Familielid aan een huis helpen

[Freak187]

Ik heb een familielid die op dit moment anti-kraak woont en een leer-werk opleiding doet in de zorg.

Nu wordt het anti-kraak pand gesloopt en moet hij iets anders zoeken. Vanwege de leer-werk opleiding kan hij nauwelijks iets lenen bij de bank.

Nu kunnen ik en mijn ouders aardig wat spaargeld beschikbaar stellen om voor hem iets te kopen.

Maar wat is de beste constructie? Spaargeld schenken wordt belast, maar de uiteindelijke hypotheek lening lager. Of ik of mijn ouders moet een tweede hypotheek afsluiten en mijn familielid kan dan wonen en de boel op zijn tempo terug laten betalen.
Of zijn er nog andere constructies te bedenken?

Op internet vind je wel veel situaties waarin ouders geld schenken, maar niet waarin meerdere partijen geld willen schenken.

[gambieter]

"Familielid" is vaag. Wat is de familierelatie, neef?

Familie en geld is vaak een slechte combinatie. Maak dit extreem zakelijk. Ik heb ooit een huis gekocht van een nicht van mijn moeder en heb de familierelatie compleet genegeerd.

[Freak187]

Gaat om mijn broer.

[Verwijderd]

Ergens anders anti-kraak gaan zitten tot hij in aanmerking komt voor iets in de sociale huur of klaar is met zijn BBL, werk heeft en misschien een studio kan kopen.

Geen grote sommen geld in gaan pompen, tenzij je dat als water hebt.

[gambieter]

Freak187 schreef op zondag 28 juli 2024 @ 12:19:
Gaat om mijn broer.

Zolang hij nog in opleiding is, is kopen uberhaupt onverstandig, want het limiteert hem tot een locatie. En kopen voor een ander maakt hem afhankelijk van de familieband. Wat doe je als er ruzie komt?

Ik zou eerder helpen met huur, zoals een tijdelijke top-up die huren mogelijk maakt?

[ Voor 8% gewijzigd door gambieter op 28-07-2024 13:24 ]

[Verwijderd]

Sociaal huur is al tegenwoordig minimaal 10 jaar wachttijd en kopen terwijl je nog een opleiding doet wordt ook lastig. Vergeet overigens ook niet dat overboden worden met 20-50K tegenwoordig nog steeds plaatsvindt.

[Rukapul]

En voor en koopwoning: bedenk eerst wat jij en je ouders willen en kijk pas daarna naar de (fiscale) organisatie.

Er is een fundamenteel verschil in schenken, lenen, (betaalbare) woonruimte bieden. Wat mag het kosten en tegen welke risico's?

[VidaR-9]

Houd er ook rekening mee dat als iemand iets voor hem koopt en hij dat huurt of terugbetaald dat het wel tegen marktconforme tarieven dient te gebeuren, anders zitten er ook weer fiscale haken en ogen aan.

[gerritjan]

Je kunt zelf bankje spelen en geld uitlenen tegen een marktconforme rente.
Of dat verstandig is als je een familierelatie hebt is zeer de vraag.
Er is voldoende te vinden hierover, zoek op "onderhandse lening".
Voorbeeld:
https://www.rabobank.nl/b...en/geld-lenen-bij-familie
https://www.ambitions.nu/...at-zijn-de-haken-en-ogen/
Beide links gaan over startkapitaal om een onderneming te beginnen, maar het principe blijft gelijk.

[hbsJR]

Waar je nog naar kan kijken is een familie hypotheek: https://www.hypotheker.nl...sluiten/familiehypotheek/ . Een grote maar is dat jij dan verantwoordelijk wordt van een lening. Als je broer er vandoor gaat, ben je ook je geld kwijt.

De leidraad met een woning is dat je de WOZ-waarde als "minimum" prijs moet zien. Dat ziet de belastingdienst als een eerlijke prijs. https://www.zelfverkopen....woz-waarde-hoe-doe-je-dat

Even radicaal gedacht is dat je wellicht je huidige woning verkoopt aan je broer en dit doet op basis van de WOZ waarde (kan de huis waarde relatief laag blijven) en dat je vervolgens zelf een huis koopt. Hiermee kan je misschien het risico minimaliseren dat je een duur huis koopt voor je broer (want overbieden, etc) en dat je dan met schuld kan komen te zitten die hij niet betaald.

Ik denk met alles dat de beste offer is dat hij ergens bij iemand gaat inwonen (of wisselen tussen mensen), zodat ie spaargeld kan krijgen om vervolgens daar een huis mee te kopen.

[ Voor 9% gewijzigd door hbsJR op 28-07-2024 14:41 ]

[stin00]

Zeer nobel idee, maar financieel uiterst risicovol en een recept voor ellende.

De lening moet binnen 30 jaar afgelost worden, een marktconforme rente hebben en gaat in box 3 vallen (met fictief rendement).

Tenzij je een paar ton vrij besteedbaar op de bank hebt zou ik hier nooit aan beginnen.. hoe nobel en goedbedoeld het ook is. Je zal niet de eerste zijn waarbij een mega familie ruzie ontstaat.

[psychodude]

Afhankelijk van de woonsituatie als ook locatie van ouders en opleiding is een meer laagdrempelige optie voor je broer om weer terug in te trekken bij je ouders, tot hij zijn leven financieel meer op de rit heeft.

[Yaksa]

Waarom komt die vraag nu pas?
Bij anti-kraak wonen weet je toch dat je er ieder moment uitgeknikkerd kan worden? Daar moet je gewoon rekening mee houden.
Beetje vreemd dat je als familie er nu opeens een bult geld in wil stoppen.

[ilaurensnl]

Als hij geen zelf geen middelen heeft om een koophuis te kopen, dan zou ik daar sowieso niet mee in zee gaan. Want als hij het moet terugbetalen naar ouders b.v. dan moet hij ook hypotheek betalen.

Kan alleen maar misgaan, helaas. Markt is ook raar tegenwoordig

[Ronald.42]

Als je wat wilt dan is de enige echte optie denk ik.
Samen met je ouders wat kopen.
En dan hem laten huren.
Als de poep de ventilator raakt kunnen jij en je ouders de boel altijd weer verkopen.
Huizenprijzen zakken niet.
Huurovereenkomst per maand opzegbaar etc goed vastleggen in ieder geval.

Je ouders kunnen dan eventueel op jaarbasis een bepaald bedrag belastingvrij terug schenken.
Waar hij dan een spaarpot mee opbouwd om het eventueel tzt van jullie over te kopen.

[StevenK]

De hamvraag lijkt mij wat jullie willen met de waardestijging die er - waarschijnlijk - gaat komen met jullie geld. Als jullie dan aan broer gunnen, is financiering verstrekken met een hypothecaire zekerheid de meest logische oplossing.
Willen jullie zelf die waardestijging, dan is kopen en verhuren de meest logische.
En zeker met de huidige wwft-gekte wegblijven bij de bancaire 'oplossingen' want die komen er vooral op neer dat jij en ouders naast de hypothecaire zekerheden ook nog eens hoofdelijk aansprakelijk zullen zijn voor de termijnbetalingen.

[gambieter]

StevenK schreef op zondag 28 juli 2024 @ 21:08:
De hamvraag lijkt mij wat jullie willen met de waardestijging die er - waarschijnlijk - gaat komen met jullie geld. Als jullie dan aan broer gunnen, is financiering verstrekken met een hypothecaire zekerheid de meest logische oplossing.
Willen jullie zelf die waardestijging, dan is kopen en verhuren de meest logische.
En zeker met de huidige wwft-gekte wegblijven bij de bancaire 'oplossingen' want die komen er vooral op neer dat jij en ouders naast de hypothecaire zekerheden ook nog eens hoofdelijk aansprakelijk zullen zijn voor de termijnbetalingen.

In het ene geval wordt je de bank, in het andere geval de huisbaas. Geen van beiden lijkt me goed voor de familierelatie; in geval huisbaas gaan huurdersrechten ook mogelijk meespelen.

"De weg naar de hel is geplaveid met goede bedoelingen" is toch een tegeltjeswijsheid?

[RedFox]

Yaksa schreef op zondag 28 juli 2024 @ 15:49:
Waarom komt die vraag nu pas?
Bij anti-kraak wonen weet je toch dat je er ieder moment uitgeknikkerd kan worden? Daar moet je gewoon rekening mee houden.
Beetje vreemd dat je als familie er nu opeens een bult geld in wil stoppen.

Maakt het voor de vraag iets uit wanneer hij gesteld wordt?
Als het familielid pas over een jaar de woning uit moet is er dan wel een oplossing?

[JJ Le Funk]

ik zou ook het bezit houden bij de hypotheeknemer(s). maar wat doe je als de afgesproken huursom bij herhaling niet gestort wordt op enig moment?

[Ronald.42]

JJ Le Funk schreef op zondag 28 juli 2024 @ 23:21:
ik zou ook het bezit houden bij de hypotheeknemer(s). maar wat doe je als de afgesproken huursom bij herhaling niet gestort wordt op enig moment?

Afhankelijk van het hoe en waarom.
Wordt het geld op onverantwoorde manier ergens anders over de balk gegooit moet je er zakelijk in staan en hem verwijderen uit de woning.
Vandaar ook het goed vastleggen vande huurvoorwaarden.
Kan hij niet voldoen om redenen waar je je in kunt vinden kun je gaan zoeken naar een oplossing.

De eerste optie is een killer...

[barbarbar]

Ronald.42 schreef op zondag 28 juli 2024 @ 19:55:
Als je wat wilt dan is de enige echte optie denk ik.
Samen met je ouders wat kopen.
En dan hem laten huren.
Als de poep de ventilator raakt kunnen jij en je ouders de boel altijd weer verkopen.
Huizenprijzen zakken niet.
Huurovereenkomst per maand opzegbaar etc goed vastleggen in ieder geval.

Je ouders kunnen dan eventueel op jaarbasis een bepaald bedrag belastingvrij terug schenken.
Waar hij dan een spaarpot mee opbouwd om het eventueel tzt van jullie over te kopen.

Lijkt me ook de beste optie. Kleine aanvulling: laat je ouder dan 100% eigenaar zijn, en leen jouw deel van het geld aan je ouders (eventueel in de vorm van een hypotheek). Dan heb jij alleen met je ouders te maken. En je ouders kunnen met je broer regelen wat ze willen. Tevens komt voor jou het huis dan niet in box3. Je broer kan dan ook huurtoeslag krijgen, wat je ouders weer grotendeels belastingvrij kunnen schenken. Kan je broer een leuke spaarpot opbouwen om zelf wat te kopen. Gaat je broer er uiteindelijk uit, kan er een andere huurder in of verkoop je het huis.

[99ruud99]

Let wel dat je huis in box 3 valt.
Op dit moment werkt het nog met fictief rendement, in toekomst met werkelijk rendement.

Op zich prima om te verhuren,en als hij daarna het huis wilt bezitten kan hij het overkopen.

[finsdefis]

Ronald.42 schreef op zondag 28 juli 2024 @ 19:55:
Als je wat wilt dan is de enige echte optie denk ik.
Samen met je ouders wat kopen.
En dan hem laten huren.
Als de poep de ventilator raakt kunnen jij en je ouders de boel altijd weer verkopen.
Huizenprijzen zakken niet.
Huurovereenkomst per maand opzegbaar etc goed vastleggen in ieder geval.

Je ouders kunnen dan eventueel op jaarbasis een bepaald bedrag belastingvrij terug schenken.
Waar hij dan een spaarpot mee opbouwd om het eventueel tzt van jullie over te kopen.

Grotendeels eens, maar "huizenprijzen zakken niet" is natuurlijk niet waar. Als je pech hebt koop je in een jaar als 2008 en moet je ervan af in 2014. En ook toen was er krapte, maar liep het treintje gewoon vast.

Een waardedaling van 30% is niet onrealistisch.

[Joe28965]

Freak187 schreef op zondag 28 juli 2024 @ 12:07:
Of ik of mijn ouders moet een tweede hypotheek afsluiten en mijn familielid kan dan wonen en de boel op zijn tempo terug laten betalen.

Ik zou sowieso geen tweede hypotheek nemen als ik jou was. Dan kan jij namelijk een probleem krijgen als je bijvoorbeeld je baan verliest.

Zoals al gezegd heb je familiehypotheken. Volgens mij is er geen regel die het tegenhoud dat je broer 2 familiehypotheken heeft. 1 bij jou en 1 bij jouw ouders.
Je moet dan wel marktconforme rente vragen. Jij en jouw ouders zouden (als jullie dat willen) (een deel van) de rente terug kunnen schenken (jouw ouders 6k, jij 2.5k). Jij/jouw ouders kunnen natuurlijk onafhankelijk van elkaar besluiten of je het wel/niet wil terug schenken.
Misschien zouden jouw ouders zelfs garant kunnen staan voor het deel wat jij leent.
Jij moet voornamelijk zorgen dat je zelf ook financieel gezond blijft, ook als je bijvoorbeeld je baan kwijt raakt. En mocht je willen gaan verhuizen (omdat je een gezin wilt beginnen bijvoorbeeld), wat voor consequenties heeft het dan voor jou?
Voor je ouders is er een wat lager risico. Die hebben misschien zelf al geen hypotheek meer en ik denk ook dat ze geen gezin meer gaan beginnen.

Maar ook, om hoeveel geld zou het gaan? Praten we over 4 ton om een appartement in Amsterdam te kopen, of anderhalf om ergens een huisje in Den Helder te kopen? Want je kan natuurlijk ook een inschatting maken hoeveel je broer straks gaat verdienen (en hoe lang zijn opleiding nog duurt) en daarop een schatting kunnen maken wat zijn draagkracht gaat worden.

[Freak187]

Bedankt allemaal voor jullie antwoorden en suggesties.

Inderdaad lijkt het erop dat een familie hypotheek een goede optie is.

Uiteraard blijft er een risico dat familiebanden verzuren of dat er gebeurtenissen zijn waarbij de geldschietende partijen in de problemen komen, dat is wel een goed punt om goed te onderzoeken.

Het is voornamelijk de bedoeling dat mijn broer voor de eerst paar jaar geholpen wordt en dat hij daarna zelf de lasten moet gaan dragen. Maar het probleem is nu dat hij geen lening kan krijgen die uitzicht heeft op een woning.

[Juup]

Freak187 schreef op maandag 29 juli 2024 @ 13:36:
Het is voornamelijk de bedoeling dat mijn broer voor de eerst paar jaar geholpen wordt en dat hij daarna zelf de lasten moet gaan dragen.

Denk er goed over na wat je gaat doen als hij daarna *niet* zelf de lasten gaat dragen.
Krijg je dan scheve gezichten en/of ruzie?
Is het je dat waard?

[StevenK]

Voor iedereen die waarschuwt voor 'scheve gezichten': denken jullie nu echt dat die er niet al geweest zouden zijn in de situatie waarin TS en ouders kennelijk stevige reserves hebben en broer niet?

Lenen van familie is echt heel erg gebruikelijk en de notaris heeft echt wel mooie modellen waarin de voorkomende risico's afgetimmerd worden.

[stuko]

Ik heb wat ervaring op dit vlak. Mijn advies is een woning te kopen, zelf of bijv. met je ouders en via de notaris (of vastgoed jurist) een huurcontract op te stellen, zodat je broer de woning kan huren van jullie. Daarmee help je hem in ieder geval aan een woning en blijf je eigenaar.

Mocht je niks willen verdienen aan de huurinkomsten dan kun je hou je het maandbedrag zo dicht mogelijk bij je werkelijke kosten houden. Mocht je het nog beter willen doen, dan kunnen je ouders hem jaarlijks een bedrag terugschenken waarover geen belasting hoeft worden betaald. Dat is op dit moment bijna 7.000 euro.

Daarnaast kun je afspreken dat hij de eerste koop op de woning kan krijgen als hij met de tijd een vast contract heeft bijvoorbeeld.

Succes

[winiustyco]

Freak187 schreef op maandag 29 juli 2024 @ 13:36:
Bedankt allemaal voor jullie antwoorden en suggesties.

Inderdaad lijkt het erop dat een familie hypotheek een goede optie is.

Uiteraard blijft er een risico dat familiebanden verzuren of dat er gebeurtenissen zijn waarbij de geldschietende partijen in de problemen komen, dat is wel een goed punt om goed te onderzoeken.

Het is voornamelijk de bedoeling dat mijn broer voor de eerst paar jaar geholpen wordt en dat hij daarna zelf de lasten moet gaan dragen. Maar het probleem is nu dat hij geen lening kan krijgen die uitzicht heeft op een woning.

Ik ben het hier niet helemaal mee eens, je schenkt als het ware de waardestijging aan jouw familielid. Zelf zou ik zeggen, koop een woning voor de verhuur en verhuur die desnoods sociaal zodat er een aardig bedrag terugkomt aan huurtoeslag(feitelijk betaal je van 879 huurgrens momenteel maar circa 450-500 indien recht op maximale huurtoeslag) en je zelf van de waardestijging van de betreffende woning kan genieten. Nu weet ik natuurlijk niet wat het bruto rendement dan zou zijn, maar over het algemeen is dit mi waardevaster en de huur kan ook meestijgen door jaarlijkse verhoging etc. waardoor je recht houdt op maximale toeslag. De rente zal niet meer stijgen en moet eveneens hoog zijn om interessant te zijn in box 3.
Tevens verliest jouw familielid dan waarschijnlijk minder de waarde van geld uit het oog, gezien elke andere verhuurde woning of koopwoning ook tenminste 880 euro per maand en waarschijnlijk veel meer zou kosten.
Vaak denken familieleden ook dat geld beschikbaar stellen 'gratis' is. Ikzelf behaal al bijna 5 jaar lang 15+% rendement en voor mij zou de opportunity cost dus zeer hoog zijn. Daarom mijn advies om altijd een marktconforme huurprijs te vragen en ook altijd een zakelijk contract op te stellen.

[ Voor 22% gewijzigd door winiustyco op 31-07-2024 19:41 ]