De energietransitie in de sociale huursector

[5pë©ïàál_Tèkén]

De energietransitie in de sociale huursector

Introductie

Op Tweakers zijn er onderwerpen te over die gaan over verduurzaming. Waarom dan een apart topic? Omdat er ook Tweakers zijn die met de energietransitie in aanraking komen, maar geen eigen woning hebben. Omdat er hier een (semi)overheidsorgaan (namelijk de woningcorporatie) bij betrokken is, is er sprake van een unieke combinatie van verschillende belangen.

Dit topic is speciaal bedoeld voor mensen die in een sociale huurwoning wonen en waar de woningcorporatie actief betrokken is bij de energietransitie. De corporaties moeten verplicht aan de slag om hun woningen te verduurzamen. Veelal vindt dit plaats door oude woningen te slopen en te vervangen door nieuwe. Echter, door de stikstofcrisis krijgen wooncorporaties niet zomaar een sloopvergunning meer. Tenzij slopen de enige mogelijkheid is zal een wooncorporatie ook andere manieren van verduurzamen moeten verkennen. Wat doe je dan als huurder, en wat komt er dan zoal op je af?

Sloop, groot onderhoud en renovatie

Oude woningen die gesloopt worden om plaats te maken voor moderne woningen is een fenomeen zo oud als de tijd. Ook vandaag de dag staan bij dit proces drie vragen centraal: Wat zijn de mogelijkheden, wat kost het en wat levert het op.
Door nieuwe bouw- en isolatietechnieken is er steeds meer mogelijk qua verduurzaming zonder te hoeven slopen. Zo kan vandaag de dag beter geïnventariseerd worden of woningen een oppepper nodig hebben dan bijvoorbeeld 30 jaar geleden. Maar ook de stikstofcrisis dwingt corporaties te overwegen woningen te laten staan omdat dit minder uitstoot geeft.

Bij sloop is het verhaal duidelijk - de boel gaat plat. De bewoner krijgt minimaal 2 jaar van te voren te horen dat zij de woning zullen moeten verlaten. De woningcorporatie is verplicht om nieuwe woonruimte te bieden, tenzij anders overeengekomen in het huurcontract (zogeheten sloop- of antikraakcontracten).

Bij renovatie en groot onderhoud is het verhaal minder duidelijk. Dit komt omdat de juridische definitie van de twee termen een grijs gebied zijn. De vuistregel hier is: zodra het doel van het vastgoedproject is om het wooncomfort toe te laten nemen, is er sprake van een renovatie. Als dit niet het primaire doel is (maar wel een bijkomstigheid), dan is er sprake van groot onderhoud. Woningen kunnen dus onder handen genomen worden met als doel om een verplicht energielabel te realiseren, niet om het wooncomfort van de bewoner te bevorderen.

De praktijk

De belangen van de woningcorporatie zijn niet dezelfde als die van de huurder. De corporatie wil immers zo veel mogelijk rendement voor zo veel mogelijk woningen voor zo min mogelijk geld, terwijl voor de individuele huurder zijn woongenot, huurprijs en eventuele overlast centraal staan.
Zoals bij meer zaken draait het ook hier om geld. Hoeveel subsidie krijgt een woningcorporatie, en waarvoor (en waarvoor niet)? Wat zijn de minimale eisen waar woningen aan moeten voldoen en hoeveel (bijkomstig) wooncomfort levert dit op? En natuurlijk - hoeveel is de huurder na het project minder kwijt aan energiekosten?
Woningcorporaties kunnen plannen presenteren als renovatie (geen instemming vereist), terwijl het eigenlijk groot onderhoud is. Het kan verstandig zijn om een onafhankelijke jurist naar de plannen van de woningcorporatie te laten kijken, om zo zeker te weten waar je als huurder aan toe bent.

[5pë©ïàál_Tèkén]

Ik zal zelf aftrappen . De woningbouwcorporatie waar ik van huur gaat groot onderhoud plegen op 135 woningen, waar de mijne één van is. Ik ontving een viertal nieuwsbrieven waar in de laatste het hoofddoel van het onderhoudsproject duidelijk léék te worden - verduurzaming van de woningen.

Een aantal zaken komen telkens terug in de nieuwsbrieven, waardoor ik er voorlopig van uit ga dat de woningbouwcorporatie wil gaan doen;

1. Het vervangen van alle kozijnen in de woningen. Ik neem aan dat het glaswerk dan ook wordt vervangen.
2. Het dak wordt vervangen. Hier komt een ROEF dak op. Gezien de website gaat het om een combinatie van zonnepanelen en begroeiing.
3. Er komt mechanische ventilatie. Dit zou de luchtkwaliteit moeten bevorderen.

Wat mij opviel is dat in de tweede nieuwsbrief werd gesproken over optrekkend vocht, en dat mensen dit via de mail moesten melden. In de 3e en 4e nieuwsbrief wordt hier niet meer over gesproken.
Ook viel mij één zin op uit de 1e nieuwsbrief.

We onderzoeken welke werkzaamheden nodig zijn om de woningen comfortabeler te maken en te verduurzamen.

Donderdag 16 mei is er een klankbordgroep bijeenkomst waar ik voor ben uitgenodigd. Daar ga ik naar toe, en ik zou jullie input goed kunnen gebruiken. Concrete vragen die ik nu heb zijn;

• Is er, gezien de formulering in de nieuwsbrieven, sprake van groot onderhoud of renovatie? En wat zijn de gevolgen als dit toch een renovatie blijkt te zijn?
• Wat zijn de plannen m.b.t. optrekkend vocht? Ik maak me een beetje zorgen dat de wooncorporatie zich hier reactief in opstelt i.p.v. pro-actief. Zeker gezien 'maar' 41% van de mensen heeft gereageerd op de enquêtes.
• Ziet de woningcorporatie een rol voor zichzelf weggelegd om haar huurders te begeleiden in de energietransitie? Gezien het doolhof aan salderingsregelingen en -heffingen kan ik me voorstellen dat dit niet voor iedereen helder is. Hier moet ook rekening gehouden worden met de kwetsbare en niet bereikte mensen in de wijk.
• Als het doel verduurzaming is, kunnen er dan ook zonnepanelen op de tuinhuizen geplaatst worden? De woningbouw heeft hier lange tijd op bezuinigd qua onderhoud. Is dit verenigbaar met het streven naar duurzaamheid?
• Wanneer de woningen zonnepanelen krijgen, dan kan ik me voorstellen dat bewindvoerders, budgetbeheerders en casemanagers zullen aanmoedigen om de woningen elektrisch te verwarmen. De bewoner is dan immers minder afhankelijk van het relatief dure aardgas. Is de staat van de elektra in de woningen goed genoeg voor deze ontwikkeling? In het ergste geval is wordt de kans op een woningbrand groter.

Nou ben ik geen jurist, maar volgens mij proberen ze hier een renovatie er als groot onderhoud doorheen te jassen. Onderzoek doen naar wat nodig is voor wooncomfort is niet het zelfde als wooncomfort als uitgangspunt hebben, maar voor mijn gevoel is dit niet helemaal helder geformuleerd. Ook worden er in de nieuwsbrieven meermaals zaken aangehaald die alleen betrekking hebben op wooncomfort - niet duurzaamheid. Wat vinden jullie? Zijn er zaken waar ik/we op moeten letten? Wat zijn mijn rechten & plichten?

[Proton_]

5pë©ïàál_Tèkén' schreef op maandag 13 mei 2024 @ 22:26:

• Ziet de woningcorporatie een rol voor zichzelf weggelegd om haar huurders te begeleiden in de energietransitie? Gezien het doolhof aan salderingsregelingen en -heffingen kan ik me voorstellen dat dit niet voor iedereen helder is. Hier moet ook rekening gehouden worden met de kwetsbare en niet bereikte mensen in de wijk.
• Als het doel verduurzaming is, kunnen er dan ook zonnepanelen op de tuinhuizen geplaatst worden? De woningbouw heeft hier lange tijd op bezuinigd qua onderhoud. Is dit verenigbaar met het streven naar duurzaamheid?
• Wanneer de woningen zonnepanelen krijgen, dan kan ik me voorstellen dat bewindvoerders, budgetbeheerders en casemanagers zullen aanmoedigen om de woningen elektrisch te verwarmen. De bewoner is dan immers minder afhankelijk van het relatief dure aardgas. Is de staat van de elektra in de woningen goed genoeg voor deze ontwikkeling? In het ergste geval is wordt de kans op een woningbrand groter.

Vooropgesteld dat ik geen verstand heb van (sociale) woningbouw, kan ik wel reageren op je technische vragen


Eventuele zonnepanelen zullen op een eigen groep in de groepenkast gezet worden. Op het tuinhuisje betekent een nieuwe kabel door de tuin, ik kan me voorstellen dat daar liever niet voor gekozen wordt.

Ook met terugleverboetes etc gaan de maandlasten met zonnepanelen omlaag (echt exotische gevallen daargelaten, maar de hoeveelheid PV zal beperkt zijn). Als er geen huurverhoging is, dan is het niet echt nodig om begeleiding te geven om er het maximale uit te halen. Misschien in de communicatie naar bewoners een keer voor laten doen hoe je straks een prijsvergelijker invult?

Elektisch verwarmen betekent dan hopelijk een (hybride) warmtepomp of airco. Geen elektrische radiatoren of vloerverwarming accepteren, die zijn duurder in gebruik dan gas.
De extra belasting valt erg mee (denk aan iets van 1000-1500W, gourmetstel) en mocht hier voor gekozen worden, dan zal een door de wbv ingeschakelde vakman hier waarschijnlijk net als voor de zonnepanelen een eigen groep en kabel aanleggen. De staat van de elektra in de woningen doet er dan niet toe.

Wel een goede vraag is bij 'groot onderhoud' is of de groepenkast gemoderniseerd wordt, denk ook aan aardlekschakelaars en voldoende vrije plekken voor inderdaad PV, elektrisch koken en een warmtepomp.

Mocht er voorgesorteerd worden op een (hybride) warmtepomp, dan is het ook de moeite waard om kritisch naar het afgiftesysteem en inregeling te kijken.
Inregeling en afgifte scoren op papier weinig punten dus zullen niet veel aandacht krijgen van corporatie en aannemer, maar kunnen veel schelen op de rekening dus dat is voor jou als bewoner een aandachtspunt. Gelukkig kan je daar als huurder ook veel aan doen.
Denk aan radiatorventilatoren en let bij de inregeling op de stooklijn en beperk de nachtverlaging, met een warmtepomp is warmhouden zuiniger dan opstoken. Wellicht ook Het ik-wil-een-warmtepomp FAQ topic doornemen
Sommige gemeentes hebben ook energiecoaches die warmtepompen snappen. Ik ben bang dat dit buiten de scope van de woningcorporatie valt.

[storm-biker]

Zie hier in de omgeving dat bij 75% van de renovatieprojecten voor de " makkelijkere/goedkopere" route met de hybride warmtepomp wordt gekozen. Hiermee zitten de bewoners nog steeds vast aan gas en moeten de woningcorporaties later nog een een keer een stap zetten i.p.v. in één keer klaar te zijn.
Op de korte termijn is dit natuurlijk goedkoper voor de verhuurder en die hopen misschien ook (tevergeefs) op bijv. waterstof of het loslaten van 2050 gasvrij.