Huiskoop na bouwtechnische keuring betonrot lekke kelder

[bie100]

Will_M schreef op donderdag 9 november 2023 @ 23:46:
.

Ik zou als eerste eens gaan beginnen met het dempen van die groene eendenkroos- / kikkerdril poel achter in de tuin (of noemen ze dat daar in Drenthe een vijver?) .

[Afbeelding]

Nee dat noemen ze een kwakgat

wel een leuk huisje btw

[HTT-Thalan]

Als je alles moet uitvoeren met vakmannen gaat het aardig in de papieren lopen ja. Maar de huizen stijgen ook hier wel in waarde, je moet een beetje prioriseren waar je nu geld voor hebt. Ik zou gezien de gebreken zeker opnieuw onderhandelen als je toch gaat kopen zodat je meer buffer hebt voor al het werk dat er (zeker weten) aan zit te komen. Als de bewoners, met de beste wil van de wereld, geen geld hadden om dit aan te pakken, wat ligt er dan nog meer op je te wachten? Positief, je hebt hier veel natuur, Emmen is dichtbij en heeft alles wat je nodig hebt, en je kan bij mij komen buurten in de werkplaats als je een keer wat hout moet vertimmeren .

[KNed]

20K of zelfs 50K hebben als je dit huis koopt is echt veel te weinig.

Wat als je auto of iets anders kapot gaat later dit jaar? Je hebt al heel snel geen cent meer over.

Heb je ook goed naar je maandelijkse vaste lasten gekeken? Hoeveel kan je nog sparen als je dit huis koopt?
Bijvoorbeeld zo'n hetelucht verwarming is nu een energieslurper. Maandelijkst kost dat het nodige. Maar vervangen is ook echt niet goedkoop.

[Lollercopter]

Sport_Life schreef op donderdag 9 november 2023 @ 23:33:
[...]

Dat was dan zeker een aantal jaren geleden? Wij zaten met een zelfde type woning (bj 2000, casco was goed) aan het dubbele. Wel incl vloerverwarming, warmtepomp en pv panelen.
Daar komt bij dit huis nog makkelijk 50-100k bovenop om de casco op orde te krijgen.
En dan heb je nog steeds een huisje met 95m2.

Nope, 2 jaar geleden. Inclusief warmtepomp en op elke verdieping vloerverwarming. Maar ik heb 2 rechter handen, dus ik heb hoop zelf gedaan. Zelf muren gemetseld, electra gedaan, inkoop warmtepomp + ontwerp leidingen etc, wc beneden helemaal zelf gedaan etc

Maar ik moet nog steeds de eind berekening doen dus het kan ook zomaar 125k zijn

[SkullboyNL]

Ik ben zelf ook begonnen aan zo'n klus huis. We doen alles zelf en zitten nu na 1,5 jaar op ongeveer 80k aan uitgaves en dan heb ik net de ruwbouw klaar: Alle vloeren vervangen voor beton, alle kozijnen (zelf) vervangen, Dak vervangen, Alles geïsoleerd, WTW geïnstalleerd, Warmte pomp en airco's voor de verwarming, en nog een aanbouw van 4x7 meter er bij aangezet.

Je kan veel van een huisje maken als je dat wil maar het geld vliegt echt uit je portemonnee. Na een tijdje kijk je niet eens meer op van een paar duizend euro. Je krijgt een rekening van iets en dan zie je 5k staan en dan denk je ook nog ow dat valt mee.

[Agent47]

Wegwezen daar. Koop ontbinden op basis van bouwtechnische keuring.

[Jan-man]

Ik zou een specialist eerst een offerte gaan laten uitbrengen voor herstel van de fundering en vloer. Die keuring laat alleen zien wat je met het blote oog ziet. Een specialist kan dit veel beter inschatten. Gezien de funda fotos en de (zout) uitslag op de vloeren speelt dit al een flinke tijd. Zou me niks verbazen als je alles opnieuw moet laten impregneren vanuit buiten.

Ik zou er iig never nooit niet aan beginnen iets teveel red flags. Of de tegenpartij moet echt drastisch (6 cijferig bedrag) gaan toegeven op de prijs.

[FabianGTI]

Leuk huis, maar zeker eentje met een bepaald risico vooral als je nog niet bepaald een klusser bent.

Zelf een tijd geleden (2016/2018) een huis helemaal verbouwd met een zelfde vloeroppervlakte, maar daar ook werkelijk alles zelf moeten doen (en voor andere prijzen nog destijds).
Tot aan de kozijnen en dakkapellen aan toe heb ik alles zelf gemaakt, en toen was ik destijds 40/45 k kwijt in 2 jaar, dat is uiteraard zonder een uurloon voor mezelf te rekenen.
En zou ik het weer doen op dezelfde manier? absoluut niet, want de gehele verbouwing was een uitdaging.

Veel succes, en mocht het doorgaan, open een verbouwtopic .

[chrisborst]

@Galinsky
De belangrijkste vraag is, wat is je lange termijn plan?
Want los van de kelder, je hele woning moet van a tot z worden aangepakt.
Dus wellicht de belangrijkste vraag, hoeveel geld kan je per jaar wegleggen om alles aan te pakken? Hoeveel salaris kan je nog extra erbij krijgen de komende jaren, waardoor je extra hypotheek kan krijgen voor een verbouwing?

Maar ook een belangrijke vraag, ben je bereid om de komende jaren in een bouwproject te wonen?

[itsalex]

Als je nog budget hebt, dan is overal wel wat van te maken. Met 20k koop je bij wijze van spreke nog niet eens een paar bakstenen voor.

Hierachter staan ook van die beroemde woningen die voor ruim 5 ton worden aangeboden waar je nog 1 tot 1,5 ton makkelijk in mag investeren (denk aan sanitair/ramen/isolatie/elektra/water/houten vloeren/herindeling) en dit voor een rijtjeswoning uit 1955. Spannender dan dat gaat het niet worden. Het was al toen ze 10 jaar geleden 2,5 ton waren en het is er niet beter op geworden en als kers op de taart kan je auto tegenwoordig niet meer in de buurt kwijt.

[Montaner]

Op basis waarvan heb je eigenlijk dat bod uitgebracht? Als in.. wat had je verwacht? Volgens mij is het daar al misgegaan..

[BiLLY_daKid]

Hier een eigenaar van een jaren 60 huis, waar veel meer geld in de verbouwing gaat zitten dan gewenst.

Als dit je droomhuis is, en je de potentie ziet. En het ziet zitten om er jaren aan te werken, dan accepteren.
Het vocht heb je niet zomaar weg. Maar het zit er blijkbaar ook niet recent. Neem de tijd om hier een goede oplossing voor te vinden.

Voor de andere klussen, een groot huis kost veel geld. Wij zijn van een rijtjeshuis naar vrijstaand, en ik heb echt onderschat wat de hogere prijzen en m2 voor gevolg hebben. Ook qua tijd om te verbouwen (100m2 steenwol op 3m hoogte aanbrengen).

Ik ben benieuwd naar het rapport!

[psy]

Wel leuk al die verschillende reacties. Mijn opinie.

Ben het er niet mee eens dat BG nog "redelijk netjes" uitziet. Dit is schijn. Verschrikkelijk zonde dat er is zo weinig/niets is gestoken in onderhoud. Alles lijkt afkomstig vanaf de nieuwbouw van het huis. Niets lijkt te zijn geupdate sindsdien. Lekkages die nauwelijks verholpen zijn...gewoon de vieze vlekken laten zitten? Dat doet mij wel vermoeden dat er veel geld in moet.

De kelderproblemen zijn fors maar volgens mij niet direct onoverkomelijk. Maar je zou moeten weten waar het water vandaan komt. Qua ruimte lijkt het mij een fantastische kelder trouwens. Zoiets hebben wij ook.

Je kan voor zo'n huis wellicht wel een redelijk bouwdepot krijgen. Huis wordt getaxeerd voor herbouwwaarde, en zeker als je aan verduurzaming doet kan er nog wel wat bij. Maar reken minstens op 150k aan verbouwkosten.

Ik las nog iets over asbest. Haal het eruit, waar het ook zit. Dat is wellicht even slikken, maar je wil die zooi niet meer in je huis. Stel je dak moet over 10 jaar gerenoveerd zit je weer met die klote asbestplaten waar je niks mee kan.

[ Voor 3% gewijzigd door psy op 10-11-2023 10:53 ]

[hackerhater]

De grote vraag is: Zijn de vloeren, fundament en muren structureel in orde?
Aka kom je weg met alleen reparatie? If not, is het huis nog minder waard dan de grondwaarde! (grondwaarde - sloopkosten)

En verder inderdaad: waar komt het vocht vandaan? Een lek dak of zo is nog op te lossen (gaat ten koste van de koopprijs)
Als het water van beneden het maaiveld komt acht ik de kans dat het fundament rot is, heel groot.

[Dinmi]

Leuk huisje, maar daar gaat heel veel werk en geld (maar ook liefde ;-)) in zitten.

Weet niet of jullie nog gezinsuitbreiding in de planning hebben, want dan zul je denk ik ook wel willen uitbouwen.

Wat er achter de schrootjes nog schuil gaat, is ook niet te zien. En al dat vocht in de kelder kan natuurlijk ook al in de muren zijn getrokken. De plafonds in de kelder hebben ook veel vochtvlekken, lijkt me al met al geen gezonde leefomgeving.

Met jullie beperkte budget lijkt me dit eerlijk gezegd een onverstandige koop. Alles is op te lossen, maar dan moet je toch wel redelijk diepe zakken hebben (en heel veel zelf kunnen doen).

Ik zou ook zeker kijken naar dat vrije uitzicht. Dat kan de komende jaren zomaar veranderen natuurlijk. Misschien zijn er al plannen bij de gemeente die op te vragen zijn?

[vso]

@Galinsky gezien het nabestaanden niet de bewoners zijn, willen ze alleen de cash zien...

Wat je ook kan/mag vragen is of ze beter onderzoek doen, je zou daar 50/50 die paar euro die het kost koop je geen huis van, en hun hebben net zoveel recht op inzage als je van de koop afziet. en daarmee kan je het volgende plan aftrappen namelijk:
Wellicht kan je afspreken dat de je de vraagprijs betaalt, maar dat de verkopende partij ervoor zorgt dat het huis opgeleverd word in bewoonbare staat oftewel de gebreken verholpen.

Concreet betalen ze dan van de verkoopprijs de gebreken en wat overblijft mogen ze houden.
of in een voorbeeld: Stel dat de kosten 50-100K = dan kunnen ze van de 280K die je overmaakt alvast 180K onder elkaar verdelen en de overige 100k word door de notaris vast gehouden als "reparatiedepot" daarvan betalen hun voor jou de reparatie en wat overblijft verdelen ze later.

Er zit een risico voor jou/hun in maar anderzijds is het ook een zekerheid voor beide partij(en) en nee heb je nu toch al.


voordeel is dat je 20K eigenlijk voor je beoogde verbouwing kan behouden ..

[Ligone]

Wel leuk de plannen die hier voor een verkoper gemaakt worden maar wat er echt zal gebeuren is dat die zal zeggen: we wachten wel op de volgende die een bod doet!

[hackerhater]

Ligone schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:00:
Wel leuk de plannen die hier voor een verkoper gemaakt worden maar wat er echt zal gebeuren is dat die zal zeggen: we wachten wel op de volgende die een bod doet!

Maar het leuke is dat ze deze info nu moeten delen met een eventuele volgende koper

[HTT-Thalan]

Ligone schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:00:
Wel leuk de plannen die hier voor een verkoper gemaakt worden maar wat er echt zal gebeuren is dat die zal zeggen: we wachten wel op de volgende die een bod doet!

Dat. Vrees ik. Ik deed onlangs een bod op een huisje in het buitenland dat verkocht werd door een oudere vrouw. Het huis had een verlopen vergunning voor wonen/verbouwen binnen 100m van een beschermd gebied (Zweden) omdat het te lang onbewoond was gebleven. Als zij met data kon aantonen (foto's, papieren oid) dat het huis voor de invoering van die wet al bestond (zoals ze claimde op de advertentie), was een nieuwe vergunning een fluitje van een cent, zonder die vergunning waren het huis en de grond praktisch waardeloos. Dus ik deed een bod onder voorbehoud dat die vrouw even wat papieren op zou roffelen om me daarmee te helpen.

Nope, ik ga de moeite niet doen, er komt wel weer een volgende, en vervolgens verkocht ze het huis voor 1/3 van wat ze had kunnen vangen met een klein beetje moeite. Jammer. In zweden krijgen de andere bieders na verkoop te zien waar het voor verkocht is, wel handig.

[ Voor 4% gewijzigd door HTT-Thalan op 10-11-2023 12:16 ]

[Galinsky]

Net de technische keurder gebeld, hij zegt directe kosten komen sowieso ruim boven de €20000 en zei dat als hij in onze schoenen zou staan de koop zou afbreken als dat daarmee kon. Alleen de kelder repareren had hij al uitgezocht was rond de €45k nog los van betonrot probleem en onze wens luchtwarmtesysteem te vervangen voor iets anders.

Ik denk dat we ons besluit daarmee ook aansluiten om koop af te breken. Persoonlijk is de "lol" van het huisje er dan ook goed af en geeft het geen goed gevoel meer voor in ieder geval €290k. Het roze brilletje gevoel is ook al flink weg gezien wij hier initieel geen rekening mee hadden gehouden en dit dus een flinke tegenvaller is.

Enige dat speelt is:
"je hebt eindelijk een huis na 3 jaar zoeken en nu wordt het hem weer niet, wanneer wel." Ook hadden we allemaal al leuke ideeen en plannen en zijn we er naartoe gaan denken daar te wonen. Maargoed dat is emotie en gaat ook wel weer voorbij.

Idee was overigens niet eens initieel het huis zo stevig aan te pakken, alles werkt en doet het nog en wilden we ook zo in gebruik nemen. Badkamer met de tijd vervangen evengoed als de keuken maar dat dan tussen nu en 3 jaar Dat het allemaal beetje oudbollig is waren we niet eens zo vies van en wilde het meeste ook zo houden vinden het eigenlijk wel prima en is voor ons het geld niet waart om het "cosmetisch" aan te passen. Misschien likje verf hier en daar of behang en nieuw tapijt boven. Alleen de "verwarming" direct een goede upgrade geven wilden we doen. Dat kon dan met die 30k die we extra hadden in investeringen Mocht die volledige 20k aan directe kosten gelijk op gaan


Verder verwachten we ook met hoge energierekening nog wel €1000 te kunnen sparen misschien zelfs tegen de €1500 als we zuinig leven. Maar het klinkt dan wel dat we dat voor een flink lange tijd moeten gaan doen icm dit huis. Dat is leuk voor 1/2 jaar maar daarna zouden we ook graag willen kunnen genieten.


Overig:
Er zijn geen kinderplannen

We leven nu samen bij mijn ouders, dit kan goed en is alleen kosten inwoning. Geen geen dubbele kosten in ieder geval. Maargoed moeten verkopers flink in prijs omlaag €50000~€80000 willen we het nog kopen en die kans acht ik klein.

[HTT-Thalan]

Galinsky schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:18:
We leven nu samen bij mijn ouders, dit kan goed en is alleen kosten inwoning. Geen geen dubbele kosten in ieder geval. Maargoed moeten verkopers flink in prijs omlaag €50000~€80000 willen we het nog kopen en die kans acht ik klein.

Fijn dat die keurder daar eerlijk en direct over is. Ik zou die vraag in ieder geval wel bij de verkopers neerleggen, dit probleem speelt vanaf nu voor iedere koper, dus die 290k gaan ze niet meer vangen.

[Nickname55]

Dit huis moet je kopen met de bedoeling om het binnen 10 jaar af te breken en nieuw te bouwen. Als je dat niet wilt en je wilt hier over 25 jaar nog wonen, dan denk ik dat je beter even verder kunt zoeken.

[UTMachine]

HTT-Thalan schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:21:
[...]


Fijn dat die keurder daar eerlijk en direct over is. Ik zou die vraag in ieder geval wel bij de verkopers neerleggen, dit probleem speelt vanaf nu voor iedere koper, dus die 290k gaan ze niet meer vangen.

Je hebt er maar een nodig met een roze bril en de deal is gedaan.

[KNed]

Nickname55 schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:23:
Dit huis moet je kopen met de bedoeling om het binnen 10 jaar af te breken en nieuw te bouwen. Als je dat niet wilt en je wilt hier over 25 jaar nog wonen, dan denk ik dat je beter even verder kunt zoeken.

Ik denk dat je met twee rechterhanden, een mooie bankrekening en genoeg tijd hier echt wel wat leuks van kan maken. Dan hoef je het echt niet af te breken.

[Destralak]

Galinsky schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:18:
Net de technische keurder gebeld, hij zegt directe kosten komen sowieso ruim boven de €20000 en zei dat als hij in onze schoenen zou staan de koop zou afbreken als dat daarmee kon. Alleen de kelder repareren had hij al uitgezocht was rond de €45k nog los van betonrot probleem en onze wens luchtwarmtesysteem te vervangen voor iets anders.

Ik denk dat we ons besluit daarmee ook aansluiten om koop af te breken. Persoonlijk is de "lol" van het huisje er dan ook goed af en geeft het geen goed gevoel meer voor in ieder geval €290k. Het roze brilletje gevoel is ook al flink weg gezien wij hier initieel geen rekening mee hadden gehouden en dit dus een flinke tegenvaller is.

Enige dat speelt is:
"je hebt eindelijk een huis na 3 jaar zoeken en nu wordt het hem weer niet, wanneer wel." Ook hadden we allemaal al leuke ideeen en plannen en zijn we er naartoe gaan denken daar te wonen. Maargoed dat is emotie en gaat ook wel weer voorbij.

Idee was overigens niet eens initieel het huis zo stevig aan te pakken, alles werkt en doet het nog en wilden we ook zo in gebruik nemen. Badkamer met de tijd vervangen evengoed als de keuken maar dat dan tussen nu en 3 jaar Dat het allemaal beetje oudbollig is waren we niet eens zo vies van en wilde het meeste ook zo houden vinden het eigenlijk wel prima en is voor ons het geld niet waart om het "cosmetisch" aan te passen. Misschien likje verf hier en daar of behang en nieuw tapijt boven. Alleen de "verwarming" direct een goede upgrade geven wilden we doen. Dat kon dan met die 30k die we extra hadden in investeringen Mocht die volledige 20k aan directe kosten gelijk op gaan


Verder verwachten we ook met hoge energierekening nog wel €1000 te kunnen sparen misschien zelfs tegen de €1500 als we zuinig leven. Maar het klinkt dan wel dat we dat voor een flink lange tijd moeten gaan doen icm dit huis. Dat is leuk voor 1/2 jaar maar daarna zouden we ook graag willen kunnen genieten.


Overig:
Er zijn geen kinderplannen

We leven nu samen bij mijn ouders, dit kan goed en is alleen kosten inwoning. Geen geen dubbele kosten in ieder geval. Maargoed moeten verkopers flink in prijs omlaag €50000~€80000 willen we het nog kopen en die kans acht ik klein.

Een ervaring o.b.v. het huis waar we nu wonen:
Hier tijdens de bouwkundige keuring ook erachter gekomen dat er betonrot zat in de begane-grondvloer. Dat was inderdaad een tegenvaller. Rapport van bouwkundige keurder gaf aan dat verder onderzoek nodig was.

Dit hebben we ook gelijk gedaan, expert in fundering/nehobo-vloer ingeschakeld.
Aangezien we sowieso van plan waren e.e.a. te renoveren, hadden we ook onze aannemer meegenomen.

Op basis van het rapport van de expert & inschatting van de aannemer, hebben wij de verkoopprijs met de door de aannemer ingeschatte prijs omlaag onderhandeld. En ons bouwdepot verhoogd met dat bedrag.

Je kunt emotie een rol laten spelen, en vanwege de hoeveelheid werk overwegen om van de koop af te zien. Maar we hebben nu wel een volledig nieuwe begane-grondvloer, met een dikke pak isolatie eronder en vloerverwarming.

[Rukapul]

Wat je ook kunt doen is brutaal zijn en met het keurrapport in de hand een nieuw bod doen van 100k minder, week geldig.

Vervolgens probeer je een zo groot mogelijk bouwdepot te regelen, bietst wat verbouwbudget bij familie en maakt er wat moois van.

Het is wel essentieel dat topicstarter en partner langdurig in een 'verbouwhuis' kunnen wonen. Dat vereist een bepaalde mindset.

Tevens is het onverkoopbaar tot het 'af' is.

[ Voor 26% gewijzigd door Rukapul op 10-11-2023 12:29 ]

[KNed]

@Rukapul Zou ik zeker proberen...

[HTT-Thalan]

Rukapul schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:28:
Wat je ook kunt doen is brutaal zijn en met het keurrapport in de hand een nieuw bod doen van 100k minder, week geldig.

Vervolgens probeer je een zo groot mogelijk bouwdepot te regelen, bietst wat verbouwbudget bij familie en maakt er wat moois van.

Precies! Je hebt weinig te verliezen, als ze nee zeggen prima, zoek je verder. Zeggen ze ja, zou het wel eens positief kunnen uitpakken want dan laat je het gewoon professioneel aanpakken en hoef je zelf weinig te doen.

[SinergyX]

Toegegeven, het is een erg mooi huisje ('gedateerd' vind ik altijd zo'n dom woord, zo'n stijl keuken vind ik juist geweldig), maar het heeft duidelijk weinig aandacht meer gehad de afgelopen jaren voor enig onderhoud. Zie trouwens op #23 ook nog flinke vlekken in het plafond, dat lijkt me ook geen goed teken.

Droomhuisje is veelal geval van 'je hebt enkel nog niets beters gevonden', zal nu pijn doen maar op termijn kan je er denk ik op terugkijken dat je nu de juiste keuze hebt gemaakt. Wil je echt je geweten nog een fijn gevoel geven, zou je altijd nog second opinion kunnen doen, maar met beperkt 'budget' lijkt me deze niet echt een goede keuze, of trekt je stoute schoenen aan en doe gewoon een behoorlijk lager bod (~50-60k), nee heb je en ja kan je nog krijgen.

De laatste keurder die wij hadden kwam met een vrachtlijst wat 'moet' worden gedaan uit woning van jaren 50, de tweede kwam met enkel het plan de 'problemen' op te lossen en pas op langer termijn te gaan kijken naar verbeteringen. Een 10 jaar oude keuken is geen probleem, is een wens.

[frennek]

Rukapul schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:28:
Wat je ook kunt doen is brutaal zijn en met het keurrapport in de hand een nieuw bod doen van 100k minder, week geldig.

Vervolgens probeer je een zo groot mogelijk bouwdepot te regelen, bietst wat verbouwbudget bij familie en maakt er wat moois van.

Het is wel essentieel dat topicstarter en partner langdurig in een 'verbouwhuis' kunnen wonen. Dat vereist een bepaalde mindset.

Tevens is het onverkoopbaar tot het 'af' is.

Altijd te proberen, maar vrij kansloos acht ik. Alleen het kavel zonder huis is zeer waarschijnlijk al meer waard dan 185k. Maar uiteraard fijn als zoiets slaagt, dan kan je direct een bouwdepot opnemen in je hypotheek.

[Wolly]

hackerhater schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:01:
[...]


Maar het leuke is dat ze deze info nu moeten delen met een eventuele volgende koper

Welke info? Alles wat TS benoemd heeft kan je met je eigen ogen aanschouwen.

[_Arthur]

Denk dat de TS beter naar dit huis kan kijken; perceel is kleiner, achter tuin niet mijn ding, maar loopt er in elk geval niet op leeg.

https://www.funda.nl/koop...384859-maatschappijweg-9/

[ Voor 22% gewijzigd door _Arthur op 10-11-2023 12:48 ]

[SkullboyNL]

TS heeft 1 geluk dat dit een krimp omgeving is dus misschien kan er wat van de prijs af. De woning die ik heb gekocht komt uit de jaren 30 en was sinds 1980 niet meer onderhouden. er zat geen cv in alleen maar gaskachels. Er was geen goede warm water voorziening alleen een oude geiser en niks geïsoleerd en overal enkelglas.

Members only: title

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[jannus66]

Tarquin schreef op donderdag 9 november 2023 @ 23:01:

Je kunt hier ook onderhandelen:
- De nabestaanden zijn geen verhuizende mensen. Ze hoeven niet een nieuw huis te betalen met de opbrengst van het oude huis. 275K opbrengst in plaats van 300 is geen verlies. Het is sowieso gratis geld.
....

Gratis geld? Hoe weet jij dat nou, misschien zit er nog wel een hoge hypotheek op.

[HTT-Thalan]

_Arthur schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:48:
Denk dat de TS beter naar dit huis kan kijken; perceel is kleiner, achter tuin niet mijn ding, maar loopt er in elk geval niet op leeg.

https://www.funda.nl/koop...384859-maatschappijweg-9/

Ziet er heeel erg netjes uit, voor dat geld zou ik zeker gaan kijken als ik TS was.

[hackerhater]

Wolly schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:43:
[...]


Welke info? Alles wat TS benoemd heeft kan je met je eigen ogen aanschouwen.

De problemen die uit de technische keuring zijn gekomen
Het zijn nu geen onbekende problemen meer.

[Wolly]

HTT-Thalan schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:07:
[...]


Ziet er heeel erg netjes uit, voor dat geld zou ik zeker gaan kijken als ik TS was.

Ik leer elke dag wat nieuws, zoiets heb ik nog nooit zien staan op Funda

De woning staat op eeuwigdurende erfpachtgrond met 20e penning, welk (bloot-)eigendom toebehoort aan de erven van mevrouw Kröner. De huidige, jaarlijkse canon bedraagt € 137,36 (totaal voor beide percelen). Bij verkoop van de woning dient 5% van de koopsom te worden betaald aan de verpachter. De erfpachtvoorwaarden hebben wij beschikbaar.

[Wolly]

hackerhater schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:12:
[...]


De problemen die uit de technische keuring zijn gekomen
Het zijn nu geen onbekende problemen meer.

Welke problemen zijn dat die voorheen dan onbekend waren? Je loopt die kelder in en je ziet verroeste wapeningsijzers, schimmel in de hoeken en vochtsporen op plafond en muren. De tegels knallen van de muren.

Je kan moeilijk volhouden dat die dingen onbekende problemen zijn.

[HTT-Thalan]

Wolly schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:12:
[...]


Ik leer elke dag wat nieuws, zoiets heb ik nog nooit zien staan op Funda


[...]

Wij hadden extra geluk, de erfpacht was al afgekocht (en bodemonderzoek uitgevoerd). Erfpacht had ik nog niet naar gekeken, alleen de foto's, en dat huis ziet er gewoon strak uit. Wellicht zijn zij ook iets gemotiveerder een net huis af te leveren omdat de erfpacht een bron van inkomsten is? Bij leegstand vangen ze niks.

[Groningerkoek]

hackerhater schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:12:
[...]


De problemen die uit de technische keuring zijn gekomen
Het zijn nu geen onbekende problemen meer.

Dingen die zo overduidelijk zichtbaar zijn vallen gewoon onder je eigen onderzoeksplicht.

[vso]

Galinsky schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:18:
Net de technische keurder gebeld, hij zegt directe kosten komen sowieso ruim boven de €20000 en zei dat als hij in onze schoenen zou staan de koop zou afbreken als dat daarmee kon. Alleen de kelder repareren had hij al uitgezocht was rond de €45k nog los van betonrot probleem en onze wens luchtwarmtesysteem te vervangen voor iets anders.

Ik denk dat we ons besluit daarmee ook aansluiten om koop af te breken. Persoonlijk is de "lol" van het huisje er dan ook goed af en geeft het geen goed gevoel meer voor in ieder geval €290k. Het roze brilletje gevoel is ook al flink weg gezien wij hier initieel geen rekening mee hadden gehouden en dit dus een flinke tegenvaller is.

Enige dat speelt is:
"je hebt eindelijk een huis na 3 jaar zoeken en nu wordt het hem weer niet, wanneer wel." Ook hadden we allemaal al leuke ideeen en plannen en zijn we er naartoe gaan denken daar te wonen. Maargoed dat is emotie en gaat ook wel weer voorbij.

Idee was overigens niet eens initieel het huis zo stevig aan te pakken, alles werkt en doet het nog en wilden we ook zo in gebruik nemen. Badkamer met de tijd vervangen evengoed als de keuken maar dat dan tussen nu en 3 jaar Dat het allemaal beetje oudbollig is waren we niet eens zo vies van en wilde het meeste ook zo houden vinden het eigenlijk wel prima en is voor ons het geld niet waart om het "cosmetisch" aan te passen. Misschien likje verf hier en daar of behang en nieuw tapijt boven. Alleen de "verwarming" direct een goede upgrade geven wilden we doen. Dat kon dan met die 30k die we extra hadden in investeringen Mocht die volledige 20k aan directe kosten gelijk op gaan


Verder verwachten we ook met hoge energierekening nog wel €1000 te kunnen sparen misschien zelfs tegen de €1500 als we zuinig leven. Maar het klinkt dan wel dat we dat voor een flink lange tijd moeten gaan doen icm dit huis. Dat is leuk voor 1/2 jaar maar daarna zouden we ook graag willen kunnen genieten.


Overig:
Er zijn geen kinderplannen

We leven nu samen bij mijn ouders, dit kan goed en is alleen kosten inwoning. Geen geen dubbele kosten in ieder geval. Maargoed moeten verkopers flink in prijs omlaag €50000~€80000 willen we het nog kopen en die kans acht ik klein.

klus huis is alleen grappig als je er niet in woont, isoleren en sommige verbouwingen wil je eigenlijk direct doen.. dan heb ik het wel over "zicht werk" daar hoort een spouw vol purren niet bij.

Galinsky schreef op donderdag 9 november 2023 @ 15:59:
Huis is verkocht door verre nabestaanden die niet veel kennis van het huis hebben. Vragenlijsten waren niet goed ingevuld.

als nabestaande krijg je 10% van nada is niets .. of 10.000 van elke 100K is toch groot verschil dat laatste staat nu bij niemand op de bank ! en wachten op je geld totdat het ooit verkocht word is ook geen onderpand waar je blij van word.

Als je echt "verliefd" bent, kan je nog altijd dat als argument gebruiken om de koopsom eerst in te laten zetten om de gebreken te verhelpen .. wat overblijft kan dan verdeelt worden (meer als niks.. is beter dan niets) stel dat het 30K kost hebben ze nog steeds geld over wat ze niet hadden .. en je kan best lager bieden zeg 260K-270K wegens het niet direct kunnen bewonen (ongemak) .. kortom je staat sterker in de onderhandeling dan hun.

+ wellicht is het voor hun belastingtechnisch handig om de uitbetaling over jaren te verdelen .. dan in 1x een grote som

En willen ze niet kijk je toch verder ???

[Groningerkoek]

vso schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:50:

als nabestaande krijg je 10% van nada is niets .. of 10.000 van elke 100K is toch groot verschil dat laatste staat nu bij niemand op de bank ! en wachten op je geld totdat het ooit verkocht word is ook geen onderpand waar je blij van word.
+ wellicht is het voor hun belastingtechnisch handig om de uitbetaling over jaren te verdelen .. dan in 1x een grote som

Gelukkig is de erfbelasting geen 90%

En hoe zou het belastingtechnisch voordelig zijn om de uitbetaling uit te smeren?

Voor de vermogensbelasting moeten ze toch het volle bedrag van hun vermogen (dus ook OP's schuld aan hen) op de aangifte vermelden, en voor de erfbelasting wordt er gekeken naar de OZB waarde en niet naar de daadwerkelijke opbrengst.

[vso]

Groningerkoek schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:59:
[...]


Gelukkig is de erfbelasting geen 90%

En hoe zou het belastingtechnisch voordelig zijn om de uitbetaling uit te smeren?

Voor de vermogensbelasting moeten ze toch het volle bedrag van hun vermogen (dus ook OP's schuld aan hen) op de aangifte vermelden, en voor de erfbelasting wordt er gekeken naar de OZB waarde en niet naar de daadwerkelijke opbrengst.

OZB waarde kan je ook laten kelderen door achterstallig onderhoud, het werkt 2 kanten op. de rest geen kennis van.

Ging meer om, nooit geschoten is altijd mis.

[sambalbaj]

Dat orgel op die vide, voor het echte kerk aan huis gevoel.
En dat souterrain ziet er uit alsof er nog geslacht is.

Maar volgens mij heeft ts al prima door dat de boel compleet verrot is.
Zorg dat die keurder een bedrag boven de 20k neer zet (dring daar desnoods extra op aan) en run!

[Wolly]

HTT-Thalan schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:16:
[...]


Wij hadden extra geluk, de erfpacht was al afgekocht (en bodemonderzoek uitgevoerd). Erfpacht had ik nog niet naar gekeken, alleen de foto's, en dat huis ziet er gewoon strak uit. Wellicht zijn zij ook iets gemotiveerder een net huis af te leveren omdat de erfpacht een bron van inkomsten is? Bij leegstand vangen ze niks.

Ik vermoed dat de eigenaar van de grond niet de eigenaar van het huis is, dus de eigenaar van de grond heeft geen motivatie om een net huis af te leveren.

[HTT-Thalan]

Wolly schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 14:16:
[...]


Ik vermoed dat de eigenaar van de grond niet de eigenaar van het huis is, dus de eigenaar van de grond heeft geen motivatie om een net huis af te leveren.

https://www.geheugenvandrenthe.nl/twintigste-penning

interessant... ik woon dus inderdaad in het gebied Emmererfscheidenveen (de twee kanalen vanaf het dorpcentrum richting Emmen) en niet wat hier in de volksmond 'de bouw' word genoemd (het eigenlijk dorp).

[lbreman]

SkullboyNL schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:51:
TS heeft 1 geluk dat dit een krimp omgeving is dus misschien kan er wat van de prijs af. De woning die ik heb gekocht komt uit de jaren 30 en was sinds 1980 niet meer onderhouden. er zat geen cv in alleen maar gaskachels. Er was geen goede warm water voorziening alleen een oude geiser en niks geïsoleerd en overal enkelglas.
***members only***

Dat is heel fijn, kan dan direct ineens goed aangepakt zonder onnodige kapitaalvernietiging, inclusief vloerverwarming, warmtepomp, etc. Succes & veel plezier daar!

[mierenfokker]

Mooi huis om helemaal af te breken en er iets nieuws op te zetten.

[Speeddragon]

@Galinsky

Mijn eigen ervaring met bouwtechnische rapporten is dat het al snel erg duur wordt. Alles is gebaseerd op het laten doen en meteen super perfect. Soms kan het echt heel erg veel schelen als je het zelf doet of creatievere oplossingen zoekt. Maar dan heb je wel veel advies en uitleg nodig.

Ik weet niets van kelders dus daar ga ik verder niet op in. Mijn gevoel is wel dat mensen met een verbouwing vaak heel gek kunnen gaan en alles tot in de puntjes perfect willen doen, die zullen je dit sowieso afraden. Anderen zijn met minder tevreden en dan valt het wel mee.

Wij hebben bijvoorbeeld een tweedehands keuken geplaatst, en aangezien de houten balken vloer nog goed was deze laten zitten maar wel geïsoleerd..Waar anderen me voor gek verklaarden en gelijk beton hadden gestort+ vloerverwarming. Maar dat redde ik qua tijd en geld gewoonweg even niet.


Ik zou iemand vinden specifiek met kennis over kelders en dergelijke, die je een eerlijk advies kan geven zonder mega winstoogmerk. En dan je oordeel vellen.

[Oon]

Galinsky schreef op donderdag 9 november 2023 @ 17:05:
Het betreft overigens dit huis:

Als je bij een huis in die (tegenwoordig ongekend lage) prijsklasse geen 20k over hebt dan heeft onderhandelen over de koopsom ook weinig nut. Kosten van wat je nú al hebt gevonden kunnen flink oplopen en daar kun je onmogelijk van tevoren een fatsoenlijke inschatting voor doen, dus je kunt altijd met het probleem komen zitten dat je een onbruikbare kelder hebt, of nog erger; dat je in een bouwput komt te wonen omdat het geld ineens op was.
Gezien het woonoppervlakte en de huidige prijs is dit ook de 'hier moet nog anderhalve ton aan verbouwing in'-prijs zoals bij vrijwel alle woningen in deze klasse, dat ga je met 20k echt niet redden.

[Ligone]

hackerhater schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:01:
[...]


Maar het leuke is dat ze deze info nu moeten delen met een eventuele volgende koper

Welke info? Dat rapport? De melding: "Er is wat waterinsijpeling in de kelder" is voldoende.

Waarschijnlijk gevolg nu: een doe het zelver koopt dat huis, kapt de slechte beton weg, behandelt het ijzer en strijkt dit weer dicht met de geschikte specie en leeft daar nog lang en gelukkig.

[wodkabuikje]

Ik moet al op YT kijken als ik een schilderij wil ophangen maar dit is wel heel veel huis en grond voor die prijs.

Zoals subtiel aangegeven heb ik geen flauw idee waar ik over praat maar ik begrijp de ts zeker wel en zou ook wegdromen om daar iets op te bouwen en beetje bij beetje dingen te vernieuwen etcetera.

Als huizen in de buurt voor vergelijkbare prijzen weggaan inclusief grond dan is het een no go uiteraard.

Voor dat geld koop je in regio Breda niet eens een rijtjeshuis meer.

[D-e-n]

Als je na aankoop maar 20k op de bank hebt moet je of een goedkoper huis zoeken of een huis wat meer af is.

Ik vraag me af of het bij TS al niet fout gaat bij de verhouding tussen het budget en wat je daar voor kunt krijgen. Nu weet ik niet wat de straal is waarbinnen TS zoekt maar als ik op Funda kijk zie ik voor onder de drie ton toch echt nog wel huizen te koop die meer af lijken op het eerste gezicht? Die zijn dan niet vrijstaand maar heeft TS, ook in die regio, dan gewoon het budget niet voor.

TS is een starter (begrijp ik) dus dan is elke woning in principe een vooruitgang, een simpele flat ook al.

[ Voor 10% gewijzigd door D-e-n op 11-11-2023 11:48 ]

[SPT]

Wolly schreef op donderdag 9 november 2023 @ 23:32:
[...]
Die gebreken in de kelder zijn nooit een verborgen gebrek geweest, waarom denk je dat?

Snap ik; ik doel op de omvang van de problemen. Op de foto's zie je zo al dat er wat achterstallig onderhoud te doen is, en met die 20k kom je er dus alleen als het huis in de basis in orde is. Stel dat uit de bouwtechnische keuring een bedrag komt dat drie keer zo hoog ligt. Dan kan je de koop annuleren, maar je hebt ook een heel sterke positie om de prijs fors omlaag te onderhandelen. Want de verkopende partij zal andere kopers openheid van zaken moeten geven over de omvang van de problemen die uit het rapport komt. Kan me wel voorstellen dat het op enig moment te riskant wordt (als er veel onduidelijkheid over de precieze kosten is).

[Galinsky]

Na een tijdje even weer rustig over de situatie nagedacht.

Initieel hadden we de betonrot niet gezien, dit was ook maar op 1 plek in een hoek te zien in een kamer van de kelder waar geen licht was. Voor de rest zit bij het plafond van de kelder overal gipsplaten. Persoonlijk zie ik dit wel als verborgen gebrek ondanks dat je de betonrot wel had kunnen zien zonder iets open te trekken zat het wel goed "verstopt". Makelaar zelf wist dit (hopelijk voor zijn transparantie) ook niet. Want over transparantie begin ik wil een beetje te twijfelen. Het begint wel een beetje te voelen alsof ze wisten wat ze verkochten en hopen dat iemand erop bijt. Gelukkig hadden we een keurder die overal goed doorheen prikte en echt de tijd nam! Dat je verkoper bent en alles verbloemd snap ik maar ik heb het idee expres op een dwaalspoor te zijn gezet.

Waarop wij een beetje het gevoel hebben gekregen dat de verkoopmakelaar niet helemaal eerlijk was is het volgende: De kelder was een beetje nat bij eerste bezoek klein laagje in 1 kamer, daarbij zei de verkoopmakelaar dat het vanaf de buitendeur de kelder in kwam en de kelder verder droog is. (er zit ook in de kelder een deur direct naar buiten). Hierbij waren wij te naïef want je zag al op meerdere plekken wel dat vocht had gezeten, echter was de kelder zelf droog die dag op dat plekje bij de deur na. Achteraf voelen wij ons door de verkoopmakelaar hier ook erg slecht geïnformeerd/ op dwaalspoor gezet. Ik verwacht dat ze zelf beter wisten. Waarschijnlijk voor menig van jullie uiterst logisch dat de kelder lek was voor ons op dat moment dachten we er niet te veel van. (in iedergeval niet €45k aan kosten.) Maar goed dit is dan ook weer een leerstuk voor ons! Normaliter kwamen we nooit zo ver/ tot aankoop.

Ook was er nog ergens een asbest pijp die de keurder vond. Hiervan is nooit gezegd dat er een asbest pijp was. Toen de makelaar de collega makelaar belde hierover klonk het alsof deze asbest buis wel bekend was bij de andere makelaar. Al had ik dit gesprek tussen hun niet heel goed meegekregen want ik zat ook te luisteren naar de keurder. Verder lekte die pijp ook vanuit het dak. al in al niet een dure ingreep van wat ik begreep maar toch. Er lag ook, (vers) plastic om die pijp heen om dat water op te vangen.. Goh wat aardig van ze om toch nog extra gevolgschade een beetje in te perken. Dit is allemaal wel speculatie over die pijp want zoals ik zeg ik kreeg het gesprek niet heel goed mee of dit nu bekend was of niet.

Ik denk dat er nog een erg kleine kans is dat we het huis gaan kopen, ook al gaat er veel van de verkoopprijs af weten we het nog niet zeker. Vertrouwen is er niet en voor hetzelfde geld is er nog veel meer mis wat niet gezien kon worden. Ik snap dat ze het verkopen met niet bewoonbare clausule want dat is ook het geval maar ik heb het idee dat ze niet het achterste van hun tong hebben laten zien.

Naast die clausule staat in het contract er ook bij dat de vraagprijs aan lage kant is en de kopers (wij dus) er rekening mee houden dat daardoor alle vervolgkosten voor ons zelf zijn.

Erg jammer, wij hebben ook al de nodige kosten gemaakt naast alleen de technische keurder. (taxateur, hypotheekadviseur) die al aan de slag zijn gegaan om het proces zo snel mogelijk (voor zowel ons als verkopers) te laten verlopen. gezien in het koopcontract wel redelijk strakke tijden stonden. Dat doen we dus ook niet meer in de toekomst.

Tja leergeld waarschijnlijk en ik denk dat we te gemakkelijk over gedacht hebben...

[Wolly]

SPT schreef op zaterdag 11 november 2023 @ 23:12:
[...]Want de verkopende partij zal andere kopers openheid van zaken moeten geven over de omvang van de problemen die uit het rapport komt. Kan me wel voorstellen dat het op enig moment te riskant wordt (als er veel onduidelijkheid over de precieze kosten is).

Wat zou de verkoper voor openheid moeten geven volgens jou? Verkoper is geen opdrachtgever geweest voor de keuring en kan het zelfs niet met het rapport eens zijn. Het is echt niet zo dat verkoper het verhaal uit de keuring nu ineens pro actief moet gaan vertellen aan andere geïnteresseerden.

[_Arthur]

Makelaars zijn altijd partijdig en nooit transparant. Die gaan je echt nooit alles vertellen wat ze niet hoeven te vertellen.

[Rukapul]

@Galinsky Je bent waarschijnlijk iets te naïef en verwacht te veel.

Het is direct duidelijk dat dit een (bewoonbaar) klushuis is.

In deze toestand weet je gewoon dat je een hele lange lijst aan issues gaat vinden (lekkages, asbest, verwarming, tocht, gare electrische installatie, etc etc.).

Je weet ook dat met zulke fotos de vraagprijs daar enigszins rekening mee is gehouden (anders had je wel een ander pand gekocht).

Hier hoort bij dat de verkoper niet elk punt gaat benoemen: what you see is what you get.

Die lekke kelder heeft waarschijnlijk nooit iemand echt onderzoek naar gedaan. En laten we wel wezen: die keurder heeft er nu ook maar een slag naar geslagen.

De mismatch zit hier dat het huis een bepaald soort koper nodig heeft: een die een huis met potentieel op kan pikken maar de bijbehorende risico's kan dragen door geld, handigheid of netwerk.

[Wolly]

Galinsky schreef op zondag 12 november 2023 @ 00:30:
Na een tijdje even weer rustig over de situatie nagedacht.

Initieel hadden we de betonrot niet gezien, dit was ook maar op 1 plek in een hoek te zien in een kamer van de kelder waar geen licht was. Voor de rest zit bij het plafond van de kelder overal gipsplaten. Persoonlijk zie ik dit wel als verborgen gebrek ondanks dat je de betonrot wel had kunnen zien zonder iets open te trekken zat het wel goed "verstopt". Makelaar zelf wist dit (hopelijk voor zijn transparantie) ook niet. Want over transparantie begin ik wil een beetje te twijfelen. Het begint wel een beetje te voelen alsof ze wisten wat ze verkochten en hopen dat iemand erop bijt. Gelukkig hadden we een keurder die overal goed doorheen prikte en echt de tijd nam! Dat je verkoper bent en alles verbloemd snap ik maar ik heb het idee expres op een dwaalspoor te zijn gezet.

Waarop wij een beetje het gevoel hebben gekregen dat de verkoopmakelaar niet helemaal eerlijk was is het volgende: De kelder was een beetje nat bij eerste bezoek klein laagje in 1 kamer, daarbij zei de verkoopmakelaar dat het vanaf de buitendeur de kelder in kwam en de kelder verder droog is. (er zit ook in de kelder een deur direct naar buiten). Hierbij waren wij te naïef want je zag al op meerdere plekken wel dat vocht had gezeten, echter was de kelder zelf droog die dag op dat plekje bij de deur na. Achteraf voelen wij ons door de verkoopmakelaar hier ook erg slecht geïnformeerd/ op dwaalspoor gezet. Ik verwacht dat ze zelf beter wisten. Waarschijnlijk voor menig van jullie uiterst logisch dat de kelder lek was voor ons op dat moment dachten we er niet te veel van. (in iedergeval niet €45k aan kosten.) Maar goed dit is dan ook weer een leerstuk voor ons! Normaliter kwamen we nooit zo ver/ tot aankoop.

Ook was er nog ergens een asbest pijp die de keurder vond. Hiervan is nooit gezegd dat er een asbest pijp was. Toen de makelaar de collega makelaar belde hierover klonk het alsof deze asbest buis wel bekend was bij de andere makelaar. Al had ik dit gesprek tussen hun niet heel goed meegekregen want ik zat ook te luisteren naar de keurder. Verder lekte die pijp ook vanuit het dak. al in al niet een dure ingreep van wat ik begreep maar toch. Er lag ook, (vers) plastic om die pijp heen om dat water op te vangen.. Goh wat aardig van ze om toch nog extra gevolgschade een beetje in te perken. Dit is allemaal wel speculatie over die pijp want zoals ik zeg ik kreeg het gesprek niet heel goed mee of dit nu bekend was of niet.

Ik denk dat er nog een erg kleine kans is dat we het huis gaan kopen, ook al gaat er veel van de verkoopprijs af weten we het nog niet zeker. Vertrouwen is er niet en voor hetzelfde geld is er nog veel meer mis wat niet gezien kon worden. Ik snap dat ze het verkopen met niet bewoonbare clausule want dat is ook het geval maar ik heb het idee dat ze niet het achterste van hun tong hebben laten zien.

Naast die clausule staat in het contract er ook bij dat de vraagprijs aan lage kant is en de kopers (wij dus) er rekening mee houden dat daardoor alle vervolgkosten voor ons zelf zijn.

Erg jammer, wij hebben ook al de nodige kosten gemaakt naast alleen de technische keurder. (taxateur, hypotheekadviseur) die al aan de slag zijn gegaan om het proces zo snel mogelijk (voor zowel ons als verkopers) te laten verlopen. gezien in het koopcontract wel redelijk strakke tijden stonden. Dat doen we dus ook niet meer in de toekomst.

Tja leergeld waarschijnlijk en ik denk dat we te gemakkelijk over gedacht hebben...

Zo aan je verhaal te lezen heb je geen ervaring met huizen kopen en makelaars. Neem de volgende keer iemand mee die dat wel heeft, de punten die je aandraagt zijn echt common sense en de schuld ligt daarvoor ook bij jezelf.

[JJ Le Funk]

Rukapul schreef op zondag 12 november 2023 @ 09:30:
@Galinsky Je bent waarschijnlijk iets te naïef en verwacht te veel.

Het is direct duidelijk dat dit een (bewoonbaar) klushuis is.

In deze toestand weet je gewoon dat je een hele lange lijst aan issues gaat vinden (lekkages, asbest, verwarming, tocht, gare electrische installatie, etc etc.).

Je weet ook dat met zulke fotos de vraagprijs daar enigszins rekening mee is gehouden (anders had je wel een ander pand gekocht).

Hier hoort bij dat de verkoper niet elk punt gaat benoemen: what you see is what you get.

Die lekke kelder heeft waarschijnlijk nooit iemand echt onderzoek naar gedaan. En laten we wel wezen: die keurder heeft er nu ook maar een slag naar geslagen.

De mismatch zit hier dat het huis een bepaald soort koper nodig heeft: een die een huis met potentieel op kan pikken maar de bijbehorende risico's kan dragen door geld, handigheid of netwerk.

TS is niet over 1 nacht ijs gegaan maar heeft de moeite genomen van een bouwtechnische keuring.
met dat resultaat erbij vind ik niet dat de staat van de woning voldoende is meegenomen in de vraagprijs. maar kennelijk is een nieuw bod om een redelijk budget over te houden voor verbouwing een brug te ver voor TS.

Als je het eindresultaat kan visioneren moet je er met voldoende budget voor gaan vind ik. Ook al ga je ongetwijfeld nog veel meer problemen ontdekken gaandeweg de renovatie (houtworm, verzakte riolering, buizen die doorroesten, draden die kortsluiten, meterkast onveilig, dakbedekking en isolatie, alles gaat een keer kapot).

[Hielko]

Galinsky schreef op zondag 12 november 2023 @ 00:30:
Na een tijdje even weer rustig over de situatie nagedacht.

Initieel hadden we de betonrot niet gezien, dit was ook maar op 1 plek in een hoek te zien in een kamer van de kelder waar geen licht was. Voor de rest zit bij het plafond van de kelder overal gipsplaten. Persoonlijk zie ik dit wel als verborgen gebrek ondanks dat je de betonrot wel had kunnen zien zonder iets open te trekken zat het wel goed "verstopt". Makelaar zelf wist dit (hopelijk voor zijn transparantie) ook niet. Want over transparantie begin ik wil een beetje te twijfelen. Het begint wel een beetje te voelen alsof ze wisten wat ze verkochten en hopen dat iemand erop bijt. Gelukkig hadden we een keurder die overal goed doorheen prikte en echt de tijd nam! Dat je verkoper bent en alles verbloemd snap ik maar ik heb het idee expres op een dwaalspoor te zijn gezet.

Waarop wij een beetje het gevoel hebben gekregen dat de verkoopmakelaar niet helemaal eerlijk was is het volgende: De kelder was een beetje nat bij eerste bezoek klein laagje in 1 kamer, daarbij zei de verkoopmakelaar dat het vanaf de buitendeur de kelder in kwam en de kelder verder droog is. (er zit ook in de kelder een deur direct naar buiten). Hierbij waren wij te naïef want je zag al op meerdere plekken wel dat vocht had gezeten, echter was de kelder zelf droog die dag op dat plekje bij de deur na. Achteraf voelen wij ons door de verkoopmakelaar hier ook erg slecht geïnformeerd/ op dwaalspoor gezet. Ik verwacht dat ze zelf beter wisten. Waarschijnlijk voor menig van jullie uiterst logisch dat de kelder lek was voor ons op dat moment dachten we er niet te veel van. (in iedergeval niet €45k aan kosten.) Maar goed dit is dan ook weer een leerstuk voor ons! Normaliter kwamen we nooit zo ver/ tot aankoop.

Ook was er nog ergens een asbest pijp die de keurder vond. Hiervan is nooit gezegd dat er een asbest pijp was. Toen de makelaar de collega makelaar belde hierover klonk het alsof deze asbest buis wel bekend was bij de andere makelaar. Al had ik dit gesprek tussen hun niet heel goed meegekregen want ik zat ook te luisteren naar de keurder. Verder lekte die pijp ook vanuit het dak. al in al niet een dure ingreep van wat ik begreep maar toch. Er lag ook, (vers) plastic om die pijp heen om dat water op te vangen.. Goh wat aardig van ze om toch nog extra gevolgschade een beetje in te perken. Dit is allemaal wel speculatie over die pijp want zoals ik zeg ik kreeg het gesprek niet heel goed mee of dit nu bekend was of niet.

Ik denk dat er nog een erg kleine kans is dat we het huis gaan kopen, ook al gaat er veel van de verkoopprijs af weten we het nog niet zeker. Vertrouwen is er niet en voor hetzelfde geld is er nog veel meer mis wat niet gezien kon worden. Ik snap dat ze het verkopen met niet bewoonbare clausule want dat is ook het geval maar ik heb het idee dat ze niet het achterste van hun tong hebben laten zien.

Naast die clausule staat in het contract er ook bij dat de vraagprijs aan lage kant is en de kopers (wij dus) er rekening mee houden dat daardoor alle vervolgkosten voor ons zelf zijn.

Erg jammer, wij hebben ook al de nodige kosten gemaakt naast alleen de technische keurder. (taxateur, hypotheekadviseur) die al aan de slag zijn gegaan om het proces zo snel mogelijk (voor zowel ons als verkopers) te laten verlopen. gezien in het koopcontract wel redelijk strakke tijden stonden. Dat doen we dus ook niet meer in de toekomst.

Tja leergeld waarschijnlijk en ik denk dat we te gemakkelijk over gedacht hebben...

Verstandig om het niet te kopen, en denk inderdaad dat ze prima wisten wat ze verkochten. Maar laten we eerlijk zijn, dat was voor de meeste mensen ook wel direct duidelijk gewoon op basis van de funda foto’s. Zo’n oud huis waar zo lang niks aan is gedaan moet van top tot teen gestript worden en dan weet je ook dat er ergens dingen tegen gaan vallen. In die zin heb je geluk dat het al direct uit de bouwkundige keuring blijkt.

[Theo]

Galinsky schreef op zondag 12 november 2023 @ 00:30:
Na een tijdje even weer rustig over de situatie nagedacht.

Erg jammer, wij hebben ook al de nodige kosten gemaakt naast alleen de technische keurder. (taxateur, hypotheekadviseur) die al aan de slag zijn gegaan om het proces zo snel mogelijk (voor zowel ons als verkopers) te laten verlopen. gezien in het koopcontract wel redelijk strakke tijden stonden. Dat doen we dus ook niet meer in de toekomst.

Tja leergeld waarschijnlijk en ik denk dat we te gemakkelijk over gedacht hebben...

Dit geld is niet enkel leergeld; dit is ook een geval van 'penny wise, pound foolish'. Beter nu 1.000 euro betalen voor goed advies dan zo 100.000 betalen voor een onverwachte renovatie. Advies is niet gratis, en het advies van de keurder is z'n geld dubbel en dwars waard geweest.

Goede beslissingen zijn niet altijd leuke beslissingen....

[ Voor 3% gewijzigd door Theo op 12-11-2023 11:06 ]

[Galinsky]

Rukapul schreef op zondag 12 november 2023 @ 09:30:
@Galinsky Je bent waarschijnlijk iets te naïef en verwacht te veel.

Het is direct duidelijk dat dit een (bewoonbaar) klushuis is.

In deze toestand weet je gewoon dat je een hele lange lijst aan issues gaat vinden (lekkages, asbest, verwarming, tocht, gare electrische installatie, etc etc.).

Je weet ook dat met zulke fotos de vraagprijs daar enigszins rekening mee is gehouden (anders had je wel een ander pand gekocht).

Hier hoort bij dat de verkoper niet elk punt gaat benoemen: what you see is what you get.

Die lekke kelder heeft waarschijnlijk nooit iemand echt onderzoek naar gedaan. En laten we wel wezen: die keurder heeft er nu ook maar een slag naar geslagen.

De mismatch zit hier dat het huis een bepaald soort koper nodig heeft: een die een huis met potentieel op kan pikken maar de bijbehorende risico's kan dragen door geld, handigheid of netwerk.

Eens te naief, ik moet wel zeggen dat we over tijd bereid waren het huis te verbeteren, nieuwe keuken, badkamer, vloerverwarming, daar was ook geld voor geweest zeker omdat we verwachten €1000,- te sparen per maand en we nog 30k achter de hand hadden naast de 20k aan directe kosten. Maar dat de kelder €45k en dan nog compleet nieuwe betonvloer erin voor 30K zit er gewoon niet in/ stijgt ons budget te boven. Maar te naief om de echte ernst van het huis in te zien.

[SeatRider]

Wat ik nog even mis is op welke grond je de koop nu kan ontbinden. Je hebt toch al een koopcontract getekend, waarin staat:

Naast die clausule staat in het contract er ook bij dat de vraagprijs aan lage kant is en de kopers (wij dus) er rekening mee houden dat daardoor alle vervolgkosten voor ons zelf zijn.

Overigens ben ik ook van mening dat er niemand moeite heeft gedaan iets te verbloemen, er staan iets van 10 foto's op Funda van die kelder, en daar zie je duidelijk restanten van water en dat alles op verhoginkjes is geplaatst.

[frennek]

SeatRider schreef op maandag 13 november 2023 @ 08:04:
Wat ik nog even mis is op welke grond je de koop nu kan ontbinden. Je hebt toch al een koopcontract getekend, waarin staat:


[...]


Overigens ben ik ook van mening dat er niemand moeite heeft gedaan iets te verbloemen, er staan iets van 10 foto's op Funda van die kelder, en daar zie je duidelijk restanten van water en dat alles op verhoginkjes is geplaatst.

Maar hij heeft het koopcontract wel getekend met een bouwtechnische keuring als ontbindende voorwaarde, wat dat weer overruled. Denk dat die clausule in het koopcontract ook vooral is gericht dat je bij renovatie niet aan moet komen met verborgen gebreken.

[jannus66]

SeatRider schreef op maandag 13 november 2023 @ 08:04:
Wat ik nog even mis is op welke grond je de koop nu kan ontbinden. Je hebt toch al een koopcontract getekend, waarin staat:


[...]

Lees alinea1 in de OP

[Pejdref]

@SeatRider Staat in de TS, bij directe herstelkosten boven de 20k mogen ze de koop ontbinden.
In de praktijk wordt het ook nog wel eens gebruikt om de prijs te heronderhandelen.

Verder vind ik dat mensen nogal snel zijn in hun oordeel hier. Volgens mij heeft TS alles juist gedaan. Vochtige kelders zijn zo normaal als grijze auto's. Sporen van vocht/water kan iedereen zien maar of dat 1k of 50k aan schade is kun je niet beoordelen als het je expertise niet is. Dit kan enkel als je er verstand van hebt en de situatie ter plekke gaat bekijken, of als je een hele goede hindsight toetsenbord expert bent.

Een beetje roze bril kijken is menselijk en dat heeft TS mooi afgevangen met het bouwkundige keuring voorbehoud.
Dat het nu even pijn doet omdat je al geïnvesteerd hebt in geld, tijd en emotie is ook normaal, maar je kunt de factuur van de bouwkundige keuring inlijsten als 1 van de beste uitgaven die je in je leven gedaan hebt.

[Sethro]

Galinsky schreef op maandag 13 november 2023 @ 07:54:
[...]


Eens te naief, ik moet wel zeggen dat we over tijd bereid waren het huis te verbeteren, nieuwe keuken, badkamer, vloerverwarming, daar was ook geld voor geweest zeker omdat we verwachten €1000,- te sparen per maand en we nog 30k achter de hand hadden naast de 20k aan directe kosten. Maar dat de kelder €45k en dan nog compleet nieuwe betonvloer erin voor 30K zit er gewoon niet in/ stijgt ons budget te boven. Maar te naief om de echte ernst van het huis in te zien.

Ik vind wel klein beetje naïef om te denken dat je een oud huis kunt kopen en dan geen kosten hoeft te maken. 20k is net genoeg voor wat kleine klusjes. Ik zou dan eerder naar recente bouw kijken.

[D-e-n]

Sethro schreef op maandag 13 november 2023 @ 09:25:
[...]


Ik vind wel klein beetje naïef om te denken dat je een oud huis kunt kopen en dan geen kosten hoeft te maken. 20k is net genoeg voor wat kleine klusjes. Ik zou dan eerder naar recente bouw kijken.

Ik vraag me eerlijk gezegd vooral af of de woning die TS zoekt wel bij zijn budget past.

[SeatRider]

jannus66 schreef op maandag 13 november 2023 @ 08:59:
[...]


Lees alinea1 in de OP

Ja, had ik gezien, maar later las ik ook nog dat het koopcontract bepaalde zaken ("die je had kunnen verwachten") wel weer uitsloot. Vandaar mijn vraag.

[Galinsky]

SeatRider schreef op maandag 13 november 2023 @ 10:36:
[...]

Ja, had ik gezien, maar later las ik ook nog dat het koopcontract bepaalde zaken ("die je had kunnen verwachten") wel weer uitsloot. Vandaar mijn vraag.

Yes klopt, echter gaat dit meer om de situatie wanneer de koop helemaal rond zou zijn en we merken dan nog dingen op aan het huis. De kosten kunnen dan niet meer verhaald worden aan de verkopers. Normaliter is het zo dat wanneer je een huis koopt en het je komt dan betonrot o.i.d. tegen kan je terug naar de verkopers om kosten te verhalen (binnen 2 jaar) zullen vast ook haken en ogen aan zitten maar voor ons is dat gewoon totaal niet meer mogelijk na het kopen van het huis. Garantie tot aan de deur zegmaar, gekocht is gekocht en je zit er nu mee.

Echter voor de verkoop kunnen het contract gewoon ontbinden op basis van bouwtechnische keuring als die hoger uitvalt dan €20000,-. Dit heeft in principe niets met "kosten verhalen" te maken en staat los van bovenstanade. vandaag ontvangen we als het goed is het rapport en daar zullen bedragen in staan die dit ruim overstijgt en kunnen we de koop ontbinden en is de spanning weer (voor ons) van de ketel.

[Wolly]

Wel dom van de verkopers dat ze akkoord gingen met 20k aan kosten, iedere kip zonder kop ziet dat dit veel te weinig is.

[KNed]

Galinsky schreef op maandag 13 november 2023 @ 11:13:
[...]
Normaliter is het zo dat wanneer je een huis koopt en het je komt dan betonrot o.i.d. tegen kan je terug naar de verkopers om kosten te verhalen (binnen 2 jaar)
[...]

Dit klopt niet. Hangt ervanaf of je het zelf had kunnen zien, of het bekend was, etc, etc

[Galinsky]

KNed schreef op maandag 13 november 2023 @ 11:30:
[...]


Dit klopt niet. Hangt ervanaf of je het zelf had kunnen zien, of het bekend was, etc, etc

welk gedeelte klopt volgens jou niet?
Het gedeelte van terugkomen bij verkopers voor bepaalde verborgen gebreken of het ontbinden van het contract op basis van bouwtechnische keuring, 20k aan directe kosten?

[TheGhostInc]

Galinsky schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:18:
Alleen de kelder repareren had hij al uitgezocht was rond de €45k nog los van betonrot probleem en onze wens luchtwarmtesysteem te vervangen voor iets anders.

Even een iets ander perspectief, ik vind €45k voor het repareren van de kelder enorm veel geld, zeker omdat het een vrijstaande woning is.
Ik heb zelf een souterrain keldermuur (6-7m) geisoleerd voor heel weinig, Het lastige is dat je niet bij de muur kunt komen, maar dat is een kwestie van graven. Zeker in jullie regio zijn er genoeg loonwerkers, stratenmakers of hoveniers die voor niet al te veel geld komen graven. Als je een dagprijs aanhoudt van €1000 (dat is fors), doe je een kant per dag en nog een dagje reserve, dan ben je €5k verder. En dan moet je de muur nog behandelen en als je toch bezig bent, zet er wat XPS tegenaan, blijft alles nog wat warmer. Je woning is 10m diep, 8m breed, dus een kleine 40m strekkende muur. Doe dat keer 2,5m hoogte en je hebt 100m2 wand die je moet aanpakken. Als we bovenop de €5k nog €5k zetten aan materiaal, dan ben je echt wel helemaal rond.

Alternatief is de binnenkant behandelen met zoiets:
https://www.aquaplan.com/nl-nl/product/kelder-epoxy/
Tenzij ik me vergis kom je daarmee op €50/m2 uit voor 2 lagen. Wat ongeveer €5k zou kosten.voor de hele kelder.

Als je 100% zekerheid wilt zou je kunnen kijken of je zowel de binnen als buitenkant pakt, maar ik weet niet of dat fout gaat, maar laten we even ervan uit gaan dat het kan, dan heb je voor €15k een schitterende kelder.

Door dingen in eigen beheer te doen en eventueel ook wat meer 'collateral damage' te accepteren kun je soms veel voordeliger uitkomen.
De woning is gewoon bewoonbaar volgens mij, de toilet, badkamer en keuken zijn ook gewoon functioneel.
Een hete lucht verwarming is ook te vervangen door een kanaal airco (daar loopt op GoT een topic over) en de boiler vervang je in een paar uur voor een WP boiler. En de open haard is een mooie backup voor als het echt te koud wordt.

Moraal van het verhaal:
Het is niet onmogelijk om met een klein budget hier te starten, de potentie is enorm. Maar het is wel een project!
De kelder is maar een klein stukje van je probleem, als je €15k van de prijs eraf krijgt, dan ben je niet duurder uit dan zonder de kelder vermoed ik.

[ Voor 3% gewijzigd door TheGhostInc op 13-11-2023 12:47 ]

[Galinsky]

TheGhostInc schreef op maandag 13 november 2023 @ 12:45:
[...]

Even een iets ander perspectief, ik vind €45k voor het repareren van de kelder enorm veel geld, zeker omdat het een vrijstaande woning is.
Ik heb zelf een souterrain keldermuur (6-7m) geisoleerd voor heel weinig, Het lastige is dat je niet bij de muur kunt komen, maar dat is een kwestie van graven. Zeker in jullie regio zijn er genoeg loonwerkers, stratenmakers of hoveniers die voor niet al te veel geld komen graven. Als je een dagprijs aanhoudt van €1000 (dat is fors), doe je een kant per dag en nog een dagje reserve, dan ben je €5k verder. En dan moet je de muur nog behandelen en als je toch bezig bent, zet er wat XPS tegenaan, blijft alles nog wat warmer. Je woning is 10m diep, 8m breed, dus een kleine 40m strekkende muur. Doe dat keer 2,5m hoogte en je hebt 100m2 wand die je moet aanpakken. Als we bovenop de €5k nog €5k zetten aan materiaal, dan ben je echt wel helemaal rond.

Alternatief is de binnenkant behandelen met zoiets:
https://www.aquaplan.com/nl-nl/product/kelder-epoxy/
Tenzij ik me vergis kom je daarmee op €50/m2 uit voor 2 lagen. Wat ongeveer €5k zou kosten.voor de hele kelder.

Als je 100% zekerheid wilt zou je kunnen kijken of je zowel de binnen als buitenkant pakt, maar ik weet niet of dat fout gaat, maar laten we even ervan uit gaan dat het kan, dan heb je voor €15k een schitterende kelder.

Door dingen in eigen beheer te doen en eventueel ook wat meer 'collateral damage' te accepteren kun je soms veel voordeliger uitkomen.
De woning is gewoon bewoonbaar volgens mij, de toilet, badkamer en keuken zijn ook gewoon functioneel.
Een hete lucht verwarming is ook te vervangen door een kanaal airco (daar loopt op GoT een topic over) en de boiler vervang je in een paar uur voor een WP boiler. En de open haard is een mooie backup voor als het echt te koud wordt.

Moraal van het verhaal:
Het is niet onmogelijk om met een klein budget hier te starten, de potentie is enorm. Maar het is wel een project!
De kelder is maar een klein stukje van je probleem, als je €15k van de prijs eraf krijgt, dan ben je niet duurder uit dan zonder de kelder vermoed ik.

Dank voor je (gelukkig) wat relativerende reactie, mogelijk heb je gelijk en valt het mee, maar het is niet alleen de vochtige kelder, voor €15k zou je dan klaar zijn als je ook veel zelf doet, buitenmuren van kelder moeten ook grondig worden schoongemaakt en meerdere lagen Bitumenbescherming er over heen. Dan is de lek in de vloer nog niet opgelost.
Edit: lek in de vloer v/d kelder.

Daarnaast zit er in de vloer ook nog betonrotvloer wat inhoud dat gelijktijdig de badkamer en keuken ook gelijk mee moeten want heel de vloer moet eruit als die vloer vervangen wordt. Die betonvloer loopt (waarschijnlijk) door in de muren en moet je het daar ook vervangen.. Dat wordt nog een hele klus. Persoonlijk zien wij dat ook niet zitten. Onze verwachting was eens in de zoveel tijd iets aanpakken en stuk voor stuk. Eerst wat direct nodig is en langzamerhand de badkamer en keuken.

Dit klinkt wel eens een project van misschien wel paar jaar. + mogelijke dingen wat de keurder niet gevonden heeft of heeft kunnen vinden.

[TheGhostInc]

Galinsky schreef op maandag 13 november 2023 @ 14:11:
Dit klinkt wel eens een project van misschien wel paar jaar. + mogelijke dingen wat de keurder niet gevonden heeft of heeft kunnen vinden.

Inderdaad, bouwjaar '75, dat betekent dat veel van de installaties zo'n 50 jaar oud zijn als er geen serieus onderhoud aan is gedaan. Dat zijn termijnen die je bij veel installaties terug ziet als technische levensduur.

Je kijkt eigenlijk tegen een woning aan die total loss is.
De woning platgooien en er iets nieuws op bouwen volgens de nieuwste normen zou ook een prima plan kunnen zijn.
Verderop in de straat staat een mooi voorbeeld:
https://www.funda.nl/koop...de-scholtenskanaal-wz-55/
Je zit eigenlijk in een prijsklasse te kijken die 200.000 hoger zit.

[ID-College]

Galinsky schreef op maandag 13 november 2023 @ 14:11:
[...]


Dank voor je (gelukkig) wat relativerende reactie, mogelijk heb je gelijk en valt het mee, maar het is niet alleen de vochtige kelder, voor €15k zou je dan klaar zijn als je ook veel zelf doet, buitenmuren van kelder moeten ook grondig worden schoongemaakt en meerdere lagen Bitumenbescherming er over heen. Dan is de lek in de vloer nog niet opgelost.
Edit: lek in de vloer v/d kelder.

Daarnaast zit er in de vloer ook nog betonrotvloer wat inhoud dat gelijktijdig de badkamer en keuken ook gelijk mee moeten want heel de vloer moet eruit als die vloer vervangen wordt. Die betonvloer loopt (waarschijnlijk) door in de muren en moet je het daar ook vervangen.. Dat wordt nog een hele klus. Persoonlijk zien wij dat ook niet zitten. Onze verwachting was eens in de zoveel tijd iets aanpakken en stuk voor stuk. Eerst wat direct nodig is en langzamerhand de badkamer en keuken.

Dit klinkt wel eens een project van misschien wel paar jaar. + mogelijke dingen wat de keurder niet gevonden heeft of heeft kunnen vinden.

Besef je goed dat dit echt jaren kan duren.. zelf een tussenwoning verbouwd en als je het goed wilt doen kost het je enorm veel tijd (en geld).
Denk daar goed over na, het kan je leven zeker tekenen voor jaren. En zodra je erin zit, kan je niet meer terug.

Ik had maar een simpele tussenwoning en toch heb ik heel vaak gedacht: waar ben ik aan begonnen? Aan de andere kant wist ik ook: ik zit er nu eenmaal in dus we maken er maar wat van.
Terugkijkend heeft het ons leven redelijk beïnvloed. We hebben zoveel gelaten waarvan we nu denken: was dat het echt waard?

[Galinsky]

We hebben gisteren bouwrapport ontvangen aan directe kosten zit er €21000,- verder zijn er dan nog een reeks aan dingen die nader onderzoek nodig hebben. waarbij de volgende 2 de grootste zijn aandachtspunten zijn:
-Lekke kelder, die verwacht hij op 8k tot 30k
-de rottende Nehobo betonvloer, daar durfde de keurder geen bedrag bij te zetten.

Verkopers gesproken en zijn bereid in bedrag te zakken, hoeveelheid onbekend ik heb daar ook nog geen bedrag op gezet. Huidige koopovereenkomst is in ieder geval ontbonden.

Zitten erg te twijfelen of we het wel willen kopen of niet. Het is toch best ingrijpend in je leven (mijn zus en schoonbroer bouwen een huis en dat was ook niet altijd even makkelijk). Vooral omdat ik momenteel 2 linkerhanden heb. Nu heb ik wel familie die kunnen helpen en ik ben de domste niet (naast kennis van huizen dan). Maar toch zal het voor mij een hoge leer curve worden om zoveel mogelijk zelf te kunnen doen.

kelder dichten tegen de vocht/water zie ik niet per se veel moeilijkheden/ beren op de weg. Is veel werk maar lijkt goed permanent oplosbaar zonder concessies (op veel geld na dan) op het huis. buitenkant huis af graven en bitumen laag aan te brengen op de kelder muren. evt. een jaar later wanneer al het beton weer goed droog is ook van binnen evt. epoxylaag extra aanbrengen.. en nieuwe betonvloer storten. laat dat allemaal inderdaad die 30k kosten als je zelf ook gaat graven e.d.

Echter Nehobo betonvloer zit ik wel een beetje in de maag. Normaliter beuken ze die eruit laten ze puin in de kruipruimte vallen gooien ze daaroverheen schuimbeton en bouw je vanaf daar weer verder op. Maar goed dat lijkt mij niet op te gaan in onze situatie naast dat de kelder nu nog nat is, is het ook geen kruipruimte maar een stuk diepere kelder. Erg veel schuimbeton ben je dan kwijt. (wel goede isolatie waarde waarschijnlijk )

Er bestaan ook nog staalconstructies om die vloer te ondersteunen, ben je ook toch weer deels je kelder kwijt. De plafond van de kelder komt stuk lager te hangen en als je vloerverwarming wilt aanbrengen ben je ook op de vloer dat weer aan hoogte kwijt gezien je niet in de nehobo kan vrezen. Ook her in der gelezen dat die staalconstructies niet lang mee gaan. gegarandeerd 20 jaar. zal vast langer mee gaan maar 20 klinkt wel erg kort. Ik wil dan ook een duurzame oplossing dat er weer minimaal 50 jaar tegenaan kan en langer als je het goed onderhoud.

Onze eisen voor een huis qua uiterlijk en functionaliteit keuken en badkamer zijn verder laag. zoals, als die betonvloer niet weg had gehoeven. hadden we misschien nog wel jaren gebruik gemaakt van de badkamer en keuken want het is nog functioneel. maar goed dit soort problemen zoals die vloer willen we dan wel weer duurzaam oplossen zodat het voor lange tijd meekan. Nu betekend het helaas dus ook als de betonvloer eruit gaat de badkamer en keuken ook gelijk mee moeten.

Dus voor betonvloer moet je ergens op het huis concessies plegen om het goed op te lossen lijkt het, en dat is de kelder. En dat weerhoud ons wel om uberhaupt een lager bod te plaatsen. Naast dat we geen idee hebben in welke range we zitten qua kosten.

[Peter-Nogwat]

Galinsky schreef op woensdag 15 november 2023 @ 14:07:
.....
Zitten erg te twijfelen of we het wel willen kopen of niet. Het is toch best ingrijpend in je leven (mijn zus en schoonbroer bouwen een huis en dat was ook niet altijd even makkelijk). Vooral omdat ik momenteel 2 linkerhanden heb. Nu heb ik wel familie die kunnen helpen en ik ben de domste niet (naast kennis van huizen dan). Maar toch zal het voor mij een hoge leer curve worden om zoveel mogelijk zelf te kunnen doen.
.....

Ik snap je dilemma. De grote bedragen en onzekerheden zouden mij ook laten twijfelen.

Maar ik heb net alle funda foto's nog eens zitten bekijken. Met flink wat geduld, liefde en een zakje geld is hier wel heel wat moois van te maken.

Succes met het doorhakken van de knoop.

[FRANQ]

@Galinsky

Als ze bereid zijn in prijs te zakken zou ik gewoon een laag bod doen.
Knap de leefruimte een beetje op en ga een paar jaar lekker wonen.
Het is niet dat het onbewoonbaar is.

Dan over een jaar of 10 als je voldoende gespaard hebt zet je een stacaravan neer, laat je het hele huis slopen en een nieuw prefab huis neerzetten.

De buren hier 5 huizen verderop hebben dat gedaan, en die hebben nu gewoon een nieuwbouwhuis op een goede locatie.

Optie 2 is na een aantal jaar ook in die stacaravan gaan zitten, en dan je hele huis renoveren.


Je hebt bijna 1400m2 grond, je kan er nog wel een huis achter/voor bouwen terwijl je in het oude huis woont.

[ Voor 9% gewijzigd door FRANQ op 15-11-2023 16:34 ]

[Kurma]

Galinsky schreef op woensdag 15 november 2023 @ 14:07:
We hebben gisteren bouwrapport ontvangen aan directe kosten zit er €21000,- verder zijn er dan nog een reeks aan dingen die nader onderzoek nodig hebben. waarbij de volgende 2 de grootste zijn aandachtspunten zijn:
-Lekke kelder, die verwacht hij op 8k tot 30k
-de rottende Nehobo betonvloer, daar durfde de keurder geen bedrag bij te zetten.

Verkopers gesproken en zijn bereid in bedrag te zakken, hoeveelheid onbekend ik heb daar ook nog geen bedrag op gezet. Huidige koopovereenkomst is in ieder geval ontbonden.

Zitten erg te twijfelen of we het wel willen kopen of niet. Het is toch best ingrijpend in je leven (mijn zus en schoonbroer bouwen een huis en dat was ook niet altijd even makkelijk). Vooral omdat ik momenteel 2 linkerhanden heb. Nu heb ik wel familie die kunnen helpen en ik ben de domste niet (naast kennis van huizen dan). Maar toch zal het voor mij een hoge leer curve worden om zoveel mogelijk zelf te kunnen doen.

kelder dichten tegen de vocht/water zie ik niet per se veel moeilijkheden/ beren op de weg. Is veel werk maar lijkt goed permanent oplosbaar zonder concessies (op veel geld na dan) op het huis. buitenkant huis af graven en bitumen laag aan te brengen op de kelder muren. evt. een jaar later wanneer al het beton weer goed droog is ook van binnen evt. epoxylaag extra aanbrengen.. en nieuwe betonvloer storten. laat dat allemaal inderdaad die 30k kosten als je zelf ook gaat graven e.d.

Echter Nehobo betonvloer zit ik wel een beetje in de maag. Normaliter beuken ze die eruit laten ze puin in de kruipruimte vallen gooien ze daaroverheen schuimbeton en bouw je vanaf daar weer verder op. Maar goed dat lijkt mij niet op te gaan in onze situatie naast dat de kelder nu nog nat is, is het ook geen kruipruimte maar een stuk diepere kelder. Erg veel schuimbeton ben je dan kwijt. (wel goede isolatie waarde waarschijnlijk )

Er bestaan ook nog staalconstructies om die vloer te ondersteunen, ben je ook toch weer deels je kelder kwijt. De plafond van de kelder komt stuk lager te hangen en als je vloerverwarming wilt aanbrengen ben je ook op de vloer dat weer aan hoogte kwijt gezien je niet in de nehobo kan vrezen. Ook her in der gelezen dat die staalconstructies niet lang mee gaan. gegarandeerd 20 jaar. zal vast langer mee gaan maar 20 klinkt wel erg kort. Ik wil dan ook een duurzame oplossing dat er weer minimaal 50 jaar tegenaan kan en langer als je het goed onderhoud.

Onze eisen voor een huis qua uiterlijk en functionaliteit keuken en badkamer zijn verder laag. zoals, als die betonvloer niet weg had gehoeven. hadden we misschien nog wel jaren gebruik gemaakt van de badkamer en keuken want het is nog functioneel. maar goed dit soort problemen zoals die vloer willen we dan wel weer duurzaam oplossen zodat het voor lange tijd meekan. Nu betekend het helaas dus ook als de betonvloer eruit gaat de badkamer en keuken ook gelijk mee moeten.

Dus voor betonvloer moet je ergens op het huis concessies plegen om het goed op te lossen lijkt het, en dat is de kelder. En dat weerhoud ons wel om uberhaupt een lager bod te plaatsen. Naast dat we geen idee hebben in welke range we zitten qua kosten.

Met 2 linkerhanden en zonder behoorlijke buffer zou ik je echt aanraden om hiervan weg te lopen. Dit is GEEN project voor een beginnende doe-het-zelfer.

[Sport_Life]

Galinsky schreef op woensdag 15 november 2023 @ 14:07:
We hebben gisteren bouwrapport ontvangen aan directe kosten zit er €21000,- verder zijn er dan nog een reeks aan dingen die nader onderzoek nodig hebben. waarbij de volgende 2 de grootste zijn aandachtspunten zijn:
-Lekke kelder, die verwacht hij op 8k tot 30k
-de rottende Nehobo betonvloer, daar durfde de keurder geen bedrag bij te zetten.

Verkopers gesproken en zijn bereid in bedrag te zakken, hoeveelheid onbekend ik heb daar ook nog geen bedrag op gezet. Huidige koopovereenkomst is in ieder geval ontbonden.

Zitten erg te twijfelen of we het wel willen kopen of niet. Het is toch best ingrijpend in je leven (mijn zus en schoonbroer bouwen een huis en dat was ook niet altijd even makkelijk). Vooral omdat ik momenteel 2 linkerhanden heb. Nu heb ik wel familie die kunnen helpen en ik ben de domste niet (naast kennis van huizen dan). Maar toch zal het voor mij een hoge leer curve worden om zoveel mogelijk zelf te kunnen doen.

kelder dichten tegen de vocht/water zie ik niet per se veel moeilijkheden/ beren op de weg. Is veel werk maar lijkt goed permanent oplosbaar zonder concessies (op veel geld na dan) op het huis. buitenkant huis af graven en bitumen laag aan te brengen op de kelder muren. evt. een jaar later wanneer al het beton weer goed droog is ook van binnen evt. epoxylaag extra aanbrengen.. en nieuwe betonvloer storten. laat dat allemaal inderdaad die 30k kosten als je zelf ook gaat graven e.d.

Echter Nehobo betonvloer zit ik wel een beetje in de maag. Normaliter beuken ze die eruit laten ze puin in de kruipruimte vallen gooien ze daaroverheen schuimbeton en bouw je vanaf daar weer verder op. Maar goed dat lijkt mij niet op te gaan in onze situatie naast dat de kelder nu nog nat is, is het ook geen kruipruimte maar een stuk diepere kelder. Erg veel schuimbeton ben je dan kwijt. (wel goede isolatie waarde waarschijnlijk )

Er bestaan ook nog staalconstructies om die vloer te ondersteunen, ben je ook toch weer deels je kelder kwijt. De plafond van de kelder komt stuk lager te hangen en als je vloerverwarming wilt aanbrengen ben je ook op de vloer dat weer aan hoogte kwijt gezien je niet in de nehobo kan vrezen. Ook her in der gelezen dat die staalconstructies niet lang mee gaan. gegarandeerd 20 jaar. zal vast langer mee gaan maar 20 klinkt wel erg kort. Ik wil dan ook een duurzame oplossing dat er weer minimaal 50 jaar tegenaan kan en langer als je het goed onderhoud.

Onze eisen voor een huis qua uiterlijk en functionaliteit keuken en badkamer zijn verder laag. zoals, als die betonvloer niet weg had gehoeven. hadden we misschien nog wel jaren gebruik gemaakt van de badkamer en keuken want het is nog functioneel. maar goed dit soort problemen zoals die vloer willen we dan wel weer duurzaam oplossen zodat het voor lange tijd meekan. Nu betekend het helaas dus ook als de betonvloer eruit gaat de badkamer en keuken ook gelijk mee moeten.

Dus voor betonvloer moet je ergens op het huis concessies plegen om het goed op te lossen lijkt het, en dat is de kelder. En dat weerhoud ons wel om uberhaupt een lager bod te plaatsen. Naast dat we geen idee hebben in welke range we zitten qua kosten.

Tip van een ervaringsdeskundige: maak een inschatting van alle kosten, vermenigvuldig dat vervolgens met 2 en zorg dat je dat op je rekening hebt staan (bouwdepot en spaargeld).

Anders niet aan beginnen.

[Glenfiddich]

Rottende nehobo vloer?

Hebben we het dan over de begane grond vloer? Want als die nehobo vloer onderkelderd is zou je niet direct verwachten dat de begane grond vloer (wat dus het plafond van de kelder is) een vochtprobleem krijgt, toch?

Want dat is waar die vloeren van kapot gaan: vocht in de wapening, dat zet uit waarna de voegen uit de vloer barsten.

Of ligt er een nehobo vloer in de kelder? (Dat zou ik een bijzonder ongelukkige/vreemde keus vinden overigens).

[Galinsky]

Glenfiddich schreef op woensdag 15 november 2023 @ 19:50:
Rottende nehobo vloer?

Hebben we het dan over de begane grond vloer? Want als die nehobo vloer onderkelderd is zou je niet direct verwachten dat de begane grond vloer (wat dus het plafond van de kelder is) een vochtprobleem krijgt, toch?

Want dat is waar die vloeren van kapot gaan: vocht in de wapening, dat zet uit waarna de voegen uit de vloer barsten.

Of ligt er een nehobo vloer in de kelder? (Dat zou ik een bijzonder ongelukkige/vreemde keus vinden overigens).

Is vloer van begane grond, plafond van kelder en is aan het brokkelen. Kelder is ook gewoon goed vochtig, stond een laag water in de vorige keer.

[micky_]

Ik kan hier ruim uit eigen ervaring putten. Een klushuis gehad, een woning in een nieuwbouwproject gekocht, en uiteindelijk een oud gammel huisje gekocht, dat laten slopen en een fantastische nieuwbouwwoning laten bouwen. Die hebben we deels zelf afgebouwd. En veel geholpen bij projecten bij familie en vrienden.

Als ik op Funda naar jouw woning kijk, snap ik je verliefdheid. En het hebben-hebben-hebben gevoel, absoluut. Wonen is emotie!
Maar.
Mijn verstand en mijn onderbuik zijn het hier helemaal eens: DOE HET NIET! Wonen is emotie, maar je verstand moet de baas zijn.

Je weet niet waar je aan begint. Echt niet.

Financiën
Tal van felrode vlaggen hier. Een keurder die geen indicatie kan geven (hoe erg wil je het hebben?). En let wel: de bedragen die hij noemt zijn alleen de directe herstelkosten.
Om de woning naar deze tijd te krijgen, komt dan tenminste bij: gevelisolatie, dakisolatie, nieuwe kozijnen en ramen, nieuwe keuken, nieuwe badkamer, nieuwe vloeren, wandafwerking, schilderwerk. En uiteraard nieuwe verwarming (die Brink daar in de kelder is vast van 1975) En dan wat kleinigheidjes (NOT) als de tuin en de garage. Exclusief calamiteiten als asbest (zal gezien het bouwjaar er wel in zitten), kapotte riolering, kapotte schoorsteen, etc.
Bij een totaalrenovatie denk je niet in veelvouden van 10k, maar van 100k. En OK, jouw woning is klein, dus het zal gaan om een paar keer 50k. Als ik het goed begrijp, heb je dat bedrag niet. Dat is de voornaamste reden om het af te raden.
Om je een indruk te geven van wat gevelisolatie kost, kijk maar eens hier: Refrag in "Renovatie huis uit 1910" (het hele topic is vast interessant voor jou). Dat is een grote woning, maar ook de helft van dat bedrag is nog steeds heel veel.

Bouwvakkers
Ze komen elke dag om 7.15u luidruchtig binnen. Dag in, dag uit. Dat hoop je tenminste, want geregeld komen ze niet. Ze roken binnen. Als je er wat van zegt, vertrekken ze en komen niet meer terug. Ze draaien keihard thrash metal en schreeuwen daar weer overheen naar elkaar. Jij hebt daar last van, en je buren tot 300 meter verderop ook. Er is altijd meerwerk nodig boven op hun offertes (onverwacht XXX tegengekomen). Bouwvakker A, die wat moet doen zodat bouwvakker B volgende week verder kan, komt niet opdagen. Daarop zegt bouwvakker B dat hij pas over 6 maanden weer tijd heeft. Etc.Etc.

Zelf klussen
Dat gaat heeellll langzaam. Alles doe je voor de eerste keer, en dat schiet niet op. Voor elk wissewasje moet je een ritje naar de bouwmarkt maken (Emmen in jouw geval). Al het werk moet naast je baan. Als je 20 uur per week vrijmaakt (dat is al mega veel), is er nauwelijks voortgang. Want reken maar uit: een klus waar twee bouwvakkers een week over doen (80 uur), kost jou tenminste 160 uur. Dat is dus 8 weken buffelen. Maar na een paar uur klussen begint je lijf te protesteren. En na een paar maanden ben je geregeld door je rug gegaan. En wil je wel eens een avond/weekend gewoon niets doen.

Stress en alle impact die dat heeft
Je leven, je relatie, je alles komt onder druk te staan. Voor een jaar of 2. Of langer.
Een klussend stel hier in ons nieuwe buurtje gaat uit elkaar nu hun grote verbouwing klaar is. Ik heb diverse malen een burn-out gezien (en zelfs een depressie).
Japke D. Bouma schrijft niet voor niets: "Ga voor de verbouwing alvast scheiden.Dan ga je als vrienden uit elkaar. "(https://www.nrc.nl/nieuws...ing-te-overleven-a4154347 Betaalmuur?)

[twain4me]

Galinsky schreef op woensdag 15 november 2023 @ 14:07:
We hebben gisteren bouwrapport ontvangen aan directe kosten zit er €21000,- verder zijn er dan nog een reeks aan dingen die nader onderzoek nodig hebben. waarbij de volgende 2 de grootste zijn aandachtspunten zijn:
-Lekke kelder, die verwacht hij op 8k tot 30k
-de rottende Nehobo betonvloer, daar durfde de keurder geen bedrag bij te zetten.

Verkopers gesproken en zijn bereid in bedrag te zakken, hoeveelheid onbekend ik heb daar ook nog geen bedrag op gezet. Huidige koopovereenkomst is in ieder geval ontbonden.

Zitten erg te twijfelen of we het wel willen kopen of niet. Het is toch best ingrijpend in je leven (mijn zus en schoonbroer bouwen een huis en dat was ook niet altijd even makkelijk). Vooral omdat ik momenteel 2 linkerhanden heb. Nu heb ik wel familie die kunnen helpen en ik ben de domste niet (naast kennis van huizen dan). Maar toch zal het voor mij een hoge leer curve worden om zoveel mogelijk zelf te kunnen doen.

kelder dichten tegen de vocht/water zie ik niet per se veel moeilijkheden/ beren op de weg. Is veel werk maar lijkt goed permanent oplosbaar zonder concessies (op veel geld na dan) op het huis. buitenkant huis af graven en bitumen laag aan te brengen op de kelder muren. evt. een jaar later wanneer al het beton weer goed droog is ook van binnen evt. epoxylaag extra aanbrengen.. en nieuwe betonvloer storten. laat dat allemaal inderdaad die 30k kosten als je zelf ook gaat graven e.d.

Echter Nehobo betonvloer zit ik wel een beetje in de maag. Normaliter beuken ze die eruit laten ze puin in de kruipruimte vallen gooien ze daaroverheen schuimbeton en bouw je vanaf daar weer verder op. Maar goed dat lijkt mij niet op te gaan in onze situatie naast dat de kelder nu nog nat is, is het ook geen kruipruimte maar een stuk diepere kelder. Erg veel schuimbeton ben je dan kwijt. (wel goede isolatie waarde waarschijnlijk )

Er bestaan ook nog staalconstructies om die vloer te ondersteunen, ben je ook toch weer deels je kelder kwijt. De plafond van de kelder komt stuk lager te hangen en als je vloerverwarming wilt aanbrengen ben je ook op de vloer dat weer aan hoogte kwijt gezien je niet in de nehobo kan vrezen. Ook her in der gelezen dat die staalconstructies niet lang mee gaan. gegarandeerd 20 jaar. zal vast langer mee gaan maar 20 klinkt wel erg kort. Ik wil dan ook een duurzame oplossing dat er weer minimaal 50 jaar tegenaan kan en langer als je het goed onderhoud.

Onze eisen voor een huis qua uiterlijk en functionaliteit keuken en badkamer zijn verder laag. zoals, als die betonvloer niet weg had gehoeven. hadden we misschien nog wel jaren gebruik gemaakt van de badkamer en keuken want het is nog functioneel. maar goed dit soort problemen zoals die vloer willen we dan wel weer duurzaam oplossen zodat het voor lange tijd meekan. Nu betekend het helaas dus ook als de betonvloer eruit gaat de badkamer en keuken ook gelijk mee moeten.

Dus voor betonvloer moet je ergens op het huis concessies plegen om het goed op te lossen lijkt het, en dat is de kelder. En dat weerhoud ons wel om uberhaupt een lager bod te plaatsen. Naast dat we geen idee hebben in welke range we zitten qua kosten.

Een huis (ver)bouwen is heel erg leuk maar idd ook best ingrijpend in je leven,zonder je bang te willen maken, het geeft de meeste mensen veel stress en daar moet je tegen kunnen. Maar vooral het niet al te veel op elkaar afreageren. er zijn best wat projecten geweest aan mijn buro waarbij de relatie van opdrachtgevers het niet heeft gered. Ervaring in een verbouwing (hoe klein ook,) geeft vaak wel inzichten in hoe je er samen mee om kan gaan. lang verhaal kort, zorg vooraf voor een escaperoute waar jullie het beide mee eens zijn.

Veder is verbouwen het aller leukste wat er is. Daarom is het mijn naast mijn werk ook mijn hobby en lul ik in de tijd die nog over is hier over (ver)bouwen Als het echt je droom plek is wellicht gewoon een lowball offer doen. en kijken wat de reactie is.

[NicoHF]

Als je het huis echt wilt hebben, doe dan een bod van 100k minder, onderbouw dat bod heel goed en geef goede voorwaardes.
Dan heb je misschien nog wel kans dat ze akkoord gaan, nee heb je ja kun je krijgen.
Dat geeft jou extra speling.
Mocht het niet lukken dan niet dan ga je zoeken naar een volgende project en ondertussen elke euro opzij zetten.

Maar wat al gezegd werd een verbouwing van deze grote gaat je echt enorm veel tijd en stress geven, buiten het financiële plaatje om.
Hou daar echt rekening mee.

Mocht het lukken om het voor 100k minder te krijgen, laten we hopen dat het lukt.
Dan had ik persoonlijk de boel ook plat gegooid en een mooie nieuwbouw woning erop gezet.

[Galinsky]

micky_ schreef op woensdag 15 november 2023 @ 20:28:
Ik kan hier ruim uit eigen ervaring putten. Een klushuis gehad, een woning in een nieuwbouwproject gekocht, en uiteindelijk een oud gammel huisje gekocht, dat laten slopen en een fantastische nieuwbouwwoning laten bouwen. Die hebben we deels zelf afgebouwd. En veel geholpen bij projecten bij familie en vrienden.

Als ik op Funda naar jouw woning kijk, snap ik je verliefdheid. En het hebben-hebben-hebben gevoel, absoluut. Wonen is emotie!
Maar.
Mijn verstand en mijn onderbuik zijn het hier helemaal eens: DOE HET NIET! Wonen is emotie, maar je verstand moet de baas zijn.

Je weet niet waar je aan begint. Echt niet.

Financiën
Tal van felrode vlaggen hier. Een keurder die geen indicatie kan geven (hoe erg wil je het hebben?). En let wel: de bedragen die hij noemt zijn alleen de directe herstelkosten.
Om de woning naar deze tijd te krijgen, komt dan tenminste bij: gevelisolatie, dakisolatie, nieuwe kozijnen en ramen, nieuwe keuken, nieuwe badkamer, nieuwe vloeren, wandafwerking, schilderwerk. En uiteraard nieuwe verwarming (die Brink daar in de kelder is vast van 1975) En dan wat kleinigheidjes (NOT) als de tuin en de garage. Exclusief calamiteiten als asbest (zal gezien het bouwjaar er wel in zitten), kapotte riolering, kapotte schoorsteen, etc.
Bij een totaalrenovatie denk je niet in veelvouden van 10k, maar van 100k. En OK, jouw woning is klein, dus het zal gaan om een paar keer 50k. Als ik het goed begrijp, heb je dat bedrag niet. Dat is de voornaamste reden om het af te raden.
Om je een indruk te geven van wat gevelisolatie kost, kijk maar eens hier: Refrag in "Renovatie huis uit 1910" (het hele topic is vast interessant voor jou). Dat is een grote woning, maar ook de helft van dat bedrag is nog steeds heel veel.

Bouwvakkers
Ze komen elke dag om 7.15u luidruchtig binnen. Dag in, dag uit. Dat hoop je tenminste, want geregeld komen ze niet. Ze roken binnen. Als je er wat van zegt, vertrekken ze en komen niet meer terug. Ze draaien keihard thrash metal en schreeuwen daar weer overheen naar elkaar. Jij hebt daar last van, en je buren tot 300 meter verderop ook. Er is altijd meerwerk nodig boven op hun offertes (onverwacht XXX tegengekomen). Bouwvakker A, die wat moet doen zodat bouwvakker B volgende week verder kan, komt niet opdagen. Daarop zegt bouwvakker B dat hij pas over 6 maanden weer tijd heeft. Etc.Etc.

Zelf klussen
Dat gaat heeellll langzaam. Alles doe je voor de eerste keer, en dat schiet niet op. Voor elk wissewasje moet je een ritje naar de bouwmarkt maken (Emmen in jouw geval). Al het werk moet naast je baan. Als je 20 uur per week vrijmaakt (dat is al mega veel), is er nauwelijks voortgang. Want reken maar uit: een klus waar twee bouwvakkers een week over doen (80 uur), kost jou tenminste 160 uur. Dat is dus 8 weken buffelen. Maar na een paar uur klussen begint je lijf te protesteren. En na een paar maanden ben je geregeld door je rug gegaan. En wil je wel eens een avond/weekend gewoon niets doen.

Stress en alle impact die dat heeft
Je leven, je relatie, je alles komt onder druk te staan. Voor een jaar of 2. Of langer.
Een klussend stel hier in ons nieuwe buurtje gaat uit elkaar nu hun grote verbouwing klaar is. Ik heb diverse malen een burn-out gezien (en zelfs een depressie).
Japke D. Bouma schrijft niet voor niets: "Ga voor de verbouwing alvast scheiden.Dan ga je als vrienden uit elkaar. "(https://www.nrc.nl/nieuws...ing-te-overleven-a4154347 Betaalmuur?)

Dank voor je uitgebreide reactie, helpt zeker bij het maken van de juiste keuze en extra dingen om rekening mee te maken!

[Ivow85]

Galinsky schreef op woensdag 15 november 2023 @ 14:07:
Zitten erg te twijfelen of we het wel willen kopen of niet. Het is toch best ingrijpend in je leven (mijn zus en schoonbroer bouwen een huis en dat was ook niet altijd even makkelijk). Vooral omdat ik momenteel 2 linkerhanden heb. Nu heb ik wel familie die kunnen helpen en ik ben de domste niet (naast kennis van huizen dan). Maar toch zal het voor mij een hoge leer curve worden om zoveel mogelijk zelf te kunnen doen.

Nee, die familie heb je waarschijnlijk niet als je zelf twee linkerhanden hebt.

Als je toevallig het geluk hebt dat je in een familie of vriendengroep zit die volledig bestaat uit verschillende disciplines aan bouwvakkers en het gebruikelijk is dat jullie elkaar één voor één helpen om een klushuis om te toveren in een paleisje dan heb je het geluk van familie of vrienden waarop je terug kunt vallen met zo'n grote verbouwing. Voorwaarde is dan meestal wel dat je zelf ook actief die anderen helpt bij hun klushuis met jouw eigen professionele kluservaring.

Gezien jij twee linkerhanden hebt, ga ik er vanuit dat bovenstaande kluservaring niet op gaat. En dan bestaat "hulp van familie" meestal uit een paar zaterdagen wat hulp. Leuk om alle muren te sausen en misschien is er iemand handig genoeg om de badkamer opnieuw te betegelen. Maar daar houdt het 'terugvallen' op anderen waarschijnlijk wel snel op.
Na een paar zaterdagen jou te helpen krijgt die familie het waarschijnlijk al snel weer te druk met hun eigen levens.

Mijn ervaring is dan ook: als je af en toe "hulp van familie" wilt, wees dan héél kieskeurig. En vraag die hulp alleen bij grote klussen waarvoor je écht extra handjes nodig hebt. Maar reken er op dat het minstens 90% van de tijd (en waarschijnlijk meer dan 95% van de tijd) op jullie zelf en eventuele ingehuurde krachten aan komt.

[paQ]

Wel een vette keuken. Zie ik zo weer helemaal hip worden over een jaar of 5

[ejdvandenberg]

Eens met iedereen dat dit een mega project is, en daar moet je zin, tijd en budget voor hebben.

Er staat alleen nergens dat dat NU moet. Als dit echt je droomhuis is dan ogen BG en eerste verdieping wel prima genoeg om het een paar jaar uit te zingen met wat kleine upgrades. Timmer je de kelder gewoon dicht en bewaar je dat probleem voor later (bij wijze van spreken).

Als er reden is om aan te nemen dat jullie op redelijke termijn (flink) meer gaan verdienen (begin carriere, partner die nog moet beginnen met werken oid), dan zou je de verbouwing kunnen uitstellen.
Dat is een manier om hier eerder in te stappen. Want blijkbaar zijn deze huizen (zie link eerder in het draadje) als ze up to date verbouwd zijn tegen de 500k waard, dus flink verbouwen is wat dat betreft wel de moeite waard.

[Jeroenneman]

Galinsky schreef op woensdag 15 november 2023 @ 21:49:
[...]


Dank voor je uitgebreide reactie, helpt zeker bij het maken van de juiste keuze en extra dingen om rekening mee te maken!

Om de andere kant maar eens te belichten. Het valt of staat met je verwachtingen en die van een partner.

Een vriend heeft in een paar jaar een huis compleet gestript, en bijna vanaf de bakstenen weer opgebouwd. De eerste jaren noemde iedereen hem gek, want hij ging écht ver. Een jaar geslapen in een bed met drie dekens erop, want het dak was gewoon tochtig en hij kon (eigen woorden) "zo naar de sterren kijken". Twee jaar een zandvloer in de woonkamer. Drie jaar geen keuken, maar een workmate met daarop een kampeergasdingetje. Geen warm water meerdere maanden, want de boiler was kapot, en geen geld voor een reparatie.

Het werd echt van kwaad tot erger, maar hij bleef er rustig onder, en het was vooral onderwerp van hilariteit en verbazing. En beetje bij beetje, maand na maand van ieder dubbeltje omdraaien en alles zelf doen werden er mijlpalen behaald. De zandvloer werd vervangen door een vloer met vloerverwarming. En enkele maanden later kon er een gietvloer in. En weer enkele maanden later waren de muren weer bedekt, en zag je de kale leidingen niet meer lopen. En weer enkele maanden later was er een soort van badkamer ipv een leiding uit de muur. En na een jaar (dus eigenlijk 5 jaar sinds het kopen) waren de muren opnieuw gestuct, nu met overal nieuwe leidingen/elektra etc.

Om even een beeld te schetsen. Het huis (de bouwval) werd 6 jaar geleden gekocht als "project". Nu kun je eindelijk weer spreken van een bewoonbaar pand, met dus een enigzins moderne badkamer, fatsoenlijke vloer, gestucte muren, werkend heet water en (binnenkort) zelfs een keuken met oven en aanrecht. Hij heeft er zelf enorm veel lol in gehad, en een partner gevonden die net zo gek op klussen is, en die het ook niet erg vind om met 14 graden op de bank in de woonkamer te zitten met drie dekens en dikke sokken én sloffen aan.

Aan de andere kant: z'n leven heeft qua carrière voortgang gewoon 6 jaar stilgestaan. Hij heeft nu (bijna) een afgewerkt huis. Maar wat als je gewoon 6 jaar had gebuffeld, dan had je genoeg verdiend om een dergelijk huis gewoon te kopen met je partner. Als je had geleefd zoals die vriend heeft gedaan (en dan bedoel ik dus douchen zonder heet water, koken op campinggas je gascontract opzeggen, 's avonds een boek ipv de TV, want de TV kost stroom), dan had je in die 6 jaar misschien zelfs genoeg kunnen sparen om een huis cash af te tikken.

Enorm veel respect voor hem, en hij is dermate handig geworden dat je hem echt alles kunt vragen over verbouwen. En dan bedoel ik ook echt alles. Constructieberekening, leidingen door de muur, dakramen, riolering, vloerverwarming, betegelen, stucen, you name it. Maar ik was er compleet aan onderdoor gegaan in zijn situatie. Want ik wil niet tig jaar in het stof wonen, of op een zandvloer lopen, of moeten koken op een campingstelletje. Het perspectief is me gewoon te ver weg.

En die keuze mag jij voor jezelf maken. Het kan een fantastisch avontuur zijn, maar het kan ook een enorme deceptie zijn. Heeft minder te maken met tegenslagen of investeringen, maar alles met mindset. Vind je het erg om jarenlang beetje bij beetje op te knappen en erg langzaam vooruitgang te zien, en dus jarenlang in een verbouwing te zitten, of vind je het een gaaf project, en kun je blijven vertrouwen op de stip aan de horizon?

[Galinsky]

We waren niet 100% zeker of we het wel voor 90k minder nog wilden hebben. Het zou dan ook wel in die richting moeten gaan niet 30k o.i.d. te groot financieel risico voor ons. Dus toch even gepolst bij de verkoopmakelaar of de kopers daar überhaupt er wel voor open stonden voor zon groot verschil Kopers vonden nieuw bod van 200k (veel) te weinig, logisch ook. Scheelt ons een moeilijke beslissing en mogelijk in de toekomst misschien een gevoel van "hadden we het voorstel toch maar gedaan".

Nu weten we gewoon, verkopers wilden het sowieso niet en wij kunnen het financieel niet dragen voor laat zeggen rond de 30k minder waar ze misschien wel akkoord me zouden zijn gegaan.

Al met al is de koop dus niet doorgegaan en ondanks de situatie voelen we ons er wel goed over omdat het gewoon de enige juiste beslissing is.

Ik wil Iedereen erg bedanken die tijd heeft genomen mijn topic te lezen, te reageren, helpen en realiteit in te laten zien. Het heeft zeker allemaal geholpen en zal ik ook goed kunnen gebruiken voor de volgende bezichtigingen!

Mocht iemand nog een leuk stekkie verkopen in Drenthe of Groningen tot €325k laat maar weten via PM.

[rtownz251]

Ik verkoop zelf geen huis in Groningen / Drenthe maar op zich is daar tot 325k best wat keus toch? Hoe sta je bijvoorbeeld hier tegenover: https://www.funda.nl/koop...s-42318512-torenstraat-1/ ?

Ziet er een stuk meer “af” en degelijk uit. Geen idee of het perse een vrijstaande woning moet zijn of welke eisen je hebt. Maar gooi ze eens op. Dat zoek ik wel even mee.

Edit: zie nu dat dit huis tegenover een kerk staat, dat moet je willen natuurlijk. Maar er zijn mogelijkheden in ieder geval.

[ Voor 14% gewijzigd door rtownz251 op 29-11-2023 16:15 ]

[Galinsky]

rtownz251 schreef op woensdag 29 november 2023 @ 16:13:
Ik verkoop zelf geen huis in Groningen / Drenthe maar op zich is daar tot 325k best wat keus toch? Hoe sta je bijvoorbeeld hier tegenover: https://www.funda.nl/koop...s-42318512-torenstraat-1/ ?

Ziet er een stuk meer “af” en degelijk uit. Geen idee of het perse een vrijstaande woning moet zijn of welke eisen je hebt. Maar gooi ze eens op. Dat zoek ik wel even mee.

Edit: zie nu dat dit huis tegenover een kerk staat, dat moet je willen natuurlijk. Maar er zijn mogelijkheden in ieder geval.

Huis dat je daar laat zien hebben we inderdaad ook overwogen.
Kerk is inderdaad een nadeel en we schrokken van de eerste stuk text over het verbouwen, snapte dat niet helemaal icm het huis op de foto's. Verder heb je vrijwel geen achtertuin alleen voortuin ondanks het redelijk grote perceel dit was nog wel het grootste nadeel voor ons. Ik zie dat dan alleen maar als onbruikbaar grond wat wel (extra) onderhouden moet worden.

Onze Eisen:
-Vrijstaand pre met leuk stukje grond min 500m2
-Vriendin geen familie in Nederland wel werk haar huidige baan doet er niet toe bij verhuizen zoekt ze graag iets nieuws. Haar salaris nemen we ook niet mee in de berekening van de hypotheek gezien ze geen Nederlandse is kan dat niet i.c.m. NHG.
-Vriendin is buitenlandse, woont graag dichtbij grote plek ze is erg sociaal en dat komt niet echt goed in uiting in Bellingwolde. dichtbij Emmen, Veendam, Groningen of Assen goede connectie/verbinding daarmee is belangrijke parameter. zou haar erg goed doen we wonen nu samen bij mijn ouders.
-Connectie openbaar vervoer is belangrijk voor vriendin, (nog) geen rijbewijs. ik ga ook met ov naar werk dus voor ons beide wel een redelijk belangrijke parameter.
-Mijn familie Woont rond Bellingwolde is in principe voor mij niet een hele belangrijke parameter maar daardoor zoeken we ook niet iets in Friesland bijvoorbeeld zou toch wel <60km willen blijven.
-Mijn werk is in Groningen is ook niet hele belangrijke parameter voor mij want werk meestal thuis.
-Een rustig plekje niet in de midden van een grote plek met veel omgevingsgeluiden, redelijk belangrijke parameter.

-We willen *niet* wonen boven de A7 of in Veendam of andere plekken met gigantische verzakkingen.
-Liefste richting Drenthe gezien de bossen e.d. Groningen is alleen maar landbouw.

Tja hele waslijst en we begrijpen dat er concessies gedaan moeten worden op sommige punten maar dit zijn wel de parameters waarmee we spelen bij het zoeken. In principe het het huis waar dit topic voor geopend was voldeed min of meer aan alle eisen, we zeiden ook beiden dat we in principe dat voor ons beide er geen concessies gedaan zijn (voor de keuring dan).

Vandaag dit huisje bezocht:
https://www.funda.nl/koop...is-42318933-hoofdweg-216/

huis heeft wel erg veel vocht problemen en 5 rapporten aan mijnbouwschade. Je rook/ voelde in het huis de vocht en naar mijn idee het iedere plek er ook last van.. Mijn vriendin was er ook niet echt kapot van/ geen gevoel bij.

[GreatDictator]

Misschien begrijp ik je post verkeerd, maar Veendam heeft niet of nauwelijks last van verzakkingen door gaswinning, daarvoor moet je echt verder naar het noordoosten, plaatsen zoals Scheemda (en Westerlee ). Verder heeft Veendam tegenwoordig een directe treinverbinding naar Groningen, net als Zuidbroek overigens. Huizen zijn er ook nog best betaalbaar.

[Galinsky]

GreatDictator schreef op woensdag 29 november 2023 @ 21:21:
Misschien begrijp ik je post verkeerd, maar Veendam heeft niet of nauwelijks last van verzakkingen door gaswinning, daarvoor moet je echt verder naar het noordoosten, plaatsen zoals Scheemda (en Westerlee ). Verder heeft Veendam tegenwoordig een directe treinverbinding naar Groningen, net als Zuidbroek overigens. Huizen zijn er ook nog best betaalbaar.

niet door gaswinning maar wel door mijnen daar in de buurt, bodemdaling gaat daar op sommige plekken met bijna 3cm per jaar.

Ik kijk altijd op dit kaartje: https://bodemdalingskaart...gskaart/u2/viewers/basic/

Anders hadden we Veendam inderdaad een prima plek gevonden om er te wonen gezien het qua locatie en betaalbaarheid een topplek is.
Dat huisje in Westerlee heeft inderdaad ook last van mijnbouwschade.. dus daar moeten we nog eens goed over nadenken naast dus een vochtprobleem.

[GreatDictator]

Galinsky schreef op woensdag 29 november 2023 @ 22:39:
[...]

niet door gaswinning maar wel door mijnen daar in de buurt, bodemdaling gaat daar op sommige plekken met bijna 3cm per jaar.

Ik kijk altijd op dit kaartje: https://bodemdalingskaart...gskaart/u2/viewers/basic/

Anders hadden we Veendam inderdaad een prima plek gevonden om er te wonen gezien het qua locatie en betaalbaarheid een topplek is.
Dat huisje in Westerlee heeft inderdaad ook last van mijnbouwschade.. dus daar moeten we nog eens goed over nadenken naast dus een vochtprobleem.

Dat is een grotere daling dan ik had verwacht. Ik zie wel dat bodemdaling door zoutwinning een regelmatige daling geeft (aldus het Staatstoezicht op de Mijnen: https://www.sodm.nl/secto...-magnesiumzout-in-veendam ). Je hebt dus niet de trillingen/aardbevingen die de gaswinning veroorzaakt, en dat zorgt volgens mij juist voor de meeste schade.

Dan als laatste nog een tip dat Stadskanaal weer een reguliere spoorverbinding gaat krijgen (via Veendam en Zuidbroek naar Groningen). ProRail zegt december 2024, dus je moet er nog wel even op wachten.

[rtownz251]

Denk vooral dat de vrijstaand eis met groot perceel icm het budget het zoeken lastig maakt. Dat zou ik dan persoonlijk als eerste laten varen. Al is het natuurlijk de vraag hoeveel haast je hebt om het huis uit te gaan. Boven de a7 is dit wel een mooie optie: https://www.funda.nl/koop...16903-brouwerijstraat-68/.

Maar als dat echt een harde eis is om eronder te gaan zitten, dan zou ik rustig je kans afwachten en hopen op een pareltje / toch uitwijken naar een 2 kap / tussenwoning oid.