Hypotheekrente dilemma

[JippieJaJee]

Hoi!

We hebben recent een woning gekocht en staan volgende week voor de afspraak om onze hypotheek te regelen. Gezien de huidige dalende rentepercentages en een weer aangekondigde rentedaling door de ECB vandaag twijfelen we over welke hypotheekvorm de beste keuze zou zijn. De woning is niet onze definitieve droomwoning, maar we verwachten er wel 5 tot 10 jaar te blijven wonen.

We overwegen de volgende scenario's:

Optie 1: Een variabele rente voor 1 jaar, in de hoop dat de rente verder daalt.
Optie 2: Een vaste rente voor 5 jaar. Hoewel dit als een onzekere keuze voelt, zou dit wellicht een irrationele angst kunnen zijn.
Optie 3: Een vaste rente voor 10 of 20 jaar. Dit biedt ons stabiliteit en de mogelijkheid om bij een eventuele verhuizing de rente mee te nemen. Mocht de rente de komende jaren verder dalen, dan kunnen we overwegen de hypotheek af te lossen, te verhuizen en een nieuwe hypotheek met lagere rente af te sluiten. Zo niet, dan profiteren we alsnog van de zekerheid van de huidige vaste rente, wat een vorm van bescherming biedt.

Ik ben benieuwd of iemand recent voor een vergelijkbare keuze heeft gestaan of wellicht nog belangrijke overwegingen ziet die wij over het hoofd zien. Alvast bedankt voor de input!

[The Eagle]

Die keuze is totaal afhankelijk van je hypotheekvorm(en), je eigen draagkracht en wat goed voelt.
Niemand kan in de toekomst kijken en glazen bollen worden helaas niet meer verkocht.

Je hebt een afspraak met de hypotheek adviseur. Die heb je niet voor niks

[President]

Ik kocht in 2016 een woning met 2,45% rente voor 20 jaar vast.

Achteraf zonde om zolang vast te zetten, want kocht in 2022 een woning en heb rente voor 10 jaar vastgezet voor 0,99

Achteraf zonde, want over 7 jaar is de rente waarschijnlijk zoveel hoger dat ik beter voor 20 jaar had kunnen vastzetten voor 1,2% bij wijze van. Maar wel blij dat ik hem niet voor 2 jaar had vastgezet en wie weet is de rente over 7 jaar wel gelijk...

T blijft achteraf de kont in zijn koe kijken, doe gewoon iets waar je je comfortabel bij voelt.

Edit: Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?
Je kan daar ervaringen lezen, maar echt niemand heeft het beste antwoord voor je (behalve iemand die kan tijdreizen en jouw persoonlijke en financiële situatie voor de komende 30 jaar weet)

[ Voor 20% gewijzigd door President op 12-09-2024 19:50 ]

[Ivow85]

Wat wil je? Allereerst gaat het om een dak boven je hoofd en woongenot. Is dit jullie "forever home" waar jullie samen oud kunnen worden als er geen gekke dingen gebeuren? Of zien jullie het huis als tussenstap die jullie weer verlaten zodra zich daar kansen voor voordoen?

Een lange looptijd biedt zekerheid. Die zekerheid kan rust geven voor jezelf, je partner en daarmee ook je relatie. Zeker als het jullie "forever home" is kan die rust en zekerheid best wat waard zijn. Dan is 20 jaar vast een goede keuze.

Maar zien jullie dit huis als een tussenstap en verwachten jullie sowieso nog eens te verhuizen, dan heeft het weinig zin om de rente langer dan 10 jaar vast te zetten en is waarschijnlijk 5 jaar vast of korter geen verkeerde keuze.

Maar bedenk ook dat je niet voor één rentevaste periode hoeft te kiezen. Je kunt de hypotheek ook splitsen in 2 of meer delen en dan voor elk deel een andere rentevaste periode kiezen.
Het langlopende deel biedt dan een stukje zekerheid dat de hypotheeklasten niet volledig door het dak schieten als de rente op het kortlopende deel omhoog gaat. En omgekeerd zorgt het kortlopende deel dat je kunt profiteren van een dalende rente mocht zich die situatie zich voordoen.

[Nopheros]

Vraag het je adviseur? Hij heeft ook inzicht in je persoonlijke omstandigheden.

[ Voor 56% gewijzigd door Nopheros op 12-09-2024 20:14 ]

[Sport_Life]

Ik zat met hetzelfde dilemma en had 2/10/20 jaar rentevaste periodes (resp. 0,7/1,1/1,52% LTV <50%) . Vlak na de stijging heb ik het 2 jaar deel 20 jaar vastgezet dus nu staat het meeste 20 jaar vast.

Is ook nog een optie

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 12-09-2024 20:20 ]

[Carfanatic]

De verwachting van de markt is dat de ECB de rente de komende kwartalen gaat verlagen. 1 Jaar vastzetten en dan verder kijken lijkt mij dan best aantrekkelijk.

https://www.morningstar.n...ees%20econoom%20bij%20DWS.

[stin00]

JippieJaJee schreef op donderdag 12 september 2024 @ 19:30:
Hoi!

We hebben recent een woning gekocht en staan volgende week voor de afspraak om onze hypotheek te regelen. Gezien de huidige dalende rentepercentages en een weer aangekondigde rentedaling door de ECB vandaag twijfelen we over welke hypotheekvorm de beste keuze zou zijn. De woning is niet onze definitieve droomwoning, maar we verwachten er wel 5 tot 10 jaar te blijven wonen.

We overwegen de volgende scenario's:

Optie 1: Een variabele rente voor 1 jaar, in de hoop dat de rente verder daalt.
Optie 2: Een vaste rente voor 5 jaar. Hoewel dit als een onzekere keuze voelt, zou dit wellicht een irrationele angst kunnen zijn.
Optie 3: Een vaste rente voor 10 of 20 jaar. Dit biedt ons stabiliteit en de mogelijkheid om bij een eventuele verhuizing de rente mee te nemen. Mocht de rente de komende jaren verder dalen, dan kunnen we overwegen de hypotheek af te lossen, te verhuizen en een nieuwe hypotheek met lagere rente af te sluiten. Zo niet, dan profiteren we alsnog van de zekerheid van de huidige vaste rente, wat een vorm van bescherming biedt.

Ik ben benieuwd of iemand recent voor een vergelijkbare keuze heeft gestaan of wellicht nog belangrijke overwegingen ziet die wij over het hoofd zien. Alvast bedankt voor de input!

Op één paard wedden vind ik persoonlijk nooit een goede strategie. Vooral mensen die zeggen "gewoon variabel doen, de rente gaat namelijk sowieso dalen" vertrouw ik niet. Er zijn géén garanties, alleen voorspellingen. De wereldeconomie is behoorlijk volatiel en instabiel op dit moment naar mijn mening.

Ik ben daarom altijd een groot voorstander van 'spreidt je winkansen'. Dus ik zou gaan voor optie 4: maak er bijvoorbeeld 2 leningdelen van. Zet één deel 5 of 10 jaar vast en neem een ander deel met variabele/korte looptijd.

Dan kan je mogelijk deels profiteren van een rente verlaging, of als onverhoopt de rente toch stijgt is het verlies wat getemperd.

[namliam_eht]

Hou er wel rekening mee dat wanneer je rente < 10 jaar vast zet je reken rente hoger is en je dus minder kan lenen dan het maximale bedrag.

[appel001]

Ik ben geen financieel adviseur en onderstaande is dus ook geen advies.

neem ook vooral je maandlasten mee in het bepalen hiervan.

Natuurlijk als de ecb de rente gaat verlagen, kan 1 jaar gunstig uitpakken. Maar wat als de hypotheekrente een procent stijgt, of volgend jaar het dubbele is? Kom je dan in de problemen?

Dus bepaal ook voor jezelf wat nog acceptabel is en uit kan. Een extra procent rente op 400k is 4k per jaar, ongeveer 325-350 euro per maand, dat is nogal wat.

Als ik hier zo snel kijk zie ik het volgende:
https://www.hypotheekrent...-rentevast/nhg/#overzicht

1 jaar rente 4.3% met NHG 3.9%
5 jaar rente 3.6% met NHG 3.4%
10 jaar rente 4% met NHG 3,5%
15 jaar rente 4,2% met NHG 3.7%
20 jaar rente 4.2% met NHG 3.7%
30 jaar rente 4.3 - 5.2% met NHG 3.9 -4.1%

Dus ja, wat als, wat als. Daarmee lijkt het verschil in maand bedrag tussen 1 en 5 jaar al zn 300 per maand te zijn. Is dat het risico/kans waard om een .25%-.5% winst te kunnen pakken?

Weegt bij een 15 jaar, de extra looptijd op tegen het voordeel van 20 of 30?

En wat als je bijvoorbeeld kiest foor een deel de helft? En de andere helft op 20 jaar vast? Dan zit je gemiddeld op 3.9% en heb je na 5 jaar weer huiswerk te doen. Met als voordeel dat je dan natuurlijk al wel een zesde (5 van de doorgaans 30 jaar) van de woning hebt afbetaald. Dat zou betekenen dat als over 5 jaar de hypotheekrente met ongeveer 0.5% punt gestegen zou zijn, dat je maandelijks iets meer moet betalen. Maar over 5 jaar, heb je misschien ook wel weer stappen gemaakt vwb salaris (op dit moment gaan die via cao ook met 3-5% per jaar om hoog).

Het kan ook meespelen of je binnenkort een erfenis krijgt, of een flinke stap in salaris gaat maken. En wat bij bijvoorbeeld arbeidsongeschikt en een periode 70% van je salaris ontvangen?

Het verschil tussen bijvoorbeeld 4 en 4.2% lijkt zn 800 euro per jaar te zijn. Dus ongeveer 65 euro per maand. Is dat de gemoedsrust waard van bijvoorbeeld 20 jaar vast tov 10?

Dit zijn dus allemaal redenen waarom je met een adviseur om tafel gaat.

Succes, en veel woonplezier in je woning.


EDIT: NHG toegevoegd

Kijkend naar de NHG, en de rente percentages, valt mij op dat 15-20 jaar nagenoeg gelijk zijn, en maar 0.2-0.3 hoger liggen dan 5 of 10 jaar. Dan zou je halverwege/ of op 2/3 van het aflossen zijn. Bedenk je daarom goed of je de risicos kunt en wilt lopen. Als je verwacht dat dit allemaal over 1-5 jaar gedaald is, bijvoorbeeld met 1 procent, dan kan dat over de hele looptijd natuurlijk wel weer flink besparen 325-350 euro per maand bij een woning van 400k.

[ Voor 11% gewijzigd door appel001 op 13-09-2024 12:50 ]

[Cheezborger]

Wij hebben enkele maanden geleden onze hypotheek afgesloten. Wij hebben uiteindelijk 10 jaar laten vastzetten tegen 4,10 %.
Helaas konden we niet wachten op rentedalingen omdat we te maken hadden met een strakke planning vanuit de projectontwikkelaar (nieuwbouw).

Wij verwachten beiden voldoende salarisstijgingen de komende jaren en hadden behoefte aan een stukje zekerheid qua vaste lasten de komende 10 jaar.
Of dit een goede keuze is achteraf.. Tja.. Ik heb geen glazen bol.

[Puntenwolk]

Een stukje informatie dat hierboven nog niet genoemd is, dat de hypotheekrente niet precies de korte termijn ECB rente volgt, maar de lange termijnrentes op de relevante looptijden. En ook die termijnrentes vertalen zich niet 1-op-1 door naar de hypotheekrente.

De relevante termijnrente voor een annuïteitenhypotheek is ongeveer een derde korter dan de rentevaste looptijd. Dus voor een 10 jaars rentevaste hypotheek, vergelijk je het beste met de 7 jaars markt termijnrente. Tussen de termijnrente en de hypotheekrente zit de marge van de bank.

Als je geen eigen rente visie hebt of wilt hebben, anders dan de informatie die nu in de marktprijs voor termijnrentes zit, is de “goedkoopste” hypotheekrente die waar de marge tussen de hypotheekrente en de relevante termijnrente het kleinst is.

Over het algemeen (maar niet altijd) is bij de 10 jaars looptijd het verschil tussen de hypotheekrente en marktrente het kleinst. Dat komt omdat de concurrentie in de hypotheekmarkt bij de 10 jaars looptijd het hevigst is. Reken dit zelf maar na.

Kijk voor de marktrente per looptijd bijvoorbeeld hier: https://www.ecb.europa.eu...curves/html/index.en.html

[ORoces]

Het is allemaal koffiedik kijken, maar als ik nu in jouw schoenen stond zou ik lekker 2 jaar pakken. Want in een jaar tijd zullen ze vast dalen maar het is niet dat het volgend jaar op 1% staat.

[Frame164]

Voor optie 1 (en in mindere mate optie 2): als de rente opeens stijgt, kan je het dan nog beralen over 1 of 5 jaar? Je zou een paar simulaties kunnen maken en kijken wat de gevolgen zijn. Even googlen op excel bestand voor annuïteitenhypotheek en daar de cijfers in zetten.

Als je voor maximale zekerheid gaat nldoe je 20 jaar. Misschien betaal je dan in die tijd teveel, misschien ook niet. Maar je weet precies waar je aan toe bent.

[JippieJaJee]

We hebben inmiddels een adviseur gesproken en we neigen nu naar 5 of 10 jaar. Sowieso kiezen we voor een aanbieder met dagrente mochten de rentes nog verder dalen voor de passeerdatum (januari).
De adviseur geeft aan dat stel je kiest 5 jaar vast, je ook kunt eerder kunt vastzetten mochten de rentes opeens omhoog gaan. Andersom, mochten de rentes flink omlaag gaan we eerder kunnen vastzetten en voor de resterende rentevaste tijd de boete betalen. Stel het zakt opeens naar 2% dan valt die boete ook in het niet.

Inderdaad, niemand heeft een glazen bol wat het ingewikkeld maakt

Dank voor jullie reacties en inzichten!

[de Peer]

JippieJaJee schreef op zondag 15 september 2024 @ 11:17:

De adviseur geeft aan dat stel je kiest 5 jaar vast, je ook kunt eerder kunt vastzetten mochten de rentes opeens omhoog gaan. Andersom, mochten de rentes flink omlaag gaan we eerder kunnen vastzetten en voor de resterende rentevaste tijd de boete betalen. Stel het zakt opeens naar 2% dan valt die boete ook in het niet.

ik denk dat je daar iets te makkelijk over denkt. Zo aantrekkelijk is dat allemaal niet hoor, je loopt juist de kans extra kosten te maken door telkens te anticiperen op verwachte ontwikkelingen in de markt.
Laat het je adviseur maar eens écht uitrekenen, als je het echt wilt weten. En besef ook dat je adviseur profiteert van zaken openbreken en opnieuw afsluiten. Dus is hij objectief?

de boete valt over het algemeen niet 'in het niet' en vaak moet je dan opnieuw voor een langere periode vastleggen, dat heeft allemaal (financiële) gevolgen.

[ Voor 5% gewijzigd door de Peer op 15-09-2024 11:24 ]

[Davidrrr]

In de markt wordt over het algemeen een behoorlijke daling van de rente verwacht hetgeen weer effect zal hebben op de hypotheekrente. Woning al gekocht? Dan zou ik zelf voor mijzelf kiezen voor kortlopend, max 2 jaar. Woning nog niet gekocht? Dan zou ik niet wachten. Huizenprijzen zullen verder oplopen bij flinke dalingen in de rente. Maar goed. Dit zeg ik als ik zelf de keuze zou maken. Dus geen advies. Geen rekening houden met persoonlijke situaties etc.

[ Voor 8% gewijzigd door Davidrrr op 16-09-2024 09:22 ]

[Hann1BaL]

Wat @stin00 ook al zei: Voeg optie 4 toe met leningdelen.
Er is geen goed of fout of beste beslissing.
Kies je voor vastigheid van lasten of neem je meer een gok en dan moet je tegenvallers kunnen dragen met je salaris.

Toen wij in 2014 een huis kochten wilden wij vooral lekker slapen en kozen we voor vastigheid, want die rente was toch echt super laag. Behalve dat dat financieel een slechte keuze was (met de kennis van nu) maar de eerste jaren was dat zeker heel belangrijk voor ons. Ik ben dus nog steeds blij met de keuze. Om maar even te stellen dat wat financieel het beste is, niet per se het beste hoeft te zijn voor jou.

(On)zekerheid vs kosten. Die keuze ga je uiteindelijk zelf moeten maken.

Mocht je dus het risico willen spreiden kun je met leningsdelen dit mooi “middelen” en mocht je het kunnen en willen kun je dan ook nog zelf extra aflossing op een leningsdeel naar keuze, aan de hand van de renteontwikkeling en je eigen financiele situatie.

[GioStyle]

@Hann1BaL

Waarom is de keuze voor een lage rente met lange looptijd achteraf gezien een slechte keuze?

[de Peer]

GioStyle schreef op dinsdag 17 september 2024 @ 06:52:
@Hann1BaL

Waarom is de keuze voor een lage rente met lange looptijd achteraf gezien een slechte keuze?

De rente leek laag, maar was dat niet. 2013

[FreakNL]

@Hann1BaL Ik zit hier ook vast op 3.5% , ook gekocht in 2014, 1 keer rentemiddeling gedaan..

Maar de schuld is wel lekker laag, dat is ook wat waard.

Liever 3.5% tegen 100k dan 2% tegen 400k

[Hann1BaL]

GioStyle schreef op dinsdag 17 september 2024 @ 06:52:
@Hann1BaL

Waarom is de keuze voor een lage rente met lange looptijd achteraf gezien een slechte keuze?

@de Peer geeft het al goed aan.

Gemiddeld genomen sinds het afsluiten van de hypotheek is de rente alleen maar lager geweest en soms zelfs veel lager.

Dat maakt het geen slechte keuze. Dat was mijn punt ook. Ik kon lekker slapen wetende wat mijn maandlasten zouden zijn voor de komende jaren. Financieel was het niet slim

[Pietervs]

ik heb er destijds voor gekozen om 90% van mijn hypotheek 20 jaar vast te zetten en de andere 10% 10 jaar. Kwam financieel ook wat beter uit.

Als ik nu de keuze zou moeten maken zou ik er waarschijnlijk toch weer voor kiezen om de hele hypotheek 20 jaar vast te zetten. De rente staat al niet al te gek hoog, als het nog daalt zal het geen 2% zijn. Of zelfs maar 1,5%.
Je "koopt" daarmee ook een stuk zekerheid en rust voor de komende 20 jaar.

[dragonhaertt]

Hier bestaat al een gigantisch topic over, met alle voors, tegens en overwegingen:

Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Maasluip]

Even in mijn glazen bol kijken: ik zou lang vastzetten als je de hypotheek mee MAG nemen. Dan bescherm je je nu tegen renteverhogingen en als je gaat verhuizen kun je kiezen: is de rente lager, dan nemen we de hypotheek niet mee, anders wel.

[dutchgio]

Maasluip schreef op dinsdag 17 september 2024 @ 09:58:
Even in mijn glazen bol kijken: ik zou lang vastzetten als je de hypotheek mee MAG nemen. Dan bescherm je je nu tegen renteverhogingen en als je gaat verhuizen kun je kiezen: is de rente lager, dan nemen we de hypotheek niet mee, anders wel.

Je kunt natuurlijk een hypotheek kiezen waarbij dit een optie is.
Dat lijkt mij inderdaad een prima optie; het is immers geen garantie dat de hypotheekrente blijvend gaat dalen.
Iedereen die in de afgelopen tijd lang heeft vastgezet voor alles onder de 3% is voorlopig spekkoper, dat vind je immers nu niet meer terug.

[Harm_H]

Variabel is historisch gezien goedkoper. Als je mentaal geen probleem hebt met risico dan is het puur een geld kwestie.
Heb je genoeg vermogen als je maandlasten 150% worden van de huidige?
Als je geen 50k of iets achter de hand hebt dan moet je de rente vastzetten.

[ Voor 28% gewijzigd door Harm_H op 17-09-2024 11:17 ]

[Kapotto]

De dalende rente (of het vooruitzicht daarop) was ons ook niet ontgaan.

Wij hebben een paar maanden een hypotheek afgesloten met een korte looptijd van drie jaar met rente bedenktijd (laatste twee jaar mag je dan kosteloos je looptijd aanpassen). De rente bedenktijd koste ons 0,2% extra.

Dit is voor ons een bewuste keuze. De hypotheekadviseur kwam er niet zelf mee en stuurde ons er ook van weg (advies was niet super).

[rapture]

In de hypotheekrente is de renteverlaging(en) al ingeprijst.

Een keuze tussen zekerheid en financieel optimaliseren.

Als het je eerste aankoop is, dan ga je meestal leveraged to the tits en dan heb je geen financiële ruimte voor stijgende rente. In de eerste 5 jaren maak je meestal veel kosten met het opknappen van een woning.

Als je 10 jaren en verder kijkt, dan heb je inflatie aan jouw zijde. Laat de waarde van de schulden verdampen en de lonen stijgen zodat je schuld steeds kleiner tegenover het inkomen wordt. Van bijna de helft van je loonstrook gaat naar de maandlasten naar 1/3 van je loonstrook gaat naar maandlasten.

Het verzekeren tegen stijgende rente is niet gratis en gebruik je best voor de jaren dat je het meest kwetsbaar bent.

[JippieJaJee]

Kapotto schreef op donderdag 19 september 2024 @ 12:58:
De dalende rente (of het vooruitzicht daarop) was ons ook niet ontgaan.

Wij hebben een paar maanden een hypotheek afgesloten met een korte looptijd van drie jaar met rente bedenktijd (laatste twee jaar mag je dan kosteloos je looptijd aanpassen). De rente bedenktijd koste ons 0,2% extra.

Dit is voor ons een bewuste keuze. De hypotheekadviseur kwam er niet zelf mee en stuurde ons er ook van weg (advies was niet super).

Mag ik vragen wij welke hypotheekaanbieder dit was?

[Kapotto]

JippieJaJee schreef op donderdag 19 september 2024 @ 18:03:
[...]


Mag ik vragen wij welke hypotheekaanbieder dit was?

Rabo

[namliam_eht]

Kapotto schreef op donderdag 19 september 2024 @ 12:58:
Dit is voor ons een bewuste keuze. De hypotheekadviseur kwam er niet zelf mee en stuurde ons er ook van weg (advies was niet super).

Goh, "advies was niet super" ... dat hoor je nou nooit

[Hielko]

Kapotto schreef op donderdag 19 september 2024 @ 12:58:
De dalende rente (of het vooruitzicht daarop) was ons ook niet ontgaan.

Wij hebben een paar maanden een hypotheek afgesloten met een korte looptijd van drie jaar met rente bedenktijd (laatste twee jaar mag je dan kosteloos je looptijd aanpassen). De rente bedenktijd koste ons 0,2% extra.

Dit is voor ons een bewuste keuze. De hypotheekadviseur kwam er niet zelf mee en stuurde ons er ook van weg (advies was niet super).

Ik denk dat de dalende rente of het vooruitzicht daarop de bank zeker niet is ontgaan, en dat die een uitstekend rekenmodel hebben waarin die verwachtingen en de opbrengsten van de rente bedenktijd tot 5 cijfers achter de komma in verwerkt zitten.