Woonboerderij renovatie project

[Laurences]

Beste adviserende Tweakers,

Een droom (kans) doet zich voor en een heel aantrekkelijke woonboerderij is online gekomen op een locatie die super is. We zoeken sinds reeds 3,5 jaar naar iets als dit, op eigen grond (het is hier veelal erfpacht ivm landerijen). Na een tweetal bezichtigingen (tweede met een aannemer) zijn we voor de referentie naar een verbouwde woonboerderij gereden (verbouwd door de aannemer) en nog een andere die in verbouwing was (fase waarin ze net waren begonnen met voorzetwanden). Er komt veel info op je af en het blijkt lastig inschatten hoe je eigen project zal vorderen wanneer je deze zou starten.

We hebben een woning gezien met een vraagprijs van €775.000,-. Wij kunnen (met wat eigen vermogen uit vorige woning) een bouwdepot afsluiten ter hoogte van €250.000, met nog €50.000,- reserve achter de hand. Ik dacht dat dit voldoende zou moeten zijn, echter blijkt de renovatie van zo'n project toch hoger te liggen (voorbeeld van verbouwde boerderij was €450.000,- aan renovatie, bij volledig uit handen geven).

Het gaat om een woonboerderij met een oppervlak van 190m2, en een inhoud van 700 m3. Enkele foto's hieronder die ik gemaakt heb tijdens de bezichtiging. We hebben besloten een poging te wagen en kiezen er daarbij voor om een renovatie uit te voeren op enkel de benedenverdieping (130m2) en de bovenverdieping op een ander moment uit te voeren. Er is geen zekerheid, want we hebben geen offerte wat dit precies gaat kosten. We weten wel wat we eisen:

Alles eruit: dit gaan we zelf doen. Daarvoor moet terugkomen:

- Een volledig geïsoleerde schil (vloer, muren, glas, dak) op nieuwbouw norm.
- Warmtepomp / evt. hybride
- Verwarmen/koelen boven middels airco's (?)
- Veldopstelling zonnepanelen
- Nieuwe elektra, sanitair (1 badkamer, 1 toilet) beneden
- Nieuwe keuken
- 3 meter breed kozijn met schuifdeuren
- Vloerafwerking
- Dakisolatie (waarschijnlijk van binnenuit, vanaf buiten zou best zijn begrijp ik uit veel gelezen te hebben in het isolatie forum, maar ik vrees dat dit niet gaat kunnen met het huidige aanzicht van de woning; wellicht zien jullie dit anders).
- Onder de Hollandse pannen zit asbest dakbeschot. Bij het vernieuwen van het dak zal dit eraf moeten. Voordeel van vanaf buiten isoleren zou dit direct aangepakt worden. Qua werkzaamheden zou ik van binnenuit isoleren goed zelf kunnen, wat goedkoper zou zijn.

Ik kan zelf veel zelf (voorzetwanden, plafonds, dakisolatie van binnen). Binnenmuren opbouwen en kozijnen plaatsen ook ervaring mee. Evenals al het schilderwerk.

Op basis van bovenstaande gegevens, wat hebben jullie nodig om ons te kunnen adviseren om dit project wel/niet aan te gaan op basis van de beschikbare budgetten?

[99ruud99]

gezien je al 4 jaar aan het zoeken bent, wat is de bouwkundige staat van het geraamte?
Want nu heb je het dak op de foto gezet, maar dit ga je vervangen - hoe zit het met de balken in het dak? En de fundering?

Ik zou vooral kijken naar alle punten die je NIET vervangt...

[Sport_Life]

Het hangt heel erg van je persoonlijke wensen af.
Een keuken kan voor 25k , maar ook makkelijk 50k als je een groot eiland hebt met dure apparatuur.
Vloer idem, zelf pvc leggen is veel goedkoper dan keramisch parket in visgraat laten leggen.

Ik schat zo in dat je voor de keuken/badkamer/vloeren/vloerverwarming/wp/pv panelen/stucen zo rond de 200k uitkomt. Dan nog alles isoleren, nieuwe kozijnen? Wordt allemaal wel krap.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 02-06-2024 23:09 ]

[Groningerkoek]

Als je het dak toch gaat vervangen en isoleren, asbest verwijderen, de elektra gaat vervangen, de waterleidingen gaat vervangen, verwarming/koelen gaat vervangen. Dan zou ik de bovenverdieping gelijk meenemen want wat daar dan nog overblijft daar zit hem het grote geld niet in, vooral als je zelf wandjes kunt zetten, leidingen kunt trekken en af kunt werken zou ik daar zeker voor gaan.

Vraag is ook wat wil je zelf? Bijna alles uitbesteden terwijl je er nog niet woont en dan de woning betreden? Of er een tijdje wonen je plannen vormen, zelf al heel veel slopen e.d. en dan eventueel een paar weken een wooncabine in de tuin en de woning met vrienden en een aannemer groots aanpakken en daarna zelf alles weer rustig afwerken? En hoeveel haast is er met alles?

[pagani]

Kijk in het bestemmingsplan of een veldopstelling van zonnepanelen wel is toegestaan.

Je zult moeten rekenen aan het dak of de bestaande gordingen e.d. wel sterk genoeg zijn (kijkend naar de huidige doorhanging van het dak vermoed ik van niet)

[Wuursj]

Even puur over de cijfers: Grofweg wil je 450k aannemer kosten terug gaan brengen naar 250k en dus ongeveer 200k gaan besparen door veel zelf te doen of in eigen beheer te doen.

Dat kan maar (open deur) dat kost veel tijd Ik ben dat zelf ook aan het doen: deels dingen door een aannemer laten doen en zo veel mogelijk zelf. Huis uit 1913 van Label G naar A+++. De verbouwing kost nu ~200-250K waar het anders ergens rond de 350K had gekost. Maar dat kost me ongelooflijk veel tijd en eigenlijk staat ons hele leven al een jaar of 3 in teken van verbouwingen.Niet alleen het klussen zelf maar ook al het uitzoekwerk en inkoopwerk, uren die een aannemer nauwelijks hoeft te doen door connecties en ervaring maar jij wel zal moeten maken. Weekenden, vakanties etc. veel gaat in teken staan van de verbouwing. Waar mijn vriendin zuchtend zich allemaal afvraagd of het dit wel waard is. Ik vind van wel en vind het klussen heerlijk, zij van niet

Bij de laatste klus met aannemer heb ik een offerte van 130k terug gebracht naar 93k door dingen uit de offerte te halen die ik zelf kan/wel maar dat stukje kost me zo een half jaar alle vrije tijd. En waarschijnlijk langer omdat ik ook nog wel tijd met de kinderen wil door brengen

200k besparing is bij een beetje aannemer tegenwoordig zo'n 3000 uur in duur deel van het land. Bij goedkope aannemers in de provincie zijn dat nog meer uren. 3000 uur, dat zijn 75 fultime werkweken. Waarschijnlijk klus je nog wat langzamer dan een gemiddelde aannemer, moet je dingen uitzoeken en wil je ook wel eens vrij dus je bent al snel minimaal 2 jaar fulltime bezig. Als je geen twee jarig sabbatical hebt en dat in avonduren, weekend en vakanties wilt stoppen zonder overspannen te worden duurt dat nog net wat langer

Ik wil je zeker niet ontmoedigen maar weet wat 200k besparing op een aannemer betekend. En ga er dan voor

[ Voor 20% gewijzigd door Wuursj op 03-06-2024 00:04 ]

[No Hands]

Het komt allemaal aan op wat je zelf kan en wil en wat je verwachtingen zijn.
Moet alles vt wonen sjiek en binnen een jaar af dan ben je zo 450k kwijt.
Vind je het niet erg om 3 jaar te verbouwen en is het een sport om met restpartijen en tweedehands zaken te werken dan kan het voor 150k.

[N1ckk]

Wuursj schreef op zondag 2 juni 2024 @ 23:49:
Maar dat kost me ongelooflijk veel tijd en eigenlijk staat ons hele leven al een jaar of 3 in teken van verbouwingen.

Om het een beetje "economisch" te benaderen heel hoog-over, niet een exacte berekening. Puur als idee hoe ik zelf om ga met besluiten over mijn eigen tijd t.o.v. inkopen externe tijd / capabilities. Nu zit er bij mij een flinke moderator op omdat ik niet echt handig ben en het niet zo leuk vind om te klussen . Even puur als gedachte-experiment

Het kost je je focus op je baan, waardoor je minder snel ontwikkeld / promotie zal maken. Dit ramen we over 3 jaar op 20% "derving op ontwikkeling" v/h jaarsalaris van 1,5 persoon (jij + je partner). 1,5 * 60.000€ bruto * 20% = 18.000€. Dit zal doorlopen, maar laten we hem even fixed pakken. Verder 3 jaar een extra baan praktisch qua tijd ('s avonds, weekend), lees: 2 mensen * 40 uur * 3*50 weken (toch nog wat vakantie / rust) = 12.000 uren. Ga ik uit van diezelfde 60.000€ jaarsalaris / 1720 werkuren = 34,88€ per uur. = 420k€ bruto. Rond even af op totale kosten 440k bruto euro en zeg dat de helft netto is.

En laten we je beperkte levensgenot van deze 3 jaar maar geen bedrag meegeven . Mijn punt is: als je het kan betalen, dan is het waarschijnlijk slimmer om dat te doen. Wellicht met uitzondering van klusjes die snel geld opleveren en goed zijn te doen (schilderen, aftimmeren, etc). Het is een investering voor vele jaren, bekijk het ook zo.

[ Voor 9% gewijzigd door N1ckk op 03-06-2024 15:13 ]

[Stanzi]

N1ckk schreef op maandag 3 juni 2024 @ 13:34:
[...]


Om het een beetje "economisch" te benaderen heel hoog-over, niet een exacte berekening. Het kost je focus op je baan, waardoor je minder snel ontwikkeld / promotie zal maken. Dit ramen we over 3 jaar op 20% "derving op ontwikkeling" v/h jaarsalaris van 1,5 persoon (jij + je partner). 1,5 * 60.000€ bruto * 20% = 18.000€. Dit zal doorlopen, maar laten we hem even fixed pakken. Verder 3 jaar een extra baan praktisch qua tijd ('s avonds, weekend), lees: 2 mensen * 40 uur * 3*50 weken (toch nog wat vakantie / rust) = 12.000 uren. Ga ik uit van diezelfde 60.000€ jaarsalaris / 1720 werkuren = 34,88€ per uur. = 420k€ bruto. Rond even af op totale kosten 440k bruto euro en zeg dat de helft netto is.

En laten we je beperkte levensgenot van deze 3 jaar maar geen bedrag meegeven . Mijn punt is: als je het kan betalen, dan is het waarschijnlijk slimmer om dat te doen. Wellicht met uitzondering van klusjes die snel geld opleveren en goed zijn te doen (schilderen, aftimmeren, etc). Het is een investering voor vele jaren, bekijk het ook zo.

Deze berekening gaat al mis bij het eerste getal.

''Derving op ontwikkeling''. Kan ook ''ontwikkeling in calculeren, plannen, projectmanagement, inkoop, uitvoering, loodgieter, bouwvakker, timmerman etc.'' zijn.

Je vrije tijd gaan berekenen in geld... Het is niet zo dat ik na 3 jaar niet verbouwen 220k netto extra op mijn rekening heb staan.

Het budget is denk ik wel voldoende om het huis te verbouwen, de vraag is alleen hoeveel wil je zelf doen. Als je alles zelf doet dan ben je zo 3 tot 5 jaar verder. Heb je dat er voor over?

Een ding weet ik zeker, mijn handen jeuken als ik dit zie.

[N1ckk]

Derving op persoonlijke ontwikkeling met een fris, uitgerust hoofd bij je werkgever / in je carrière / etc. - ik poogde puur een geldbedrag te hangen aan de "kostprijs" van de tijd van TS. Tuurlijk is dit geen echte / specifieke berekening, maar anti-naturalisme... Zal het extra aanstippen, want het is een persoonlijke afweging die voor mij anders is dan voor jouw jeukende vingers

[ Voor 18% gewijzigd door N1ckk op 03-06-2024 15:20 ]

[Sport_Life]

Vergeet ook niet de uren die je nodig hebt om alles goed uit te zoeken. Ik was bij onze verbouwing (264m2 gbo gasloos maken) ongeveer net zoveel tijd kwijt aan uitzoekwerk en dingen controleren (!) als onze aannemer in arbeid.
M.i. moet je streven naar een Full Electric warmtepomp, dat betekent oa juiste vloerverwarming aanleggen, nieuwe leidingen (32/3 mm meerlagenbuis), juiste boiler/warmtepomp, etc. Als je nu een gasketel (erbij) laat hangen of niet de juiste HOH bij vloerverwarming dan ga je gegarandeerd spijt krijgen over een aantal jaren. En ben je uiteindelijk nog veel meer geld kwijt (zoals de buren van mijn ouders, die hebben 200m2 electrische vloerverwarmingsmatten aangelegd extreem voorbeeld hoe dingen fout kunnen gaan als je er zelf niet bovenop zit).

Verder zou ik persoonlijk voor overal vloerverwarming icm een L/W of W/W warmtepomp gaan en niet een L/L 'erbij' of zelfs als hoofdverwarming, L/W of W/W is veel efficiënter en meer comfort.

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 03-06-2024 15:32 ]

[Amos_x]

Wuursj schreef op zondag 2 juni 2024 @ 23:49:
Even puur over de cijfers: Grofweg wil je 450k aannemer kosten terug gaan brengen naar 250k en dus ongeveer 200k gaan besparen door veel zelf te doen of in eigen beheer te doen.

Dat kan maar (open deur) dat kost veel tijd Ik ben dat zelf ook aan het doen: deels dingen door een aannemer laten doen en zo veel mogelijk zelf. Huis uit 1913 van Label G naar A+++. De verbouwing kost nu ~200-250K waar het anders ergens rond de 350K had gekost. Maar dat kost me ongelooflijk veel tijd en eigenlijk staat ons hele leven al een jaar of 3 in teken van verbouwingen.Niet alleen het klussen zelf maar ook al het uitzoekwerk en inkoopwerk, uren die een aannemer nauwelijks hoeft te doen door connecties en ervaring maar jij wel zal moeten maken. Weekenden, vakanties etc. veel gaat in teken staan van de verbouwing. Waar mijn vriendin zuchtend zich allemaal afvraagd of het dit wel waard is. Ik vind van wel en vind het klussen heerlijk, zij van niet

Bij de laatste klus met aannemer heb ik een offerte van 130k terug gebracht naar 93k door dingen uit de offerte te halen die ik zelf kan/wel maar dat stukje kost me zo een half jaar alle vrije tijd. En waarschijnlijk langer omdat ik ook nog wel tijd met de kinderen wil door brengen

200k besparing is bij een beetje aannemer tegenwoordig zo'n 3000 uur in duur deel van het land. Bij goedkope aannemers in de provincie zijn dat nog meer uren. 3000 uur, dat zijn 75 fultime werkweken. Waarschijnlijk klus je nog wat langzamer dan een gemiddelde aannemer, moet je dingen uitzoeken en wil je ook wel eens vrij dus je bent al snel minimaal 2 jaar fulltime bezig. Als je geen twee jarig sabbatical hebt en dat in avonduren, weekend en vakanties wilt stoppen zonder overspannen te worden duurt dat nog net wat langer

Ik wil je zeker niet ontmoedigen maar weet wat 200k besparing op een aannemer betekend. En ga er dan voor

Deze post moet ergens gepind worden in dit subforum. Dit, 1000%. Ik ben ook in zo'n situatie verzeild geraakt (deels budget overrun, deels prutswerk door onbekwame aannemers, wel op iets kleinere schaal) en de overhead is reëel. Ja, alles wat zij kunnen kan ik ook (behalve de echte technische trades zoals elec/CV/..), maarde tijd die je er aan besteedt is gemakkelijk x2. Als je dan ook nog full-time werkt, nou succes.

Maar jouw analyse is dus compleet 'on the money'

Plus inderdaad al het uitzoekingswerk. En veel te vaak bouwmaterialen/gereedschap halen, omdat je je wel eens vergist. En ook normaal niet dezelfde volumes kan verzetten als een vakman (zonder aanhangwagen of bestelwagen). Als je dan ook nog eens zeer weinig hulp kan verwachten (locatie, kleine familie) dan wordt het al snel hopeloos.

Als ik wat meer geluk had gehad met een aantal 'vakmensen' (en ook minder planningsmoeilijkheden "ja we kunnen over zes maand eens langskomen" ) dan had ik graag betaald voor wat ik nu noodgedwongen zelf moet doen.

Eerlijk, ik raad iedereen af om te verbouwen. Het is het gewoon niet waard.

[TereZz]

Wuursj schreef op zondag 2 juni 2024 @ 23:49:
Even puur over de cijfers: Grofweg wil je 450k aannemer kosten terug gaan brengen naar 250k en dus ongeveer 200k gaan besparen door veel zelf te doen of in eigen beheer te doen.

Dat kan maar (open deur) dat kost veel tijd Ik ben dat zelf ook aan het doen: deels dingen door een aannemer laten doen en zo veel mogelijk zelf. Huis uit 1913 van Label G naar A+++. De verbouwing kost nu ~200-250K waar het anders ergens rond de 350K had gekost. Maar dat kost me ongelooflijk veel tijd en eigenlijk staat ons hele leven al een jaar of 3 in teken van verbouwingen.Niet alleen het klussen zelf maar ook al het uitzoekwerk en inkoopwerk, uren die een aannemer nauwelijks hoeft te doen door connecties en ervaring maar jij wel zal moeten maken. Weekenden, vakanties etc. veel gaat in teken staan van de verbouwing. Waar mijn vriendin zuchtend zich allemaal afvraagd of het dit wel waard is. Ik vind van wel en vind het klussen heerlijk, zij van niet

Bij de laatste klus met aannemer heb ik een offerte van 130k terug gebracht naar 93k door dingen uit de offerte te halen die ik zelf kan/wel maar dat stukje kost me zo een half jaar alle vrije tijd. En waarschijnlijk langer omdat ik ook nog wel tijd met de kinderen wil door brengen

200k besparing is bij een beetje aannemer tegenwoordig zo'n 3000 uur in duur deel van het land. Bij goedkope aannemers in de provincie zijn dat nog meer uren. 3000 uur, dat zijn 75 fultime werkweken. Waarschijnlijk klus je nog wat langzamer dan een gemiddelde aannemer, moet je dingen uitzoeken en wil je ook wel eens vrij dus je bent al snel minimaal 2 jaar fulltime bezig. Als je geen twee jarig sabbatical hebt en dat in avonduren, weekend en vakanties wilt stoppen zonder overspannen te worden duurt dat nog net wat langer

Ik wil je zeker niet ontmoedigen maar weet wat 200k besparing op een aannemer betekend. En ga er dan voor

Kan deze post op de hoofdpagina oid? Accuraat en iets te herkenbaar om te lezen.

[Groningerkoek]

Amos_x schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 10:11:
[...]


Deze post moet ergens gepind worden in dit subforum. Dit, 1000%. Ik ben ook in zo'n situatie verzeild geraakt (deels budget overrun, deels prutswerk door onbekwame aannemers, wel op iets kleinere schaal) en de overhead is reëel. Ja, alles wat zij kunnen kan ik ook (behalve de echte technische trades zoals elec/CV/..), maarde tijd die je er aan besteedt is gemakkelijk x2. Als je dan ook nog full-time werkt, nou succes.

Maar jouw analyse is dus compleet 'on the money'

Plus inderdaad al het uitzoekingswerk. En veel te vaak bouwmaterialen/gereedschap halen, omdat je je wel eens vergist. En ook normaal niet dezelfde volumes kan verzetten als een vakman (zonder aanhangwagen of bestelwagen). Als je dan ook nog eens zeer weinig hulp kan verwachten (locatie, kleine familie) dan wordt het al snel hopeloos.

Als ik wat meer geluk had gehad met een aantal 'vakmensen' (en ook minder planningsmoeilijkheden "ja we kunnen over zes maand eens langskomen ) dan had ik graag betaald voor wat ik nu noodgedwongen zelf moet doen.

Ik raad iedereen die een hele woning gaat renoveren altijd wat dingen aan:

- Koop een aanhanger, desnoods verkoop je deze weer na de renovatie, maar het is zo gemakkelijk (en houdt je auto heel...)
- Gereedschap, koop goed spul via marktplaats, desnoods verkoop je veel weer na de renovatie
- Als je de tijd en ruimte hebt ga van te voren dingen proberen te scoren op veilingen en marktplaats, daar is echt een klein kapitaal mee te besparen.
- Inventariseer goed waar je vanuit je omgeving op kunt rekenen qua kunde en mankracht.
- Wees niet te zuinig bij de bouwmarkt, maar houd wel in de gaten hoelang je dingen terug kunt brengen.

Ik kijk zelf altijd heel gemakkelijk tegen dit soort dingen aan maar ik ben installateur, en in de familie/vriendenkring zitten professionele en betrouwbare stukadoors, schilders, loodgieters, timmerlui etc.. waarmee als het nodig is ook enorm strak gepland kan worden en we hebben ervaring met het werken met elkaar.

[Amos_x]

No Hands schreef op maandag 3 juni 2024 @ 07:27:
Het komt allemaal aan op wat je zelf kan en wil en wat je verwachtingen zijn.
Moet alles vt wonen sjiek en binnen een jaar af dan ben je zo 450k kwijt.
Vind je het niet erg om 3 jaar te verbouwen en is het een sport om met restpartijen en tweedehands zaken te werken dan kan het voor 150k.

300k verschil dichtrijden, helemaal afhankelijk van hoeveel hulp je kan inroepen? Echt niet, graag een beetje bij de feiten blijven. Als een verbouwing op 450k gebudgetteerd, kan daar niet zomaar 300k af. Ja, je kan veel zelf doen, maar materialen en machines en huur moet je toch nog steeds wel betalen.

Zo grof bekeken op de eerste foto's zit er waarschijnlijk al 40k aan raampartijen in. Sla al eens een muurtje in (fundering, wapening, beton, staalbalken, ...), nog eens 20k (dat wil je echt niet zelf doen als je daar geen verstand van hebt, groot risico) enz enz

[Amos_x]

N1ckk schreef op maandag 3 juni 2024 @ 15:11:
Derving op persoonlijke ontwikkeling met een fris, uitgerust hoofd bij je werkgever / in je carrière / etc. - ik poogde puur een geldbedrag te hangen aan de "kostprijs" van de tijd van TS. Tuurlijk is dit geen echte / specifieke berekening, maar anti-naturalisme... Zal het extra aanstippen, want het is een persoonlijke afweging die voor mij anders is dan voor jouw jeukende vingers

Je hebt gelijk, die bedenking heb ik me ook gemaakt recent.

Hier gelukkig nog geen drie jaar, maar het zal (voor de eigen inspanning) nu toch al gemakkelijk naar 8 maand gaan. En het gaat zeer langzaam vooruit. Enkel een paar uurtjes 's avonds na een drukke (!) baan. En nagenoeg elk weekend. Ook gaan al je vrije dagen er aan op (levering hier, uitleg daar, visite voor aannemerswerk, ...).

Gelukkig betreft het nu vooral afwerking, en detailwerk (waar toch best veel tijd in kruipt, en te doen is, maar ik ben erg kritisch op correcte uitvoering)

Ik ben inderdaad permanent moe, afgeleid, niet er bij met m'n gedachten. Het lijkt inderdaad alsof je twee jobs hebt (een waarvoor je niet betaald wordt, en nee, ook niet in 'overwaarde, het is hier Amsterdam niet)

De sociale kostprijs is enorm. Werk idem. Want eerst moet dit project af, alvorens ik verder kan plannen op welk gebied dan ook. Solliciteren, progressie, niet meer aan de orde.

Ja, als je een goede ondersteuning hebt, een support netwerk van handige mensen en uitvoerders, dan kan het inderdaad prima. Sta je er nagenoeg alleen voor is het pure ellende. Jeukende vingers ten spijt. En dan ben ik best nog redelijk handig en vooral een zorgvuldige uitvoerder (regels van de kunst) en geen beunhaas die met het goedkoopste materiaal wat lambrisering tegen de muur kwakt om alles 'op te frissen'.

De meeste 'eigenaar renovaties' die ik al heb gezien, zijn stuk voor stuk compleet waardeloos amateur gedoe. Al vaak op afgeknapt bij het bekijken van een koopwoning. Eigenlijk gewoon jammer van het tijdverlies en de inspanning.

Bouwvoorschriften, uitvoeringsmethodes, good practice, ze zijn er niet voor niets. Als ik zie hoe hier op dit forum met van alles een loopje wordt genomen ("ja dit kan prima hoor" en dan later bladert alles af, komen de tegels los, vochtproblemen, weet ik veel)

Ik doe alvast nooit nog een renovatie. Nieuw kopen, of gebruikt kopen, zonder grote aanpassingen/werk. De meeste van deze projecten zou beter, rationeel en efficient bekeken, tot op de grond afgebroken worden en opnieuw gebouwd worden, maar dat wil de groene lobby niet horen.

[Groningerkoek]

Amos_x schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 10:45:
[...]


300k verschil dichtrijden, helemaal afhankelijk van hoeveel hulp je kan inroepen? Echt niet, graag een beetje bij de feiten blijven. Als een verbouwing op 450k gebudgetteerd, kan daar niet zomaar 300k af. Ja, je kan veel zelf doen, maar materialen en machines en huur moet je toch nog steeds wel betalen.

Ja en nee.

Het ligt eraan hoe flexibel je bent.

Moet je het allemaal zelf doen en heb je geen steun uit je netwerk dan simpelweg niet beginnen aan dergelijke klussen tenzij je een ervaren bouwen bent, dat kost je jaren van je leven.

Maar is er steun uit je netwerk, en ben je flexibel dan zijn er grote besparingen te maken. De nieuwe keuken tja je kunt 20K neerleggen bij een keukenboer, maar je kunt ook de veiligen elke week bekijken en dan pak je voor een kwart van dat bedrag een soortgelijke keuken uit een showroom. Ramen net zo, je kunt alles laten inmeten en op maat laten maken in Nederland. Maar je kunt al goedkoper als je het zelf in Polen besteld en je kunt ook veel goedkoper een partij fout ingemeten vensters en een pui bij elkaar sprokkelen. Een rijtje bakstenen wegbreken, of bijleggen daar zit geen geld in.

Te vaak vergeten mensen ook de impact op het gezinsleven. In het begin gaat het nog en de zomer is leuk want veel buiten, maar als je partner voor de zoveelste week op een gasbrandertje moet koken in de winter en de eettafel is een stapel gipsplaten in de "woonkamer" dan moet je het echt getroffen hebben met je partner, maar meestal wordt het er echt niet gezelliger op. Vreemdgaan is slecht voor je relatie, maar renoveren ook.. en renovaties die maar doormodderen zonder echt op te schieten en een plan wat elke week veranderd.. pff hel wat mij betreft.

En niet elke besparing is goed, iedereen kan wel een steentje leggen maar waar iemand zonder ervaring dagen en dagen staat te metselen knalt die zwartwerker uit de achterhoek in een paar uur op Zaterdag even een hele verdieping aan buitenmuren erin en ook gelijk superstrak, zolang jij maar stenen en cement voor hem aan blijft slepen. Dat is financieel gezien een druppel op de gloeiende plaat en een besparing die je echt niet moet willen. Ik kan prima metselen en stucken, maar kies er altijd voor om dit door iemand te laten doen die daar vele beter en sneller in is. Ik kan de uren die ik daarmee bespaar veel beter elders in steken. (Als ik die uren gewoon zou werken bespaar ik zelfs geld)

[ Voor 19% gewijzigd door Groningerkoek op 04-06-2024 11:22 ]

[big bang]

Mogelijk kun je ook snijden in de kosten door scherp onderscheid te maken tussen zaken die je meteen goed moet/wilt aanpakken, omdat het anders kapitaalvernietiging is, en zaken die later geüpgraded kunnen worden.

Bijvoorbeeld in mijn geval:

• Ik had liever Zehnder wtw's dan Itho's (heb er twee in mijn huis), meerprijs €5k. Kan over 5-10 jaar alsnog, kanaalwerk moet in orde zijn
• Een vlonder terras wat gewenst is is een sluitpost; (kost ook weer 3k), de goedkope stoeptegels als fundament leggen we wel alvast (hebben we al een terras, alleen lelijk)
• De buitenverlichting schaffen we nog niet aan, de bekabeling leg ik al wel
• We zouden ipv de gietvloer ook een goedkope klik PVC vloer kunnen leggen, om later die gietvloer alsnog te doen

In jouw geval:

• Je zou alles kunnen voorbereiden op WP, maar in het begin nog stoken met een CV
• Je kunt eerst een simpele showroom/ikea keuken installeren voor 3k, en later je droomkeuken installeren

Met dit soort zaken kun je op korte termijn misschien 30k besparen. Dan kun je nog zo'n 50k-100k besparen door veel zelf te doen. Daarmee houdt het meestal wel zo'n beetje op.

[TheGhostInc]

Laurences schreef op zondag 2 juni 2024 @ 21:58:
Op basis van bovenstaande gegevens, wat hebben jullie nodig om ons te kunnen adviseren om dit project wel/niet aan te gaan op basis van de beschikbare budgetten?

Bedenk ook goed wat je kunt uitstellen en waarvoor je kunt sparen.

Je strooit met bedragen, zoals €250.000 en €450.000 alsof het koekjes zijn, dat snap ik op zich wel, maar alles valt en staat bij welk niveau je wilt halen. Je ziet op t.net mensen met complete PLC sturingen voor hun domotica, Dan mag je zo €10.000 extra uittrekken. Een Philips Hue lamp kan ook
Een nieuwbouw woning zit niet ver van de €250.000 af, dus tenzij je heel bijzondere problemen tegenkomt, moet je voor een dergelijk bedrag een heel eind kunnen komen.

Paar losse tips:
Er wordt hierboven gezegd dat een keuken €25k tot €50k kan kosten. Maar voor €5k heb je gewoon een volledig werkende keuken, iets meer en hij doet vaak niet onder voor een 'design keuken'.
Afwerking (afbouw) kun je prima later doen in sommige kamers. Ik heb 3 jaar onder klimaatfolie geslapen omdat ik nog geen tijd had om het af te werken.
Ramen/kozijnen kun je prima op een later moment vervangen, in mijn huis was het 2-3 dagen werk en ze maken nauwelijks troep. Alleen de aansluiting bij vensterbanken en stucwerk is wat lastig. Maar bijvoorbeeld in mijn badkamer is de tegelzetter een dagje teruggekomen om de tegels bij het raam te zetten, want het raam was later dan de badkamer klaar was.
Dak, vloer en muren zijn de onderdelen waar je een goed beeld bij moet hebben qua kosten, als je dat goed en scherp inkoopt, dan is de rest vooral 'inkleuren'.
Het hangt uiteindelijk ook van je smaak af. Zodra iemand begint over een gietvloer, dan weet je dat het een duur grapje gaat worden. Niet zozeer omdat die gietvloer nu het duurste is, maar het betekent dat je hele woning 'af' moet zijn en dan gaat de vloer erin en daarna de keuken erop. Ik heb hier click PVC liggen en in de hal gaat er dadelijk een stukje uit, omdat ik nog iets moet repareren. Maar ook is mijn huis geschilderd met de vloer er al in, een PVC vloer kan namelijk wel wat hebben. Als ik een gietvloer had gewild, had ik mijn verbouwing denk ik 2 maanden moeten verlengen.

Maar belangrijkste:
Val niet in de 'we doen het maar 1x, dus we doen het nu goed'-val.
Een woning van een miljoen (want daar hebben we het over) is niet een woning die dadelijk weer 50 jaar zonder enige update meegaat. Die krijgt toch elke 5-10 jaar ergens wel weer een update. Als de basis helemaal top is, zet je er zo een nieuwe keuken of badkamer in. Een zolder timmer je af wanneer je zin hebt en een dakkapel zet je er ook later gewoon op.

[N1ckk]

@TheGhostInc Mijn oven is al 1,5x 5000€. Dus kijk jij ook alsjeblieft uit met het strooien van lagere bedragen. Een loodgieter langs laten komen kost al snel 6-800€ per dag aan uurloon, nog zonder materiaal en meestal komen ze samen. Het, is, gewoon, duur.

[Amos_x]

TheGhostInc schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 11:35:
[...]

Maar belangrijkste:
Val niet in de 'we doen het maar 1x, dus we doen het nu goed'-val.

Je bedoelt naar niveau van afwerking? Dure keuken of standaard keuken, dure badkamer of standaardbadkamer? Dan ben ik het eens. Het 'mobiele' gedeelte van 'immobiliën'. Maar alles wat iets of wat immobiel is, pak je meteen beter goed aan. Hoeft daarom niet super duur te zijn, maar wel goede kwaliteit. Ik heb al geverfd met erg goedkope primer bvb, zeer moeilijk een goed resultaat neer te zetten (niet dekkend genoeg) en dat zie je wel. Zonde van 2 jaar later weer heel je kamer overhoop te halen voor een goede deklaag.

Idem met behandelen van pleister/opschuren. Doe dat meteen goed, zonde van dat soort relatief 'zware' werken (vooral veel stof en gedoe) te doen als alles bewoond is.

Maar, het in 1x goed doen kan ook betrekking hebben op de opmerking hierboven. Namelijk niet 1 verdieping overslaan en later doen. En daar ben ik het dan ook weer mee eens. Het hoeft daarom nog niet afgewerkt worden (vloeren/deuren/plinten), maar als er grote renovaties zijn, neem dan de verdieping ineens mee. Elektra, cv, sanitair, ramen... Laat dan alles desnoods 'casco' staan, maar je wil echt niet na een volledige harde slopende renovatie op het GLV alles nog eens opnieuw doen op de verdieping (en dan met bouwmateriaal, stof en zo door de afgewerkte GLV lopen)

Idem met aannemers. Dezelfde 'trade' 2 keer doen (mobilisatie) is duurder dan de verdieping meteen mee te nemen als ze er toch al zijn.

Die krijgt toch elke 5-10 jaar ergens wel weer een update.

Lijkt me kort, maar het is dan ook mijn segment niet. Ik ga er van uit dat de grote zaken (ramen, vloer, dak.. ) ineens goed zijn? Misschien eens een badkamer vernieuwen bedoel je dan?

Als de basis helemaal top is, zet je er zo een nieuwe keuken of badkamer in. Een zolder timmer je af wanneer je zin hebt en een dakkapel zet je er ook later gewoon op.

Eens. De structurele basis/technieken moet gewoon goed zijn, en ongebruikte ruimtes casco laten. Dat is in een later stadium altijd makkelijk bij te werken/af te werken.

@Groningerkoek Eens met die insteek. Gelijkaardig aan wat ik beschrijf. Alles goed opleveren (technisch) en klaar zetten, en dan hier en daar een goedkope slaapkamer, tijdelijke douche, goedkope keuken.

Maar ik zou wel die eerste verdieping meenemen (voor de grote renovatiewerken). Is zonde van 3 jaar later weer alle grote gereedschap te moeten bovenhalen voor ingrijpende werken. 1+1=3 ipv 1+1 = 1,5

[ Voor 7% gewijzigd door Amos_x op 04-06-2024 14:10 ]

[Groningerkoek]

Zoals ik zijn post begrijp moet je als tijd en/of budget een factor van belang zijn niet alles perse in 1x optimaal willen, maar wat je doet moet je wel goed doen. Dus niet je verf bij de Action kopen, maar i.p.v. je full-option bubbelbad met extra luxe kranen e.d. de aansluiting in de muur wel aanleggen en dan eerst een simpele douche erin voor een paar jaar.

OP heeft niet het budget om alles nu te doen wat hij zou willen doen en moet dus stukjes van zijn plan afknippen, of goedkoper uitvoeren En daar zijn verschillende methoden voor.

[jeroenkb]

N1ckk schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 13:41:
@TheGhostInc Mijn oven is al 1,5x 5000€. Dus kijk jij ook alsjeblieft uit met het strooien van lagere bedragen. Een loodgieter langs laten komen kost al snel 6-800€ per dag aan uurloon, nog zonder materiaal en meestal komen ze samen. Het, is, gewoon, duur.

Ik denk eerder dat jij de outlier bent. Een oven van 5000 euro

[TheGhostInc]

N1ckk schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 13:41:
@TheGhostInc Mijn oven is al 1,5x 5000€. Dus kijk jij ook alsjeblieft uit met het strooien van lagere bedragen. Een loodgieter langs laten komen kost al snel 6-800€ per dag aan uurloon, nog zonder materiaal en meestal komen ze samen. Het, is, gewoon, duur.

Whahahaha, hoe mooi bewijs je mijn punt. €7500 voor 1 oven. Een ding dat je in een uur wisselt?
Voor €7500 leg je op de bovenverdieping vloerverwarming aan (waarschijnlijk ruim!) of kun je in plaats van hybride volledig van het gas af.

Mijn verbouwing heb ik in 2 fases gedaan en dat zorgt inderdaad 2x voor troep. Het scheelde ook zo'n €25.000 (geen haast, goedkope mannetjes etc). Omdat ik ook nog wat gespaard had in de tussentijd heb ik nu ongeveer €50.000 minder hypotheek. Dat vind ik zelf ook luxe.

Maar het is ook vooral bedoeld als wat tegengas in de 'het moet altijd mooier en duurder' modus.

@Laurences als jij zelf handig bent, dan zou €250.000 genoeg moeten zijn.

[N1ckk]

@TheGhostInc Wisselt als in vervangt? Een Rembrandt kun je ook in een paar minuten ophangen, wat is je punt precies? Ik zeg alleen dat je snel geld kan uitgeven als je dat wilt, het hangt heel erg af wat je wenst / zoekt

[Groningerkoek]

N1ckk schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 14:34:
@TheGhostInc Wisselt als in vervangt? Een Rembrandt kun je ook in een paar minuten ophangen, wat is je punt precies? Ik zeg alleen dat je snel geld kan uitgeven als je dat wilt, het hangt heel erg af wat je wenst / zoekt

Je gebruikte jouw oven van 7.500,- als voorbeeld dat hij uit moet kijken met lage bedragen noemen.

Als je iets anders bedoelde dan drukte je je wel heel erg ongelukkig uit.

[N1ckk]

Ja, een keuken voor 5000€ is een overdrijving de andere kant op (als in "te" goedkoop / lage prijs) en daarbovenop sterk afhankelijk van toepassing / voorkeuren. Dat is wat ik wenste uit te drukken. Ik merk dat mensen al snel graag zich beperken tot de absolute bodem-materiaalprijs als ze praten over een bredere ingreep in een woning; zoals MDF is heel goedkoop, dus een keuken moet dat ook zijn.

[jeroenkb]

N1ckk schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 14:59:
Ja, een keuken voor 5000€ is een overdrijving de andere kant op (als in "te" goedkoop / lage prijs) en daarbovenop sterk afhankelijk van toepassing / voorkeuren. Dat is wat ik wenste uit te drukken. Ik merk dat mensen al snel graag zich beperken tot de absolute bodem-materiaalprijs als ze praten over een bredere ingreep in een woning; zoals MDF is heel goedkoop, dus een keuken moet dat ook zijn.

Denk echt dat je in een bubbel leeft. Tussen de 5000 en 7000 euro kun je zowat bij alle keukenboeren een keuken krijgen met apparatuur..

[Groningerkoek]

N1ckk schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 14:59:
Ja, een keuken voor 5000€ is een overdrijving de andere kant op (als in "te" goedkoop / lage prijs) en daarbovenop sterk afhankelijk van toepassing / voorkeuren. Dat is wat ik wenste uit te drukken. Ik merk dat mensen al snel graag zich beperken tot de absolute bodem-materiaalprijs als ze praten over een bredere ingreep in een woning; zoals MDF is heel goedkoop, dus een keuken moet dat ook zijn.

Daarom zou ik zelf ook niet met die 5K naar de IKEA gaan, maar daarvoor een showroomkeuken kopen op de veiling van bijvoorbeeld Troostwijk dan heb je een keuken die normaal veel duurder is. Vrienden van mij hebben op die manier voor 6.500,- een keuken gekocht die normaal over de 20K is. Niet de keuken die zij zelf zouden hebben ontworpen wel een mooie, stevige en praktische keuken waar zij ook erg blij mee waren.

Besparen hoeft niet altijd gepaard te gaan met mindere materialen, je kunt het ook doen op andere manieren.

[pentaw1nz]

Voor 450k bouw je dat hele ding opnieuw

[Amos_x]

pentaw1nz schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 20:21:
Voor 450k bouw je dat hele ding opnieuw

1000% dit. Soms (vaak) is de renovatie het niet waard. Zoveel moeite en gedoe. Als je alles opnieuw bouwt, weet je zeker dat je elk bouwkundig detail helemaal vanaf nul goed kan doen. Aansluitingen ed. Ipv te retrofitten en klooien en dan toch met een suboptimaal resultaat aan te komen.

Geen idee hoe het zit met de vergunningen, maar ik had het voor mezelf zo moeten doen. En als ik het ooit nog eens doe of verhuis, za het zeker zo gebeuren. Afbreken en opnieuw. Houtskeletbouw erop, alles perfect voorgebouwd in droog in een loods door mannen in goed humeur en op een maand een perfect, modern, geïsoleerd huis voorzien van alle technieken.


En omgekeerd kan ook. Hoeveel gas (of kWh via warmtepomp) kan je betalen van 450k. Dat is ook een berekening die niemand doet. Stel je hebt geen kinderen, geen erfenis na te laten. Dan kan je gewoon het huis origineel bewonen. Opfrissen, dak isoleren, en verder zo laten. Over 30 jaar is het hier toch Middellands zeeklimaat.

Nee, zonder gekheid, die oude huizen zijn vaak helemaal niet slecht gebouwd. Vroeger had je ook echt goede vakmannen, alleen geen energieproblematiek en andere materialen. Ze 'ademen' op een zekere manier, waardoor je, als je het slecht aanpakt, wel wat bouwfysische problemen kan creëren door het allemaal heel luchtdicht in te pakken allemaal.

[N1ckk]

Amos_x schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 22:50:
[...]


En omgekeerd kan ook. Hoeveel gas (of kWh via warmtepomp) kan je betalen van 450k. Dat is ook een berekening die niemand doet.

450.000€ / €0,25 (bron) = 1.800.000 kWh / 5.500 kWh per jaar (bron) = 327 jaar. Ik denk dat niemand dit echt zal berekenen, omdat het misschien een te simpele rekensom is . Daarmee zeg ik niet dat isoleren geen business case heeft, maar een heel huis heeft meer waarde dan louter isolatiewaarde

[ Voor 9% gewijzigd door N1ckk op 05-06-2024 09:54 ]

[TWCRay]

Ik denk dat je zelf prima begrijpt waarom die rekensom niet opgaat, @N1ckk

[N1ckk]

Dat is toch letterlijk wat er staat, @TWCRay

[Wuursj]

Groningerkoek schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 15:09:
[...]
Besparen hoeft niet altijd gepaard te gaan met mindere materialen, je kunt het ook doen op andere manieren.

Zeker. Warmtepomp, WP boiler, WTW unit en sensoren, douche WTW, beide ovens, groepenkast, kookplaat, partijen fermacell en OSB (peperduur in coronatijd), klimaatfolie, toiletpotten en inbouwframe, inbouwdelen van douchekraan, wasbak: alles van dit komt hier nieuw van marktplaats of via veilingsites van <50 tot 70% van de goedkoopste prijs elders. Op tijd gaan zoeken, opslag hebben en zoekopdrachten instellen.

Maar ook dit kost zeeen van tijd en die heeft TS straks niet meer
En ook niet alles is zo via een bouwdepot te regelen, al kon een hoop wel met factuur


Een andere tip qua budget:
Choose your battles. Bespaar op de duurste uren. Een electricien of warmtepomp installateur heeft een veel hoger uurtarief dan een sloper terwijl die eerste ook genoeg 'domme' uren maakt. Je kunt dus voor een besparing van 25 euro/uur gaan stenen hakken en de volgende dag niks meer kunnen omdat je jezelf ook gesloopt hebt maar je kan in datzelfde uur ook 60 euro besparen door kabels te trekken en is nog leuker ook. Fictieve getallen maar je snapt het punt wel

Ik heb hier al het sloopwerk laten doen terwijl ik de WP installaties en alle elektra zoveel mogelijk zelf heb gedaan. Daar scheelde het snel duizenden euro's terwijl veel mensen die zelf verbouwen het precies andersom doen onder het motto 'slopen kan ik wel' en elektra niet durven aan te raken, ook niet het domme deel.

Ook ben ik zoveel mogelijk gestopt met zelf naar het stort rijden. Af en toe een containertje laten komen valt best mee qua kosten als je losse containers per afval-soort besteld. Dat scheelt bakken ( ) met tijd.

[r.e.s]

Laurences schreef op zondag 2 juni 2024 @ 21:58:

Kun je misschien een uitsplitsing maken van hoe die 450k is opgebouwd?

Kijkend naar de reacties in dit topic dan zie je een tweedeling tussen de groep die zegt je kunt het zelf doen maar het is zwaar en de groep die zegt je kan het beter uit besteden (en dan met een rekensom doen alsof je er geld op verdient als je het laat doen ).

Ik pleit voor een derde optie! Namelijk het in stukjes hakken. Dit doe ik namelijk ook met mijn (renovatie) woning.

Omdat we weinig tijd hadden tot de verhuizing hebben we in de eerste instantie onze bovenverdieping aangepakt (voornaamste reden tot verbouwing was (brand) veiligheid en (geluids) isolatie ). Op die manier hebben we allemaal een plek om te slapen/werken terwijl we de rest van het huis aanpakken.

Momenteel bezig met de beneden verdieping.

Over 1 jaar nieuwe keuken
Over 2 jaar dakrenovatie
Over 3-4 jaar bijkeuken
Over 3-5 jaar duurzame installaties

Voordelen :
+ Je spreid ook de uitgaven (sommige gevallen kan je ook weer extra financiering ophalen door de gestegen woningwaarde)
+ Je leert de woning waar je woont ook kennen en weet dan later beter wat je precies wilt. Misschien valt het gasverbruik mee. Kan die oude voordeur nog wat langer blijven etc.
+ Meer grip op de kosten, je zit niet op een trein waar je niet meer uit kunt stappen omdat alles is opengebroken en er 10 vakmannen staan ingepland voor komende maand.

Nadelen :
- Mogelijk dubbele kosten omdat iets wat je had gebouwd al moet open breken
- Energiekosten (al kan je nu bv. 3 jaar de boel vastzetten en minimaaliseer je het risico)

Ten slot, veel zaken zijn een keuze qua uitgaven bv:

Je hebt een softboard plafond die vervangen moet worden i.v.m. brandgevaar, nu kan je:
- A : Dit plafond gewoon laten zitten (nadeel brandveilig, voordeel geen kosten)
- B : Weghalen, nieuw raggelwerk en gipsplaten tegen aan
- C : Weghalen, nieuw raggelwerk + elektra, isolatie en gipsplaten tegen aan
- D : Weghalen, nieuw raggelwerk+ elektra, isolatie en (stuc) gipsplaten (kun je het later laten stucen)
- E : Weghalen, nieuw raggelwerk + elektra, isolatie en (stuc) gipsplaten + stucen
- F : Weghalen, nieuw raggelwerk+ elektra , isolatie en (stuc) gipsplaten + stucen + plafond spotjes inbouwen

Van optie A tot F zit enorm veel verschil in qua kosten. Optie A tot B kan je zelf doen, C moet je al kennis hebben van electra of laten doen. En F vraagt voor de gemiddelde nederlander wel inzet van externen.

Een kijktip : YouTube: Stappenplan verbouwing

[pentaw1nz]

En wat is t geworden?

[r.e.s]

pentaw1nz schreef op maandag 15 juli 2024 @ 22:54:
En wat is t geworden?

Tbh ik ben een beetje mopperig op TS, ik schrijf een heel stuk (zie boven jouw reactie) en krijg hierop nooit meer een reactie. En in dit topic wordt geen update meer geplaatst.

Ondertussen is TS bezig op tweakers om weer andere topics te openen met vragen.

[Belasting] Woning gekocht in Nederland met Duitse partner