Gebrek ontdekt voor overdracht

[FreakNL]

Beekforel schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 11:50:
Over wat voor lengte is die 5 cm afloop? Dat is namelijk best fors, hoe kan het dat dat niet opgevallen is bij de bouwkundige keuring of eigen bezichtiging?

Omdat bouwkundige keuringen een compleet wassen neus zijn en vooral bedoeld om geld te verdienen. We zijn het compleet normaal gaan vinden dat er “kosten koper” gemoeid zijn bij het kopen van een huis. Maar zeg nou zelf, wat doe een taxateur, keurder, notaris en adviseur nou eigenlijk. In 80% van de gevallen nauwelijks iets. Mooi systeem hoor.

Ook hier weer; de keuring is dus een wassen neus geweest en nutteloos. Ik zou sowieso dat geld terugvragen.

[ Voor 8% gewijzigd door FreakNL op 27-07-2024 12:44 ]

[Aroniuss]

Tweaker_BE schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 12:37:
[...]


Als je de makelaar en de notaris al hebt gesproken zullen die toch wel gezegd hebben wat nu de beste aanpak is?

Voor oplevering heb je nog best een redelijke positie om dingen te doen. Zoals altijd, als je nog niet betaald heb is je positie een stuk sterker.

Niet onbelangrijk, staat er in je koopcontract een ouderdomsclausule?

Notaris is Zwitserland en zegt dat de datum van overdracht niet opgeschoven kan worden als niet beide partijen daarmee eens zijn. Dat moet ik dus nog afwachten. Makelaar is geschrokken na mijn bezoek samen met de aannemer. Was niet heel meewerkend en vertelde dat ik moest hopen dat de verkopers ‘iets’ willen gaan doen…

Staat ouderdomsclausule in, maar heeft niet niet heel veel kans op slagen. Dit vanwege het feit dat het gebrek normaal gebruik in de weg (lijkt) te zitten.

[Tweaker_BE]

Bijzonder.... jij bepaalt als koper gewoon of je de overdracht gaat uitvoeren, daar heb je echt geen toestemming van de verkopers voor nodig. Wel handig ivm. claims daarna natuurlijk. Maar ik zou zeker niet passeren als het gebrek echt zo groot is. En dat zeker voor de overdracht bevestigd willen hebben door een expert. Maar je zal toch ook in gesprek moeten met de verkopers.

Die ouderdomsclausule maakt het toch wat lastiger, de vorige bewoners hebben tenslotte in dezelfde situatie ook gewoon gebruik gemaakt van de woning zonder veel problemen schat ik. En een verborgen gebrek is het natuurlijk zoals je zelf al aangeeft ook niet als je voor de overdracht al bekend bent met het gebrek.

Ik zou zsm via de makelaar aangeven dat er zonder overleg en aanvullende afspraken in deze opleverstaat gewoon niet gepasseerd gaat worden. Kun je kijken wat de reactie daarop wordt.

[ Voor 12% gewijzigd door Tweaker_BE op 27-07-2024 13:16 ]

[Dennism]

Aroniuss schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 12:54:


Staat ouderdomsclausule in, maar heeft niet niet heel veel kans op slagen. Dit vanwege het feit dat het gebrek normaal gebruik in de weg (lijkt) te zitten.

Die snap ik niet direct? Hebben de vorige eigenaren de laatste jaren niet gewoon normaal zonder problemen de woning bewoond? Als zij er normaal hebben kunnen wonen staat het normaal gebruik toch niet direct in de weg?

[The Eagle]

Wie betaalt, bepaalt. Jij betaalt de notaris dus als jij wilt schuiven met de overdracht tot er duidelijkheid is, dan heeft de notaris dat maar te slikken. Zal misschien niet passen in zijn eigen agenda, maar das niet jouw probleem

Ik zou met de kopers afspreken dat er eerst een onderzoek komt naar die scheur en evt kosten voor oplossen. Hoe dan ook verborgen gebrek (stond letterlijk een kast voor) lijkt mij.

[Beekforel]

Ik denk dat je ook goed moet bepalen wat je zelf wilt. Wil je de koop ongedaan maken? Een tegemoetkoming in de eventuele kosten? Een sorry? Is het echt onoverkomelijk en onbewoonbaar of zet je er zelf ook een kast voor en is het klaar?

[Aroniuss]

Dennism schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 13:11:
[...]


Die snap ik niet direct? Hebben de vorige eigenaren de laatste jaren niet gewoon normaal zonder problemen de woning bewoond? Als zij er normaal hebben kunnen wonen staat het normaal gebruik toch niet direct in de weg?

Bewoners zijn zeer op leeftijd.Niet heel mobiel meer. Er lijkt nu een stuk van de betonvloer geknapt te zijn en de rest lijkt ook op knappen te staan. Ik zeg lijkt omdat het nog bevestigd moet worden na constructieve inspectie.

[Aroniuss]

Beekforel schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 13:20:
Ik denk dat je ook goed moet bepalen wat je zelf wilt. Wil je de koop ongedaan maken? Een tegemoetkoming in de eventuele kosten? Een sorry? Is het echt onoverkomelijk en onbewoonbaar of zet je er zelf ook een kast voor en is het klaar?

De keuken komt waar die kast stond. De vloer loopt dus af en is geknakt naar het lijkt. Daar kan geen keuken staan, dat is al wel duidelijk. Lijkt erop dat de hele fundering eruit moet. Dus wellicht geld in depot houden.

[Dennism]

Aroniuss schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 13:25:
[...]


Bewoners zijn zeer op leeftijd.Niet heel mobiel meer. Er lijkt nu een stuk van de betonvloer geknapt te zijn en de rest lijkt ook op knappen te staan. Ik zeg lijkt omdat het nog bevestigd moet worden na constructieve inspectie.

Ah ok, dat is inderdaad wel wat logischer dan.

[Will_M]

Ik hoop voor je dat de verkopende partij (want: 'mensen op leeftijd') géén kinderen hebben welke nu voor d'r toekomstige erfenis gaan (bek)vechten en dat je er met die verkopende partij zelf op een, voor beide partijen, prettige manier uit gaat komen

[Yaksa]

Oorspronkelijke bouwtekeningen van voor de verbouwing nog beschikbaar?
Bouwtekeningen van verbouwing/verhoging ook?
Het lijkt er namelijk op dat ze een garage/werkruimte/schuur om/verbouwd hebben tot woning.
Dat gaat (zeker wanneer het bijna 50 jaar geleden gedaan is) wel vaker fout.
Ik zou me wel 2 keer bedenken alvorens de koop door te zetten, kosten voor nieuwe fundering kunnen aardig oplopen.
Op deze kaart van Atlas Leefomgeving kun je nagaan of je in een risicogebied zit qua verzakkingen

[ErnstvV]

marana schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 11:13:
Heel erg balen zeg, dat klinkt als een potentieel groot probleem. Wel mooi dat je het nu ziet. Dit was anders aan het licht gekomen bij de eindinspectie voordat je naar de notaris gaat. Dit zegt VEH over die eindinspectie:
Vlak voor de overdracht van een bestaande woning inspecteer je het huis nog een laatste keer. Ziet alles er goed uit? Wordt alles opgeleverd zoals jullie hebben afgesproken? Dit controleer je tijdens de laatste inspectieronde. Noteer samen met de verkoper de meterstanden, check of al het sanitair naar behoren functioneert en of alle afgesproken zaken aanwezig zijn.
Mocht er een gebrek aan het licht komen, maak dan afspraken over het herstel ervan. Eventueel is het mogelijk om in overleg met de verkoper een deel van de verkoopsom dat in verhouding staat tot de herstelkosten bij de notaris in depot te plaatsen. De verkopende partij krijgt dit deel pas uitgekeerd als de problemen zijn opgelost.
Bron: https://www.eigenhuis.nl/...-er-tijdens-de-overdracht

Ik zou denken dat dit nu ook toepasbaar is.

(Bij de verkoop van mijn huis liep de automatische garagedeur niet meer goed in de week voor de oplevering. Ik heb dat destijds verrekend met het roerende goed dat werd overgenomen. Maar dat ging natuurlijk over een veel lager bedrag).

Ik heb een meer in de situaties gezeten dat de verkoper allerlei zaken uit het huis gehaald had ik zou over nemen. Dat aangegeven bij de notaris maar die gaf aan dat als de waarde daarvan ingehouden zou worden op de koopprijs, de verkoop niet door zou gaan aangezien ze iedere euro nodig hadden om de hypotheek af te lossen. Dus is het te hopen dat de verkopers deze herstelkosten kunnen missen, anders zou de koop zomaar niet meer door kunnen gaan.

[-DarkShadow-]

Nederlandse Notarissen...

[Slasher]

The Eagle schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 13:19:

Ik zou met de kopers afspreken dat er eerst een onderzoek komt naar die scheur en evt kosten voor oplossen. Hoe dan ook verborgen gebrek (stond letterlijk een kast voor) lijkt mij.

Ik weet niet of dit juridisch hout gaat snijden, je kan de kast verplaatsen als de staat van de muren zo belangrijk voor de koper was. Beetje vergezocht maar toch.

Verborgen gebreken zijn gebreken die je pas ontdekt na aankoop van de woning. Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen.

Bron https://www.nn.nl/Wonen/Z...ning%20ging%20bezichtigen.

[ Voor 34% gewijzigd door Slasher op 27-07-2024 16:48 ]

[Slasher]

Tweaker_BE schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 12:37:
[...]


Als je de makelaar en de notaris al hebt gesproken zullen die toch wel gezegd hebben wat nu de beste aanpak is?

Dat snap ik ook niet heel goed, TS heeft de goede partijen al aangesproken, wat gaat ons advies (IANAL) hier nog aan toevoegen?

[Real]

Aroniuss schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 12:54:
[...]
Notaris is Zwitserland

Is dat de naam van het notariskantoor of de notaris? Of gaat dit om een woning die gelegen is in Zwitserland?

[PeacekeeperNL]

Real schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 18:00:
[...]


Is dat de naam van het notariskantoor of de notaris? Of gaat dit om een woning die gelegen is in Zwitserland?

Zoals ik m las is de notaris onpartijdig, en dus de spreekwoordelijke Zwitserland maar ik kan het mis hebben

[Ivow85]

Slasher schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 16:47:
[...]


Ik weet niet of dit juridisch hout gaat snijden, je kan de kast verplaatsen als de staat van de muren zo belangrijk voor de koper was. Beetje vergezocht maar toch.


[...]


Bron https://www.nn.nl/Wonen/Z...ning%20ging%20bezichtigen.

Ja, kun je een kast vol spullen van de verkoper verplaatsen?
Nee, in veel gevallen kan dat niet even. Iemand die een bouwkundige keuring uitvoert gaat echt niet een volle boekenkast helemaal leeg halen om hem op te kunnen schuiven. En ze gaan ook geen enkel risico nemen met de servieskast.
Wel is het bijzonder slordig van de partij die de bouwkundige keuring heeft uitgevoerd dat zij de scheve vloer niet hebben opgemerkt. Een simpele knikker en een kleine waterpas zou tot het standaard gereedschap van de keurder moeten horen. Leg de knikker op een harde vloer en hij begint te rollen als de vloer niet (nagenoeg) vlak is. Dan weet je als keurder genoeg. Met tapijt oid op de vloer is een waterpas nodig om de vloer te controleren.

De informatieplicht van de verkoper gaat in beginsel boven de onderzoeksplicht van de koper. De reden daarvan is dat de verkoper als eigenaar van het huis (of elk ander roeroend of onroerend goed) simpelweg beter bekend met het object zou moeten zijn dan wat de koper tijdens een kort onderzoek te weten kan komen.
Verkoper heeft verklaard dat er geen scheuren in de woning aanwezig zijn en dat er geen funderingsproblemen zijn. Zo'n mededeling zou je als koper op moeten kunnen vertrouwen.

[Aroniuss]

Dennism schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 13:11:
[...]


Die snap ik niet direct? Hebben de vorige eigenaren de laatste jaren niet gewoon normaal zonder problemen de woning bewoond? Als zij er normaal hebben kunnen wonen staat het normaal gebruik toch niet direct in de weg?

Ik snap je reactie, maar het lijkt dat de vloer op knappen staat. Er staat in het contract een clausule over normaal gebruik. Een betonvloer die defect is, dat is niet acceptabel.

[Aroniuss]

Ivow85 schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 19:00:
[...]


Ja, kun je een kast vol spullen van de verkoper verplaatsen?
Nee, in veel gevallen kan dat niet even. Iemand die een bouwkundige keuring uitvoert gaat echt niet een volle boekenkast helemaal leeg halen om hem op te kunnen schuiven. En ze gaan ook geen enkel risico nemen met de servieskast.
Wel is het bijzonder slordig van de partij die de bouwkundige keuring heeft uitgevoerd dat zij de scheve vloer niet hebben opgemerkt. Een simpele knikker en een kleine waterpas zou tot het standaard gereedschap van de keurder moeten horen. Leg de knikker op een harde vloer en hij begint te rollen als de vloer niet (nagenoeg) vlak is. Dan weet je als keurder genoeg. Met tapijt oid op de vloer is een waterpas nodig om de vloer te controleren.

De informatieplicht van de verkoper gaat in beginsel boven de onderzoeksplicht van de koper. De reden daarvan is dat de verkoper als eigenaar van het huis (of elk ander roeroend of onroerend goed) simpelweg beter bekend met het object zou moeten zijn dan wat de koper tijdens een kort onderzoek te weten kan komen.
Verkoper heeft verklaard dat er geen scheuren in de woning aanwezig zijn en dat er geen funderingsproblemen zijn. Zo'n mededeling zou je als koper op moeten kunnen vertrouwen.

Bedankt voor je uitgebreide reactie. Ik moet wel zeggen dat de betreffende hoek echt vol met spullen stond.

[No Hands]

Aroniuss schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 19:01:
[...]


Ik snap je reactie, maar het lijkt dat de vloer op knappen staat. Er staat in het contract een clausule over normaal gebruik. Een betonvloer die defect is, dat is niet acceptabel.

Dat betekent over het algemeen niet dat de ene kant van de vloer ineen in een gat valt en haaks op de rest naar beneden bungelt. Er is altijd iets onder die vloer, zand, aarde, palen, er zal een barst kunnen ontstaan maar je halve huis valt niet zomaar in en afgrond.

[Harm_H]

Wat wil je zelf? €8000 minder op de prijs?

[ Voor 5% gewijzigd door Harm_H op 27-07-2024 19:23 ]

[Aroniuss]

No Hands schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 19:09:
[...]


Dat betekent over het algemeen niet dat de ene kant van de vloer ineen in een gat valt en haaks op de rest naar beneden bungelt. Er is altijd iets onder die vloer, zand, aarde, palen, er zal een barst kunnen ontstaan maar je halve huis valt niet zomaar in en afgrond.

Dat zeg ik ook niet.

[Aroniuss]

Slasher schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 16:52:
[...]


Dat snap ik ook niet heel goed, TS heeft de goede partijen al aangesproken, wat gaat ons advies (IANAL) hier nog aan toevoegen?

Mijn vraag was dan ook meer of iemand wellicht weet wat de gevolgen zijn als ik besluit om niet te tekenen. Ben inmiddels wat wijzer. Als er niet mee gewerkt wordt aan onderzoek of bedrag in depot tekenen we niet.

[Jazzy]

Aroniuss schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 19:51:
[...]


Mijn vraag was dan ook meer of iemand wellicht weet wat de gevolgen zijn als ik besluit om niet te tekenen. Ben inmiddels wat wijzer. Als er niet mee gewerkt wordt aan onderzoek of bedrag in depot tekenen we niet.

Je schreef dat je contact hebt met je makelaar en ook juridisch advies ingewonnen hebt. Zou je eigenlijk willen aanraden om dit verder met een professional te bespreken en niet af te gaan op welwillend advies van de leken hier. Niet dat hier geen kennis zit, maar ik kan me voorstellen dat een deskundige bijvoorbeeld aanvullende informatie zoals de koopovereenkomst, de aangeleverde verklaring, het keuringsrapport en dergelijke in zijn advies wil meenemen.

[vanaalten]

Gezien het hier niet over tientjes of zelfs honderden euro's gaat: eens met @Jazzy en laat je vooral leiden door professioneel advies, niet wat een groep hobbyisten denkt te weten.

https://verborgen-gebreke...l-gebruik-bij-koop-woning
...dit, of iets vergelijkbaars, zal je al zijn tegengekomen in je zoektocht. Als de fundering dusdanig is aangetast dat de woning wellicht te gevaarlijk is om in te wonen, dan heb je een ander verhaal dan als de boel een laagje egaline nodig heeft voor je een vloer waterpas kan leggen.

Ik denk dus dat een professioneel, onpartijdig (voor zover mogelijk, want jij zal er voor betalen) advies hier een belangrijke eerste stap gaat zijn, want daarna weet je pas hoe groot je probleem is.

Maar nogmaals: laat je vooral leiden door mensen die weten waar ze over praten.

[BovenHond]

Alsnog (betaald) contact leggen met een aankoopmakelaar. Die kan je adviseren met betrekking tot de overdracht.

[Tupolev]

ErnstvV schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 16:01:
[...]

Ik heb een meer in de situaties gezeten dat de verkoper allerlei zaken uit het huis gehaald had ik zou over nemen. Dat aangegeven bij de notaris maar die gaf aan dat als de waarde daarvan ingehouden zou worden op de koopprijs, de verkoop niet door zou gaan aangezien ze iedere euro nodig hadden om de hypotheek af te lossen. Dus is het te hopen dat de verkopers deze herstelkosten kunnen missen, anders zou de koop zomaar niet meer door kunnen gaan.

Vreemd, je hebt toch een getekend koopcontract voordat je bij een notaris terecht komt?

[jongetje]

BovenHond schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 20:31:
Alsnog (betaald) contact leggen met een aankoopmakelaar. Die kan je adviseren met betrekking tot de overdracht.

Moet je wel een aankoopmakelaar hebben gebruikt.

Lijkt mij meer een geval om de rechtsbijstand (als je die hebt) met spoed te bellen.

[ErnstvV]

Tupolev schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 20:42:
[...]


Vreemd, je hebt toch een getekend koopcontract voordat je bij een notaris terecht komt?

Dat klopt, maar als de verkoper te weinig geld heeft om zijn hypotheek af te lossen gaat de bank dat niet leuk vinden. Dan kan je nog een koopcontract hebben, de bank wil wel geld zien. Die heeft uiteindelijk het hypotheekrecht op het huis.

[MrNOnamE]

Ik lees dat je zelf al toegang hebt tot de woning. Is de man van de technische keuring niet te bereiken? Lijkt me iets om even op zondag een uurtje tijd in te steken. Geen idee of je weet waar deze woont, ga desnoods langs en vraag heel beleefd of hij je kan helpen en leg de situatie uit.

Je geeft aan dat volgende week getekend moet worden, dat kan dus ook vrijdag zijn over 6 dagen. Lukt het om maandag ochtend daar af te spreken met de man/vrouw van de keuring zodat die daar iets zinnigs over kan zeggen.

Ik ken de woningen hier in de buurt waar de vloer niks meer is als 10cm cement wat op zand ligt. Niet bijzonder stevig. Maar misschien is alleen dat iets gaan verzakken en is de scheur in de muur niet heel spannend. Dan is het weghakken, iets afgraven, schuimbeton en een cement deklaagje en klaar. Kun je zelfs meteen vloerverwarming erin leggen. Maar dit zijn wel weer kosten.

https://www.eigenhuis.nl/...rdracht/verkoper-verzaakt
of
https://www.eigenhuis.nl/...dracht/conflict-met-koper

Wederom, net als de medetweakers hiervoor, ik ben geen expert, win advies in!!!

Echter als ik dit zo zie is het niet direct heel spannend behalve dat je wat mindervriendelijke brieven krijgt of je alsnog wilt komen tekenen. Dit kan jou de tijd geven om zaken te onderzoeken, etc. Maar ik ben geen jurist en heb ook geen idee wat jij getekend hebt dus misschien klopt het niet wat ik zeg.

[DutchKel]

Ik zou ook zo snel mogelijk juridische hulp inschakelen. Zomaar niet tekenen kan je mogelijk 10% van de aankoopsom van de woning kosten als je niet aan alle voorwaarden hebt voldaan (bv de verkoper de mogelijkheid geven om het op te lossen).

Alles wat je anders doet dan wat in het contract staat kan je dus geld kosten.

Daarom ook juridische hulp inschakelen.

[StevenK]

Paar benaderingen

1. Jouw risico is 10% van de koopsom. Zijn de verwachte kosten hoger dan dat? Dan is er feitelijk geen risico in de levering uitstellen.

2. Duidelijk lijkt dat er juridisch sprake is van dwaling: als jij dit had geweten had je de koopovereenkomst niet gesloten (of in ieder geval niet tegen deze prijs / onder deze voorwaarden)

In ieder geval ben ik het met andere tweakers eens dat je gezien de belangen hierbij juridische hulp in moet schakelen. Als je een rechtsbijstandverzekering hebt waar koop van een huis onder de dekking valt, die inschakelen en anders een advocaat die hier verstand van heeft. (hoe weet je dat: zoek in uitspraken op rechtspraak.nl naar zaken over dit onderwerp en kijk wie de advocaat in die zaken was)

[Harm_H]

Ik denk dat TS dit denkt. Misschien realistisch, waarschijnlijk niet.
Ik krijg wel het idee dat je in de stress zit. Dat is niet handig.
1. Wat is precies het gebrek inclusief de gevolgen?
(dit stadium ben je)
2. Wil je de koop in geheel ontbinden of een bepaalde prijsvermindering?

Je moet simpelweg met foto's komen van het gebrek en bouwtekeningen. En er op dit moment wat objectiever naar kijken.

[Bas.013]

Aroniuss schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 12:54:
[...]


Notaris is Zwitserland en zegt dat de datum van overdracht niet opgeschoven kan worden als niet beide partijen daarmee eens zijn. Dat moet ik dus nog afwachten. Makelaar is geschrokken na mijn bezoek samen met de aannemer. Was niet heel meewerkend en vertelde dat ik moest hopen dat de verkopers ‘iets’ willen gaan doen…

Heb je nu een aankoopmakelaar of de verkoopmakelaar? Die laatste werkt in dienst van de verkopers en heb jij helemaal niks aan. Die makelaar dient niet jouw belang. Als je geen aankoopmakelaar hebt, dan alsnog juridisch advies inschakelen.

[Batavia]

The Eagle schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 13:19:
Ik zou met de kopers afspreken dat er eerst een onderzoek komt naar die scheur en evt kosten voor oplossen. Hoe dan ook verborgen gebrek (stond letterlijk een kast voor) lijkt mij.

Juist niet.

Het is een verborgen gebrek als de verkopers het wisten. Als ergens al 20 jaar een kast staat is het een gebrek zeker, maar niet dat de verkopers het wisten en expres verborgen hielden

[gambieter]

Aroniuss schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 11:03:
In goed vertrouwen reeds de sleutel gekregen van de bewoners.

Is er wel een sleutelverklaring opgesteld met rechten en verplichtingen? In goed vertrouwen klinkt meer als officieus, wat erg onverstandig is.

[FreakNL]

DutchKel schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 22:09:
Ik zou ook zo snel mogelijk juridische hulp inschakelen. Zomaar niet tekenen kan je mogelijk 20% van de aankoopsom van de woning kosten als je niet aan alle voorwaarden hebt voldaan (bv de verkoper de mogelijkheid geven om het op te lossen).

Alles wat je anders doet dan wat in het contract staat kan je dus geld kosten.

Daarom ook juridische hulp inschakelen.

Dat.

Wellicht dat een tweede keuring de TS kan redden

[Oon]

Batavia schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 23:31:
[...]


Juist niet.

Het is een verborgen gebrek als de verkopers het wisten. Als ergens al 20 jaar een kast staat is het een gebrek zeker, maar niet dat de verkopers het wisten en expres verborgen hielden

De vraag is dus in hoeverre alles al geregeld is, blijkbaar is in dit geval de sleutel al overgedragen, maar moeten er nog handtekeningen gezet worden?
Koop ongedaan maken zal niet (zomaar) meer kunnen, maar TS kan toch echt nog wel wat afdwingen als hij nog een handtekening moet zetten

[Aroniuss]

StevenK schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 22:22:
Paar benaderingen

1. Jouw risico is 10% van de koopsom. Zijn de verwachte kosten hoger dan dat? Dan is er feitelijk geen risico in de levering uitstellen.

2. Duidelijk lijkt dat er juridisch sprake is van dwaling: als jij dit had geweten had je de koopovereenkomst niet gesloten (of in ieder geval niet tegen deze prijs / onder deze voorwaarden)

In ieder geval ben ik het met andere tweakers eens dat je gezien de belangen hierbij juridische hulp in moet schakelen. Als je een rechtsbijstandverzekering hebt waar koop van een huis onder de dekking valt, die inschakelen en anders een advocaat die hier verstand van heeft. (hoe weet je dat: zoek in uitspraken op rechtspraak.nl naar zaken over dit onderwerp en kijk wie de advocaat in die zaken was)

Bedankt voor je reactie. Precies hoe ik er tegen aan kijk. De hulp heb ik ook zeker bel de advocaat morgen weer. Op dit moment worden de kosten hoger geschat dan de 10% dus daarom is het me wel wat waard.

[Aroniuss]

Oon schreef op zondag 28 juli 2024 @ 01:40:
[...]

De vraag is dus in hoeverre alles al geregeld is, blijkbaar is in dit geval de sleutel al overgedragen, maar moeten er nog handtekeningen gezet worden?
Koop ongedaan maken zal niet (zomaar) meer kunnen, maar TS kan toch echt nog wel wat afdwingen als hij nog een handtekening moet zetten

Sleutel is gegeven door eigenaar. Heeft hij zelf aangeboden. Achteraf kan ik daarover nadenken, maar dat gaat me nu niet helpen. Maar idd overdracht moet nog plaatsvinden dus het voelt alsof er nog wat ‘macht’ vanuit mijn kant is.

[Jumpman]

Vooral bij de feiten blijven, ik zou maandag meteen bellen om een nieuwe bouwtechnische keuring te laten doen voor de overdracht. Lukt dat niet, dan bij de andere partij aangeven wat je ontdekt hebt en aangeven dat je eerst een bouwtechnische keuring laat doen voor de overdracht. Met de resultaten van de bouwtechnische keuring kan je dan weer verder, door een raming van de kosten laten doen.

[Wilke]

Harm_H schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 19:23:
Wat wil je zelf? €8000 minder op de prijs?

Als werkelijk blijkt dat er iets met de fundering moet gebeuren zou ik eerder denken aan een nul erbij.

Kun je dus niks over zeggen zonder schatting van iemand die er verstand van heeft.

[Aroniuss]

Jumpman schreef op zondag 28 juli 2024 @ 07:43:
Vooral bij de feiten blijven, ik zou maandag meteen bellen om een nieuwe bouwtechnische keuring te laten doen voor de overdracht. Lukt dat niet, dan bij de andere partij aangeven wat je ontdekt hebt en aangeven dat je eerst een bouwtechnische keuring laat doen voor de overdracht. Met de resultaten van de bouwtechnische keuring kan je dan weer verder, door een raming van de kosten laten doen.

Precies dit. Het kan ook nog meevallen. Ik heb me laten adviseren dat het een constructieve keuring moet worden ipv een bouwtechnische. Heb al een partij gevonden die dat eventueel donderdag kan doen. Een dag voor de oplevering. Alleen doe nu wel alles via de makelaar, want het is per slot nog niet ons huis…

[Aroniuss]

Wilke schreef op zondag 28 juli 2024 @ 07:48:
[...]


Als werkelijk blijkt dat er iets met de fundering moet gebeuren zou ik eerder denken aan een nul erbij.

Kun je dus niks over zeggen zonder schatting van iemand die er verstand van heeft.

Grappig dat je het zegt. De aannemer, de architect en de constructieve inspecteur (die ik alleen telefonisch heb gesproken) noemen een bedrag tussen de 75 en 100. Is nogal een groot huis.

[marcelcee]

Aroniuss schreef op zondag 28 juli 2024 @ 07:52:
[...]


Grappig dat je het zegt. De aannemer, de architect en de constructieve inspecteur (die ik alleen telefonisch heb gesproken) noemen een bedrag tussen de 75 en 100. Is nogal een groot huis.

Wat een gedoe zeg voor honderd euro… Zelf die muurvuller kopen en klaar.

[Aroniuss]

Harm_H schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 22:23:
Ik denk dat TS dit denkt. Misschien realistisch, waarschijnlijk niet.
Ik krijg wel het idee dat je in de stress zit. Dat is niet handig.
1. Wat is precies het gebrek inclusief de gevolgen?
(dit stadium ben je)
2. Wil je de koop in geheel ontbinden of een bepaalde prijsvermindering?

Je moet simpelweg met foto's komen van het gebrek en bouwtekeningen. En er op dit moment wat objectiever naar kijken.

Dat filmpje was wel een beetje grappig. Om eerlijk te zijn heb ik geen stress. Ik wil me graag verdiepen in de verschillende scenario’s. We hebben nu een vermoeden van wat het is. Een constructief inspecteur zal het moeten aantonen. Het kan nog meevallen. Als het is wat we denken wat het is, dan wil ik een bedrag in depot en nog steeds vrijdag passeren. We willen er nog steeds erg graag wonen. Dus geen paniek, maar leuk is het niet.

[bvdbos]

Aroniuss schreef op zondag 28 juli 2024 @ 07:52:
[...]


Grappig dat je het zegt. De aannemer, de architect en de constructieve inspecteur (die ik alleen telefonisch heb gesproken) noemen een bedrag tussen de 75 en 100. Is nogal een groot huis.

Dan schriftelijk op de hoogte stellen en voorstellen om de overdracht uit te stellen tot het moment dat deze gegevens bekend zijn. Of voorstellen om de overdracht vrijdag door laten gaan maar een bedrag van 100k in depot bij de notaris te laten staan tot dit is afgehandeld.

[Galinsky]

marcelcee schreef op zondag 28 juli 2024 @ 07:58:
[...]

Wat een gedoe zeg voor honderd euro… Zelf die muurvuller kopen en klaar.

75.000 of 100.000 euro’s ik heb 2 verschillende kennissen met funderingsproblemen en die rond hetzelfde bedrag op dat op te lossen.

Dit wil je echt niet, of je moet het geld hebben het op te lossen.

[Aroniuss]

marcelcee schreef op zondag 28 juli 2024 @ 07:58:
[...]

Wat een gedoe zeg voor honderd euro… Zelf die muurvuller kopen en klaar.

Al zie je een scheur….gebruik pur…

[marcelcee]

Aroniuss schreef op zondag 28 juli 2024 @ 08:00:
[...]


Al zie je een scheur….gebruik pur…

Ik vond een smiley teveel van het goede. In elk geval succes met deze klote situatie!

[Harrie_]

Aroniuss schreef op zondag 28 juli 2024 @ 07:52:
[...]
Grappig dat je het zegt. De aannemer, de architect en de constructieve inspecteur (die ik alleen telefonisch heb gesproken) noemen een bedrag tussen de 75 en 100. Is nogal een groot huis.

In het kader van 'geluk bij een ongeluk'; als je een ton moet gaan uittrekken voor funderingswerkzaamheden dan loont het de moeite om te kijken wat de meerprijs is om het volledig te onderkelderen

[Bumpy_NL]

Batavia schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 23:31:
[...]


Juist niet.

Het is een verborgen gebrek als de verkopers het wisten. Als ergens al 20 jaar een kast staat is het een gebrek zeker, maar niet dat de verkopers het wisten en expres verborgen hielden

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

...
Soms is verkoper ‘aansprakelijk’ voor het gebrek. Dat betekent dat hij het gebrek moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen. De verkoper kan aansprakelijk zijn als:

- u uw woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek
- de verkoper wist van het gebrek, maar het niet aan u meldde
...

Jij spreekt over punt 2. Hiervoor ben je overgeleverd aan de eerlijkheid van de verkopers. Je zou ze kunnen vragen of ze wisten van de scheur, de verzwakte vloer en fundering problemen. Wellicht was men het na 20 jaar vergeten en doet dit het men weer herinneren.

Punt 1 zou echter (ook) van toepassing kunnen zijn.

[Hielko]

Batavia schreef op zaterdag 27 juli 2024 @ 23:31:
[...]


Juist niet.

Het is een verborgen gebrek als de verkopers het wisten. Als ergens al 20 jaar een kast staat is het een gebrek zeker, maar niet dat de verkopers het wisten en expres verborgen hielden

Classic opmerking die in elk topic gemaakt wordt over dit onderwerp, maar onjuist. Het gaat juist om gebreken die zowel bij koper als verkoper niet bekend zijn, maar normaal gebruik van de woning in de weg staan.

Zie hier: https://www.nvm.nl/wonen/kopen/verborgen-gebreken/

[itsalex]

Zorg wel voor goede bewijslast dat je vóór de definitieve aankoop hebt dus alles schriftelijk en aansprakelijk alvast stellen. Of de verkoper het weet of niet weet, dat is niet jouw punt.

[TheGhostInc]

Aroniuss schreef op zondag 28 juli 2024 @ 07:51:
Precies dit. Het kan ook nog meevallen. Ik heb me laten adviseren dat het een constructieve keuring moet worden ipv een bouwtechnische. Heb al een partij gevonden die dat eventueel donderdag kan doen. Een dag voor de oplevering.

Er staat waarschijnlijk niks in het koopcontract dat je kunt gebruiken om de overdracht (niet oplevering!!!) te stoppen.
Het huis is dan gewoon van jou per overdracht datum.

Je gaat in 'oplos' modus, maar dat is op dit moment helemaal niet het belangrijkste. Het belangrijkste is dat de juridische kaders goed liggen, zodat je later daar op terug kunt vallen.
Als jij vrijdag niet de overdracht regelt, dan kan de verkoper jou in gebreke stellen. Als jouw argumenten weerlegd worden of juridisch niet goed zijn onderbouwd ga je voor 10% van de woningwaarde het schip in.

Je hoeft voor vrijdag niet te weten wat de schade is, maar je moet weten hoe eventuele schade betaald gaat worden en dat zwart op wit vastleggen. Je hebt nog 5 dagen om dat te regelen.

Bijvoorbeeld een 'dreig'brief van een advocaat waarin je alle schade & vervolgschade claimt (extra woonkosten e.d.) omdat ze niet eerlijk zijn geweest. Maar waarin je ook aangeeft dat je het liefst (voor de overdracht) zonder wapengekletter een goede oplossing wilt.
Je hebt nu nog 5 dagen, wat een redelijke termijn kan zijn om de tegenpartij te laten reageren.
Als jij op donderdagmiddag aankomt met ontbinden of €100k schade, dan zit je vrijdag bij de notaris met een probleem. Als de overdracht namelijk niet doorgaat heb jij mogelijk een ingebrekestelling te pakken en is het juridische spel begonnen en sta je 1-0 achter.

[TheGhostInc]

itsalex schreef op zondag 28 juli 2024 @ 09:27:
Zorg wel voor goede bewijslast dat je vóór de definitieve aankoop hebt dus alles schriftelijk en aansprakelijk alvast stellen. Of de verkoper het weet of niet weet, dat is niet jouw punt.

De definitieve aankoop is allang geweest.

Zonder overeenkomst (ontbinding) met de verkopers is de woning vrijdag van de koper. Alleen een rechter kan het dan nog voorkomen. @Aroniuss is na vrijdag ingebreke als hij de woning niet laat passeren.

[euchromatic]

De verkopers moeten een woning opleveren die geschikt (veilig) is om in te wonen. Als jouw constructief inspecteur stelt dat de woning hiervoor ongeschikt is, heb je een reden de koop kosteloos te ontbinden. De verkopers kunnen dan immers niet leveren wat ze beloofd hebben.

Als de woning wel bewoonbaar is en er enkel herstel nodig is, ben je wel verplicht de woning te kopen. Je kan dan nog wel proberen te onderhandelen over een lagere prijs.

[Tweaker_BE]

Aroniuss schreef op zondag 28 juli 2024 @ 07:59:
[...]
Om eerlijk te zijn heb ik geen stress. Ik wil me graag verdiepen in de verschillende scenario’s. We hebben nu een vermoeden van wat het is. Een constructief inspecteur zal het moeten aantonen. Het kan nog meevallen. Als het is wat we denken wat het is, dan wil ik een bedrag in depot en nog steeds vrijdag passeren. We willen er nog steeds erg graag wonen. Dus geen paniek, maar leuk is het niet.

Goed om te horen.... laat je ook vooral niet gekmaken door de vele onjuistheden en halve waarheden die hier gepost worden m.b.t. verborgen gebreken, 10% schade, enz.. Allemaal in de categorie "klok horen luiden, maar..." .

Belangrijk is dat je blijft communiceren met de verkopers, via de makelaar en dat je voor overdracht een goed beeld hebt wat er aan de hand is en wat herstel je (extra) kost.

Dan is gewoon het meest voor de hand liggende scenario dat je, bij een substantieel herstelbedrag, met de kopers uit gaat komen op een aangepaste/verlaagde verkoopprijs.

Ik zou persoonlijk nooit passeren voor dat is bepaald en je de afspraken in een aanpassing op je koopcontract zijn vastgelegd. Nu is je positie een stuk sterker, na overdracht en betaling een stuk minder.

En bedenk ook wel dat je met een ouderdomsclausule in je contract zelf ook naar het compromis zal moeten zoeken. Het is lastig daarmee een vergoeding voor gebreken af te dwingen, je was immers zelf op de hoogte van deze clausule. Blijft natuurlijk ook een stuk verantwoordelijkheid van de verkopers voor serieuze gebreken, of ze daarmee nu bekend waren of niet. Het feit dat ze die zelf gezien moeten hebben bij leegruimen voor de overdracht maakt je eisen wat sterker.

Succes en ben benieuw wat nader onderzoek op gaat leveren.

[Tweaker_BE]

TheGhostInc schreef op zondag 28 juli 2024 @ 09:35:
[...]
Zonder overeenkomst (ontbinding) met de verkopers is de woning vrijdag van de koper. Alleen een rechter kan het dan nog voorkomen. @Aroniuss is na vrijdag ingebreke als hij de woning niet laat passeren.

Geen onzin verkopen natuurlijk.... een woning is pas je eigendom na passeren bij de notaris. Tot die tijd heb je een contract maar ben je natuurlijk helemaal geen eigenaar.

En als je fatsoenlijk met verkopers communiceerd ben je helemaal niet persé in gebreke voor niet nakomen van de overdrachtsdatum. Ook dit is gewoon niet meer dan een afspraak in een contract waarbij als je door de verkopers op niet nakomen wordt aangesproken een toets door de rechter gaat plaatsvinden of het gezien de omstandigheden nog wel redelijk was.

Het is allemaal niet zo zwart-wit. Al willen partijen als makelaars en ook notarissen dat soms wel zo doen voorkomen om er ZELF maar snel vanaf te zijn.

[TheGhostInc]

Tweaker_BE schreef op zondag 28 juli 2024 @ 09:59:
En als je fatsoenlijk met verkopers communiceerd ben je helemaal niet persé in gebreke voor niet nakomen van de overdrachtsdatum. Ook dit is gewoon niet meer dan een afspraak in een contract waarbij als je door de verkopers op niet nakomen wordt aangesproken een toets door de rechter gaat plaatsvinden of het gezien de omstandigheden nog wel redelijk was.

Exact wat ik zeg, een overeenkomst is hetzelfde als communiceren. En een rechter is de 2de optie.

Maar je hebt gelijk, je koopcontract kun je ook afronden zonder overdracht. Dan mag je 10% aftikken.
Dus vrijdag hoeft de woning niet perse overgedragen te worden. Dat was optie 3.

Overigens zijn rechters helemaal niet zo makkelijk bij koopcontracten. Notarissen kun je bijvoorbeeld ook machtigen bij overmacht. Er zijn maar heel weinig redenen waarom een koopcontract nietig wordt verklaard of terecht de overdracht wordt uitgesteld zonder overeenkomst.
In dit geval wil de koper 'zekerheid' om de kosten van een gebrek te verhalen, dat zal een rechter afwegen tegen de zekerheid die de kopers willen dat de woning wordt verkocht. Aangezien de kosten van een gebrek altijd later kunnen worden verhaald, zal een rechter waarschijnlijk weinig boodschap hebben aan de argumentatie van de koper. Dat is immers prima afgedekt in het contract.

Alleen als @Aroniuss daadwerkelijk de woning niet wil, dan moet je je beroepen op dwaling oid. Maar dan moet je ook gewoon direct richting een kort geding sturen. Dan kun je altijd nog een overeenkomst met de verkopers bereiken.

[BCC]

TheGhostInc schreef op zondag 28 juli 2024 @ 10:26:
[...]

Maar je hebt gelijk, je koopcontract kun je ook afronden zonder overdracht. Dan mag je 10% aftikken.
Dus vrijdag hoeft de woning niet perse overgedragen te worden. Dat was optie 3.

Het is maximaal 10% als de verkopende partij ook aantoonbaar kosten heeft gemaakt.

[Aroniuss]

BCC schreef op zondag 28 juli 2024 @ 10:32:
[...]


Het is maximaal 10% als de verkopende partij ook aantoonbaar kosten heeft gemaakt.

De daadwerkelijke 10% wordt in de praktijk bijna nooit helemaal betaald. Wordt vaak schikking getroffen. Maar wil het daar niet op aan laten komen.

[Aroniuss]

Tweaker_BE schreef op zondag 28 juli 2024 @ 09:59:
[...]

Geen onzin verkopen natuurlijk.... een woning is pas je eigendom na passeren bij de notaris. Tot die tijd heb je een contract maar ben je natuurlijk helemaal geen eigenaar.

En als je fatsoenlijk met verkopers communiceerd ben je helemaal niet persé in gebreke voor niet nakomen van de overdrachtsdatum. Ook dit is gewoon niet meer dan een afspraak in een contract waarbij als je door de verkopers op niet nakomen wordt aangesproken een toets door de rechter gaat plaatsvinden of het gezien de omstandigheden nog wel redelijk was.

Het is allemaal niet zo zwart-wit. Al willen partijen als makelaars en ook notarissen dat soms wel zo doen voorkomen om er ZELF maar snel vanaf te zijn.

Dit verwoord precies hoe ik het nu zie en wat iedereen zegt. Ik wil graag tekenen en ben netjes aan het communiceren. Vrijdag makelaar geïnformeerd, niks vernomen daarna en gisteren nog even net mailtje erachteraan. Gezien ik me alle mogelijke uitkomsten wil voorbereiden was mijn vraag ook oorspronkelijk. Wat als ze niet mee willen bewegen en zeggen ‘het is jammer voor je’ wat dan? Nog steeds tekenen, hypotheek gaan betalen en dus eigenaar zijn en er later achteraan?

[Compuchip87]

Ik ben ook geen jurist, maar wordt er niet nu heel eenzijdig gefocust op die 10% clausule? Volgens mij staat in de overeenkomst ook dat de woning wordt opgeleverd zoals bezichtigd. Zolang een gebrek, dat tussen bezichtiging en oplevering ontstaan of aan het licht gekomen is, niet is opgelost of uitonderhandeld zou ik zeggen dat de verkopers hun kant van de overeenkomst niet aan het nakomen zijn (ze kunnen immers het overeengekomene niet leveren) en dat er dus in principe geen grond is om te dreigen met boeteclausules. In ieder geval niet zolang de partijen nog wederzijds eruit proberen te komen.

Verder ben ik benieuwd wat de advocaat van die ouderdomsclausule gaat vinden. Als er inderdaad "pas" eind jaren 70 een te zware constructie op een oudere geplaatst is, zou ik zeggen dat dit gewoon ondeugdelijk bouwwerk is en niet per se een gevolg van ouderdom. Dus inroepen van die clausule zal ook niet zonder meer opgaan, lijkt me (nogmaals, IANAL).

[Aroniuss]

Compuchip87 schreef op zondag 28 juli 2024 @ 11:07:
Ik ben ook geen jurist, maar wordt er niet nu heel eenzijdig gefocust op die 10% clausule? Volgens mij staat in de overeenkomst ook dat de woning wordt opgeleverd zoals bezichtigd. Zolang een gebrek, dat tussen bezichtiging en oplevering ontstaan of aan het licht gekomen is, niet is opgelost of uitonderhandeld zou ik zeggen dat de verkopers hun kant van de overeenkomst niet aan het nakomen zijn (ze kunnen immers het overeengekomene niet leveren) en dat er dus in principe geen grond is om te dreigen met boeteclausules. In ieder geval niet zolang de partijen nog wederzijds eruit proberen te komen.

Verder ben ik benieuwd wat de advocaat van die ouderdomsclausule gaat vinden. Als er inderdaad "pas" eind jaren 70 een te zware constructie op een oudere geplaatst is, zou ik zeggen dat dit gewoon ondeugdelijk bouwwerk is en niet per se een gevolg van ouderdom. Dus inroepen van die clausule zal ook niet zonder meer opgaan, lijkt me (nogmaals, IANAL).

Dat zeg je goed en dat is ook wat ik van de advocaat hoor. Wij willen er graag uitkomen. Ik hoop dat er ook wordt meegewerkt vanaf de andere kant.

Qua ouderdomsclausule heb je ook een punt. Gaat niet zomaar op.

In geval van een ernstig gebrek kan de rechter de ouderdomsclausule niet van toepassing verklaren op grond van de motivering dat de koper weliswaar bij een oudere woning gebreken mocht verwachten, maar niet zodanig ernstige gebreken dat de woning, voordat deze geschikt is voor normaal gebruik, eerst gedeeltelijk moet worden afgebroken en dan weer opgebouwd.

[Tweaker_BE]

Aroniuss schreef op zondag 28 juli 2024 @ 11:17:
[...]
Qua ouderdomsclausule heb je ook een punt. Gaat niet zomaar op.

Niets is zwart-wit.... en een rechter kan het altijd anders beoordelen. Maar het maakt wel een flink verschil of je wel/niet voor aanvullende clausules hebt getekend en dat je wist dat je een oud huis kocht waar flink aan is verbouwd (ook in een ver verleden).

Je hebt getekend voor de ouderdomsclausule dus het principe blijft dat die geldig is tot het tegendeel bewezen is of een rechter anders oordeelt.

En aangezien het geen standaard clausule is, is het belangrijk welke tekst er precies gebruikt is. Je kan niet zomaar op basis van de naam al constateren dat een latere verbouwing er niet onder valt. Sterker nog, vaak worden gebreken in latere aanpassingen aan een oudere situatie er ook gewoon mee afgedekt. En voor de mogelijke gevolgen van een verbouwing die in 1976 heeft plaatsgevonden zal daar echt geen discussie over zijn.

En alleen al het feit dat er tot recent gewoon gewoond is maakt een verdediging dat de woning ongeschikt zou zijn voor normaal gebruik al best een lastige.....

Je hebt dus niet per definitie het gelijk al aan jouw kant. Nader onderzoek zal wellicht meer duidelijkheid geven. Maar een fatsoenlijk geformuleerde ouderdomsclausule beperkt jouw rechten flink, daarom is het ook veel verstandiger er gewoon met de verkopers uit proberen te komen zodra je weet waarover je het hebt.

[ Voor 16% gewijzigd door Tweaker_BE op 28-07-2024 11:35 ]

[alex3305]

Tweaker_BE schreef op zondag 28 juli 2024 @ 11:29:
[...]

Niets is zwart-wit.... en een rechter kan het altijd anders beoordelen. Maar het maakt wel een flink verschil of je wel/niet voor aanvullende clausules hebt getekend en dat je wist dat je een oud huis kocht waar flink aan is verbouwd (ook in een ver verleden).

Je hebt getekend voor de ouderdomsclausule dus het principe blijft dat die geldig is tot het tegendeel bewezen is of een rechter anders oordeelt.

Maar zo'n clausule gaat niet boven de wet. En als de TS überhaupt de woning niet (veilig) kan gebruiken, dan maakt zo'n clausule niets meer uit, want dan is de woning non-conform.

En alleen al het feit dat er tot recent gewoon gewoond is maakt een verdediging dat de woning ongeschikt zou zijn voor normaal gebruik al best een lastige.....

Dat het kan, betekent niet dat het veilig is. Daar zal een constructeur volgende week enig uitsluitsel over moeten geven.

[Tweaker_BE]

Compuchip87 schreef op zondag 28 juli 2024 @ 11:07:
Zolang een gebrek, dat tussen bezichtiging en oplevering ontstaan of aan het licht gekomen is

Niet helemaal.

Je koopt as-is op het moment van bezichtiging/keuring/ondertekening koopcontract (over het exacte moment kan je eventueel discussiëren). Alles wat later wordt ondekt maar dat op moment van bezichtiging al aanwezig was is dus in principe geen issue.

[Tweaker_BE]

alex3305 schreef op zondag 28 juli 2024 @ 11:37:
[...]
Maar zo'n clausule gaat niet boven de wet. En als de TS überhaupt de woning niet (veilig) kan gebruiken, dan maakt zo'n clausule niets meer uit, want dan is de woning non-conform.

Beetje onzinnig in mijn optiek..... veel te vroeg voor dit soort extreme aannames.
En wie eist bewijst, dus als de verkopers zonder problemen konden wonen ben jij degene die eist.

En zelfs als de woning ongeschikt zou zijn voor bewoning krijgen de verkopers gewoon de mogelijkheid tot herstel en zit je nog steeds aan het contract vast. We hebben het hier dus primair over een heronderhandeling van de prijs die wel/niet makkelijk afdwingbaar zal zijn.

TS heeft voor overdracht nog een redelijke positie maar het contract is in principe bindend, inclusief ouderdomsclausule (wellicht gecompenseerd door de in zijn voordeel werkende antwoorden in de vragenlijst).

Het is nu vooral een kwestie van heronderhandelen op basis van bevindingen, en nog veel te vroeg voor ongefundeerde mogelijk juridische uitkomsten.

[ Voor 10% gewijzigd door Tweaker_BE op 28-07-2024 11:47 ]

[liberque]

Wat ik mezelf afvraag is of het huis gekocht wordt met eigen financiele middelen. Mocht er een hypotheek voor zijn afgesloten dan is deze gebaseerd op de waarde van de woning. Als er een gebrek van ruim 80k op zit dan is het huis dus minder waard en heeft de bank zijn garantstelling niet meer. Je zou dan een huis kopen dat direct ' onder water' staat en daar is de bank niet blij mee met alle gevolgen van dien. Hier zou ik dan ook nog rekening mee houden.

[BCC]

liberque schreef op zondag 28 juli 2024 @ 11:59:
Wat ik mezelf afvraag is of het huis gekocht wordt met eigen financiele middelen. Mocht er een hypotheek voor zijn afgesloten dan is deze gebaseerd op de waarde van de woning. Als er een gebrek van ruim 80k op zit dan is het huis dus minder waard en heeft de bank zijn garantstelling niet meer. Je zou dan een huis kopen dat direct ' onder water' staat en daar is de bank niet blij mee met alle gevolgen van dien. Hier zou ik dan ook nog rekening mee houden.

Ja dit is ook een manier om er “onderuit” te komen - als je dat wil tenminste.

[alex3305]

Tweaker_BE schreef op zondag 28 juli 2024 @ 11:44:
[...]

Beetje onzinnig in mijn optiek..... veel te vroeg voor dit soort extreme aannames.
En wie eist bewijst, dus als de verkopers zonder problemen konden wonen ben jij degene die eist.

En zelfs als de woning ongeschikt zou zijn voor bewoning krijgen de verkopers gewoon de mogelijkheid tot herstel en zit je nog steeds aan het contract vast. We hebben het hier dus primair over een heronderhandeling van de prijs die wel/niet makkelijk afdwingbaar zal zijn.

Waarom onzinnig? Het is helemaal geen extreme aanname. Ik weet niet of je alles gelezen hebt, maar er zit volgens TS een verloop van 5cm over 2 meter. Ik ben geen constructeur, maar dat lijkt mij niet normaal .

Ik twijfel ook wel of de verkopers zomaar de mogelijkheid krijgen tot herstel. Dat lijkt mij echt veel te kort door de bocht. Want wat gebeurt er dan in de tussentijd? Want zoals het er nu naar uitziet kan herstel wel even op zich laten wachten. Maar moet TS dan wel hypotheek betalen of moet die dan ook uitgesteld worden? Dat lijkt mij nogal een risico voor beide partijen. Het lijkt mij daarom best gezond om dergelijke scenario's al uit te denken en uit een te zetten. Het is immers een huis wat TS koopt, geen pak melk. Ik zou niet zonder meer een dergelijke koop laten passeren bij zo'n groot, structureel probleem. Althans dat is waar het nu op lijkt.

Maar we hebben meer informatie nodig.

[Harrie_]

Hielko schreef op zondag 28 juli 2024 @ 09:01:
[...]

Classic opmerking die in elk topic gemaakt wordt over dit onderwerp, maar onjuist. Het gaat juist om gebreken die zowel bij koper als verkoper niet bekend zijn, maar normaal gebruik van de woning in de weg staan.

Zie hier: https://www.nvm.nl/wonen/kopen/verborgen-gebreken/

Ook dit klopt niet helemaal.

Bron: Juridisch Loket

Soms merkt u na de levering dat iets niet in orde is aan uw koopwoning. Als u dit voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek.

Soms is verkoper ‘aansprakelijk’ voor het gebrek. Dat betekent dat hij het gebrek moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen. De verkoper kan aansprakelijk zijn als:

• u uw woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek
• de verkoper wist van het gebrek, maar het niet aan u meldde

Ik heb deze discussie hier vaker gevoerd en dan kom je automatisch uit op "als de verkoper ervan wist is het dan een 'verborgen' gebrek of een 'gewoon' gebrek?". Wat mij betreft een beetje een semantische discussie, het gaat er natuurlijk om dat er een gebrek wordt geconstateerd en de vraag daarbij of verkoper aansprakelijk is. Lang verhaal kort: een verkoper is aansprakelijk voor elk gebrek waarvan hij wist maar dit niet heeft gemeld (uitgaande van een koper die aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan). Wist de verkoper er zelf ook niet van dan is hij aansprakelijk mits het gebrek 'normaal gebruik' in de weg staat.

[MrNOnamE]

Harrie_ schreef op zondag 28 juli 2024 @ 19:38:
[...]

Ik heb deze discussie hier vaker gevoerd en dan kom je automatisch uit op "als de verkoper ervan wist is het dan een 'verborgen' gebrek of een 'gewoon' gebrek?". Wat mij betreft een beetje een semantische discussie, het gaat er natuurlijk om dat er een gebrek wordt geconstateerd en de vraag daarbij of verkoper aansprakelijk is. Lang verhaal kort: een verkoper is aansprakelijk voor elk gebrek waarvan hij wist maar dit niet heeft gemeld (uitgaande van een koper die aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan). Wist de verkoper er zelf ook niet van dan is hij aansprakelijk mits het gebrek 'normaal gebruik' in de weg staat.

In dat geval zou dit direct gemeld moeten zijn bij TS toen de verkoper de ruimte leeghaalde en de grote scheur zichtbaar werd.

Is het mogelijk een foto van het probleem te plaatsen, ik ben ondertussen wel nieuwsgierig geworden

[Compuchip87]

@Aroniuss heb je inmiddels met de advocaat gesproken? Is er een update die je wilt melden? (Ik kan me ook voorstellen dat je hier even niets openbaar over wil zeggen voor het geval een andere partij meeleest).

[Migrator]

Compuchip87 schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 10:52:
@Aroniuss heb je inmiddels met de advocaat gesproken? Is er een update die je wilt melden? (Ik kan me ook voorstellen dat je hier even niets openbaar over wil zeggen voor het geval een andere partij meeleest).

TS heeft net voordat je dit vroeg de TS geüpdatet met:

EDIT 30/07: Iedereen heel erg bedankt voor zijn of haar bijdrage. Ik heb veel inzichten gekregen. Het vervolg en of uitkomst laat ik hier nog weten.

[Compuchip87]

Migrator schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 10:59:
[...]

TS heeft net voordat je dit vroeg de TS geüpdatet met:

[...]

Dank, ik had wel teruggekeken of TS nog iets gepost had maar niet gezien dat hij de beginpost had aangepast.

@Aroniuss veel succes, en misschien kan je even een berichtje posten als je de startpost bijwerkt met de uitkomst, dan krijgen de mensen die het topic volgen een notificatie!

[Tweaker_BE]

Harrie_ schreef op zondag 28 juli 2024 @ 19:38:
[...]
Wat mij betreft een beetje een semantische discussie, het gaat er natuurlijk om dat er een gebrek wordt geconstateerd en de vraag daarbij of verkoper aansprakelijk is.

En juist daarom is het natuurlijk helemaal geen semantische discussie maar juist één waar het gebruik van de correcte term wel belangrijk is omdat het de context aangeeft .

Maar wat hier altijd gebeurt is dat de spreektaal het wint terwijl bij de koop/verkoop van onroerend goed een "verborgen gebrek" gewoon een afgekaderd begrip is dat weinig meer met de spreektaal te maken heeft.

Maar ik ben benieuw waar de bevindingen van de keuring op uitkomt en waar TS en verkopers dan eventueel als compensatie op uitkomen.

[ Voor 9% gewijzigd door Tweaker_BE op 30-07-2024 13:13 ]

[Aroniuss]

Bedankt wederom allen. Er zijn wat ontwikkelingen, maar kan er nog niet teveel over vertellen. Er is nog geen groen licht in ieder geval. Foto’s volgen.

[Harrie_]

MrNOnamE schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 10:41:
[...]
In dat geval zou dit direct gemeld moeten zijn bij TS toen de verkoper de ruimte leeghaalde en de grote scheur zichtbaar werd.
geworden
[...]

Ik deed verder ook geen uitspraak over deze exacte situatie, het ging er meer over wanneer er sprake is van een gebrek en wanneer de verkoper ogenschijnlijk aansprakelijk is.

[ColeJ]

liberque schreef op zondag 28 juli 2024 @ 11:59:
Wat ik mezelf afvraag is of het huis gekocht wordt met eigen financiele middelen. Mocht er een hypotheek voor zijn afgesloten dan is deze gebaseerd op de waarde van de woning. Als er een gebrek van ruim 80k op zit dan is het huis dus minder waard en heeft de bank zijn garantstelling niet meer. Je zou dan een huis kopen dat direct ' onder water' staat en daar is de bank niet blij mee met alle gevolgen van dien. Hier zou ik dan ook nog rekening mee houden.

Dit dus.

[Joost1981_2]

@Aroniuss any updates?

[Aroniuss]

Joost1981_2 schreef op zaterdag 10 augustus 2024 @ 18:45:
@Aroniuss any updates?

Kom morgen even met update. Genoeg gebeurd

[Tupolev]

BCC schreef op zondag 28 juli 2024 @ 10:32:
[...]


Het is maximaal 10% als de verkopende partij ook aantoonbaar kosten heeft gemaakt.

In een standaard koopcontract staat dit toch anders. Meestal staat er duidelijk dat alle kosten opeisbaar zijn, naast de 10%. Oftewel volgens contract is die 10% geen maximum, maar eerder een begin.

[lightemup]

Ik hoop voor je op een goede afloop, let wel dat je (kan) voor een hoop gedoe en ellende staat.
Ik pretendeer er geen verstand van te hebben, maar mijn ouders hebben iets soortgelijks vorig jaar meegemaakt. Aantoonbaar gelogen op de NVM checklist, verzonnen isolatiemaatregelen, enorme (mooi weggemoffelde) vochtproblemen. Allemaal goed genoeg verborgen zodat, het bij de keuringen niet opviel, het pas na 1 á 2 maanden aan het licht kwam of nadat de aannemer begonnen was.

Uiteindelijk de gang naar de rechtbank gemaakt, nadat ze ongeveer 10 maanden bezig waren geweest om het onderling op te lossen maar de verkopende partij stopte gewoon met reageren.

Eenmaal voor de rechter kwam een enorm emotioneel relaas van de gedaagde; Vrouw overleden en man overspannen thuis. Alle bewijzen ten spijt (verklaringen en foto's van meerdere, onafhankelijke deskundigen, verklaring van de aankoop makelaar, gelogen in de papieren/checklist van de makelaar, zelfs de verkoopmakelaar heeft verklaard dat er niet de waarheid is verteld)

Uitspraak; Gedaagde zat in een emotionele periode en was er waarschijnlijk met z'n hoofd niet bij. Dus, "niet verwijtbaar"

Heel veel succes!
En zorg alsjeblieft dat je zo veel mogelijk bewijs verzameld, liever veel te veel dan net te weinig.

[synx6]

Aroniuss schreef op maandag 12 augustus 2024 @ 22:22:
[...]


Kom morgen even met update. Genoeg gebeurd

Ben heel erg benieuwd!

[Wedge23]

Tweaker_BE schreef op zondag 28 juli 2024 @ 11:29:
[...]

Je hebt dus niet per definitie het gelijk al aan jouw kant. Nader onderzoek zal wellicht meer duidelijkheid geven. Maar een fatsoenlijk geformuleerde ouderdomsclausule beperkt jouw rechten flink, daarom is het ook veel verstandiger er gewoon met de verkopers uit proberen te komen zodra je weet waarover je het hebt.

Dit is gewoon onzin. Als het om een geknakte vloer en verzakte fundering gaat dan is dat gebrek dusdanig groot dat het de verkoopprijs niet verantwoord.

Ouderdomclausule is helemaal geen vrijbrief om allerlei constructieve fouten onder risico koper te laten vallen. Zeker geen fouten die een ton kunnen kosten voordat ze zijn opgelost.

Huis kopen is geen casino. Nederlandse rechters houden rekening met allerlei omstandigheden - als er in de verkoopprijs geen rekening is gehouden met, en als dit gebrek van tevoren niet is gecommuniceerd, dan heeft de verkoper geen poot om op te staan.

[Tweaker_BE]

Zullen we wellicht de update van TS gewoon even afwachten voor we weer verder leuteren.....?

[buys99]

Wat de gevolgen ook mogen zijn,niet tekenen hard gaan lopen en niet meer omzien.
Dit zijn problemen waar je 20 jaar later nog spijt zal hebben .Je kan het later ook nooit meer verkocht krijgen

[LankHoar]

Aroniuss schreef op maandag 12 augustus 2024 @ 22:22:
[...]


Kom morgen even met update. Genoeg gebeurd

@Aroniuss Het is al 3 keer morgen geweest, je houd ons wel in spanning zeg

[Harrie_]

LankHoar schreef op donderdag 15 augustus 2024 @ 10:53:
[...]


@Aroniuss Het is al 3 keer morgen geweest, je houd ons wel in spanning zeg

@Aroniuss Inmiddels zitten we op 8 keer morgen dus ik breng het nog maar een keer onder de aandacht...

[Aroniuss]

Het is inmiddels heel wat morgens voorbij, maar toch eindelijk de post geüpdatet.

[964C2]

Sorry

[ Voor 97% gewijzigd door 964C2 op 24-08-2024 14:51 ]

[Truus01]

Ik snap het niet helemaal.
Wie draagt nu die kosten voor dat extra werk en die stabiliserende pijlen en zo?
Of is dat nog iets wat loopt mbv de advocaat?

In ieder geval vervelend hoe het gelopen is. Hopelijk worden jullie wel snel blij van het wonen in jullie nieuwe opgeknapte huis. Al zal het nog even duren, zo te lezen.

[Glenfiddich]

Truus01 schreef op zaterdag 24 augustus 2024 @ 14:55:
Ik snap het niet helemaal.
Wie draagt nu die kosten voor dat extra werk en die stabiliserende pijlen en zo?
Of is dat nog iets wat loopt mbv de advocaat?

In ieder geval vervelend hoe het gelopen is. Hopelijk worden jullie wel snel blij van het wonen in jullie nieuwe opgeknapte huis. Al zal het nog even duren, zo te lezen.

Zoals ik het begrijp: storm in een glas water, de problemen bleken niet ernstiger dan in redelijkheid van deze woning mocht worden verwacht, en als de verkopers nu niet de hakken in het zand hadden gezet en gewoon die extra inspectie hadden toegestaan dan was dat al vóór de overdracht duidelijk geweest zonder dat er over en weer advocaten aan te pas hadden moeten komen.

[Michiel1978]

De term "storm in een glas water" ofwel, vertaald naar "drukte om niets" vind ik niet terecht. Dit blijkt misschien nu achteraf, maar was het absoluut niet.

[Glenfiddich]

Michiel1978 schreef op zaterdag 24 augustus 2024 @ 19:30:
De term "storm in een glas water" ofwel, vertaald naar "drukte om niets" vind ik niet terecht. Dit blijkt misschien nu achteraf, maar was het absoluut niet.

Dat was misschien een verkeerde formulering, op het moment was het volkomen terecht, het eindresultaat is wat ik bedoel met de storm in een glas water, maar door de opstelling van de verkopers is de koper daar slechts met veel vijven en zessen achter gekomen.

Dat is wat ik bedoelde te zeggen.

[ Voor 3% gewijzigd door Glenfiddich op 24-08-2024 23:09 ]

[Bumpy_NL]

Makelaars... Waarom moet dat nou op deze manier. Iedereen heeft hier een nare nasmaak aan. Probeer het je niet teveel aan te trekken. Veel plezier met de nieuwe woning.

[weertenaar]

Pff jammer dat de makelaar er met gestrekt been in is gegaan. Zeker nu het achteraf nog mee blijkt te vallen had dit normaal opgelost kunnen worden. De voormalig bewoners lijken me ook niet de beroerste en hadden hier waarschijnlijk best aan mee willen werken.
Als het allemaal afgerond is in ieder geval een eerlijke maar kritische review over de makelaar achterlaten.