Nu: Huisbaas wil een "waardebepaling" laten doen, maar blijft vaag over het doel. er van
Vraag: Iemand tips waarom hij zo vaag doet en hoe hiermee om te gaan? Wat zouden jullie doen?


Ik heb het gevoel dat hij niet open is over zijn intenties. Als hij zelf wil het huis intrekken, waarom is dan een waardebepaling nodig, en waarom blijft hij vaag over het doel? En waarom geen duidelijk antwoord op mijn voorstel om te kopen? Mijn vermoeden is dat hij hoopt sterker te staan bij de rechter door nu te zwijgen over verkoopintenties, al heeft hij die een jaar geleden wel uitgesproken. Zijn er andere redenen waarom hij die waardebepaling wil laten doen, want dit kan makkelijk op afstand op papier; bijvoorbeeld dat hij een reden zoekt om te zeggen dat ik iets niet goed doe in het huis ofzo?

Heeft iemand ervaring of tips over hoe hier het best mee om te gaan? Volgens mij kan ik wettelijk gezien de waardebepaling weigeren als het niet duidelijk is dat de reden voor verkoop of verhuur is.

Ik heb me tot nog toe behoorlijk meegaand opgesteld, maar is het wellicht tijd wat harder te gaan worden? Het hangt nu al een jaar boven m'n hoofd... Wat zouden jullie überhaupt doen in mijn situatie?

[ Voor 53% gewijzigd door mvjmme op 29-10-2024 16:13 . Reden: meer to the point. ]

[99ruud99]

Waardebepaling mag de huisbaas altijd laten doen, daar kan je weinig tegen doen

Verkoop breekt geen huur, dus hij kan je er niet zomaar uit zetten.
Bij eigen gebruik buigt rechter erover. Huurders zijn erg beschermd, en kunnen er bijna niet uitgezet worden. Sowieso zal hij je moeten helpen aan nieuw huis en een flinke verhuis vergoeding.

Ik zou me niet teveel zorgen maken, en gewoon melden dat je erg prettig woont en dit graag blijft doen.

[Room42]

Persoonlijk zou ik hem er niet in laten, zeker niet zonder duidelijke uitleg waarom dat nodig is en zeker niet om foto's te maken. Dat is je privacy.

Ik zou wel even je cilinder(s) vervangen, als je dat nog niet gedaan hebt. Dan voorkom je in ieder geval dat ie ongevraagd binnenkomt.

En verder zou ik hem ook niet meer persoonlijke informatie geven over je (mentale) situatie. Daar heeft ie helemaal niks mee te maken en je geeft alleen maar voer om misbruik van te maken.

Je hebt een zakelijke overeenkomst en zo moet je hem ook benaderen.

[ Voor 31% gewijzigd door Room42 op 27-10-2024 13:04 ]

[rmathijssen]

Je geeft aan dat hij behoorlijk vermogend is en genoeg andere opties heeft. Op basis waarvan trek jij die conclusies? Misschien zit hij wel aan de grond na de scheiding, en is zijn enige optie om na de scheiding een dak boven zijn hoofd te houden wel de woning waar jij nu in zit.

[Room42]

rmathijssen schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:05:
Je geeft aan dat hij behoorlijk vermogend is en genoeg andere opties heeft. Op basis waarvan trek jij die conclusies? Misschien zit hij wel aan de grond na de scheiding, en is zijn enige optie om na de scheiding een dak boven zijn hoofd te houden wel de woning waar jij nu in zit.

Beide zaken zijn eigenlijk irrelevant.

Dat is natuurlijk niet helemaal, realiseer ik me nu. Als ie inderdaad platzak is na de scheiding, kan het wellicht het 'dringend eigen gebruik' versterken.

[ Voor 16% gewijzigd door Room42 op 27-10-2024 13:07 ]

[mvjmme]

rmathijssen schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:05:
Je geeft aan dat hij behoorlijk vermogend is en genoeg andere opties heeft. Op basis waarvan trek jij die conclusies? Misschien zit hij wel aan de grond na de scheiding, en is zijn enige optie om na de scheiding een dak boven zijn hoofd te houden wel de woning waar jij nu in zit.

Het zou kunnen, maar dan zou hij het huis kunnen verkopen met mij als huurder erin. En ook zijn 2 mercedessen, grachtenboot en zeilboot kunnen verkopen. Ook trek ik deze conclusies omdat hij connecties heeft in vastgoed.

[MacorgaZ]

Kan ook zijn dat hij voor de financiële afwikkeling van de scheiding een waardebepaling moet hebben van al zijn bezittingen voor zover die niet zakelijk/buiten gemeenschap van goederen zijn opgesteld. Dan moet zijn vrouw 50% van de waarde van jouw huurhuis krijgen, maar daarvoor moet de waarde ook bekend zijn.

[mvjmme]

MacorgaZ schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:07:
Kan ook zijn dat hij voor de financiële afwikkeling van de scheiding een waardebepaling moet hebben van al zijn bezittingen voor zover die niet zakelijk/buiten gemeenschap van goederen zijn opgesteld. Dan moet zijn vrouw 50% van de waarde van jouw huurhuis krijgen, maar daarvoor moet de waarde ook bekend zijn.

Dankjewel! Dit is iets waar ik ook nog aan dacht. Maar dan is het me niet duidelijk waarom hij dit niet gewoon zegt, nadat ik vraag om de reden. En ook niet helemaal waarom het niet gewoon een waardebepaling op papier kan zijn.

[MacorgaZ]

mvjmme schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:08:
[...]


Dankjewel! Dit is iets waar ik ook nog aan dacht. Maar dan is het me niet duidelijk waarom hij dit niet gewoon zegt, nadat ik vraag om de reden. En ook niet helemaal waarom het niet gewoon een waardebepaling op papier kan zijn.

Jij bent zijn huurder, geen vriend of familielid, wat heb jij verder dan "door persoonlijke omstandigheden wil ik het laten taxeren" te maken met zijn scheiding? En waardebepaling c.q. taxatie op papier kan anders uitvallen dan een daadwerkelijke taxatie op locatie, en als je dan uitgaat van zijn vrouw die de maximale uitkering wil kan het zelfs een voorwaarde van haar kant zijn. "Alle woningen een nieuwe taxatie, daar 50% van".

[rmathijssen]

mvjmme schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:07:
[...]


Het zou kunnen, maar dan zou hij het huis kunnen verkopen met mij als huurder erin. En ook zijn 2 mercedessen, grachtenboot en zeilboot kunnen verkopen. Ook trek ik deze conclusies omdat hij connecties heeft in vastgoed.

Het zou ook kunnen zijn dat hij jouw woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik, omdat hij de financiele middelen niet heeft. Hij wilt dan niet verkopen omdat hij dan niets terug kan kopen, en de huurmarkt is op dit moment dramatisch om iets te vinden op korte termijn voor een nette prijs.

2 Mercedessen, een grachtenboot en een zeilboot geven voornamlijk aan dat de cash-out vast heel hoog zal zijn. Connecties in vastgoed leveren geen geld op, en zegt werkelijk niets over je vermogen. Je kunt niet op basis van iemand voorkomen zomaar roepen dat ze vermogend zijn, er kan heel veel op lening om de uitstraling anders te doen voorkomen.

[mvjmme]

MacorgaZ schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:11:
[...]

Jij bent zijn huurder, geen vriend of familielid, wat heb jij verder dan "door persoonlijke omstandigheden wil ik het laten taxeren" te maken met zijn scheiding? En waardebepaling c.q. taxatie op papier kan anders uitvallen dan een daadwerkelijke taxatie op locatie, en als je dan uitgaat van zijn vrouw die de maximale uitkering wil kan het zelfs een voorwaarde van haar kant zijn. "Alle woningen een nieuwe taxatie, daar 50% van".

Helemaal eens, maar hij geeft aan dat het geen taxatie is nadat ik er over vraag. Maar een gewone waardebepaling.
En wat het mij aan gaat; ik wil niet een vreemde in mijn huis laten zonder goede reden. Vooral niet omdat ik me al een jaar lang bedreigd voel in mijn woonsituatie.

[ Voor 0% gewijzigd door mvjmme op 27-10-2024 13:18 . Reden: spelfoutje ]

[MarcoC]

Bekijk het iets zakelijker. Je bent huurder van een huurwoning en je hebt een contractuele overkomst. Daar komen rechten en plichten bij. Ik kan me voorstellen dat een taxateur binnenlaten voor een taxatie onder die plichten valt. Jouw eigen persoonlijke situatie en die van de huurder is volstrekt irrelevant.

[El Capitan]

waarom zou zijn ex een huurder van hem aan een woning gaan helpen?

[SPee]

El Capitan schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:22:
waarom zou zijn ex een huurder van hem aan een woning gaan helpen?

Zodat die het huis uit kan en ze niet meer gedwongen samenwonen?

mvjmme schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 12:53:
Heeft iemand ervaring of tips over hoe hier het best mee om te gaan? Volgens mij kan ik wettelijk gezien de waardebepaling weigeren als het niet duidelijk is dat
1. Vorig jaar vroeg huisbaas of ik vrijwillig wilde vertrekken; verhuur niet rendabel.
2. December: huisbaas meldt scheiding, suggereert verkoop aan mij of helpt met alternatieve huur.
3. Februari: Ik bied aan te kopen; geen reactie van hem.
4. Augustus: Hij stelt dringend eigen gebruik voor, maar huis is maar 40 m² (hij heeft 2 kinderen).
-. Mijn reactie: Vanwege mentale gezondheid aangegeven dat verhuizen nu lastig is. Toch weer voorgesteld om te kopen.
6. Nu: Huisbaas wil een "waardebepaling" laten doen, maar blijft vaag over het doel.
Vraag: Iemand tips waarom hij zo vaag doet en hoe hiermee om te gaan? Wat zouden jullie doen?

Waarom wil je persé weten waarom die waardebepaling nodig is?
Je huurbaas heeft een actuele waarde nodig van het pand. De reden waarom, dat is voor hem.

Maarrr.... je geeft aan dat je open staat om de woning te kopen. De verhuurder wil van de woning af, omdat verhuren niet meer rendabel is. Kan die waardebepaling dan niet daarmee te maken hebben? Hij wil immers de woning wel voor een goede prijs verkopen. Dus voordat hij een aanbod doet (aan jou of op de markt), zal hij eerst moeten weten hoe hoog het bedrag kan zijn. Hij zal de woning enkel voor marktwaarde verkopen.

[Ivow85]

De eigenaar heeft ten alle tijden het recht om een taxatie uit te laten voeren. Jij moet daar als huurder (op afspraak) aan meewerken. Uiteraard mag jij er als huurder bij aanwezig zijn. Het is jouw woonruimte, niemand kan jou verplichten om te vertrekken tijdens de uitvoering van werkzaamheden die de verhuurder laat uitvoeren.
Ook moet je binnen redelijke grenzen meewerken aan bijvoorbeeld bezichtigingen als de verhuurder het pand wil verkopen. Of aan de bouwkundige keuring die een potentiële koper wil laten uitvoeren.
Een taxatie kan nodig zijn voor de boedelverdeling bij de scheiding, of voor een benodigde herfinanciering (al dan niet als gevolg van de scheiding).

Jij moet elk verzoek om de huur te beëindigen verder gewoon schriftelijk afwijzen met verwijzing naar het huurcontract voor onbepaalde tijd. Mocht de verhuurder zich dan toch echt willen beroepen op "dringend eigen gebruik", dan zul je uiteindelijk wel een brief van een advocaat oid ontvangen. Zodra die stap gezet wordt door de verhuurder, moet je professionele juridische hulp inschakelen.

[ Voor 9% gewijzigd door Ivow85 op 27-10-2024 14:44 ]

[mvjmme]

SPee schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:51:
[...]


[...]

Waarom wil je persé weten waarom die waardebepaling nodig is?

Voornamelijk omdat ik hem niet meer vertrouw. Maar ik heb nog niemand horen zeggen wat voor akeligs hij zou kunnen doen tijdens/met zo een waardebepaling dus zal het wel meevallen...

Lijkt erop dat ik het maar gewoon door zal laten gaan.

[iamerwin]

Zo’n topic is er toch al ergens?

Hiero: Verhuurders willen dat ik woning verlaat

[ Voor 52% gewijzigd door iamerwin op 27-10-2024 15:20 ]

[Nikeo]

Ik heb het idee alsof ik dit topic in iets andere woorden op reddit heb gelezen ergens in de afgelopen weken. Vrij veel specifieke details die overeenkomen. Maar ik kan het even niet vinden daar.

[sypie]

Kan iemand mij "dringend eigen gebruik" uitleggen? Reageren met zulke intervallen, geen druk zetten op verhuurder, geen vervolgstappen, weinig actie... Dit gaat toch helemaal nergens over?

Als ik TS was zou ik lekker op m'n handen zitten en de verhuurder niets meer wijs maken dan dat hij al weet.

[psychodude]

mvjmme schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 15:10:
[...]


Voornamelijk omdat ik hem niet meer vertrouw. Maar ik heb nog niemand horen zeggen wat voor akeligs hij zou kunnen doen tijdens/met zo een waardebepaling dus zal het wel meevallen...

Lijkt erop dat ik het maar gewoon door zal laten gaan.

Als huurder ben je redelijk beschermd in NL. Dus het is niet zo alsof hij je morgen zomaar op straat kan zetten.

Wat overigens wel kan, is dat je over bijvoorbeeld 3 maanden ineens een andere verhuurder hebt. Heeft verder weinig directe gevolgen voor jouw als huurder, gezien dit de huurovereenkomst niet doet ontbinden. Maar is wel de manier waarop de verhuurder in deze zijn investering kan liquideren.

Dringend eigen gebruik zal vermoedelijk namelijk lastig hard te maken zijn geweest, kan mij indenken weinig meer dan een soort van bluf. Gezien het feit dat deze strategie niet is doorgezet, vermoedelijk afgeraden aan zijn kant door een influisterende partij.

Dat de persoon in kwestie graag van het pand af wilt, kan ik mij prima indenken. Verhuur is afgelopen jaren nu eenmaal gewoon minder en minder aantrekkelijk geworden voor de individuele belegger. Je doet het niet langer van de periodieke inkomsten. Je moet het toenemend hebben over de waarde in steen, maar dat is weinig liquide en daarmee voor de kleinere investeerder weinig interessant.

[Henkdezoveelste]

Je woning valt met 40m2 vrijwel zeker in de gereguleerde sector, doordat het minder dan 143 punten in het WWS heeft. Dat betekend dat de huur per 1 juli 2025 moet voldoen aan de wet betaalbare huur en vermoedelijk fors omlaag zal gaan. Het is goed mogelijk dat je huisbaas nu een puntentelling laat maken, om te zien wat de huur straks wordt.

Voor verhuurders is dit dramatisch, voor huurders zoals jij een soort lot uit de loterij. De verhuurder wordt verplicht om de woning tot in lengte van jaren (huurcontract onbepaalde tijd) aan jou te blijven verhuren voor een bedrag wat niet uit kan. Ik zou zeggen, lees je goed in in de wet betaalbare huur (wet middenhuur). Of laat je adviseren door een jurist.

https://www.volkshuisvest...erpen/wet-betaalbare-huur

https://www.volkshuisvest...---leaflet-overgangsrecht

[pjottum]

Er zullen vanwege deze wet wel meer van dit soort topics komen: huisjes melken was een tijd best interessant als je geld in overvloed had en/of een enorme bril en een f1 circuit.

De dagelijkse mail van Funda staat vol, maar dan ook overvol, met lege appartementjes die nu te koop worden aangeboden omdat de verhuurders ineens aan de nieuwe wet moeten voldoen. Dus: die kleine verhuurders willen hun huizen leeg want een leeg huis is meer waard (aka: ik moet het verkopen/scheiding/eigen gebruik/scheve piemel/dreigementen) dan een huis met huurder.

Het goede nieuws, ook voor TS, is dat die appartementen nu wel op de markt komen. Nadeel is dat de prijzen nog steeds hoog liggen.

Misschien is een verzameltopic op zijn plaats @tweakduke?

[Gwindorian]

Niet heel specifiek op jouw onderwerp bedoeld hoor @TS, maar ik verbaas me soms een beetje over hoe vaak er wordt geroepen: Lekker blijven zitten, ze kunnen je niks maken.
Dat zal vast wel een reden hebben, en ik denk ook dat dat wettelijk gezien vaak wel zo werkt.

Maar ik mis hierin toch wel een beetje de redelijkheid van twee kanten. Niet alle huurbazen zijn pandjesmelkers met veel te veel geld. Soms veranderd nu eenmaal de persoonlijke situatie van een huurbaas en kan het toch wenselijk zijn om te vragen of je wat anders wil zoeken. Als je weet dat hij graag de huur op wil zeggen, dan zou je toch op zijn minst ook mogen gaan inspannen om wat anders te gaan zoeken ? Natuurlijk niet onder enorme druk, en je moet de tijd krijgen etc maar de houding "Boeiend, zijn probleem, lekker blijven zitten ze kunnen je niks maken" vind ik persoonlijk ook nogal kort door de bocht.

[surindo]

mvjmme schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 12:53:
Hallo,

Ik ben erg benieuwd naar jullie mening over mijn huisbaas die me wil weg hebben, maar steeds vager doet, en nu een waardebepaling wil doen, zonder te zeggen waarom:

Vorig jaar in de zomer belde mijn huisbaas me om te vragen of ik "zin had" om mijn huurwoning te verlaten (waar ik sinds 2019 met vast contract en zonder betalingsachterstanden woon). Zijn reden: verhuren zou steeds minder rendabel worden, vooral met de nieuwe wetgeving in zicht. Ik melde dat ik niet echt weg wilde.

In december vorig jaar volgde weer een telefoontje, waarin hij aangaf dat het nu echt belangrijk werd dat ik vertrok. Hij gaf aan dat het financieel niet meer haalbaar was, maar ook dat hij ging scheiden en het daardoor helemaal moeilijk werd. Omdat ik overweldigd was, vroeg ik hem zijn verzoek in een mail te bevestigen. (Belangrijk om te weten: ik kamp met ernstige depressie, angst en paniek, waarvoor ik in behandeling ben, en mijn woning is momenteel echt mijn veilige haven.)

In de mail die hij vervolgens stuurde, stelde hij voor dat ik het huis van hem kon overkopen of dat hij zou helpen bij het vinden van een andere huurwoning via vrienden en contacten (zijn ex-vrouw is een lokale politica met onder andere huisvesting in haar portefeuille). Hij gaf later aan om me uit te willen kopen voor 10k. Hoewel ik aangaf dat ik behoefte had aan stabiliteit en daardoor dus niet weg wilde, overwoog ik zijn aanbod om te kopen. Maar toen ik voorstelde de koop verder gezamenlijk te gaan onderzoek kreeg ik geen reactie.

Twee maanden geleden stuurde hij ineens een nieuwe mail: hij gaf aan dat hij het huis nodig had voor "dringend eigen gebruik." Hij zou er veel herinneringen aan hebben en wil er daarom zelf in wonen. Hij heeft echter twee kinderen, terwijl het huis maar één slaapkamer heeft en slechts 40 m² groot is. Dit maakte me wantrouwig, vooral omdat hij behoorlijk vermogend is en genoeg andere opties heeft. Hij voegde toe dat dringend eigen gebruik een goede reden is om mijn huurcontract op te zeggen, al moet dat nog wel door een rechter worden getoetst. Dit voelde als een poging om druk op me te zetten.

Ik stuurde hem vervolgens een mail waarin ik uitlegde dat door mijn mentale gezondheid een verhuizing nu niet haalbaar is en dat het mij veel stress bezorgt. Als compromis stelde ik voor om het huis over te kopen. Na enkele weken reageerde hij opnieuw, waarbij hij schreef dat hij "nog inhoudelijk zal reageren." Wel zei hij dat een makelaar graag wilde langskomen voor een waardebepaling (merk op: Hij zegt niet dat hij dit vroeg aan de makelaar). Ik vroeg hem naar het doel van deze waardebepaling, bijv. omdat hij het inderdaad wil gaan verkopen?, de duur en of er foto’s worden genomen. Twee weken later reageerde hij dat het om een algemene waardebepaling gaat die 20 minuten duurt, inclusief foto’s, maar wederom zonder te bevestigen dat het doel is dat hij wil verkopen.

Ik heb het gevoel dat hij niet open is over zijn intenties. Als hij zelf wil het huis intrekken, waarom is dan een waardebepaling nodig, en waarom blijft hij vaag over het doel? En waarom geen duidelijk antwoord op mijn voorstel om te kopen? Mijn vermoeden is dat hij hoopt sterker te staan bij de rechter door nu te zwijgen over verkoopintenties, al heeft hij die een jaar geleden wel uitgesproken. Zijn er andere redenen waarom hij die waardebepaling wil laten doen, want dit kan makkelijk op afstand op papier; bijvoorbeeld dat hij een reden zoekt om te zeggen dat ik iets niet goed doe in het huis ofzo?

Heeft iemand ervaring of tips over hoe hier het best mee om te gaan? Volgens mij kan ik wettelijk gezien de waardebepaling weigeren als het niet duidelijk is dat de reden voor verkoop of verhuur is.

Ik heb me tot nog toe behoorlijk meegaand opgesteld, maar is het wellicht tijd wat harder te gaan worden? Het hangt nu al een jaar boven m'n hoofd... Wat zouden jullie überhaupt doen in mijn situatie?


tl:dr versie

1. Vorig jaar vroeg huisbaas of ik vrijwillig wilde vertrekken; verhuur niet rendabel.
2. December: huisbaas meldt scheiding, suggereert verkoop aan mij of helpt met alternatieve huur.
3. Februari: Ik bied aan te kopen; geen reactie van hem.
4. Augustus: Hij stelt dringend eigen gebruik voor, maar huis is maar 40 m² (hij heeft 2 kinderen).
-. Mijn reactie: Vanwege mentale gezondheid aangegeven dat verhuizen nu lastig is. Toch weer voorgesteld om te kopen.
6. Nu: Huisbaas wil een "waardebepaling" laten doen, maar blijft vaag over het doel.
Vraag: Iemand tips waarom hij zo vaag doet en hoe hiermee om te gaan? Wat zouden jullie doen?

Ik heb recentelijk in deze situatie gezeten waarvan ik aan de kant van de verhuurder zat en ik de huurder met onbepaalde tijd eruit wilde hebben.

ook wegens een scheiding met kinderen

Hier heb ik ook een bedrag aangeboden om vrijwillig te vertrekken daar ging de huurder niet mee akkoord.
De huurder wilde niet vertrekken en had de mogelijkheid om tot koop over te gaan helaas was het bod te laag voor wat het waard is(ook een waardebepaling laten doen).

vervolgens een bureau ingeschakeld om een passende en direct beschikbare woning aan te kunnen bieden zodat de huurder niet zonder woning zou te komen zitten maar helaas dit aanbod was ook afgewezen.

daarna ben ik een rechtszaak gestart wat voor beide flink geld kostte.

uiteindelijk heeft de huurder moeten vertrekken wegens de scheiding en 'dringend eigen gebruik' dat helemaal onderzocht is.


Om kosten te voorkomen kun je het onderhandelen over het bedrag wat je aangeboden is of een advocaat in handen nemen wat dus geld gaat kosten waarvan de uitslag dus heel spannend gaat worden.

[ Voor 1% gewijzigd door surindo op 29-10-2024 10:01 . Reden: typo ]

[Marchel]

Gwindorian schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 09:46:
Niet heel specifiek op jouw onderwerp bedoeld hoor @TS, maar ik verbaas me soms een beetje over hoe vaak er wordt geroepen: Lekker blijven zitten, ze kunnen je niks maken.
Dat zal vast wel een reden hebben, en ik denk ook dat dat wettelijk gezien vaak wel zo werkt.

Maar ik mis hierin toch wel een beetje de redelijkheid van twee kanten. Niet alle huurbazen zijn pandjesmelkers met veel te veel geld. Soms veranderd nu eenmaal de persoonlijke situatie van een huurbaas en kan het toch wenselijk zijn om te vragen of je wat anders wil zoeken. Als je weet dat hij graag de huur op wil zeggen, dan zou je toch op zijn minst ook mogen gaan inspannen om wat anders te gaan zoeken ? Natuurlijk niet onder enorme druk, en je moet de tijd krijgen etc maar de houding "Boeiend, zijn probleem, lekker blijven zitten ze kunnen je niks maken" vind ik persoonlijk ook nogal kort door de bocht.

Eens. Maar dit is het risico van het "investeren" in vastgoed. Toch? Stel dat de huisbaas financieel er aan onderdoor gaat, want dat zou een conseqentie kunnen zijn als hij zijn huurder er niet uitkrijgt, dan komt het huis te koop te staan met een huurder erin, zal het tegen huidige marktwaarden worden verkocht -> inclusief huurder. Wat het een stuk voordeliger maakt om te kopen en op die manier worden huurprijzen weer in balans gebracht met de prijs waarvoor het is aangekocht. Weet niet of het zo simpel werkt, maar ergens moet iemand bloeden, in mijn optiek het meest eerlijke als de vastgoedeigenaar dat doet, die heeft immers ook kunnen profiteren van inkomsten, was zich bewust van de risico's toen er aan begonnen werd. Jammer maar helaas.

[MrNOnamE]

Misschien iets om in het achterhoofd te houden, maar als je de woning wilt kopen dan is deze minder waard omdat de woning verhuurd is. Kun je vast wel iets van op internet vinden "waarde woning in verhuurde staat". Dit zou zomaar 25% kunnen schelen op de prijs.

[FRANQ]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 08:55:
Je woning valt met 40m2 vrijwel zeker in de gereguleerde sector, doordat het minder dan 143 punten in het WWS heeft. Dat betekend dat de huur per 1 juli 2025 moet voldoen aan de wet betaalbare huur en vermoedelijk fors omlaag zal gaan. Het is goed mogelijk dat je huisbaas nu een puntentelling laat maken, om te zien wat de huur straks wordt.

Voor verhuurders is dit dramatisch, voor huurders zoals jij een soort lot uit de loterij. De verhuurder wordt verplicht om de woning tot in lengte van jaren (huurcontract onbepaalde tijd) aan jou te blijven verhuren voor een bedrag wat niet uit kan. Ik zou zeggen, lees je goed in in de wet betaalbare huur (wet middenhuur). Of laat je adviseren door een jurist.

https://www.volkshuisvest...erpen/wet-betaalbare-huur

https://www.volkshuisvest...---leaflet-overgangsrecht

Mogelijk kan @mvjmme hier inderdaad maandelijks veel geld mee besparen.
Maar je haalt je ook een hoop gezeik op de hals.
Die huisbaas gaat dan nog veel meer zijn best doen om mvjmme eruit te krijgen.
En hij geeft aan dat hij die stress nou juist niet kan gebruiken.

@mvjmme
Ga eens langs bij een hypotheekadviseur, en kijk wat je kan financieren.
Je kan zelf ook een makelaar uitnodigen om een taxatie te doen.
Wat je eigenlijk wilt weten is wat de marktwaarde is in verhuurde en onverhuurde toestand.

Ik zou dan een bod bij de verhuurder neerleggen dat daar ergens tussenin zit. (Maar aan de lage kant)
(mits je dat kunt financieren natuurlijk)

[Wolly]

MarcoC schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:20:
Bekijk het iets zakelijker. Je bent huurder van een huurwoning en je hebt een contractuele overkomst. Daar komen rechten en plichten bij. Ik kan me voorstellen dat een taxateur binnenlaten voor een taxatie onder die plichten valt. Jouw eigen persoonlijke situatie en die van de huurder is volstrekt irrelevant.

Als er niets in het contract staat over deze situatie en ook niet in de wet dan hoef je echt geen taxateur binnen te laten.

[Gwindorian]

Marchel schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 09:57:
[...]


Eens. Maar dit is het risico van het "investeren" in vastgoed. Toch? Stel dat de huisbaas financieel er aan onderdoor gaat, want dat zou een conseqentie kunnen zijn als hij zijn huurder er niet uitkrijgt, dan komt het huis te koop te staan met een huurder erin, zal het tegen huidige marktwaarden worden verkocht -> inclusief huurder. Wat het een stuk voordeliger maakt om te kopen en op die manier worden huurprijzen weer in balans gebracht met de prijs waarvoor het is aangekocht. Weet niet of het zo simpel werkt, maar ergens moet iemand bloeden, in mijn optiek het meest eerlijke als de vastgoedeigenaar dat doet, die heeft immers ook kunnen profiteren van inkomsten, was zich bewust van de risico's toen er aan begonnen werd. Jammer maar helaas.

Ja daar kan ik het zeker ook mee eens zijn hoor! Daar hoort ook het grootste risico te liggen.

Is het overigens wel mogelijk een huis te verkopen met huurders erin ?
Ik meen dat veel hypotheek verstrekkers dat niet pikken en er in mijn aktes in het verleden iets stond als "Object dient vrij te zijn van huurders"

[Lapa]

MrNOnamE schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 10:17:
Misschien iets om in het achterhoofd te houden, maar als je de woning wilt kopen dan is deze minder waard omdat de woning verhuurd is. Kun je vast wel iets van op internet vinden "waarde woning in verhuurde staat". Dit zou zomaar 25% kunnen schelen op de prijs.

Ja, en een huisbaas zal waarschijnlijk redeneren dat die lagere verkoopprijs bij verkoop in verhuurde staat niet van toepassing is als de huurder zelf de koper is.

Maar dat is natuurlijk niet terecht!

Op het moment van verkoop is de woning in verhuurde staat, daarbij maakt het niet uit wie de koper is. Het alternatief is de huurder uitkopen en dat kost als het goed is ongeveer evenveel als deze waardevermindering t.o.v. niet verhuurde staat. Maar omdat een verhuurder ook gewoon een mens is, zal deze meestal vooral vanuit z'n eigen portemonnee redeneren en er daarom waarschijnlijk veel moeite mee hebben om de (terechte) lagere verkoopprijs te accepteren van de huurder. Het zou me niet verbazen als dat ook gold in de situatie van @surindo.

@mvjmme volgens mij is een taxatie gewoon een waardebepaling en is er dus geen verschil tussen een taxatie en een "gewone waardebepaling". En zoals al gezegd denk ik niet dat je dat kan tegenhouden, een eigenaar heeft altijd het recht om de waarde van zijn bezittingen te bepalen, daar kunnen allerlei persoonlijke, fiscale of juridische redenen voor zijn.

[Marchel]

Gwindorian schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 10:32:
[...]


Ja daar kan ik het zeker ook mee eens zijn hoor! Daar hoort ook het grootste risico te liggen.

Is het overigens wel mogelijk een huis te verkopen met huurders erin ?
Ik meen dat veel hypotheek verstrekkers dat niet pikken en er in mijn aktes in het verleden iets stond als "Object dient vrij te zijn van huurders"

Ja dat is geen probleem. Als het een ervaren vastgoedhandelaar is en werkt met geleend geld dan heeft hij een speciale hypotheek die verkoop inclusief huurder toestaan. Gekeken naar de achtergrond van de verhuurder zou je wel verwachten dat hier goed over nagedacht is.

[ColeJ]

MrNOnamE schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 10:17:
Misschien iets om in het achterhoofd te houden, maar als je de woning wilt kopen dan is deze minder waard omdat de woning verhuurd is. Kun je vast wel iets van op internet vinden "waarde woning in verhuurde staat". Dit zou zomaar 25% kunnen schelen op de prijs.

Dat vind ik altijd een hele leuke gedachte maar als de huurder het zelf wil kopen dan gaat die vlieger natuurlijk niet op. Dat is een soort verkapte schenking naar de huurder toe.

[Wispe]

ColeJ schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 12:27:
[...]


Dat vind ik altijd een hele leuke gedachte maar als de huurder het zelf wil kopen dan gaat die vlieger natuurlijk niet op. Dat is een soort verkapte schenking naar de huurder toe.

Klopt, gaat de fiscus nooit mee akkoord.

[liberque]

Mijn vermoeden is: verhuurder wilt pand verkopen. Hij proeft dat verkoop met jou moeilijk zal gaan en gaat daar niet verder op in. Verkoop met huur levert altijd stukken minder op dus daarom de poging dwingende reden (waarbij emoties van verhuurder natuurlijk niet gelden als dwingende reden). Nu wellicht heeft hij wel een koper gevonden en moet er een waardebepaling gedaan worden. (waar je overigens wel aan mee moet werken)

[corset]

Mocht dit een gerechtelijk ding worden. Haal alle emotie eruit. Dingen als "Hij is gescheiden en zal wel" en "Ik heb X dus heb Y nodig" zijn zonder officiele onderbouwing totaal irrelevant.

Bron? Kom zelf net uit een scheiding met PTSS, depressie, trauma etc etc. En ik krijg gewoon te horen "sucks to be you, niet ons probleem".

Focus je op de feiten. En niet op "ik vind X, en de andere partij zal wel Y".

[Henkdezoveelste]

Marchel schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 09:57:
[...]


Eens. Maar dit is het risico van het "investeren" in vastgoed. Toch? Stel dat de huisbaas financieel er aan onderdoor gaat, want dat zou een conseqentie kunnen zijn als hij zijn huurder er niet uitkrijgt, dan komt het huis te koop te staan met een huurder erin, zal het tegen huidige marktwaarden worden verkocht -> inclusief huurder. Wat het een stuk voordeliger maakt om te kopen en op die manier worden huurprijzen weer in balans gebracht met de prijs waarvoor het is aangekocht. Weet niet of het zo simpel werkt, maar ergens moet iemand bloeden, in mijn optiek het meest eerlijke als de vastgoedeigenaar dat doet, die heeft immers ook kunnen profiteren van inkomsten, was zich bewust van de risico's toen er aan begonnen werd. Jammer maar helaas.

Nee dit lijkt me niet 'risico van investeren in vastgoed', als de overheid de regels zo abrupt veranderd dat je voor een appartement van 40m2 bijvoorbeeld niet meer 900 p/mnd kan vragen maar 500 p/mnd. Dit was niet een bekend risico toen eraan begonnen werd. En het is inderdaad mogelijk om een woning te verkopen met een huurder erin, maar wie gaat er een woning kopen waarin een huurder een zeer lage huur betaald en de rest van zn leven kan blijven zitten?

Er staan genoeg van dit soort woningen te koop, voor zeer lage bedragen. Je moet alleen even 30-40 jaar wachten totdat je het kunt verkopen voor een marktconform bedrag.

[RCBL]

Als de enige reden is "Eigen Gebruik" dan zijn daar gewoon regels voor waar een ieder zich aan moet houden.

https://svz-advocaten.nl/...e-dringend-eigen-gebruik/

Als de verhuurder een waardebepaling wil gaan doen dan moet je daar gewoon aan meewerken.

Mocht het uitlopen op een conflict, laat je dan goed adviseren/ondersteunen door professionals die echt verstand van zaken hebben.

[Wolly]

RCBL schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 13:35:


Als de verhuurder een waardebepaling wil gaan doen dan moet je daar gewoon aan meewerken.

Op basis van welk contracts- of wetartikel moet je een taxateur binnenlaten en die foto's laten maken?

[Louislouislouis]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 13:28:
[...]


Nee dit lijkt me niet 'risico van investeren in vastgoed', als de overheid de regels zo abrupt veranderd dat je voor een appartement van 40m2 bijvoorbeeld niet meer 900 p/mnd kan vragen maar 500 p/mnd. Dit was niet een bekend risico toen eraan begonnen werd.

Tuurlijk is dit wel een risico van investeren in vastgoed. Dat wetten kunnen veranderen is een gegeven en een relevant risico waar je gewoon rekening mee dient te houden.

[Henkdezoveelste]

Louislouislouis schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 13:38:
[...]


Tuurlijk is dit wel een risico van investeren in vastgoed. Dat wetten kunnen veranderen is een gegeven en een relevant risico waar je gewoon rekening mee dient te houden.

Grapjas. Als je eigen huis volgend jaar ineens in box 3 zit is dat ook een risico van een huis kopen? Ineens 2,1% belasting per jaar aftikken over de waarde(schuld aftrekken tegen lagere rente)?

Tuurlijk houdt een belegger rekening met risico’s, maar dit is wel next level, althans voor sommige woningen.

[Louislouislouis]

@Henkdezoveelste Nee natuurlijk niet maar je koopt een eigen huis ook meestal niet primair als investering. Dat is echt appels met peren vergelijken.

Edit: overigens zou ik het wel terecht vinden als er bij verkoop gewoon belasting moet worden afgetikt over je overwaarde

[ Voor 29% gewijzigd door Louislouislouis op 29-10-2024 14:09 ]

[Davidshadow13]

Wolly schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 13:36:
[...]


Op basis van welk contracts- of wetartikel moet je een taxateur binnenlaten en die foto's laten maken?

De meeste model verhuurovereenkomsten hebben een artikel over binnentreding door verhuurder. Dit gebeurt immers vaker bij dringend onderhoud, of schouw door bijvoorbeeld een verzekeraar. Vaak staat daar gewoon een aanzegtermijn in, bijvoorbeeld 14 dagen en staat erin dat dit niet vaker mag voorkomen dan strikt noodzakelijk.

Kan mij niet voorstellen dat de TS een huurovereenkomst heeft zonder zo'n clausule maar om zeker te zijn moet TS even zijn huurovereenkomst erbij pakken.

[Reptile209]

Wolly schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 13:36:
[...]


Op basis van welk contracts- of wetartikel moet je een taxateur binnenlaten en die foto's laten maken?

Als deze tekst klopt, is er geen wettelijke grondslag voor 'tussentijdse inspecties van de woning', zonder toestemming van de huurder. Maar blijkbaar ligt het net even anders als het om verkoop of nieuwe verhuur gaat (bold van mij):

De wet, artikel 7:223 van het Burgerlijk Wetboek, bepaalt ten aanzien van de verplichting tot medewerking bij verkoop of nieuwe verhuur het volgende:

“De huurder van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan is, indien de verhuurder tot verhuur na afloop van lopende huur of tot verkoop wenst over te gaan, verplicht te dulden dat aan de zaak de gebruikelijke kennisgevingen van het te huur of te koop zijn worden aangebracht, en aan belangstellenden gelegenheid te geven tot bezichtiging.”

Dus als de taxateur een 'belangstellende' is, moet hij op afspraak gewoon langs kunnen komen met of namens de verhuurder. En een taxateur kan ook prima zijn werk doen zonder foto's te maken, dus daar zou je voor kunnen gaan liggen.

En dan kan er ook nog iets in het contract staan over op afspraak bezoeken van de woning voor inspectie, onderhoud, enz. waar je je aan hebt te houden.

[Valorian]

mvjmme schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 15:10:
[...]


Voornamelijk omdat ik hem niet meer vertrouw. Maar ik heb nog niemand horen zeggen wat voor akeligs hij zou kunnen doen tijdens/met zo een waardebepaling dus zal het wel meevallen...

Lijkt erop dat ik het maar gewoon door zal laten gaan.

Het staat hem vrij om een waardebepaling te laten doen. Probeer je eens in zijn situatie te verplaatsen: hij is aan het bekijken wat voor hem de mogelijkheden zijn m.b.t. dit pand. Om die mogelijkheden optimaal in beeld te krijgen is een waardebepaling essentieel.

Zo'n waardebepaling op zichzelf vergroot of verkleint niet de kans dat jij in de woning kan blijven. Sterker nog, hij heeft inmiddels al een basale waardebepaling op basis van locatie, aantal m2's en afwerking. Het gaat nu puur om een meer detail-opname.

Maak hier niet iets persoonlijks van en geef die makelaar gewoon de kans om dit te verzorgen. Als je de verhuurder wilt tegenwerken kan je opzoeken of je hem juridisch de toegang tot het pand mag ontzeggen, of je kan kijken of je er een puinzooi van kan maken zodat de foto's niet zo florissant worden. Maar eenmaal die weg ingeslagen is de kans op enige vorm van coulance en meewerkendheid van kant verhuurder een stuk kleiner.

[pennywiser]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 13:54:
[...]

Tuurlijk houdt een belegger rekening met risico’s, maar dit is wel next level, althans voor sommige woningen.

Er moest wat gebeuren toch met de uit de hand gelopen huurprijzen? Dan gebeurt dat vervolgens en zijn er nog mensen die klagen. Als een huurprijs voor een woning niet uitkan dan is er iets geks aan de hand. Die boom wordt nu leeggeschud, en dat gaat niet zonder slag of stoot zowel aan de huur als verhuur kant, maar is verder een zeer goede zaak op lange termijn mi. Profiteren heeft lang genoeg geduurd.

En dan verkoop je die woning maar en is je winst over de afgelopen jaren wat lager. Zo gaat dit met aandelen ook, hop zo de helft er af door regelgeving in een sector of bankencrisis. Ik zie niet hoe dit anders is.

[ Voor 14% gewijzigd door pennywiser op 29-10-2024 14:25 ]

[pennywiser]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 13:54:
[...]


Grapjas. Als je eigen huis volgend jaar ineens in box 3 zit is dat ook een risico van een huis kopen? Ineens 2,1% belasting per jaar aftikken over de waarde(schuld aftrekken tegen lagere rente)?

Tuurlijk houdt een belegger rekening met risico’s, maar dit is wel next level, althans voor sommige woningen.

Een eigen huis is toch ook geen beleggen fiscaal gezien? Dus waarom die vergelijking?

[Lapa]

ColeJ schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 12:27:
[...]


Dat vind ik altijd een hele leuke gedachte maar als de huurder het zelf wil kopen dan gaat die vlieger natuurlijk niet op. Dat is een soort verkapte schenking naar de huurder toe.

Waarom zou die vlieger niet op gaan, het is toch een verhuurd object dat verkocht wordt? Waarom zou het voor de waarde bij verkoop uitmaken wie de koper is?

Wispe schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 12:29:
[...]


Klopt, gaat de fiscus nooit mee akkoord.

Het lijkt me sterk dat de fiscus niet akkoord gaat als een object voor de marktwaarde verkocht wordt. En de marktwaarde van een verhuurd object is nu eenmaal lager. Los daarvan moet je het redelijk bont maken voor de fiscus het als een schenking gaat zien omdat de waarde van huizen nogal fluctueert en niet 100% objectief te bepalen is.

[ Voor 35% gewijzigd door Lapa op 29-10-2024 14:35 ]

[pennywiser]

Lapa schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 14:33:
[...]


Waarom zou die vlieger niet op gaan, het is toch een verhuurd object dat verkocht wordt? Waarom zou het voor de waarde bij verkoop uitmaken wie de koper is?
[...]


Het lijkt me sterk dat de fiscus niet akkoord gaat als een object voor de marktwaarde verkocht wordt. En de marktwaarde van een verhuurd object is nu eenmaal lager. Los daarvan moet je het redelijk bont maken voor de fiscus het als een schenking gaat zien omdat de waarde van huizen nogal fluctueert en niet 100% objectief te bepalen is.

Echt ongelofelijk dat mensen echt denken dat de wereld zo in elkaar steekt. Waarom heeft de huidige huurder minder rechten dan ieder ander? Antwoord is vaak een variant op ik vind het niet eerlijk omdat etc.

[ Voor 4% gewijzigd door pennywiser op 29-10-2024 14:38 ]

[Lapa]

pennywiser schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 14:37:
[...]

Echt ongelofelijk dat mensen echt denken dat de wereld zo in elkaar steekt. Waarom heeft de huidige huurder minder rechten dan ieder ander? Antwoord is vaak een variant op ik vind het niet eerlijk omdat etc.

offtopic:
Het valt me op dat als het om geldzaken gaat, wat veel mensen gevoelsmatig "eerlijk" vinden meestal overeenkomt met wat gunstig is voor de rijkere/machtigere partij. Dat is vast niet een bewuste keuze, maar zo zitten mensen blijkbaar in elkaar. Zie je ook in topics waar stellen met ongelijke inkomens willen bepalen hoe kosten te verdelen of juist hoe een scheiding af te wikkelen.

[ColeJ]

Lapa schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 14:33:
[...]


Waarom zou die vlieger niet op gaan, het is toch een verhuurd object dat verkocht wordt? Waarom zou het voor de waarde bij verkoop uitmaken wie de koper is?
[...]

Dus als ik een aantal lege panden bezit dan moet ik zorgen dat deze voor mijn overlijden zijn verhuurd aan mijn erfgenamen? Kunnen ze mooi met een lage erfbelasting de panden krijgen en daarna voor de volle mep verkopen. Dan kunnen ze hun eigen huur immers opzeggen

[ColeJ]

pennywiser schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 14:37:
[...]

Echt ongelofelijk dat mensen echt denken dat de wereld zo in elkaar steekt. Waarom heeft de huidige huurder minder rechten dan ieder ander? Antwoord is vaak een variant op ik vind het niet eerlijk omdat etc.

Zou wel lekker zijn voor de huurder natuurlijk. Pandje opkopen voor 75% van de marktwaarde en 2 weken later het pand verkopen voor 100%. Gauw verdiend.

[FRANQ]

ColeJ schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 15:10:
[...]


Dus als ik een aantal lege panden bezit dan moet ik zorgen dat deze voor mijn overlijden zijn verhuurd aan mijn erfgenamen? Kunnen ze mooi met een lage erfbelasting de panden krijgen en daarna voor de volle mep verkopen. Dan kunnen ze hun eigen huur immers opzeggen

De huurder krijgt het pand toch niet.
Hij koopt het tegen de marktwaarde.

In dit topic is dat ineens "onmogelijk" terwijl dat in diverse andere topics word aangedragen als oplossing bij een verhuurder die de huur opzegt.

@mvjmme hoeft in ieder geval niet zijn huur op te zeggen.
De verhuurder kan dat niet zonder tussenkomst van de rechter.
En de rechter gaat de verhuurder niet zomaar gelijk geven.
Dus zal de verhuurder moeten slikken dat @mvjmme er blijft wonen, of hij moet verkopen in verhuurde staat.

Wie dan dat huis koopt maakt niks uit.
Dat kan @mvjmme prima zelf zijn.

Mijn schoonmoeder heeft haar huurhuis van de woningbouwvereniging gekocht toen ze wilden verkopen.
Ze kreeg een brief in de bus dat dat de mogelijkheid was.
Ze kon het kopen voor 2,5 ton, terwijl vrijgekomen woningen op funda verschenen voor 3 ton.
Hier heeft de fiscus ook geen stokje voor gestoken.

Zaten wel wat clausules in.
niet binnen x jaar verkopen/verhuren.
as-is dus verborgen gebreken zijn uitgesloten. (je weet toch alles want je woont er immers zelf)

[ Voor 6% gewijzigd door FRANQ op 29-10-2024 15:23 ]

[Lapa]

ColeJ schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 15:10:
[...]


Dus als ik een aantal lege panden bezit dan moet ik zorgen dat deze voor mijn overlijden zijn verhuurd aan mijn erfgenamen? Kunnen ze mooi met een lage erfbelasting de panden krijgen en daarna voor de volle mep verkopen. Dan kunnen ze hun eigen huur immers opzeggen

Als je dat de moeite waard vind en je je eigen overlijden goed kan timen, dan moet je dat zeker doen. Wel een hoop heisa om uiteindelijk een paar % minder belasting te betalen.

[ColeJ]

Lapa schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 15:19:
[...]


Als je dat de moeite waard vind en je je eigen overlijden goed kan timen, dan moet je dat zeker doen. Wel een hoop heisa om uiteindelijk een paar % minder belasting te betalen.

Je moest eens weten hoeveel kinderen/kleinkinderen huren van papa/opa.

[psychodude]

Gwindorian schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 09:46:
Niet heel specifiek op jouw onderwerp bedoeld hoor @TS, maar ik verbaas me soms een beetje over hoe vaak er wordt geroepen: Lekker blijven zitten, ze kunnen je niks maken.
Dat zal vast wel een reden hebben, en ik denk ook dat dat wettelijk gezien vaak wel zo werkt.

Maar ik mis hierin toch wel een beetje de redelijkheid van twee kanten. Niet alle huurbazen zijn pandjesmelkers met veel te veel geld. Soms veranderd nu eenmaal de persoonlijke situatie van een huurbaas en kan het toch wenselijk zijn om te vragen of je wat anders wil zoeken. Als je weet dat hij graag de huur op wil zeggen, dan zou je toch op zijn minst ook mogen gaan inspannen om wat anders te gaan zoeken ? Natuurlijk niet onder enorme druk, en je moet de tijd krijgen etc maar de houding "Boeiend, zijn probleem, lekker blijven zitten ze kunnen je niks maken" vind ik persoonlijk ook nogal kort door de bocht.

Maar dit is gewoon investeerdersrisico. Durf je dit niet te dragen, dan had je nooit aan dit soort beleggingen moeten beginnen. Er zijn zat opties om van een woning af te komen zonder dat dit primair ten nadele is voor de huurder. Zoals verkoop richting een andere investeerder.

Dat de spelregels in beleggingen gaandeweg veranderen, is niets nieuws. Feit dat deze investeringen weinig liquide zijn door de bekende beschermde status van de huurder daarentegen, is ontzettend goed bekend.

Dit is en blijft gewoon echt een probleem voor de verhuurder. Leuk en aardig dat ze huurders hierin lastig vallen, maar persoonlijk zou ik er bijzonder weinig van gediend zijn. Er is namelijk helemaal geen noodzaak tot redelijkheid twee kanten op. De relatie die ooit aangegaan is, is puur zakelijk. De verhuurder hoeft geen begrip van diens huurders te verwachten. Slijt het pand maar aan een institutionele belegger op het moment dat je niet meer kan / wil doen aan je verplichtingen als verhuurder.

[Marchel]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 13:28:
[...]


Nee dit lijkt me niet 'risico van investeren in vastgoed', als de overheid de regels zo abrupt veranderd dat je voor een appartement van 40m2 bijvoorbeeld niet meer 900 p/mnd kan vragen maar 500 p/mnd. Dit was niet een bekend risico toen eraan begonnen werd. En het is inderdaad mogelijk om een woning te verkopen met een huurder erin, maar wie gaat er een woning kopen waarin een huurder een zeer lage huur betaald en de rest van zn leven kan blijven zitten?

Er staan genoeg van dit soort woningen te koop, voor zeer lage bedragen. Je moet alleen even 30-40 jaar wachten totdat je het kunt verkopen voor een marktconform bedrag.

Het is wel een risico van het investeren, bedrijven maken bijvoorbeeld ook gebruik van allerlei beslasting voor en/of nadelen waarop de prijs van een aandeel kan bewegen. Als door een belastingwijziging de winsten in duigen vallen, dan heb ik ook peg als aandeelbezitter en moet ik dealen met een mogelijk verlies. Nergens waar ik kan aankloppen om mijn verliezen te laten compenseren.

[Zwartoog]

@mvjmme Ook als je huisbaas de woning aan jou wil verkopen, heeft hij een waardebepaling nodig.

Zou je in principe ook al zelf willen doen: dan weet je de woningwaarde, zorgt dat je de hypotheek zou kunnen krijgen, en dan kun je een bod doen naar je huisbaas.

Zoals eerder gezegd: je huisbaas is je vriend niet, dus hij hoeft zich niet te verantwoorden. Misschien verkent hij gewoon de opties, en moet hij vanwege de scheiding (mits de woning hieronder valt) de hoogste waarde van de woning kennen. Om z'n (ex)-vrouw niet te benadelen - wie weet heeft die een advocaat die erg voor haar rechten op komt, en heeft ie daar ook stress van. Je weet het niet.

Dringend eigen gebruik kunnen jij en wij niet beoordelen. Misschien sta je ook sterker bij de rechter als bekend is dat je de woning kunt en gaat overkopen - je huisbaas heeft dan immers voldoende centen om elders een woning te kopen.

Verder vooral contact opnemen met je rechtsbijstandsverzekering of juridisch loket ivm wat precies je rechten zijn mbt taxatie door je huisbaas, en wat nu verstandig is.

[pennywiser]

ColeJ schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 15:13:
[...]


Zou wel lekker zijn voor de huurder natuurlijk. Pandje opkopen voor 75% van de marktwaarde en 2 weken later het pand verkopen voor 100%. Gauw verdiend.

Precies, en en dat mag.

[ColeJ]

pennywiser schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 18:15:
[...]

Precies, en en dat mag.

Cadeautjes worden alleen door sinterklaas gegeven

[Scheurbuik]

Wispe schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 12:29:
[...]


Klopt, gaat de fiscus nooit mee akkoord.

Jawel hoor.. huis is simpelweg minder waard met huurder. Maar de verhuurder zal het pand gewoon op de markt zetten met huurder. Dan kan je daar als huurder ook op bieden.. maar ook andere kopers, geen zekerheidheidje dat dit 25% scheelt.. kan ook veel minder zijn.

Als er dan x biedingen zijn voor bepaald bedrag dan is dat de geldende marktprijs.

[ Voor 9% gewijzigd door Scheurbuik op 29-10-2024 19:48 ]

[Wispe]

Scheurbuik schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 19:48:
[...]


Jawel hoor.. huis is simpelweg minder waard met huurder. Maar de verhuurder zal het pand gewoon op de markt zetten met huurder. Dan kan je daar als huurder ook op bieden.. maar ook andere kopers, geen zekerheidheidje dat dit 25% scheelt.. kan ook veel minder zijn.

Als er dan x biedingen zijn voor bepaald bedrag dan is dat de geldende marktprijs.

Nee, een woning is niet meer verhuurd als de koper de huurder is. Dan geldt gewoon de marktwaarde in onverhuurde staat.

[Scheurbuik]

Em de marktwaarde is de hoogste bieder.:)

[Croga]

Wispe schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 19:53:
Nee, een woning is niet meer verhuurd als de koper de huurder is. Dan geldt gewoon de marktwaarde in onverhuurde staat.

Het punt is dat wanneer het in verhuurde staat op de markt gezet wordt, alle andere bieders dan de huurder een gehuurd pant zullen kopen en dus per definitie minder zullen bieden. Als de huurder dan in dat proces mee gaat kan hij gewoon iets meer bieden dan alle anderen en dan krijgt de huurder het dus voor de prijs die het in verhuurde staat waard is.....

[wibblemoo]

De passerend notaris zal onderzoek doen of de transactie op marktwaarde plaatsvindt, mede omdat de notaris ook de aangifte overdrachtsbelasting doet. Als blijkt dat de huurder ook de koper is, heb je wat uit te leggen. simpelweg ‘de hoogste bieder’ zijn, is geen steekhoudend argument. En zelfs als je de notaris overtuigd, kan de Belastingdienst achteraf nog onderzoek doen of de transactie obv marktwaarde heeft plaatsgevonden.

[Wispe]

wibblemoo schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 20:42:
De passerend notaris zal onderzoek doen of de transactie op marktwaarde plaatsvindt, mede omdat de notaris ook de aangifte overdrachtsbelasting doet. Als blijkt dat de huurder ook de koper is, heb je wat uit te leggen. simpelweg ‘de hoogste bieder’ zijn, is geen steekhoudend argument. En zelfs als je de notaris overtuigd, kan de Belastingdienst achteraf nog onderzoek doen of de transactie obv marktwaarde heeft plaatsgevonden.

Jij snapt hem.
En de notaris is verplicht in de akte van levering op te nemen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en of de lopende huren/waarborgsom wordt verrekend of partijen (verhuurder/verkoper en huurder/koper) dat zelf doen.
Een afschrift daarvan gaat naar de fiscus dus die ziet precies hoe de vork in de steel zit.

[pennywiser]

Alleen gaat de huurder er dus in geen enkel geval uit, wat het aantal geïnteresseerden en marktwaarde drastisch reduceert. En kan de huurder het voor minder aanschaffen, waar de fiscus vervolgens helemaal niets mee doet.

[pennywiser]

Wispe schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 20:56:
[...]


Jij snapt hem.
En de notaris is verplicht in de akte van levering op te nemen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en of de lopende huren/waarborgsom wordt verrekend of partijen (verhuurder/verkoper en huurder/koper) dat zelf doen.
Een afschrift daarvan gaat naar de fiscus dus die ziet precies hoe de vork in de steel zit.

Jullie kunnen elkaar liken wat je wilt, maar jullie snappen het dus niet. De huurovereenkomst wordt niet beëindigd zolang de huurder niet de koper is. Dus lagere marktwaarde.

[bmwgozer]

pennywiser schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 00:12:
[...]

Jullie kunnen elkaar liken wat je wilt, maar jullie snappen het dus niet. De huurovereenkomst wordt niet beëindigd zolang de huurder niet de koper is. Dus lagere marktwaarde.

Je kan je eigen woning niet huren, dat is wat jij niet snapt.

Maar goed, bvtje opzetten, die het laten kopen. Huur door laten gaan. Beide mensen blij.

[pennywiser]

bmwgozer schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 04:14:
[...]


Je kan je eigen woning niet huren, dat is wat jij niet snapt.

Maar goed, bvtje opzetten, die het laten kopen. Huur door laten gaan. Beide mensen blij.

Nee heheh, maar je kan wel je gehuurde woning kopen. Met korting, zonder BV.

[Oon]

bmwgozer schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 04:14:
[...]


Je kan je eigen woning niet huren, dat is wat jij niet snapt.

Waarom zou dat niet kunnen?

Als er in de akte geen clausule voor zelfbewoning is opgenomen en de bank het oké vindt (die kans is klein) of de koper cash betaalt kun je prima een verhuurde woning kopen en daarmee je nu-eigen woning per direct verhuren?

[wibblemoo]

pennywiser schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 07:49:
[...]

Nee heheh, maar je kan wel je gehuurde woning kopen. Met korting, zonder BV.

Dat kan, alleen is het geen verhuurde woning meer op het moment van overdracht en is de waarde in het economisch verkeer hoger. Dus je ‘korting’ gaat hier niet op.

[Wispe]

pennywiser schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 00:12:
[...]

Jullie kunnen elkaar liken wat je wilt, maar jullie snappen het dus niet. De huurovereenkomst wordt niet beëindigd zolang de huurder niet de koper is. Dus lagere marktwaarde.

En dat is waar we het over hebben, dus jij snapt het niet.

[DeKever]

wibblemoo schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 08:17:
[...]


Dat kan, alleen is het geen verhuurde woning meer op het moment van overdracht en is de waarde in het economisch verkeer hoger. Dus je ‘korting’ gaat hier niet op.

Waarde economisch verkeer kan je mijns inziens op 2 manieren bepalen:

1. Het object verhandelen via openbare verkoop.
2. Het object taxeren.

De eerste levert qua methode altijd een zuiverder waarde op dan de tweede. Ik zou dus willen betogen dat het zijn van de hoogste bieder in een openbare verkoop voldoende moet zijn om te constateren dat tegen marktwaarde is gekocht.

Dat daarna de huur is vervallen, in het huis gerookt gaat worden of de vloer vernieuwd doet mijns inziens niet ter zake. Maar juristen kijken wel eens anders naar de werkelijkheid dan ik.

[wibblemoo]

Ja, de marktwaarde wordt het beste bepaald door een transactie in een open markt tussen 2 onafhankelijke partijen (economie 101) maarrrr dan moeten de condities van de transactie wel 'gangbaar' en 'marktconform' zijn.

Het is een fabeltje om te zeggen dat als twee partijen een overeenkomst sluiten voor de verkoop van een object tegen waarde x, dat deze waarde dan per definitie de marktwaarde is. Daar komt veel meer bij kijken. Gelukkig maar, anders zou elke woning 'verhuurd' worden verkocht.

[ Voor 19% gewijzigd door wibblemoo op 30-10-2024 10:06 ]

[Lapa]

wibblemoo schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 10:04:
Ja, de marktwaarde wordt het beste bepaald door een transactie in een open markt tussen 2 onafhankelijke partijen (economie 101) maarrrr dan moeten de condities van de transactie wel 'gangbaar' en 'marktconform' zijn.

Het is een fabeltje om te zeggen dat als twee partijen een overeenkomst sluiten voor de verkoop van een object tegen waarde x, dat deze waarde dan per definitie de marktwaarde is. Daar komt veel meer bij kijken. Gelukkig maar, anders zou elke woning 'verhuurd' worden verkocht.

Helemaal mee eens. En om het dan even van het abstracte concreet terug te brengen naar deze casus:

TS wil het huis niet uit. TS vindt het prima om te blijven huren. Verhuurder wil er echter vanaf. Verhuurder kan het in verhuurde staat verkopen, met bijbehorende lagere opbrengst dan onverhuurde staat.

Waarom zou TS dan veel meer bieden bij een verkoop aan TS dan een andere partij? Zo lang de verhuurder geen juridisch houdbare redenen heeft om de huur te verbreken, heeft TS geen belang bij een hoger bod dan de waarde in verhuurde staat (zo ver dat al objectief te bepalen valt natuurlijk). Uiteraard kan TS wat aan de hoge kant gaan zitten om het proces soepel te laten verlopen, met als motivatie dat je bij een nieuwe eigenaar niet weet wat voor vlees je in de kuip hebt.

Maar het blijft een zakelijke afweging waarin TS de verhuurder niks verschuldigd is. De verhuurder wil de situatie veranderen, voor TS hoeft dat niet en dat maakt de onderhandelingspositie van TS goed.

Edit ter verduidelijking: ik ben het dus eens met het stuk dat ik van je quote, maar absoluut niet met de eerdere conclusies van jou en @Wispe dat de huurder het zou moeten kopen met de "onverhuurde waarde" als prijs en anders een fiscaal probleem heeft.
De fiscus ziet iets niet zomaar als een gift. Daarvoor moet de prijs echt significant van een taxatie of de WOZ afliggen, huizenprijzen zijn immers niet 100% objectief vast te stellen en fluctueren enorm. Anders zouden al die enorme overbiedingen in de huidige markt ook als gift van de koper aan de verkoper gezien worden in de gevallen waar het winnende bod vele tienduizenden hoger ligt dan de rest en die komen geregeld voor.
En nog belangriker, om iets (fiscaal) als een gift te beschouwen is het een voorwaarde dat de gever er vrijwillig financieel op achteruit gaat ten gunste van de ontvanger. In deze casus kan de verhuurder het niet voor een hogere prijs verkopen, anders zou hij dat wel doen. Dus er is in geen enkel opzicht sprake van een gift.

[ Voor 23% gewijzigd door Lapa op 30-10-2024 11:43 ]

[wibblemoo]

Ik reageerde op de stelling hierboven waar wordt gesteld dat je prima je gehuurde huis (als huurder) kunt kopen tegen 'korting' en dat dit is 'toegestaan' omdat de waarde nu eenmaal lager is als verhuurd object. Mijn stelling is dat de waarde niet lager is want het object is niet verhuurd zodra de huurder het zelf koopt.

Het staat eenieder vrij om een woning beneden de marktwaarde te verkopen/kopen om welke reden dan ook, maar er zijn fiscale consequenties. In welke mate, hangt mede af van de delta tussen marktwaarde en verkoopwaarde, maar zoals hierboven stellen dat je een huis in gehuurde staat als huurder kunt kopen tegen 'waarde verhuurde staat' zonder mitsen en maren, is onjuist.

en wat betreft je vergelijking met overbieden'; dit is geen goede vergelijking aangezien overbieden gebeurt in een vrije marktsituatie met verder geen beperkende maatregelen of verbintenis tussen koper en verkoper.

[Lapa]

wibblemoo schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 11:45:
Ik reageerde op de stelling hierboven waar wordt gesteld dat je prima je gehuurde huis (als huurder) kunt kopen tegen 'korting' en dat dit is 'toegestaan' omdat de waarde nu eenmaal lager is als verhuurd object. Mijn stelling is dat de waarde niet lager is want het object is niet verhuurd zodra de huurder het zelf koopt.

Het staat eenieder vrij om een woning beneden de marktwaarde te verkopen/kopen om welke reden dan ook, maar er zijn fiscale consequenties. In welke mate, hangt mede af van de delta tussen marktwaarde en verkoopwaarde, maar zoals hierboven stellen dat je een huis in gehuurde staat als huurder kunt kopen tegen 'waarde verhuurde staat' zonder mitsen en maren, is onjuist.

en wat betreft je vergelijking met overbieden'; dit is geen goede vergelijking aangezien overbieden gebeurt in een vrije marktsituatie met verder geen beperkende maatregelen of verbintenis tussen koper en verkoper.

Ook deze casus is gewoon een vrije marktsituatie. Als verhuurder het aan een ander voor meer kan verkopen, zal deze dat ongetwijfeld doen.

Om mijn lange verhaal wat bondiger op te schrijven:
Een goede deal is geen gift. Ook Vooral niet als die deal voortkomt uit een goede onderhandelingspositie.

[pennywiser]

wibblemoo schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 10:04:
Gelukkig maar, anders zou elke woning 'verhuurd' worden verkocht.

Want daar hebben zowel koper als verkoper voordeel bij?

[pennywiser]

wibblemoo schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 08:17:
[...]


Dat kan, alleen is het geen verhuurde woning meer op het moment van overdracht en is de waarde in het economisch verkeer hoger. Dus je ‘korting’ gaat hier niet op.

Echter als de huurder de woning niet zelf koopt blijft deze zitten huren, dus wat doet dat dan met de waarde? En waarom zou die waarde niet voor de huurder gelden? Animo neemt drastisch af hoor met een huurder.

[pennywiser]

wibblemoo schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 10:04:
Ja, de marktwaarde wordt het beste bepaald door een transactie in een open markt tussen 2 onafhankelijke partijen (economie 101) maarrrr dan moeten de condities van de transactie wel 'gangbaar' en 'marktconform' zijn.

Helemaal niet, iedereen mag zijn huis voor 10000 euro op de markt aanbieden en verkopen, heb je als huurder/koper ineens flinke overwaarde in box 1 meer niet. Tenzij je onder 1 hoedje gaat spelen met elkaar, maar dat is sjoemelen daar heb ik het niet over. Als er niet meer biedingen komen dan alleen van de huurder heeft hij het voor die prijs.

[ Voor 19% gewijzigd door pennywiser op 30-10-2024 19:54 ]

[franssie]

ColeJ schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 15:13:
[...]


Zou wel lekker zijn voor de huurder natuurlijk. Pandje opkopen voor 75% van de marktwaarde en 2 weken later het pand verkopen voor 100%. Gauw verdiend.

Ook voor de verhuurder, pandje kopen voor 75% en dan huurder eruitschoppen en voor 100% verkopen. We hebben huurrecht.

[ColeJ]

franssie schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 19:04:
[...]

Ook voor de verhuurder, pandje kopen voor 75% en dan huurder eruitschoppen en voor 100% verkopen. We hebben huurrecht.

En dat kan dus niet, huurder eruitschoppen. Vandaar dus ook de afslag.

[franssie]

ColeJ schreef op woensdag 30 oktober 2024 @ 19:13:
[...]


En dat kan dus niet, huurder eruitschoppen. Vandaar dus ook de afslag.

Maar daar gaat dit topic wel over helaas

[FRANQ]

@mvjmme

Heb je een update?
Ben je eruitgekomen met de verhuurder?

[mvjmme]

De waardebepaling is uiteindelijk na wat last minute verzettingen van zijn kant toch doorgegaan. De makelaar was een vriendelijke kerel en zei ook dat het niet waarschijnlijk is dat de eigenaar me er zomaar uit kan gooien. Was binnen 5 minuten klaar. De huisbaas zelf was er niet bij.

Nu heb ik al een tijdje niets meer van de huisbaas gehoord. We zijn er dus nog niet uit.