Einde huurovereenkomst: verschil in mening oplevering

[Phyrozi]

Dag allen,

Recent heb ik onze huur opgezegd per 1 april 2024. Volgens ons contract, zijn de algemene bepalingen “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21” (zie digitaal https://roz.nl/wp-content...en-Woonruimte-ROZ-2017.pdf) op ons van toepassing.

Hieruit kan opgemaakt worden dat een rapport voor aanvang van huur leidend is, indien aanwezig. Deze is aanwezig. Echter, dit rapport weergeeft foto's en scores van ruimtes zoals "goed", "voldoende", en "slecht." Volgens het Juridisch Loket zijn dit soort termen niet geldig (zie https://www.juridischloke...ing/huurwoning-opleveren/).

Hieruit kunnen we dus concluderen dat de foto's in het opnamerapport geldig zijn en detail laten zien van de ruimte.

Verhuurder stuurt een waslijst aan punten waarvan 1) de helft niet in het rapport staan en 2) volgens mij ook erg onredelijk zijn, zoals onder andere:
1. traptreden vervaagd (olie/beits is verjaard, want dit was niet gedaan toen we erin kwamen)
2. Af en toe een kleine veeg op de muur (klein zwart plekje als je met je horloge oid erlangs komt)
3. een klein krasje op een slaapkamerdeur en badkamerdeur
4. verder, het grootste punt in mijn ogen: overal waar gaatjes zitten (enkele gaatjes in dit huis. Heb weinig geboord), wil ze de complete muur opnieuw stukadoren en geschilderd hebben.

Punt 1 en 3 komen niet in het opnamerapport voor en vallen daarmee volgens mij gewoon af.
Punt 2 is volgens mij gewoon gebruiksslijtage. Hoe houd je in godsnaam de muren perfect netjes?
Punt 4, is compleet onredelijk als je het mij vraagt. Ik heb voorgesteld de gaatjes netjes te dichten en de plekken opnieuw te schilderen. Ook oppverlakten met kleur, zal ik de muur opnieuw schilderen.


Het Art. 7:216 BW (Ongedaan maken veranderingen) zegt hierover "De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht".

We komen dus met gaatjes vullen en het netjes sauzen van de muur tot een "Staat die redelijkerwijs dezelfde staat als in de opname voor aanvang van het huren"

Ik ben nu een email aan het opstellen met deze feiten en verwijzingen.
Zijn er hier mensen met een soortgelijke situatie en/of input over mijn aannames/feitelijkheden?

Alvast bedankt voor jullie hulp en ik hoop dat ik het meeste wel gedekt heb met mijn onderzoek.

[graceful]

Ja altijd gaatjes vullen en zo netjes als mogelijk herstellen alvorens je de verhuurder over de vloer laat komen. Dan heb je minst gezeik.

Is helaas iets onredelijks dat vrij normaal is in Nederland. Alsof je in huurhuis niks mag ophangen. Helemaal gek.

[JZX81_Drift]

Gaatjes dichten en lekker overblaffen met witte verf vd Action oid, lekker goedkoop. Ben je voor 25,- klaar incl. roller. Beits/vernis hebben ze ook heel cheap bij de action, 7,50 zo uit mn hoofd.

[ Voor 29% gewijzigd door JZX81_Drift op 13-02-2024 16:23 ]

[Yaksa]

graceful schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 16:20:
Ja altijd gaatjes vullen en zo netjes als mogelijk herstellen alvorens je de verhuurder over de vloer laat komen. Dan heb je minst gezeik. Is helaas iets onredelijks dat vrij normaal is in Nederland. Alsof je in huurhuis niks mag ophangen. Helemaal gek.

Waarom zou dat onredelijk zijn? Je mag iets ophangen, ook een TV, vitrinekast, wandlampen en 42 schilderijtjes, mits je de muren bij vertrek weer zo oplevert zoals je de muren aantrof bij aanvang van de huurperiode.

[Anoniem: 39993]

Yaksa schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 16:27:
[...]

Waarom zou dat onredelijk zijn? Je mag iets ophangen, ook een TV, vitrinekast, wandlampen en 42 schilderijtjes, mits je de muren bij vertrek weer zo oplevert zoals je de muren aantrof bij aanvang van de huurperiode.

Dat het nogal onredelijk is om elke muur met een gaatje erin te laten stuccen en sauzen op kosten van de vertrekkende huurder. Niet dat de verhuurder dat gaat doen overigens. Die strijkt gewoon het geld op en zegt tegen de volgende huurder dat "de vorige bewoners het redelijk netjes hebben achtergelaten". En als die weer vertrekken houdt verhuurder gewoon weer zijn hand op.

[Yaksa]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 16:38:
[...]Dat het nogal onredelijk is om elke muur met een gaatje erin te laten stuccen en sauzen op kosten van de vertrekkende huurder. Niet dat de verhuurder dat gaat doen overigens. Die strijkt gewoon het geld op en zegt tegen de volgende huurder dat "de vorige bewoners het redelijk netjes hebben achtergelaten". En als die weer vertrekken houdt verhuurder gewoon weer zijn hand op.

Hangt natuurlijk helemaal van de gaatjes af, we hebben geen foto's gezien van de muren van TS toen hij het gehuurde pand verliet.
Er zit nogal een verschil tussen (als voorbeeld) een netjes geboord 4mm gaatje en vijf 12mm slordige gaten die met een slingerende betonboor zijn aangebracht waardoor een deel van de stuclaag ook is weggeslagen.

[Sethro]

Je moet hier naar kijken met de ogen van de verhuurder. Die zal zich afvragen of het in de opgeleverde staat opnieuw verhuurd kan worden.

En dus zou jij - als jij de nieuwe huurder zou zijn - het op deze manier accepteren.

Specifiek over de muren staat er vaak wat in de algemene voorwaarden (vlak en egaal in lichte kleur is vrij gebruikelijk).

Een gaatje dichtsmeren en beetje bijkwasten kan dan een voldoende oplossing zijn.

Stuken lijkt me voor een paar gaatjes overdreven.

[ Voor 5% gewijzigd door Sethro op 13-02-2024 17:05 ]

[Phyrozi]

Yaksa schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 16:57:
[...]

Hangt natuurlijk helemaal van de gaatjes af, we hebben geen foto's gezien van de muren van TS toen hij het gehuurde pand verliet.
Er zit nogal een verschil tussen (als voorbeeld) een netjes geboord 4mm gaatje en vijf 12mm slordige gaten die met een slingerende betonboor zijn aangebracht waardoor een deel van de stuclaag ook is weggeslagen.

Helemaal mee eens. De gaatjes zijn netjes geboord en er zijn goede pluggen gebruikt. Deze zijn voor enkele planken geweest. Het gaat om een 8-tal gaatjes van 8-10mm. Daarvoor wil ze dus 3 complete muren opnieuw stukadoren. In mijn ogen is dat onredelijk. Ik ben overigens nog niet uit het pand. Ik heb netjes ruim van te voren een voorinspectie aangevraagd zodat beide partijen alle tijd hebben.

Sethro schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 17:04:
Je moet hier naar kijken met de ogen van de verhuurder. Die zal zich afvragen of het in de opgeleverde staat opnieuw verhuurd kan worden.

En dus zou jij - als jij de nieuwe huurder zou zijn - het op deze manier accepteren.
Specifiek over de muren staat er vaak wat in de algemene voorwaarden (vlak en egaal in lichte kleur is vrij gebruikelijk).
Een gaatje dichtsmeren en beetje bijkwasten kan dan een voldoende oplossing zijn.

Stuken lijkt me voor een paar gaatjes overdreven.

Ja, dat snap ik. Dan nog is het niet redelijk om complete muren te stukadoren op kosten van de huurder. Ik kan dit zelf netjes dichtmaken en verven. We gaan er pas eind maart uit.
Zie hierboven. Het gaat om enkele gaatjes en ik maak het netjes dicht en zal het netjes verven.

@JZX81_Drift Ik ga niet goedkoop de trap beitsen. Er zit rubber in gevreesd en het is niet mijn werk. De trap staat niet in het opnamerapport. Dan komen er alsnog kosten om het netjes te maken.

[ Voor 47% gewijzigd door Phyrozi op 13-02-2024 17:28 ]

[SMSfreakie]

toen ik mijn vorige woning opzegde (sleutel inleverdatum 31-12-2023) hoefde ik het alleen bezemschoon op te leveren...

wel de schroeven er uit.. maar pluggen laten zitten.. gaatjes niet vullen..
badkamer / toilet schoon opleveren..

verhuurder zou de gaatjes wel stoppen, muren / plafonds sausen was voor de volgende huurder... verfwerk zag er nog netjes uit..
_{tja dat je dan ineens witte drap in de gaatjes smeert bij een zandgele muur. of een zeeblauwe muur..}
en verder is kleur toch een smaak..

dat we zelf niet de gaatjes hoefden te vullen... de ervaring is dat mensen dan met van alles wat maar gaatjes kan vullen.. de gaatjes gaat vullen...

kauwgom, Tandpasta, you name it...

maar goed dit kan per verhuurder verschillen...

[Phyrozi]

Ja, het topic is tot nu toe nog niet echt behulpzaam geweest. Ik waardeer de persoonlijke anekdotes en meningen, maar die zijn niet nuttig. Ik wil informatie over casuïstiek die relevant is.

[ Voor 3% gewijzigd door Phyrozi op 13-02-2024 17:26 ]

[True]

Phyrozi schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 17:26:
Ja, het topic is tot nu toe nog niet echt behulpzaam geweest. Ik waardeer de persoonlijke anekdotes en meningen, maar die zijn niet nuttig. Ik wil informatie over casuïstiek die relevant is.

Beter zoeken op GoT ik weet 100% zeker dat vergelijkbare zeken hier wel eens voorbij gekomen zijn én dat er ook wel met juridische teksten gegooid is door enkele mede-Tweakers die daar frequent mee bezig zijn.

Mijn advies: heb je rechtsbijstand? Maak alvast een zaak aan en geef ze uitleg van de situatie, het contract en de communicatie van de verhuurder.

edit: oké doe ik het toch: hiero: gratis google link en dan vind je bijv. Problemen ná oplevering huurappartement

[ Voor 32% gewijzigd door True op 13-02-2024 17:36 ]

[Phyrozi]

He @True , dankjewel.
Ik heb deze topics wel gevonden, maar niks specifieks over het opnieuw stukken van muren. De rest vind ik niet zo spannend, maar deze eventuele kostenpost wel en die bevindt zich in een beetje grijsgebied.

[chrisborst]

@Phyrozi
Heb je toevallig een rechtsbijstandverzekering?
Verder sta jij perfect in je recht (maar dat wist je al). De vraag is in hoeverre je de verhuurder onder druk kan zetten om je gelijk te halen.
Neem aan dat jij één maand huur als borgsom hebt betaald? Wellicht een optie om richting de huurder aan te geven wat je standpunt en rechten zijn en als drukmiddel de laatste maand huur achter te houden.

[Phyrozi]

chrisborst schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 17:53:
@Phyrozi
Heb je toevallig een rechtsbijstandverzekering?
Verder sta jij perfect in je recht (maar dat wist je al). De vraag is in hoeverre je de verhuurder onder druk kan zetten om je gelijk te halen.
Neem aan dat jij één maand huur als borgsom hebt betaald? Wellicht een optie om richting de huurder aan te geven wat je standpunt en rechten zijn en als drukmiddel de laatste maand huur achter te houden.

Nee die heb ik niet, maar een goede vriend is jurist en die kan het zaakje overnemen met een ondergetekende brief van mr. indien nodig.

Ik heb de email net de deur uit gedaan. Als het dan niet wil, gaan we naar de huurcomissie en neemt die vriend het over. Ik ga de laatste maand huur niet inhouden, want dat werkt averechts.

Het venijnige is ook, dat ze weten dat we gaan emigreren, maar zo makkelijk laat ik ze er niet mee weg komen. Het gaat me eerlijk gezegd niet eens om het geld.

[Sethro]

Heb je de algemene voorwaarden al is bekeken? In de standaard voorwaarden staan veel van dit soort dingen beschreven.

[Phyrozi]

Sethro schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 18:12:
Heb je de algemene voorwaarden al is bekeken? In de standaard voorwaarden staan veel van dit soort dingen beschreven.

Zeker. Zie mijn OP.

[Toke_gt]

Phyrozi schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 17:45:
He @True , dankjewel.
Ik heb deze topics wel gevonden, maar niks specifieks over het opnieuw stukken van muren. De rest vind ik niet zo spannend, maar deze eventuele kostenpost wel en die bevindt zich in een beetje grijsgebied.

Heb je dit ook gelezen in een link van @Real in een van die topics? Er is bij jou toch geen geldige beschrijving? Zie vetgedrukte zin. Dan zou je dus helemaal niets hoeven aan te passen.
Eerste deel van dat punt 2 heeft overigens betrekking op de versleten beits op de trap.

Artikel 224

2 Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

[ Voor 4% gewijzigd door Toke_gt op 13-02-2024 21:57 ]

[Lollercopter]

Gewoon die maand huur achter houden natuurlijk, laat je niet gek maken door die melkers. Wat willen ze doen dan, je een dreigbrief sturen naar het buitenland dat je een paar gaatjes moet vullen ? Haha. Als je nog gezeik heb maak je de huur over minus de borg op de laatste dag, klaar is kees. Afstraffen die handel.

Wat dit soort huurders doen is eigenlijk afpersing omdat ze weten dat macht hebben via de borg. Gewoon fair blijven maar wel het speelveld weer vlak maken d.m.v. de huur.

[ Voor 21% gewijzigd door Lollercopter op 13-02-2024 23:25 ]

[Phyrozi]

@Toke_gt dankjewel. Ik heb de link gelezen en heb zelf ook op de Rechtspraak.nl gekeken. Samen met deze uitspraken en het BW, Juridisch Loket en ons contract + bepalingen, heb ik mijn email opgesteld naar verhuurder.

Het klopt dat er deels geen geldige beschrijving is. Voor zaken zoals de muren wel, maar zoals ik aangaf zal ik dit ook keurig netjes gaatjes wegwerken en schilderen. Bedankt voor de referentie overigens.

@Lollercopter nee dat is een slecht idee. Daarmee zet ik mezelf ik een slechte positie. Ik betaal gewoon netjes de huur en zoals in mijn opzegbrief staat, verwacht ik de borg binnen 30 dagen terug na einde huurovereenkomst. Mocht dit niet gebeuren, dan is mijn vriend gemachtigd om in NL als mijn jurist te opereren en starten we een geschil.

[TMDC]

Niet onbelangrijk: hoe lang heb je er gewoond? Met andere woorden; hoeveel gebruikssporen zijn redelijkerwijs te verwachten na X jaar bewoning? Dit is ook belangrijk voor het interpreteren van het stukje redelijkerwijs in 7:216 BW.

[Phyrozi]

TMDC schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 09:19:
Niet onbelangrijk: hoe lang heb je er gewoond? Met andere woorden; hoeveel gebruikssporen zijn redelijkerwijs te verwachten na X jaar bewoning? Dit is ook belangrijk voor het interpreteren van het stukje redelijkerwijs in 7:216 BW.

Goede vraag. We hebben er drie jaar gewoond.

[kx22]

Ik heb wel eens een huurder gehad die het nodig vond om in mijn plafond te freezen (met hamer en beitel) omdat hij anders de internetkabel niet mooi weggewerkt kreeg...
Was uiteindelijk toch niet mooi, dus hij liet het maar zo.

En boos dat hij was, toen ik hier niet mee eens was. Want hij huurde het al 2 jaar en ik had allang me geld terug. Ja daarvoor is die borg bedoeld...

Maar in jouw situatie snap ik niet waarom de verhuurder moeilijk doet. Als je nou een hele muur vol hebt 'geplugd" ok...maar als het om 3 a 4 gaat, kunnen ze makkelijk opvullen. Nieuwe likje verf doe je toch altijd elk 5 jaar.

[GarBaGe]

Toen ik in mijn huurhuis kwam wonen, viel me (na intrekken) op dat enkele gaatjes in de muur gevuld waren met watten.
Hierdoor lijkt het al snel geen gaatje...

[Anoniem: 39993]

GarBaGe schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 10:47:
Toen ik in mijn huurhuis kwam wonen, viel me (na intrekken) op dat enkele gaatjes in de muur gevuld waren met watten.
Hierdoor lijkt het al snel geen gaatje...

Dat kan. Dan gebruikte die persoon waarschijnlijk blauwe tandpasta en was diegene bang dat dat teveel op zou vallen. Naast de tandpasta lagen de watten, en die waren wit!

[Real]

Phyrozi schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 16:16:
zoals onder andere:

Je kunt ze beter allemaal noemen denk ik. Was er nog meer?

1. traptreden vervaagd (olie/beits is verjaard, want dit was niet gedaan toen we erin kwamen)
2. Af en toe een kleine veeg op de muur (klein zwart plekje als je met je horloge oid erlangs komt)
3. een klein krasje op een slaapkamerdeur en badkamerdeur

Los van het gegeven dat de punten niet in de opnamestaat staan genoemd, is dit zoals je zelf opmerkt waarschijnlijk slijtage. Je verwijst in je TS naar art. 7:216 BW, maar dat is (a) voor wat betreft de leden 1 en 2 van regelend recht en (b) niet de kernbepaling waar je het meeste aan hebt. Je kunt het zwaartepunt namelijk waarschijnlijk het beste leggen op art. 7:224 lid 2 BW.

De regeling voor oplevering van een huurwoning betreft een samenspel van art. 7:224 lid 2 BW en art. 7:218 lid 2 BW. Om met het laatste te beginnen: alle schade aan de binnenzijde van een huurwoning wordt vermoed te zijn veroorzaakt door een huurder, tenzij de huurder dat kan weerleggen of als het brandschade betreft. Daar gaat echter art. 7:224 lid 2 BW aan vooraf (art. 7:218 lid 3 BW). Van art. 7:224 lid 2 BW mag een verhuurder van woonruimte niet afwijken ten nadele van de huurder op grond van art. 7:242 lid 2 BW. Art. 7:224 BW luidt:

2 Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

In stukken:

2 Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard,

Dit is het eerste verweer waar je al op wees: de gestelde schade volgt niet uit de opnamestaat. Je moet de woning opleveren zoals in de beschrijving en dat heb je naar ik begrijp gedaan. Maar de tekst gaat verder:

met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen

Hier kom ik hieronder op terug.

en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.

Deze tekst wijst op slijtage. Een huurwoning of een gehuurde schuurmachine zijn gebruiksvoorwerpen. Met een schuurmachine schuur je en dat betekent dat de schuurmachine ook slijt. Die slijtage is geen schade die op een huurder verhaald kan worden, tenzij een verhuurder en huurder dat in de overeenkomst anders afspreken. Maar dat laatste zou bij een huurovereenkomst voor woonruimte betekenen dat er in het nadeel van een huurder wordt afgeweken van art. 7:224 lid 2 BW en zo'n voorwaarde is vernietigbaar op grond van art. 7:242 lid 2 en art. 3:40 lid 2 BW.

Slijtage aan een huurwoning is dus geen schade die door een huurder vergoed hoeft te worden. Vgl. Hof 's-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1900, r.o.3.3:

(...) [geïntimeerde] heeft in dit verband terecht gewezen op het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW waaruit volgt dat een huurder bij de oplevering van de woning niet hoeft te herstellen hetgeen door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan. Ook artikel 2.2 van de ten deze toepasselijke algemene huurvoorwaarden (overgelegd als productie 14 bij inleidende dagvaarding) gaat hiervan uit: de huurder kan niet worden aangesproken op achteruitgang van het gehuurde door normale slijtage en veroudering.

Deze interpretatie volgt uit artikel 19.1 in de algemene voorwaarden waar je naar verwees.

4. verder, het grootste punt in mijn ogen: overal waar gaatjes zitten (enkele gaatjes in dit huis. Heb weinig geboord), wil ze de complete muur o[b]pnieuw stukadoren en geschilderd hebben

Wijzigingen aan de huurwoning zelf worden een 'zelfaangebrachte voorziening' (ZAV) genoemd. Dat kan gaan om grote wijzigingen zoals een nieuwe open haard of het wegbreken van een tussenmuur, maar ook om hele kleine wijzigingen zoals het boren van een gat in de muur.

Zelfwerkzaamheid van huurders staat geregeld in art. 7:215 BW en daarvan kan niet ten nadele van een huurder worden afgeweken, tenzij het de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft (art. 7:215 lid 6 BW).

Uit art. 7:215 lid 1 BW volgt dat je geen toestemming nodig hebt voor een ZAV die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt. Er worden geen voorbeelden genoemd in art. 7:215 BW, maar er staat wél een voorbeeld op pagina 24 in de memorie van toelichting bij art. 7:215 BW:

(...) Met de wending «zonder noemenswaardige kosten» is aangegeven dat een eventuele verwijdering van de veranderingen of toevoegingen zo eenvoudig dient te zijn, dat het geen kosten meebrengt of zo geringe kosten dat deze voor de verhuurder geen redelijk argument opleveren om tegen het aanbrengen van die verandering of toevoeging bezwaar te maken. Men denke aan het aanbrengen van wandspiegels met schroeven waarvan de gaten naderhand moeten worden dichtgestopt. Als voorbeeld waar sprake is van noemenswaardige kosten, kan worden genoemd het geval dat de huurder het buitenwerk in een geheel andere kleur laat schilderen, hetgeen slechts ongedaan te maken valt door het geheel over te schilderen.

Kamerstukken II 1997/98, 26089 nr. 3, p. 24-25

Met andere woorden: hetgeen bedoeld wordt in art. 7:215 lid 1 BW zijn van rechtswege geoorloofde veranderingen. En daarom wees ik hierboven erop dat ik zou terugkomen op art. 7:224 lid 2 BW. Je hoeft de huurwoning dus niet exact hetzelfde op te leveren zoals de huurwoning is aanvaard zelfs al is er een volledige opnamestaat, want geoorloofde veranderingen en slijtage zijn uitgesloten van die verplichting. Het opvullen van de gaten komt strikt genomen dus zelfs voor rekening van de verhuurder, maar de meeste huurders doen er uit het oogpunt van het voorkomen van onnodige discussies waarschijnlijk beter aan om even met wat opvulmiddel en een plamuurmes de gaatjes op te vullen.

Het volledig opnieuw stukadoren van de muur is inderdaad volledig disproportioneel, maar kan de verhuurder ook niet vorderen. Noch kan de verhuurder de kosten daarvan op jou verhalen en dus ook niet verrekenen met de waarborgsom.

Ook oppverlakten met kleur, zal ik de muur opnieuw schilderen.

Dat is dus wat anders. In de memorie van toelichting staat het verven van het buitenwerk genoemd en je kunt dus discussie verwachten over een binnenmuur als je niet eerst toestemming hebt gevraagd. Maar afhankelijk van de omstandigheden zou het ook een ZAV kunnen zijn die valt onder de definitie van art. 7:215 lid 1 BW.

Overigens doen huurders er verstandig aan om laagdrempelig toestemming te vragen, want de verhuurder kan slechts op twee gronden weigeren (art. 7:215 lid 2 BW) en gaat een eventuele rechtszaak daarover vrijwel zeker verliezen als het gaat om een ZAV zoals beschreven in art. 7:215 lid 1 BW of er van de uitzonderingen in art. 7:215 lid 2 BW geen sprake is.

Het Art. 7:216 BW (Ongedaan maken veranderingen) zegt hierover "De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht".

Dat is het 'wegbreekrecht' en hoef je niet te gebruiken in deze situatie. Dat gaat om het terugveranderen van een ZAV, maar dat recht kan een verhuurder uitsluiten. Uit de modelvoorwaarden die je noemt volgt dat niet, maar wel het omgekeerde. Je moet een ZAV verwijderen. Maar dat gaat dus niet zover dat de verhuurder in je nadeel mag afwijken van art. 7:224 lid 2 BW.

Overigens is het goed om je te realiseren dat art. 7:216 BW al in het wetsontwerp stond, maar art. 7:224 lid 2 BW en een aanvulling op art. 7:218 lid 3 BW jaren later tijdens de behandeling als amendement door de Tweede Kamer zijn toegevoegd (Kamerstukken II 2000/01 26089 nr. 9). (Terzijde: dat amendement is destijds ingediend door de huidige burgemeester van Schiermonnikoog).

We komen dus met gaatjes vullen en het netjes sauzen van de muur tot een "Staat die redelijkerwijs dezelfde staat als in de opname voor aanvang van het huren"

Heel mooi, maar strikt genomen hoeft zelfs dat dus niet.

Phyrozi schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 08:45:
zoals in mijn opzegbrief staat, verwacht ik de borg binnen 30 dagen terug na einde huurovereenkomst.

De verhuurder moet bij afwezigheid van schade of een huurschuld de waarborgsom binnen 14 dagen restitueren op grond van art. 7:261b BW.

Art. 7:261b BW is met de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap zonder overgangsrecht op 1 juli 2023 in werking getreden (Stb. 2023, 103, Stb. 2023, 227). Dat betekent dat art. 7:261b BW op alle huurovereenkomsten voor woonruimte van toepassing is, ook als de huurovereenkomst was aangevangen voor 1 juli 2023. Afwijkingen van art. 7:261b BW in de huurovereenkomst zijn nietig (en niet slechts vernietigbaar) op grond van art. 7:265 BW.

Eventuele schade kan de verhuurder alleen verreken met de waarborgsom als er aantoonbaar herstel heeft plaatsgevonden. Bij verrekening moet de verhuurder de huurder schriftelijk een kostenspecificatie verstrekken (art. 7:261b BW).

Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

[Phyrozi]

@Real

Geweldig! Een erg behulpzame post. Dit wordt erg gewaardeerd.
Ik begrijp dat op een forum niet alle feiten te zijn overzien.

Voor de volledigheid, hier de complete lijst. Ik heb nagevraagd of ze met de eenhoudsprijs ook impliceerde of er overal 1m2 wordt berekend, want dan valt het wel mee, maar nee: ze wil de hele muur opnieuw doen.

Zie haar respons:

Het plaatselijk goed herstellen van structuur-stucwerk is moeilijk.
Wanneer het niet lukt, dan zal de hele muur opnieuw gestuct moeten worden. Het alleen stucen van de plek waar het gaatje heeft gezeten is niet goed mogelijk. De tarieven betreffen het stucen van een hele muur. Wanneer in een muur drie gaatjes zitten, moet de hele muur worden gestuct.

Het is voor mij moeilijk om een bedrag te noemen omdat ik niet weet wat de afmetingen van de muren zijn.

Het volgende is waargenomen:
1. Toilet: geen opmerkingen.

2. Hal: kast zit op 2 punten in de muur bevestigd. Het betreft een muur met structuur-stucwerk.
Actie: schroeven verwijderen, gaten dichtmaken, oorspronkelijke structuur herstellen en kleur bijwerken naar de originele kleur op een dusdanige wijze dat dit niet meer zichtbaar is dat er ooit gaten hebben gezeten.
Kosten van herstel door een professioneel stukadoorsbedrijf € 25/m2

3. Berging: twee gaten/oneffenheden in de muur herstellen en kleur bijwerken zodat er geen kleurverschil met de rest van de muur is.
Kosten van herstel door een professioneel stukadoorsbedrijf € 15/m2.
De in de muur gemonteerde planken kunnen achterblijven.

4. Woonkamer: kleur en structuur van de muur in originele staat terugbrengen, vegen verwijderen.
Plafond boven de lamp in originele staat terugbrengen: of twee gaten/oneffenheden in het plafond herstellen en kleur bijwerken op een dusdanige wijze dat niet meer zichtbaar is dat er ooit gaten hebben gezeten. Herstel van stucwerk met structuur.
Kosten van herstel door een professioneel stukadoorsbedrijf € 20/m2

5. Keuken: geen opmerkingen.

6. Trap: (water)schade van de planten herstellen.

7. Kleine (slaap)kamer voor: kleur (en structuur) van de muren in originele staat terugbrengen.
Schade aan deur (kleine kras) wegwerken zodat deze niet meer zichtbaar is.

8. Badkamer: Schade aan deur (kras) wegwerken zodat deze niet meer zichtbaar is.

9. Grote slaapkamer: Tesa-plakker(s) waarmee het schilderij/foto boven het bed is opgehangen, kan achterblijven. Kast kan achterblijven.

10. Kleine slaapkamer achter: gaten dichtmaken, oorspronkelijke structuur (stucwerk) van de muren herstellen op een dusdanige wijze dat niet meer zichtbaar is dat er ooit gaten hebben gezeten.
Muren in originele kleur verven.
Kosten van herstel door een professioneel stukadoorsbedrijf € 25/m2.

11. Overloop: putje in de muur zodanig wegwerken dat deze niet meer zichtbaar is. Vegen van de muur verwijderen.
- Kosten van herstel door een professioneel stukadoorsbedrijf € 25/m2.
Voor het schilderwerk (muur/plafond) geldt dat dit € 20/m2 bedraagt, mocht het nodig zijn dit door een professionele schilder uit te laten voeren.

Punt 2, 3:
- Hier wil ik alleen gaten dichten en wit sauzen. Punt 3 praat ze over kleurverschil. Hier is niks geschilderd, dus onmogelijk. Anders valt dit ook onder slijtage.

Punt 4:
- Er zijn geen gaten geboord. Gaten zijn van originele lamp. Die hang ik netjes terug.
- Een klein oppervlakte is geverfd. Dit maak ik weer wit (desnoods die hele wand om het netjes te laten lijken).

Punt 6:
- Staat niet in opnamerapport (geen foto of beschrijving, uberhaupt niet genoemd). De complete trap was niet in de lak toen we hier kwamen. Er mogelijk een kringetje van een plant pot, maar de gehele trap is versleten.

Punt 7:
- Een muur sauzen.
- Kleine kras op de deur buitenkant. Onduidelijk of dit er al zat. Staat niet in het opnamerapport

Punt 8:
Kleine kras op de deur buitenkant. Onduidelijk of dit er al zat. Staat niet in het opnamerapport

Punt 10:
- Een muur moet worden gesausd. Verder 6 gaten voor twee planken en een whiteboard geweest. 8mm, netjes geboord.

Punt 11:
- Staat niet in het opnamerapport (de hele overloop niet). Miniscuul deukje in de muur, die er overduidelijk al zat. Structuur van de vorige verfbeurt zit er nog keurig in. Hier wil ze ook de hele overloop opnieuw stuccen (hah!).


Kun je hier wat mee?

[ Voor 6% gewijzigd door Phyrozi op 14-02-2024 15:50 ]

[Real]

Phyrozi schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 14:21:

Ik zou zeggen: gaten dichten, muren sauzen, en verder niet.

Maar reken er maar op dat de verhuurder ten onrechte de waarborgsom gaat achterhouden. Als je kennis bereid is om een sommatie en/of dagvaarding te schrijven en laten betekenen is de kans vrij groot dat de verhuurder alsnog overstag gaat en de kosten betekening wil betalen (dus nog voor het op een rechtszaak aankomt, want ik verwacht niet dat een rechter je ongelijk zal geven.

En anders wordt het dus procederen en kijken wat een rechter ervan maakt. Wijs in de dagvaarding zeker op de publicaties in het Staatsblad waarmee art. 7:261b BW in werking is getreden en merk op dat er geen overgangsrecht van toepassing is. Anders loop je de kans dat een rechter dat over het hoofd ziet.

Uit art. 7:261b BW volgt een termijn (14 dagen of 30 dagen) dus de verhuurder raakt van rechtswege in verzuim. Een aanmaning is dus niet nodig, maar het is ook verstandig om dat in de dagvaarding op te nemen. De meest veilige route is wel een aanmaning sturen na het verstrijken van de 30-dagen termijn en de verhuurder nog éénmaal 14 dagen de tijd geven en opmerken dat de verhuurder daarna in verzuim verkeert voor zover de verhuurder niet al in verzuim verkeerde.

[Phyrozi]

Real schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 15:22:
[...]


Ik zou zeggen: gaten dichten, muren sauzen, en verder niet.

Maar reken er maar op dat de verhuurder ten onrechte de waarborgsom gaat achterhouden. Als je kennis bereid is om een sommatie en/of dagvaarding te schrijven en laten betekenen is de kans vrij groot dat de verhuurder alsnog overstag gaat en de kosten betekening wil betalen (dus nog voor het op een rechtszaak aankomt, want ik verwacht niet dat een rechter je ongelijk zal geven.

En anders wordt het dus procederen en kijken wat een rechter ervan maakt. Wijs in de dagvaarding zeker op de publicaties in het Staatsblad waarmee art. 7:261b BW in werking is getreden en merk op dat er geen overgangsrecht van toepassing is. Anders loop je de kans dat een rechter dat over het hoofd ziet.

Uit art. 7:261b BW volgt een termijn (14 dagen of 30 dagen) dus de verhuurder raakt van rechtswege in verzuim. Een aanmaning is dus niet nodig, maar het is ook verstandig om dat in de dagvaarding op te nemen. De meest veilige route is wel een aanmaning sturen na het verstrijken van de 30-dagen termijn en de verhuurder nog éénmaal 14 dagen de tijd geven en opmerken dat de verhuurder daarna in verzuim verkeert voor zover de verhuurder niet al in verzuim verkeerde.

Super, bedankt!
Ik heb in onze opzegging een 30 dagen termijn beschreven. Oke, mocht het zover komen, zal ik na de 30 dagen een aanmaning met 14 dagen sturen. Mijn vriend is bereid dit zaakje over te nemen en dit te regelen.

Enorm bedankt voor je hulp @Real !

[TMDC]

Noem me achterdochtig, maar je zou bijna denken dat verhuurder warme banden heeft met een "professioneel stukadoorsbedrijf".

[Anoniem: 2080528]

Je hebt er echt mierenn**kers bij, eentje die mij vroeg of ik de condensgoten van de ramen ook nog even schoon wou maken

[MeesterPieter]

@Real als TS buiten de 14 dagen periode komt, zou hij dan niet simpelweg de laatste huursom(men) kunnen storneren ter verrekening? (mits dit per incasso betaald is)
Komt daarmee de bal omtrent rechtzaak dan bij verhuurder te liggen, oftewel grotere kans dat verhuurder het er bij laat

[Marzman]

MeesterPieter schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 16:11:
@Real als TS buiten de 14 dagen periode komt, zou hij dan niet simpelweg de laatste huursom(men) kunnen storneren ter verrekening? (mits dit per incasso betaald is)
Komt daarmee de bal omtrent rechtzaak dan bij verhuurder te liggen, oftewel grotere kans dat verhuurder het er bij laat

Ik weet niet hoe jij huur betaald, maar toen ik huurde maakte ik dat altijd zelf over. Dat kun je niet storneren, dat kan alleen bij een automatische incasso.

Anoniem: 2080528 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 16:02:
Je hebt er echt mierenn**kers bij, eentje die mij vroeg of ik de condensgoten van de ramen ook nog even schoon wou maken

Bij mij werden ze een keer eerst boos dat ik de thermostaat had vervangen voor een nieuwe (dat moesten zij doen, want ze begrepen dat die stuk kon gaan) en toen boos dat ik het boekje niet had van de thermostaat. Toen werd ik boos en zei dat ze die gewoon alsnog konden vervangen, dan hadden ze ook het boekje.

[pennywiser]

Anoniem: 2080528 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 16:02:
Je hebt er echt mierenn**kers bij, eentje die mij vroeg of ik de condensgoten van de ramen ook nog even schoon wou maken

Is dat zo'n groot probleem dan? Het is toch makkelijk om gewoon even te doen?

[pennywiser]

Marzman schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 16:16:
[...]
Bij mij werden ze een keer eerst boos dat ik de thermostaat had vervangen voor een nieuwe (dat moesten zij doen, want ze begrepen dat die stuk kon gaan) en toen boos dat ik het boekje niet had van de thermostaat. Toen werd ik boos en zei dat ze die gewoon alsnog konden vervangen, dan hadden ze ook het boekje.

Ook dit, dan laat je toch een geprinte PDF achter. Dat doe ik sowieso van alle apparaten. Beetje behulpzaam zijn kan toch wel.

Bekijk het vanuit huurders standpunt, hier komen vaak veel vragen over. En zo'n doekje idem dito, of jij doet het even of verhuurder moet alle panden langs.

[Anoniem: 2080528]

pennywiser schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 16:20:
[...]

Is dat zo'n groot probleem dan? Het is toch makkelijk om gewoon even te doen?

Veegschoon maken van ruimten

Allereerst moet de woning veegschoon worden gemaakt. De term geeft meteen al aan hoe schoon dit is: het is voldoende om stof en andere vuildelen van de vloer te verwijderen. Bezemen en het afval vervolgens van de vloer verwijderen is voldoende.

[pennywiser]

Anoniem: 2080528 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 16:25:
[...]


Veegschoon maken van ruimten

Allereerst moet de woning veegschoon worden gemaakt. De term geeft meteen al aan hoe schoon dit is: het is voldoende om stof en andere vuildelen van de vloer te verwijderen. Bezemen en het afval vervolgens van de vloer verwijderen is voldoende.

Klinkt alsof je enorm benadeeld bent inderdaad. Back /ot.

[Anoniem: 2080528]

pennywiser schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 16:29:
[...]

Klinkt alsof je enorm benadeeld bent inderdaad. Back /ot.

Denigrerend reageren is ook niet nodig.

[Marzman]

pennywiser schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 16:22:
[...]

Ook dit, dan laat je toch een geprinte PDF achter. Dat doe ik sowieso van alle apparaten. Beetje behulpzaam zijn kan toch wel.

Bekijk het vanuit huurders standpunt, hier komen vaak veel vragen over. En zo'n doekje idem dito, of jij doet het even of verhuurder moet alle panden langs.

Tja oorzaak, gevolg. Als hij dat normaal had gezegd had ik dat misschien wel gedaan.

[Lollercopter]

Phyrozi schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 14:21:
@Real

Geweldig! Een erg behulpzame post. Dit wordt erg gewaardeerd.
Ik begrijp dat op een forum niet alle feiten te zijn overzien.

Voor de volledigheid, hier de complete lijst. Ik heb nagevraagd of ze met de eenhoudsprijs ook impliceerde of er overal 1m2 wordt berekend, want dan valt het wel mee, maar nee: ze wil de hele muur opnieuw doen.

Zie haar respons:

[...]


[...]


Punt 2, 3:
- Hier wil ik alleen gaten dichten en wit sauzen. Punt 3 praat ze over kleurverschil. Hier is niks geschilderd, dus onmogelijk. Anders valt dit ook onder slijtage.

Punt 4:
- Er zijn geen gaten geboord. Gaten zijn van originele lamp. Die hang ik netjes terug.
- Een klein oppervlakte is geverfd. Dit maak ik weer wit (desnoods die hele wand om het netjes te laten lijken).

Punt 6:
- Staat niet in opnamerapport (geen foto of beschrijving, uberhaupt niet genoemd). De complete trap was niet in de lak toen we hier kwamen. Er mogelijk een kringetje van een plant pot, maar de gehele trap is versleten.

Punt 7:
- Een muur sauzen.
- Kleine kras op de deur buitenkant. Onduidelijk of dit er al zat. Staat niet in het opnamerapport

Punt 8:
Kleine kras op de deur buitenkant. Onduidelijk of dit er al zat. Staat niet in het opnamerapport

Punt 10:
- Een muur moet worden gesausd. Verder 6 gaten voor twee planken en een whiteboard geweest. 8mm, netjes geboord.

Punt 11:
- Staat niet in het opnamerapport (de hele overloop niet). Miniscuul deukje in de muur, die er overduidelijk al zat. Structuur van de vorige verfbeurt zit er nog keurig in. Hier wil ze ook de hele overloop opnieuw stuccen (hah!).


Kun je hier wat mee?

Is dit een particuliere verhuurder die niet snapt hoe dingen werken of een mega corporatie die een malafide klusjes man / opzichter inhuurt ?

Hier moet je echt geen cent uitgeven en je borg tot op de laatste cent terug krijgen. Gelukkig ken je die advocaat, geef ze er van langs.

[Hackus]

Phyrozi schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 16:16:
Dag allen,

Recent heb ik onze huur opgezegd per 1 april 2024. Volgens ons contract, zijn de algemene bepalingen “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21” (zie digitaal https://roz.nl/wp-content...en-Woonruimte-ROZ-2017.pdf) op ons van toepassing.

Hieruit kan opgemaakt worden dat een rapport voor aanvang van huur leidend is, indien aanwezig. Deze is aanwezig. Echter, dit rapport weergeeft foto's en scores van ruimtes zoals "goed", "voldoende", en "slecht." Volgens het Juridisch Loket zijn dit soort termen niet geldig (zie https://www.juridischloke...ing/huurwoning-opleveren/).

Hieruit kunnen we dus concluderen dat de foto's in het opnamerapport geldig zijn en detail laten zien van de ruimte.

Verhuurder stuurt een waslijst aan punten waarvan 1) de helft niet in het rapport staan en 2) volgens mij ook erg onredelijk zijn, zoals onder andere:
1. traptreden vervaagd (olie/beits is verjaard, want dit was niet gedaan toen we erin kwamen)
2. Af en toe een kleine veeg op de muur (klein zwart plekje als je met je horloge oid erlangs komt)
3. een klein krasje op een slaapkamerdeur en badkamerdeur
4. verder, het grootste punt in mijn ogen: overal waar gaatjes zitten (enkele gaatjes in dit huis. Heb weinig geboord), wil ze de complete muur opnieuw stukadoren en geschilderd hebben.

Punt 1 en 3 komen niet in het opnamerapport voor en vallen daarmee volgens mij gewoon af.
Punt 2 is volgens mij gewoon gebruiksslijtage. Hoe houd je in godsnaam de muren perfect netjes?
Punt 4, is compleet onredelijk als je het mij vraagt. Ik heb voorgesteld de gaatjes netjes te dichten en de plekken opnieuw te schilderen. Ook oppverlakten met kleur, zal ik de muur opnieuw schilderen.


Het Art. 7:216 BW (Ongedaan maken veranderingen) zegt hierover "De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht".

We komen dus met gaatjes vullen en het netjes sauzen van de muur tot een "Staat die redelijkerwijs dezelfde staat als in de opname voor aanvang van het huren"

Ik ben nu een email aan het opstellen met deze feiten en verwijzingen.
Zijn er hier mensen met een soortgelijke situatie en/of input over mijn aannames/feitelijkheden?

Alvast bedankt voor jullie hulp en ik hoop dat ik het meeste wel gedekt heb met mijn onderzoek.

Het gaat er om dat je de woning in de staat brengt zoals jij het ook hebt ontvangen.
Er kan niet zomaar geëist worden dat je muren laat stuken of dat zij dat doen op jou kosten.
in 99 van de 100 gevallen moet je zelf als nieuwe bewoner muren sauzen, eo wat gaatjes dichten of beter dichten. zou de gaatjes uitzuigen, bevochtigen en vullen vanuit tube of spuit met oa alabastine. traptreden evt. reinigen en daarna beoordelen.
Blikje verf/beits kost je 8-6,50
https://www.action.com/nl...ectrum-beits-transparant/
https://www.action.com/nl...n-1-matte-verf-cool-grey/

[Phyrozi]

Lollercopter schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 16:45:
[...]

Is dit een particuliere verhuurder die niet snapt hoe dingen werken of een mega corporatie die een malafide klusjes man / opzichter inhuurt ?

Hier moet je echt geen cent uitgeven en je borg tot op de laatste cent terug krijgen. Gelukkig ken je die advocaat, geef ze er van langs.

Dit is particuliere. Ik ben deze vrouw haar eerste huurder. Wij hebben altijd alles netjes gehouden en zijn nette mensen. Zij leek ook netjes en formeel. Ik had dit niet verwacht en het voelt ook alsof we uitgekleed worden. Ik word er vooral boos van dat iemand dit lef heeft. We zitten niet om geld verlegen, maar ze was hier zondag en zag onze pasgeboren zoon en ze weet dat we gaan emigreren. Vind het ongelooflijk dat iemand dit lef heeft.

Daarom er mijn missie van gemaakt dat ze het minimale terugkrijgt. Ik heb toch ouderschapsverlof. Genoeg tijd.

[Anoniem: 1986520]

Phyrozi schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 17:28:
[...]
maar ze was hier zondag en zag onze pasgeboren zoon en ze weet dat we gaan emigreren. Vind het ongelooflijk dat iemand dit lef heeft.

Daarom er mijn missie van gemaakt dat ze het minimale terugkrijgt. Ik heb toch ouderschapsverlof. Genoeg tijd.

Wat heeft dat ermee te maken? Overdrijf toch niet zo…. Als je muren net geschilderd waren en je hebt er gaten in gemaakt is er weinig mis mee dat iemand verwacht dat je ze in dezelfde staat weer achterlaat. Gewoon vullen en schilderen en klaar. De rest is onzin.

[ Voor 10% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 14-02-2024 17:40 ]

[Phyrozi]

Anoniem: 1986520 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 17:36:
[...]

Wat heeft dat ermee te maken? Overdrijf toch niet zo…. Als je muren net geschilderd waren en je hebt er gaten in gemaakt is er weinig mis mee dat iemand verwacht dat je ze in dezelfde staat weer achterlaat. Gewoon vullen en schilderen en klaar.

En dat jij het normaal vindt dat je met je horloge vlekken/krassen op de muren en deuren maakt is nou ook niet echt normaal.

Niet veel, maar doe maar rustig hoor.
Ik bedoel te zeggen, dat ik dacht dat we in goed vertrouwen dit netjes af konden ronden, maar dat ze 2 dagen na de inspectie een waslijst met belachelijke dingen voorstelt. Vind het gewoon bizar dat iemand het lef heeft en dat maakt het persoonlijk.

Volgens mij geef ik toch duidelijk aan dat ik gaatjes ga vullen en sauzen. Als je zo'n toon aanslaat, heb ik je liever niet in dit topic.

@mod w.m.b. kan er een slotje op. Alle belangrijke onderdelen zijn wel gepasseerd. Bedankt daarvoor.

[ Voor 6% gewijzigd door Phyrozi op 14-02-2024 17:43 ]

[Anoniem: 1986520]

Je draait een beetje door… pasgeboren zoon, emigreren, allemaal totaal niet relevant natuurlijk.

Lees je eigen teksten ook eens, een uur na het plaatsen van je post begin je al te klagen dat mensen niet zinvol antwoorden in jouw optiek. En je hebt blijkbaar al wat juridische hulp wat verwacht je behalve je frustratie hier botvieren?

[Phyrozi]

Anoniem: 1986520 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 17:46:
Je draait een beetje door… pasgeboren zoon, emigreren, allemaal totaal niet relevant natuurlijk.

Lees je eigen teksten ook eens, een uur na het plaatsen van je post begin je al te klagen dat mensen niet zinvol antwoorden in jouw optiek. En je hebt blijkbaar al wat juridische hulp wat verwacht je behalve je frustratie hier botvieren?

Is ook niet relevant. Sorry dat ik mijn gevoel uit en jij daar zoveel last van hebt. Succes man

[Toke_gt]

Je verhuurder zit er te strak in, maar ergens begrijp ik ook wel dat ze keurig gestucte muren weer netjes wil opleveren aan de volgende huurder. Ze moet wel begrijpen dat het pand drie jaar in gebruik is geweest. Had ze het in exact dezelfde staat willen terug krijgen, was het handig geweest als dat expliciet was vermeld. Dan had je daar rekening mee kunnen houden.
Waar het nu misgaat, is dat nieuw stucwerk voor haar de enige oplossing is, terwijl er natuurlijk een redelijke kans is dat je die gaatjes netjes dichtmaakt en er amper iets van te zien is. Kan het zijn dat ze met de prijzen bedoelt dat dat de prijs is als je zelf niets zou doen? Mogelijk wordt deze soep niet zo heet gegeten, zeker gezien de eerdere verstandhouding?

Wat je nog zou kunnen doen, is zelf een prof inschakelen om de gestucte wanden te herstellen zonder alles opnieuw te stucen. Dan ziet het er allicht wat strakker uit dan wanneer je zelf aan de slag gaat.
(Aat ik dan weer gek vind, is punt 9. Hoezo is dat dan geen probleem?)

[Phyrozi]

Toke_gt schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 18:31:
Je verhuurder zit er te strak in, maar ergens begrijp ik ook wel dat ze keurig gestucte muren weer netjes wil opleveren aan de volgende huurder. Ze moet wel begrijpen dat het pand drie jaar in gebruik is geweest. Had ze het in exact dezelfde staat willen terug krijgen, was het handig geweest als dat expliciet was vermeld. Dan had je daar rekening mee kunnen houden.
Waar het nu misgaat, is dat nieuw stucwerk voor haar de enige oplossing is, terwijl er natuurlijk een redelijke kans is dat je die gaatjes netjes dichtmaakt en er amper iets van te zien is. Kan het zijn dat ze met de prijzen bedoelt dat dat de prijs is als je zelf niets zou doen? Mogelijk wordt deze soep niet zo heet gegeten, zeker gezien de eerdere verstandhouding?

Wat je nog zou kunnen doen, is zelf een prof inschakelen om de gestucte wanden te herstellen zonder alles opnieuw te stucen. Dan ziet het er allicht wat strakker uit dan wanneer je zelf aan de slag gaat.
(Aat ik dan weer gek vind, is punt 9. Hoezo is dat dan geen probleem?)

Ja, je hebt een goed punt hoor, maar tijdens de inspectie kreeg ik het gevoel dat ze het maximale eruit wilden halen en benoemde dit. "Nee nee, wees niet bang, we gaan je niet uitkleden" en dan twee dagen later toch de bevestiging per mail. Dit was zuur, want ik dacht dat we een goede verstandshouding hadden.

En ik begrijp dat ze nette muren wil en eigenlijk zoals vooraf aan verhuur, maar dit is in de praktijk onmogelijk en onredelijk, daarom komt goed herstel met structuurvuller en sauzen het dichtsbij.

Het punt is, dat ze meerdere malen hinten dat als het zelf gedaan wordt, het toch niet goed genoeg is en de professional moet komen. Hierdoor is ook wel het spanningsveld ontstaan.

Inmiddels heb ik een reactie op mijn email van 13 februari en ze deinzen al flink terug. Nog enkele punten waar ze wat proberen te regelen met name "onder voorwaarde", maar ik geef nu geen vinger meer en houdt me strikt aan ons contract en de wetgeving. Die kans hebben ze verknald na hun hebberige poging.

[Ivow85]

Toke_gt schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 18:31:
Je verhuurder zit er te strak in, maar ergens begrijp ik ook wel dat ze keurig gestucte muren weer netjes wil opleveren aan de volgende huurder. Ze moet wel begrijpen dat het pand drie jaar in gebruik is geweest. Had ze het in exact dezelfde staat willen terug krijgen, was het handig geweest als dat expliciet was vermeld. Dan had je daar rekening mee kunnen houden.
Waar het nu misgaat, is dat nieuw stucwerk voor haar de enige oplossing is, terwijl er natuurlijk een redelijke kans is dat je die gaatjes netjes dichtmaakt en er amper iets van te zien is. Kan het zijn dat ze met de prijzen bedoelt dat dat de prijs is als je zelf niets zou doen? Mogelijk wordt deze soep niet zo heet gegeten, zeker gezien de eerdere verstandhouding?

Wat je nog zou kunnen doen, is zelf een prof inschakelen om de gestucte wanden te herstellen zonder alles opnieuw te stucen. Dan ziet het er allicht wat strakker uit dan wanneer je zelf aan de slag gaat.
(Aat ik dan weer gek vind, is punt 9. Hoezo is dat dan geen probleem?)

Leuk dat de verhuurder dingen wil. Maar de verhuurder heeft zich gewoon aan de wet te houden.

De meeste punten vallen onder normale slijtage bij gebruik als woning. Lak op de trap slijt. Een klein krasje op de deur of een veeg op de muur is volkomen normaal.

Bovendien heeft de huurder het recht om de muren in elke gewenste kleur te schilderen, zolang die kleur maar "makkelijk overschilderbaar is". Makkelijk overschilderbaar houdt in dat met twee lagen muurverf van een willekeurige kleur de muur weer goed dekkend in die nieuwe lichte kleur geverfd kan worden. Saus je de muren knalrood of gitzwart, dan mag wel verlangd worden dat je er een witte of lichtgrijze grondlaag overheen aanbrengt.

Wat betreft gaatjes in de muren: het moet volstaan om die met een normal muurvuller op te vullen. Bij gladde muur vervolgens afstrijken met een plamuurmes en na het drogen van de muurvuller even glad schuren. Opnieuw schilderen hoeft niet.
Bij een muur met structuur het gat vullen met muurvuller en vervolgens met een vochtig spons de muurvuller aandrukken en overtollige muurvuller eventueel wegvegen. Door gebruik van de spons kun je enige structuur simuleren. En als dat dan toch afwijkt van de structuur op de rest van de muur is dat jammer maar helaas. Dan had de verhuurder maar geen onmogelijke muurafwerking moeten aanbrengen in het huurpand.

Zelfs al zou in het contract staan dat het in "exact dezelfde staat" opgeleverd moest worden, dan wordt die eis zo van tafel geveegd als je daar als huurder even werk van maakt. Want zo'n eis is volstrekt onredelijk bij een huis waarin geleefd wordt. Er in leven betekent immers simpelweg dat slijtage zal ontstaan. En wie dat niet wil moet het pand simpelweg niet verhuren.

[Toke_gt]

Ivow85 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 22:48:
[...]
Leuk dat de verhuurder dingen wil. Maar de verhuurder heeft zich gewoon aan de wet te houden.

De meeste punten vallen onder normale slijtage bij gebruik als woning. Lak op de trap slijt. Een klein krasje op de deur of een veeg op de muur is volkomen normaal.

Bovendien heeft de huurder het recht om de muren in elke gewenste kleur te schilderen, zolang die kleur maar "makkelijk overschilderbaar is". Makkelijk overschilderbaar houdt in dat met twee lagen muurverf van een willekeurige kleur de muur weer goed dekkend in die nieuwe lichte kleur geverfd kan worden. Saus je de muren knalrood of gitzwart, dan mag wel verlangd worden dat je er een witte of lichtgrijze grondlaag overheen aanbrengt.

Wat betreft gaatjes in de muren: het moet volstaan om die met een normal muurvuller op te vullen. Bij gladde muur vervolgens afstrijken met een plamuurmes en na het drogen van de muurvuller even glad schuren. Opnieuw schilderen hoeft niet.
Bij een muur met structuur het gat vullen met muurvuller en vervolgens met een vochtig spons de muurvuller aandrukken en overtollige muurvuller eventueel wegvegen. Door gebruik van de spons kun je enige structuur simuleren. En als dat dan toch afwijkt van de structuur op de rest van de muur is dat jammer maar helaas. Dan had de verhuurder maar geen onmogelijke muurafwerking moeten aanbrengen in het huurpand.

Zelfs al zou in het contract staan dat het in "exact dezelfde staat" opgeleverd moest worden, dan wordt die eis zo van tafel geveegd als je daar als huurder even werk van maakt. Want zo'n eis is volstrekt onredelijk bij een huis waarin geleefd wordt. Er in leven betekent immers simpelweg dat slijtage zal ontstaan. En wie dat niet wil moet het pand simpelweg niet verhuren.

Ik weet niet waarom je mij quote, we zeggen ongeveer hetzelfde?

[Anoniem: 39993]

Marzman schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 16:34:
[...]

Tja oorzaak, gevolg. Als hij dat normaal had gezegd had ik dat misschien wel gedaan.

Te hoog van de toren blazende verhuurders krijgen van mij ook de deksel op hun neus hoor. Zo hard mogelijk ook.

Ooit te maken gehad met de oplevering van een huurwoning (seniorenwoning) van een overleden oud-tante. Huis netjes gemaakt, wat kleine puntjes (de bekende gaatjes voor 5 schilderijen) netjes weggewerkt. Op kosten van oud-tante waren in de jaren ook wat verbeteringen (met name voorzieingen voor ouderen, op zich nuttig in een seniorenwoning) aangebracht) en de woning stond er eigenlijk gewoon beter bij als toen ze erin trok. Verhuurder kwam ook met een heel pak eisen over allemaal werk wat zogenaamd echt gedaan moest worden en hij bleef er maar op hameren "dat hij in principe gewoon recht had om alles terug te laten brengen naar de oude situatie". Nou, dat laatste hebben we dus even voor hem gedaan. Hele tuin leeggetrokken (was leeg toen oud-tante erin trok), alle verbeteringen verwijderd en de woning echt letterlijk teruggebracht naar de staat van de foto's die gemaakt waren toen oud-tante erin trok.

Zijn gezicht bij de eindinspectie: priceless.....
"Alstublieft, precies waar u recht op heeft en geen cent meer. Borg graag binnen 30 dagen retour."

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 15-02-2024 09:12 ]

[LankHoar]

@Phyrozi mooi om dit te lezen. Wij moeten over een paar weken onze huidige woning opleveren, dus deze informatie komt goed van pas. Ga dus zeker ook een voorinspectie aanvragen, dat lijkt zo te zien wel handig te zijn!

Verder succes met immigreren en alles wat daar bij komt kijken.

[Phyrozi]

@LankHoar bedankt! Jij ook succes.

@Real mag ik nogmaals een beroep op je doen? Ik zal geen details weglaten.

Content

Inmiddels is de verhuurder z'n lijst gehalveerd, daarna nogmaals gereageerd op hen, want ze hadden bepaalde invalide punten met "akkoord voor ons - onder voorwaarden". Alsof ik met een punt. dat er niet eens op zou moeten staan, akkoord ga onder voorwaarden.

Daarop reactie gehad dat ze de casus gaan voorleggen aan de verhuurmakelaar. Volgens mij werd het te ingewikkeld voor ze, met alle stukken die ik stuurde.

De uitkomst daarvan is:
1. Verhuuurmakelaar geeft mij gelijk en gaatjes hoeven niet onzichtbaar te worden weggewerkt
2. Verhuurder geeft aan dat de makelaar het volgende zegt over het opnamerapport:

"Wanneer er in een inspectierapport alleen staat "De woning is in goede staat" , dan geldt dit niet als een opnamestaat. In het rapport van XYZ Vastgoed staat veel meer dan "de woning is in goede staat". Er is per vertrek een specificatie gemaakt. Wanneer er staat dat de deuren goed zijn, dan zijn de deuren goed. Wanneer een deur niet goed is, dan wordt van de beschadiging een foto gemaakt. "

Het rapport geeft het volgende aan:

Verhuurder en nieuwe huurder verklaren:
Dat verhuurder aan huurder heeft opgeleverd het gehuurde zoals in het onderhavige opleveringsrapport nader omschreven. Partijen verklaren voorts, dat het gehuurde heden in een goede staat van onderhoud en vrij van gebreken verkeert, m.u.v. de gebreken als vermeld in dit rapport en voor zover verhuurder deze niet voor zijn rekening laat herstellen.

Er is geen definitie uiteengezet van goed/voldoende/slecht, waardoor alles wel erg subjectief wordt. Helemaal met oog op het feit dat het rapport destijds opgemaakt door een vlotte vrouwelijke verhuurmakelaar, die er snel doorheen ging. Zij heeft de foto's (snel) genomen. De inspecties worden verrricht door een pietluttige verhuurder. Er wordt m.i. met twee maten gemeten. Het resultaat van het rapport is:
1. Ruim genomen foto's van elke ruimte (denk aan in een hoek staan en de hele kamer op een foto. Meestal drie perspectieven per ruimte)
2. Daarnaast bevat het rapport per ruimte een lijst met het volgende:
- Wanden: goed/voldoende/slecht
- Plafond: goed/voldoende/slecht
- Vloer: goed/voldoende/slecht
- Deuren: goed/voldoende/slecht
- Ramen/Kozijnen: goed/voldoende/slecht
- Verfwerk: goed/voldoende/slecht
- Verlichting: goed/voldoende/slecht

Nu houdt de verhuurder zich aan de aan de voorheengenoemende punten zoals:
- De trap die vaal is geworden (die ergens in de woonkamer foto op 6 meter afstand staat, vanaf de zijkant. Ook belangrijk is dat de trap voor een groot raampartij van 4 meter zit. Altijd in het daglicht dus).
- De 2 krasjes van 1cm op 2 deuren, waarvan geen foto's zijn gemaakt.
- Klein deukje in de overloop muur, denk aan 1cm^2 met een diepte van 1mm, met oude spac erop, er is dus niks ingedeukt door ons. Daarnaast komt de overloop niet voor in het rapport.

Mijn vraag is

Volgens mij sta ik nog steeds sterk, met oog op het ongedetailleerde rapport en bepaalde elementen die niet voorkomen in het rapport. De uitkomst zal volgens mij nog steeds moeten zijn:
- Gaatjes netjes vullen
- Gekleurde vlakken witten

Klopt deze aanname?

[Real]

Phyrozi schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 12:15:
Verhuuurmakelaar geeft mij gelijk en gaatjes hoeven niet onzichtbaar te worden weggewerkt

Dan kunnen we dat afstrepen.

Er is geen definitie uiteengezet van goed/voldoende/slecht, waardoor alles wel erg subjectief wordt.

Dat is volkomen terechte kritiek, want het gerechtshof 's-Hertogenbosch oordeelde in 2015:

3.7 Het hof is van oordeel dat een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig dient aan te geven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving dient te blijken hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden. De onderhavige beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur is onvoldoende duidelijk om te dienen als een beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 eerste volzin BW. Weliswaar bevat de onderhavige beschrijving een zeer nauwkeurige uitsplitsing naar de verschillende onderdelen van het gehuurde, maar uit de vermelding ‘goed’, blijkt niet, althans onvoldoende wat de staat van het gehuurde feitelijk inhield op het moment van aanvaarding, alleen al omdat een definitie van ‘goed’ ontbreekt. Het begrip ‘goed’ is onvoldoende objectief om daaruit te kunnen afleiden hoe [appellante] het gehuurde diende op te leveren.

Hof 's-Hertogenbosch 24 februari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:601, r.o. 3.7

Nu houdt de verhuurder zich aan de aan de voorheengenoemende punten zoals:
- De trap die vaal is geworden (die ergens in de woonkamer foto op 6 meter afstand staat, vanaf de zijkant. Ook belangrijk is dat de trap voor een groot raampartij van 4 meter zit. Altijd in het daglicht dus).

Dat is dus slijtage begrijp ik en dat valt sowieso af gezien de tekst in art. 7:224 lid 2 BW (zie uitleg in mijn vorige reactie)

De 2 krasjes van 1cm op 2 deuren, waarvan geen foto's zijn gemaakt.

Dat is dus geen onderdeel van de opnamestaat of onvoldoende objectief met 'goed' omschreven.

- Klein deukje in de overloop muur, denk aan 1cm^2 met een diepte van 1mm, met oude spac erop, er is dus niks ingedeukt door ons.

Klinkt ook als gepietlut en naar ik begrijp niet aantoonbaar of geen schade.

Daarnaast komt de overloop niet voor in het rapport.

Dat valt sowieso af, want niet beschreven bij aanvang.

Volgens mij sta ik nog steeds sterk, met oog op het ongedetailleerde rapport en bepaalde elementen die niet voorkomen in het rapport. De uitkomst zal volgens mij nog steeds moeten zijn:
- Gaatjes netjes vullen
- Gekleurde vlakken witten

Klopt deze aanname?

Ja, op basis van wat je schrijft wel. Maar we kunnen allemaal hier natuurlijk niet meekijken. En verder is het nog steeds zo dat de verhuurder je geld heeft. Dus puntje bij paaltje moet je als huurder de verhuurder dagvaarden als je de waarborgsom niet gerestitueerd krijgt.

Maar ik verwacht dat die kennis van je weinig moeite heeft om een dagvaarding te schrijven als je zoveel informatie hebt én twee arresten én relevante parlementaire geschiedenis.

Grote kans dat de verhuurder meteen zal schikken als je de dagvaarding laat betekenen (doe dat als 'losse opdracht' dan gaat de gerechtsdeurwaarder niet allerlei onnodige kosten rekenen) en de waarborgsom samen met de proceskosten tot dat moment zal restitueren c.q. vergoeden. Veel verhuurders proberen het gewoon en merken dat veel huurders het erbij laten zitten.

En anders gaat die kennis als gemachtigde lekker voor je procederen. Het lijkt mij op basis van wat je schrijft erg onwaarschijnlijk dat je verliest.

Let op: als de vorderingen over en weer meer dan € 1.750 bedragen kan de verhuurder in hoger beroep en om te procederen in hoger beroep moet je een advocaat stellen evenals de verhuurder. Tenzij die kennis advocaat is, moet je dan dus kosten maken. Het loont daarom als het even kan om buitengerechtelijk te schikken, want dat is veel zekerder.

Je kunt je kennis ook laten voorstellen aan de verhuurder om het geschil voor te leggen aan een kantonrechter op grond van art. 96 Rv. Dat is eenvoudiger en vereist geen tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder. Maar hoger beroep na een art. 96 Rv uitspraak is niet mogelijk, tenzij die mogelijkheid vooraf aan de kantonrechter wordt meegedeeld én nog steeds geldt de appelgrens met optelregel van € 1.750.

Hou er in ieder geval zoals ik schreef rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

[Phyrozi]

@Real Bedankt voor de moeite om er doorheen te lopen. Erg fijn.

Inmiddels is de verhuurder tot bezinning gekomen en staan alleen de punten zoals gaatjes dichten en witten erin. Dikke win dus.

Iedereen bedankt voor de bijdrage aan dit topic.

[Real]

Phyrozi schreef op woensdag 21 februari 2024 @ 19:21:
@Real Bedankt voor de moeite om er doorheen te lopen. Erg fijn.

Inmiddels is de verhuurder tot bezinning gekomen en staan alleen de punten zoals gaatjes dichten en witten erin. Dikke win dus.

Iedereen bedankt voor de bijdrage aan dit topic.

Aangezien dit achteraf toch tot allerlei discussie kan leiden kan het handig zijn om de volgende stappen te doorlopen. Het hangt ervan af hoeveel zekerheid je wil inbouwen, dus zelf even inschatten wat je wel/niet doet.

De punten uit het pre-inspectie zijn leidend, want nieuwe bevindingen na de pre-inspectie kunnen in principe niet in rekening worden gebracht of hooguit tegen de kosten die je zelf zou hebben gehad om ze te herstellen. Van belang is vooral of de verhuurder voldoende gelegenheid heeft gehad om eventuele schade te ontdekken. Als een woning vol met verhuisdozen staat en de verhuurder daardoor bijvoorbeeld een muur niet kan inspecteren met schade, dan heb je mogelijk als huurder een probleem. Vgl Rb. Midden-Nederland (ktr.) 3 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2144.

1. Lees door de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen (Bkh) en ga na of er nog punten zijn die mogelijk bij de eindinspectie naar voren komen. Let op dat er in het Bkh ook punten staan die je niet per se hoeft te herstellen. Je moet het zien als een soort check-list.

2. Documenteer de woning met foto's en zo nodig videos vóór je gaat herstellen.

3. Koop op de dag dat je foto's gaat maken eerst een krant bij een supermarkt of ander verkooppunt als je geen papieren krant ontvangt thuis en plaats de krant bij het maken van de foto's in beeld. Je bewijst daarmee dat de foto's niet eerder zijn gemaakt.

4. Herstel de punten op het pré-inspectie rapport en eventueel het Bkh

5. Koop na het herstellen opnieuw een krant op de dag dat je foto's maakt en plaats de krant in beeld om te bewijzen dat de foto's niet eerder zijn gemaakt. Zorg ervoor dat de foto's voldoende gedetailleerd zijn maar tenminste ook vergelijkbaar zijn met foto's die je hebt ontvangen bij aanvang zodat de foto's bij aanvang en na herstel laten zien dat er geen schade zichtbaar is.

6. Maak ook foto's van de nutsmeters (gas, water en elektriciteit) met de krant in beeld.

7. Print zelf drie eindinspectie rapporten voor het geval de verhuurder of tussenpersoon het eind-inspectierapport 'vergeet' mee te nemen of daadwerkelijk vergeet mee te nemen. Je kunt herstelde punten van de pre-inspectie alvast op het rapport zetten maar nieuwe Bkh punten moet je weglaten. De afgedrukte rapporten laat je in je tas als de verhuurder of tussenpersoon zelf blanco rapporten heeft meegenomen, maar trek je tevoorschijn als de verhuurder of tussenpersoon geen blanco rapporten blijkt te hebben meegenomen.

8. Noteer op het eind-inspectieformulier de nutsmeterstanden en controleer die zelf ook goed.

9. Bij de eindinspectie worden de rapporten in tweevoud of drievoud ondertekend door beide partijen zodat jij, de tussenpersoon en de verhuurder allen een exemplaar ontvangen met handtekening van de huurder en verhuurder/tussenpersoon.

10. Maak vóór de eindinspectie een afspraak wie het risico draagt na de eindinspectie en bij voorkeur leg je dat risico bij de verhuurder, maar dat kan alleen als je de sleutels ook meteen inlevert. Noteer op het eind-inspectierapport ook dat alle sleutels zijn ingeleverd.

Op die manier maak je de kans erg klein dat de verhuurder achteraf weer met een of ander punt aan komt zetten. Bewaar de foto's en de krant(en) tenminste totdat je de volledige waarborgsom hebt ontvangen of dat deel waar je recht op hebt. Koop zo nodig de krant twee keer en geef je kennis de voorpagina('s) die op de foto's in beeld zijn. Mocht het nodig zijn om te procederen dan kan je kennis in rechte bewijzen dat de foto's nieuw zijn.

Hou er zoals ik schreef wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

[Phyrozi]

@Real erg goede informatie! De meeste punten had ik gepland zoals je aangeeft, maar een krant oid had ik persoonlijk niet aan gedacht.

De voorpinspectie zijn we nu dus overeengekomen en zoals je aangeeft is deze leidend. Ik zal even een nette formulier maken met deze punten en ook water- gasstand etc. Goed om hier het voortouw in te nemen.

Nogmaals bedankt. Ik denk dat dit voor veel mensen een nuttig topic kan zijn.

[LauPro]

Zelf heb ik ervaring met het verhuren van kantoorruimtes (als verhuurder zijnde) en ben ik ook wel eens in deze discussie beland met een huurder.

Een verhuizing is altijd een impactvolle gebeurtenis, of het nou een woning of een kantoor is. Daar moet je goed rekening mee houden als verhuurder, ik bereid mensen er altijd alvast op voor (zoals ook in de huurovereenkomst staat) dat men moet terugbrengen in de oorsponkelijke staat. Ook voor de verhuurder is het 'gedoe', je moet weer een huurder zoeken en onderhandelen.

Er zijn veel mensen die helemaal niet willen klussen met muurvuller of verf. En als je als verhuurder strakke gestucde wanden wil aanbieden dan moet dat kunnen.

De € 25,-/m2 is in mijn ogen een beetje overdreven voor gladde wanden. Als het structuurverf is doe je er beter aan om het te repareren dan opnieuw te stuccen. Geheel ligt een beetje aan de klusjesman die ermee bezig gaat. Daar is natuurlijk een beste bandbreedte.

[Phyrozi]

LauPro schreef op donderdag 22 februari 2024 @ 11:23:
Zelf heb ik ervaring met het verhuren van kantoorruimtes (als verhuurder zijnde) en ben ik ook wel eens in deze discussie beland met een huurder.

Een verhuizing is altijd een impactvolle gebeurtenis, of het nou een woning of een kantoor is. Daar moet je goed rekening mee houden als verhuurder, ik bereid mensen er altijd alvast op voor (zoals ook in de huurovereenkomst staat) dat men moet terugbrengen in de oorsponkelijke staat. Ook voor de verhuurder is het 'gedoe', je moet weer een huurder zoeken en onderhandelen.

Er zijn veel mensen die helemaal niet willen klussen met muurvuller of verf. En als je als verhuurder strakke gestucde wanden wil aanbieden dan moet dat kunnen.

De € 25,-/m2 is in mijn ogen een beetje overdreven voor gladde wanden. Als het structuurverf is doe je er beter aan om het te repareren dan opnieuw te stuccen. Geheel ligt een beetje aan de klusjesman die ermee bezig gaat. Daar is natuurlijk een beste bandbreedte.

Zeker, je moet er samen gewoon netjes uitkomen, maar bottom-line is er een contract getekend.
Daarnaast is het argument dat het een gedoe is voor de verhuurder natuurlijk nietszeggend. Dat is een risico die je aangaat als je in objecten belegd en daar aan wilt verdienen. Niks anders dan een onderneming hebben. De huurder moet mijn inziens niet lastiggevallen worden met dit soort sentimenten.

Zoals ik zei, het is gewoon fijn als zoiets netjes geregeld kan worden zonder te veel poespas, maar in de praktijk blijkt dit helaas voor heel veel verhuurders - en waarschijnlijk huurders - niet weggelend

[SgtElPotato]

Phyrozi schreef op donderdag 22 februari 2024 @ 12:28:
[...]


Zeker, je moet er samen gewoon netjes uitkomen, maar bottom-line is er een contract getekend.
Daarnaast is het argument dat het een gedoe is voor de verhuurder natuurlijk nietszeggend. Dat is een risico die je aangaat als je in objecten belegd en daar aan wilt verdienen. Niks anders dan een onderneming hebben. De huurder moet mijn inziens niet lastiggevallen worden met dit soort sentimenten.

Zoals ik zei, het is gewoon fijn als zoiets netjes geregeld kan worden zonder te veel poespas, maar in de praktijk blijkt dit helaas voor heel veel verhuurders - en waarschijnlijk huurders - niet weggelend

Ik ben benieuwd, ik heb volgende week de oplevering. Ik heb de gaatjes in de muren gevuld en gedicht. Mijn appartement werd opgeleverd helemaal kaal (niet eens bouwbehang op de muren). Ik heb alles gesausd en that's it. Ik ga er vanuit dat er geen problemen zullen zijn (zijn nog in onderhandeling wat betreft de gelegde vloer, heb geen zin om deze te verwijderen en is een prima vloer!).

We hebben een goede verstandshouding met verhuurder (goede vrienden) dus ik neem aan dat we op zakelijk vlak ook geen enkel probleem zullen hebben!

[Real]

Phyrozi schreef op donderdag 22 februari 2024 @ 11:01:
Nogmaals bedankt.

Graag gedaan. Laat omstreeks 15 april even weten of je de waarborgsom volledig terug hebt gekregen.

[Phyrozi]

Real schreef op donderdag 22 februari 2024 @ 20:40:
[...]


Graag gedaan. Laat omstreeks 15 april even weten of je de waarborgsom volledig terug hebt gekregen.

Ga ik doen. Ik heb ze initieel 30 dagen gegeven, dus zodra ik iets heb, laat ik het weten.

[Phyrozi]

Inmiddels nog een mail van de verhuurder ontvangen, nadat ik ergens voorheen had gesteld dat zijn teksten impliceerden dat

"huurder zijn reparatie werk niet van voldoende kwaliteit zal zijn. Dat laat twee scenario's, te kennen als
1: verhuurder doet beroep op huurder en laat huurder gaatjes herstellen, of
2: verhuurder huurt meteen een professional in op eigen kosten. Hiermee verwerpt verhuurder het recht een beroep te doen op huurder om gaten te herstellen"

Na een akkoord van beide kanten dat huurder dit gaat doen, kwamen ze met dat ze toch zelf de "gaatjesvuller" gaan regelen.

Voor de volledigheid houd ik het topic bij.

[ Voor 6% gewijzigd door Phyrozi op 26-02-2024 08:50 ]

[Real]

Phyrozi schreef op zondag 25 februari 2024 @ 18:24:
dat ze toch zelf de "gaatjesvuller" gaan regelen.

Dat doet de verhuurder dus wel op eigen kosten neem ik aan?

[Phyrozi]

Real schreef op zondag 25 februari 2024 @ 22:02:
[...]


Dat doet de verhuurder dus wel op eigen kosten neem ik aan?

Ah, zeker. Ik zie dat ik dat er niet bij had gezet in mijn bericht. Heb het aangepast.

[ Voor 3% gewijzigd door Phyrozi op 26-02-2024 08:52 ]

[Anoniem: 39993]

Phyrozi schreef op zondag 25 februari 2024 @ 18:24:
Inmiddels nog een mail van de verhuurder ontvangen, nadat ik ergens voorheen had gesteld dat zijn teksten impliceerden dat

"huurder zijn reparatie werk niet van voldoende kwaliteit zal zijn. Dat laat twee scenario's, te kennen als
1: verhuurder doet beroep op huurder en laat huurder gaatjes herstellen, of
2: verhuurder huurt meteen een professional in op eigen kosten. Hiermee verwerpt verhuurder het recht een beroep te doen op huurder om gaten te herstellen"

Na een akkoord van beide kanten dat huurder dit gaat doen, kwamen ze met dat ze toch zelf de "gaatjesvuller" gaan regelen.

Voor de volledigheid houd ik het topic bij.

Zou ik als verhuurder ook willen. Gewoon vullen en een beetje bijwerken, maar niet met de tandpasta van de vorige huurder. We hebben het niet over een miljoenen villa in Blaricum, gok ik.

[Real]

Real schreef op donderdag 22 februari 2024 @ 20:40:
[...]
Graag gedaan. Laat omstreeks 15 april even weten of je de waarborgsom volledig terug hebt gekregen.

Phyrozi schreef op vrijdag 23 februari 2024 @ 09:36:
[...]
Ga ik doen. Ik heb ze initieel 30 dagen gegeven, dus zodra ik iets heb, laat ik het weten.

Heb je de waarborgsom ondertussen al terug @Phyrozi?

[Phyrozi]

Ha, ik wou vandaag net wat neerpennen.

De eindinspectie gedaan en de verhuurder was aangenaam verrast hoe goed het eruit zag. Ik was verbaasd, want bij de voorinspectie zag het er nauwelijks anders uit.

Vooraf alle foto's van het opleverrapport nagemaakt met een krantje van de dag. Ik had een contract opgesteld met de aanwezigen, de punten uit onze overeenkomst, en handtekening per aanwezige.

Alles ging soepel en vorige week onze borg teruggekregen.

Nogmaals dank voor alle input. Hopelijk hebben anderen er ook wat aan. Het is een informatief topic.