Appartement verkocht, krijg factuur voor heel 2024.

[Verwijderd]

Dag allen,

Heb een vraag waar ik graag advies op zou willen krijgen;

Ik heb mijn appartement afgelopen 15 maart verkocht en op 14 maart heeft de VvE besloten om voor 2024 een eenmalige bijdrage (1k) te incasseren voor iedereen voor heel 2024. Nu krijg ik de factuur op 29 maart. (Ik was zelf niet bij de vergadering op 14 maart, dus kwam dan pas te weten) Ik stuur een mail naar de VvE beheerder, van ik ga niet na 15 maart de bijdrage betalen aangezien ik geen eigenaar dan meer ben en de kosten daarna naar de nieuwe eigenaar gefactureerd moet worden, en bereid ben om van 1jan. tot 15 maart mijn deel te betalen, maar ze zeggen omdat het 14 maart besloten is en ik eigenaar was op 14 maart, ik de rekening krijg en het niet hun verantwoordelijkheid is om de factuur te splitten en ik dit zelf met de nieuwe eigenaar maar moet regelen.

Dit besluit is op 14 maart ook niet naar de notaris verstuurd (niemand was dus op de hoogte) zodat het meegenomen kon worden in de afrekening. (?)
Ik heb wel contact opgezocht met de nieuwe eigenaar om de kosten te splitsen, maar heb helaas nog geen reactie.

Hoor graag jullie meningen.

[de Peer]

Normaal gesproken regel je dit bij de notaris, dan wordt er vaak een post voor opgenomen bij de overdracht.
dat is dus blijkbaar gemist..

Misschien in dit stadium wel het handigst om er met de nieuwe eigenaar uit te komen. dat voorkomt een hoop gedoe. lijkt me ook een hele redelijk verzoek.

wel een interessante kwestie. Ik weet overigens niet of het handig is om een voorstel tot splitsen te doen. daarmee erken je eigenlijk dat (ëigenlijk) jij moet betalen.

[ Voor 70% gewijzigd door de Peer op 01-05-2024 14:07 ]

[TMDC]

Als de factuurdatum ná 15 maart ligt lijkt het me in beginsel niet jouw probleem eigenlijk. Maar normaliter regel je dat onderhands met de nieuwe eigenaar. In dit geval kon dat natuurlijk moeilijk vóór de overdracht.

[Nick_S]

Je was toch op 14 maart nog steeds lid van de VvE?

Hoe kan de VvE dit dan besluiten zonder dat je op de hoogte was?

Daar moet toch minstens een stemming over geweest zijn waar je voor was uitgenodigd (met agenda)? En waar je dan naar toe had kunnen gaan of waar je een machtiging voor hebt kunnen afgeven?

[Verwijderd]

Ik ben bang, dat je je appartement gewoon 2 dagen eerder over had moeten dragen. De koper is slechts verantwoordelijk voor het bedrag wat opgegeven is door de VvE bij de notaris als zijnde "openstaand". Bij koper kan de VvE niet aankloppen. Juridisch is verkoper (TS) hier dus wel voor aansprakelijk.

In het kort: als dit bedrag niet bekend was bij de notaris voor de overdracht, dan is dit NIET opeisbaar bij koper.

[Verwijderd]

Nick_S schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:14:
Je was toch op 14 maart nog steeds lid van de VvE?

Hoe kan de VvE dit dan besluiten zonder dat je op de hoogte was?

Daar moet toch minstens een stemming over geweest zijn waar je voor was uitgenodigd (met agenda)? En waar je dan naar toe had kunnen gaan of waar je een machtiging voor hebt kunnen afgeven?

Ja, klopt. Maar je bent niet verplicht om te gaan. Je bent wel gebonden aan de genomen besluiten. TS heeft gewoon dikke pech. 1 dag voor de overdracht heeft de VvE hem nog even met een vette kostenpost opgescheept.

[renegrunn]

Verwijderd schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:20:
Ik ben bang, dat je je appartement gewoon 2 dagen eerder over had moeten dragen. De koper is slechts verantwoordelijk voor het bedrag wat opgegeven is door de VvE bij de notaris als zijnde "openstaand". Bij koper kan de VvE niet aankloppen. Juridisch is verkoper (TS) hier dus wel voor aansprakelijk.

In het kort: als dit bedrag niet bekend was bij de notaris voor de overdracht, dan is dit NIET opeisbaar bij koper.

Dit. Jij als verkoper mag dit met de VvE 'uitvechten'.

Koper staat hier buiten.

[MeesterPieter]

Factuurdatum lijkt me in deze leidend, doorsturen naar de koper dus

[Rukapul]

In het VVE-besluit zullen vervaldata zijn vastgelegd. Het hadden bijvoorbeeld ook meerdere stortingen kunnen zijn op bepaalde data. Indien afwezig dan is het een logisch uitgangspunt dat als datum de dag van de VVE vergadering genomen moet worden.

Factuurdatum is minder relevant, want dat is onderhevig aan willekeur en in juridische zin niet bepalend wie moet betalen.

[Verwijderd]

MeesterPieter schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:22:
Factuurdatum lijkt me in deze leidend, doorsturen naar de koper dus

Nee, opgave bij de notaris door de VvE is leidend. Dit heeft niets met een "factuur" te maken. Het is een storting in het reservefonds van "de club". Koper neemt de rechten en plichten over zoals beschreven bij het transport. Als dit daar niet bijhoort, dan is dat iets tussen VvE en voormalig lid.

De factuur is eigenlijk gewoon precies aan de juiste persoon verstuurd. Dat die er niet blij mee is.... dat snap ik. Maar het is wat het is.

Martijn1990 schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:26:
Hopelijk werkt de koper gewoon mee nu je contact hebt geprobeerd op te nemen en mag je een tikkie sturen van €750, betaal jij de andere €250. Wel erg zuur zoiets zeg.. succes!

Hoop is altijd goed. Wie weet is koper onwetend inderdaad.

[ Voor 53% gewijzigd door Verwijderd op 01-05-2024 14:27 ]

[Martijn1990]

Hopelijk werkt de koper gewoon mee nu je contact hebt geprobeerd op te nemen en mag je een tikkie sturen van €750, betaal jij de andere €250. Wel erg zuur zoiets zeg.. succes!

[Martijn1990]

Verwijderd schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:24:


[...]

Hoop is altijd goed. Wie weet is koper onwetend inderdaad.

Of gewoon netjes/vriendelijk

[Rukapul]

Verwijderd schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:24:
[...]

Nee, opgave bij de notaris door de VvE is leidend. Dit heeft niets met een "factuur" te maken. Het is een storting in het reservefonds van "de club". Koper neemt de rechten en plichten over zoals beschreven bij het transport. Als dit daar niet bijhoort, dan is dat iets tussen VvE en voormalig lid.

De factuur is eigenlijk gewoon precies aan de juiste persoon verstuurd. Dat die er niet blij mee is.... dat snap ik. Maar het is wat het is.

En als je dan verschijnt op de VVE-vergadering dan kun je daar het voorstel doen om de 1k in 4 (of 2) termijnen te splitsen, precies om dit soort gevallen te ondervangen (voor jezelf en anderen).

[Verwijderd]

Martijn1990 schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:28:
[...]

Of gewoon netjes/vriendelijk

Wacht even.... koper heeft net een klein fortuin overgemaakt en een notaris betaald om alles netjes en duidelijk vastgelegd af te handelen. Die kosten heeft KOPER op zich genomen (tenminste, dat is wel gebruikelijk).

Wat is er dan netjes/vriendelijk aan een extra rekening NA deze overdracht waarin partijen elkaar finale kwijting verlenen? (doorgehaalde staat niet bij voorbaat vast)

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 01-05-2024 14:32 ]

[TheBorg]

Verwijderd schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:20:
Ik ben bang, dat je je appartement gewoon 2 dagen eerder over had moeten dragen.

Dat is natuurlijk niet haalbaar en een onzinnige redenatie bij verkoop van een woning.

De koper is slechts verantwoordelijk voor het bedrag wat opgegeven is door de VvE bij de notaris als zijnde "openstaand".

Klopt.

Bij koper kan de VvE niet aankloppen.

Natuurlijk wel. De factuurdatum is na 15 maart. Dat de beslissing eerder is genomen dat boeit toch niet.

Juridisch is verkoper (TS) hier dus wel voor aansprakelijk.

Dat valt nog maar te bezien.

In het kort: als dit bedrag niet bekend was bij de notaris voor de overdracht, dan is dit NIET opeisbaar bij koper.

Totaal niet relevant omdat de factuurdatum van na de verkoop is.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:28:
[...]

En als je dan verschijnt op de VVE-vergadering dan kun je daar het voorstel doen om de 1k in 4 (of 2) termijnen te splitsen, precies om dit soort gevallen te ondervangen (voor jezelf en anderen).

Ja, dat klopt. Als verkopend lid is een besluit tot onmiddelijke eenmalige extra storting bijzonder nadelig.
Maar dan wordt de context van een dergelijk besluit wel steeds belangrijker.

[Jeroenneman]

Verwijderd schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:21:
[...]

Ja, klopt. Maar je bent niet verplicht om te gaan. Je bent wel gebonden aan de genomen besluiten. TS heeft gewoon dikke pech. 1 dag voor de overdracht heeft de VvE hem nog even met een vette kostenpost opgescheept.

We hebben het over 1000 euro, bij iemand die net z'n appartement heeft verkocht.
Hopelijk komt ie eruit met de kopende partij, maar het zal geen sappelen zijn.

[Verwijderd]

Jeroenneman schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:38:
[...]

We hebben het over 1000 euro, bij iemand die net z'n appartement heeft verkocht.
Hopelijk komt ie eruit met de kopende partij, maar het zal geen sappelen zijn.

Ik stel ook nergens dat het niet zuur is voor TS. Maar onderbuikgevoel helpt niet. Juist om dit soort zaken te verduidelijken en kopers van appartementen meer zekerheid te geven, hebben ze ergens begin 2000 (ik meen 2005) deze regels bedacht. Hierbij ligt de nadruk gewoon heel erg op dat koper slechts verantwoordelijk is voor vorderingen die bekend zijn bij de notaris bij overdracht.

Draai je gevoel eens om: de andere partij is een starter, die net een appartement heeft gekocht van een doorstromer en nu ineens geconfronteerd wordt met een forse kostenpost waar hij nooit weet van had kunnen hebben.....

Ik moet eerlijk zeggen: als je een dergelijke uitzonderlijke situatie wil meemaken, dan maak je de meeste kans door 1 dag na de ALV transport te plannen bij de notaris.

[jeroen3]

Ik zou ze een prettige dag wensen, en doorverwijzen naar de huidige bewoner.

Maar…
VVE kosten verhoogd met terugwerkende kracht.

[fopjurist]

Verwijderd schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:20:
Ik ben bang, dat je je appartement gewoon 2 dagen eerder over had moeten dragen. De koper is slechts verantwoordelijk voor het bedrag wat opgegeven is door de VvE bij de notaris als zijnde "openstaand". Bij koper kan de VvE niet aankloppen. Juridisch is verkoper (TS) hier dus wel voor aansprakelijk.

Dat de koper niet aansprakelijk is, betekent niet dat TS wel aansprakelijk is. Het ziet er niet zo goed uit voor TS omdat de modelreglementen VVE bepalen dat degene die eigenaar is op het moment dat de VVE het besluit tot een bijzondere bijdrage neemt, aansprakelijk is. Toch loont het om nog even te kijken of het besluit op 14 maart 2024 rechtsgeldig is genomen, en of het reglement van de VVE of de akte van splitsing op dit punt overeenkomt met het modelreglement.

[Verwijderd]

fopjurist schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 15:00:
[...]

Dat de koper niet aansprakelijk is, betekent niet dat TS wel aansprakelijk is. Het ziet er niet zo goed uit voor TS omdat de modelreglementen VVE bepalen dat degene die eigenaar is op het moment dat de VVE het besluit tot een bijzondere bijdrage neemt, aansprakelijk is. Toch loont het om nog even te kijken of het besluit op 14 maart 2024 rechtsgeldig is genomen, en of het reglement van de VVE of de akte van splitsing op dit punt overeenkomt met het modelreglement.

Dat zonder meer. Ik kan me ook voorstellen, dat er misschien zelfs wel een "gekwalificeerde meerderheid" nodig zou zijn om een dergelijk besluit te kunnen nemen in een ALV. En dat mogelijk, bij afwezigheid van die "gekwlificeerde meerderheid" in een eerste ALV een tweede ALV georganiseerd moet worden om een dergelijk besluit zonder gekwlificeerde meerderheid te kunnen nemen.

Maar als het besluit inderdaad rechtsgeldig is genomen op 14 maart, dan moet er wel sprake zijn van een "abnormale" situatie om de aansprakelijkheid bij VvE of koper te krijgen. Als deze "aap" net voor of tijdens de overdracht uit de mouw zou zijn gekomen... dan was het misschien nog wel vervelender geworden overigens.

Ik ben eigenlijk wel benieuwd naar het probleem wat met deze eenmalige bijdrage opgelost zou worden, zonder dat deze maatregel vergezeld zou gaan van een tweede maatregel in de vorm van een verhoging van de maandelijkse servicekosten boven inflatie-niveau. Blijkbaar is er "door iets" een gat in het reservefonds ontstaan. Dat kan natuurlijk een aanwijsbare gebeurtenis zijn (extra kosten door volledig onvoorziene omstandigheden), maar waarschijnlijker is gewoon dat er een periode te weinig gestort is door de maandelijkse bijdragen.

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 01-05-2024 15:58 ]

[Jeroenneman]

Verwijderd schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:47:
[...]

Ik stel ook nergens dat het niet zuur is voor TS. Maar onderbuikgevoel helpt niet. Juist om dit soort zaken te verduidelijken en kopers van appartementen meer zekerheid te geven, hebben ze ergens begin 2000 (ik meen 2005) deze regels bedacht. Hierbij ligt de nadruk gewoon heel erg op dat koper slechts verantwoordelijk is voor vorderingen die bekend zijn bij de notaris bij overdracht.

Draai je gevoel eens om: de andere partij is een starter, die net een appartement heeft gekocht van een doorstromer en nu ineens geconfronteerd wordt met een forse kostenpost waar hij nooit weet van had kunnen hebben.....

Ik moet eerlijk zeggen: als je een dergelijke uitzonderlijke situatie wil meemaken, dan maak je de meeste kans door 1 dag na de ALV transport te plannen bij de notaris.

*knip*
Off-topic en niet nodig.

[ Voor 19% gewijzigd door tweakduke op 03-05-2024 12:25 ]

[Polderviking]

fopjurist schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 15:00:
[...]

Toch loont het om nog even te kijken of het besluit op 14 maart 2024 rechtsgeldig is genomen, en of het reglement van de VVE of de akte van splitsing op dit punt overeenkomt met het modelreglement.

Dit inderdaad.

Wij hebben geregeld gedonder met opkomst in de VVE.
Hele groepen mensen komen alleen maar als ze wat te zagen hebben of er ergens geld vandaan moet komen.

En voor sommige besluiten (waarmee ik niet zeg dat dit daar één van is, ik ben ook maar simpel) heb je meer nodig dan instemming van "de helft" van de eigenaren.

[ Voor 6% gewijzigd door Polderviking op 01-05-2024 16:05 ]

[locke960]

Jeroenneman schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 16:01:
[...]

*knip*

Zo hilarisch is het niet. TS moet ook ergens wonen, dus is niet onaannemelijk dat TS zelf een ander, ook veel te duur, huis heeft gekocht. Dat tonnetje winst is dus niet gerealiseerd en zit gewoon vast. Daarnaast heeft TS dan ook nog kosten, overdracht, verhuizen, etc. Die 1000 Euro kan dus best wel ongelegen komen.

En zelfs als TS zwemt in het geld dan is het toch niet vreemd dat hij wil weten waar hij aan toe is?

[ Voor 22% gewijzigd door tweakduke op 03-05-2024 12:25 . Reden: Quote aangepast ]

[barrymossel]

locke960 schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 16:50:
[...]

En zelfs als TS zwemt in het geld dan is het toch niet vreemd dat hij wil weten waar hij aan toe is?

Maar dan moet je geen meningen (!) vragen op Tweakers. Kun je beter contact opnemen met een advocaat/notaris. En als die zeggen dat jij verantwoordelijk bent voor de kosten, nog eens met de koper.

Al met al is het best zuur voor zowel koper als verkoper. En een beetje dom van TS om de overdracht een dag na de ALV te doen én niet aanwezig zijn.

Mijn persoonlijke mening (!) is dat dit geld door de verkoper betaald zou moeten worden, desnoods naar rato. Maar juridisch denk ik niet dat dat het geval is. Hopen op coulance, maar een lekker eind/start van het bewonen van dit pand is het sowieso niet.

[MicGlou]

Nick_S schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:14:
Je was toch op 14 maart nog steeds lid van de VvE?

Hoe kan de VvE dit dan besluiten zonder dat je op de hoogte was?

Daar moet toch minstens een stemming over geweest zijn waar je voor was uitgenodigd (met agenda)? En waar je dan naar toe had kunnen gaan of waar je een machtiging voor hebt kunnen afgeven?

Dat kan... als er maar genoeg stemmen zijn. En de verkoop en dit besluit hebben elkaar gekruist... gevalletje zeer ongelukkige timing.

@Verwijderd Dit gebeurd vaker, kan je van tevoren bij de notaris regelen, maar dit besluit om van maandelijks naar jaarlijks te gaan is zeer ongelukkig. Ik heb 5 jaar terug als koper hetzelfde gehad met de verkoper, maar die heeft mij deze kosten "geschonken"... maar dat was geen enorm bedrag, dat kan nogal verschillen uiteraard.

Lijkt mij helemaal niet gek om dit met de koper op te nemen, de koper wist sowieso al dat er VvE kosten betaald moesten gaan worden, die heb jij nu eigenlijk voorgeschoten.

Overigens wel een vreemde constructie om dit voor een heel jaar in 1x te moeten betalen, dat is heel ongewoon... het is per maand of soms per kwartaal. Niet iedereen kan zomaar ineens een dergelijke bedrag ophoesten/missen.

https://www.flinckadvocaten.nl/vve-bijdrage

Hier wordt gesproken over een maand of per kwartaal.

Verwijderd schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 14:30:
[...]

Wacht even.... koper heeft net een klein fortuin overgemaakt en een notaris betaald om alles netjes en duidelijk vastgelegd af te handelen. Die kosten heeft KOPER op zich genomen (tenminste, dat is wel gebruikelijk).

Wat is er dan netjes/vriendelijk aan een extra rekening NA deze overdracht waarin partijen elkaar finale kwijting verlenen? (doorgehaalde staat niet bij voorbaat vast)

Wat is er raar aan? Koper wist toch bij aankoop dat er VVE kosten zijn? Enige verschil nu is dat er dus voor 3/4 jaar vooruit betaald moet worden ipv maandelijks. Het is alleen ongelukkige timing in deze situatie.

[ Voor 9% gewijzigd door MicGlou op 01-05-2024 17:20 ]

[Verwijderd]

MicGlou schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 17:11:
[...]


Dat kan... als er maar genoeg stemmen zijn. En de verkoop en dit besluit hebben elkaar gekruist... gevalletje zeer ongelukkige timing.

@Verwijderd Dit gebeurd vaker, kan je van tevoren bij de notaris regelen, maar dit besluit om van maandelijks naar jaarlijks te gaan is zeer ongelukkig. Ik heb 5 jaar terug als koper hetzelfde gehad met de verkoper, maar die heeft mij deze kosten "geschonken"... maar dat was geen enorm bedrag, dat kan nogal verschillen uiteraard.

Lijkt mij helemaal niet gek om dit met de koper op te nemen, de koper wist sowieso al dat er VvE kosten betaald moesten gaan worden, die heb jij nu eigenlijk voorgeschoten.

Overigens wel een vreemde constructie om dit voor een heel jaar in 1x te moeten betalen, dat is heel ongewoon... het is per maand of soms per kwartaal. Niet iedereen kan zomaar ineens een dergelijke bedrag ophoesten/missen.

https://www.flinckadvocaten.nl/vve-bijdrage

Hier wordt gesproken over een maand of per kwartaal.


[...]


Wat is er raar aan? Koper wist toch bij aankoop dat er VVE kosten zijn? Enige verschil nu is dat er dus voor 3/4 jaar vooruit betaald moet worden ipv maandelijks. Het is alleen ongelukkige timing in deze situatie.

Volgens mij niet hoor. Zo'n eenmalige storting staat los van de maandelijkse betaling. Die loopt gewoon door. En als die niet ook nog verhoogd is in diezelfde vergadering, dan steken ze waarschijnlijk hun kop in het zand en mag er volgend jaar weer een aanzienlijk bedrag bij. Er is een tekort. Dat willen ze aanvullen met deze eenmalige extra bijdrage. Maar er is niet voor niets een tekort. Als je niet meteen ook de maandelijkse bijdrage verhoogt, zit je heel snel weer met een tekort.

[MicGlou]

Verwijderd schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 17:36:
[...]

Volgens mij niet hoor. Zo'n eenmalige storting staat los van de maandelijkse betaling. Die loopt gewoon door. En als die niet ook nog verhoogd is in diezelfde vergadering, dan steken ze waarschijnlijk hun kop in het zand en mag er volgend jaar weer een aanzienlijk bedrag bij. Er is een tekort. Dat willen ze aanvullen met deze eenmalige extra bijdrage. Maar er is niet voor niets een tekort. Als je niet meteen ook de maandelijkse bijdrage verhoogt, zit je heel snel weer met een tekort.

Och shit... begrijpend lezen blijft een kunst. Ik las het echt als eenmalig de kosten voor de VvE vooruitbetalen voor het hele jaar... en nu een paar keer aandachtig gelezen snap ik waarom ik dat zo las... maar volgens mij is het zoals jij het zegt.

Dus @Verwijderd als jij bovenstaande kan bevestigen... dan heb ik niets gezegd.

[fopjurist]

barrymossel schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 17:10:
[...]

Maar dan moet je geen meningen (!) vragen op Tweakers. Kun je beter contact opnemen met een advocaat/notaris. En als die zeggen dat jij verantwoordelijk bent voor de kosten, nog eens met de koper.

Je kunt online prima advies krijgen.

Mijn persoonlijke mening (!) is dat dit geld door de verkoper betaald zou moeten worden, desnoods naar rato. Maar juridisch denk ik niet dat dat het geval is. Hopen op coulance, maar een lekker eind/start van het bewonen van dit pand is het sowieso niet.

Mijn persoonlijke mening (!) is dat dit geld door de koper betaald zou moeten worden. De koopprijs is tot stand gekomen op basis van de situatie voor de ALV. De koper krijgt nu 1k toe omdat zijn lidmaatschapsrecht meer waard is. Je kunt de situatie iets scherper op het netvlies krijgen door je in te beelden dat het niet om 1k gaat, maar om 100k om de gevel en het dak compleet te renoveren.

Ik denk dat als TS de bijzondere bijdrage moet betalen, dat hij die mogelijk van de koper kan terugvorderen als ongerechtvaardigde verrijking.

[Wolly]

Dit zal de verkoper moeten betalen, het besluit is immers in zijn tijd genomen.

Daarnaast heeft koper het pand zonder last overgenomen, die kan je niet alsnog een rekening sturen.

Zie ook https://www.nederlandvve....ar-betaalt-koper-verkoper

PS. Had je een koopcontract wat leek op deze model koopovereenkomst?

13.3. Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit.

[ Voor 66% gewijzigd door Wolly op 01-05-2024 18:07 ]

[YakuzA]

Dit soort eenmalige stortingen zijn ook vaak om gaten uit het verleden dicht te gooien. Het verleden waarin verkoper blijkbaar heeft genoten van een te lage VVE bijdrage

[Ivow85]

In beginsel is de verkoper verantwoordelijk voor alle VVE bijdragen die verschuldigd zijn tot en met de datum waarop het transport bij de notaris plaatsvindt.

In de koopovereenkomst kan worden opgenomen dat bepaalde vorderingen van de VVE worden overgedragen aan de koper(s). In dit geval is dat voor de eenmalige bijdrage kennelijk niet gebeurd.

Waarom dat niet gedaan is is mij een raadsel. Je weet als bewoner die zijn post en administratie bijhoudt immers tijdig genoeg wanneer er een VVE vergadering plaatsvindt en welke punten daar besproken zullen worden. Je ontvangt jaarlijks de begroting voor het komende jaar en het financieel verslag van het afgelopen jaar. Dat vergezeld van het MJOP en saldi van de bankrekeningen van de VVE, waaronder het reservefonds.
Al die stukken ontvang je niet pas op de dag van de vergadering of achteraf, maar gewoon ruim voorafgaand aan de vergadering. Althans: dat mag ik hopen, want als stukken niet tijdig aan de leden worden verstuurd dan is elk besluit op de vergadering juridisch ongeldig.

TS wist dus al véél langer dan de vergadering op 14 maart dat er een aardige kans was op het moeten betalen van een eenmalige bijdrage. TS had dus prima ruim voor de overdracht hierover in contact kunnen treden met de kopers. Wellicht zelfs al voordat er een (voorlopige) koopovereenkomst werd opgesteld.

Als we er even vanuit gaan dat op 14 maart een rechtsgeldig besluit is genomen door de VVE, dan was TS het bedrag op die datum verschuldigd, dus voordat de verantwoordelijkheden voor de woning werden overgedragen aan de kopers. De uiteindelijke factuurdatum speelt geen rol. In principe is voor het verschuldigd zijn van contributies überhaupt geen factuur nodig. Het verschuldigd zijn van de contributie volgt uit het lidmaatschap en het besluit van de Vereniging om een bijdrage te heffen. De eventuele factuur is juridisch gezien slechts een overbodig "geheugensteuntje".

Bovenstaande is nog los van het feit dat het gat in de begroting wat nu gedicht moet worden is ontstaan in de periode dat TS eigenaar van het appartement was. Ofwel was de bijdrage afgelopen tijd structureel te laag, ofwel is er een onvoorziene kostenpost ergens naar boven gekomen. En dat zijn dan kosten uit de periode dat TS eigenaar was.

[Thalaron]

Ik mis eigenlijk de informatie of dat TS nu daadwerkelijk op de hoogte was van dat er een ALV heeft plaatsgevonden. Is TS dus bewust niet aanwezig geweest of was dit onbekend?

Als het bekend was en TS had aanwezig kunnen zijn, tsja, dikke pech lijkt mij dan.

En een extra storting om een tekort op te vullen lijkt mij niet fair om dat links- of rechtsom bij de nieuwe bewoner te verhalen.

Het leven is soms zuur. Ik zou mijn verlies nemen en verder gaan. Eventueel aangeven (als dat nodig is) dat je prima wil betalen maar in termijnen ivm hoge kosten door verhuizing o.i.d.

[D.deJong]

*off-topic*

[ Voor 92% gewijzigd door tweakduke op 03-05-2024 12:26 ]

[de Peer]

D.deJong schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 21:34:
*knip*

Dat is echter niet relevant.

[ Voor 32% gewijzigd door tweakduke op 03-05-2024 12:27 . Reden: Quote aangepast ]

[99ruud99]

Als iets wordt besloten in een vergadering dan wordt de notulede vergadering erop vastgesteld, en zijn de besluiten pas definitief.

Dus dat is later dan 14 maart, of lees ik dit fout?

[Wolly]

99ruud99 schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 21:43:
Als iets wordt besloten in een vergadering dan wordt de notulede vergadering erop vastgesteld, en zijn de besluiten pas definitief.

Kom maar met een bron voor bovenstaand verhaal, zo werkt het nl. in de praktijk nooit.

[99ruud99]

https://rijssenbeek.nl/ke...e-vergadering-van-de-vve/

of moet ik een andere bron pakken - zat te vinden.

[Sport_Life]

fopjurist schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 17:45:
[...]

Je kunt online prima advies krijgen.


[...]

Mijn persoonlijke mening (!) is dat dit geld door de koper betaald zou moeten worden. De koopprijs is tot stand gekomen op basis van de situatie voor de ALV. De koper krijgt nu 1k toe omdat zijn lidmaatschapsrecht meer waard is. Je kunt de situatie iets scherper op het netvlies krijgen door je in te beelden dat het niet om 1k gaat, maar om 100k om de gevel en het dak compleet te renoveren.

Ik denk dat als TS de bijzondere bijdrage moet betalen, dat hij die mogelijk van de koper kan terugvorderen als ongerechtvaardigde verrijking.

1.000 euro per appartement kan behoorlijk oplopen bij een groot complex, had verkoper dit 'gebrek' en als gevolg daarvan de extra kosten niet kunnen voorzien? Bovendien , waarom is verkoper niet op de hoogte gebracht van de VvE vergadering (agenda), ik meen dat besluiten dan niet rechtsgeldig zijn . Of is verkoper wel op de hoogte gebracht maar is hij het 'vergeten'?

Aan de andere kant heeft koper mogelijk (te) weinig onderzoek gedaan naar de reserves van de VvE en/of staat van onderhoud.

Vragen.. vragen

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 01-05-2024 21:54 ]

[Wolly]

99ruud99 schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 21:48:
https://rijssenbeek.nl/ke...e-vergadering-van-de-vve/

of moet ik een andere bron pakken - zat te vinden.

Pak maar een andere want in die bron staat niets over het moment waarop een besluit definitief is.

[barrymossel]

fopjurist schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 17:45:
[...]

Je kunt online prima advies krijgen.


[...]

Mijn persoonlijke mening (!) is dat dit geld door de koper betaald zou moeten worden. De koopprijs is tot stand gekomen op basis van de situatie voor de ALV. De koper krijgt nu 1k toe omdat zijn lidmaatschapsrecht meer waard is. Je kunt de situatie iets scherper op het netvlies krijgen door je in te beelden dat het niet om 1k gaat, maar om 100k om de gevel en het dak compleet te renoveren.

Ik denk dat als TS de bijzondere bijdrage moet betalen, dat hij die mogelijk van de koper kan terugvorderen als ongerechtvaardigde verrijking.

Dat zeg ik, zelfs jij "denkt". Meestal geloof ik veel van je adviezen. En nu zeg je zelf: ik denk.

Doe dit via een echte jurist... Of laat die 1000 euro voor lief, of onderhandel met de koper.

[Dennism]

Sport_Life schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 21:49:
Bovendien , waarom is verkoper niet op de hoogte gebracht van de VvE vergadering (agenda), ik meen dat besluiten dan niet rechtsgeldig zijn . Of is verkoper wel op de hoogte gebracht maar is hij het 'vergeten'?

Niet op de hoogte zijn is vaak vrij lastig, die uitnodiging is immers aan allerlei regels gebonden, en wordt daar niet aan voldaan zijn de besluiten mogelijk niet geldig.

Wat echter wel regelmatig voorkomt is dat de vergadering correct wordt aangekondigd, maar dat een deel van de leden simpelweg niet komt opdagen. Hoe groter de VVE, hoe meer dit zal gebeuren. Dat hoeft dus ook niet 'vergeten' te zijn, vaak is dat zelfs heel bewust wanneer mensen niet gaan.

[ilaurensnl]

Uggh, daarom wil ik niet in een VvE terecht komen en gelijk gaan voor een huisje zonder VvE.

Daar heb je die VvE vergaderingen voor en zou je erbij moeten zijn, want volgens mij worden daar samen besluiten gemaakt en dus ook die 1000 euro voor 2024.

Alleen blijft wel de vraag hoe dit berekend gaat worden? lijkt me niet dat iedereen zo maar 1000 euro klaar heeft liggen om te betalen, maar maandelijks opgesplitst? Als het voor 2024 is zijn ze wel een beetje laat... Dat hadden ze in 2023 moeten besluiten?

Ik heb zelf geen ervaring, maar ze hadden je volgens mij op de hoogte moeten houden ondanks of je er was of niet d.m.v. een brief met stand van zaken m.b.t. VvE besluit. 2 weken later een factuur sturen is ook echt kortdag.

[ScreamGT]

Ben bang dat de rekening hier toch echt voor de verkoper is. Een VVE besluit is op het moment van de vergadering in principe bindend. Dat het transport van de woning de volgende dag heeft plaatsgevonden is jammer.

Anderzijds: vind je niet dat het jouw verantwoordelijkheid was om juist bij die vergadering aanwezig te zijn? Zodoende had je dus ook niet voor verassingen hoeven te staan of de bestuurder hier op aan kunnen spreken.

[de Peer]

ScreamGT schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 08:52:
Anderzijds: vind je niet dat het jouw verantwoordelijkheid was om juist bij die vergadering aanwezig te zijn?

Ja goed punt. Je wilt (moet) je koper toch ook goed informeren over de laatste ontwikkelingen bij de VVE.

Overigens had de TS er dus ook alle belang bij om de VVE-vergadering minimaal 2 dagen uit te stellen want dan ontloop je deze kosten als verkoper dus.

[Duke of Savage]

Als het besluit op de 14de genomen is, en TS heeft overdracht van woning gedaan op de 15de.
Lijkt mij vrij aannemelijk dat de factuur op de 15de nog niet bij de TS gearriveerd is.

Dan alsnog, na vertrek uit VVE worden de kosten die je betaald heb gesplitst a.d.h.v. de tijd dat je nog doorgebracht hebt. Zou voor TS betekenen dat hij 99% er van terug krijgt.

[de Peer]

Duke of Savage schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 09:14:
Als het besluit op de 14de genomen is, en TS heeft overdracht van woning gedaan op de 15de.
Lijkt mij vrij aannemelijk dat de factuur op de 15de nog niet bij de TS gearriveerd is.

dat lijkt me geen criterium. Dan zou het van de snelheid van de VVE afhangen wie er voor de kosten moet opdraaien.
Logischer lijkt dan de datum waarop het besluit genomen is, of eventueel de datum waarop dat (voorlopige) besluit definitief is geworden.

[Duke of Savage]

de Peer schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 09:16:
[...]

dat lijkt me geen criterium. Dan zou het van de snelheid van de VVE afhangen wie er voor de kosten moet opdraaien.
Logischer lijkt dan de datum waarop het besluit genomen is, of eventueel de datum waarop dat (voorlopige) besluit definitief is geworden.

Dan heeft TS alsnog documentatie dat hij reeds bezig was met het verkoop van de woning.

In het ergst geval zou het rondje rechtbank kunnen worden.

[Verwijderd]

ilaurensnl schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 08:35:
Uggh, daarom wil ik niet in een VvE terecht komen en gelijk gaan voor een huisje zonder VvE.

Daar heb je die VvE vergaderingen voor en zou je erbij moeten zijn, want volgens mij worden daar samen besluiten gemaakt en dus ook die 1000 euro voor 2024.

Alleen blijft wel de vraag hoe dit berekend gaat worden? lijkt me niet dat iedereen zo maar 1000 euro klaar heeft liggen om te betalen, maar maandelijks opgesplitst? Als het voor 2024 is zijn ze wel een beetje laat... Dat hadden ze in 2023 moeten besluiten?

Ik heb zelf geen ervaring, maar ze hadden je volgens mij op de hoogte moeten houden ondanks of je er was of niet d.m.v. een brief met stand van zaken m.b.t. VvE besluit. 2 weken later een factuur sturen is ook echt kortdag.

Het is heel simpel eigenlijk: elke eigenaar moet inderdaad in 1x dat bedrag inleggen. En als je dat niet hebt, kun je er altijd een PL voor nemen bij de bank en die in 1 jaar aflossen.

Dus ja, als de ALV rechtsgeldig besluit dat iedere eigenaar direct 1000 euro moet inleggen, dan moet iedere eigenaar direct 1000 euro inleggen. Doe je dat niet, dan heb je een schuld bij de VvE. Als die te hoog oploopt en de VvE "er klaar mee is", dan kunnen ze je overigens wel dwingen om je hut te verkopen.

[de Peer]

Duke of Savage schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 09:18:
[...]


Dan heeft TS alsnog documentatie dat hij reeds bezig was met het verkoop van de woning.

Ook dat is geen criterium. Het gaat er hier om wat rechtsgeldig is.
(en daar heb ik zelf ook het antwoord niet op overigens, ben wel benieuwd..)

Rechtbank zal het niet worden, zeker niet voor dit bedrag. er moet gewoon even duidelijk worden hoe het zit en dan kiest TS wel eieren voor zijn geld.

[ Voor 17% gewijzigd door de Peer op 02-05-2024 09:22 ]

[Dennism]

Duke of Savage schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 09:14:

Dan alsnog, na vertrek uit VVE worden de kosten die je betaald heb gesplitst a.d.h.v. de tijd dat je nog doorgebracht hebt. Zou voor TS betekenen dat hij 99% er van terug krijgt.

Dat is volgens mij zo wanneer TS deze rekening had ingebracht bij de notaris in de te verrekenen kosten, waarbij mogelijk koper akkoord moet gaan, immers voor een eenmalige bijdrage is vaak het moment van beslissen in de vergadering leidend. Wie op dat moment eigenaar is, betaald het gehele bedrag.

TS lijkt echter niet bij de vergadering geweest te zijn, heeft daardoor het besluit niet ingebracht bij de overdracht, waardoor die route mogelijk gesloten is.

[Verwijderd]

Duke of Savage schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 09:18:
[...]


Dan heeft TS alsnog documentatie dat hij reeds bezig was met het verkoop van de woning.

In het ergst geval zou het rondje rechtbank kunnen worden.

Dat is ook wat de VvE gaat doen. Die hebben TS nu de factuur gestuurd en zijn (volgens mij terecht) van mening dat TS die moet betalen. Dat hebben ze TS ook uitgelegd.

Als TS weigert te betalen, dan rest de VvE alleen een incasso-traject en daarna een juridische procedure. Rondje rechtbank is wel een dure hobby als je verliest trouwens. Dan is het wel meer dan 1000 euro geworden door het incassotraject en de proceskosten.

[de Peer]

Duke of Savage schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 09:14:
Dan alsnog, na vertrek uit VVE worden de kosten die je betaald heb gesplitst a.d.h.v. de tijd dat je nog doorgebracht hebt. Zou voor TS betekenen dat hij 99% er van terug krijgt.

Dat gaat over vaste maandelijkse kosten. Niet over een éénmalige extra betaling/investering.

[ingmar89]

Dit voorgenomen besluit heeft als het goed is ook voor die vergadering al op de agenda gestaan.

[Erasmo]

D.deJong schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 21:34:
Met de huidige markt kan ik mij niet voorstellen dat het appartement van TS onder water stond dus die 1000 euro moet hij wel kunnen lijden.

Ja want TS gaat na verkoop in een kartonnen doos wonen. Meestal gaat een eventuele overwaarde 1:1 in de nieuwe woning.

[D.deJong]

Erasmo schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 12:35:
[...]

Ja want TS gaat na verkoop in een kartonnen doos wonen. Meestal gaat een eventuele overwaarde 1:1 in de nieuwe woning.

Ik heb in alle reacties nog niks gelezen onomstotelijk bewezen dat hij niet hoeft te betalen voor het achterstallig onderhoud van iets waar hij mede-eigenaar van is geweest dus ik mag het gemier vinden.

[nokiaan958GB]

Verwijderd schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 13:58:
Dag allen,

Heb een vraag waar ik graag advies op zou willen krijgen;

Ik heb mijn appartement afgelopen 15 maart verkocht en op 14 maart heeft de VvE besloten om voor 2024 een eenmalige bijdrage (1k) te incasseren voor iedereen voor heel 2024. Nu krijg ik de factuur op 29 maart. (Ik was zelf niet bij de vergadering op 14 maart, dus kwam dan pas te weten) Ik stuur een mail naar de VvE beheerder, van ik ga niet na 15 maart de bijdrage betalen aangezien ik geen eigenaar dan meer ben en de kosten daarna naar de nieuwe eigenaar gefactureerd moet worden, en bereid ben om van 1jan. tot 15 maart mijn deel te betalen, maar ze zeggen omdat het 14 maart besloten is en ik eigenaar was op 14 maart, ik de rekening krijg en het niet hun verantwoordelijkheid is om de factuur te splitten en ik dit zelf met de nieuwe eigenaar maar moet regelen.

Dit besluit is op 14 maart ook niet naar de notaris verstuurd (niemand was dus op de hoogte) zodat het meegenomen kon worden in de afrekening. (?)
Ik heb wel contact opgezocht met de nieuwe eigenaar om de kosten te splitsen, maar heb helaas nog geen reactie.

Hoor graag jullie meningen.

Had al iemand gezegd dat bij meerderheid van stemmen besluiten worden genomen waar iedere eigenaar aan gebonden is?
De VvE heeft geen verplichtingen aan notarissen en kopers maar alleen naar de medeeigenaren.
Tenzij anders in het besluit verwoord is iedere eigenaar die per de 14e eigenaar is verplicht dit bedrag te betalen.
Zou trouwens een mooie boel worden als de VvE rekening moet houden met eventuele verkooptransacties die pijplijn zitten Dat is gewoon het probleem van de verkoper.

[Crossboss]

Ik heb twee jaar geleden exact hetzelfde meegemaakt, alleen ging het toen om een bedrag van 750 euro. Na een belletje met de makelaar samen besloten om dit onderling met de koper te regelen (waarin de makelaar zorgde voor de communicatie). De koper vond het geen probleem en was allang blij dat we het zo konden oplossen.

[Xerox]

Ik ben zelf heel blij dat ik geen onderdeel meer uitmaak van een VvE, maar mijn eigen ervaring en situatie doen hier nu niet toe.
Ik vond het wel een leuke kwestie die in mijn VvE ooit heeft gespeeld en ben wat wezen zoeken en navragen bij wat oud-buren. Volgens mij valt of staat het bij het betreffende modelreglement. Als hier gebruik is gemaakt van het modelreglement 1992, lees ik de volgende stukken:

J. VERVREEMDING VAN EEN APPARTEMENTSRECHT
Artikel 28
1. Een appartementsrecht kan worden vervreemd.
Onder vervreemding valt ook toedeling, alsmede vestiging van de beperkte rechten van vruchtgebruik, van gebruik en/of bewoning en van erfpacht.
2. Voor de terzake van het vervreemde appartementsrecht verschuldigde voorschotbijdragen en definitieve bijdragen die in het lopende of in het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de vervreemder en de verkrijger hoofdelijk aansprakelijk.
3. Uitsluitend de vervreemder is aansprakelijk voor de extra voorschotbijdragen als bedoeld in artikel 38 zesde lid (lees: artikel 38 zevende lid), en de definitieve bijdragen die verschuldigd zijn als gevolg van besluiten van de vergadering als bedoeld in artikel 38 vijfde lid, die tot stand gekomen zijn in het tijdvak gedurende hetwelk hij eigenaar was.
Hetzelfde geldt voor bijzondere bijdragen verschuldigd terzake van andere rechtsfeiten, die in voormeld tijdvak hebben plaatsgehad.
4. Uitsluitend de verkrijger is aansprakelijk voor verzekeringspremies en de verschuldigde vergoeding aan het bestuur of administratief beheerder, voor zover deze premie of deze vergoeding opeisbaar is geworden na de vervreemding.

en

II. VERGADERING VAN EIGENAARS
Artikel 38
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.
6. In het in de laatste zin van het vorige lid bedoelde geval zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven, te houden niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste.
In de oproep tot deze vergadering zal mededeling worden gedaan dat de komende vergadering een tweede vergadering is als bedoeld in dit artikel. In deze vergadering zal over de aanhangige onderwerpen een besluit kunnen worden genomen ongeacht het aantal stemmen, dat ter vergadering kan worden uitgebracht.
7. Indien door de vergadering overeenkomstig het in het vijfde of het zesde lid bepaalde tot het doen van een uitgave wordt besloten, wordt tevens de extra voorschotbijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd. De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn.

Uit deze twee stukken had mijn VvE, danwel de beheerder hiervan, de kosten geïnd bij de vervreemder (lees verkoper) van het appartement, daar het besluit van de vergadering is genomen toen de verkoper nog eigenaar was. Dat de factuur pas later is verstuurd, doet hier dan ook niet toe.
Enkele stukken die de verkoper kan helpen, is:

• Het feit of jij op de hoogte was van deze vergadering. Zo niet, waarom niet? Een vergadering moet per brief of mail zijn aangekondigd.
• Het feit of de agenda van de vergadering was meegestuurd bij de uitnodiging voor de vergadering? Zo niet, dan mogen er geen besluiten worden genomen die niet in de begroting waren opgenomen.
• Het feit of er een meerderheid van de stemmen aanwezig waren tijdens de vergadering. Zo niet, dan mocht dit besluit niet worden genomen.

Zolang TS @Verwijderd niet reageert en geen opherldering geeft en ik geen jurist ben, lijkt het er nu op dat TS, de verkoper, dus aansprakelijk is voor het extra voorschotbedrag.

Edit: Het staat TS natuurlijk vrij dit onderling te gaan verdelen met de koper, hopende voor TS dat koper hierin meegaat.

[LuisjeNL]

Precies, eerst maar eens zien of de VVE vergadering rechtsgeldig was om dit besluit te nemen.

En als ze dat waren, dan kan je kijken met de kopers, anders pech.

[Ryur]

Verwijderd schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 09:18:
[...]
Dus ja, als de ALV rechtsgeldig besluit dat iedere eigenaar direct 1000 euro moet inleggen, dan moet iedere eigenaar direct 1000 euro inleggen. Doe je dat niet, dan heb je een schuld bij de VvE. Als die te hoog oploopt en de VvE "er klaar mee is", dan kunnen ze je overigens wel dwingen om je hut te verkopen.

Even ter volledigheid, de VvE kan NIET dwingen om de woning te verkopen.
De VvE kan in overleg met de hypotheekverstrekker en deze KAN besluiten om onderpand te (laten) verkopen.

Als de bewoner ALLEEN een schuld heeft bij de VvE, en niet bij andere diensten/organisaties, wordt het heel lastig/onmogelijk om als VvE de woning te verkopen. Dan ben je in de VvE gebonden aan een incasso-traject.
Vaak heeft zo'n bewoner wel schuld bij óf de banken óf de Belastingdienst/FIOD en dan gaat het wat makkelijker.

(In mijn VvE hadden wij aantal jaar geleden iemand die zijn huis moest verkopen, maar die had overal schulden. Uiteindelijk best wel wat geld daardoor verloren per bewoner want wij kregen niet alle openstaande posten terug)

[Clueless]

Ryur schreef op zondag 5 mei 2024 @ 12:07:
[...]

Even ter volledigheid, de VvE kan NIET dwingen om de woning te verkopen.
De VvE kan in overleg met de hypotheekverstrekker en deze KAN besluiten om onderpand te (laten) verkopen.

Als de bewoner ALLEEN een schuld heeft bij de VvE, en niet bij andere diensten/organisaties, wordt het heel lastig/onmogelijk om als VvE de woning te verkopen. Dan ben je in de VvE gebonden aan een incasso-traject.
Vaak heeft zo'n bewoner wel schuld bij óf de banken óf de Belastingdienst/FIOD en dan gaat het wat makkelijker.

(In mijn VvE hadden wij aantal jaar geleden iemand die zijn huis moest verkopen, maar die had overal schulden. Uiteindelijk best wel wat geld daardoor verloren per bewoner want wij kregen niet alle openstaande posten terug)

Dat is overigens ook weer niet helemaal waar. Als de opgelopen schuld maar hoog genoeg is en er geen aanstalten is tot welke betaling dan ook dan kan, in het allerergste geval, een deurwaarder beslag leggen op de woning (in de meeste gevallen het appartementsrecht). Bij het uitblijven van betaling op dat moment is het zo dat het appartementsrecht zeker wel leiden tot openbare verkoop.

Zie ook: https://www.schenkeveldad...openbare-verkoop-hoe-zit/

Ik heb begrepen dat de nieuwe koper op dat moment (als zelfbewoning de intentie is) niet eens naar de rechter hoeft om de woning te laten ontruimen.

[Verwijderd]

D.deJong schreef op donderdag 2 mei 2024 @ 21:22:
[...]

Ik heb in alle reacties nog niks gelezen onomstotelijk bewezen dat hij niet hoeft te betalen voor het achterstallig onderhoud van iets waar hij mede-eigenaar van is geweest dus ik mag het gemier vinden.

hoezo achterstallig?

woon zelf ook in een appertement met VVE. daar wordt gewoon eens in de zoveel tijd een MJOP gemaakt, met daarbij de maandelijke inleg per verdeelsleutel (appartement)

nu werd er vorig jaar al gewaarschuwd dat het geplande schilderwerk duurder zou worden door de torenhoge inflatie. nu dit jaar is er op de vergadering besloten het schilderwerk uit te voeren, wat neerkomt op €850-€1100 extra inleg per appartement.

Ts zou dit moeten betalen.

de koper had dit ook kunnen weten wat er aan zat te komen door het MJOP + notulen van afgelopen jaren op te vragen

[Valorian]

Zomaar benieuwd: kan het zijn dat in een VVE-vergadering zonder dat dit eerst is aangekondigd (in een agenda die vooraf wordt rondgestuurd) een item wordt opgeworden ter stemming met zo'n bedrag er aan vast? Of heeft TS sowieso moeten weten* dát er mogelijk een eenmalige verhoging aan zou komen en daar alleen niet op geacteerd?

*er vanuitgaande dat de correspondentie van VVE op orde is

[Wolly]

Valorian schreef op zondag 5 mei 2024 @ 21:51:
Zomaar benieuwd: kan het zijn dat in een VVE-vergadering zonder dat dit eerst is aangekondigd (in een agenda die vooraf wordt rondgestuurd) een item wordt opgeworden ter stemming met zo'n bedrag er aan vast? Of heeft TS sowieso moeten weten* dát er mogelijk een eenmalige verhoging aan zou komen en daar alleen niet op geacteerd?

*er vanuitgaande dat de correspondentie van VVE op orde is

We zijn al een maand verder dus het maakt niet veel meer uit, het besluit is nu niet meer te vernietigen.

[Xerox]

Valorian schreef op zondag 5 mei 2024 @ 21:51:
Zomaar benieuwd: kan het zijn dat in een VVE-vergadering zonder dat dit eerst is aangekondigd (in een agenda die vooraf wordt rondgestuurd) een item wordt opgeworden ter stemming met zo'n bedrag er aan vast? Of heeft TS sowieso moeten weten* dát er mogelijk een eenmalige verhoging aan zou komen en daar alleen niet op geacteerd?

*er vanuitgaande dat de correspondentie van VVE op orde is

Nee. Het punt moet op de agenda staan, anders mag deze niet worden behandeld.
Hij mag wel in de rondvraag besproken worden om te peilen wat de animo is, om vervolgens dit punt op de volgende VvE op de agenda te plaatsen

[Thalaron]

Leuk en aardig dit allemaal, maar we zijn inmiddels op 3 pagina’s aan reacties verder.

Gelet op dat @Verwijderd (sinds 2016..) 2 reacties heeft geplaatst waarvan deze TS de 2e was, verwacht ik weinig antwoorden.

Zonder meer informatie is en blijft het speculeren. Ook vraag ik mij af of TS nog mee leest.

[nokiaan958GB]

Ik moet in dit verband zeggen dat ik mij er over verbaas hoe makkelijk veel appartementseigenaren wegblijven van de ALV. Eigenaren moeten weten dat er hier over hun financien wordt beslist.

[Verwijderd]

nokiaan958GB schreef op zondag 5 mei 2024 @ 23:11:
Ik moet in dit verband zeggen dat ik mij er over verbaas hoe makkelijk veel appartementseigenaren wegblijven van de ALV. Eigenaren moeten weten dat er hier over hun financien wordt beslist.

Breek me de bek niet open... Ik heb ooit in een VvE met 140 appartementsrechten gezeten. Als er 20 man komt, mag je al heel blij zijn. Eerste vergadering had ook never nooit een quorum voor grotere financiele besluiten.... daarvoor moest altijd een tweede vergadering uitgeschreven worden. En dan.... kwam er 30 man.

We hebben 1 keer een hogere opkomst kunnen realiseren door zowel de verhoging van de maandelijkse bijdrage als een eenmalige extra storting op de agenda te zetten en de tam-tam in werking te stellen. Toen was de opkomst inderdaad hoger, maar nog steeds niet hoog genoeg.

Als er een groot besluit genomen moest worden:
- moest er een zaaltje gehuurd worden voor de eerste vergadering
- moest de beheerder betaald worden voor de eerste vergadering
- moest er een zaaltje gehuurd worden voor de tweede vergadering
- moest de beheerder betaald worden voor de tweede vergadering

Twee keer je avond naar de klote voor zo'n disfunctionerend zooitje ongeregeld.... daarom voorlopig voor mij even niet meer. Ik doe de tuin zelf wel, scheelt uren disccussie over tuinmannen en organisatiestructuren om bewoners 1 keer per jaar van hun luie reet af te krijgen om eens de handen uit de mouwen te steken.

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 06-05-2024 07:31 ]

[Verwijderd]

Ryur schreef op zondag 5 mei 2024 @ 12:07:
[...]

Even ter volledigheid, de VvE kan NIET dwingen om de woning te verkopen.
De VvE kan in overleg met de hypotheekverstrekker en deze KAN besluiten om onderpand te (laten) verkopen.

Als de bewoner ALLEEN een schuld heeft bij de VvE, en niet bij andere diensten/organisaties, wordt het heel lastig/onmogelijk om als VvE de woning te verkopen. Dan ben je in de VvE gebonden aan een incasso-traject.
Vaak heeft zo'n bewoner wel schuld bij óf de banken óf de Belastingdienst/FIOD en dan gaat het wat makkelijker.

(In mijn VvE hadden wij aantal jaar geleden iemand die zijn huis moest verkopen, maar die had overal schulden. Uiteindelijk best wel wat geld daardoor verloren per bewoner want wij kregen niet alle openstaande posten terug)

Het kan wel hoor. Maar uiteindelijk gaat dat gewoon via de "normale" route. Dus, incassotraject -> gerechtelijke procedure -> beslaglegging op appartementsrecht -> executieveiling (waar dan weer tegen geprocedeerd kan worden).

Maar dat doe je niet voor een paar duizend euro.

In theorie kan een VvE een schuld van een vertrekkend lid bij de notaris in laten houden. Maarja, dan loop je snel tegen een kale kip aan die niet geplukt kan worden. De bank en belastingdienst zullen wel weer voorgaan.

[wibblemoo]

Verwijderd schreef op maandag 6 mei 2024 @ 07:41:
[...]

Het kan wel hoor. Maar uiteindelijk gaat dat gewoon via de "normale" route. Dus, incassotraject -> gerechtelijke procedure -> beslaglegging op appartementsrecht -> executieveiling (waar dan weer tegen geprocedeerd kan worden).

Maar dat doe je niet voor een paar duizend euro.

In theorie kan een VvE een schuld van een vertrekkend lid bij de notaris in laten houden. Maarja, dan loop je snel tegen een kale kip aan die niet geplukt kan worden. De bank en belastingdienst zullen wel weer voorgaan.

Dat laatste is niet waar wat betreft schulden met betrekking op het lopende en voorgaande jaar. Alleen de bank met een hypotheekrecht gaat voor. (3:286 BW)

[redwing]

Wolly schreef op zondag 5 mei 2024 @ 21:55:
[...]


We zijn al een maand verder dus het maakt niet veel meer uit, het besluit is nu niet meer te vernietigen.

Zo werkt dat niet. Als het op de agenda had moeten staan is het besluit niet geldig en moet het opnieuw worden gedaan. Dan vervalt die 1k dus tot het besluit opnieuw genomen is.

Je moet hiervoor trouwens naar de statuten kijken en zien wat wel/niet mag. Als die 1k b.v. buiten normaal onderhoud valt, is het vaak zo er een meerderheid aan stemmen moet zijn (van het totaal aantal eigenaren) en als er niet genoeg eigenaren aanwezig zijn, is er vaak een 2e vergadering nodig. Maar dat valt en staat dus met wat er in de statuten beschreven staat.

[ Voor 31% gewijzigd door redwing op 06-05-2024 10:47 ]

[Wolly]

redwing schreef op maandag 6 mei 2024 @ 10:43:
[...]

Zo werkt dat niet. Als het op de agenda had moeten staan is het besluit niet geldig en moet het opnieuw worden gedaan. Dan vervalt die 1k dus tot het besluit opnieuw genomen is.

Volgens mij is het in dat geval een vernietigbaar besluit?

Als er sprake is van een vernietigbaar besluit, kan bij de kantonrechter een laagdrempelige verzoekschriftprocedure gestart worden. Dit moet binnen een maand nadat degene die het besluit wil laten vernietigen kennis heeft genomen van het besluit of daarvan kennis heeft kunnen nemen. Om termijnoverschrijding te voorkomen, kan het beste geteld worden vanaf de dag van de vergadering.

Bron

[redwing]

Wolly schreef op maandag 6 mei 2024 @ 10:54:
[...]


Volgens mij is het in dat geval een vernietigbaar besluit?


[...]

Bron

Yup, inderdaad. Dan kan het besluit nietig worden verklaard en dat komt er op neer dat alles moet zijn alsof het besluit er nooit geweest is.

Al moet ik wel zeggen dat ik het heel raar vind dat je als eigenaar niet naar de laatste VVE vergadering gaat (of even contact opneemt met de voorzitter), juist om dit soort verrassingen te voorkomen.

[ Voor 19% gewijzigd door redwing op 06-05-2024 10:58 ]

[Wolly]

redwing schreef op maandag 6 mei 2024 @ 10:56:
[...]

Yup, inderdaad. Dan kan het besluit nietig worden verklaard en dat komt er op neer dat alles moet zijn alsof het besluit er nooit geweest is.

En dus kan het in dit geval niet meer omdat die maand ruimschoots is verstreken.

Al moet ik wel zeggen dat ik het heel raar vind dat je als eigenaar niet naar de laatste VVE vergadering gaat (of even contact opneemt met de voorzitter), juist om dit soort verrassingen te voorkomen.

Idd.

[redwing]

Wolly schreef op maandag 6 mei 2024 @ 10:59:
[...]
En dus kan het in dit geval niet meer omdat die maand ruimschoots is verstreken.

Dat kan wel, maar niet meer via de makkelijke/snelle manier. Er kan nl. wel nog een normale rechtzaak gestart worden. Maar dat zal wel wat meer tijd en geld gaan kosten.

Ik zou dan ook eens beginnen met de statuten goed door te lezen om te kijken of dit besluit nu wel/niet op een geldige manier tot stand is gekomen. Aan de hand daarvan kun je dan bedenken of je verdere stappen kunt/wilt nemen.

Gezien hoe dit probleem is ontstaan en het gebrek van enige reaktie door TS verwacht ik echter dat er weinig verder gaat gebeuren en TS achterover blijft hangen en mag gaan betalen.

[Groningerkoek]

redwing schreef op maandag 6 mei 2024 @ 11:18:
[...]

Dat kan wel, maar niet meer via de makkelijke/snelle manier. Er kan nl. wel nog een normale rechtzaak gestart worden. Maar dat zal wel wat meer tijd en geld gaan kosten.

Ik zou dan ook eens beginnen met de statuten goed door te lezen om te kijken of dit besluit nu wel/niet op een geldige manier tot stand is gekomen. Aan de hand daarvan kun je dan bedenken of je verdere stappen kunt/wilt nemen.

Gezien hoe dit probleem is ontstaan en het gebrek van enige reaktie door TS verwacht ik echter dat er weinig verder gaat gebeuren en TS achterover blijft hangen en mag gaan betalen.

Nee, er kan geen gewone rechtszaak worden aangespannen, voor dit soort situaties is er namelijk afwijkende regelgeving gemaakt en geldt niet de algemene wet voor besluiten door organen maar geldt

https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-5/artikel130

Het probleem is namelijk dat als besluiten van een VVE nog langdurig kunnen worden verworpen dat een VVE voor te grote problemen kan komen te staan.

Wat als 2 jaar na een besluit men midden in een grote renovatie zit, 20 woningen al klaar, 20 woningen nog niets gedaan en 20 woningen midden in de puinhoop en halverwege wordt deze verworpen?

[D-dark]

Xerox schreef op zondag 5 mei 2024 @ 22:07:
[...]

Nee. Het punt moet op de agenda staan, anders mag deze niet worden behandeld.
Hij mag wel in de rondvraag besproken worden om te peilen wat de animo is, om vervolgens dit punt op de volgende VvE op de agenda te plaatsen

Helaas, daar is een uitzondering op

Elk jaar wordt het punt financiën behandeld en de eindafrekening van vorig jaar.
dat is zelfs een standaard agendapunt bij de meeste verenigingen.

En wat hier vermoedelijk aan de hand is dat er niet genoeg niet gereserveerd geld aanwezig is voor de verplichte wettelijke minimumreserve voor noodgevallen door duurdere kosten.
Vandaar bijbetalen om die aantevullen.
Dat mag in theorie zelfs zonder toestemming van de vergadering gevraagd worden aan iedereen om bijbetalen op het moment dat die situatie zich voordoet.

[Stigandr]

Thalaron schreef op zondag 5 mei 2024 @ 22:23:
Leuk en aardig dit allemaal, maar we zijn inmiddels op 3 pagina’s aan reacties verder.

Gelet op dat @Verwijderd (sinds 2016..) 2 reacties heeft geplaatst waarvan deze TS de 2e was, verwacht ik weinig antwoorden.

Zonder meer informatie is en blijft het speculeren. Ook vraag ik mij af of TS nog mee leest.

Lol, account bestaat inmiddels niet eens meer. Dus nee meer informatie gaan we niet meer krijgen.

[redwing]

Stigandr schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 12:55:
[...]


Lol, account bestaat inmiddels niet eens meer. Dus nee meer informatie gaan we niet meer krijgen.

Yup, precies daarom gaf ik ook al geen reaktie meer. Juridisch zit een VVE raar in elkaar, maar kun je via allerlei omwegen stiekem nog best veel. Ik heb zelf ooit te maken gehad met een VVE met 1 grote eigenaar die allerlei rare constructies aan het bedenken was die hij dan zelf met zijn meerderheid goedkeurde. Maar daarop ingaan heeft alleen nut als de TS ook daadwerkelijk aktief iets doet/wil doen

[tweakduke]

Dan doe ik dit topic op slot