VVE kosten verhoogd met terugwerkende kracht.

[alwayskill]

Mijn vraag:

Mijn partner en ik hebben onze eerste koopwoning gekocht. Wij hebben deze woning op 27-02-2023 gekocht. Toen hebben we bij de notaris alles geregeld en de sleutel in ontvangst mogen nemen.

Ongeveer een maand geleden zijn de VVE kosten verhoogd met €91,11. Dit is met terugwerkende kracht vanaf 01-01-2023 vastgesteld. Echter waren wij niet de eigenaren de 1e 2 maanden van dit jaar.

Wij hadden een mail teruggestuurd dat wij het er niet mee eens zijn om €91,11 x2 te betalen voor niks, wij waren geen eigenaar van het huis en ook niet lid van de VVE op dat moment. Nu heeft de VVE ons de volgende artikelen gestuurd:

Artikel 122 van het Burgerlijk Wetboek 5 bepaalt:

“Artikel 3. Voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk.”

Artikel 4. In het reglement kan worden bepaald in hoeverre voor bijdragen, genoemd in het vorige lid, alleen de vroegere eigenaar of alleen de verkrijger aansprakelijk zal zijn. In het reglement kan ook worden bepaald dat voor bepaalde bijdragen die later opeisbaar worden de vroegere appartementseigenaar in plaats van de verkrijger verbonden zal zijn.”


In de reglementen kunnen dus nadere bepalingen worden opgenomen over wie voor wat aansprakelijk is.


Artikel 28 lid 3 van Modelreglement 1992:

“Uitsluitend de vervreemder is aansprakelijk voor de extra voorschotbijdragen als bedoeld in artikel 38

zesde lid (lees: artikel 38 zevende lid), en de definitieve bijdragen die verschuldigd zijn als gevolg van

besluiten van de vergadering als bedoeld in artikel 38 vijfde lid, die tot stand gekomen zijn in het tijdvak

gedurende hetwelk hij eigenaar was.

Hetzelfde geldt voor bijzondere bijdragen verschuldigd terzake van andere rechtsfeiten, die in voormeld

tijdvak hebben plaatsgehad.”


Telefonisch overleg met Rijssenbeek op 4-5-2017 heeft opgeleverd dat dit artikel gelezen moet worden als zijnde:

“De persoon die op het moment van het besluit eigenaar is van het appartementsrecht, is aansprakelijk voor de extra voorschotbijdragen en de definitieve bijdragen.”

Nu zijn wij totaal niet bekend met dit soort artikelen, dus durven wij niet te zeggen of wij daadwerkelijk opdraaien voor de kosten van de eerste 2 maanden van dit jaar of niet. Wij hebben de vorige eigenaren al gecontact, echter schiet dat ook niet echt op...

[kamerplant]

Leuke kennismaking met je nieuwe buren zo, gelijk zeuren over €90. Tip: betaal gewoon maar.

[CH4OS]

kamerplant schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:07:
Leuke kennismaking met je nieuwe buren zo, gelijk zeuren over €90. Tip: betaal gewoon maar.

Keer 2. Dus 180 euro. Om jouw bericht in een ander daglicht te zetten:

Leuke binnenkomer voor de nieuwe bewoners. In plaats van ze welkom te heten, krijgen ze (meteen) een rekening van ~200 euro en gelijk Wetboek artikelen in het gezicht (bij de eerste de beste vraag erover).

[ Voor 16% gewijzigd door CH4OS op 04-07-2023 13:07 ]

[alwayskill]

kamerplant schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:07:
Leuke kennismaking met je nieuwe buren zo, gelijk zeuren over €90. Tip: betaal gewoon maar.

Het gaat totaal om €560,-. Als het maar €90,- was had ik het allang overgemaakt

[Ryur]

In onze VvE zou bij zo'n situatie zijn: we kloppen bij jullie aan voor het verschuldigd bedrag (aangezien de nieuwe bewoners de contactpersoon zijn).
Of jullie het dan verrekenen met de vorige eigenaren, zou de VvE zelf een worst wezen.

Net zoals alle beslissingen die genomen zijn door de VvE, waarbij de vorige eigenaren bij in hebben gestemd, moet je gewoon overnemen.

[ Voor 22% gewijzigd door Ryur op 03-07-2023 20:14 ]

[CH4OS]

alwayskill schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:11:
Het gaat totaal om €560,-. Als het maar €90,- was had ik het allang overgemaakt

Huh? Net was het nog 91 euro keer twee, nu is het opeens veel meer?

[alwayskill]

CH4OS schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:12:
[...]
Huh? Net was het nog 91 euro keer twee, nu is het opeens veel meer?

Dat is van de 2 maanden inderdaad. Het totaalbedrag ligt op €560,-

[Honesty]

CH4OS schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:12:
[...]
Huh? Net was het nog 91 euro keer twee, nu is het opeens veel meer?

De eerste 2 maanden waren het nog andere eigenaren
dsu het gaat wel om 2x 91.
Het lijkt me dat sinds je de woning hebt je niks kan inbrengen tegen de verhoging van de vve bijdragen omdat je zelf ook de vve bent.

Ik irriteer me hier ook altijd aan bij onze VVE, inplaats van het een jaar eerder een beetje te verhogen wachten ze tot de vergadering, iedereen moet stemmen, twee maanden later wordt het ingevoerd en dan zit je zo in juli dat je een half jaar extra moet lappen. Terwijl als ze de bijdrage gewoon 20% hoger zetten is er ook niks aan de hand kan iedereen een beetje sparen.

[ Voor 52% gewijzigd door Honesty op 03-07-2023 20:15 ]

[CH4OS]

Honesty schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:13:
De eerste 2 maanden waren het nog andere eigenaren
dsu het gaat wel om 2x 91.
Het lijkt me dat sinds je de woning hebt je niks kan inbrengen tegen de verhoging van de vve bijdragen omdat je zelf ook de vve bent.

Dat weet ik, maar in totaal is het blijkbaar nog meer.

[hfolkers]

Was je op de vergadering aanwezig, heb je bezwaar gemaakt of op zijn minst vragen gesteld of dit ook voor jullie geld?
Voor nu klinkt het weet als 'zij tegen ons' en zo zal het voor jullie ook echt voelen. Maar als je niet op de vergadering was is het wel een beetje eigen schuld en idd, de vorige bewoner kan niet met me beslissen, dus zou ook raar zijn als hij moet betalen. Kun je net zo goed beslissen dat de eigenaar van appartement 102 met terugwerkende kracht even een ton op de spaarrekening stort... Zou ook raar zijn denk ik.

[alwayskill]

hfolkers schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:16:
Was je op de vergadering aanwezig, heb je bezwaar gemaakt of op zijn minst vragen gesteld of dit ook voor jullie geld?
Voor nu klinkt het weet als 'zij tegen ons' en zo zal het voor jullie ook echt voelen. Maar als je niet op de vergadering was is het wel een beetje eigen schuld en idd, de vorige bewoner kan niet met me beslissen, dus zou ook raar zijn als hij moet betalen. Kun je net zo goed beslissen dat de eigenaar van appartement 102 met terugwerkende kracht even een ton op de spaarrekening stort... Zou ook raar zijn denk ik.

Wij zijn ook op de vergadering geweest en zeker tegengestemd. Ook heb ik nog bij de vragenronde het volgende gevraagd: 'Wij wonen hier sinds begin maart, moeten wij dan ook de maanden januari en februari betalen?'. Waarop duidelijk geantwoord werd dat wij deze kosten niet hoeven te betalen.'

[CH4OS]

alwayskill schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:19:
Wij zijn ook op de vergadering geweest en zeker tegengestemd. Ook heb ik nog bij de vragenronde het volgende gevraagd: 'Wij wonen hier sinds begin maart, moeten wij dan ook de maanden januari en februari betalen?'. Waarop duidelijk geantwoord werd dat wij deze kosten niet hoeven te betalen.'

Door wie werd dit gezegd? En is dit terug te vinden in de notulen? Dan kan je de VVE hiermee om de oren slaan.

[Joris748]

Een verhoging van 90 EUR per maand is geen kattenpis. Is er sprake van een achterstallig onderhoud of zit er een groot gat in de meerjarenbegroting?

[hfolkers]

alwayskill schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:19:
[...]


Wij zijn ook op de vergadering geweest en zeker tegengestemd. Ook heb ik nog bij de vragenronde het volgende gevraagd: 'Wij wonen hier sinds begin maart, moeten wij dan ook de maanden januari en februari betalen?'. Waarop duidelijk geantwoord werd dat wij deze kosten niet hoeven te betalen.'

Dan wordt het wel spannend ja, hopelijk staat dit idd in de notulen anders zal het een welles nietes spelletje worden...

[Anoniem: 39993]

Joris748 schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:22:
Een verhoging van 90 EUR per maand is geen kattenpis. Is er sprake van een achterstallig onderhoud of zit er een groot gat in de meerjarenbegroting?

Waarschijnlijk dat laatste. En volgens het reglement is degene, die op het moment van het besluit in de ALV eigenaar is, aansprakelijk voor deze kosten. Maar dan dus beperkt tot het huidige boekjaar.

Ze hadden ook gewoon de kosten met 90 per maand kunnen verhogen en een eenmalige extra bijdrage van 560 kunnen doen.

Zeker bij panden die lang in eigendom van een verhuurder zijn geweest, zie je dit vaak. Verhuurder splitst en richt een VvE op en gaat daarna appartementen verkopen. Verhuurder is degene met veruit de meeste stemmen en houdt in eerste instantie de servicekosten laag. Naarmate hij meer appartementen verkoopt, wordt langzaam duidelijk dat er niet genoeg gespaard wordt om het nog niet zo oude MJOP te bekostigen en gaan de servicekosten stijgen. Ondertussen verkoopt verhuurder lekker door.

[alwayskill]

CH4OS schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:21:
[...]
Door wie werd dit gezegd? En is dit terug te vinden in de notulen? Dan kan je de VVE hiermee om de oren slaan.

De contactpersoon van de VVE. Ook al 2x in de mail benoemd op die manier, doen ze niets mee. Haar antwoord is dat ze het verkeerd had begrepen

[CH4OS]

Dan had ze dat destijds moeten zeggen, daar heb jij nu geen boodschap aan, zeker als het zwart op wit staat.

[Ivow85]

Richting VVE zijn jullie aansprakelijk voor de kosten.

Of je nog wat met de vorige eigenaren kan verrekenen hangt af van de gemaakte afspraken en wat er in VVE notulen van voorgaande jaren staat over de (onderhouds)kosten in relatie tot de VVE-reserves en wat er op die vergaderingen eventueel al besproken is over toekomstige verhogingen.
Als koper van het appartement ben jij natuurlijk gewoon op de hoogte van hoeveel er in de reservepot zit, welke bedragen in het MJOP staan, hoe die twee met elkaar (mis)matchen en of dat probleem al in eerdere jaren is besproken.

[Real]

alwayskill schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:00:
[b]Artikel 122 van het Burgerlijk Wetboek 5 bepaalt:

Art. 5:122 BW is langer dan wat de VvE citeert. Waaronder o.a. art. 5:122 lid 5 BW. Wat stond er in die verklaring van de VvE?

[Sport_Life]

CH4OS schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:10:
[...]
Keer 2. Dus 180 euro. Om jouw bericht in een ander daglicht te zetten:

Leuke binnenkomer voor de nieuwe bewoners. In plaats van ze welkom te heten, krijgen ze een rekening van ~200 euro en gelijk Wetboekartikelen in het gezicht.

Hoezo een 'rekening', dit is een VvE dus het geld komt in een gezamenlijke pot voor toekomstige (!) kosten aan de woning.

Verkopers hebben dit wel een beetje slinks gespeeld, dat wel.. Want zo'n verhoging komt nooit uit de lucht vallen.
Maar dit is onderdeel van de onderzoeksplicht, als blijkt dat de kas leeg was of er zat groot onderhoud aan te komen dan had je dit kunnen voorzien..

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 03-07-2023 22:28 ]

[Wolly]

CH4OS schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:48:
Dan had ze dat destijds moeten zeggen, daar heb jij nu geen boodschap aan, zeker als het zwart op wit staat.

Die notulen worden pas in de volgende vergadering vastgesteld

[Ivow85]

Real schreef op maandag 3 juli 2023 @ 22:20:
[...]


Art. 5:122 BW is langer dan wat de VvE citeert. Waaronder o.a. art. 5:122 lid 5 BW. Wat stond er in die verklaring van de VvE?

Dat vijfde lid is niet van toepassing, omdat de bedragen waar het over gaat nog niet opeisbaar waren door de VVE op moment van de woning overdracht. De vergadering waarop besloten is tot het verhogen van de bijdrage, daar is TS immers bij aanwezig geweest als appartementseigenaar.

[Real]

Ivow85 schreef op maandag 3 juli 2023 @ 22:06:
Richting VVE zijn jullie aansprakelijk voor de kosten.

Waarom dan?

[nokiaan958GB]

Honesty schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:13:
[...]

De eerste 2 maanden waren het nog andere eigenaren
dsu het gaat wel om 2x 91.
Het lijkt me dat sinds je de woning hebt je niks kan inbrengen tegen de verhoging van de vve bijdragen omdat je zelf ook de vve bent.

Ik irriteer me hier ook altijd aan bij onze VVE, inplaats van het een jaar eerder een beetje te verhogen wachten ze tot de vergadering, iedereen moet stemmen, twee maanden later wordt het ingevoerd en dan zit je zo in juli dat je een half jaar extra moet lappen. Terwijl als ze de bijdrage gewoon 20% hoger zetten is er ook niks aan de hand kan iedereen een beetje sparen.

Dan kan jullie VvE vast een nieuw penningmeester-bestuurslid gebruiken

[Wolly]

Staat hier niet gewoon het antwoord?

https://www.nederlandvve....r-betaalt-koper-verkoper/

[Ivow85]

Real schreef op maandag 3 juli 2023 @ 22:42:
[...]


Waarom dan?

Omdat het besluit voor de invoering van de extra kosten na de overdrachtsdatum is genomen.

[Rukapul]

alwayskill schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:19:
[...]


Wij zijn ook op de vergadering geweest

Als je logisch nadenkt dan weet je dat je er zelf voor opdraait maar ook dat je er zelf voordeel van hebt.

Op de vergadering is besloten extra geld in de pot te doen. Dat dat geformuleerd is als met terugwerkende kracht is niet meer dan een verwoording: het is op dat moment besloten en de enige begunstigde ben je zelf (voor je VVE deel). De oude bewoner was al geheel buiten beeld.

[Real]

Ivow85 schreef op maandag 3 juli 2023 @ 23:08:
[...]
Omdat het besluit voor de invoering van de extra kosten na de overdrachtsdatum is genomen.

Dat is geen rechtsgrond. Waaruit volgt dat de TS de vergoeding moet betalen? Dat staat toch niet in het geciteerde MR?

[Oekiejoekie]

Verkoper en koper zijn hoofdelijk aansprakelijk. Dus de VVE kan ze in principe allebei aanspreken op het gehele bedrag. Maar de koper is draagplichtig. Die moet dus in eerste instantie betalen. Maar die kan dus voor de 2 maanden dat de verkoper nog eigenaar was de 182 euro wel verhalen op de verkoper.

(en mocht de verkoper dus alles betalen, dan is de situatie dus omgekeerd, dan mag die het bedrag minus de 2 maanden dat verkoper eigenaar was, verhalen op de koper).

Sport_Life schreef op maandag 3 juli 2023 @ 22:25:
[...]
Verkopers hebben dit wel een beetje slinks gespeeld, dat wel.. Want zo'n verhoging komt nooit uit de lucht vallen.
Maar dit is onderdeel van de onderzoeksplicht, als blijkt dat de kas leeg was of er zat groot onderhoud aan te komen dan had je dit kunnen voorzien..

Hoezo slinks aangepakt ? Dit kan ook gewoon door de gestegen energieprijzen zijn. Ik ken genoeg appartementencomplexen waar de lift stroom zuipt. Of waar er elektrische vloerverwarming ligt in de inrit naar de ondergrondse parkeerkelder. Zonder dat je meer informatie hebt, kun je hier niks over zeggen.

[ Voor 63% gewijzigd door Oekiejoekie op 04-07-2023 03:22 ]

[Honesty]

nokiaan958GB schreef op maandag 3 juli 2023 @ 22:42:
[...]

Dan kan jullie VvE vast een nieuw penningmeester-bestuurslid gebruiken

Allang geprobeerd maar dan krijg je tijdens de stemming te horen dat die 5 of 10 euro te veel is en dat ze liever de vve bijdrage zo laag mogelijk gehouden wordt waardoor ieder jaar weer die indexering nodig is 90 euro is wel fors.

[Ivow85]

Real schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 00:47:
[...]


Dat is geen rechtsgrond. Waaruit volgt dat de TS de vergoeding moet betalen? Dat staat toch niet in het geciteerde MR?

Het klopt dat het niet in de geciteerde artikelen staat. Die zijn eigenlijk helemaal niet van toepassing. Want in januari en februari was de financiële verplichting er nog niet. Dus de vorige eigenaar staat er simpelweg buiten.

De rechtsgrond voor de VVE bijdrage zit in het feit dat TS het VVE lid is, op het moment dat de VVE tot de financiële verplichtingen heeft besloten.

Het is allemaal vrij simpel als de verhoging op de laatste vergadering is ingesteld. Het enige wat niet helemaal juist is, is het gebruik van de term "terugwerkende kracht".
De feitelijke situatie is dat vanaf de maand na de vergadering de maandelijkse bijdrage omhoog gaat met 91 euro per maand, en dat daarnaast is besloten om een eenmalige bijdrage in te stellen van Y * 91 euro, waarbij Y het aantal reeds verstreken maanden is.
Die eenmalige bijdrage is vastgesteld toen TS eigenaar was. Niets meer en niets minder. En daar heeft een vorige eigenaar dus niets mee te maken.

Alléén wanneer op een eerdere vergadering eigenlijk al was besloten om de VVE bijdrage te verhogen, maar door een fout van de beheerder de automatische incasso's niet zijn aangepast aan die eerdere beslissing én de VVE de daardoor ontstane schuld van de vorige eigenaar niet aan de notaris heeft gemeld, kan TS onder de kosten uit komen voor de maanden dat hij geen eigenaar was. Maar met de info die we nu hebben, lijkt deze uitzondering niet van toepassing.

[Anoniem: 39993]

Ivow85 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 07:09:
[...]


Het klopt dat het niet in de geciteerde artikelen staat. Die zijn eigenlijk helemaal niet van toepassing. Want in januari en februari was de financiële verplichting er nog niet. Dus de vorige eigenaar staat er simpelweg buiten.

De rechtsgrond voor de VVE bijdrage zit in het feit dat TS het VVE lid is, op het moment dat de VVE tot de financiële verplichtingen heeft besloten.

Het is allemaal vrij simpel als de verhoging op de laatste vergadering is ingesteld. Het enige wat niet helemaal juist is, is het gebruik van de term "terugwerkende kracht".
De feitelijke situatie is dat vanaf de maand na de vergadering de maandelijkse bijdrage omhoog gaat met 91 euro per maand, en dat daarnaast is besloten om een eenmalige bijdrage in te stellen van Y * 91 euro, waarbij Y het aantal reeds verstreken maanden is.
Die eenmalige bijdrage is vastgesteld toen TS eigenaar was. Niets meer en niets minder. En daar heeft een vorige eigenaar dus niets mee te maken.

Alléén wanneer op een eerdere vergadering eigenlijk al was besloten om de VVE bijdrage te verhogen, maar door een fout van de beheerder de automatische incasso's niet zijn aangepast aan die eerdere beslissing én de VVE de daardoor ontstane schuld van de vorige eigenaar niet aan de notaris heeft gemeld, kan TS onder de kosten uit komen voor de maanden dat hij geen eigenaar was. Maar met de info die we nu hebben, lijkt deze uitzondering niet van toepassing.

Precies. De voorganger van TS is op geen enkele manier financieel verantwoordelijk voor een besluit wat is genomen toen die voorganger helemaal geen lid meer was van de VvE. Dat hele "met terugwerkende kracht" lijk inderdaad niet meer dan een poging om het voor "de gemiddelde idioot" even in maandelijkse kosten weer te geven. Het is gewoon een eenmalige extra bijdrage gecombineerd met een verhoging van de maandelijkse kosten.

En die eenmalige extra bijdrage, geeft duidelijk weer dat er een liquiditeitsprobleem is in de VvE. Ze hebben nu geld nodig en daarom kunnen ze niet de servicekosten tijdelijk nog iets verder verhogen. Want dat geld druppelt in beetjes elke maand binnen en blijkbaar hebben ze het PRONTO nodig.

Dit had, voor iemand die hier vaker mee te maken heeft gehad, waarschijnlijk wel opgemerkt kunnen worden uit de stukken. Maarja, meeste mensen lezen die heel snel en geloven het dan allemaal wel.

Ik heb ooit ook een appartement gehad in een wat ouder pand. Toen ik het kocht (van een grote verhuurder), was al duidelijk dat de servicekosten op termijn zouden gaan stijgen door het eerder door mij geschreven verhaal: verhuurder wil het spul verkopen en houdt de servicekosten dus kunstmatig zo lang mogelijk heel laag en als hij een aanzienlijk deel heeft verkocht, komt de boodschap dat de spaarpot toch echt veel harder gevuld moet gaan worden. Op zich voor mij niet direct een probleem, was toch maar voor max. 5 of 6 jaar en ik ben redelijk op tijd ingestapt. Maar in de boeken van de VvE was al wel te zien dat de servicekosten echt te laag ingezet waren om alles te kunnen betalen op de lange termijn. Toen wij na 4 jaar stilletjes aan een grotere woning in een andere gemeente begonnen te denken, barstte de bom. De services-kosten zouden fors omhoog moeten om het MJOP haalbaar te maken. Allemaal boze mensen in de ALV natuurlijk.... Ze hebben toen de servicekosten "gematigd" verhoogd om "waarschijnlijk wel uit te gaan komen". Daarna hebben wij het verkocht en zijn we naar een tussenwoning gegaan. Ik was de VvE inmiddels meer dan zat.

Maar wij hadden dus nog het geluk dat we met een verhuurder zaten die heel veel appartementsrechten had en aan het verkopen was. Er kwamen geen nieuwe huurders meer, als er een huurder vertrok werd het appartement verkocht. Dus een eenmalige extra bijdrage...... daar ging de verhuurder niet mee akkoord. Dat werd voor hem heel duur met al die appartementsrechten. Hij wilde liever hogere maandelijkse kosten, want hij was toch aan het verkopen. Zolang hij nog genoeg stemmen had, kon hij dat gewoon tegenhouden.

De voorganger van TS zou aansprakelijk kunnen zijn, als er eerder besloten is om de bijdragen te verhogen maar dan door bijvoorbeeld een foutje niet gedaan is en daarna - met terugwerkende kracht - dit in rekening gebracht wordt. Dan heb je te maken met een EERDER besluit. Maar.... als VvE kan het lastig zijn om iets te verhalen op de voorganger. En dan ben je dus alsnog als huidige eigenaar het bokje.

[ Voor 27% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 04-07-2023 08:14 ]

[Ryur]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 07:47:
[...]

En die eenmalige extra bijdrage, geeft duidelijk weer dat er een liquiditeitsprobleem is in de VvE. Ze hebben nu geld nodig en daarom kunnen ze niet de servicekosten tijdelijk nog iets verder verhogen. Want dat geld druppelt in beetjes elke maand binnen en blijkbaar hebben ze het PRONTO nodig.

Dat hoeft niet altijd te gelden in onze VvE doen wij het ook soms extra vergoeding direct om de maandelijkse kosten laag te houden.

Stel: wij staan zo'n 2000 EUR in de min, zouden wij per appartement +/- de maandelijkse vergoedingen per 5 EUR verhogen. Of wij kunnen een eenmalige vergoeding van 55 EUR vragen en dan de maandelijkse kosten op hetzelfde bedrag houden.
Vaak kiezen wij als VvE zijnde voor optie 2.
Dit zodat iedereen niet de Incasso's en/of automatische overboekingen hoeft aan te passen en wij eigenlijk een boekjaar gelijk op geen verlies/geen winst kunnen zetten.
Bijvoorbeeld dat de post klein onderhoud beetje tegengevallen is afgelopen boekjaar (is het ook geweest; wij hadden afgelopen boekjaar enorm veel tegenslagen op de post Klein Onderhoud, gemeenschappelijke riolering moest bij meerdere appartementen worden vervangen)

(Note: de cijfers en omstandigheden van dit voorbeeld zijn redelijk vergelijkbaar met mijn VvE, heb toevallig gisteren de cijfers zitten controleren)

[ Voor 6% gewijzigd door Ryur op 04-07-2023 10:01 ]

[Anoniem: 39993]

Ryur schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 08:16:
[...]

Dat hoeft niet altijd te gelden in onze VvE doen wij het ook soms extra vergoeding direct om de maandelijkse kosten laag te houden.

Stel: wij staan zo'n 2000 EUR in de min, zouden wij per appartement +/- de maandelijkse vergoedingen per 5 EUR verhogen. Of wij kunnen een eenmalige vergoeding van 55 EUR vragen en dan de maandelijkse kosten op hetzelfde bedrag houden.
Vaak kiezen wij als VvE zijnde voor optie 2.
Dit zodat iedereen niet de Incasso's en/of automatische overboekingen hoeft aan te passen en wij eigenlijk een boekjaar gelijk op geen verlies/geen winst kunnen zetten.
Bijvoorbeeld dat de post klein onderhoud beetje tegengevallen is afgelopen boekjaar (is het ook geweest; wij hadden afgelopen boekjaar enorm veel tegenslagen op de post Klein Onderhoud, gemeenschappelijke riolering moest bij meerdere appartementen worden vervangen)

(Note: de cijfers en omstandigheden zijn redelijk vergelijkbaar met mijn VvE, heb toevallig gisteren de cijfers zitten controleren)

Dan hou je jezelf voor de gek. Je hebt als VvE gewoon reserves waaruit een incidentele tegenvaller betaald kan worden en waar een incidentele meevaller weer in "gestort" kan worden. Als je nu een eenmalige bijdrage van 560 euro per appartement nodig hebt EN een forse maandelijkse verhoging, dan heb je de vorige jaren liggen snurken als VvE.

Maargoed, dat is ook precies de reden dat ik tot mijn ouwe dag helemaal niets meer met een VvE te maken wil hebben. Er werd heel veel energie verbrand om mensen - die er echt geen **** van snappen - mee te krijgen in plannen en ze uit te leggen waarom dingen nodig waren. En dan denk je net dat Miep van nummer 189 nu snapt waarom we meer moeten gaan betalen en zuiniger aan moeten gaan doen.... stelt ze ineens voor om de tuinman wat vaker te laten komen en de schoonmaak van de galerijen en trappenhuizen twee keer zo vaak te gaan doen.... want het is nu vaak wel smoezelig.....

Dat die servicekosten in deze tijden omhoog moeten, dat staat natuurlijk dan weer wel vast. Maar als je ze met 90+ euro per maand moet verhogen, dan:
- woon je in een miljoenen-appartement waar de servicekosten bijvoorbeeld al 500 per maand waren, omdat de huismeester, hovenier en pool-boy ook betaald moeten worden.
- heb je er financieel toch een aardig potje van gemaakt. Helaas wel een leeg potje.

Wel een vraagje: waar lees jij over cijfers en omstandigheden die vergelijkbaar zijn met de VvE waar jij lid van bent? (Het is niet jouw VvE, jij bent lid van de VvE.) Ik zie die gegevens namelijk helemaal niet in de posts van de TS. Daar zie ik alleen maar "91 per maand extra". Waar je vandaan komt is dan natuurlijk heel relevant.

[ Voor 16% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 04-07-2023 08:34 ]

[Real]

Ivow85 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 07:09:
[...]
Want in januari en februari was de financiële verplichting er nog niet. Dus de vorige eigenaar staat er simpelweg buiten.

Tenzij dus uit de art. 5:122 lid 5 BW verklaring van de VvE iets anders blijkt.

[Sissors]

CH4OS schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:10:
[...]
Keer 2. Dus 180 euro. Om jouw bericht in een ander daglicht te zetten:

Leuke binnenkomer voor de nieuwe bewoners. In plaats van ze welkom te heten, krijgen ze een rekening van ~200 euro en gelijk Wetboekartikelen in het gezicht.

Maar alle andere bewoners moeten exact hetzelfde ook betalen, zou nogal vreemd zijn dat één appartement niet hoeft mee te betalen.

En ja hoe de terugwerkende kracht precies juridisch zit durf ik niet te zeggen, maar zoal @Anoniem: 39993 al schreef: Dit is natuurlijk niks anders dan niet terugwerkend servicekosten verhogen + een eenmalige extra vereiste betaling.

[Zenomyscus]

CH4OS schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:10:
[...]
Keer 2. Dus 180 euro. Om jouw bericht in een ander daglicht te zetten:

Leuke binnenkomer voor de nieuwe bewoners. In plaats van ze welkom te heten, krijgen ze een rekening van ~200 euro en gelijk Wetboekartikelen in het gezicht.

Dat laatste werd pas gestuurd nadat men er tegenin ging. Het is lullig, maar in principe moet je dat als nieuwe eigenaar gewoon betalen. Hier was onlangs ook een ander topic over en daar was de conclusie hetzelfde. De vraag is wel of de vorige bewoners wisten dat die verhoging eraan zat te komen. Zo te lezen niet, maar dat zou voor mij een verschil kunnen maken tussen wel en niet kopen.

[chrisborst]

@alwayskill
Als ik het goed lees moet jij die 2x 91 euro betalen en zou je dat vervolgens op de vorige eigenaar kunnen verhalen.

Maar ik zou mij eerder zorgen gaan maken waarom de bijdrage ineens met 91 euro p/m wordt verhoogd. Bij onze VVE hebben we het vaak over een paar euro per maand. Nu met de hoge inflatie was het 10 euro, maar we hebben zelfs jaren gehad dat we de bijdrage hebben verlaagd omdat we te hard hadden gespaard.

[BertV]

De insteek is verkeerd. Het is niet voor niks. De VVE ben je zelf.

edit: inderdaad, wat zit er achter die verhoging? Zit er te weinig geld in de pot, daar zou ik me maar druk om maken.

[ Voor 48% gewijzigd door BertV op 04-07-2023 09:02 ]

[Anoniem: 39993]

Real schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 08:47:
[...]


Tenzij dus uit de art. 5:122 lid 5 BW verklaring van de VvE iets anders blijkt.

Maar in die verklaring staat niets anders, want dit besluit is in mei/juni genomen en de verklaring afgegeven bij de notaris in februari.

In die verklaring staat inderdaad een opgave van hetgeen de vertrekkende eigenaar verschuldigd is over het lopende en voorgaande boekjaren, maar op het moment van het opmaken van die verklaring bestond deze verplichting helemaal nog niet.

[Anoniem: 39993]

chrisborst schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 08:58:
@alwayskill
Als ik het goed lees moet jij die 2x 91 euro betalen en zou je dat vervolgens op de vorige eigenaar kunnen verhalen.

Maar ik zou mij eerder zorgen gaan maken waarom de bijdrage ineens met 91 euro p/m wordt verhoogd. Bij onze VVE hebben we het vaak over een paar euro per maand. Nu met de hoge inflatie was het 10 euro, maar we hebben zelfs jaren gehad dat we de bijdrage hebben verlaagd omdat we te hard hadden gespaard.

Nee dat kun je dus niet. De notaris heeft aan de akte van overdacht de hierboven genoemde verklaring gehecht en op die verklaring staat precies wat de vertrekkende eigenaar de VvE nog verschuldigd is. De notaris gaat dit eventuele bedrag dan ook aan de VvE geven uit de verkoopopbrengst. Daar kan dit nooit op vermeld staan, want die verklaring is bij de overdracht in februari gebruikt en het besluit is pas later genomen. Er is GEEN grond om dit op de vorige eigenaar te verhalen.

Je bent als koper ook helemaal niet benadeeld, dat is enkel emotie. Jij hebt precies geleverd gekregen wat overeengekomen is, inclusief jouw aandeel in de reserves van de VvE. Als je nu van de vorige eigenaar gaat vragen om 560 euro extra in het reservefonds te storten, dan gaat hij natuurlijk zeggen dat hij dan 560 euro meer wil hebben voor het appartement.

[ Voor 14% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 04-07-2023 09:06 ]

[Real]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:01:
[...]
In die verklaring staat

Waaruit volgt dat die verklaring is verstrekt?

[Anoniem: 39993]

Real schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:06:
[...]


Waaruit volgt dat die verklaring is verstrekt?

Er is getransporteerd bij de notaris. Daaruit blijkt dat. De notaris gaat NIET transporteren zonder die verklaring.

[ Voor 11% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 04-07-2023 09:07 ]

[Real]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:07:
[...]
Er is getransporteerd bij de notaris. Daaruit blijkt dat.

Dat kun je daaruit niet afleiden. Waar haal je dat vandaan?

[chrisborst]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:03:
[...]

Nee dat kun je dus niet. De notaris heeft aan de akte van overdacht de hierboven genoemde verklaring gehecht en op die verklaring staat precies wat de vertrekkende eigenaar de VvE nog verschuldigd is. De notaris gaat dit eventuele bedrag dan ook aan de VvE geven uit de verkoopopbrengst. Daar kan dit nooit op vermeld staan, want die verklaring is bij de overdracht in februari gebruikt en het besluit is pas later genomen. Er is GEEN grond om dit op de vorige eigenaar te verhalen.

Je bent als koper ook helemaal niet benadeeld, dat is enkel emotie. Jij hebt precies geleverd gekregen wat overeengekomen is, inclusief jouw aandeel in de reserves van de VvE. Als je nu van de vorige eigenaar gaat vragen om 560 euro extra in het reservefonds te storten, dan gaat hij natuurlijk zeggen dat hij dan 560 euro meer wil hebben voor het appartement.

Sorry, maar waarop baseer je dit? De overige eigenaar was gewoon verantwoordelijk tot de overdracht voor dat appartement. Nu heeft de VVE besloten dat er extra kosten moeten worden betaald in de periode dat de vorige eigenaar nog eigenaar was.
De notaris verrekend inderdaad de zaken die bekend zijn maar het is geen vrijgave dat de vorige eigenaar nergens meer verantwoordelijk voor is.

[Anoniem: 39993]

Real schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:09:
[...]


Dat kun je daaruit niet afleiden. Waar haal je dat vandaan?

Omdat uit die verklaring ook moet blijken of de verkoper een schuld open heeft staan bij de VvE welke verrekend moet worden in de transactie.

5.De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt.

De notaris gaat die verklaring gewoon opvragen bij de VvE, dat is hij verplicht.

[Real]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:07:
[...]
Er is getransporteerd bij de notaris. Daaruit blijkt dat.

Een edit achteraf is vrij duidelijk te herleiden.

De notaris gaat NIET transporteren zonder die verklaring.

Dat moet je toch echt beter onderbouwen dan met hoofdletters, want in de memorie van toelichting bij art. 5:122 BW staat:

Denkbaar is dat het bestuur van de vereniging van eigenaars, ondanks een voldoende inspanning van de notaris om de in lid 5 bedoelde verklaring te verkrijgen, deze verklaring niet afgeeft. (...) Voor de hand ligt dat van het niet verkregen zijn van de verklaring, welke omstandigheid niet aan de overdracht of toedeling in de weg staat, in de akte van overdracht of toedeling melding wordt gemaakt. In de tweede zin van lid 5 ligt besloten dat de verkrijger niet aansprakelijk is uit hoofde van artikel 5:122 lid 3 BW, indien de verklaring niet is verkregen.

Kamerstukken II 2003/04, 28614, nr. 3, p. 5

[Anoniem: 39993]

Real schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:19:
[...]


Een edit achteraf is vrij duidelijk te herleiden.


[...]


Dat moet je toch echt beter onderbouwen dan met hoofdletters, want in de memorie van toelichting bij art. 5:122 BW staat:


[...]


Kamerstukken II 2003/04, 28614, nr. 3, p. 5

In feite heb je dan een "lege" verklaring. Maar nu gaan we wel echt richting de edge-cases. Als je als VvE zo'n verklaring al niet aan kunt leveren, dan is het wel heel triest gesteld met je boekhouding. Dan zien we TS misschien nog wel een keer terug.

Mijn edit was binnen 1 minuut overigens.

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 04-07-2023 09:24 ]

[Real]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:23:
[...]
dan is het wel heel triest gesteld met je boekhouding

En waarom denk je dat ik die vraag aan de TS stelde?

[Dennism]

CH4OS schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:48:
Dan had ze dat destijds moeten zeggen, daar heb jij nu geen boodschap aan, zeker als het zwart op wit staat.

Vraag is natuurlijk wel of een 'contactpersoon van de VVE' hier juridisch iets over kan zeggen, waarbij ik er niet vreemd van op zou kijken wanneer blijkt die persoon helemaal geen lid is van de VVE, maar slechts een medewerker is van het VVE beheer kantoortje dat wordt ingehuurd door de VVE waar TS lid van is (dat is immers een vaak gemaakte fout, dat de VVE beheerder aangeduid wordt als 'de VVE' terwijl 'de VVE' natuurlijk TS is, samen met de andere houders van de appartementsrechten in zijn complex).

Daarnaast is fouten maken gewoon natuurlijk ook gewoon menselijk, dat moet dan ook hersteld kunnen worden.

Als het nu de voorzitter van de VVE was of de penningmeester zou ik eerder geneigd zijn daar in mee te gaan, Maar zelfs dan heeft TS alleen zichzelf waarschijnlijk met het niet betalen, immers het zal niet zorgen voor goede verhoudingen in de VVE vermoed ik, terwijl een goed functionerende VVE met een gezonde financiële huishouding alleen maar in het voordeel is van TS.

Ik snap dan vaak niet het 'uiteraard tegenstemmen' bij verhogingen van de bijdrage niet dat hier ook in hier in het topic direct weer naar voren komt. Je wil immers ook waarschijnlijk als appartementsrecht houder dat er niet alleen het minimale aan onderhoud gedaan wordt, maar dat er ook ruimte is voor verduurzaming bijvoorbeeld in de toekomst. Neemt niet weg dat er natuurlijk altijd een goede reden kan zijn om tegen te stemmen, maar per definitie tegenstemmen is zeker niet altijd verstandig, ook al kost het geld.

[ Voor 3% gewijzigd door Dennism op 04-07-2023 09:35 ]

[Anoniem: 39993]

Real schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:26:
[...]


En waarom denk je dat ik die vraag aan de TS stelde?

Nog steeds niet relevant. Want zelfs als die verklaring niet afgegeven is (wat mij dus echt zou verbazen, want daarmee schiet je jezelf als VvE toch aardig in de voet), bestond deze verplichting nog niet op het moment van transport. Deze verplichting is pas later ontstaan. Ze hadden ook in de ALV vast kunnen stellen dat iedereen dit jaar over januari en februari 2000 euro per maand extra gaat betalen en de overige maanden niets. Dan kun je dus niet 4000 euro gaan halen bij de verkoper. De VvE kan het ex-lid helemaal geen nieuwe verplichtingen opleggen. (Modelreglement 1992)

[Real]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:35:
[...]
Nog steeds niet relevant.

Je gaat steeds uit van feiten die je helemaal niet kent. Waaronder de rechtmatigheid van het besluit. Het zou best kunnen dat je gelijk hebt, maar vind je het echt zo belangrijk om gelijk te krijgen dat je andere reacties daarom wegzet als 'niet relevant'?

Het enige waar ik om vroeg was de VvE verklaring en vervolgens kom jij vol overtuiging betogen dat het allemaal écht niet anders kan dan dat de TS moet betalen. Iets vergelijkbaars beweerde je ook (met hoofdletters nog wel) over de notaris, maar toen er iets anders uit de MvT bleek was het ineens een 'edge case'.

[CH4OS]

Sissors schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 08:48:
Maar alle andere bewoners moeten exact hetzelfde ook betalen, zou nogal vreemd zijn dat één appartement niet hoeft mee te betalen.

Dit is niet waar. Het is afhankelijk van het breukdeel hoeveel je moet betalen. Het breukdeel (percentage) is de hoeveelheid waarmee je "eigenaar" bent van het appartementencomplex als geheel. Hierbij is het breukdeel meestal ook het aantal stemmen dat je hebt.

[ Voor 7% gewijzigd door CH4OS op 04-07-2023 10:37 ]

[Ivow85]

Real schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 08:47:
[...]


Tenzij dus uit de art. 5:122 lid 5 BW verklaring van de VvE iets anders blijkt.

Waarom zou dat artikel van toepassing zijn op een besluit wat na de overdrachtsdatum is genomen door de VVE-leden?

[Real]

Ivow85 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 10:06:
[...]
Waarom zou dat artikel van toepassing zijn op een besluit wat na de overdrachtsdatum is genomen door de VVE-leden?

Dat is niet wat ik bedoelde met 'tenzij'. De vraag is of er vergelijkbare financiële verplichtingen waren voor verkoop. Het lijkt mij toch echt handig om eerst terug te horen van de TS wat er in de VvE verklaring staat in plaats van steeds discussie met mij te voeren over de vraag waarom dat handig is.

Stel dat de boekhouding van de VvE een janboel is of de VvE eigenlijk achterstallige betalingen van de verkoper moet innen, maar dat niet lukt. Is het besluit om die kosten dan te verhalen op o.a. de TS in dat geval rechtmatig?

[Real]

Ivow85 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 10:06:
[...]
Waarom zou dat artikel van toepassing zijn op een besluit wat na de overdrachtsdatum is genomen door de VVE-leden?

Daarbij komt overigens: waarom antwoordt het VvE bestuur dat dan niet i.p.v. de verwijzing naar art. 5:122 BW en het MR92?

[42erik]

alwayskill schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:11:
[...]


Het gaat totaal om €560,-. Als het maar €90,- was had ik het allang overgemaakt

2 x91,11 is toch echt geen 560. Misschien handig eerst eens duidelijk te hebben wat de kosten nu precies zijn

[Toke_gt]

42erik schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 10:23:
[...]

2 x91,11 is toch echt geen 560. Misschien handig eerst eens duidelijk te hebben wat de kosten nu precies zijn

Gewoon even teruglezen. TS moet in totaal 560 euro extra betalen (6 maanden x ca 90) waarvan 2x90 voor de eerste twee maanden. Toen woonde TS nog niet in deze woning, dus vraag is of die 2x90 betaald moeten worden door deze bewoner of de vorige.

[eLScha]

Weet niet wat dat huis van je gekost heeft maar die €180,- onvoorziene kosten is toch peanuts op het hele verhaal?

Briefje naar de vorige eigenaar met het verzoek om de verhoging te betalen van de tijd dat zij nog eigenaar waren. Weigeren ze? Jammer dan, 180 euro slikken en door met je leven.

[CH4OS]

42erik schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 10:23:
2 x91,11 is toch echt geen 560. Misschien handig eerst eens duidelijk te hebben wat de kosten nu precies zijn

Volgens mij zijn de kosten 91 euro per maand en gaat het om 6 maanden in totaal. Twee van die zes maanden, was @alwayskill niet de eigenaar van het appartement. En volgens mij kun je dan die 180 euro verhalen bij de vorige eigenaar, maar IANAL.

Aan de andere kant heeft hij ook een uitspraak bij een VVE vergadering, waarin hij vroeg of hij die twee maanden moest betalen. Het antwoord was nee. Zaak is dus om dat te zien in de (concept) notulen en dan is de kous af. Mocht hij wel moeten betalen, lijkt het mij dat hij deze kosten kan vorderen bij de vorige bewoner.

[Dennism]

42erik schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 10:23:
[...]

2 x91,11 is toch echt geen 560. Misschien handig eerst eens duidelijk te hebben wat de kosten nu precies zijn

Zoals ik het lees verhogen ze op dit moment per 1-1-2023 de bijdrage per maand met €91,11

Ik vermoed dus dat het voor TS gaat over een naheffing van 6x €91,11 (Voor januari, februari, maart, april, mei en juni). In totaal €546,66

Waarvan hij de eerste 2 maanden betwist te moeten betalen omdat hij toen geen eigenaar was.
Terwijl de VVE meent dat TS dat wel moet betalen op basis van de reglementen en wetgeving.

[Dennism]

CH4OS schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 10:40:
[...]
En volgens mij kun je dan die 180 euro verhalen bij de vorige eigenaar, maar IANAL.

Dat verhalen vraag ik mij af, volgens mij wordt er normaliter bij de overdracht vastgesteld door de notaris op basis van de beschikbare documenten of er nog verplichtingen zijn van de verkoper jegens de VVE, die dan verrekend worden. En vanaf dat moment zijn nieuwe verplichtingen, ook als deze besloten worden in de vergadering met terugwerkende kracht (zoals hier het geval), voor de nieuwe eigenaar, in dit geval TS.

[ Voor 4% gewijzigd door Dennism op 04-07-2023 10:45 ]

[CH4OS]

Dennism schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 10:44:
[...]


Dat verhalen vraag ik mij af, volgens mij wordt er normaliter bij de overdracht vastgesteld door de notaris op basis van de beschikbare documenten of er nog verplichtingen zijn van de verkoper jegens de VVE, die dan verrekend worden. En vanaf dat moment zijn nieuwe verplichtingen, ook als deze besloten worden in de vergadering met terugwerkende kracht (zoals hier het geval), voor de nieuwe eigenaar, in dit geval TS.

Dan heeft hij ook nog de vraag gesteld tijdens de VVE ALV, waarop toen het antwoord nee was. Natuurlijk kan je zeggen als bestuurslid "Ik begreep de vraag niet", maar geef dat dan aan, of geef aan om daar later op terug te komen oid. Door nu nee te zeggen, lijkt het mij dat iemand er rechten aan kan ontlenen.

[Dennism]

CH4OS schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 10:52:
[...]

Dan heeft hij ook nog de vraag gesteld tijdens de VVE ALV, waarop toen het antwoord nee was. Natuurlijk kan je zeggen als bestuurslid "Ik begreep de vraag niet", maar geef dat dan aan, of geef aan om daar later op terug te komen oid. Door nu nee te zeggen, lijkt het mij dat iemand er rechten aan kan ontlenen.

Daar heb ik hier al op gereageerd: Dennism in "VVE kosten verhoogd met terugwerkende kracht."

Of TS daar rechten aan kan ontlenen zijn vraag ik mij af, afhankelijk wie en in welke hoedanigheid diegene sprak die de vraag beantwoord heeft, tenzij besloten is in de vergadering met instemming van een meerderheid van de leden, dat TS inderdaad die maanden niet hoeft te betalen.

[BugBoy]

Blijkbaar heeft de VVE flink achterstallig onderhoud of wordt er een grote (onverwachtse) investering verwacht (bijv. installlatie zonnepanelen). Als koper ben je ook deels eigenaar van de VVE reserves en die moet je daarom ook opgeven in box 3 van je belastingaangifte. Het geld dat je betaalt aan de VVE is dan ook niet "voor niks", maar voor de operationele zaken (zoals bijv. electra voor een lift/verliching) en reserves voor het gereserveerde onderhoud (bijv. vervanging van een dak na 30 jaar).

Toen jij je appartement kocht waren deze reserves er nog niet, dus jij hebt daar ook niet voor betaald (al denk ik niet dat je verkoopprijs hoger was geweest als die pot iets meer geld had). Het zou dan ook niet logisch zijn om deze kosten alsnog te verhalen.

Het is wellicht zuur, maar je zal denk ik toch echt moeten betalen. Wellicht om de pijn wat te verzachten is het goed te weten dat het geld eigenlijk van jou blijft (maar het zit vast in een potje).

[Philip Ross]

Misschien kan je in plaats van je energie richten op dit bedrag je focus verleggen naar het vervangen van het bestuur/beheerder van de VvE.
Deze maakt er blijkbaar een potje van als er dusdanige bijdrage ineens nodig is.

[Dennism]

Philip Ross schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 11:41:
Misschien kan je in plaats van je energie richten op dit bedrag je focus verleggen naar het vervangen van het bestuur/beheerder van de VvE.
Deze maakt er blijkbaar een potje van als er dusdanige bijdrage ineens nodig is.

Dat zou natuurlijk zeker kunnen, maar is het niet een wat te snel getrokken conclusie? het kan inderdaad best een slapende VVE geweest zijn die achter loopt, of misschien is inderdaad de bijdrage de laatste jaren wel structureel te laag geweest omdat VVE leden tegen verhogingen hebben gestemd.
Het kan ook simpelweg zijn omdat de VVE gekozen heeft voor (extra) verduurzaming, daarnaast is zo'n beetje alles in 'de bouw' de afgelopen jaren enorm in prijs gestegen, waardoor ook VVE bijdragen heroverwogen moeten worden om het geplande onderhoud de komende jaren uit te voeren.

[Philip Ross]

Dennism schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 11:48:
[...]


Dat zou natuurlijk zeker kunnen, maar is het niet een wat te snel getrokken conclusie? het kan inderdaad best een slapende VVE geweest zijn die achter loopt, of misschien is inderdaad de bijdrage de laatste jaren wel structureel te laag geweest omdat VVE leden tegen verhogingen hebben gestemd.
Het kan ook simpelweg zijn omdat de VVE gekozen heeft voor (extra) verduurzaming, daarnaast is zo'n beetje alles in 'de bouw' de afgelopen jaren enorm in prijs gestegen, waardoor ook VVE bijdragen heroverwogen moeten worden om het geplande onderhoud de komende jaren uit te voeren.

Zijn zeker goede redenen te bedenken waarom het op deze manier gaat.
Bedoelde meer dat het zinvoller is dat eens goed uit te zoeken dan dat het is om dat geld terug proberen te krijgen.

[Sissors]

CH4OS schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:56:
[...]
Dit is niet waar. Het is afhankelijk van het breukdeel hoeveel je moet betalen. Het breukdeel (percentage) is de hoeveelheid waarmee je "eigenaar" bent van het appartementencomplex als geheel. Hierbij is het breukdeel meestal ook het aantal stemmen dat je hebt.

Uiteraard heb je gelijk, maar ik hield het iets simpeler

Maar alsnog zal elk ander appartement ook extra kosten met terugwerkende kracht (of hogere maandlasten + een éénmalige rekening, komt op hetzelfde neer) moeten betalen. Het exacte bedrag kan variëren, maar dat iedereen het moet doen niet.

[Sissors]

Dennism schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 10:41:
[...]


Zoals ik het lees verhogen ze op dit moment per 1-1-2023 de bijdrage per maand met €91,11

Ik vermoed dus dat het voor TS gaat over een naheffing van 6x €91,11 (Voor januari, februari, maart, april, mei en juni). In totaal €546,66

Waarvan hij de eerste 2 maanden betwist te moeten betalen omdat hij toen geen eigenaar was.
Terwijl de VVE meent dat TS dat wel moet betalen op basis van de reglementen en wetgeving.

Maar uiteindelijk gaat de onduidelijkheid dus over die €180. En ik vraag me af in hoeverre een VvE bestuur kan zeggen wie het moet betalen: Of dat TS is of de vorige eigenaar, het moet betaald worden. Tenzij bij de ALV gestemd is erover dat iedereen behalve TS het moet betalen (ja afhankelijk van appartementsdeel ). En dat lijkt mij onwaarschijnlijk. Dus een bestuurder kan iig niet stellen dat een appartement het niet hoeft te betalen, ik vermoed dus dat die het simpelweg had over wie het moet betalen (TS of vorige eigenaar), en daar gaat hij niet over (lijkt mij).

[Dennism]

Sissors schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 12:02:
[...]

Maar uiteindelijk gaat de onduidelijkheid dus over die €180. En ik vraag me af in hoeverre een VvE bestuur kan zeggen wie het moet betalen: Of dat TS is of de vorige eigenaar, het moet betaald worden. Tenzij bij de ALV gestemd is erover dat iedereen behalve TS het moet betalen (ja afhankelijk van appartementsdeel ). En dat lijkt mij onwaarschijnlijk. Dus een bestuurder kan iig niet stellen dat een appartement het niet hoeft te betalen, ik vermoed dus dat die het simpelweg had over wie het moet betalen (TS of vorige eigenaar), en daar gaat hij niet over (lijkt mij).

Dat vermoed ik inderdaad ook, zie ook:

Dennism in "VVE kosten verhoogd met terugwerkende kracht."
Dennism in "VVE kosten verhoogd met terugwerkende kracht."

Al zou ik wel, zoals ik al aangaf, eerder geneigd zijn er werk van te maken wanneer die uitspraak van de voorzitter of van de penningmeester zou komen. Die moeten immers dat soort uitspraken in een vergadering namelijk niet doen, en zouden beter moeten weten.

[ Voor 12% gewijzigd door Dennism op 04-07-2023 12:07 ]

[KNed]

alwayskill schreef op maandag 3 juli 2023 @ 20:00:
Nu zijn wij totaal niet bekend met dit soort artikelen, dus durven wij niet te zeggen of wij daadwerkelijk opdraaien voor de kosten van de eerste 2 maanden van dit jaar of niet. Wij hebben de vorige eigenaren al gecontact, echter schiet dat ook niet echt op...

Als je een woning koopt waar een VVE een rol bij speelt dan ga je ook akkoord met de VVE artikelen.
Dus je erop beroepen dat je er niet bekend mee bent zal niet lukken

Als de door jou aangehaalde artikelen kloppen dan zal je gewoon moeten betalen.

[ Voor 7% gewijzigd door KNed op 04-07-2023 12:09 ]

[42erik]

Ok, dus van de 560 is slechts 180 ter discussie. Die je weer terug krijgt doordat je pand wel onderhouden wordt...

Lijkt me de moeite niet waard

[coazter]

42erik schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 14:24:
Ok, dus van de 560 is slechts 180 ter discussie. Die je weer terug krijgt doordat je pand wel onderhouden wordt...

Lijkt me de moeite niet waard

Dat zou mijn idee ook zijn. Onvoorziene kosten bij verhuizing zijn niet heel ongebruikelijk. Een vochtplek als je het behang wegtrekt, een deuk in de muur bij het verhuizen, een verhoging van de VvE bijdrage die al genoemd is in de notulen van voorgaande vergaderingen die je voor de koop controleert, een klapperende voordeur die achteraf krom getrokken blijkt, kan allemaal gebeuren.

[Burns]

Ik vind het ook wel trikkie wat hier gebeurt. Als het mij als koper zou gebeuren, zou ik mij ook niet prettig voelen bij de gang van zaken. Ik vraag me vooral af waarom de vergadering niet had besloten om de toekomstige bijdragen te verhogen, ipv terugwerkende kracht. Dat creëert meer rust ook bij de andere bewoners.

[ShininNL]

*snip* offtopic

[ Voor 88% gewijzigd door Señor Sjon op 05-07-2023 09:19 ]

[Anoniem: 91634]

Heel simpel, ts hoeft dit niet te betalen gezien dit speelde voordat hij de eigenaar was van de woning. Dat de vorige eigenaar te weinig heeft betaald heeft hij geen boodschap aan.

Geef maar ook aan dat je als nieuweling geen zin in hebt om een rechtzaak van te maken wat de vve alleen maar geld kost.

Ook jou als contact persoon van vorige eigenaar is complete onzin. Want VVE heeft meer gegevens van vorige bewoner dan dat jij dat hebt.

Zeg maar ook dat je erg vervelend vindt voor de vve maar dat je hier echt niks aan kunt doen.

Mocht die 180 euro wel gaan betalen dan heb je risico dat ze in de toekomst veel vaker bij je komen met dit soort rara fratsen in de zin van dat je een makkelijk slachtoffer bent.

[KNed]

Anoniem: 91634 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:36:
Heel simpel, ts hoeft dit niet te betalen gezien dit speelde voordat hij de eigenaar was van de woning. Dat de vorige eigenaar te weinig heeft betaald heeft hij geen boodschap aan.

Startpost niet gelezen? Zie de artikelen daar....


En ik lees hier dat meer VVE's dit zo doen. Dat vind ik wel verbazend. In de tijd dat ik zelf een appartement had verhoogde de VVE dacht ik alleen maar zaken per een datum in de toekomst. Ik kan me niet herinneren dat het met terugwerkende kracht ging.

[eLScha]

*snip* offtopic

[ Voor 93% gewijzigd door Señor Sjon op 05-07-2023 09:19 ]

[Anoniem: 91634]

*snip* offtopic

[ Voor 97% gewijzigd door Señor Sjon op 05-07-2023 09:19 ]

[PROnline]

KNed schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:39:
[...]


Startpost niet gelezen? Zie de artikelen daar....


En ik lees hier dat meer VVE's dit zo doen. Dat vind ik wel verbazend. In de tijd dat ik zelf een appartement had verhoogde de VVE dacht ik alleen maar zaken per een datum in de toekomst. Ik kan me niet herinneren dat het met terugwerkende kracht ging.

de ALV dient gehouden te worden binnen zes maanden na afsluiten boekjaar. Dus de vergadering van 2022 kan prima in mei plaatsvinden. Daarbij wordt 2022 afgesloten en ook dan wordt de begroting voor 2023 vastgesteld.

Gevolg hiervan is dat men nog kan besluiten de servicekosten van 2023 te verhogen, terwijl dat al halverwege 't boekjaar is op dat moment. Onze ALV is historisch gegroeid ook eind mei begin juni. Men had er slim aan gedaan om de verhoging in te laten gaan per datum die vlak na de ALV ligt. Dan had je deze discussie niet gehad. Zo doen wij 't in iedergeval.

Het reglement lijkt krom, maar beschermd de VVE tegen een oudeigenaar die niet meer terug te vinden is en daardoor niet betaald.

Maar een verhoging van 90 euro per maand? Zit er een energiecomponent zoals blokverwarming in de servicekosten o.i.d.?

[Lapa]

eLScha schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:41:
[...]


Vrij decadente opmerking. In deze tijd zijn een hoop mensen al lang blij dat ze kunnen kopen. Beter een appartement met VVE dan eentje zonder.

Mee eens, maar toch begrijp ik de opmerking wel. Onze woning is deel van een VVE met 2 deelnemers (wij en de bovenburen) en we kunnen heel goed opschieten met de bovenburen. En dan nog is het meer gezeik dan als je alles zelf kan beslissen en regelen.

Dus als je de keuze hebt tussen wel of geen VVE, terwijl de overige factoren gelijk zijn, dan is zonder gewoon prettiger. Maar die keuze heb je vaak niet. In de stad is gewoon een enorm percentage van de woningen onderdeel van een VVE.

Je hebt natuurlijk ook wel het voordeel van gedeelde kosten.

[Dennism]

Burns schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:31:
Ik vind het ook wel trikkie wat hier gebeurt. Als het mij als koper zou gebeuren, zou ik mij ook niet prettig voelen bij de gang van zaken. Ik vraag me vooral af waarom de vergadering niet had besloten om de toekomstige bijdragen te verhogen, ipv terugwerkende kracht. Dat creëert meer rust ook bij de andere bewoners.

Dat een VVE bedragen besluit te verhogen met terugwerkende kracht komt wel vaker voor, een andere oplossing is, een eenmalige verplichte bijdrage afspreken als er simpelweg geld nodig is voor het uitvoeren van een bepaald besluit. Dat hadden ze hier ook kunnen doen, een eenmalige bijdrage op bijvoorbeeld 1 juli van €560, had voor de bewoners die dit schijnbaar noodzakelijk achtten anders zou er geen meerderheid voorstemmen, was natuurlijk hetzelfde geweest qua bedragen wanneer dan ook per 1 juli de maandelijke afdracht omhoog gaat, maar waarschijnlijk is het verhogen per begin van het boekjaar gewoon makkelijker.

[ Voor 8% gewijzigd door Dennism op 04-07-2023 16:56 ]

[Anoniem: 91634]

eLScha schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:41:
[...]


Vrij decadente opmerking. In deze tijd zijn een hoop mensen al lang blij dat ze kunnen kopen. Beter een appartement met VVE dan eentje zonder.

Constructie met vve/service kosten, erfpacht,
enz. zal ik alleen doen in combinatie met huur.

Bij koop waar je vast zit aan een vve/erfpacht is groot risico doordat je aan hun vast zit. Stel je vve besluit om 1.000,- per maand te gaan vragen dan zit jij met erge hoge kosten of een onverkoopbare woning gezien niemand een woning wilt met zulke hoge service kosten.

Op zo moment ben je als huurder echt beter af en dan zeg je gewoon

[Dennism]

Anoniem: 91634 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:52:
[...]

Constructie met vve/service kosten, erfpacht,
enz. zal ik alleen doen in combinatie met huur.

Bij koop waar je vast zit aan een vve/erfpacht is groot risico doordat je aan hun vast zit. Stel je vve besluit om 1.000,- per maand te gaan vragen dan zit jij met erge hoge kosten of een onverkoopbare woning gezien niemand een woning wilt met zulke hoge service kosten.

Op zo moment ben je als huurder echt beter af en dan zeg je gewoon

Het is natuurlijk niet, 'je VVE' die dat besluit, die VVE ben je zelf lid van als houder van een appartementsrecht en je bepaald dus zelf gewoon mee. En in een normale situatie gaat natuurlijk geen meerderheid van de VVE leden voor een verhoging van €1000 stemmen of iets in die strekking. Daarnaast moeten besluiten natuurlijk wel binnen redelijkheid en billijkheid vallen.

Begrijp me trouwens niet verkeerd, een voorkeur voor een huis zonder VVE heb ik zelf ook wel, maar bij een appartement zit je er normaal gesproken gewoon aan vast, en dat weet je dan ook van te voren. En het is ook niet zo dat je zelf dus geen stem hebt, die heb je wel zeker.

[ Voor 17% gewijzigd door Dennism op 04-07-2023 17:01 ]

[Anoniem: 91634]

Wanneer je in een VVE zit waarbij bijv 16 mensen zitten met een grote appartement en 8 met een kleine. Dan hebben de 8 personen in kleine appartement niks tegen te brengen wanneer de 16 in grote appartement besluit dat iedereen het zelfde moeten gaan betalen in plaats van naar ratio. Dus tja aan stemrecht heb je niet altijd evenveel wanneer de andere belanghebbenden in de meerderheid zijn.

En ik kan genoeg voorbeelden noemen, bijv 3 bewoners van bovenste verdieping die graag dak isolatie willen terwijl de rest het onzin vindt, enz.

[ Voor 15% gewijzigd door Anoniem: 91634 op 04-07-2023 17:33 ]

[Zenomyscus]

KNed schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:39:
[...]


Startpost niet gelezen? Zie de artikelen daar....


En ik lees hier dat meer VVE's dit zo doen. Dat vind ik wel verbazend. In de tijd dat ik zelf een appartement had verhoogde de VVE dacht ik alleen maar zaken per een datum in de toekomst. Ik kan me niet herinneren dat het met terugwerkende kracht ging.

Het is ook maar net wat voor label je eraan wilt hangen. Je kunt dit scenario ook zien als een verhoging + eenmalige inleg. Dan is het ineens veel minder gek dat TS die zelf moet betalen. Je kunt wel zeggen dat het met terugwerkende kracht is, maar je kunt niet terug de tijd in. Het is gewoon een eenmalige inleg. Zelfs al zou er jaren te weinig betaald zijn, dan is het alsnog een eenmalige inleg die op het bordje van TS komt. Ik vind het in elk geval niet raar dat men niet bij de vorige bewoner zou aankloppen.

Als mijn vorige VvE bij mij zou aankloppen om nog wat geld te betalen voor een periode toen ik er woonde, dan zou ik dat weigeren. Ik woon er niet meer, dus whatever problemen er nu zijn mogen ze zelf oplossen. Ik ben ook niet meer in staat erover mee te beslissen, dan hadden ze dat eerder moeten doen. Daarom doen VvE's dat ook niet en lossen ze een financieel gat op door ofwel een hogere maandelijkse inleg of een eenmalige inleg. Je kunt die extra inleg baseren op maanden uit het verleden, maar dat het maakt niet per se met terugwerkende kracht. Het is maar net hoe je dat zelf wilt zien. Ik en blijkbaar ook de VvE ziet het gewoon als een eenmalige inleg.

Andersom kun je als eigenaar van een VvE ook een pot opbouwen. Dat vermogen gaat mee naar de nieuwe eigenaar. Als er teveel gespaard is (er zijn wel eens meevallers) krijgen voorgaande eigenaren dat ook niet terug. Dan gaat het maandbedrag niet omhoog of misschien zelfs omlaag als je geluk hebt. Daar heb je alleen als nieuwe eigenaar wat aan.

[Transportman]

Burns schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:31:
Ik vind het ook wel trikkie wat hier gebeurt. Als het mij als koper zou gebeuren, zou ik mij ook niet prettig voelen bij de gang van zaken. Ik vraag me vooral af waarom de vergadering niet had besloten om de toekomstige bijdragen te verhogen, ipv terugwerkende kracht. Dat creëert meer rust ook bij de andere bewoners.

Bij mijn VvE gaat dat ook zo, de vergadering waarin de begroting en daarmee bijdrage voor dat boekjaar wordt vastgesteld is pas als het boekjaar een aantal maanden bezig is, dus meestal volgt er na de vergadering een eenmalig incasso om de voorgaande maanden van het boekjaar recht te trekken en vanaf dat moment de nieuwe bijdrage te kunnen incasseren. Dat is ook wel het zuiverst, omdat veel afdrachten van de VvE ook maandelijks zijn en de bewoners daar dus ook al 'voordeel' van hebben gehad.

Hetzelfde wordt gedaan met het resultaat van het voorgaande boekjaar, pas tijdens de vergadering wordt besloten wat daarmee gedaan wordt, en daar kan ook met terugwerkende kracht een incasso uit komen om een tekort aan te vullen. Dat kan niet met toekomstige bijdragen omdat het resultaat 0 moet zijn voor het boekjaar, de enige manier om dat met toekomstige bijdragen te doen is door het reservefonds aan te spreken en de bijdrage daaraan in de toekomst te verhogen.

Anoniem: 91634 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:52:
[...]

Constructie met vve/service kosten, erfpacht,
enz. zal ik alleen doen in combinatie met huur.

Bij koop waar je vast zit aan een vve/erfpacht is groot risico doordat je aan hun vast zit. Stel je vve besluit om 1.000,- per maand te gaan vragen dan zit jij met erge hoge kosten of een onverkoopbare woning gezien niemand een woning wilt met zulke hoge service kosten.

Op zo moment ben je als huurder echt beter af en dan zeg je gewoon

En dan kan je naar de rechter om dat besluit aan te vechten, en die zegt dan gewoon tegen dat besluit tenzij er echt een hele goede onderbouwing voor het besluit gegeven kan worden (niveau penthouse die even groot is als 10 woningen maar betaalde als 1 woning), maar in bijna alle gevallen is het voorbeeld dat jij geeft complete onzin.

Wel zou ik wegblijven van VvE's waar de stemverhoudingen heel scheef liggen (grote verhuurder of zoals in jouw eerdere voorbeeld met 16 grote en 8 kleine appartementen), dat levert altijd wel gezeik op, ik zie dat ook in mijn omgeving bij vrienden die in een kleine VvE zitten, die hebben altijd gezeik met dwarsliggers die alles tegen houden. Grotere VvE's waar iedereen maar een klein en gelijkwaardig deel van de stemmen heeft speelt dat volgens mij minder.

[Dennism]

Anoniem: 91634 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 17:31:
Wanneer je in een VVE zit waarbij bijv 16 mensen zitten met een grote appartement en 8 met een kleine. Dan hebben de 8 personen in kleine appartement niks tegen te brengen wanneer de 16 in grote appartement besluit dat iedereen het zelfde moeten gaan betalen in plaats van naar ratio. Dus tja aan stemrecht heb je niet altijd evenveel wanneer de andere belanghebbenden in de meerderheid zijn.

En ik kan genoeg voorbeelden noemen, bijv 3 bewoners van bovenste verdieping die graag dak isolatie willen terwijl de rest het onzin vindt, enz.

Dat klopt uiteraard, maar ook daar weet je waar je aan begint, immers staan die verhoudingen in de splitsingsakte, ik mag toch hopen dat je die doorneemt voordat je besluit te kopen zodat je weet waar je eventueel aan toe bent.

[Dennism]

Transportman schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 18:52:


Wel zou ik wegblijven van VvE's waar de stemverhoudingen heel scheef liggen (grote verhuurder of zoals in jouw eerdere voorbeeld met 16 grote en 8 kleine appartementen), dat levert altijd wel gezeik op, ik zie dat ook in mijn omgeving bij vrienden die in een kleine VvE zitten, die hebben altijd gezeik met dwarsliggers die alles tegen houden. Grotere VvE's waar iedereen maar een klein en gelijkwaardig deel van de stemmen heeft speelt dat volgens mij minder.

Dat laatste denk ik ook ja, vooral VVE's in een ouder pand, wat dan ooit opgesplitst is naar bijv. 3 woonunits en dan verkocht is vaak een crime heb ik het idee.

Grote verhuurders heb ik het idee echter dat die vaak wel mee vallen, als ik hier in de regio bekijk zijn het vaak toch wel de bedrijven die hier renovatie en verduurzaming pushen in bijvoorbeeld jaren 50-60 achterstandswijken. Iets waar VVE's vooral bestaand uit individuele bewoners een stuk minder mee bezig zijn lijkt het. Flats met over het algemeen coöperaties als verhuurders zien er vaak beter onderhouden en meer gemoderniseerd uit dan de flats met VVE's met (vermoedelijk) meer individuele eigenaren dan coöperatie eigenaarschap.

[Anoniem: 39993]

Transportman schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 18:52:
[...]

Bij mijn VvE gaat dat ook zo, de vergadering waarin de begroting en daarmee bijdrage voor dat boekjaar wordt vastgesteld is pas als het boekjaar een aantal maanden bezig is, dus meestal volgt er na de vergadering een eenmalig incasso om de voorgaande maanden van het boekjaar recht te trekken en vanaf dat moment de nieuwe bijdrage te kunnen incasseren. Dat is ook wel het zuiverst, omdat veel afdrachten van de VvE ook maandelijks zijn en de bewoners daar dus ook al 'voordeel' van hebben gehad.

Hetzelfde wordt gedaan met het resultaat van het voorgaande boekjaar, pas tijdens de vergadering wordt besloten wat daarmee gedaan wordt, en daar kan ook met terugwerkende kracht een incasso uit komen om een tekort aan te vullen. Dat kan niet met toekomstige bijdragen omdat het resultaat 0 moet zijn voor het boekjaar, de enige manier om dat met toekomstige bijdragen te doen is door het reservefonds aan te spreken en de bijdrage daaraan in de toekomst te verhogen.


[...]

En dan kan je naar de rechter om dat besluit aan te vechten, en die zegt dan gewoon tegen dat besluit tenzij er echt een hele goede onderbouwing voor het besluit gegeven kan worden (niveau penthouse die even groot is als 10 woningen maar betaalde als 1 woning), maar in bijna alle gevallen is het voorbeeld dat jij geeft complete onzin.

Wel zou ik wegblijven van VvE's waar de stemverhoudingen heel scheef liggen (grote verhuurder of zoals in jouw eerdere voorbeeld met 16 grote en 8 kleine appartementen), dat levert altijd wel gezeik op, ik zie dat ook in mijn omgeving bij vrienden die in een kleine VvE zitten, die hebben altijd gezeik met dwarsliggers die alles tegen houden. Grotere VvE's waar iedereen maar een klein en gelijkwaardig deel van de stemmen heeft speelt dat volgens mij minder.

Grappig om te zien dat er bij verschillende VvE's ook echt totaal tegenovergestelde besluiten genomen worden. Destijds wilde men bij ons juist absoluut niet aan betalingen met terugwerkende kracht. Als er besloten werd om te verhogen, dan werd wel direct vanaf de volgende maand het nieuwe bedrag geïncasseerd. Maar men wilde dus pertinent niet, dat bewoners in het geval van een wat forsere verhoging ook nog eens een forse eenmalige incasso zouden krijgen. Wij zaten niet bepaald in high-end appartementen. De VvE werd overigens wel gewoon netjes (helaas kost dat ook wel wat) beheerd en er waren altijd wel voldoende reserves om gewoon de rekeningen te kunnen betalen.

Wat betreft die stemverhoudingen, daar ben ik het wel deels mee eens. Je moet altijd wel kijken naar de belangen van zo'n vastgoed-ondernemer en daar je verwachtingen ook aan aanpassen. Ik heb het destijds wel gedaan, met de gedachte dat ik er toch niet heel erg lang zou gaan wonen en het een buurtje met een redelijk perspectief was. Nooit spijt van gehad. In de crisis zelfs nog met winst kunnen verkopen. Utrecht.