Aankoop huis zakelijke hypotheek vanuit BV zwager

[sumpie]

Hoi allemaal,

We lopen een beetje vast met onderstaande.
Ik zit in het proces een huis te kopen en we willen dit financieren via een lening vanuit de BV van mijn zwager i.p.v. bij de bank.
Het betreft een bedrag van ~250.000

Daarnaast wou ik verbouwen aan de woning, bij hypotheken bij de bank gaat het dan over een bouwdepot. is dat bouwdepot ook mogelijk in een zakelijke hypotheek constructie?
Idem voor eventuele energiebesparende maatregelen, regels zijn 106% boven marktwaarde maar de vraag is of dat bij dit soort constructies ook geldt.

De woning is inmiddels al getaxeerd voor verbouwing en na verbouwing en dat bedrag wouden we dan ook als onderbouwing voor de bedragen gebruiken overeengekomen in de overeenkomst.

En tot slot, hoe werkt het met een eventuele seperate bankrekening voor bouwdepot of zou het dan gaan dat ik factureren aanlever en hij deze per maand oid betaald vanuit de BV?

Enige hulp zou fantastisch zijn, de vragen zijn vooral omtrent het stuk bouwdepot en energiebesparende maatregelen en ter voorkomen dat een lening als gift wordt gezien.

[Homehub]

De regels over een bouwdepot staan hier uitgelegd: https://www.belastingdien...kken-met-verbouwingsdepot

Je neemt een hypotheek het hele bedrag wat je nodig hebt voor koop + verbouw, fixt binnen een half jaar je verbouwing en klaar ben je.

Het maakt de fiscus niet uit van wie je leent. Laat de accountant van je zwager even meekijken of de voorwaarden en rentepercentage zakelijk genoeg zijn, dat scheelt voor jullie beiden evt. verrassingen.

[sumpie]

Homehub schreef op zondag 5 mei 2024 @ 21:07:
De regels over een bouwdepot staan hier uitgelegd: https://www.belastingdien...kken-met-verbouwingsdepot

Je neemt een hypotheek het hele bedrag wat je nodig hebt voor koop + verbouw, fixt binnen een half jaar je verbouwing en klaar ben je.

Het maakt de fiscus niet uit van wie je leent. Laat de accountant van je zwager even meekijken of de voorwaarden en rentepercentage zakelijk genoeg zijn, dat scheelt voor jullie beiden evt. verrassingen.

Die had ik al gevonden inderdaad, in de overeenkomst hebben we al gespecificeerd dat aankoopbedrag X is en bouwdepot bedrag Y.
Over totale bedrag al vanaf maand 1 gewoon de aflossing doen per maand.

Echter vindt ik hierin niks over de energiebesparende maatregelen regel.
Daarnaast, ik neem aan dat er een maximale grens is afhankelijk van mijn inkomen wat ik uberhaupt mag lenen.

[99ruud99]

wat je mag lenen is voornamelijk wat de hypotheekverstrekker nog als veilig acht.
gezien je pand relatief hoog bedrag waard is kan dit veel zijn neem ik aan? (in ieder geval zal je zwager dat kunnen aanvoeren).

[Homehub]

sumpie schreef op zondag 5 mei 2024 @ 21:13:
[...]


Die had ik al gevonden inderdaad, in de overeenkomst hebben we al gespecificeerd dat aankoopbedrag X is en bouwdepot bedrag Y.
Over totale bedrag al vanaf maand 1 gewoon de aflossing doen per maand.

Echter vindt ik hierin niks over de energiebesparende maatregelen regel.
Daarnaast, ik neem aan dat er een maximale grens is afhankelijk van mijn inkomen wat ik uberhaupt mag lenen.

Voor de overeenkomst met je zwagers BV maakt het niet uit of het X of Y is, het gaat om het totaal. Wat voor jou uitmaakt is of je HRA kan krijgen en dat heb je geregeld met het bedrag uit de taxatie na verbouwing + dat je gaat aflossen.

Er is geen maximale grens oid, maar: de fiscus kijkt of een lening een zakelijke karakter heeft. Daar zit een (steeds kleiner wordend) grijs gebied in. Als je zwager je b.v. een miljoen leent, tegen 0,1% rente, zonder aflossingsverplichting en einddatum, dan ziet de fiscus dat als een gift (met bijbehorende gevolgen).

Daarom moet je de accountant van je zwager mee laten kijken, om te zorgen dat de voorwaarden van de lening zakelijk (genoeg) zijn.

[DjoeC]

Je geeft eigenlijk niet zo heel veel informatie. Je hebt t over "lening" ipv "hypotheek" etc. Ook heb je t niet over HRA en eventueel ook een hypotheek bij de bank.

Ga je een lening aan of een (2e) hypotheek? Ga je langs de notaris en komt er een onderpand? Ben je zelf aanmerkelijk belang houder in de BV van je zwager?

Er kan best veel maar de regels voor leningen vanuit BV's zijn flink aangescherpt. Het belangrijkste is dat het "een zakelijke overeenkomst" moet zijn. Dus geen flutrente of condities maar een overeenkomst die een vreemde ook met jou zou willen sluiten. Voor je zwager moet de opbrengst dus zakelijk interessant zijn om het risico van verlies of wanbetaling aan te gaan.

Neem de fiscalist van je zwager's accountant mee in het verhaal - kost een paar centen maar kan een hoop ellende besparen. Ik vermoed dat die de overeenkomst ook aan de belastingdienst kan voorleggen voor een oordeel vooraf.

Tot slot een tip die ik uit mijn familie heb meegekregen en verschillende onverwachte ruzies later ook zelf ervaren heb: Doe geen zaken met familie, als het misloopt heb je geen probleem tussen 2 partijen maar een scheuring in de familie ;-) YMMV maar geld kan meer kapot maken dan je lief is.

[Question Mark]

sumpie schreef op zondag 5 mei 2024 @ 20:55:
Ik zit in het proces een huis te kopen en we willen dit financieren via een lening vanuit de BV van mijn zwager i.p.v. bij de bank.

Wat is de reden hiervoor?

Loop je hier geen risico mee? Wat als je zwager over 10 jaar stopt met werken en de BV wil opdoeken? Wat als de BV van je zwager over een x-aantal jaar failliet gaat?

[t_captain]

Ik zie geen grote problemen. Er moet een "zakelijke rente" worden gerekend. Beste is om een overzicht van rentes in de markt te maken en daarop te baseren. Er zit wel wat ruimte in.

Een bank vraagt bijvoorbeeld 4.5% voor een bepaalde LTV en rentevaste periode. Maar dat betalen ze niet voor deposito's met vergelijkbaar profiel. Zolang je zwager ergens tussen de "inkoopprijs" en "verkoopirijs" van de bank gaat zitten is het gewoon zakelijk.

Wat betreft de onzekerheden op lange termijn: het is een zeer langlopende overeenkomst. Werk vanuit dat besef.

Er zijn enkele risico's. Zo is het mogelijk dat je op enig moment niet kunt betalen. Het best is om van beide kanten zakelijk te blijven, maar het is natuurlijk wel knap vervelend om in "bijzonder beheer" te zitten bij een familielid.

Als hij wil stoppen met de zaak, dan blijft de overeenkomst van kracht. Het is geen reden om de lening ineens opeisbaar te maken.

Bijzonder aandachtspunt: rentevatse periode. Stel dat je die korter dan de looptijd afspreekt, bijvoorbeeld 10 vs 30 jaar. Dan moet je over 10 jaar gaan verlengen. Wat als zijn aanbod (of dat van de nieuwe eigenaar van de BV) je niet aanstaat? Kun je overstappen naar een wikkekeurige bank? Zorg dat je dossier op orde is (BKR + aard hoogte en duurzaamkeid van inkomen + vergunningen en aktes etc)

[DjoeC]

Hoe betrouwbaar ben je naar de schuldeiser? Wij hadden lening naar de eigen BV en konden dus wegkomen met een redelijk "laag" tarief omdat de BV en wij zelf onlosmakelijk met elkaar verbonden waren. We zijn naar de BV toe per slot van rekening zeker zo betrouwbaar als de Staat der Nederlanden en kunnen ons qua percentage daar aan spiegelen. Maar iets als onderstaande constructie kan een goeie start zijn. Misschien moet er nog een aflossingclausule in (20% jaar, boeterente of niet), Wat bij wijizigen rentetarief (opzeggen vast percentage voor nieuw percentage, boeterente)?

Geldlening met eigen BV met goedkeuring accountant/fiscalist, geen notaris bij betrokken, wel als hypotheek gebruikt door "overname" van de bankhyptheek door de BV middels aflossing naar de bank door betaling vanuit de BV dus het geld heeft nooit op een prive rekening gestaan. Belastingdienst heeft HRA hierop altijd geaccepteerd maar nogmaals: die regels zijn inmiddels aangescherpr.

Dit stond (deel uit de overeenkomst) ongeveer zo op papier:

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

1. Schuldenaars hebben in <maand, jaar> van schuldeiser ter leen ontvangen en zijn uit dien hoofde aan schuldeiser verschuldigd een bedrag van €0,00.
2. De lening behoeft niet te worden afgelost.
3. Schuldenaars en schuldeiser komen schriftelijk een rentevaste periode overeen. In deze overeenkomst is het verschuldigde rentepercentage opgenomen.
4. De verschuldigde rente zal maandelijks achteraf worden voldaan.
5. Over het uitstaande bedrag van de lening vergoeden schuldenaars aan schuldeiser een effectief rentepercentage op jaarbasis van:
a. Indien de rentevaste periode 12 maanden of korter is, zal het percentage gelijk zijn aan het gepubliceerde Euribor percentage zoals dat geldt bij aanvang van de dag waarop deze rentevaste periode ingaat, verhoogd met een opslag van 2,0%;
b. Indien de rentevaste periode langer dan 12 maanden is, zal het percentage gelijk zijn aan het rendement op de meest recente Nederlandse Staatslening met een resterende looptijd zo gelijk mogelijk aan de gekozen rentevaste periode zoals dat geldt bij aanvang van de dag waarop deze rentevaste periode ingaat, verhoogd met een opslag van 0,5%.
6. Tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen uit deze overeenkomst zijn schuldenaars verplicht om op eerste vordering van schuldeiser te zijner behoeve afdoende zekerheid te verschaffen, zulks onder de gebruikelijke bedingen.
7. De lening zal dadelijk en ineens in haar geheel opeisbaar zijn, zonder dat daartoe voorafgaande sommatie, ingebrekestelling of enige rechtshandeling behoeft te worden verricht:
a. Indien schuldenaars surcéance van betaling aanvragen of failliet verklaard worden;
b. Indien schuldenaars enige uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichting niet nakomen;
c. Bij overlijden van de schuldenaars.

Uiteraard hoort daar een bijlage bij met onder andere:

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

1. Met ingang van <datum> wordt een rentevaste periode afgesproken van 10 jaar.
2. Het van toepassing zijnde effectieve rentepercentage op jaarbasis wordt vastgesteld op 3,57%, zijnde het rendement op de 10 jarige staatslening per <datum> van 3,07% plus de opslag van 0,5%.
3. Bovengenoemd effectief rentepercentage resulteert in een nominaal percentage van 3.5129% per jaar of 0.2927% per maand.

Uiteraard kun je dingen ook heel anders opschrijven........

[sumpie]

DjoeC schreef op maandag 6 mei 2024 @ 11:38:
Je geeft eigenlijk niet zo heel veel informatie. Je hebt t over "lening" ipv "hypotheek" etc. Ook heb je t niet over HRA en eventueel ook een hypotheek bij de bank.

Ga je een lening aan of een (2e) hypotheek? Ga je langs de notaris en komt er een onderpand? Ben je zelf aanmerkelijk belang houder in de BV van je zwager?

Er kan best veel maar de regels voor leningen vanuit BV's zijn flink aangescherpt. Het belangrijkste is dat het "een zakelijke overeenkomst" moet zijn. Dus geen flutrente of condities maar een overeenkomst die een vreemde ook met jou zou willen sluiten. Voor je zwager moet de opbrengst dus zakelijk interessant zijn om het risico van verlies of wanbetaling aan te gaan.

Neem de fiscalist van je zwager's accountant mee in het verhaal - kost een paar centen maar kan een hoop ellende besparen. Ik vermoed dat die de overeenkomst ook aan de belastingdienst kan voorleggen voor een oordeel vooraf.

Tot slot een tip die ik uit mijn familie heb meegekregen en verschillende onverwachte ruzies later ook zelf ervaren heb: Doe geen zaken met familie, als het misloopt heb je geen probleem tussen 2 partijen maar een scheuring in de familie ;-) YMMV maar geld kan meer kapot maken dan je lief is.

Betreft een hyptheek, huis dienst als onderpand.
Wordt inderdaad door een notaris officieel gemaakt via een akte.
Hypotheekrenteaftrek moet mogelijk zijn.
Rente wordt gebaseerd op de percentages op actuelerentestanden.nl en we letter inderdaad erop dat dit een zakelijke lening wordt en voldoet aan de regels die ook voor een normale hypotheek gelden.

Grootste vraagstuk zit hem in de onderbouwing van bouwdepot maar dat hebben we nu afgedicht door het laten doen van een taxatie. Daarop baseren we dan ook de hoogte van het bouwdepot. Enige wat nog afvragen is in hoeverre we deze bouwdepot moeten omschrijven, wel of niet met looptermijn of is dat een standaard iets. (zie ook website belastingdienst).

Als iemand een concept overeenkomst oid heeft zou dat enorm helpen om in ieder geval te valideren dat we het juiste doen.

[Herman]

Hier staan zo'n beetje alle voorwaarden om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek:

U hebt op of na 1 januari 2013 voor de 1e keer een hypotheek of lening afgesloten
Dan hebt u voor die lening recht op maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek, omdat na 30 jaar de lening afgelost moet zijn. Deze termijn gaat in op het moment van afsluiten van uw hypotheek of lening.

U moet dan aan deze 2 voorwaarden voldoen:

• U gebruikt de hypotheek of lening voor het kopen van een eigen woning of voor verbouwing of onderhoud daarvan. Of voor de afkoop van het recht van erfpacht.
• U moet de hypotheek of lening minimaal lineair of annuïtair aflossen in 30 jaar. Dit betekent dat u elk jaar een bepaald bedrag aflost. Dit bedrag moet u vooraf met uw bank of andere geldverstrekker afspreken. Het bedrag dat u moet aflossen, staat in uw hypotheek- of leenovereenkomst.

(Bron: Belastingdienst: Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken?)

Verder is deze link relevant:
- Belastingdienst: Voor mijn eigen woning leen ik geld bij familie, een bv of een buitenlandse bank - mag ik rente aftrekken?

Let wel, er hangen al jaren 'geruchten' om de hypotheekrenteaftrek bij dergelijke constructies te verminderen, en uberhaupt staat de hypotheekrenteaftrek onder druk.

Uiteraard mag je zwager via zijn BV jou ook een geldlening verstrekking die niet conform bovengenoemde (spel)regels gaat. Dan valt je lening echter in box III. Dat hoeft niet per se een ramp te zijn.

Voor je zwager is de nieuwe 'wet excessief lenen' nog wel een google waard. Hoogst waarschijnlijk niet van toepassing omdat het om een eigen woning gaat, maar voldoende om wel een aandachtspunt te zijn.

[x37]

Tip:
Je kunt de belastingdienst om een ruling vragen. Dan stuur je een brief met een duidelijke omschrijving van de voorgenomen constructie (rente percentages, gestelde zekerheden en aflossingsverplichting) en de vragen of dat voldoende zakelijk is en in aanmerking komt voor hypotheekrente aftrek.

Antwoord kan een tijdje duren, dus als je daar geen tijd voor hebt, laat dan de notaris opnemen dat de partijen overeen komen de leenvoorwaarden met terugwerkende kracht aan te passen als de belastingdienst een aanpassing vereist. Zo hebben wij het destijds opgelost.

Voordeel is dat die uitspraak van de belastingdienst bindend is, dus jij en je zwager hebben zekerheid dat de belastingdienst niet op zijn besluit terug kan komen.

[sumpie]

x37 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 16:15:
Tip:
Je kunt de belastingdienst om een ruling vragen. Dan stuur je een brief met een duidelijke omschrijving van de voorgenomen constructie (rente percentages, gestelde zekerheden en aflossingsverplichting) en de vragen of dat voldoende zakelijk is en in aanmerking komt voor hypotheekrente aftrek.

Antwoord kan een tijdje duren, dus als je daar geen tijd voor hebt, laat dan de notaris opnemen dat de partijen overeen komen de leenvoorwaarden met terugwerkende kracht aan te passen als de belastingdienst een aanpassing vereist. Zo hebben wij het destijds opgelost.

Voordeel is dat die uitspraak van de belastingdienst bindend is, dus jij en je zwager hebben zekerheid dat de belastingdienst niet op zijn besluit terug kan komen.

ja heb al een brief gestuurd paar weken geleden maar nog niks teruggehoorde. de glijclausule wordt inderdaad opgenomen in de overeenkomst.