Dan heeft de verhuurder waarschijnlijk een veel groter probleem als er uit het contract op geen enkele manier een huurprijs volgt.
Als er namelijk geen huurprijs (art. 7:237 lid 2 BW) overeen is gekomen, gaat het om een all-inclusive of 'all-in' prijs (art. 7:258 lid 1 BW). Sinds 2014 is alleen een huurder bevoegd om een splitsingsvoorstel te doen, maar de verhuurder niet meer. Zie
Kamerstukken II 2012/13, 33698 nr. 3, p. 5 (MvT):
De voorgestelde wijziging gaat onverkort uit van de ongewenstheid van all-in prijzen zoals hiervoor aangegeven. De voorgestelde wijziging voorziet er in dat de maximale huurprijs buiten beschouwing blijft bij een toetsing van de all-in prijs. Voorts voorziet de voorgestelde wijziging erin, dat de overeengekomen all-in prijs kan worden gesplitst na een voorstel daartoe van de huurder.
Het betekent ook dat de huurovereenkomst niet geliberaliseerd kan zijn. Vgl.
Rb. Noord-Holland (ktr.) 26 oktober 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:10074, r.o. 5.5:
5.5. De kantonrechter is van oordeel dat de onder 5.4. weergegeven interpretatie van de wet méér in de rede ligt dan de in 5.3. weergegeven uitleg. Daarvoor is het volgende redengevend. Uitgangspunt van de wet is huurprijsbescherming voor de huurder en dus het niet-geliberaliseerd zijn van woonruimte. De uitzondering hierop is de geliberaliseerde woonruimte. Omdat het gaat om een uitzondering, is daarvan alleen sprake als zonder twijfel wordt voldaan aan de vereisten die gelden voor die uitzondering. In artikel 7:247 BW is het geliberaliseerd zijn van een huurwoning nadrukkelijk gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. Daarvan is bij een all-in huurprijs geen sprake omdat niet vastgesteld kan worden welk deel van die prijs moet worden aangemerkt als de kale huurprijs (zijnde de aanvangshuurprijs). Een aanvangsprijs kan niet door (analogische) toepassing van artikel 7:258 BW worden gevonden: de splitsing conform dit artikel heeft immers geen terugwerkende kracht, maar kan niet eerder ingaan dan twee maanden na een voorstel tot splitsing. Dat betekent dat wanneer partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen, conform de hoofdregel hoe dan ook sprake is van niet-geliberaliseerde woonruimte. Daarop is artikel 7:258 BW niet van toepassing. Het komt de kantonrechter ook niet logisch voor om eerst op basis van artikel 7:258 BW de all-in huurprijs te splitsen om dan, als sprake zou zijn van een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens, tot de conclusie te komen dat artikel 7:258 BW niet van toepassing is.
Daarnaast kan de huurder de huurcommissie verzoeken om de kostenafrekening voor de nutsvoorzieningen vast te stellen tot twee jaar terug (dus over 2021 en 2022) waarna de huurcommissie de all-in prijs als eerste ambtshalve zal splitsen in deze twee componenten (art. 17a Uhw):
- 55% van de all-in prijs = huurprijs
- 25% van de all-in prijs = voorschot nutsvoorzieningen
De huurder komt dus een korting op de totaalprijs van 20% toe. Ook als de huurprijs boven de liberalisatiegrens komt, blijft de huurovereenkomst gereguleerd. Uit art. 7:247 BW volgt namelijk dat een huurovereenkomst alleen geliberaliseerd kan zijn als de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens ligt in het jaar van aanvang. Dat volgt ook uit de parlementaire geschiedenis van art. 7:247 BW (ik heb aangezet in bold):
Wij hebben ingezien dat wetstekst en toelichting op dit punt niet met elkaar correspondeerden. De wetstekst is daarom bij nota van wijziging aangepast aan de bedoeling, zoals weergegeven in de memorie van toelichting. Huurliberalisatie geldt derhalve alleen bij nieuwe verhuur en niet voor huurovereenkomsten waarvan de huurprijs bij de aanvang onder de liberalisatiegrens ligt en waarvan tijdens de duur van de overeenkomst door jaarlijkse aanpassing of om een andere reden boven de liberalisatiegrens uitkomt.
Kamerstukken II 1992/93, 22350 nr. 8, p. 13
Na splitsing moet de verhuurder jaarlijks de werkelijke servicekosten afrekenen met de verhuurder op straffe van een bestuurlijke boete van (thans) maximaal € 25.750. Maar dan kan de huurder ook niet meer ongelimiteerd energie verbruiken. Het is alleen aan de huurder om een splitsingsvoorstel te doen of niet of om de huurcommissie het servicekostenoverzicht te laten vaststellen.
Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.
[
Voor 4% gewijzigd door
Real op 03-02-2024 12:22
]