Oude huis in de verhuur?

[BaBoK]

Geen idee of dit het juiste topic is?
Vraag vanuit investeringsoptiek bekeken, waarbij ik de situatie als volgt kan beschrijven:
Ik heb een nieuwe woning gekocht voor ca. 680.000 euro exclusief kosten koper (kk). De bestaande woning staat te koop voor een vraagprijs van 515.000 euro exclusief kk, met een hypotheek van 160.000 euro erop. Voor de aankoop van de nieuwe woning heb ik een hypotheek aangevraagd van 577.000 euro, inclusief een bouwdepot van 50.000 euro. Na uitvoering van de bouwdepotplannen is de nieuwe woning getaxeerd op 745.000 euro.
Ik ontvang de sleutel van de nieuwe woning eind juni, maar de sleuteloverdracht van de oude woning is nog niet bekend omdat deze nog niet is verkocht.
Om de nieuwe woning te kopen, gebruik ik de overwaarde van de oude woning om deze te financieren. Gedurende de tussenliggende periode gebruik ik een overbruggingskrediet.

Nu rijst de vraag of het interessant zou zijn om de oude woning zelf aan te houden en te verhuren. Dit kan een aantrekkelijke optie zijn vanuit investeringsoogpunt,
Maar ik vraag me af of dit haalbaar is en ik heb geen idee hoe ik dit moet aanvliegen deze gedachte?

[Shadowhawk00]

BaBoK schreef op donderdag 21 maart 2024 @ 14:20:
Geen idee of dit het juiste topic is?
Vraag vanuit investeringsoptiek bekeken, waarbij ik de situatie als volgt kan beschrijven:
Ik heb een nieuwe woning gekocht voor ca. 680.000 euro exclusief kosten koper (kk). De bestaande woning staat te koop voor een vraagprijs van 515.000 euro exclusief kk, met een hypotheek van 160.000 euro erop. Voor de aankoop van de nieuwe woning heb ik een hypotheek aangevraagd van 577.000 euro, inclusief een bouwdepot van 50.000 euro. Na uitvoering van de bouwdepotplannen is de nieuwe woning getaxeerd op 745.000 euro.
Ik ontvang de sleutel van de nieuwe woning eind juni, maar de sleuteloverdracht van de oude woning is nog niet bekend omdat deze nog niet is verkocht.
Om de nieuwe woning te kopen, gebruik ik de overwaarde van de oude woning om deze te financieren. Gedurende de tussenliggende periode gebruik ik een overbruggingskrediet.

Nu rijst de vraag of het interessant zou zijn om de oude woning zelf aan te houden en te verhuren. Dit kan een aantrekkelijke optie zijn vanuit investeringsoogpunt,
Maar ik vraag me af of dit haalbaar is en ik heb geen idee hoe ik dit moet aanvliegen deze gedachte?

Heeft je oude woning een hypotheek? Zo ja mag je wel verhuren van de hypotheekverstrekker?
Hoeveel punten heeft je oude woning en wat is de WOZ waarde?
Zeker als je straks gereguleerde huur krijgt kan je wel eens negatief uitkomen.

Voor 500k aan woningwaarde zal je een huur van rond de 2100-2500 per maand moeten vragen.

Als je de woning verkoopt scheelt je dat natuurlijk in de maandlasten die je betaald, omdat je de overwaarde moet gebruiken ga je geen HRA krijgen over de overwaarde.

Dus dan word het simpel rekenen, Verwachte opbrengst - 2% WOZ (belasting ) - rente hypotheek - overige kosten 1% (onderhoud ).
Is dat bedrag de moeite waard om het risico van een slechte huurder te nemen of houd je jaarlijks zo weinig over dat je het beter verkoopt. Je loopt ook het risico van waardedaling of andere overheidsregels waardoor je nog meer moet betalen.

En als je een hypotheek hebt op de woning mag je eerst gaan afvragen of je wel mag verhuren anders ben je nog sneller klaar.

[ Voor 4% gewijzigd door Shadowhawk00 op 21-03-2024 14:30 ]

[BaBoK]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 21 maart 2024 @ 14:27:
[...]


Heeft je oude woning een hypotheek? Zo ja mag je wel verhuren van de hypotheekverstrekker?
Hoeveel punten heeft je oude woning en wat is de WOZ waarde?
Zeker als je straks gereguleerde huur krijgt kan je wel eens negatief uitkomen.

Voor 500k aan woningwaarde zal je een huur van rond de 2100-2500 per maand moeten vragen.

Als je de woning verkoopt scheelt je dat natuurlijk in de maandlasten die je betaald, omdat je de overwaarde moet gebruiken ga je geen HRA krijgen over de overwaarde.

Dus dan word het simpel rekenen, Verwachte opbrengst - 2% WOZ (belasting ) - rente hypotheek - overige kosten 1% (onderhoud ).
Is dat bedrag de moeite waard om het risico van een slechte huurder te nemen of houd je jaarlijks zo weinig over dat je het beter verkoopt. Je loopt ook het risico van waardedaling of andere overheidsregels waardoor je nog meer moet betalen.

En als je een hypotheek hebt op de woning mag je eerst gaan afvragen of je wel mag verhuren anders ben je nog sneller klaar.

Thanks voor de reactie.
Antwoorden zie onder:

Heeft je oude woning een hypotheek?
Ja, van 160.000euro.

Zo ja mag je wel verhuren van de hypotheekverstrekker?
Terechte vraag moet ik uitzoeken.
Indien niet zou ik dan de hypotheek moeten omzetten naar een lening?

Hoeveel punten heeft je oude woning?
Wat bedoel je met punten?

Wat is de WOZ waarde?
435.000euro

[BaBoK]

geekeep schreef op donderdag 21 maart 2024 @ 15:07:
@BaBoK
Stel je vraag hier Ervaring met huis kopen - Deel 8
of open een eigen topic.

Dit topic gaat over ontwikkelingen op de huizenmarkt, niet over persoonlijk advies, zie ook de topic warning.

Thanks voor de reactie op mijn vraag (Y)
Geen idee of dit het juiste topic is?

[Wispe]

BaBoK schreef op donderdag 21 maart 2024 @ 15:03:
[...]


Thanks voor de reactie.
Antwoorden zie onder:

Heeft je oude woning een hypotheek?
Ja, van 160.000euro.

Zo ja mag je wel verhuren van de hypotheekverstrekker?
Terechte vraag moet ik uitzoeken.
Indien niet zou ik dan de hypotheek moeten omzetten naar een lening?

Hoeveel punten heeft je oude woning?
Wat bedoel je met punten?

Wat is de WOZ waarde?
435.000euro

Als je al niet weet wat er wordt bedoeld met punten, begin er dan gewoon niet aan.

[Inevitable]

De meeste hypotheekverstrekkers staan niet toe dat je met een reguliere hypotheek je woning gaat verhuren.

[peter-rm]

houd er ook rekening mee dat een verhuurde woning belast wordt als een belegging in box 3 (ca 6% rendement op de woz-waarde belast tegen 31%)
hypotheek hier op wordt hierbij wel als schuld tegen ca 2,5% (na aftrek van een drempelbedrag) verrekend

[ Voor 27% gewijzigd door peter-rm op 21-03-2024 21:39 ]

[Citroentjuh]

Om te beginnen lijkt me dit al totaal geen goed plan, zo te horen heb je hier ook totaal geen kijk op en is dit een impulsief idee. Het zal nauwelijks wat opleveren voor de hoeveelheid gedoe, zeker door nieuwe maatregelen is verhuur minder winstgevend geworden.
Daarnaast; zoals ik het nu lees kun je je nieuwe huis alleen kopen door het verkopen van je oude huis, dus hoe ga je dit doen dan als je je oude huis niet verkoopt?

[sypie]

BaBoK schreef op donderdag 21 maart 2024 @ 15:03:
Wat bedoel je met punten?

https://checkjeprijs.huur...k-zelfstandige-woonruimte

[Immutable]

Je overbrugging is vaak ook maar tijdelijk. En dan verhuren vinden ze al helemaal niet leuk. Ik zou vanuit het oogpunt van de bank dit 100% niet toelaten.
Ik heb ook overbruggingskrediet. Maar richting de 2 jaar gaan ze echt wel zeuren: Wanneer heb je je andere woning verkocht??

[Gentry]

Je moet ook een beetje kijk op de markt en de woning hebben. Een woning die voor 515 te koop staat zal toch tenminste 2000,- aan kale huur moeten opbrengen (met een betrouwbare huurder). Is dat realistisch in jouw buurt? Verder: wat voor woning is het, staat van onderhoud, wel/geen tuin...Heb je enig idee van het kostenplaatje aangaande onderhoud? Voornoemde maakt nogal verschil.
Los van zaken als puntentelling, hypotheek, Box3 die al genoemd zijn komt op mij over alsof het een gedachtenspinsel is...

[natural colour]

BaBoK schreef op donderdag 21 maart 2024 @ 14:20:
Geen idee of dit het juiste topic is?
Vraag vanuit investeringsoptiek bekeken, waarbij ik de situatie als volgt kan beschrijven:
Ik heb een nieuwe woning gekocht voor ca. 680.000 euro exclusief kosten koper (kk). De bestaande woning staat te koop voor een vraagprijs van 515.000 euro exclusief kk, met een hypotheek van 160.000 euro erop. Voor de aankoop van de nieuwe woning heb ik een hypotheek aangevraagd van 577.000 euro, inclusief een bouwdepot van 50.000 euro. Na uitvoering van de bouwdepotplannen is de nieuwe woning getaxeerd op 745.000 euro.
Ik ontvang de sleutel van de nieuwe woning eind juni, maar de sleuteloverdracht van de oude woning is nog niet bekend omdat deze nog niet is verkocht.
Om de nieuwe woning te kopen, gebruik ik de overwaarde van de oude woning om deze te financieren. Gedurende de tussenliggende periode gebruik ik een overbruggingskrediet.

Nu rijst de vraag of het interessant zou zijn om de oude woning zelf aan te houden en te verhuren. Dit kan een aantrekkelijke optie zijn vanuit investeringsoogpunt,
Maar ik vraag me af of dit haalbaar is en ik heb geen idee hoe ik dit moet aanvliegen deze gedachte?

De indrukken die je bij 'Huizen onder de hamer' krijgt gelden voor Engeland.. is niet te vergelijken met Nederland...
Succes met de verkoop van je oude woning; schoonmaken, likje verf, oude versleten keuken eruit enz.

[Shadowhawk00]

natural colour schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 10:46:
[...]


De indrukken die je bij 'Huizen onder de hamer' krijgt gelden voor de Engeland.. is niet te vergelijken met Nederland...
Succes met de verkoop van je oude woning; schoonmaken, likje verf, oude versleten keuken eruit enz.

Compleet zinloos om een keuken te vervangen, de volgende bewoners gooien die keuken er toch weer uit dus dat is puur geld weggooien. Zeker in dat segment zijn het geen starters meer.

[natural colour]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 13:09:
[...]


Compleet zinloos om een keuken te vervangen, de volgende bewoners gooien die keuken er toch weer uit dus dat is puur geld weggooien. Zeker in dat segment zijn het geen starters meer.

Goed lezen wat ik schrijf: "oude keuken eruit"... méér niet

[Zwartoog]

Lees dit topic eens door
Vastgoed als investering

De tendens is een beetje dat particuliere verhuur minder interessant wordt als investering. De wetgevingen zijn nog niet rond, maar het idee is dat in de toekomst de tijdelijke (2-jaar) contracten worden verboden, en je belastig moet gaan betalen over de waardevermeerdering van de woning, e.d., dus de gouden rendementen van weleer lijken verleden tijd.

Anderzijds, niets is zeker, en als je nu kunt verhuren voor max 2 jaar kun je nog eens kijken hoe het bevalt. Ondernemen is risico's nemen.

Let inderdaad op verhuurbeperkingen mbt de hypotheek. Aangezien je al ver bent met aflossen, hoeft de bank niet eens moeilijk te doen.

Of je gaat AirBnB-en

[Wispe]

Zwartoog schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 16:13:
Lees dit topic eens door
Vastgoed als investering

De tendens is een beetje dat particuliere verhuur minder interessant wordt als investering. De wetgevingen zijn nog niet rond, maar het idee is dat in de toekomst de tijdelijke (2-jaar) contracten worden verboden, en je belastig moet gaan betalen over de waardevermeerdering van de woning, e.d., dus de gouden rendementen van weleer lijken verleden tijd.

Anderzijds, niets is zeker, en als je nu kunt verhuren voor max 2 jaar kun je nog eens kijken hoe het bevalt. Ondernemen is risico's nemen.

Let inderdaad op verhuurbeperkingen mbt de hypotheek. Aangezien je al ver bent met aflossen, hoeft de bank niet eens moeilijk te doen.

Of je gaat AirBnB-en

Ook bij Airbnb geldt dat je niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheeknemer.

[Valorian]

Wispe schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 16:25:
[...]


Ook bij Airbnb geldt dat je niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheeknemer.

Klopt. En veel steden hebben ook een strenge max op het aantal dagen, vaak 30 of 60 max per jaar. In Utrecht is dit bijvoorbeeld 60 dagen en is er een registratie-nummer plicht en een meldplicht. Boetes voor niet melden of teveel overnachtingen lopen op tot in de tienduizenden euro's. Verder mag je ook 6% van je omzet door verhuur aftikken als toeristenbelasting.

[ Voor 7% gewijzigd door Valorian op 22-03-2024 18:38 ]

[Wispe]

Valorian schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 18:37:
[...]


Klopt. En veel steden hebben ook een strenge max op het aantal dagen, vaak 30 of 60 max per jaar. In Utrecht is dit bijvoorbeeld 60 dagen en is er een registratie-nummer plicht en een meldplicht. Boetes voor niet melden of teveel overnachtingen lopen op tot in de tienduizenden euro's. Verder mag je ook 6% van je omzet door verhuur aftikken als toeristenbelasting.

In Amsterdam heb je zelfs een vergunning nodig.

[Anton2610]

Hoe wil je de woning waarvan je de overwaarde nodig hebt om je nieuwe, reeds gekochte, huis te betalen gaan verhuren?

[Toke_gt]

BaBoK schreef op donderdag 21 maart 2024 @ 14:20:
Om de nieuwe woning te kopen, gebruik ik de overwaarde van de oude woning om deze te financieren. Gedurende de tussenliggende periode gebruik ik een overbruggingskrediet.

Nu rijst de vraag of het interessant zou zijn om de oude woning zelf aan te houden en te verhuren.

Als je de oude hypotheek aanhoudt, vermindert dat fors het bedrag dat je vervolgens nog kunt lenen (je moet dit wel aan je nieuwe hypotheekverstrekker vertellen) en je overbruggingskrediet vervalt. Heb je spaargeld om zowel de lagere hypotheek voor de nieuwe woning als het resterende bedrag te kunnen opbrengen?
Mogelijk is het interessanter om met dat eigen geld de hypotheek op je oude woning af te lossen, zodat dat hypotheekvrij is. Dan heb je ook geen toestemming van de bank nodig om het te verhuren.
Heb je dat eigen geld niet voldoende, dan spat je gedachte hier uiteen want onhaalbaar.

[Wispe]

En @BaBoK, wat ga je doen/heb je gedaan met dit idee?

[Groningerkoek]

Inevitable schreef op donderdag 21 maart 2024 @ 21:07:
De meeste hypotheekverstrekkers staan niet toe dat je met een reguliere hypotheek je woning gaat verhuren.

Klopt.

Maar TS heeft een hypotheek van ongeveer 1/3e van de woningwaarde, dan brengt de woning op executieverkoop in verhuurde staat nog steeds veel meer op dan de hypotheek. En dan zal het de bank een zorg zijn.

[BaBoK]

Wispe schreef op zaterdag 6 april 2024 @ 17:56:
En @BaBoK, wat ga je doen/heb je gedaan met dit idee?

In het huishouden werd het plan niet gedragen en kreeg ik het ook niet overtuigd dus we hebben besloten om de woning inmiddels met succes te verkopen.

[ Voor 27% gewijzigd door BaBoK op 07-04-2024 08:25 ]