Splitsingstekening onduidelijk

[hawlery]

Onlangs ben ik erachter gekomen dat ik misschien de eigenaar ben van een berging in een appartementencomplex. Het klinkt nogal vaag, maar ik zal het kort proberen uit te leggen.
- bij de koop is er niets gezegd over de berging
- de berging grenst aan mijn tuin en de enige mogelijkheid om erin te komen is via mijn tuin.
- na 2 jaar (sinds de koop) stuurde ik een mail naar de verkoper (woningbouwvereniging) of ik de berging mocht gebruiken.
- als reactie kreeg ik dat volgens de splitsingstekening de berging tot mijn eigendom behoort.
- na het betreden van de berging kwam ik erachter dat het een voormalig stookhok is geweest.
- de splitsingstekening komt niet overeen met de werkelijkheid. Links splitsingstekening en rechts wat het eigenlijk is. De deuren staan niet aangegeven op de splitsingstekening, maar ik heb ze er voor de duidelijkheid in gezet. Dikke lijnen geven scheidingen aan van eigendommen. Ik weet niet of dat per definitie muren zijn. De rechter deur is gesloten en kan ik niet bij, maar ik weet wel dat het een klein hok is. De verhoudingen van de berging van mijn buurman kloppen ook niet.


Mijn vraag is: hoeveel aanspraak maak ik op de berging als de splitsingstekening niet klopt?
Daarnaast is volgens de tekening ook een "hap" uit mijn tuin genomen. Dat was bij de koop niet aangegeven. Is er een risico dat ik een deel van mijn tuin ga verliezen?

De splitsingsakte geeft aan:
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woning op de eerste verdieping, tuin, berging op de begane grond en verdere aanbehoren.
Valt deze berging onder de "berging" of de verdere aan behoren? (Ik heb al elders op de tekening een berging toegewezen gekregen)

[ Voor 14% gewijzigd door hawlery op 19-02-2024 11:21 ]

[Tweedledeedle]

Is deze tekening de originele splitsingstekening?
Vaak staat er ook nog een corresponderend nummer bij.

[ Voor 35% gewijzigd door Tweedledeedle op 19-02-2024 10:53 ]

[hawlery]

Nee, ik heb het in paint nagemaakt.
Op het origineel staat inderdaad een nummer dat mijn eigendom aangeeft.

[GarBaGe]

Ik ga er vanuit dat de splitsingstekening officieel onderdeel is van een splitsingsakte.
Een akte is altijd leidend.
Als de werkelijkheid niet conform de akte is, kan je dit wettelijk eisen om te corrigeren.

[Lapa]

Wat is precies die "hap" uit je tuin? Bevindt zich dat binnen de berging? En van wie zou dat stuk dan zijn?

En denk je dat de situatie is veranderd sinds de spiltsing, dus dat de indeling van het oude stookhok is veranderd om tot de huidige situatie te komen? Of bevinden de muren en deuren zich op de originele plek en was de akte verkeerd?

[hawlery]

Klopt, maar een splitsingsakte/tekening wijzigen gaat niet zonder een stemming van de vve (en het mag wat kosten..). Ik ben bang dat er discussie komt in de vergadering over of het wel mijn eigendom is en of het niet van de vve is. Ik weet niet hoeveel aanspraak ik maak omdat het om een deel van de berging gaat en de toegang is eigenlijk niet eens inbegrepen in de splitsingstekening.

[hawlery]

Lapa schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:00:
Wat is precies die "hap" uit je tuin? Bevindt zich dat binnen de berging? En van wie zou dat stuk dan zijn?

En denk je dat de situatie is veranderd sinds de spiltsing, dus dat de indeling van het oude stookhok is veranderd om tot de huidige situatie te komen? Of bevinden de muren en deuren zich op de originele plek en was de akte verkeerd?

Het bevindt zich niet in de berging, maar echt in de tuin. Als er geen nummer staat, dan ga ik ervan uit dat het van de VvE is?

De situatie is niet gewijzigd voor zover ik erachter ben gekomen. De akte is verkeerd, degene die het heeft getekend wist niet wat de werkelijke situatie was.

[devriesjande]

Hoe komt de buurman zijn berging in?

[hawlery]

devriesjande schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:08:
Hoe komt de buurman zijn berging in?

Sorry, dat is slordig geweest van mij, hij heeft rechtsonder een deur in de hoek. Ik heb een deel van de tekening gemaakt, onder de berging van de buurman heb je een gang en andere bergingen (waaronder 1 van mij).

[Tweedledeedle]

Sowieso is het verder niet direct relevant wat de verkoper of vorige eigenaar vindt.
Splitsingsakte incl. tekeningen zijn leidend. Hoe lang is de situatie al zoals ze is?
Normaal is er een verjaringstermijn van 20 jaar als een feitelijke situatie strijdig is met een splitsingsakte, maar dit is -zeker in het kader van bewijslast- eerder aan een jurist om verder uit te zoeken.

[devriesjande]

Nu is het mij totaal onduidelijk. Heeft de totale berging twee verdiepingen?
Het lijkt mij handiger als je foto's maakt van de splitsingstekening en die hier plaatst.

[TwiSteD1]

Dus die berging is dus van jouw, alleen is de berging anders getekend in de splitsingsacte. Wat is het probleem dan precies, je kunt de berging toch gewoon gebruiken zonder er verder ruchtbaarheid aan te geven?

[hawlery]

Tweedledeedle schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:15:
Sowieso is het verder niet direct relevant wat de verkoper of vorige eigenaar vindt.
Splitsingsakte incl. tekeningen zijn leidend. Hoe lang is de situatie al zoals ze is?
Normaal is er een verjaringstermijn van 20 jaar als een feitelijke situatie strijdig is met een splitsingsakte, maar dit is -zeker in het kader van bewijslast- eerder aan een jurist om verder uit te zoeken.

De splitsingsakte is in juni 2004 opgesteld. Moet het precies 20 jaar geleden zijn of is jaartal al voldoende? Want anders kan ik beter wachten voordat ik dit bespreek met de VvE.

devriesjande schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:15:
Nu is het mij totaal onduidelijk. Heeft de totale berging twee verdiepingen?
Het lijkt mij handiger als je foto's maakt van de splitsingstekening en die hier plaatst.

Het is de begane grond met enkel bergingen en tuinen. Het gaat dus om 1 verdieping.

TwiSteD1 schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:19:
Dus die berging is dus van jouw, alleen is de berging anders getekend in de splitsingsacte. Wat is het probleem dan precies, je kunt de berging toch gewoon gebruiken zonder er verder ruchtbaarheid aan te geven?

Klopt, maar er zit asbest in de berging en het vereist nogal wat geld om het bruikbaar te maken. Ik wil er geen geld in steken als het niet mijn eigendom is.

[Tweedledeedle]

hawlery schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:25:
[...]


De splitsingsakte is in juni 2004 opgesteld. Moet het precies 20 jaar geleden zijn of is jaartal al voldoende? Want anders kan ik beter wachten voordat ik dit bespreek met de VvE.


[...

Dat durf ik niet direct te zeggen, maar een beetje googlen levert al volgende op: https://www.nederlandvve....%20was%20van%20verjaring.

Het beste kun je een vastgoedjurist contacteren voordat je de VvE contacteert denk ik.

[devriesjande]

hawlery schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:25:
[...]


De splitsingsakte is in juni 2004 opgesteld. Moet het precies 20 jaar geleden zijn of is jaartal al voldoende? Want anders kan ik beter wachten voordat ik dit bespreek met de VvE.

Ik zou juist niet wachten. Volgens de splitsingstekening is een deel van wat nu jouw berging is gezamelijk eigendom van de VvE. De VvE is daardoor verantwoordelijk voor het saneren van de asbest in dat gedeelte.
En wat zit er in het afgesloten hok? Vraag dat eens na bij de voorzitter van de VvE of de VvE beheerder.

[hawlery]

devriesjande schreef op maandag 19 februari 2024 @ 11:45:
[...]

Ik zou juist niet wachten. Volgens de splitsingstekening is een deel van wat nu jouw berging is gezamelijk eigendom van de VvE. De VvE is daardoor verantwoordelijk voor het saneren van de asbest in dat gedeelte.
En wat zit er in het afgesloten hok? Vraag dat eens na bij de voorzitter van de VvE of de VvE beheerder.

Maar als ik ermee wacht, dan loop ik het risico niet om een deel van mijn tuin te verliezen.
Als de VvE voor het verwijderen van de asbest moet betalen, dan zullen ze waarschijnlijk ook moeilijk doen om de berging echt aan mij toe te kennen.
Dat afgesloten hok probeer ik nog achter te komen wat het is. Hopelijk weet ik dat morgen.

[Lapa]

Wat zou de VVE met een stuk van jouw tuin willen? De VVE is niet een losse entiteit met eigen belangen, maar gewoon de verzameling van alle eigenaren, jijzelf incluis.

[hawlery]

Lapa schreef op maandag 19 februari 2024 @ 12:01:
Wat zou de VVE met een stuk van jouw tuin willen? De VVE is niet een losse entiteit met eigen belangen, maar gewoon de verzameling van alle eigenaren, jijzelf incluis.

Dat klopt, maar ik heb een zwarte scenario in mijn hoofd waarin besloten wordt om de berging over te dragen aan de VvE en daarmee dus ook de toegang tot de bergingen, waardoor ik mijn schuttingen zou moeten omgooien. Dan zou ik zo'n 1 bij 2 meter verliezen om de toegang tot de deuren mogelijk te maken zodat iedereen bij de berging zou kunnen.

[Shadowhawk00]

hawlery schreef op maandag 19 februari 2024 @ 12:04:
[...]

Dat klopt, maar ik heb een zwarte scenario in mijn hoofd waarin besloten wordt om de berging over te dragen aan de VvE en daarmee dus ook de toegang tot de bergingen, waardoor ik mijn schuttingen zou moeten omgooien. Dan zou ik zo'n 1 bij 2 meter verliezen om de toegang tot de deuren mogelijk te maken zodat iedereen bij de berging zou kunnen.

Je bent er altijd nog zelf bij he. Jij bent ook gewoon een lid van die vergadering waar ze dit eventueel in zouden beslissen. Geen idee of het eigenlijk kan.
Dus daar kan jij ook gewoon het woord voeren en argumenten aandragen waarom het niet zo moeten. Over het algemeen zijn de meeste mensen best redelijk zeker als ze zelf weinig belang hebben aan die berging gaan ze jou niet snel het leven zuur maken.

[No Hands]

Dus je kocht een appartement zonder te weten dat er een berging bij zat. Nu heb je een soort van toegezegd gekregen dat je het gebruiken mag maar ben je bang dat je het niet meer gebruiken mag als je er verdere vragen over gaat stellen.
Stel dat dat gebeurt dan ben je weer op je beginpunt, namelijk geen berging. Je verliest dus niks.

Had je niet ook al een topic laatst over dat hok met al die ouwe boilers en cv ketels erin? Of zijn er twee mensen met verborgen bergingen die stookhok waren?

[saaltink]

No Hands schreef op maandag 19 februari 2024 @ 14:38:
Dus je kocht een appartement zonder te weten dat er een berging bij zat. Nu heb je een soort van toegezegd gekregen dat je het gebruiken mag maar ben je bang dat je het niet meer gebruiken mag als je er verdere vragen over gaat stellen.
Stel dat dat gebeurt dan ben je weer op je beginpunt, namelijk geen berging. Je verliest dus niks.

Had je niet ook al een topic laatst over dat hok met al die ouwe boilers en cv ketels erin? Of zijn er twee mensen met verborgen bergingen die stookhok waren?

Ik dacht ook al, zoiets heb ik eerder gelezen.

https://gathering.tweakers.net/forum/list_messages/2232912

[hawlery]

No Hands schreef op maandag 19 februari 2024 @ 14:38:
Dus je kocht een appartement zonder te weten dat er een berging bij zat. Nu heb je een soort van toegezegd gekregen dat je het gebruiken mag maar ben je bang dat je het niet meer gebruiken mag als je er verdere vragen over gaat stellen.
Stel dat dat gebeurt dan ben je weer op je beginpunt, namelijk geen berging. Je verliest dus niks.

Had je niet ook al een topic laatst over dat hok met al die ouwe boilers en cv ketels erin? Of zijn er twee mensen met verborgen bergingen die stookhok waren?

Je hebt ook gelijk, het is alleen een bonus, wat dat betreft. Maar goed, ik zou het nu wel graag willen.
Ik had inderdaad eerder een topic met de vraag of er asbest aanwezig was. Goed gezien .

Ik wilde eigenlijk graag wat ideeen over hoe ik dit het beste kan aanpakken. Het lijkt erop dat ik het beste naar een jurist kan gaan, maar die zijn nogal prijzig. Ik weet niet of ik het waard vind om daar geld aan uit te geven. Ik zou ook gewoon met de VvE advocaat kunnen bellen en kijken of er iets van een kans is dat dit tot mijn eigendom gaat behoren of dat ik het kan vergeten.

[ Voor 19% gewijzigd door hawlery op 19-02-2024 15:06 ]

[frennek]

Er is dus slechts 1 toegangsdeur tot deze berging en deze ligt in jouw tuin?

Hoe kwam je binnen in deze berging? Had je hier wel de sleutel van? En is in al die tijd dat jij de woning bezit niemand in dit hok geweest? Vroeger was het dus een technische ruimte voor de blokverwarming en moest deze regelmatig bezocht worden voor inspecties en onderhoud, werd dit ook gedaan via deze ingang of liep toegang tot deze tuin toen anders?

Of de VVE moeilijk gaat doen is lastig te zeggen natuurlijk, maar de andere vraag die je kan stellen is: Wat zou de VVE moeten met een ruimte als dit? Voor wie heeft het, anders dan jij, meerwaarde om dit hok te krijgen?

[hawlery]

frennek schreef op maandag 19 februari 2024 @ 15:13:
Er is dus slechts 1 toegangsdeur tot deze berging en deze ligt in jouw tuin?

Hoe kwam je binnen in deze berging? Had je hier wel de sleutel van? En is in al die tijd dat jij de woning bezit niemand in dit hok geweest? Vroeger was het dus een technische ruimte voor de blokverwarming en moest deze regelmatig bezocht worden voor inspecties en onderhoud, werd dit ook gedaan via deze ingang of liep toegang tot deze tuin toen anders?

Of de VVE moeilijk gaat doen is lastig te zeggen natuurlijk, maar de andere vraag die je kan stellen is: Wat zou de VVE moeten met een ruimte als dit? Voor wie heeft het, anders dan jij, meerwaarde om dit hok te krijgen?

Er is inderdaad een deur en die is in mijn tuin.
De berging was niet op slot (dat dacht ik wel altijd). De deurgreep was eruit gehaald, maar je kon de deurklink aan de binnenkant nog draaien met een platkopschroevendraaier.

De toegang tot de ruimte is naar mijn weten nooit anders geweest dan dit, aangezien er nergens anders deuren zijn (geweest).

In principe heeft de VvE niks aan deze ruimte. Aan de andere kant: ze zouden het mij moeten "gunnen" of er "niet moeilijk" over doen. Ik ben bang dat er altijd wel een persoon is die moeilijk zal doen. Ik zal het moeten meemaken.

Maar goed, het lijkt er niet echt op alsof iemand direct weet wat ik hiermee kan. Ik zal dan wel de VvE advocaten benaderen. Iemand met verstand van rechten zal mij moeten vertellen wat deze verkeerde splitsingstekening voor mij betekent en of het mogelijk is om zonder al te veel gedoe met de VvE de ruimte formeel aan mijn eigendomsrecht toe te wijzen. Voor nu lijkt mij de VvE advocaat de beste persoon om te benaderen.

[PetervdM]

vwb wijzigen tekeningen: jij raakt waarschijnlijk je huidige berging kwijt en krijgt een nieuwe.
omdat de eigendomsverhoudingen wijzigen kan dit slechts met medewerking van álle eigenaars én álle hypotheekverstrekkers. Dat betekent dus dat tijdens een ALV alle eigenaars vóór wijziging moeten stemmen.
er moeten daarna door de notaris nieuwe akte(s) worden opgemaakt.
de VvE kan daarna de nieuwe verhoudingen gebruiken voor een nieuwe verdeling van de kosten, het is niet onmogelijk dat je dan meer mag gaan betalen.
ik heb zo'n idee dat dit niet gaat lukken ......

als er asbest in het spel is, zou ik ver van die berging blijven en de klink er af laten. sterker nog, ik zou hem dichtplakken ( inclusief het klink en sleutelgat ) met ducttape.

[ Voor 13% gewijzigd door PetervdM op 19-02-2024 18:52 ]

[hawlery]

PetervdM schreef op maandag 19 februari 2024 @ 18:46:
vwb wijzigen tekeningen: jij raakt waarschijnlijk je huidige berging kwijt en krijgt een nieuwe.
omdat de eigendomsverhoudingen wijzigen kan dit slechts met medewerking van álle eigenaars én álle hypotheekverstrekkers. Dat betekent dus dat tijdens een ALV alle eigenaars vóór wijziging moeten stemmen.
er moeten daarna door de notaris nieuwe akte(s) worden opgemaakt.
de VvE kan daarna de nieuwe verhoudingen gebruiken voor een nieuwe verdeling van de kosten, het is niet onmogelijk dat je dan meer mag gaan betalen.
ik heb zo'n idee dat dit niet gaat lukken ......

als er asbest in het spel is, zou ik ver van die berging blijven en de klink er af laten. sterker nog, ik zou hem dichtplakken ( inclusief het klink en sleutelgat ) met ducttape.

De bergingen tellen niet mee met het breukdeel. Er zijn bewoners met kleinere en grotere bergingen, maar die betalen allemaal even veel. Het kan echter wel dat ze zullen vragen of ik meer kan betalen. Ik moet kijken of ik dat het wel waard vindt dan.

Ik sta er eerlijk gezegd ook niet zo positief in. Ergens denk ik ook dat ik niet meer terug kan. Als ik dit appartement ooit ga verkopen en ik krijg er vragen over, dan kan ik niet zeggen "oh ja, ik wist niets van de berging". Het zal toch wel opgelost moeten worden lijkt mij.

[Rukapul]

Is er nog een gebouw met dezelfde indeling? Zo ja, ga dan eens bij je lotgenoot op de koffie.

Vraag tevens eens alle notulen van de VVE op. Ergens is het stookhok buiten gebruik gesteld. Of is het een heel oud complex en pas later gesplitst?

Edit:
Blijkbaar jaren '70 een splitsing in 2004. Met afgedankte ketels en boilers uit jaren '90.

De meuk is waarschijnlijk dus ergens voor 2004 gesaneerd.

De woningbouw zal het voortouw hebben gehad bij de splitsing en toen al geen belang bij het stookhok meer hebben gehad.

Tevens: de ruimte is nooit onder beheer geweest van de VVE maar alleen de verkoper (woningbouw) die het (appartementsrecht) pas in 2022 verkocht aan topicstarter.

Al met al weinig reden dat de ruimte (en asbest) niet van topicstarter is.

Zijn er oude satellietfotos van de schutting? Dan kun je zien of de situatie van de tuin is gewijzigd door de tijd.
De toegang tot het kleine hok kan altijd praktisch geregeld worden.

[ Voor 137% gewijzigd door Rukapul op 19-02-2024 19:39 ]

[hawlery]

Rukapul schreef op maandag 19 februari 2024 @ 19:05:
Is er nog een gebouw met dezelfde indeling? Zo ja, ga dan eens bij je lotgenoot op de koffie.

Vraag tevens eens alle notulen van de VVE op. Ergens is het stookhok buiten gebruik gesteld. Of is het een heel oud complex en pas later gesplitst?

Edit:
Blijkbaar jaren '70 een splitsing in 2004. Met afgedankte ketels en boilers uit jaren '90.

De meuk is waarschijnlijk dus ergens voor 2004 gesaneerd.

De woningbouw zal het voortouw hebben gehad bij de splitsing en toen al geen belang bij het stookhok meer hebben gehad.

Tevens: de ruimte is nooit onder beheer geweest van de VVE maar alleen de verkoper (woningbouw) die het (appartementsrecht) pas in 2022 verkocht aan topicstarter.

Al met al weinig reden dat de ruimte (en asbest) niet van topicstarter is.

Zijn er oude satellietfotos van de schutting? Dan kun je zien of de situatie van de tuin is gewijzigd door de tijd.
De toegang tot het kleine hok kan altijd praktisch geregeld worden.

Goed idee, misschien kan ik inderdaad iemand vinden die hetzelfde heeft.

Ik heb ook google earth gegekeken, daar kun je dus oudere satelietfotos opzoeken. Helaas is de kwaliteit van de foto's te slecht om te achterhalen wanneer de schutting is neergezet.

De notulen van de VvE zijn helaas niet zo goed bijgehouden. Ik haal morgen de schriftelijke documentatie op, wellicht dat daar iets tussen ligt wat ik kan gebruiken. Het is overigens zo'n 30 jaar na het bouwen van het complex gesplitst.