Gebreken te kopen huis

[vincent_1971]

We hebben hier ons oog laten vallen op 1 huis die te koop staat.
De makelaar wees ons op een paar gebreken
-staat water in de kruipruimte, ongeveer 10 cm
-dak lekt bij de schoorsteen
-afvoer van de wc boven naar beneden bevat asbest

Wat is wijsheid? Vragen van een bouwtechnische keuring ( koper of verkoper?) ?
Heb gelezen dat voor asbest een aanvullende keuring nodig is voor de kosten. Wie zou die keuring dan moeten betalen?

[Bastien]

Water in de kruipruimte is niet perse ongewoon. Lekkage zou ik de huidige eigenaren laten oplossen en zolang je niet met de afvoer gaat klussen is asbest doorgaans geen probleem.

Als koper moet je zelf een keuring laten doen, dat is niet voor de verkoper. Als jij niets doet heb je later weinig in te brengen als je problemen tegen gaat komen. En je krijgt een idee van de staat en eventuele kosten, wat je mogelijk kunt gebruiken om de aankoopprijs te drukken.

[ Voor 14% gewijzigd door Bastien op 24-02-2024 09:20 ]

[Sport_Life]

Ik vind het niet heel spannend, de vraag is alleen is dat alles of is er meer wat wellicht ernstiger is ? Zegt jouw makelaar het of de verkoop makelaar?

Ik zou wel oppassen met optrekkend vocht bij oude woningen. Let goed op schimmel op muren. En check op paalrot ed.

Persoonlijk zou ik kijken naar meer recentere woningen (bouwjaar >1990) dan heb je veel van die problemen niet zoals asbest en houten fundering.

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 24-02-2024 09:17 ]

[naftebakje]

Ik vind ´gebreken´ in deze een vreemde term. Je koopt geen recent huisje van 750.000€ toch? Dan zijn er altijd kleine aandachtspuntjes. Aan jou om te bepalen of die in de prijs verwerkt zitten.

Ik ben nog een woning gaan bekijken waar een barstje liep door binnen-en buitenmuur, van in de zolder tot de kelder (waar water in stond, maar volgens de immo was het een droge kelder, daar had hij foto's van)... funderingsproblemen dus, daar wil je hard van weglopen, daar kijk je tegen enorme kosten aan.

In jou geval moet je 500€ ofzo rekenen voor die schoorsteen (bellen met dakdekker als je preciezere inschatting wil), wil je even voelen of de plaaster en het behang onderaan de muren nog vast zit (ook/vooral achter de zetel) en anders behandelen tegen optrekkend vocht, en kan je beter niet gorgelen met het rioolwater (nooit een goed idee toch).

Zo´n bouwtechnische keuring is als ik het goed heb een dure variant van een oom die aannemer is meenemen op bezichtiging, met dat laatste heb ik goeie ervaringen (direct kost inschatting voor alles, kan je bij aankoop huis en bijkomende kosten rekenen en dan weet je of het haalbaar is). Als je twijfelt heb je zelf niet genoeg kennis, dus doen.

[DiedX]

Ik zou het dak verder uitgezocht willen hebben. Je weet niet hoe lang de lekkage er al zit. De rest: care

[chrisborst]

@vincent_1971
Welke makelaar, de verkopende makelaar of jou aankoop makelaar?
Ik gok de eerste.

Maar gezien de vragen die je stelt moet je misschien wel een aankoopmakelaar overwegen. Dit zijn namelijk wel erg basale vragen.

Sowieso altijd een bouwkundige keuring laten uitvoeren, zeker bij oudere woningen. Je hebt namelijk een onderzoeksplicht als koper.
Water in de kruipruimte hoeft geen probleem te zijn, helemaal niet als de vloer van beton is en goed geïsoleerd is.
Een asbest leiding is geen probleem als je er vanaf blijft. Zou mij eerder zorgen maken over waar het nog meer zit.

ps; het kost uiteraard geld om die gebreken te verhelpen (schoorsteen goed waterdicht maken is al snel 3000 euro). Dus de vraag is of de vraagprijs reëel is en of de staat van het huis in verhouding is hiermee.

Mocht je toevallig een Funda link hebben, kunnen we mee kijken.

[ Voor 19% gewijzigd door chrisborst op 24-02-2024 10:18 ]

[Marzman]

Bastien schreef op zaterdag 24 februari 2024 @ 09:13:
Water in de kruipruimte is niet perse ongewoon. Lekkage zou ik de huidige eigenaren laten oplossen en zolang je niet met de afvoer gaat klussen is asbest doorgaans geen probleem.

Ik denk dat de reden van het melden is dat je het zelf op moet lossen. Je kan het in de onderhandeling meenemen.

Water in de kruipruimte heeft iedereen momenteel denk ik, ik pomp twee keer per week de put in de garage leeg (die is lager dan de kruipruimte en dan blijft die droog). Op zich is het ook niet zo erg, maar de watermeter staat anders onderwater en een stroomkabel van de cv ketel en dat vind ik niet zo prettig). Iedereen hier in de straat heeft dat trouwens.

[Jan-man]

Water zegt niet zo heel veel. Keuring moet je zelf laten uitvoeren is gewoon een voorbehoud bij bieden. Je kan dan als voorbehoud geven dat bij meer dan xx.xxx kosten je jouw bod intrekt en er dus geen koop verplichting meer is. Maar zon keuring zegt ook niet alles en ze kijken alleen naar de standaard punten. Maar asbest is best een oude woning dus. Kun je gemakkelijk 5% van de k.k. aanhouden voor onderhoud wat je gaat krijgen (tenzij alles natuurlijk netjes is onderhouden ).

[pennywiser]

Allemaal te overzien. Schoorsteen is meest waarschijnlijk oud of gescheurd lood. Of misschien staat het gewoon omhoog. Wel even bouwkundige keuring er tegenaan. Die kan je tevens precies vertellen wat je moet doen in deze 3 gevallen. Deze 3 gebreken kunnen namelijk ook een soort dekmantel voor meer problemen zijn. Dat je denkt dat het wel goed zit omdat ze zo eerlijk zijn. Been there.

[Ivow85]

Wie de keuring laat uitvoeren moet hem betalen.

Het roept bij mij vooral ook argwaan op.
- Als de schoorsteen lekkage 'eenvoudig' is, waarom is die dan niet even door de verkopers verholpen voor het huis in de verkoop ging? Hoe erg is het probleem echt en hoe lang zit het er al?

- Asbest riolering wordt al heel lang niet meer toegepast. Als zoiets eenvoudigs als een paar meter standleiding tbv toilet boven nog niet is vervangen voor een stuk PVC, hoe ernstig is het dan gesteld met de rest van de infrastructuur in huis. Denk aan oude elektra bedrading in stalen buizen met verborgen lasdoosjes, oude gas- en waterleidingen, slechts 10mm warmwaterleiding.

Hoe groot gaat de renovatie worden die nodig is om er een fijne woning naar de huidige maatstaven van te maken?

Water in de kruipruimte hoeft geen probleem te zijn. In laag gelegen gebieden komt dat bijna elk najaar of winterseizoen wel voor. Als het huis daar op voorbereid is met een waterkerende laag in de funder, net onder maaiveld/vloer BG dan is dat geen probleem.
Zonder waterkerende laag kan het wel leiden tot problemen met optrekkend vocht.
Daarnaast heb je met water in de kruipruimte wel meer risico op rotte vloerbalken indien het een huis is houten vloer of betonrot bij sommige soorten betonnen vloeren.

[Question Mark]

Bastien schreef op zaterdag 24 februari 2024 @ 09:13:
Lekkage zou ik de huidige eigenaren laten oplossen

Met het risico dat ze een kitspuit erop leegspuiten, de lekkage op dat moment tijdelijk verholpen is en TS na een paar maanden alsnog het lek fatsoenlijk kan laten repareren...

Ik zou als ik TS was gewoon een goede keuring laten uitvoeren, waarin ook een inschatting van herstelkosten gemaakt kan worden en een voorbehoud opnemen in het bod van maximale herstelkosten.

[vincent_1971]

Geachte heer … ,
Naar aanleiding van de bezichtiging wil ik graag een bod uitbrengen op de woning aan de .... Ik ben erg enthousiast over deze woning vanwege [benoem hier een eventuele speciale reden dat je hier graag zou wonen].
Op deze woning bied ik ... kosten koper.
Bij dit bod heb ik rekening gehouden met een aantal kosten voor onderhoud aan de woning. Het gaat dan om kosten voor kosten aanvullen, bijvoorbeeld cv-ketel vervangen, kozijnen vernieuwen of dak renoveren.
Op dit bod zijn de volgende ontbindende voorwaarden van toepassing:
• Onder voorbehoud van financiering van de gehele koopsom binnen 6 weken na ontvangst van de koopovereenkomst.
• Onder voorbehoud van bouwkundige keuring, waarbij de kosten voor noodzakelijk onderhoud die uit de keuring volgen niet boven... mogen uitkomen
• Onder voorbehoud verkoop van mijn eigen woning
Met vriendelijke groet,


Zit aan zoiets te denken

[TheDudez]

Volgens mij is dit heel simpel een bod doen maar wel onder voorbehoud van keuring.

[Wispe]

vincent_1971 schreef op maandag 26 februari 2024 @ 11:56:
• Onder voorbehoud verkoop van mijn eigen woning

Zou je dat wel doen?

[Harrie_]

vincent_1971 schreef op maandag 26 februari 2024 @ 11:56:
Geachte heer … ,
Naar aanleiding van de bezichtiging wil ik graag een bod uitbrengen op de woning aan de .... Ik ben erg enthousiast over deze woning vanwege [benoem hier een eventuele speciale reden dat je hier graag zou wonen].
Op deze woning bied ik ... kosten koper.
Bij dit bod heb ik rekening gehouden met een aantal kosten voor onderhoud aan de woning. Het gaat dan om kosten voor kosten aanvullen, bijvoorbeeld cv-ketel vervangen, kozijnen vernieuwen of dak renoveren.
Op dit bod zijn de volgende ontbindende voorwaarden van toepassing:
• Onder voorbehoud van financiering van de gehele koopsom binnen 6 weken na ontvangst van de koopovereenkomst.
• Onder voorbehoud van bouwkundige keuring, waarbij de kosten voor noodzakelijk onderhoud die uit de keuring volgen niet boven... mogen uitkomen
• Onder voorbehoud verkoop van mijn eigen woning
Met vriendelijke groet,


Zit aan zoiets te denken

Ik weet niet of deze woning in een krimpregio staat maar in de huidige markt maak je over het algemeen weinig kans met een opeenstapeling van zulke voorbehouden. Was je ook nog van plan om onder de vraagprijs te bieden?

[Rmg]

Als verkoper zou ik helemaal niet geïnteresseerd zijn welke kosten jij denkt te gaan hebben, zeker in deze markt niet.

Bod + Voorwaarden, klaar.

[ Voor 10% gewijzigd door Rmg op 26-02-2024 13:11 ]

[vincent_1971]

Harrie_ schreef op maandag 26 februari 2024 @ 13:09:
[...]


Ik weet niet of deze woning in een krimpregio staat maar in de huidige markt maak je over het algemeen weinig kans met een opeenstapeling van zulke voorbehouden. Was je ook nog van plan om onder de vraagprijs te bieden?

Woning staat nu >8 weken te koop. En ja ga onder de verkoopprijs bieden, Zo een 25% eronder. Heb globaal opgeteld wat er moet gebeuren. Kom op ongeveer €100.000,- uit. Woning staat in Enschede trouwens. Mijn eigen woning ben ik vrij snel kwijt. Is een bijzondere woning omdat er een behoorlijke schuur bij is met 2 verdiepingen.

[Harrie_]

vincent_1971 schreef op maandag 26 februari 2024 @ 13:11:
[...]


Woning staat nu >8 weken te koop. En ja ga onder de verkoopprijs bieden, Zo een 25% eronder. Heb globaal opgeteld wat er moet gebeuren. Kom op ongeveer €100.000,- uit. Woning staat in Enschede trouwens. Mijn eigen woning ben ik vrij snel kwijt. Is een bijzondere woning omdat er een behoorlijke schuur bij is met 2 verdiepingen.

Is allemaal prima, maar ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat deze materie (en de status van de huidige woningmarkt) allemaal vrij nieuw voor je is. We zitten niet bepaald in een kopersmarkt waar het volkomen gangbaar is om 25% onder de vraagprijs te bieden. Dat gezegd hebbende; je bent natuurlijk vrij om te bieden wat je wilt
Als je ervan overtuigd bent dat je je huidige woning 'vrij snel kwijt bent' moet je je afvragen of je dat op wil nemen als ontbindende voorwaarde. Verder zou ik ook vooral de volgende twee topics eens even goed doornemen:
Ervaring met huis kopen - Deel 8
Ervaringen met het verkopen van je woning
In beide topics zou je ook nog eens kunnen informeren naar ervaringen in de regio weer je de woning op het oog hebt...

[MOmax]

Altijd een bouwkundig onderzoek laten verrichten dat een zeer strenge bouwkundige expert.
Ja, dat kost geld. Maar je gaat een enorme uitgave en verantwoordelijkheid aan, dus je moet van te voren onderzoek laten uitvoeren (of er zelf heel veel verstand van hebben).

[ Voor 15% gewijzigd door MOmax op 26-02-2024 13:25 ]

[Sport_Life]

vincent_1971 schreef op maandag 26 februari 2024 @ 13:11:
[...]


Woning staat nu >8 weken te koop. En ja ga onder de verkoopprijs bieden, Zo een 25% eronder. Heb globaal opgeteld wat er moet gebeuren. Kom op ongeveer €100.000,- uit. Woning staat in Enschede trouwens. Mijn eigen woning ben ik vrij snel kwijt. Is een bijzondere woning omdat er een behoorlijke schuur bij is met 2 verdiepingen.

Succes en laat weten of het lukt .

Enige tijd geleden was er ook een tweaker die her en der ver onder de vraagprijs bood, die kwam van een koude kermis thuis;) (veel tijd en kosten aan oa bouwkundig onderzoek en uiteindelijk geen woning).

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 26-02-2024 13:22 ]

[redwing]

Harrie_ schreef op maandag 26 februari 2024 @ 13:18:
[...]


Is allemaal prima, maar ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat deze materie (en de status van de huidige woningmarkt) allemaal vrij nieuw voor je is. We zitten niet bepaald in een kopersmarkt waar het volkomen gangbaar is om 25% on de vraagprijs te bieden. Dat gezegd hebbende; je bent natuurlijk vrij om te bieden wat je wilt
Als je ervan overtuigd bent dat je je huidige woning 'vrij snel kwijt bent' moet je je afvragen of je dat op wil nemen als ontbindende voorwaarde. Verder zou ik ook vooral de volgende twee topics eens even goed doornemen:
Ervaring met huis kopen - Deel 8
Ervaringen met het verkopen van je woning
In beide topics zou je ook nog eens kunnen informeren naar ervaringen in de regio weer je de woning op het oog hebt...

Daarbij zal de verkoper gegarandeerd terugkomen met de melding dat die extra kosten natuurlijk al in de lagere koopprijs zijn verrekend en er niet nog een keer afgehaald kunnen worden. Zeker omdat het dingen zijn die door de makelaar al gemeld zijn kun je er van uit gaan dat dat al meegenomen is in de vraagprijs.

TS, dus tenzij de vraagprijs echt veel te hoog is, acht ik de kans zeer klein dat je met 25% onder de vraagprijs enige kans maakt. Vooral doen als je het een kans wil geven maar het je ook geen bal uitmaakt als je dat huis niet kunt kopen (of als je het huis echt niet meer waard vindt). Is het echter een huis waar je heel graag zou willen wonen, zou ik nog eens goed over mijn bod nadenken.

[Dinictus208]

Als het al 8 weken te koop staat dan kan je wellicht onder bieden. Ben wel benieuwd wat eruit komt.
overigens, hier al eerder gemeld, als je nu aanwijsbaar asbest hebt zitten, vol in het zicht, moet je je echt afvragen hoeveel je nog meer gaat aantreffen.

[ Voor 181% gewijzigd door Dinictus208 op 26-02-2024 13:29 ]

[HKLM_]

Water in de kruipruimte is niet zo’n ding, bij mij staat er ook water in de herfst / winter en in de zomer is het een woestijn.
Hele wijk heeft dit trouwens, schijnt iets met grondwater stand te maken te hebben ofzo iets maar de gemeente vind het wel prima.

Zelf geen last van verder

[Waterbeesje]

Klein detail in het bod dat je wilt uitbrengen:
Voorbehoud van financiering is een goede escape om in te bouwen, maar daarin wil je ook een te financieren bedrag inbouwen. Stel, woning kost €300.000 en je wilt €400.000 lenen om die verbouwing te kunnen doen. Bank zegt, nee nee je mag er maximaal €350.000 lenen, dan mag jij alsnog het huis kopen. Je kan immers de vraagprijs ophoesten en dan heb je geen escape voor de verbouwing.

Daarnaast vind ik 6 weken persoonlijk zeer kort om eea rond te krijgen. Dan mag er _nixx_ tegenzitten.
- Zeker nog 2 hypotheekgesprekken inplannen (1 week doorloop per gesprek)
- Eigen gegevens allemaal boven water krijgen (2 weken doorloop, zeker als je nog gegevens van een instantie moet lospeuteren)
- Taxateur namens jou naar de woning sturen (2 weken doorloop)
- Bouwkundig inspecteur namens jou naar de woning sturen (2 weken doorloop)
- Bank die de hypotheekaanvraag gaat beoordelen (2 à 3 weken doorloop)
Uiteraard zullen sommige zaken samenvallen, maar dan nog wordt het zweten. Niet alleen jouw afspraak moet tijd hebben hiervoor, maar ook de huidige eigenaar van de woning / makelaar moet tijd vrij maken hiervoor.

Verder kan ik me wel vinden in wat anderen zeggen:
- Asbest riool is ongevaarlijk. Dat vergaat niet zolang je er niks geks mee doet, het gevaar wordt imo overdreven voor dit soort zaken. In mijn eigen tuin heb ik 'm zelf opgegraven een aantal jaren geleden en dat was voor de gemeente toen prima. Maar ik had 'm ook kunnen laten zitten tot het einde der tijden.

- Een simpel dak-lek los je inderdaad zelf op TENZIJ je geen geld / ellebogenstoom hebt en het verder wel best vind. Geloof me: oudere mensen denken vaker zo dan je denkt. Dat kapotte enkelglas raampje op zolder plak je een duct tapeje op en het is 'dicht' en "àgge 't nie meer wit, gebruik 'te PUR en kit..." Pas op bij lekkage voor houten delen als de nokbalk, gordingen en dakbeschot: rotten gaat daar erg snel. Maar dat is iets dat je de bouwkundig inspecteur expliciet moet meegeven.

- Water in de kruipruimte is 'lastig' als je er toevallig moet zijn, maar zeker geen ramp. Je zou kunnen onderzoeken of drainage mogelijk is als er optrekkend vocht is. De lucht in huis (geur + vochtigheid) vertellen daar al wat over en de muur mogelijk ook (als deze niet pas is geverfd). Ook dat is iets dat je de bouwkundig inspecteur expliciet moet meegeven.

[vincent_1971]

Waterbeesje schreef op maandag 26 februari 2024 @ 17:43:
Klein detail in het bod dat je wilt uitbrengen:
Voorbehoud van financiering is een goede escape om in te bouwen, maar daarin wil je ook een te financieren bedrag inbouwen. Stel, woning kost €300.000 en je wilt €400.000 lenen om die verbouwing te kunnen doen. Bank zegt, nee nee je mag er maximaal €350.000 lenen, dan mag jij alsnog het huis kopen. Je kan immers de vraagprijs ophoesten en dan heb je geen escape voor de verbouwing.

Daarnaast vind ik 6 weken persoonlijk zeer kort om eea rond te krijgen. Dan mag er _nixx_ tegenzitten.
- Zeker nog 2 hypotheekgesprekken inplannen (1 week doorloop per gesprek)
- Eigen gegevens allemaal boven water krijgen (2 weken doorloop, zeker als je nog gegevens van een instantie moet lospeuteren)
- Taxateur namens jou naar de woning sturen (2 weken doorloop)
- Bouwkundig inspecteur namens jou naar de woning sturen (2 weken doorloop)
- Bank die de hypotheekaanvraag gaat beoordelen (2 à 3 weken doorloop)
Uiteraard zullen sommige zaken samenvallen, maar dan nog wordt het zweten. Niet alleen jouw afspraak moet tijd hebben hiervoor, maar ook de huidige eigenaar van de woning / makelaar moet tijd vrij maken hiervoor.

Verder kan ik me wel vinden in wat anderen zeggen:
- Asbest riool is ongevaarlijk. Dat vergaat niet zolang je er niks geks mee doet, het gevaar wordt imo overdreven voor dit soort zaken. In mijn eigen tuin heb ik 'm zelf opgegraven een aantal jaren geleden en dat was voor de gemeente toen prima. Maar ik had 'm ook kunnen laten zitten tot het einde der tijden.

- Een simpel dak-lek los je inderdaad zelf op TENZIJ je geen geld / ellebogenstoom hebt en het verder wel best vind. Geloof me: oudere mensen denken vaker zo dan je denkt. Dat kapotte enkelglas raampje op zolder plak je een duct tapeje op en het is 'dicht' en "àgge 't nie meer wit, gebruik 'te PUR en kit..." Pas op bij lekkage voor houten delen als de nokbalk, gordingen en dakbeschot: rotten gaat daar erg snel. Maar dat is iets dat je de bouwkundig inspecteur expliciet moet meegeven.

- Water in de kruipruimte is 'lastig' als je er toevallig moet zijn, maar zeker geen ramp. Je zou kunnen onderzoeken of drainage mogelijk is als er optrekkend vocht is. De lucht in huis (geur + vochtigheid) vertellen daar al wat over en de muur mogelijk ook (als deze niet pas is geverfd). Ook dat is iets dat je de bouwkundig inspecteur expliciet moet meegeven.

Klein detail. Mijn huis rust geen hypotheek op. Het huis dat ik wil kopen dus ook niet
De prijs van dat huis + verbouwing ligt onder de minimum prijs van mijn eigen huis. Vandaar dat ik daar niet echt mee zit.
Wel met die gebreken. Heb niet echt zicht op die lekkage en asbest kosten.

[Mirickle]

Keuring altijd doen. Daarmee toon je aan dat je aan je onderzoeksplicht hebt voldaan. Handig voor het geval je later echt grote gebreken tegenkomt.

[Waterbeesje]

Die keuring zal als het goed is ook uitrijden wat er voor kosten en zien in dingen te repareren. Het dak heen je daarmee onder schot. Verder kun je vragen waar het asbest doet mocht dat buiten de rapportage vallen, een goede inspecteur heeft daar net zo goed zicht op.

[jordje]

vincent_1971 schreef op maandag 26 februari 2024 @ 21:13:
[...]


Klein detail. Mijn huis rust geen hypotheek op. Het huis dat ik wil kopen dus ook niet
De prijs van dat huis + verbouwing ligt onder de minimum prijs van mijn eigen huis. Vandaar dat ik daar niet echt mee zit.

Waarom dan het financieringsvoorbehoud?

[vincent_1971]

jordje schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 00:15:
[...]


Waarom dan het financieringsvoorbehoud?

Kan zijn dat ze niet accoord gaan met de prijs die ik er voor wil betalen. Of de begroting die uit de technische keuring komt ligt veel hoger dan ik geraamd heb.

[Barrycade]

vincent_1971 schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 01:03:
[...]


Kan zijn dat ze niet accoord gaan met de prijs die ik er voor wil betalen. Of de begroting die uit de technische keuring komt ligt veel hoger dan ik geraamd heb.

Als jij het bedrag weet op te hoesten zonder financiering moet jij wel heel erg je best doen om niet aan financiering te komen. Zet er dan een max in qua herstel/verbouwingskosten.

[Rensjuh]

vincent_1971 schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 01:03:
[...]


Kan zijn dat ze niet accoord gaan met de prijs die ik er voor wil betalen. Of de begroting die uit de technische keuring komt ligt veel hoger dan ik geraamd heb.

1. Als ze niet akkoord gaan, hoef je niet te betalen en heb je geen financiering nodig.
2. Als ze akkoord gaan en jij kunt het hele bedrag ineens ophoesten, dan ga je hier ook niet onderuit komen?

Beter gewoon een bedrag noemen als voorbehoud voor de technische keuring.
En misschien ook even een makelaar inschakelen als ik lees hoe je dit aan wil pakken...
Klinkt nu niet alsof je 100% in de gaten hebt hoe het werkt...

Niet negatief bedoeld, maar enkel als bescherming voor jezelf, dat je geen verkeerde afspraken maakt en er uiteindelijk enkel jezelf mee hebt.

[Theo]

Ik mis in het verhaal over het water in de kruipkelder nog een argumentatie van de makelaar waarom hij hierop heeft gewezen. Is het grondwater? (dan is er niks aan de hand) Is het regenwater? (HWA lek, grond die afloop richting de woning zonder afvoer en optie om het water te absorberen) Of is het rioolwater? (riool lek/verstopt/afwezig)

Ik vind het verdacht dat een makelaar juist nu wijst op water in de kruipkelder. Een kruipkelder kan/mag nat zijn, en helemaal nu (heel hoog grondwater) hebben heel veel woningen hier 'last' van. Het komt bij mij over alsof de makelaar naar de voordeur wijst en zegt 'Deze voordeur kan gewoon dicht en op slot'. (Zijn er dan deuren in huis waarbij dit een gebrek is?)

Dus; weet je ook wat voor water er in de kruipkelder staat?

[vincent_1971]

Theo schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 08:24:
Ik mis in het verhaal over het water in de kruipkelder nog een argumentatie van de makelaar waarom hij hierop heeft gewezen. Is het grondwater? (dan is er niks aan de hand) Is het regenwater? (HWA lek, grond die afloop richting de woning zonder afvoer en optie om het water te absorberen) Of is het rioolwater? (riool lek/verstopt/afwezig)

Ik vind het verdacht dat een makelaar juist nu wijst op water in de kruipkelder. Een kruipkelder kan/mag nat zijn, en helemaal nu (heel hoog grondwater) hebben heel veel woningen hier 'last' van. Het komt bij mij over alsof de makelaar naar de voordeur wijst en zegt 'Deze voordeur kan gewoon dicht en op slot'. (Zijn er dan deuren in huis waarbij dit een gebrek is?)

Dus; weet je ook wat voor water er in de kruipkelder staat?

De makelaar heeft mij er niet op gewezen. In de kruipruimte zit isolatie van tongzon. Aan de vloer hangen van die plastic “zakken”. Op de kruipruimte vloer ligt zo een plastic zeil. Stak zelf mijn hand aan de zijkant even onder dat zeil. Voelde toen water ongeveer 5 cm. Het rook ook naar grondwater.

[Question Mark]

jordje schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 00:15:
[...]


Waarom dan het financieringsvoorbehoud?

Omdat er waarschijnlijk toch iets van een overbrugging geregeld moet worden. TS heeft zijn huis nog niet verkocht, zo begrijp ik. Mooi dat het nieuwe huis van de overwaarde betaald kan worden, maar dat geld is er pas al TS zijn eigen huis verkocht heeft.

[Theo]

vincent_1971 schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 09:15:
[...]


De makelaar heeft mij er niet op gewezen. In de kruipruimte zit isolatie van tongzon. Aan de vloer hangen van die plastic “zakken”. Op de kruipruimte vloer ligt zo een plastic zeil. Stak zelf mijn hand aan de zijkant even onder dat zeil. Voelde toen water ongeveer 5 cm. Het rook ook naar grondwater.

Als het grondwater is en de kruipkelderisolatie is dus waterbestendig (wat het ook is), dan is dit dus echt geen enkel probleem, en is er dus geen enkel nadeel, risico of kostenpost in het hebben van een natte kruipkelder.

[jordje]

Question Mark schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 09:40:
[...]

Omdat er waarschijnlijk toch iets van een overbrugging geregeld moet worden. TS heeft zijn huis nog niet verkocht, zo begrijp ik. Mooi dat het nieuwe huis van de overwaarde betaald kan worden, maar dat geld is er pas al TS zijn eigen huis verkocht heeft.

Ja zoiets vermoed ik wel, maar daarvoor zou dan het voorbehoud verkoop eigen woning toch zijn? Volgens mij als je woning verkocht is en de voorwaarden zijn verlopen, is een overbruggingskrediet geen enkel probleem.

@vincent_1971 Ik zou als ik jou was gewoon een aankoopmakelaar inschakelen, want volgens mij doe je nu maar wat op de bonnefooi. Aan de ene kant kan je hiermee verkopers afschrikken, maar aan de andere kant ben je zo wel een mooie prooi voor verkopers die kwaad in de zin hebben.

[ Voor 19% gewijzigd door jordje op 27-02-2024 11:23 ]

[Señor Sjon]

Asbest is lang genoeg verboden in nieuwe woningen dat je sowieso een keuring uit moet laten voeren. Dat mag al 30+ jaar niet meer toegepast worden >>> oudere woning >>> gebreken zijn 'natuurlijk' >>> onderzoeksplicht als koper. De verkoper heeft een mededelingsplicht van gebreken en heeft dat dus dan ook gedaan.

Maar eh, 25% onder de vraagprijs... maar niet over een paar weken een topic openen dat de verkoper niet reageert.

[redwing]

vincent_1971 schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 01:03:
[...]


Kan zijn dat ze niet accoord gaan met de prijs die ik er voor wil betalen. Of de begroting die uit de technische keuring komt ligt veel hoger dan ik geraamd heb.

In het eerste geval komt er geen overeenkomst en heb je dus ook geen financiering nodig.
In het 2e geval valt dat niet onder wat je er nu in hebt staan en kun je veel beter een max zetten op wat er uit de technische keuring mag komen.

[Señor Sjon]

Overigens wil 8 weken op Funda geen statusverandering ook niks zeggen. Genoeg makelaars die woningen als honeypot gebruiken om mensen te trekken (aanbod is schaars) die ook weer willen verkopen. En wellicht wacht men al op een keuring en is ie eigenlijk al verkocht.

[vincent_1971]

Heb een bod uitgebracht. De verkoper wou er niet aan. Het bod is te laag. Zal volgende maand weer eens 1 bod uitbrengen mits ik geen ander huis gevonden heb, €10.000,- hoger. Wel vreemd dat ze niet in wouden gaan op een bouwtechnische keuring. Geeft wel iets te denken.

[Lollercopter]

vincent_1971 schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 10:46:
Heb een bod uitgebracht. De verkoper wou er niet aan. Het bod is te laag. Zal volgende maand weer eens 1 bod uitbrengen mits ik geen ander huis gevonden heb, €10.000,- hoger. Wel vreemd dat ze niet in wouden gaan op een bouwtechnische keuring. Geeft wel iets te denken.

Is dit een "ik bied de helft" strategie ? Dit slaat toch helemaal nergens op. Ze willen niet ingaan op een bouwkundige keuring omdat dat dubbel op.

Als je een heel lage prijs bied moet je niet nog eens met allemaal voorbehouden / keuringen gaan komen. Je zou dan de gebreken al ingeprijsd moeten hebben. Sterker nog als je dan helemaal geen voorbehoud neemt dan kan de koper misschien nog denken: hmmm ik krijg een slechte prijs, maar ik ben wel van al het gezeur af.
Nu krijgt de koper een schijtprijs en hebben ze nog het gezeur van een keuring ook.

[Sparkiee]

Mirickle schreef op maandag 26 februari 2024 @ 21:17:
Keuring altijd doen. Daarmee toon je aan dat je aan je onderzoeksplicht hebt voldaan. Handig voor het geval je later echt grote gebreken tegenkomt.

Dat klopt. Maar uit eigen ervaring....Bij de verkoop van ons huis hebben de kopers een keuring laten doen. Is ook allemaal bevestigd. een paar weken ná de koop en de overdracht (ze waren dus eigenaar) kwamen ze met wat kleine zaken naar ons toe die volgens hun niet bekend waren. Zoals vochtplekken op de keldervloer na weken van regen, afhangende poort in de tuin enz. Deze zaken waren tijdens bezichtiging wel al gemeld. Maar het stond volgens hun niet in de keuring. Wij hebben ze er netjes op gewezen dat er een keuring was geweest, dat volgens de keurende partij en hun zelf alles ok was en dat dit door alle betrokkene bevestigd is. Wij waren er dus geen partij meer in, ook niet volgens de makelaar.

Wat ik wil aangeven, tijdens zo een keuring kun je niet 100% alles zien. Optrekkend grondwater zie je niet in de zomer, lekkage door doorslag van regen ook niet. Het is een hulpmiddel maar naar mijn mening niet zaligmakend.

[vincent_1971]

Lollercopter schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 10:57:
[...]

Is dit een "ik bied de helft" strategie ? Dit slaat toch helemaal nergens op. Ze willen niet ingaan op een bouwkundige keuring omdat dat dubbel op.

Als je een heel lage prijs bied moet je niet nog eens met allemaal voorbehouden / keuringen gaan komen. Je zou dan de gebreken al ingeprijsd moeten hebben. Sterker nog als je dan helemaal geen voorbehoud neemt dan kan de koper misschien nog denken: hmmm ik krijg een slechte prijs, maar ik ben wel van al het gezeur af.
Nu krijgt de koper een schijtprijs en hebben ze nog het gezeur van een keuring ook.

Nee heb zo'n 80% van de vraagprijs geboden. Gezien wat er allemaal nog gedaan moet worden is het een goed bod in mijn ogen.

[vanaalten]

vincent_1971 schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 11:17:
[...]


Nee heb zo'n 80% van de vraagprijs geboden. Gezien wat er allemaal nog gedaan moet worden is het een goed bod in mijn ogen.

Kan natuurlijk zijn - en is denk ik hier ook al geopperd - dat de verkopers van mening zijn dat hun vraagprijs al laag is omdat er veel gedaan moet worden. Dat ze die verbouw/herstelkosten al in de vraagprijs verrekend hebben.

[frennek]

vincent_1971 schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 11:17:
[...]


Nee heb zo'n 80% van de vraagprijs geboden. Gezien wat er allemaal nog gedaan moet worden is het een goed bod in mijn ogen.

Een huis 20% onder de vraagprijs krijgen in de huidige markt komt niet echt heel vaak voor op het moment. Je kan het altijd proberen natuurlijk, maar als de verkopers geen haast hebben om te vertrekken snap ik dat ze niet toehappen.

[bottom line]

vincent_1971 schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 11:17:
[...]


Nee heb zo'n 80% van de vraagprijs geboden. Gezien wat er allemaal nog gedaan moet worden is het een goed bod in mijn ogen.

80% omwille van lek bij schoorsteen, asbest bij wc en grondwater in kruipkelder?
Weet niet waarom je denkt, dat jou prijs wel marktconform is.
Ik zou ook liever nog een maand of 2 wachten op iemand anders.

[m-vw]

Señor Sjon schreef op dinsdag 27 februari 2024 @ 16:56:
Overigens wil 8 weken op Funda geen statusverandering ook niks zeggen. Genoeg makelaars die woningen als honeypot gebruiken om mensen te trekken (aanbod is schaars) die ook weer willen verkopen. En wellicht wacht men al op een keuring en is ie eigenlijk al verkocht.

En wat is is nu 8 weken?
Er worden woningen binnen 2 a 3 weken verkocht, maar 8 weken is toch helemaal niet lang?

[Isildir]

vincent_1971 schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 10:46:
Heb een bod uitgebracht. De verkoper wou er niet aan. Het bod is te laag. Zal volgende maand weer eens 1 bod uitbrengen mits ik geen ander huis gevonden heb, €10.000,- hoger. Wel vreemd dat ze niet in wouden gaan op een bouwtechnische keuring. Geeft wel iets te denken.

Verscheidene tweakers hebben al voorzichtig aangegeven dat jouw biedingsstrategie misschien niet zo handig was.

Als je dit huis echt wilt (in deze markt) zul je in de buurt van de vraagprijs moeten bieden. Maar bij de verkopende partij sta je nu naar ik vrees al met 2-0 achter. Doe een serieus bod, maak excuses voor je eerdere bieding en wellicht lukt het toch nog!

[Ivow85]

vincent_1971 schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 11:17:
[...]


Nee heb zo'n 80% van de vraagprijs geboden. Gezien wat er allemaal nog gedaan moet worden is het een goed bod in mijn ogen.

80% en dan nog onder voorbehoud van bouwtechnische keuring?

Ja doei!

Of je biedt een prijs die marktconform is als er geen gebreken zijn onder voorbehoud van bouwtechnische keuring en gaat dan op basis van de uitslag van die keuring opnieuw in overleg over een reductie vd prijs ivm geconstateerde gebreken.
Of je biedt laag, omdat je al rekening houdt met de kosten van eventuele herstellingen. En dan houd je dus geen voorbehoud van keuring meer aan.

Met jouw strategie moet je echt iemand tegen komen die ontzettend dringend van het huis af moet. Dat geluk kun je misschien ooit hebben, maar de kans dat het snel een woning oplevert is niet zo groot.

[frennek]

Een lekke schoorsteen is nou ook niet een fundamenteel technisch probleem in je woning. Het is een andere orde probleem dan bijvoorbeeld een zakkende fundering, lekkende keldervloer of betonrot in bijvoorbeeld een kwaaitaal vloer. Een goede grondige renovatieklus van een schoorsteen kost max 2000 euro, eventueel haal je hem voor dat bedrag helemaal weg en ben je definitief van het lek af.

Aanwezigheid van asbest idem dito. Als het niet in de weg zit kan je het lekker laten zitten, anders is een klusje om het te verwijderen een paar duizend euro. Wederom geen fundamenteel probleem.

De aanwezigheid van de asbest en het lek zijn bekend bij de huidige bewoners, dus de vraagprijs is hier hoogstwaarschijnlijk al op aangepast.

Maar als jij het 80% van de vraagprijs waard vind, is het misschien niet de woning voor jou.

[Napo]

Rmg schreef op maandag 26 februari 2024 @ 13:11:
Als verkoper zou ik helemaal niet geïnteresseerd zijn welke kosten jij denkt te gaan hebben, zeker in deze markt niet.

Bod + Voorwaarden, klaar.

Dat doet hij toch ook?

Wat denk je te hebben aan een voorwaarde van een bouwtechnische keuring als je daar geen directe kostenpost aan koppelt waarop je kan ontbinden?

[Rmg]

Napo schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 14:03:
[...]


Dat doet hij toch ook?

Wat denk je te hebben aan een voorwaarde van een bouwtechnische keuring als je daar geen directe kostenpost aan koppelt waarop je kan ontbinden?

Het is en, en, en, en.

20% minder bieden, want cv ketel oud, dak oud, kozijnen oud. (Valt allemaal in de categorie, "Weet de verkoper ook wel".

En dan nog een keuring + ontbindende voorwaarden op kosten. (Hoezo? dat is toch hierboven meegerekend?)

En nog een voorbehoud verkoop eigen huis. (In deze markt? ok..)

En voorbehoud financiering volledige koopsom. (Voorbehoud op volledige koopsom EN verkoop eigenhuis, en ook nog geen financiering nodig? )

In deze markt zou ik als verkoper ook niet happig zijn en houd de onderhandeling m.i. bij het eerste bod meteen weer ook op.

[ Voor 9% gewijzigd door Rmg op 01-03-2024 14:28 ]

[Napo]

Rmg schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 14:18:
[...]


Het is en, en, en, en.
[...]
In deze markt zou ik als verkoper ook niet happig zijn en houd de onderhandeling m.i. bij het eerste bod meteen weer ook op.

Dat sowieso, zo'n bod is lastig serieus te nemen ( zonder het object te kennen natuurlijk ) waardoor het eigenlijk direct naar het ronde archief gaat.

[redwing]

vincent_1971 schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 10:46:
Heb een bod uitgebracht. De verkoper wou er niet aan. Het bod is te laag. Zal volgende maand weer eens 1 bod uitbrengen mits ik geen ander huis gevonden heb, €10.000,- hoger. Wel vreemd dat ze niet in wouden gaan op een bouwtechnische keuring. Geeft wel iets te denken.

Met een bod dat veel te laag is en voorwaarden die alle risico bij de verkoper leggen terwijl de koper aangeeft niet eens financiering nodig te hebben? Ik zou dan inderdaad nergens meer op in gaan en al helemaal geen bouwtechnische keuring.

Zelfs als het bod wat hoger was geweest zou ik het afwijzen omdat dit vanuit de verkoper kant gezien alleen maar kan resulteren in een hoop trammelant, zowel bij verkoop als erna.

Hoe dan ook, succes met een huis vinden, maar ervaring uit soortgelijke topics leert dat dit nog wel een paar jaar kan duren.

[Harrie_]

vincent_1971 schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 10:46:
[...] Wel vreemd dat ze niet in wouden gaan op een bouwtechnische keuring. Geeft wel iets te denken.

Wilden ze niet ingaan op een bouwtechnische keuring of wilden ze gewoon niet ingaan op een belachelijk bod met belachelijke voorwaarden? Dat zijn namelijk twee verschillende dingen

[D-dark]

vincent_1971 schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 11:17:
[...]


Nee heb zo'n 80% van de vraagprijs geboden. Gezien wat er allemaal nog gedaan moet worden is het een goed bod in mijn ogen.

Dat kan, maar dat moet je dan wel terug laten komen in je voorbehoud.
Stel je bied 40000 onder de vraaghuis en je neemt dat bedrag op onder je voorbehoud van bouwkeuring.

Dan heeft de verkoper zekerheid dat indien de directe kosten onder dat bedrag vallen er niet meteen heronderhandeld wordt.

Nu lijkt het erop dat je x minder bied, bouwkundige keuring wil hebben en als die tegenvalt nog lager wil bieden.

[redwing]

D-dark schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 16:05:
[...]


Dat kan, maar dat moet je dan wel terug laten komen in je voorbehoud.
Stel je bied 40000 onder de vraaghuis en je neemt dat bedrag op onder je voorbehoud van bouwkeuring.

Dan heeft de verkoper zekerheid dat indien de directe kosten onder dat bedrag vallen er niet meteen heronderhandeld wordt.

Nu lijkt het erop dat je x minder bied, bouwkundige keuring wil hebben en als die tegenvalt nog lager wil bieden.

Dat lijkt er niet alleen op, dat wordt gewoon gedaan. De verkoper heeft de prijs gebaseerd op de prijs van het huis en daarbij al rekening gehouden met de kosten van de gebreken. Nu wordt bij het bieden die kosten van diezelfde gebreken er nog een keer afgehaald en daar bovenop wordt er nog een bouwtechnische keuring ge-eist om diezelfde gebreken nog een keer van de prijs af te halen.
En dan daar bovenop wordt de verkoop van het eigen huis nog eens als voorwaarde meegegeven (wat gezien dit hele verhaal ook wel eens lang kan gaan duren) en dan is er ook nog een voorbehoud financiering terwijl er geen financiering nodig is

Voor de verkoper dus een disaster waiting to happen als ie hier op in zou gaan (en 10k extra bieden gaat dat niet veranderen)

[Makkelijk]

Tja, niet om vervelend te zijn, maar ik zou op basis van die hele financiering + verkoop al elk mogelijk bod af laten ketsen, ook als er 5 biedingen waren en je zat 10K boven de rest. Als ik jouw tekst lees zonder het verhaal verder te kennen zou ik er vanuit gaan dat de kans redelijk aanwezig is dat ik over een paar maanden opnieuw het verkooptraject in moet.

[_Arthur]

vincent_1971 schreef op maandag 26 februari 2024 @ 11:56:
• Onder voorbehoud verkoop van mijn eigen woning

Als het een mega incourant huis is dat je wilt gaan kopen en je bent de enige geinteresseerde, dan kan je dit prima opnemen. Bij alle andere gevallen beland je bod in de prullebak.

De kopers gaan hun verkoop natuurlijk niet verbinden aan iets waar ze geen enkele invloed op hebben, namelijk de verkoop van jouw eigen huis.