Afwijking 10% van bouwregels

[jhveldhuis]

Wij willen graag vergunningsvrij een aanbouw realiseren. Nu mag je max. 5 meter hoog bouwen, maar zouden graag 5,26m willen bouwen (5% meer dus). De aannemer zegt dat ze bijna altijd standaard 10% als marge meenemen (dus vaak afronden naar boven), maar dat de gemeente daar de laatste tijd wel strenger mee is met nieuwbouw. Wat is jullie ervaring met interpretatie van deze regel? Ik begrijp dat de regels dus duidelijk is maar wil even ervaringen horen.

[theHoff]

Volgens mij geldt die 10% bij een vergunningstraject en bij het bouwvlak dat in het bestemmingsplan staat.
Daarnaast geldt voor de hoogte niet 5 meter maar "Binnen een afstand van 4 meter mag er niet hoger worden gebouwd dan 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste bouwlaag)"
Het lijkt mij dus zeer sterk dat jij vergunningsvrij mag bouwen tot 5 meter. Meestal is vergunningsvrij alleen de begane grond, alles daarboven is vergunningsplichtig.

Bron: https://www.helpdeskbouwregels.nl/AfbeeldingById/10170

[99ruud99]

Vraag het even na bij de gemeente, maar grote kans dat je zo der vergunning alsnog de vergunning moet aanvragen.
Meestal wordt die wel verleend, maar je loopt wel risico ivm welstandscommissie etc.

[DarkFly]

Vraag mij of of je wel daadwerkelijk 5 meter de hoogte in mag, zal mede liggen aan de eerste bouwlaag. Meestal mag je (beperkt) vergunningsvrij een uitbouw aan de achterkant doen voor de eerste bouwlaag. Ga je meerdere verdiepingen plaatsen, dan kan het al anders liggen.

Verder ligt het ook gewoon aan de gemeente, de een is strenger dan de andere. Maar, dan heb je het over handhaven. In regelgeving is er gewoon een harde grens afgesproken, die marge staat er niet in. Ga jij over de grens, dan ben je vergunningsplichtig. Dat er wel/niet gehandhaafd wordt, doet daar niet aan af. Ik zou mijzelf afvragen of je het risico wilt lopen door te gaan rekenen met een marge waarop dan mogelijk niet gehandhaafd zou worden. Wat als ze opeens wel gaan handhaven?
Overigens kan je ook te maken hebben met bijv. buren die verzoek doen om handhaving, dan zullen ze (ongeacht hoe ze normaal met overschrijdingen omgaan) ook komen handhaven. En ook al heb je nog zo'n goede relatie met de buren, je weet nooit hoe ze reageren als ze daadwerkelijk zien hoe hoog een aanbouw wordt, de overlast toch meer is dan verwacht of wat dan ook. Hoeven trouwens geen eens je huidige buren zijn of direct tijdens de bouw, ook jaren later kan er nog verzoek gedaan worden tot handhaving in het geval van ' illegale' bouw.

Maar, waarom zou je het risico willen lopen en vraag je niet gewoon een vergunning aan? Mede ook gelet op je andere topic: Vergunningsvrij aanbouw 4 meter rekenen vanaf waar?!
Het lijkt erop dat je overal net iets over de grens gaat komen van vergunningsvrij. Bepaal gewoon wat je daadwerkelijk wil bouwen. Is dat vergunningsplichtig? Dan vraag je toch een vergunning aan. Dan kan je en bouwen wat je daadwerkelijk wilt plaatsen en je loopt geen risico. En bij twijfel, leg het aan de gemeente voor. Je kan later altijd nog concessies doen als blijkt dat je geen vergunning zou krijgen. Echter als het gaat om beperkte verschillen t.o.v. vergunningsvrij bouwen, zal die vergunning vast geen probleem zijn.

[ Voor 50% gewijzigd door DarkFly op 10-07-2024 09:58 ]

[RonnieKo]

Vroeger was de 10% regel in het bestemmingsplan aangegeven. Dat was voornamelijk voor het oppervlakte van de de bestemming. Soms was er een verschil in bouwoppervlakte nodig. Het stond ook vaak niet in het bestemmingsplan. Dit omdat bijvoorbeeld bouwvlakken aan openbare ruimte grenzen. Als je dan 10% over gaat dan kom je in "openbare ruimte".

Of het nu in het omgevingsplan is opgenomen: Neem contact op met de gemeente. Die kan je daar over informeren. Net als het vergunningsvrij bouwen. 5 meter is nog al hoog voor vergunningsvrij. Meestal is dat een stuk lager. Ook dat kan je navragen. Niet afgaan op de aannemer.

Een vergunning aanvragen hoeft niet erg te zijn. Het kost alleen iets meer tijd om het een en ander van te voren goed voor te bereiden en de doorlooptijd van de aanvraag is een aandachtspunt.

[Makkelijk]

Er is geen marge regel. Het zal echt voor 100% van je gemeente af hangen hoe er wordt gehandhaafd. In het beste geval niet, in het slechtste geval mag je de boel afbreken en in de meeste gevallen mag je achteraf gaan legaliseren maar dat gaat je zeker niet minder kosten dan de vergunning.

Vertrouw niet op een aannemer maar zoek een bouwkundig tekenaar, het liefst in je eigen gemeente. Je maakt tekeningen, gaat naar de gemeente en vraagt of je een vergunning nodig hebt. Als je daar geen zin in hebt omdat je de gemeente als je grote vijand ziet dan bel je een makelaar, verkoop je je huis en ga je iets in een betere gemeente zoeken.

[ Voor 51% gewijzigd door Makkelijk op 10-07-2024 09:16 ]

[redwing]

*knip*

[ Voor 98% gewijzigd door twain4me op 10-07-2024 09:25 . Reden: illegale activiteit. (illegaal bouwen) ]

[Makkelijk]

redwing schreef op woensdag 10 juli 2024 @ 09:16:
*knip*

Het hangt natuurlijk ook van je buren af he (en dan met name of je zon weg neemt). Onze aanbouw is vergunningsvrij en lang geen 5m hoog maar de buren vinden het al absoluut "te hoog". Als het 5 meter 20 was geweest dan weet ik vrij zeker dat ze de gemeente zouden hebben gebeld. Misschien nu ook wel zelfs.

[ Voor 42% gewijzigd door twain4me op 10-07-2024 09:26 ]

[redwing]

*knip* Tips and tricks voor illegaal bouwen vallen ook onder de tweaker huisregel "Houd je aan de wet."

[ Voor 94% gewijzigd door twain4me op 10-07-2024 09:32 ]

[theHoff]

Welk land hebben we het eigenlijk over?
Evengoed, zonder vergunning verbouwen kan tot aansprakelijkheid leiden voor de verkoper bij verkoop. Dus het is niet dat, als de gemeente nu niks zegt dan zal het wel goed zijn.

[sebastiaan89]

Of je een vergunning nodig hebt of niet kan je tegenwoordig simpel zelf checken via https://omgevingswet.overheid.nl/home

[Anoniem: 39993]

Een paar centimeter is eigenlijk nooit een probleem. De hoogte bereken je ten opzichte van de grond naast het bouwwerk. Ik heb een hekje in de voortuin wat eigenlijk een paar cm te hoog was. Maar... omdat we daar plaatselijk een soort van heuveltje gemaakt hebben, is het hek nu niet meer te hoog.

Die marge is er overigens niet. Maar de meeste bouwers gaan er inderdaad gewoon vanuit dat men niet gaat handhaven om een paar centimeter. En heel eerlijk, dat doen ze ook niet. Maar met een overschrijding van ruim 5% zoek je wel het randje op.

[RonnieKo]

Anoniem: 39993 schreef op woensdag 10 juli 2024 @ 09:40:
En heel eerlijk, dat doen ze ook niet. Maar met een overschrijding van ruim 5% zoek je wel het randje op.

Niet vanuit gaan. Ik heb wel eens huilende ontwikkelaars aan de telefoon gehad. De gemeente was wel komen kijken en ging wel handhaven. Het gebouw kon bijna afgebroken worden als er geen goede oplossing gevonden zou worden. Wij kregen de vraag of wij als adviesbureau oplossingen wisten en in overleg konden met de gemeente. Dat heeft de ontwikkelaar veel geld gekost om dat goed te maken.

In die categorie: Een architect had besloten dat er meer m2 vloeroppervlakte in een appartementengebouw moest komen. Controle of het gebouw wel op de kavel past. Na veel gevloek waarom past het gebouw niet op de kavel ???) Een conclusie dat er een afwijking van ongeveer 5 - 10% ten opzichte van de woonbestemming. zat. Helaas voor hem: Het gebouw paste niet meer op de kavel. Probleem voor de ontwikkelaar en architect: Aan twee zijdes een openbare weg. Aan een andere zijde een veiligheidszone in de grond waar niet in gebouwd mocht worden. En bij de vierde zijde weer openbaar gebied. Ze mochten weer het gebouw aanpassen zodat het wel voldeed.

[ Voor 7% gewijzigd door RonnieKo op 10-07-2024 11:01 ]

[Anoniem: 39993]

RonnieKo schreef op woensdag 10 juli 2024 @ 10:59:
[...]


Niet vanuit gaan. Ik heb wel eens huilende ontwikkelaars aan de telefoon gehad. De gemeente was wel komen kijken en ging wel handhaven. Het gebouw kon bijna afgebroken worden als er geen goede oplossing gevonden zou worden. Wij kregen de vraag of wij als adviesbureau oplossingen wisten en in overleg konden met de gemeente. Dat heeft de ontwikkelaar veel geld gekost om dat goed te maken.

In die categorie: Een architect had besloten dat er meer m2 vloeroppervlakte in een appartementengebouw moest komen. Controle of het gebouw wel op de kavel past. Na veel gevloek waarom past het gebouw niet op de kavel ???) Een conclusie dat er een afwijking van ongeveer 5 - 10% ten opzichte van de woonbestemming. zat. Helaas voor hem: Het gebouw paste niet meer op de kavel. Probleem voor de ontwikkelaar en architect: Aan twee zijdes een openbare weg. Aan een andere zijde een veiligheidszone in de grond waar niet in gebouwd mocht worden. En bij de vierde zijde weer openbaar gebied. Ze mochten weer het gebouw aanpassen zodat het wel voldeed.

In de breedte of diepte zou ik ook niet uitgaan van coulance, hooguit in de hoogte en ik zou het dus niet tot 5% al incalculeren. Volgens mij hebben ze de garage van mijn ouders+die van de buren (alleen is dat een bijgebouw, geen garage) ook een centimeter of 10, 15 te hoog gebouwd. Maarja, ze mochten hoog, dus in procenten kwam dat neer op 2 tot 3 procent ofzo. Gemeente gaf toen ook aan dat ze dat acceptabel vonden en ook wel inzagen dat het perceel gewoon opgehoogd zou worden als er gehandhaafd ging worden. En dat was ook weer niet in hun belang, dus was het goed zo. Ook juridisch is het voor een gemeente lastig om qua hoogte echt op de centimeter te gaan handhaven, want dat loopt stuk op redelijkheid en billijkheid bij de rechter. Dat ligt waarschijnlijk iets anders, als je door die overschrijding op de grond van iemand anders bouwt. Dat is waarschijnlijk wel een fors groter probleem. Want dat zie je natuurlijk meteen als ze beginnen met het uitzetten van de fundering. Dat klopt dan niet.

[Rukapul]

@Anoniem: 39993 juridisch gaat het om het peil.

Dan ben je er typisch niet met het lokaal ophogen.

Zomaar van een percentage uitgaan lijkt me sowieso riskant. Bij grote afwijkingen zal altijd (ook) naar de absolute afwijking gekeken worden en dan is meerdere decimeters enorm.

[TIGER1125]

jhveldhuis schreef op woensdag 10 juli 2024 @ 08:59:
Wij willen graag vergunningsvrij een aanbouw realiseren. Nu mag je max. 5 meter hoog bouwen, maar zouden graag 5,26m willen bouwen (5% meer dus). De aannemer zegt dat ze bijna altijd standaard 10% als marge meenemen (dus vaak afronden naar boven), maar dat de gemeente daar de laatste tijd wel strenger mee is met nieuwbouw. Wat is jullie ervaring met interpretatie van deze regel? Ik begrijp dat de regels dus duidelijk is maar wil even ervaringen horen.

Vanuit het oogpunt van de Overheid (in Nederland) kan ik je met enige zekerheid (jaren in de handhaving gezeten, nu meer in het beleid) vertellen dat er formeel géén marge bestaat, de maximale maat is de maximale maat. Dat geldt zowel voor verlening en voor handhaving.

Die regels zijn er niet voor niets, op een gegeven moment moet je gewoon een grens trekken anders is er geen houden aan. Dus groter dan de grenswaarde maakt het bouwwerk gewoon vergunningsplichtig en daar zal op gehandhaafd worden. De enige afwijking die men daarin kan hanteren is een meetafwijking, wanneer de grond niet helemaal vlak is. Ik kan je overigens met enige zekerheid zeggen dat wij 26 cm overschrijding nooit als marginale afwijking gezien hebben. Zeker niet wanneer het bouwwerk over de volledige hoogte hoger dan de maximale grens is. Dus groter dan 5 meter (kijk ook, indien NL, even in het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) daar kunnen uitzonderingen benoemd zijn) is vergunningsplichtig, tenzij er dus uitzonderingen of afwijkingen mogelijk zijn vanuit het omgevingsplan.

De enige marge die overheden hanteren is in hoeverre een bouwwerk aangepast moet worden wanneer er sprake is van een overtreding en er geen mogelijkheid tot legalisatie bestaat middels een vergunning. Vanuit het oogpunt van redelijkheid en billijkheid kan het zijn dat je dan een marginale aanpassing moet doen, of geen aanpassing hoeft te doen, wanneer het bevoegd gezag het als onredelijk beschouwd om je hele bouwwerk terug binnen de marges te brengen.

Je kunt hierbij denken aan een complete wand van de bouwwerk af te moeten zagen om in het bouwvlak te blijven. Ga er echter niet op voorhand vanuit dat je daar zonder lang juridisch gevecht gebruik van mag maken, de ene instantie zit er strenger in dan de ander.

Wel een tip op het moment dat je door handhavers/inspecteurs wordt aangesproken stop dan gewoon, omdat op het moment dat je aangesproken bent (en er géén formele bouwstop is opgelegd) je wel door mag bouwen maar alle risico en kosten voor jezelf zijn. Je wist op dat moment namelijk waar je mee bezig was. Dat weegt overigens ook mee in een afweging die men maakt ten aanzien van je herstel mogelijkheden.

[ Voor 7% gewijzigd door TIGER1125 op 10-07-2024 12:46 ]

[Cheesy]

Is die 10% niet meer voortgekomen uit het feit dat vroeger gemeten werd op papieren kaarten? Dat lukt met een kleine schaal allemaal niet zo precies en daarom werd plus-minus 10% aangehouden. Tegenwoordig is alles tot op de centimeter digitaal beschikbaar.

Bij m'n eigen woning mocht ik wel iets afwijken van bestemmingsplan, maar werd daar wel extra leges voor gevraagd.

Trouwens, over afwijking gesproken. Dit gaat over 10 centimeter: musiman in "Dakkapel blijkt zonder vergunning geplaatst. Wat nu?"

[ Voor 17% gewijzigd door Cheesy op 10-07-2024 12:29 ]

[Anoniem: 39993]

Cheesy schreef op woensdag 10 juli 2024 @ 12:26:
Is die 10% niet meer voortgekomen uit het feit dat vroeger gemeten werd op papieren kaarten? Dat lukt met een kleine schaal allemaal niet zo precies en daarom werd plus-minus 10% aangehouden. Tegenwoordig is alles tot op de centimeter digitaal beschikbaar.

Bij m'n eigen woning mocht ik wel iets afwijken van bestemmingsplan, maar werd daar wel extra leges voor gevraagd.

Trouwens, over afwijking gesproken. Dit gaat over 10 centimeter: musiman in "Dakkapel blijkt zonder vergunning geplaatst. Wat nu?"

Maar relatief gezien is daar 10 cm natuurlijk best veel. Op een hoogte van 5 meter is 10 cm "maar" 2%. Op een dakkapel van 1,2 meter is 10 cm wel iets van 8%. Het valt ook gewoon iets meer op als een dakkapel 10 cm groter is, dan dat het doet als een vrijstaande garage oppervlakte 30 vierkante meter 10 cm hoger is.

Als TS met die te hoge aanbouw "uit de band" springt in de wijk, dan heb je verhoogde kans op aandacht.

[RonnieKo]

Anoniem: 39993 schreef op woensdag 10 juli 2024 @ 11:38:
[...]
Ook juridisch is het voor een gemeente lastig om qua hoogte echt op de centimeter te gaan handhaven, want dat loopt stuk op redelijkheid en billijkheid bij de rechter. Dat ligt waarschijnlijk iets anders, als je door die overschrijding op de grond van iemand anders bouwt. Dat is waarschijnlijk wel een fors groter probleem. Want dat zie je natuurlijk meteen als ze beginnen met het uitzetten van de fundering. Dat klopt dan niet.

Juridisch gezien is het (bouw)peilhoogte de maat. Bij veel plannen staat een peilhoogte aangegeven. Deze is dan leidend voor de hoogte die men mag bouwen. Daarnaast staat soms aangegeven hoe hoog men mag maximaal bouwen in NAP-hoogte. Een bouwpeil is makkelijk met een GPS-stok te meten. Dat is 5 minuten werk.

Cheesy schreef op woensdag 10 juli 2024 @ 12:26:
Is die 10% niet meer voortgekomen uit het feit dat vroeger gemeten werd op papieren kaarten? Dat lukt met een kleine schaal allemaal niet zo precies en daarom werd plus-minus 10% aangehouden. Tegenwoordig is alles tot op de centimeter digitaal beschikbaar.

Klopt vroeger was het allemaal papieren kaarten. De 10%-regel was meestal ook maar voor het oppervlak. Niet voor de hoogte. De maximale bouwhoogte stond / staat vaak aangegeven. Daarnaast staat vaak bij de bouwplannen het bouwpeil aangegeven. Deze is maatgevend. Afwijken geeft altijd een risico. Tenzij je het netjes aangeeft bij de vergunningsaanvraag. Dat moet niet altijd een probleem zijn. Soms kan het wel een probleem zijn omdat je binnen LIB-gebied valt. Dat zijn uitzonderingen.

[jhveldhuis]

Super dank! Enig nadeel van een vergunningstraject zijn trouwens de leges, die hier tussen de 3-4% van de bouwkosten zijn. Bouwkosten aanbouw zijn al gauw tussen de 60k-100k dus extra kosten van 2000/3000 EUR, maar scheelt dus een hoop kopzorgen.

Peil staat hier beschreven als voordeur peil, dus dat is een helder uitgangspunt.

Wij wonen in een bungalow zonder officiële 1e bouwlaag, dan geldt er een andere definitie van max. hoogte.

[ Voor 28% gewijzigd door jhveldhuis op 10-07-2024 18:40 ]