Wat mag een uitbouw realistisch gezien kosten?

[iaxe393]

De titel is een beetje vaag, dat geef ik toe maar please hear me out:

Mijn situatie:

Ik zit momenteel tussen twee uitbouwen in. Op beide uitbouwen kan ik aanbouwen, dus in theorie zou ik nodig hebben een vloertje, een dak, op hun muren kan ik direct aansluiten (dus zeg paar latten, isolatie en dan plaatwerk voor de binnenkant) en dan blijft er een pui/deuren open.
Ik hoef verder geen vloerverwarming oid. Het mag allemaal heel simpel blijven.

In totaal gaat het om een uitbouw van ~15m2 (even snel: 5x3m)

Wat kan ik zelf

Relatief veel van de kleine dingen, uitgraven enzo lukt ook wel maar een dak plaatsen of een vloer maken wil ik wel iemand voor die het gelijk goed doet.

Hoe kom ik bij deze vraag:

Ik heb her en der wat offertes opgevraagd maar ik heb het idee dat ik kei-hard in m'n ster genomen wordt in deze offertes. Niet alleen kijken ze totaal niet naar de situatie (laat staan langskomen) maar ik krijg offertes met allemaal zooi waar ik niet om vraag (koepels in het dak, vloerverwarming e.d.) en ik krijg bedragen binnen tussen de 45 en 60k. Belachelijk als je het mij vraagt. De uitbouw bij de buren die dit jaar nog geplaatst is heeft 40k gekost en heeft wél allemaal extra's.

Stel ik zou een prefab uitbouw laten plaatsen dan zit ik ook rond de 50k, dit is echter wel met extra buiten muren en allemaal opties die niet nodig zijn, en deze is dan binnen een aantal dagen geplaatst. Over het algemeen zou je zeggen dat dit vaak de duurdere oplossing is.


Vandaar de vraag, wat zou realistisch gezien een uitbouw mogen kosten. Het lijk allemaal enorm simpel, gezien er al een paar muren staan. In mijn optiek plaats je een paar binten tussen de muren en kan je daar al een dak op maken. Een vloertje storten hoeft ook niet heel duurt te zijn en een pui kost altijd geld, maar ook dáár zullen niet de gigantische kosten zitten. Laten we ook eerlijk zijn, even het gemiddelde van de offertes van 50k voor 15m woonruimte nemende is dat het ook écht niet waard.

Zit ik er nou zo ver naast met de kosten in mijn hoofd of proberen ze me echt hard te naaien?

[Ligone]

Daar is geen standaardprijs op te plakken...

Het enige wat jij moet doen is een aannemer vinden die de moeite wil doen om naar jou langs te komen en te luisteren wat je wensen zijn. Dan ga je hopelijk een eerlijke prijs krijgen.

[WBNL20]

Doorbraak maken zou ik zelf niet doen, net als stucwerk / siermetselwerk wat niet meters maken zijn.. de rest is allemaal prima zelf te doen en relatief simpel (zelfs evt. vloerverwarming als je makkelijk bij de verdeler kan komen vanuit aanbouw.

Voor het dak EPDM en anders iemand bitumen laten branden.

Prijs is natuurlijk ook totaal afhankelijk van locatie - en uitgaande dat er basic volume materialen worden gebruikt buiten de pui die voor meter of 3 bijvoorbeeld max 5k kost?

[wm1234]

Helaas zijn dat de reguliere prijzen. Ik heb nu zelf een bouwsel gemaakt van 16m2 en ga er binnenkort 1'tje maken van 30 m2 en doe alles zelf. Ik kom uit eindelijk uit op 13k zonder afwerking en inrichting en dan ben ik overal op zoek naar het goedkoopste methode en doe ik alles zelf maar wel de mooiste oplossingen. Als je je eisen laat vallen rondom glas/kozijnen kan je veel besparen, dat is ongeveer 50 tot 70% van de kosten in mijn geval.

Ik heb net even de serre deuren rondom berekend (wel high end) + een dakraam is in Nederland al 21.000 euro bij de goedkoopste leverancier ex montage. Kan wel goedkoper als je minder glas neemt en minder deuren.

Huidige grond afgraven / afvoeren (stenen als er een terras ligt).

Beton/fundering + wapening en vaak nog heien, bak maken, nog een keer 5000 euro minimaal (zit denk ik nog aan de lage kant) met heien kan je er nog een keer zo'n bedrag bij op tellen. Ik heb het zelf gedaan en het laten storten was 2000 euro alleen aan kosten (komen ook kosten bij voor isolatie onder fundering, betonbak maken, aanhangertje,bewapening, zand etc. en veel zweet/tijd.


Muren ook nog eens een paar 1000 euro en een dak idem. Mocht je gaan uitbreken, dan kan je daar ook nog kosten voor rekenen inclusief hea balk (2x staander + horizontale balk) en een constructieberekening van de constructeur. Veel kan vergunningsvrij maar als je pecht hebt, kan je dat traject er ook bij op tellen.

En dan heb je het nog over het afwerken aan de binnenzijde met isoleren (pir/glaswol) of op het dak met folie, houtstructuur, gipsplaten op het plafond/muur, electra, afdekvloer eventueel buizen + installatie voor vloerverwarming, vloertegels/laminaat. Dit is ook nog eens een flink bedrag. Als je nog gekker wil doen met haarden en andere extra's zoals keukens, gaat de teller weer lopen.

En dan heb je pas een lege ruimte, moet je ook nog eens meubels kopen + inrichting.

Conclusie er zit gewoon veel uur in = duur in NL en die bedrijven willen ook verdienen dus je zit snel aan die bedragen.

[ Voor 12% gewijzigd door wm1234 op 15-11-2023 21:59 ]

[Monkeydancer]

Heb je al gevraagd aan de buurman bij wie hij het gedaan heeft? Wat betreft uitbouw blijft het wel ingewikkeld, vooral als je een deel van de buren moet loshalen. Op dit moment is alles duur en de aannemers hebben het voor het zeggen (ook al vind ik zelf dat ze daarmee hun eigen ruiten ingooien wat betreft lange termijn). Ik heb daarom zelf ook besloten om het een en ander uit te stellen. Zodra de gekte voorbij is ga ik serieus de kluszaken weer goed oppakken. Op dit moment teveel cowboys en teveel offertes met woekerprijzen.

P.S: 2021 kostte een uitbouw voor een nieuwbouwwoning als extra optie 20k. Uiteraard niet te vergelijken met jouw situatie..

[ Voor 10% gewijzigd door Monkeydancer op 15-11-2023 22:18 ]

[Groningerkoek]

Vinden de buren het prima dat je jouw dak op hun muren gaat leggen?

[Flozem]

Als die muren op aparte funderingen staan, is het wel vragen om verzakking en lekkage op termijn…

[D-e-n]

Groningerkoek schreef op woensdag 15 november 2023 @ 22:36:
Vinden de buren het prima dat je jouw dak op hun muren gaat leggen?

En aanvullend daarop: wat voor muur is dat? Wellicht is die er helemaal niet voor geschikt. TS onderschat de situatie hopeloos.

Ik weet niet wat de prijzen nu doen maar van die bedragen schrik ik niet als ik kijk naar onze eigen aanvraag van 2022. Maar die hebben we vanwege de kosten dus ook afgeblazen en het geld wat we wel hadden hebben we in verbetering van de woning zelf gestoken.

[lex]

In het meest simpele geval, ben je volledig casco al €25/30k kwijt, en dan is de fundering niet ingewikkeld en heb je het simpelste van het simpelste. Reken maar na; €15k materiaal, dan heb je €15k over voor de manuren en wat winstmarge. Zonder btw zeg 10k in manuren, dat is 200 uur. En daar moet alles voor gebeuren, 1 man, 5 werkweken. En dan vergeten we voor het gemak even machine huur, evt constructeur etc etc.
Ik ben voor 2 relatief simpele dakkapellen al €17k kwijt

[Jeroenneman]

Als ik al hoor dat je aangeeft "er staan al twee uitbouwen, kwestie van balk erop en dak erop" dan weet ik niet of ik moet lachen of huilen.

Die muren van de uitbouwen zijn precies even ver doorgetrokken? Je krijgt geen lelijke knik in je binnenmuren? Of er staat over een paar maanden een topic op GoT over een beun die andermans dak van de uitbouw heeft vernaggeld?

Als je het echt goedkoop wil, en de rest kan je niet schelen, zet de klus op Werkspot en neem de goedkoopste beun die je kunt vinden. Levert mogelijk wel schade in de toekomst op, en boze buren.

[AtomicShockwave]

Juist dit soort kleine werken zijn duur per m2. Ik denk ook dat je dit onderschat.

Je hoeft niet veel extra muren te plaatsen, maar je moet overal op oud spul aansluiten, details uitwerken en dan heb je ook nog een bouwbesluit.

Ik ben ongeveer 20m2 aan het aanbouwen tussen 2 muren. Doe alles zelf en ben al 10k verder voor:

fundering, vloerisolatie, betonvloer, tekening, constructieberekening.

[The_Vice]

iaxe393 schreef op woensdag 15 november 2023 @ 20:59:
De titel is een beetje vaag, dat geef ik toe maar please hear me out:

Mijn situatie:

Ik zit momenteel tussen twee uitbouwen in. Op beide uitbouwen kan ik aanbouwen, dus in theorie zou ik nodig hebben een vloertje, een dak, op hun muren kan ik direct aansluiten (dus zeg paar latten, isolatie en dan plaatwerk voor de binnenkant) en dan blijft er een pui/deuren open.
Ik hoef verder geen vloerverwarming oid. Het mag allemaal heel simpel blijven.

In totaal gaat het om een uitbouw van ~15m2 (even snel: 5x3m)

...

Volgens mij vraagt een beetje aannemer momenteel de m² van waar een huis voor gaat. En ja, uiteindelijk kan je het zelf materiaal technisch begroten.

Dan is het verschil ertussen wat de aannemer aan salaris, belasting, pensioen, kosten voor bus en gereedschap daarvoor opstrijkt en btw afdraagt.

Dan zou ik het voor mezelf recht of krom rekenen of ik in de verschil prijs tussen materiaal en overige kosten het beter zelf kan doen en er (onbetaald) verlof voor kan opnemen om zo'n klus zelf te doen,

Begin eens met youtube, kijken welke werkzaamheden (metselen, electra, dak dekken, kozijnen/deuren plaatsen ) inhouden, en of je dat zelf met voldoende vertrouwen aan zou kunnen pakken.

[hoevenpe]

iaxe393 schreef op woensdag 15 november 2023 @ 20:59:
Niet alleen kijken ze totaal niet naar de situatie (laat staan langskomen) maar ik krijg offertes met allemaal zooi waar ik niet om vraag (koepels in het dak, vloerverwarming e.d.) en ik krijg bedragen binnen tussen de 45 en 60k. Belachelijk als je het mij vraagt.

Normaal bedrag, een volledige uitbouw van deze oppervlakte met verwarming en zijmuren doet rond de 70k-80k

[Flextrip]

Je bent natuurlijk niet verplicht om een 'aannemer' met all-in prijs te nemen. Je kunt zelf materiaal kopen, en waar nodig vaklui (stucen) of een beunhaas (afgraven) per uur of per projectje betalen. Zo doe ik het al jaren. Kost wel veel tijd om alles uit te zoeken, dat is het nadeel.

[Valorian]

The_Vice schreef op woensdag 15 november 2023 @ 23:58:
[...]

Volgens mij vraagt een beetje aannemer momenteel de m² van waar een huis voor gaat. En ja, uiteindelijk kan je het zelf materiaal technisch begroten.

Dat denk ik ook. En met de ultralage rente afgelopen jaren icm grote stijging huizenprijzen hebben veel mensen hun hypotheek opgehoogd en met heel weinig extra maandlasten heel veel uitgebouwd/verbouwd, ook icm corona en dus weinig op vakantie gaan / tijd en geld overhouden. Dat zorgde voor veeeeel vraag bij aannemers.* Daar bovenop hard gestegen materiaalprijzen.**

Inmiddels is de boel een beetje tot rust gekomen en zijn de rentes 2-3 x zo hoog als een paar jaar terug, en materiaal weer beter beschikbaar, maar de prijzen van aannemers gaan niet zomaar weer naar oude niveau. En loonkosten zullen flink gestegen zijn.

* N=1: buren hier moesten heel hard zoeken naar een aannemer voor een dakopbouw (gevel optrekken) van +- 20m2. Uiteindelijk vonden ze er een en duurde het alsnog 12 maanden voor die kon starten. Kosten zo’n 80K. Een m2 levert in deze wijk 6K op, dus nog altijd een goede investering zo lijkt het (al was hun beweegreden simpelweg voor woongenot).

** Zo ging bijvoorbeeld de houtprijs naar recordhoogte: https://www.epv.nl/dienstverlening/houtprijsindex

[ Voor 21% gewijzigd door Valorian op 16-11-2023 07:27 ]

[mister_S]

Wat bedoel je met "realistische kosten"? Als je zo denkt kun je ook natuurlijk zelf even een huis bouwen voor 100k op een stuk grond. Ik denk dat je het zwaar onderschat en de prijzen zijn nou eenmaal reteduur de afgelopen paar jaren. Zo'n aannemer maakt echt geen bakken winst.

De meest realistische prijs is de mooiste prijs die je kunt vinden bij een aannemer die goed voelt, en uiteindelijk een prima product levert.

[barbarbar]

Als het geen haast heeft zou ik het in het tweede kwartaal van komend jaar nog eens proberen. We zijn zelf een huis aan het bouwen, en alle aannemers hier kun je inmiddels weer direct de juiste persoon te pakken krijgen. Ze komen weer kijken op locatie, en binnen een week hebben we offertes gekregen. Ze geven allemaal aan dat ze het eerste en tweede kwartaal nog wel goed in het werk zitten, maar rond de zomer begint het werk wel op te drogen. Dan gaan ze ook wel weer naar de kleinere klussen kijken. De aannemers die ik spreek zijn ook best bereid weer te concurreren op prijs, het viel mij in ieder geval heel erg mee.

Wat je ook beter kunt doen is niet direct een aannemer benaderen, maar eerst een betrouwbare constructeur zoeken. Die kan een tekening voor je maken, en de lijst met benodigde spullen opstellen. Dan heb je al een aardig idee van wat het mag gaan kosten. De aannemer heeft er helemaal geen belang bij om dat uitzoekwerk te doen namelijk en zal wat standaard prijzen opgegeven. Kun je beter een constructeur 1500 euro geven, dan heb je een veel betere basis om mee verder te gaan. Dan kun je een paar door hem/haar geadviseerde aannemers een offerte opvragen en goed vergelijken. Of zelf spullen kopen en het alsnog zelf doen of deels uitbesteden.

[ Voor 4% gewijzigd door barbarbar op 16-11-2023 09:58 ]

[Nickname55]

Groningerkoek schreef op woensdag 15 november 2023 @ 22:36:
Vinden de buren het prima dat je jouw dak op hun muren gaat leggen?

Inderdaad. Als ik de buurman zou wezen zou ik dat niet goed vinden. Er gaat niets de erfgrens over. Geen balk, geen schroef, geen spijker, niets. Je bouwt gewoon je eigen muur. Punt.

Dat je het uiteindelijk boven op de scheiding dicht legt met een kap ofzo, dat is acceptabel. Het is in beide belang dat er geen vocht tussen komt. Maar meer moet het niet wezen.

[ Voor 24% gewijzigd door Nickname55 op 16-11-2023 10:03 ]

[Montaner]

Nickname55 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 09:59:
[...]

Inderdaad. Als ik de buurman zou wezen zou ik dat niet goed vinden. Er gaat niets de erfgrens over. Geen balk, geen schroef, geen spijker, niets. Je bouwt gewoon je eigen muur. Punt.

Dat je het uiteindelijk boven op de scheiding dicht legt met een kap ofzo, dat is acceptabel. Het is in beide belang dat er geen vocht tussen komt. Maar meer moet het niet wezen.

Als je tussen uitbouwen zit is de buitenste muur over het algemeen jouw/gedeelde muur, omdat zij anders een sprong binnen hebben. Dit is een volledig normale manier van uitbouwen, maar wel een om te controleren.

[pagani]

Eigenlijk kun je prima een ruwe schatting maken van de "kosten" door simpelweg de vierkantemeterprijs van je huis te vermenigvuldigen met het aantal nieuwe vierkante meters. Immers weten aannemers (en leveranciers) ook wat elke m2 waard is en wordt daar ongeveer op aangeboden.

Als je 15m2 wilt uitbouwen kom je met een m2-waarde van zeg 4k dus inderdaad op een 70k. Ga je supergoedkoop, dan kom je misschien op 50k uit, ga je voor duur (aluminium schuifpuien, triple glas of zelfs vacuumglas, een flink blok isolatie in het dak, de vloer en de gevel) dan zit je zo aan de 80-90k.

Belangrijke factor is ook hoe makkelijk je erbij komt. Als bijvoorbeeld een kleine graafmachine in de tuin kan komen is de boel uitgraven ineens een paar uur werk in plaats van een week (15m2 een meter uitgraven is 15 kub, dat schep je niet in een middagje weg)

[ Voor 18% gewijzigd door pagani op 16-11-2023 10:13 ]

[P5ycho]

Nickname55 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 09:59:
[...]

Inderdaad. Als ik de buurman zou wezen zou ik dat niet goed vinden. Er gaat niets de erfgrens over. Geen balk, geen schroef, geen spijker, niets. Je bouwt gewoon je eigen muur. Punt.

Dat je het uiteindelijk boven op de scheiding dicht legt met een kap ofzo, dat is acceptabel. Het is in beide belang dat er geen vocht tussen komt. Maar meer moet het niet wezen.

...of je verplaatst je even in de schoenen van de andere partij voordat je je zo opstelt. Je bent buren, wees een goede. Als het een mandelige muur betreft heb je er ook weinig over te zeggen. Sta je dan met je harde woorden en Punt.

[Dennism]

Nickname55 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 09:59:
[...]

Inderdaad. Als ik de buurman zou wezen zou ik dat niet goed vinden. Er gaat niets de erfgrens over. Geen balk, geen schroef, geen spijker, niets. Je bouwt gewoon je eigen muur. Punt.

Dat je het uiteindelijk boven op de scheiding dicht legt met een kap ofzo, dat is acceptabel. Het is in beide belang dat er geen vocht tussen komt. Maar meer moet het niet wezen.

tegenwoordig is het zelfs vaak opgenomen in de notariële aktes dat je dit moet toestaan wanneer er uitbouwen gezet worden, zodat zowel jij, alsook jouw buren geen inspring krijgen wanneer iedereen een uitbouw zet. Wanneer dat dan niet gebeurt zullen degenen die geen uitbouw zetten de aanbouw van de buren op of over de erfgrens hebben.

[ Voor 10% gewijzigd door Dennism op 16-11-2023 10:28 ]

[Nickname55]

P5ycho schreef op donderdag 16 november 2023 @ 10:15:
[...]

...of je verplaatst je even in de schoenen van de andere partij voordat je je zo opstelt. Je bent buren, wees een goede. Als het een mandelige muur betreft heb je er ook weinig over te zeggen. Sta je dan met je harde woorden en Punt.

Als het zo is dat de muur van de uitbouw op de scheiding staat, voor de helft bij de buren dus, dan is het logisch dat je meewerkt. Maar ik zou zelf een uitbouw nooit zo bouwen. Ik zou de muur op m'n eigen grond houden.

En als de buren later een uitbouw maken, dan doen zij dat ook. Een schutting zet je op de scheiding neer. Dat is logisch. Als je daar gezeik mee krijgt is het bedrag wat daar mee gemoeid is te overzien. Maar bij een uitbouw zou ik op safe spelen en gewoon alles op m'n eigen grond houden. En de buren moeten dat dan dus ook doen. Zo simpel zit ik in elkaar.

[Aragnut]

Nickname55 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 10:58:
[...]

Als het zo is dat de muur van de uitbouw op de scheiding staat, voor de helft bij de buren dus, dan is het logisch dat je meewerkt. Maar ik zou zelf een uitbouw nooit zo bouwen. Ik zou de muur op m'n eigen grond houden.

En als de buren later een uitbouw maken, dan doen zij dat ook. Een schutting zet je op de scheiding neer. Dat is logisch. Als je daar gezeik mee krijgt is het bedrag wat daar mee gemoeid is te overzien. Maar bij een uitbouw zou ik op safe spelen en gewoon alles op m'n eigen grond houden. En de buren moeten dat dan dus ook doen. Zo simpel zit ik in elkaar.

ligt er ook maar aan wat er in de aktes is vastgelegd. Bij mijn vorige huis hadden we als verengiging (bouw in eigen beheer) laten vastleggen dat er op de erfscheiding gebouwd mag worden zodat de muren binnen recht door lopen.

[P5ycho]

Nickname55 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 10:58:
[...]

Als het zo is dat de muur van de uitbouw op de scheiding staat, voor de helft bij de buren dus, dan is het logisch dat je meewerkt. Maar ik zou zelf een uitbouw nooit zo bouwen. Ik zou de muur op m'n eigen grond houden.

En als de buren later een uitbouw maken, dan doen zij dat ook. Een schutting zet je op de scheiding neer. Dat is logisch. Als je daar gezeik mee krijgt is het bedrag wat daar mee gemoeid is te overzien. Maar bij een uitbouw zou ik op safe spelen en gewoon alles op m'n eigen grond houden. En de buren moeten dat dan dus ook doen. Zo simpel zit ik in elkaar.

Ja, simpel is het wel ja.
Ik heb ook uitbouwplannen, maar heb al een post begroot om de kosten te dragen die de buren moeten maken voor mijn verbouwing. Er staat een overkapping, die zal aangepast moeten worden. Zo kan de muur netjes op de erfgrens. Als ze een bepaald type steen of afwerking willen aan hun kant dan is die ook op mijn kosten. Zo zit ik dan weer in elkaar.

Verder gaat dit offtopic, dus hier houd ik het bij.

[RM-rf]

P5ycho schreef op donderdag 16 november 2023 @ 10:15:
[...]

...of je verplaatst je even in de schoenen van de andere partij voordat je je zo opstelt. Je bent buren, wees een goede. Als het een mandelige muur betreft heb je er ook weinig over te zeggen. Sta je dan met je harde woorden en Punt.

dat is imho een rare omdraaiing ... iemand wil een uitbouw bouwen en gaat dan stellen dat de muur oook over de erfgrens heenmoet ... en als een ander dat niet zomaar wil, ga je stellen dat die ander zich maar eens in anderen moet inleven?


Juist als je je inleeft in de ander ga je niet eisen dat je muur maar op een erfgrens moet komen.
of verwachten dat je buren zich moeten aanpassen aan je eigen wens iets te bouwen.

Juist de keuze om bij dit soort zaken heel bewust ervoor te kiezen _niet_ van buren te eisen dat zij aich gaan aanpassen aan jouw bouwplannen voorkomt veel ergernis en conflicten.
Het is juist iets dat uitgaat van het inleven in de ander die zeer vermoedelijk helemaal geen zin heeft alemaal aanpassingen en verbouwing aan hun eigendom te moeten accepteren omdat hun buurman iets wil bouwen

[ Voor 25% gewijzigd door RM-rf op 16-11-2023 11:19 ]

[Sethro]

Komt nog is bij dat die buitenmuur van de buren eigenlijk niet geschikt is als binnenmuur. Het is gebruikelijk die af te breken, isolatie te controleren/plaatsen en dan kalkstenen binnenmuur te zetten.

Denk dat de TS te licht denkt over het maken van een woningbrede muurdoorbraak incl stalen constructie, fundering, leidingwerk, kozijnen en metselwerk.

Dat zijn allemaal kostenposten van paar duizend euro ieder.

[ Voor 8% gewijzigd door Sethro op 16-11-2023 11:30 ]

[P5ycho]

RM-rf schreef op donderdag 16 november 2023 @ 11:16:
[...]


dat is imho een rare omdraaiing ... iemand wil een uitbouw bouwen en gaat dan stellen dat de muur oook over de erfgrens heenmoet ... en als een ander dat niet zomaar wil, ga je stellen dat die ander zich maar eens in anderen moet inleven?

Ik volg dit niet helemaal. Wie is 'iemand'? Ben ik dat? Volgens mij niet, want ik stel niet dat iets moet, en eis helemaal niets. Je legt me woorden in de mond.

Juist als je je inleeft in de ander ga je niet eisen dat je muur maar op een erfgrens moet komen.
of verwachten dat je buren zich moeten aanpassen aan je eigen wens iets te bouwen.

Afhankelijk van wat contractueel vastgelegd is kan dat op veel plaatsen dus wel degelijk he. Je hebt dan het recht om te bouwen op de grond van de buren als je uitbouwt, of bent het zelfs verplicht.

Juist de keuze om bij dit soort zaken heel bewust ervoor te kiezen _niet_ van buren te eisen dat zij aich gaan aanpassen aan jouw bouwplannen voorkomt veel ergernis en conflicten.
Het is juist iets dat uitgaat van het inleven in de ander die zeer vermoedelijk helemaal geen zin heeft alemaal aanpassingen en verbouwing aan hun eigendom te moeten accepteren omdat hun buurman iets wil bouwen

Nogmaals, ik eis helemaal niets hoor. Een hoop aannames en vermoedens in bovenstaand. Ik ga gewoon met de buren om tafel.

Zoals ik eerder al zei, offtopic. Ik laat het hierbij. Sorry TS.

[hoevenpe]

P5ycho schreef op donderdag 16 november 2023 @ 11:49:
Afhankelijk van wat contractueel vastgelegd is kan dat op veel plaatsen dus wel degelijk he. Je hebt dan het recht om te bouwen op de grond van de buren als je uitbouwt, of bent het zelfs verplicht.

Alleen binnen een bepaalde periode bij nieuwbouw, zou gek zijn als iemand 10 jaar later eist dat jij je planten op eigen grond weghaalt.

[FlowSnake]

Als die twee uitbouwen er al stonden en niet zijn gebouwd op de erfgrens, dwz beide buren hebben een knik in de woning, hoeft TS in ieder geval niets te overleggen met de buren.

[Millie-ano]

De uitbouw bij de buren die dit jaar nog geplaatst is heeft 40k gekost en heeft wél allemaal extra's.

Heb je die ook nu benaderd?. De aannemer

[ Voor 4% gewijzigd door Millie-ano op 16-11-2023 14:19 ]

[chime]

Waar beginnen ...

Zijn de muren van die uitbouwen gemeen en kan het gemeen gemaakt worden?
Indien ja, dan kan je daar idd je dak in verankeren.
Indien nee en ja: dan mag je gaan overnemen - normaal niet gratis, kostprijs zal in de buurt komen van eigen muur maken..
Indien nee en nee: eigen muur.

Maar dat staat dus al los van de aannemer.

Wat is de structuur van je woning vanachter?
Er is een groot verschil met: we kunnen een bestaande opening als doorgang naar de uitbouw gebruiken of er staat een muur met enkel een simpel raam en enkele deur met daarboven een verdieping.

In het laatste geval zal er een ondersteuning gestoken moeten worden en kan je voor het maken van de opening alleen al gaan denken voor een 5k-10k.
Dit maakt een kleine aanbouw verhoudingsgewijs duurder dan een grote.


Volgens mij mag je rekenen op een kost van 1800 - 2500 per m2 (excl btw).

Hou er ook rekening mee dat gebruik maken van de muur van de buren kan leiden tot contactgeluid enzo

[Waterbeesje]

De muren van de buren (hé, dat rijmt!) zou ik niet durven gebruiken om mijn eigen dak aan op te hangen.

In het beste geval is de berekening van de fundering dik in orde voor hún deel van de aanbouw. De extra daklast van jouw dak is daarin nooit meegenomen. Ik zou er niet op durven rekenen dat deze ook stevig genoeg is om jouw dak er bij te hebben. Met flinke regenval of sneeuw (ja, de kans is er nog steeds!) zou dan jouw dak er voor kunnen zorgen datr de fundering van de buren gaat bezwijken.

In het ergste geval is de fundering bij de buren al nooit berekend en kan het kiele-kiele de belasting van de huidige weersomstandigheden kunnen dragen. Dat zou helemaal kapot gerekend kunnen worden.

Om deze redenen zal een goed bouwbedrijf niet zomaar een nieuw dak aan een bestaand gebouw vastmaken zonder gedegen vooronderzoek en de benodigde aanpassingen aan bestaande constructies. Dan is een eigen fundering vaak zelfs nog goedkoper.

Daarom: hang de nieuwe constructie op aan je eigen gevel (na advies van een constructeur) en zorg voor een fundering aan jouw eigen dragende delen.

[iaxe393]

Groningerkoek schreef op woensdag 15 november 2023 @ 22:36:
Vinden de buren het prima dat je jouw dak op hun muren gaat leggen?

yes weten ze van af, beide kanten staan ook op mijn kant gebouwd (mandelig heet dat geloof ik?). Beide hebben aangegeven toen ze het bouwde dat ik er dan 'gewoon' zo op kon aansluiten.
Zou dat niet kunnen had ik nooit toestemming gegeven dat ze op mijn grond mochten bouwen.

D-e-n schreef op woensdag 15 november 2023 @ 23:27:
[...]

En aanvullend daarop: wat voor muur is dat? Wellicht is die er helemaal niet voor geschikt. TS onderschat de situatie hopeloos.

Ik weet niet wat de prijzen nu doen maar van die bedragen schrik ik niet als ik kijk naar onze eigen aanvraag van 2022. Maar die hebben we vanwege de kosten dus ook afgeblazen en het geld wat we wel hadden hebben we in verbetering van de woning zelf gestoken.

Als het hier niet goedkoper kan dan leg ik liever de 40-60k bij een nieuw huis na de verkoop van dit. Zat snel te rekenen wat het zou kosten hier alles op te knappen en dan is verhuizen bijna de 'slimme' keuze. Zeker met de prijzen van de offertes die ik binnen heb gekregen

Millie-ano schreef op donderdag 16 november 2023 @ 14:18:
[...]


Heb je die ook nu benaderd?. De aannemer

Yes, maar dat was helemaal een mooi verhaal. Zou binnen 2-3 weken iets laten weten en heeft uiteindelijk 3-4 maanden gekost (na dat ik al 2x gemaild had of hij nog met een offerte zou komen).

Deze heeft volgens mij die van de buren gepakt en hier gewoon 20k bovenop gedaan. In de offerte stonden allemaal dingen die ik niet wilde (zoals de vloerverwarming en het stucken van 2 verdiepingen )en dit was verreweg de duurste met 62k
Ik neem dat bedrijf dus ook gewoon niet meer serieus. Prima dat je snel geld wil verdienen maar de communicatie is nu al moeilijk gegaan en er is 0 gekeken naar mijn wensen.

Nickname55 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 10:58:
[...]

Als het zo is dat de muur van de uitbouw op de scheiding staat, voor de helft bij de buren dus, dan is het logisch dat je meewerkt. Maar ik zou zelf een uitbouw nooit zo bouwen. Ik zou de muur op m'n eigen grond houden.

En als de buren later een uitbouw maken, dan doen zij dat ook. Een schutting zet je op de scheiding neer. Dat is logisch. Als je daar gezeik mee krijgt is het bedrag wat daar mee gemoeid is te overzien. Maar bij een uitbouw zou ik op safe spelen en gewoon alles op m'n eigen grond houden. En de buren moeten dat dan dus ook doen. Zo simpel zit ik in elkaar.

Nee, dit dit geval. Was dat maar zo. Een buurman staat als het goed is netjes op de erfgrens (dus half bij mij half bij hem). De ander is een flink aantal jaar er goed overheen gegaan waardoor hij meer bij mij staat dan bij hem. Jaar of 2 later is die verhuisd en zitten er inmiddels al tot 2x toe nieuwe mensen in. Die kan ik dat niet verwijten, maar ze kunnen ook zeker niet zeuren dat ik in de muur ga boren. Vrijwel dat hele ding staat tenslotte op mijn grond.

[ Voor 45% gewijzigd door iaxe393 op 16-11-2023 17:05 ]

[Wuursj]

Ter vergelijk: Hier net een HSB aanbouw casco (!) laten zetten, buiten alles af, binnen niks.
Kosten: ~80k voor de uitbouw en dan heb ik nog best goed rondgeshopt.

Zitten wel wat dure dingen aan (lichtstraat van 4x0,7m, harmonica pui van 4x3m, alles triple glas, nieuwe paal fundering, doorbraak achtergevel met portaal contructie, achtergevelbekleding van houten latjes etc). Maar inderdaad achterlijk veel geld. En dan mag ik zelf nog aan de klus. Dit soort dingen zijn enorm gestegen in de afgelopen jaren.


gelukkig wel wat verbetering voor terug gekregen maar qua groei vierkante meters levert het qua waarde stijging niks op en had ik beter kunnen verhuizen.
(sloopkosten oude aanbouw en de nieuwe gevel boven zitten niet in die genoemde 80k, dat was puur de aanbouw zelf)

Hier is een eigen zijwand gebouwd naast die van de buren. En beide netjes binnen de erfgrens gebleven, ook wij naar de buren toe zonder uitbouw. Dus (helaas) verspringende wanden binnen.

In de opbouw/zolder hebben we wel een wand mandelig gemaakt met de buren zodat de wand minder naar binnen is gegaan. Maar dat is toen wel schriftelijk vast gelegd, met geld geschoven en een constructeur heeft de berekening getoetst aan het gewicht van twee daken ipv een. Dat is puur voor de binnenruimte gedaan, financieel leverde het uiteindelijk niet veel op.

[ Voor 69% gewijzigd door Wuursj op 16-11-2023 17:32 ]

[chime]

Te paard wilt zeggen dat er dus een muur op de scheiding staat en deze gemeen gemaakt kan worden.
Mandelig dat men gedeeld eigenaar is, dat gebeurd afaik niet automatisch en daar staat normaal een vergoeding tegenover

Ik weet wel niet hoe dat in Nederland werkt.

In België spreek je een landmeter aan die rekent het dan even uit en regelt al het papierwerk, waarna je een vergoeding aan de buur betaald.
Vervolgens wordt ook alles geregistreerd.
(in belgie zijn dat openbare tabellen met prijzen, dus vrij gemakkelijk een beeld rond te krijgen)


Hou er ook rekening mee dat de prijzen afgelopen jaren dramatisch gestegen zijn voor bouwmaterialen en werkuren.

[iaxe393]

chime schreef op donderdag 16 november 2023 @ 17:10:
Te paard wilt zeggen dat er dus een muur op de scheiding staat en deze gemeen gemaakt kan worden.
Mandelig dat men gedeeld eigenaar is, dat gebeurd afaik niet automatisch en daar staat normaal een vergoeding tegenover

Ik weet wel niet hoe dat in Nederland werkt.

In België spreek je een landmeter aan die rekent het dan even uit en regelt al het papierwerk, waarna je een vergoeding aan de buur betaald.
Vervolgens wordt ook alles geregistreerd.
(in belgie zijn dat openbare tabellen met prijzen, dus vrij gemakkelijk een beeld rond te krijgen)


Hou er ook rekening mee dat de prijzen afgelopen jaren dramatisch gestegen zijn voor bouwmaterialen en werkuren.

Geen idee hoe dat normaal gaat, maar beide buren hebben toegezegd toen de muren gebouwd werden dat ik ze kon gebruiken voor mijn eigen uitbouw. Ze weten ook net zo goed dat als dat niet mocht, ze ook niet op mijn grond de halve muur hadden mogen zetten

[Wuursj]

iaxe393 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 17:11:
[...]


Geen idee hoe dat normaal gaat, maar beide buren hebben toegezegd toen de muren gebouwd werden dat ik ze kon gebruiken voor mijn eigen uitbouw. Ze weten ook net zo goed dat als dat niet mocht, ze ook niet op mijn grond de halve muur hadden mogen zetten

En heeft de constructeur van de buren dat ook meegenomen in zijn berekeningen?

[SirMemeAlot]

iaxe393 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 17:11:
[...]


Geen idee hoe dat normaal gaat, maar beide buren hebben toegezegd toen de muren gebouwd werden dat ik ze kon gebruiken voor mijn eigen uitbouw. Ze weten ook net zo goed dat als dat niet mocht, ze ook niet op mijn grond de halve muur hadden mogen zetten

Heb niet zozeer iets toe te voegen op of het een reele prijs is. Ik weet dat alles kneitertje duur is momenteel. Wat je nog wel kan meenemen in beslissing of je het wel of niet wil doen is de m2 prijs in je wijk. Even Funda gebruiken om de m2 prijs van vergelijkebare woningen in je straat te bekijken en dan uitrekenen of dit het voor je waard is. Je huis wordt natuurlijk wel stuk meer waard door meer m2 woon oppervlak

Monkeydancer schreef op woensdag 15 november 2023 @ 22:17:

P.S: 2021 kostte een uitbouw voor een nieuwbouwwoning als extra optie 20k. Uiteraard niet te vergelijken met jouw situatie..

Net hier even gekeken, maar hier was het in 2017 - €14,425, maar dan moest je nog wel uitbreiding vloerverwarming doen a €1.039 maakt het €15,464, toch een kwart gestegen in 4 jaar. Dit is overigens niet relevant voor de TS, want dit is nieuwbouw en de kosten zijn vooral na 2020 extra hard gestegen, al is het daarvoor dus ook al 25% duurder geworden

[pentaw1nz]

Mijn ervaring is dan meerdere offertes opvragen loont.

Ja alles is duurder en je hebt geen aanbouw meer voor 20k, maar de voorbeelden van 80k slaan echt nergens op. Dan ben je gewoon simpelweg genaaid.

Ze zijn hier nu voor 93k rondom aan het uitbouwen, met nog een verdieping er boven op en een dakkapel van ruim 4 Meter. (Ruwbouw weliswaar, afbouw eigen beheer)
Inclusief kozijnen, nieuwe trap, nieuwe vloer ook in bestaand deel.











Lokale aannemer.


Er zijn nu in de bouw echt veel partijen die het er van nemen, maar er komen andere tijden aan voor de bouw.
Gelukkig zijn er ook eerlijke vaklui, maar dan moet je goed zoeken.

zelfde geldt voor dakrenovatie, waar ik in een ander topic al eens wat updates heb gegeven. Voor 66m2 dakpannen en latten vervangen heb ik offertes van 7k tot 19(!)k voor EXACT dezelfde werkzaamheden met dezelfde materialen.

Gewoon in je provincie mensen aanschrijven of bellen. Langs laten komen voor offerte op maat. Dan kiezen.

[ Voor 52% gewijzigd door pentaw1nz op 16-11-2023 17:47 ]

[Valorian]

Mooi voorbeeld @pentaw1nz . Met de stijging van de huizenprijzen, de grote schaarste qua aanemer vinden en de wetenschap voor mensen dat zelfs een dure verbouwing het "nog waard is" (want verhuizen vaak nog duurder) zijn er inderdaad nogal wat cowboy op de markt die gewoon hele hoge prijzen vragen. Dat is overigens hun goed recht, maar zorgt er wel voor dat shoppen enorm kan lonen.

Wat denk jij: zou het nog uitmaken / voordeel hebben om als bewoner van een huis in een dure stad/omgeving een aannemer in te huren van wat verder weg (zeg: +/- 40km verderop, uit een aanzienlijk goedkopere regio qua m2-prijzen). Ik kan mij voorstellen dat als een aannemer zijn werkgebied lagere m2-prijzen heeft hij dan ook gemiddeld wat minder 'lucht' in de offertes zal hebben, misschien lagere loonkosten, en minder werkdruk (want minder woningen in directe omgeving)? Er komt dan wel reistijd/kosten bij, dus dat dempt eventuele winst op dit punt, maar toch, zou dat lonen?

[Ligone]

@pentaw1nz effe off topic: Prachtig dat ze hetzelfde patroon houden tov je bestaande gevel maar waarom hebben ze die aansluitende steentjes niet even uitgeslepen en volledige ingemetseld tussen bijbouw en bestaande?

[pentaw1nz]

@Ligone dat is gedaan omdat het advies was een dilatatievoeg te houden tussen bestaande bouw en aanbouw.
Daarbij zie de hele spouw vol met piepschuim balletjes waarvan blijkt dat ze redelijk makkelijk gaan rondvliegen
Weet ook niet of het mooier was geworden. Er is nu eenmaal een contrast tussen de stenen.


@Valorian ik denk zeker dat dat kan lonen. En in jouw situatie ben je sowieso op zoek naar een aannemer die langs komt en een offerte op maat maakt.
Kan wel ff zoeken zijn...
Met mijn dak offerte heb ik gewoon op maps gekeken en de bedrijven met goede reviews aangeschreven met standaard berichtje en foto's.

Ongeveer een derde had geen tijd, reageerde niet, of vond het idd te ver weg.
Ander deel reageerde, waarvan meer dan de helft idiote prijzen hanteerde.


Nogmaals: alles is duurder geworden. Maar voor een simpele klus als mijn dak renoveren weet ik precies welk materiaal nodig is. Als ik dat (voor consumenten prijs) bestel weet ik wat het kost.
Daar kun je dan een schatting voor de arbeid voor doen en wat bijkomende kosten voor de moeite die ze nemen voor bestellen, offerte maken, etc.

Simpel gezegd zaten er bedrijven tussen die een offerte maakten waarbij mijn common sense echt niet meer bij in de buurt kwam.

Ze proberen het gewoon... en sommigen geven ze gelijk. Als de media maar vaak genoeg laat blijken dat alles duurder wordt, dan wordt het ook makkelijker om gewoon meer te gaan vragen.
En misschien dat er ook veel bouwlui zijn die vinden dat dit nu hun tijd is en ze in het verleden niet genoeg hebben verdiend voor het werk dat ze leverden.

[ Voor 6% gewijzigd door pentaw1nz op 17-11-2023 08:56 ]

[Wuursj]

pentaw1nz schreef op donderdag 16 november 2023 @ 17:37:
Mijn ervaring is dan meerdere offertes opvragen loont.

Ja alles is duurder en je hebt geen aanbouw meer voor 20k, maar de voorbeelden van 80k slaan echt nergens op. Dan ben je gewoon simpelweg genaaid.

Hohoho. Genaaid noemen is nogal een uitspraak zonder kennis van detailniveau en regio. Ik ben destijds uiteraard ook flink geschrokken van de eerste offertes (tot 130k...) maar daarna volgde een vrij uitgebreid traject met meerdere gedetailleerde offertes en een half jaar uitonderhandelen met drie partijen. En toen was 80k toch echt de beste deal (niet de goedkoopste) voor handen. Waarbij ik niet uitsluit dat ik teveel betaald heb (ik ken het huis en de auto van de aannemer ) maar nu in deze regio heb ik ondanks stinkende best geen betere deal kunnen vinden. Enkele jaren wachten tot betere tijden is ook overwogen, dat zou best eens kunnen helpen maar heb geen glazen bol en we waren al lang genoeg aan het wachten

pentaw1nz schreef op donderdag 16 november 2023 @ 17:37:

zelfde geldt voor dakrenovatie, waar ik in een ander topic al eens wat updates heb gegeven. Voor 66m2 dakpannen en latten vervangen heb ik offertes van 7k tot 19(!)k voor EXACT dezelfde werkzaamheden met dezelfde materialen.

Bij een dakrenovatie waar weinig variatie is,misschien wel gemakkelijk te vergelijken maar bij een complete uitbouw moet je wel nog een laagje dieper gaan over de details die normaliter niet in de offertes staan wil je prijs A direct met prijs B kunnen vergelijken. Obvious dingen als kozijnen, isolatie waarden, glas en HWA materiaal staan mooi in de offertes maar ogenschijnlijk dezelfde offertes hadden hier toch nog behoorlijke verschillen in de details die pas aan het licht komen na doorvragen (en vastleggen). Bijvoorbeeld EPS bekisting versus betonplex (hallo koudebrug), wel/geen foamglas gebruiken tussen staal en steen, kruipruimteventilatie verleggen, wel/geen geisoleerde kantplaten rondom vloer etc. etc. zijn de details die ik erg belangrijk vond gezien ons energie streven maar niet uit de offertes bleek. En waarom we ook niet voor de allergoedkoopste gekozen hebben.

[Wuursj]

Valorian schreef op donderdag 16 november 2023 @ 21:01:

Wat denk jij: zou het nog uitmaken / voordeel hebben om als bewoner van een huis in een dure stad/omgeving een aannemer in te huren van wat verder weg (zeg: +/- 40km verderop, uit een aanzienlijk goedkopere regio qua m2-prijzen). Ik kan mij voorstellen dat als een aannemer zijn werkgebied lagere m2-prijzen heeft hij dan ook gemiddeld wat minder 'lucht' in de offertes zal hebben, misschien lagere loonkosten, en minder werkdruk (want minder woningen in directe omgeving)? Er komt dan wel reistijd/kosten bij, dus dat dempt eventuele winst op dit punt, maar toch, zou dat lonen?

Bij het zetten van een opbouw in 2020 hebben we inderdaad voor een aannemer gekozen van ~50km buiten de regio. Die was toen circa 20% goedkoper dan het plaatselijke 'kartel'. Maar nu in 2023 loonde dat een stuk minder zo ver ik heb kunnen nagaan.

Mijn ervaring van afgelopen verbouwing: de goede aannemers willen niet meer, die kunnen lokaal genoeg mooie klussen krijgen en hebben helemaal geen zin meer om 100km/dag te rijden. Als ze het al willen, rekenen ze dat (terecht) door en dat loont het inderdaad een heel stuk minder. Misschien dat dit veranderd als er over een tijdje meer lucht (voor de consument) is en lokaal er minder klussen voor handen zijn.

Een andere reden dat we nu wel voor lokaal gekozen hebben is dat we toch wel erg veel gezeik gehad hebben met de vorige aannemer. Niet alles kan je afschuiven op andere regio maar ik denk dat ie wel wat meer zijn best had gedaan als ik in de buurt had gewoond. Dan is even langskomen om iets te verhelpen toch gemakkelijker en misschien ook meer angst voor slechte reputatie.

[pentaw1nz]

Wuursj schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 09:34:
[...]

Hohoho. Genaaid noemen is nogal een uitspraak zonder kennis van detailniveau en regio. Ik ben destijds uiteraard ook flink geschrokken van de eerste offertes (tot 130k...) maar daarna volgde een vrij uitgebreid traject met meerdere gedetailleerde offertes en een half jaar uitonderhandelen met drie partijen. En toen was 80k toch echt de beste deal (niet de goedkoopste) voor handen. Waarbij ik niet uitsluit dat ik teveel betaald heb (ik ken het huis en de auto van de aannemer ) maar nu in deze regio heb ik ondanks stinkende best geen betere deal kunnen vinden. Enkele jaren wachten tot betere tijden is ook overwogen, dat zou best eens kunnen helpen maar heb geen glazen bol en we waren al lang genoeg aan het wachten


[...]

Bij een dakrenovatie waar wenig variatie is,misschien wel gemakkelijk te vergelijken maar bij een complete uitbouw moet je wel nog een laagje dieper gaan over de details die normaliter niet in de offertes staan wil je prijs A direct met prijs B kunnen vergelijken. Obvious dingen als kozijnen, isolatie waarden, glas en HWA materiaal staan mooi in de offertes maar ogenschijnlijk dezelfde offertes hadden hier toch nog behoorlijke verschillen in de details die pas aan het licht komen na doorvragen (en vastleggen). Bijvoorbeeld EPS bekisting versus betonplex (hallo koudebrug), wel/geen foamglas gebruiken tussen staal en steen, kruipruimteventilatie verleggen, wel/geen geisoleerde kantplaten rondom vloer etc. etc. zijn de details die ik erg belangrijk vond gezien ons energie streven maar niet uit de offertes bleek. En waarom we ook niet voor de allergoedkoopste gekozen hebben.

Misschien iets te kort door de bocht van mij, maar je begrijpt mijn punt denk ik wel.

Bij een aanbouw of meer uitgebreide klus is het idd lastiger vergelijken. Verschillende materialen, manieren van uitvoering, afwerking, etc.
Maar neemt niet weg dat vergelijken altijd loont!

[mierenfokker]

Monkeydancer schreef op woensdag 15 november 2023 @ 22:17:

P.S: 2021 kostte een uitbouw voor een nieuwbouwwoning als extra optie 20k. Uiteraard niet te vergelijken met jouw situatie..

Bij die van jou denk ik. Ligt er ook aan of je in een gebied woont waar geheid moet worden. Dan is het 2x zo duur. Ik heb namelijk ook 40k voorbij zien komen. (overigens onze koste 16k in 2017 voor 6x3 meter.)