Huiskoop na bouwtechnische keuring betonrot lekke kelder

[Galinsky]

Beste Tweakers,

Onlangs hebben wij ons bod geaccepteerd gekregen. ik heb erg weinig kennis van huizen en dus een bouwtechnische keurder ingeschakeld. Directe kosten daarbij gaan tot €20k anders mogen we de koop nog ontbinden. Dit is ook het maximale wat we nog aan geld over hebben na het kopen van het huis.

Bouwtechnische keurder is zojuist vanochtend langs geweest en we wachten nog op daadwerkelijk uitslag. We waren erg tevreden over hem maar er zijn enkele zaken over het huis die hij ontdekt heeft waar we ons zorgen over maken. Toen hij ook vertrok zei hij nog "succes, jullie hebben dit nodig". al in al niet heel positief dus. Zijn bevindingen komen in het rapport maar hij wilde geen verwachte prijsindicatie geven voor het betonrot en en de lekkage in de kelder. Hele huis is gekelderd in 7 ruimtes waarvan 5 nat waren of zelfs gewoon een laagje water van 2 cm. Hierover verwachten wij wel dat dit de meeste kosten zijn en ook ruim boven de 20000 komen. Zijn advies toen we stonden te praten:
vervang heel de vloer voor nieuwe betonvloer en zet er vloerverwarming in (momenteel zit er nog oude hete lucht in uit 1994.)
Kelder moet je dichten en daarvan kunnen de kosten uiteenlopen, €15000 als je geluk hebt heb je dit voor elkaar.

Toen we het huis initieel bezochte was de kelder droog, hier en daar zag je wel wat plekken waar vocht gelopen had maar dachten er toen niet te veel van, misschien iets met een te roze bril op.

Sowieso wil ik hem nog voor hij het rapport uit gaat geven nog een keertje bellen om e.e.a. vast te stellen/ vragen over zijn algehele idee. maar graag wil ik met jullie gedachten over dit huis er beter voorbereider in dat gesprek gaan met de keurder en de koper.


Huis is verkocht door verre nabestaanden die niet veel kennis van het huis hebben. Vragenlijsten waren niet goed ingevuld. bouwtechnische keurder heeft ook nog wel wat meer gevonden in het huis maar niet zo spannend. e.g. kraantje in toilet dat het niet deed, lekkende pijp vanuit dak van asbest. Problemen die opgelost moeten worden maar niet die al te hoge kosten zullen genereren.

huis is vrijstaand echt ons droomhuisje rondom Emmen binnen 10km. Net onder de 3 ton kunnen krijgen met mooi groot lap grond >1300m2

Mijn vraag: wat is jullie idee advies hierover of dingen waar ik extra rekening mee moet houden? Ik weet het niet duidelijke vraag..

Plaatjes zijn enkele foto's van lekkage en betonrot, 4de plaatje is betonrot in de vloer waar het alleen geconstateerd is.


Schopje naar WON

[ Voor 98% gewijzigd door Septillion op 13-11-2023 13:12 ]

[Davidshadow13]

Ik zou het risico te groot vinden. Als je maximaal 20k te besteden hebt dan hoef je maar één tegenvaller te hebben en je hebt gezien de foto's een ongezond huis met onleefbare ruimtes in de kelder. Want het is waarschijnlijk niet alleen een nieuwe betonvloer maar je moet ook uitvinden waar het vocht vandaan komt, de kelder e.v.t. uitgraven aan de buitenkant en dan een coating aanbrengen of een andere vochtbarriere. Dan ga je heel snel over die 20k heen.

[Galinsky]

Davidshadow13 schreef op donderdag 9 november 2023 @ 16:04:
Ik zou het risico te groot vinden. Als je maximaal 20k te besteden hebt dan hoef je maar één tegenvaller te hebben en je hebt gezien de foto's een ongezond huis met onleefbare ruimtes in de kelder. Want het is waarschijnlijk niet alleen een nieuwe betonvloer maar je moet ook uitvinden waar het vocht vandaan komt, de kelder e.v.t. uitgraven aan de buitenkant en dan een coating aanbrengen of een andere vochtbarriere. Dan ga je heel snel over die 20k heen.

opzich houden we daar nu ook rekening mee dat het ver boven die 20k gaat komen en willen dan ook met de verkopers onderhandelen de verkoopprijs omlaag te krijgen. Zonder vraagprijs omlaag ontbinden we de verkoop ook inderdaad wij hebben dan niet de middelen dit goed op te lossen.

[SinergyX]

Eerste fotos lijkt wel vloer lek, maar foto 5/6 lijkt eerder de muur te zijn. Vloer is 'relatief' simpel nog te herstorten, maar een lekke muur zal je aan de buitenkant moeten gaan werken en dan gaan de kosten enorm hard omhoog. Simpele coating/impregneren zal je met een paar duizend klaar zijn, maar is het de constructie zelf.. dan ga je het niet redden met 20k. Maar of het wel/geen 20k zal zijn, daar heb je een expert voor nodig die precies kan herleiden waar het vandaan komt, maar houd herstel wel gescheiden van 'verbeteren' (zoals de vloerverwarming).

[Galinsky]

SinergyX schreef op donderdag 9 november 2023 @ 16:13:
Eerste fotos lijkt wel vloer lek, maar foto 5/6 lijkt eerder de muur te zijn. Vloer is 'relatief' simpel nog te herstorten, maar een lekke muur zal je aan de buitenkant moeten gaan werken en dan gaan de kosten enorm hard omhoog. Simpele coating/impregneren zal je met een paar duizend klaar zijn, maar is het de constructie zelf.. dan ga je het niet redden met 20k. Maar of het wel/geen 20k zal zijn, daar heb je een expert voor nodig die precies kan herleiden waar het vandaan komt, maar houd herstel wel gescheiden van 'verbeteren' (zoals de vloerverwarming).

Uiteraard we kunnen niet dat als we verbeteringen maken zoals vloerverwarming niet laten meerekenen in directe kosten. We zouden voor de vloer dan ook alleen de kosten rekenen om de vloer te herstellen zonder betonrot.

Verder kelder lijkt inderdaad bij sommige delen het te komen uit de vloer en andere delen uit de muur gezien je daar ook nattigheid ziet lopen. Uitgraven is dan inderdaad de beste optie wat de bouwtechnische keurder ook zei. Al met al geen feest...

[twain4me]

Bouwkundige keuringen zijn niet destructief en daarom slechts een indicatie over wat er daad werkelijk aan de hand is. en eigenlijk altijd beter ingeschat dan de werkelijkheid. als je zo strak zit in je budget is het een behoorlijk risico, zeker als je het budget niet aan kan vullen met "zweet" Ik ken genoeg van dit soort projecten die gelukt zijn, maar ook een berg die mislukt zijn en de eigenaren nu "vast" zitten in een bouwval omdat het geld op is.

[ Voor 5% gewijzigd door twain4me op 09-11-2023 16:45 ]

[Groningerkoek]

Die muren laten al vele jaren water door, en leders hebben ze zelfs dingen ingepakt in plastic i.p.v. lekkages te verhelpen. Zou voor mij een reden zijn om het huis niet te kopen. Met alleen een nieuwe vloer ben je eraan niet, wil je het echt goed doen zodat het weer een halve eeuw mee kan dan zul je de muren aan de buitenkant moeten aanpakken zodat het vocht er niet meer in komt. Oftewel grond afgraven rondom je huis, muren voorzien van nieuwe bestendige deklaag. Dan aan de binnenkant waarschijnlijk een nieuwe vloer erin. En dan heb je alleen nog maar gezorgd dat het vocht er niet meer inkomt. Dan moet je nog de verwarming en ventilatie aanpakken en alles weer opnieuw afwerken. Waarschijnlijk ga je daarbij ook nog het een en ander tegenkomen.

Dit soort huizen loont alleen de moeite als ze zo goedkoop zijn dat het risico op extra forse financiële tegenvallers in de prijs zijn verwerkt en dat is helaas vaak niet het geval. Omdat er bijna altijd wel iemand is met haast en/of een roze bril die denkt dat het allemaal wel meevalt.

[JJ Le Funk]

lijkt mij dat je betaald voor de locatie+oppervlak en daar een krot van een woning bij krijgt.
zelfs als je de investeringen pleegt om de foundation te herbouwen, dan staat daar bovenop alsnog overgrootmoeders tochtige hut. misschien is plat gooien beter en dan iets nieuws erop bouwen?

[Galinsky]

Het betreft overigens dit huis:
https://www.funda.nl/koop...de-scholtenskanaal-wz-44/

[pentaw1nz]

Tis toch heel simpel?
Jij neemt een voorbehoud op van max 20k aan directe lasten, omdat je niet meer kunt/wilt uitgeven aan herstel van dit huis.

Je doet een keuring en je wacht de uitslag af, maar eerste indicatie is dat het veel duurder gaat zijn dan die 20k aan essentiële herstelkosten.

Dit nog los van andere zaken die jij gaat tegenkomen en de keurder nu nog niet heeft kunnen zien. Daar bovenop nog de renovatie, die ook van top tot teen mag gebeuren als ik het zo bekijk.

Niet doen dus, je gaat je grens veel verder verleggen dan je had vastgelegd.

[ Voor 20% gewijzigd door pentaw1nz op 09-11-2023 17:19 ]

[CodeCaster]

Galinsky schreef op donderdag 9 november 2023 @ 17:05:
Het betreft overigens dit huis:
https://www.funda.nl/koop...de-scholtenskanaal-wz-44/

Heer, ai, maak mij Uwe wegen...

Ik denk een leuke prijs voor het perceel, maar het lijkt me goedkoper om het huis plat te gooien en opnieuw te beginnen. Ik weet er verder niks van.

[Hielko]

Galinsky schreef op donderdag 9 november 2023 @ 15:59:
Beste Tweakers,

Onlangs hebben wij ons bod geaccepteerd gekregen. ik heb erg weinig kennis van huizen en dus een bouwtechnische keurder ingeschakeld. Directe kosten daarbij gaan tot €20k anders mogen we de koop nog ontbinden. Dit is ook het maximale wat we nog aan geld over hebben na het kopen van het huis.

Ik weet niet wat je plan is met dat huis, maar lijkt me dat je eerder 200K over moet hebben als je dit wilt kopen dan 20K. Afgezien van de water problemen zal het toch van top tot teen gerenoveerd moeten worden lijkt mij.

[TwingyTwingy]

Dit kan echt niet TS. Je neemt een onaanvaardbaar risico. Dit huis is een regelrechte bouwval. Met de juiste middelen kan het weer een pareltje worden, maar dan praat je niet over 20K voor over 200K. En dat laatste is zelfs nog rooskleurig vrees ik.

Alles, maar dan ook alles moet gerenoveerd worden.

[lbreman]

Leuk pand, met twee rechterhanden zou ik dit wel aandurven. Maar 20k budget is daarbij inderdaad niet realistisch.

[TMDC]

Galinsky schreef op donderdag 9 november 2023 @ 15:59:
ik heb erg weinig kennis van huizen

Dit i.c.m. de staat van het huis: doe het niet.

[Lollercopter]

Precies, ik heb een huis uit 2004 helemaal gestript en was ongeveer 100k kwijt, en ik hoefde niks aan de schil te doen (isolatie, ramen etc.)

Dit is zeker 150-200k+ verbouw kosten.

Wel tof huis en mooie locatie verder, maar dit is een beetje alsof je een oldtimer koopt en zegt "ja ik heb maar 1000 euro te besteden aan onderhoud". Hier loop je finaal op leeg, maar als je uiteindelijk dus 500-600k gaat uitgeven kan je er iets heel heel moois van maken. Maarja er is "no free lunch", je betaald in totaal zo weinig voor zoveel m2 omdat het een bouwval is.

[frennek]

Of TS het wel of niet gaat doen hangt natuurlijk af van de uitkomst van de bouwtechnische keuring, welke misschien boven de 20k herstelkosten zal uitvallen.

Laat dit wel een les wezen. De kosten die vallen uit een bouwtechnische keuring zijn acute herstelkosten welke nodig zijn voor herstel binnen korte termijn. Hier je totale budget voor verbouwing voor reserveren is niet zo handig. Het vervangen en plaatsen van een nieuwe begane grond vloer (zoals de keurder opperde) is waarschijnlijk niet acuut en valt niet onder je 20k directe kosten. Deze kosten gaan puur om de kelderbak weer waterdicht te krijgen, niet om het een en ander op te knappen.

Kom zelf ook net uit een verbouwing van een volledig gestript huis en ben ook boven de 200k+ gegaan.

Edit: De vraag is of een beetje water in de kelder valt onder acute reparatie kosten. Het is vrij normaal dat zulke oude huizen soms wat water hebben staan in de kelderbak na de extreme regenval zoals in de afgelopen tijd. Dus wat als er geen 20k herstelkosten uit de bouwtechnische keuring komt? Dan is de koop niet te ontbinden.

[ Voor 20% gewijzigd door frennek op 09-11-2023 18:23 ]

[Noutie]

lbreman schreef op donderdag 9 november 2023 @ 17:48:
Leuk pand, met twee rechterhanden zou ik dit wel aandurven. Maar 20k budget is daarbij inderdaad niet realistisch.

Inderdaad, als je zelf kan klussen, dan kan het wel. Het ligt er ook een beetje aan waar je staat in je carrière. Als je nu nog veel groeikansen hebt en weet dat je over 5 à 10 jaar goed verdient. Dan zou je een gok kunnen nemen. Ook zal je een tijd in een verbouwing zitten.

De vraag is, voorzie je geld in de toekomst?

[Joris748]

Noutie schreef op donderdag 9 november 2023 @ 18:22:
[...]

Inderdaad, als je zelf kan klussen, dan kan het wel. Het ligt er ook een beetje aan waar je staat in je carrière. Als je nu nog veel groeikansen hebt en weet dat je over 5 à 10 jaar goed verdient. Dan zou je een gok kunnen nemen. Ook zal je een tijd in een verbouwing zitten.

De vraag is, voorzie je geld in de toekomst?

En dan zit je 10 jaar in een vochtig huis met torenhoge energiekosten. Je zet je leven letterlijk stil met de hoop op betere tijden. En op het moment dat je misschien de financiële middelen hebt, komt gezinsuitbreiding ter sprake.

Het zou een hele grote gok zijn. Dit is geen beetje klussen, maar een klus van 1500+ uur, naast je gewone werk en het huishouden.

[Rukapul]

Waterdicht maken kan soms met een coating. Dat is hier echter geen (goede) oplossing want je wil er leefruimte van maken en moet dus waterdichtmaken, isoleren en vloerverwarming realiseren. Ben benieuwd wat een offerte daarvoor op neer zou komen

Verder eens met de andere reacties: zonder 100k op de bank niet aan beginnen. Als je namelijk niet de kosten voor isolatie etc pakt dan loop je leeg op energiekosten. En de rest moet ook wel.

[MB300]

Ik ben redelijk bekend in de regio. Het zijn voor de liefhebber mooie vrije plekjes inderdaad vlakbij Emmen.

Dit huis is natuurlijk, zoals veel meer huizen in deze regio trouwens, enorm gedateerd. Het lijkt zo op de foto's nog vrij goed onderhouden. Tenminste het schilderwerk en de leefruimtes lijken netjes, gedateerd maar netjes.

Dit is natuurlijk een echte doe-het-zelf huis waarin je eigenlijk alles moet aanpakken. Houdt rekenschap met echt serieuze kosten, waarbij de kosten om de kelder lekvrij krijgen je misschien nog wel enorm gaan meevallen. *mb300 heeft in het verleden bij een woning een lekke kelder geïmpregneerd met een speciaal goedje wat in de muur/beton trekt en vochtwerend is en blijft (voor langere tijd)

De prijs lijkt me nog niet eens zo heel verkeerd voor deze woning, de vrijstaande woningen kosten allemaal dit geld (of meer) in die regio. Ik zou me dit niet van het laatste geld kopen en me ook afvragen of ik dit zou kopen met 100k achter de hand, 2 rechterhanden en heel veel vrije tijd (en een begripvolle steunende vrouw) . Komen de waarschijnlijk royale energiekosten nog bij. En vergeet ook niet dat een ruime tuin soms ook een ruim budget nodig is.

[Minitrooper]

Galinsky schreef op donderdag 9 november 2023 @ 17:05:
Het betreft overigens dit huis:
https://www.funda.nl/koop...de-scholtenskanaal-wz-44/

Bij het zien van de foto's boven snap ik perfect dat je dit een pareltje vindt.

Bij het zien van de foto's in de kelder moet je geen expert zijn: vlekken in het plafond, de onderkant van die boiler is vol roest, losliggende tegels. Thuis zeiden ze: als het fundament niet goed is, stort de toren in.

Mijn advies: platgooien en vanaf 0 beginnen! Pleisters plakken op een lekkend vat is een 100k+ verhaal.

[Ronald.42]

Het hoeft niet allemaal in 1 jaar klaar toch?
Het is prima bewoonbaar.
Als je eerst de noodzakelijke dingen aan pakt en dan de rest in de loop van de jaren doet.

Ik vind het nu niet meteen een ramp of bodemloze put, dat is wel wat ik dachten te treffen na het lezen van enkele reacties.

Nadat ik de link van funda bekeken heb vind ik enkele reacties toch wel erg doemscenario denken.

Ik zou een second opinion doen voor de kelder even een bouwbedrijf laten kijken hoe en wat.

Volgens mij is het niet meteen kansloos allemaal.

[Rukapul]

Ronald.42 schreef op donderdag 9 november 2023 @ 18:45:
Het hoeft niet allemaal in 1 jaar klaar toch?
Het is prima bewoonbaar.
Als je eerst de noodzakelijke dingen aan pakt en dan de rest in de loop van de jaren doet.

Ik vind het nu niet meteen een ramp of bodemloze put, dat is wel wat ik dachten te treffen na het lezen van enkele reacties.

Nadat ik de link van funda bekeken heb vind ik enkele reacties toch wel erg doemscenario denken.

Ik zou een second opinion doen voor de kelder even een bouwbedrijf laten kijken hoe en wat.

Volgens mij is het niet meteen kansloos allemaal.

Topicstarter geeft aan 20k beschikbaar te hebben. Het meest noodzakelijke in dit huis aanpakken kost zo 20-50k (zie alle soorten van lekkages). Isolatie/verwarming/verduurzaming de volgende 25k. Keuken/badkamer/wc de volgende 50k. Alles strak afwerken de volgende 20k. Etc.

Dat is allemaal niet erg en verdien je echt terug in het resultaat. Het hoeft ook niet allemaal tegelijk. Echter, de topicstart geeft niet echt de indruk van een grote vrije cash flow en twee rechter handen. Dan rijst de vraag of dit project wel kans van slagen heeft.

[frennek]

Ronald.42 schreef op donderdag 9 november 2023 @ 18:45:
Het hoeft niet allemaal in 1 jaar klaar toch?
Het is prima bewoonbaar.
Als je eerst de noodzakelijke dingen aan pakt en dan de rest in de loop van de jaren doet.

Ik vind het nu niet meteen een ramp of bodemloze put, dat is wel wat ik dachten te treffen na het lezen van enkele reacties.

Nadat ik de link van funda bekeken heb vind ik enkele reacties toch wel erg doemscenario denken.

Ik zou een second opinion doen voor de kelder even een bouwbedrijf laten kijken hoe en wat.

Volgens mij is het niet meteen kansloos allemaal.

Een kelder inzetten als volwaardige leefruimte betekend dat hij echt gegarandeerd droog moet zijn. Een kelder krijg je eigenlijk alleen droog vanaf de buitenzijde, dus uitgraven en coaten aan de buitenkant, met alle gevolgen en consequenties van dien.

[digifun]

Daar in die regio gaan de vrijstaande huizen de komende jaren ook hard stijgen in prijs. Er is een hele tsunami van westerlingen die verhuizen en onderhand is alles vol.

De bouwvakkers zijn daar ook nog goedkoop, veel zonnepanelen en de verwarming is ook goedkoop.

Het is wel een gok die je kunt wagen voor deze prijs ga je de komende jaren niets meer krijgen. In te leven is er prima want er heeft ook altijd iemand in gewoond.

[The Fatal]

Wat verwacht je zelf voor die 20k te gaan doen.
M.a.w. wat is je wensen lijstje in de komende 2 jaar?
Isoleren, dak, muren?
Nieuwe kozijnen+glas?
Nieuwe cv ketel of warmtepomp?
Airco?
Vloerverwarming?
Groepenkast?
Stucken?
Tuin heeft ook liefde nodig.

Denk dat je je alleen al verkijkt op de kelder. Krijg zo’n beetje het gevoel dat het beste is vanaf buiten, en dan ook eventueel nieuwe vloer. Dan kan je die ook meteen isoleren. En dat is veel werk.
Goedkoopste manier is misschien iemand een plan te laten maken en daar een aantal zaken zelf te doen. Bv met een mini graver uitgraven. Of als je hem binnen kan krijgen. Vloer uit hakken. Dan heb je alleen huur en je eigen tijd. Maar verkijk je niet op de uren die er in gaan zitten!

[Ligone]

hmmm... dit laat me even teruggaan in de tijd toen ik mijn huidig huis al gekocht had. Hier zit een kruipkelder die ik niet bezocht had tijdens de bezichtiging. De verkoper vertelde me "na" de overdracht dat de vorige geïnteresseerde met een bouwkundige de kelder in was gegaan en daarna het huis niet meer wou hebben.

Tijdens de verbouwing natuurlijk de kelder in en daar zag ik dat er waterinsijpeling was die duidelijk al heeeeel lang bezig was en het beton op die plaats zowat elke kiezel liet zien die er in zat.

op zoek gegaan naar waar dit water vandaan kwam (slechte regenafvoer bezinkput), hersteld en verder niet van wakker gelegen. Jaarlijks kruip ik weer es in de kelder om alles te controleren en dat plaatsje is kurkdroog en blijft zoals het is. Na 7 jaar nog steeds gelukkig met ons droomhuisje.

Had die bouwkundige keurder gelijk? Wat mij betreft niet!

[ViezeVis]

Galinsky schreef op donderdag 9 november 2023 @ 15:59:
Dit is ook het maximale wat we nog aan geld over hebben na het kopen van het huis.

Dus, als de reparatie 15k kost is het restant-spaargeld 5k? Dat lijkt mij een financieel zeer groot risico. Bovendien zit je met wat kleine kluswerkzaamheden zoals het opnieuw schilderen, behangen, stucen, meubeltjes en gordijnen al snel op dat bedrag. Of, is die 20k nog een 'extra buffer' ?

[HTT-Thalan]

Dit is een paar straten bij mij vandaan . Ik schaar me bij het leeuwendeel, een flinke (en dure) klus. Dat gezegd hebbende, het dorp staat met niet bekend als issues hebbende met water. Misschien gewoon achterstallig onderhoud? Je gaat er wel flink kosten aan hebben...

[Ligone]

Als het dorp niet bekend staat als issues met water en de foto's er min of meer op wijzen dat het water van bovenaf komt ipv omhooggedrukt wordt "kan" dit best nog meevallen. Dan is het zoeken naar eventuele lekken van bvb afloop dakgoot, die opstap aan de voordeur waar een foutje in zit enz...

Loop eens rond het huis en probeer de slechte plekken te situeren naar de buitenkant toe, misschien dat je dan al een idee kan vormen waar het aan kan liggen.

[Wolly]

frennek schreef op donderdag 9 november 2023 @ 19:11:
[...]


Een kelder inzetten als volwaardige leefruimte betekend dat hij echt gegarandeerd droog moet zijn. Een kelder krijg je eigenlijk alleen droog vanaf de buitenzijde, dus uitgraven en coaten aan de buitenkant, met alle gevolgen en consequenties van dien.

Hoe werkt dat dan als het vocht vanuit de vloer komt?

[Wolly]

Wel bijzonder hoe werkelijk alles in die kelder op voetjes van minimaal 10cm is gezet om boven het water te blijven. Dat betekent dat er dus gigantische hoeveelheden water die kelder inlopen. Het feit dat die muur inclusief verroest wapeningsijzer er zo uitziet is wel een enorme rode vlag.

Ik zie bij de tegelmuur ook dat daar problemen zijn.

Tenzij je een professional wilt worden in kelderlekkages en renovatie zou ik het afraden.

[Groningerkoek]

Leuk als je alles zelf kunt doen. De tijd hebt en voldoende geld hebt voor de materialen. Anders niet aan beginnen.

Veel te veel lekkages, kelder is zo lek als een mandje. (waar komt al dat water vandaan van al die lekkage in het plafond aldaar). Verwarming is antiek en geldverslindend. Het huidig woongedeelte ziet er oud uit maar is verder niet zo heel beroerd.

[Tarquin]

Familielid van mij had altijd water in de kruipruimte (Noord-Holland).
Hij heeft drainagebuizen onder het huis door geboord, die lopen af naar een put en daar zit een pomp in met een schakelaar.
Zo kan het ook he.

Je kunt hier ook onderhandelen:
- De nabestaanden zijn geen verhuizende mensen. Ze hoeven niet een nieuw huis te betalen met de opbrengst van het oude huis. 275K opbrengst in plaats van 300 is geen verlies. Het is sowieso gratis geld.
"Ik had graag 20K gehad" is echt anders dan "Als ik dit bedrag niet krijg kan de koop niet doorgaan omdat ik dan mijn volgende huis niet kan kopen".
- De nabestaanden hebben wel enige drang tot verkoop. Op een gegeven moment gaan ze belastingen betalen en vóór die tijd willen ze het huis kwijt.
- Je kunt dit rapport delen en suggereren dat ze die kennis nu hebben en verplicht moeten delen. Jammer dat je het nu weet!
- En het is aannemelijk dat een eventuele andere koper óók een korting gaat onderhandelen.

Met andere woorden, die 20K hoeft niet uit je spaargeld te komen.


De drainage-oplossing ga je niet noemen en die kost ook geld en stop het probleem wel maar lost het niet op (maar komt niet eens in de buurt van 20k)

[SPT]

Het is niet ongebruikelijk om het opnieuw te gaan hebben over de prijs, als de bouwkundige keuring tegenvalt maar de koper op zich wel door wil met de koop. Wat je onderhandelingspositie sterker maakt, is dat het nu geen verborgen gebrek meer is. De verkopende partij zal dus, als het huis opnieuw in de verkoop moet, openheid van zaken moeten geven over de problemen met de kelder. Dat maakt het huis natuurlijk een stuk lastiger verkoopbaar, al helemaal als onduidelijk is waar de koper precies aan toe is. Als te onduidelijk is wat het herstel gaat kosten, kan er ook eerst aanvullend specialistisch bouwkundig onderzoek worden gedaan.

[ Voor 10% gewijzigd door SPT op 09-11-2023 23:19 ]

[MeTooPV]

De drainage oplossing is in de meeste delen van Nederland verboden. Je zult een vergunning moeten aanvragen.

[Wolly]

SPT schreef op donderdag 9 november 2023 @ 23:18:
Wat je onderhandelingspositie sterker maakt, is dat het nu geen verborgen gebrek meer is. De verkopende partij zal dus, als het huis opnieuw in de verkoop moet, openheid van zaken moeten geven over de problemen met de kelder. Dat maakt het huis natuurlijk een stuk lastiger verkoopbaar, al helemaal als onduidelijk is waar de koper precies aan toe is. Als te onduidelijk is wat het herstel gaat kosten, kan er ook eerst aanvullend specialistisch bouwkundig onderzoek worden gedaan.

Die gebreken in de kelder zijn nooit een verborgen gebrek geweest, waarom denk je dat?

[Sport_Life]

Lollercopter schreef op donderdag 9 november 2023 @ 18:19:
Precies, ik heb een huis uit 2004 helemaal gestript en was ongeveer 100k kwijt, en ik hoefde niks aan de schil te doen (isolatie, ramen etc.)

Dat was dan zeker een aantal jaren geleden? Wij zaten met een zelfde type woning (bj 2000, casco was goed) aan het dubbele. Wel incl vloerverwarming, warmtepomp en pv panelen.
Daar komt bij dit huis nog makkelijk 50-100k bovenop om de casco op orde te krijgen.
En dan heb je nog steeds een huisje met 95m2.

[ Voor 27% gewijzigd door Sport_Life op 09-11-2023 23:46 ]

[Ligone]

Dat zijn dan toch wel prijzen als je alles "laat" doen?

[Sport_Life]

Ligone schreef op donderdag 9 november 2023 @ 23:37:
Dat zijn dan toch wel prijzen als je alles "laat" doen?

Dat klopt. Gezien de vragen die hij stelt ga ik ervan uit dat ie zelf niet zo handig is.

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 09-11-2023 23:42 ]

[Ligone]

Welja, het hangt er een beetje vanaf in hoeverre TS bereid is om zelf dingen te doen en te leren he. Als je alles moet laten doen is het een ander verhaal dan wat ik voor ogen heb.

[Will_M]

Als je de foto's van de makelaar bekijkt dan is 't al redelijk tot zeer goed in te schatten waar dat vocht in de kelderruimtes vandaan gekomen is (zelfs op de foto's op Funda is al goed zichtbaar dat alles onder het maaiveld tijdens het maken van die foto's al sinds lange tijd 'zeiknat' gestaan heeft). Op een 'verborgen gebrek' is het dus zeker niet te spelen....

Ik zou als eerste eens gaan beginnen met het dempen van die groene eendenkroos- / kikkerdril poel achter in de tuin (of noemen ze dat daar in Drenthe een vijver?) .

[ Voor 31% gewijzigd door Will_M op 10-11-2023 01:39 ]

[Galinsky]

Dank allen voor de reacties! Ik waardeer iedereen hun mening enorm!

20k is inderdaad wat we zelf aan direct toerijkbare middelen over ziuden hebben als we het zouden kopen voor de €290,- (koopprijs) verder kan dit opgerekt worden over tijd naar ruim €50000 en misschien met hulp van ouders net iets meer.

Ik ben uiteraard bereid zoveel mogelijk zelf in het huis te doen. Ik heb qua huizen nu nog 2 linker handen maar ik ben ook niet onhandig.

Ik zal inderdaad moeten wachten op bouwtechnisch rapport, als directe kosten onder €20000 uitvallen moeten we het kopen. Ik zal morgenochtend de keurder ook even bellen met of hij dit ook verwacht. Naast nog wat andere vragen.

Naar ons idee heeft de makelaar ons niet erg goed ingelicht over de lekkage, ze zeiden dat dit van de deur naar buiten gaat die in de kelder zit tja achteraf ook naief van ons uiteraard..
Tja is zichtbaar door de vlekken betonrot was dat in principe ook vanuit 1 specifieke plek achter de apparaten.

Vragen die wij nog aan de keurder willen stellen is of de betonrot alleen in de vloeren voor (kan) komen of ook in de keldermuren/ fundering gezien we dan wel erg ver van huis zijn..

Handelen over de prijs zijn we zeker van plan mocht de keuring boven de 20000 uitkomen zeker voor de langetermijnkosten.

[Ronald.42]

De grondprijs voor een kavel in Emmen zit ook rond de 200 euro/m2
Dat maakt met een kleine 1400 kante meter ook al 280K

Ik wist het wel, de prijs nog wat afhandelen en er voor gaan als je het een mooie plek vind.

Je zal verbaasd staan van wat je allemaal zelf kunt of met wat hulp van je omgeving.
Voor wat een aannemer kost kun je jezelf wel wat fouten veroorloven.
Wij hebben bijna 18 jaar terug een huis uit 1930 gekocht waar de vorige bewoners 60 jaar gewoond hadden.
Warm water was er niet en onderhoud was de laatste tientallen jaren ook niet echt gelukt.

Maar je moet het wel willen, je gaat echt al je vrije tijd in dat huis steken en moet gewoon nu en dan even verplicht tijd maken voor je/ jullie zelf anders wordt je gillend gek...
Bezint eer gij begint maar ik vind het wel een mooie kans en je kunt er echt wel wat moois van maken.

[boeke209]

Je zou eventueel ook een expert in kunnen schakelen voor betonreparatie, deze kunnen wel zien of het te repareren valt of dat er meer nodig is. In de buurt zitten wel een paar van zulke bedrijven, ik weet dat er één zit in Coevorden.

[technopeuter]

Kennis van me woont daar in de buurt en accepteert zijn vochtige kelder, dat kan ook. Dan wel alles luchtdicht naar boven houden.

Ik denk dat je leeg gaat lopen op de stookkosten. De luchtverwarmingsbuizen kun je mooi hergebruiken voor WTW met een kanaal airco erbij. Dan nog alles isoleren. Die 100k tik je heel snel aan maar mag in stapjes( maak een goed plan zonder misstappen)

Iedereen die hier roept dat daar de prijzen gaan stijgen kent die omgeving niet…. Gaat gewoon niet gebeuren

[No Hands]

Galinsky schreef op donderdag 9 november 2023 @ 17:05:
Het betreft overigens dit huis:
https://www.funda.nl/koop...de-scholtenskanaal-wz-44/

Echt een leuk huis en een prima plek maar als je maar 20k te besteden hebt en verder niet zo veel weet/kan dan is dit, helaas voor jullie, een no go.
Dak vernieuwen en isoleren 25k
kozijnen vervangen met modern glas 25k
nieuw verwarmingssysteem 20k
etc
etc
en dan zit je nog met je kelder. Als je die wil gebruiken dan is dat als het tegenzit ook minstens 20k.

Maar, het ziet er wel bewoonbaar uit dus als jullie mindset is dat het over een aantal jaren wordt uitgesmeerd en jullie in de tussentijd veel leren en zelf proberen te doen en sparen dan kan het ook een paradijs worden

[Ligone]

technopeuter schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 04:23:

Iedereen die hier roept dat daar de prijzen gaan stijgen kent die omgeving niet…. Gaat gewoon niet gebeuren

Mja, dat werd over zeeuws vlaanderen ook gezegd maar het tegendeel is al gebleken. Vastgoed stijgt altijd, soms minder snel weliswaar.

[BB-One]

Wat betreft het vocht in de kelder.
1. In de omschrijving van funda staat: natuurlijke bronvijver. Is de vijver niet dichtgeslibd en zoekt de bron een andere uitweg?

[bie100]

Will_M schreef op donderdag 9 november 2023 @ 23:46:
.

Ik zou als eerste eens gaan beginnen met het dempen van die groene eendenkroos- / kikkerdril poel achter in de tuin (of noemen ze dat daar in Drenthe een vijver?) .

[Afbeelding]

Nee dat noemen ze een kwakgat

wel een leuk huisje btw

[HTT-Thalan]

Als je alles moet uitvoeren met vakmannen gaat het aardig in de papieren lopen ja. Maar de huizen stijgen ook hier wel in waarde, je moet een beetje prioriseren waar je nu geld voor hebt. Ik zou gezien de gebreken zeker opnieuw onderhandelen als je toch gaat kopen zodat je meer buffer hebt voor al het werk dat er (zeker weten) aan zit te komen. Als de bewoners, met de beste wil van de wereld, geen geld hadden om dit aan te pakken, wat ligt er dan nog meer op je te wachten? Positief, je hebt hier veel natuur, Emmen is dichtbij en heeft alles wat je nodig hebt, en je kan bij mij komen buurten in de werkplaats als je een keer wat hout moet vertimmeren .

[KNed]

20K of zelfs 50K hebben als je dit huis koopt is echt veel te weinig.

Wat als je auto of iets anders kapot gaat later dit jaar? Je hebt al heel snel geen cent meer over.

Heb je ook goed naar je maandelijkse vaste lasten gekeken? Hoeveel kan je nog sparen als je dit huis koopt?
Bijvoorbeeld zo'n hetelucht verwarming is nu een energieslurper. Maandelijkst kost dat het nodige. Maar vervangen is ook echt niet goedkoop.

[Lollercopter]

Sport_Life schreef op donderdag 9 november 2023 @ 23:33:
[...]

Dat was dan zeker een aantal jaren geleden? Wij zaten met een zelfde type woning (bj 2000, casco was goed) aan het dubbele. Wel incl vloerverwarming, warmtepomp en pv panelen.
Daar komt bij dit huis nog makkelijk 50-100k bovenop om de casco op orde te krijgen.
En dan heb je nog steeds een huisje met 95m2.

Nope, 2 jaar geleden. Inclusief warmtepomp en op elke verdieping vloerverwarming. Maar ik heb 2 rechter handen, dus ik heb hoop zelf gedaan. Zelf muren gemetseld, electra gedaan, inkoop warmtepomp + ontwerp leidingen etc, wc beneden helemaal zelf gedaan etc

Maar ik moet nog steeds de eind berekening doen dus het kan ook zomaar 125k zijn

[SkullboyNL]

Ik ben zelf ook begonnen aan zo'n klus huis. We doen alles zelf en zitten nu na 1,5 jaar op ongeveer 80k aan uitgaves en dan heb ik net de ruwbouw klaar: Alle vloeren vervangen voor beton, alle kozijnen (zelf) vervangen, Dak vervangen, Alles geïsoleerd, WTW geïnstalleerd, Warmte pomp en airco's voor de verwarming, en nog een aanbouw van 4x7 meter er bij aangezet.

Je kan veel van een huisje maken als je dat wil maar het geld vliegt echt uit je portemonnee. Na een tijdje kijk je niet eens meer op van een paar duizend euro. Je krijgt een rekening van iets en dan zie je 5k staan en dan denk je ook nog ow dat valt mee.

[Agent47]

Wegwezen daar. Koop ontbinden op basis van bouwtechnische keuring.

[Jan-man]

Ik zou een specialist eerst een offerte gaan laten uitbrengen voor herstel van de fundering en vloer. Die keuring laat alleen zien wat je met het blote oog ziet. Een specialist kan dit veel beter inschatten. Gezien de funda fotos en de (zout) uitslag op de vloeren speelt dit al een flinke tijd. Zou me niks verbazen als je alles opnieuw moet laten impregneren vanuit buiten.

Ik zou er iig never nooit niet aan beginnen iets teveel red flags. Of de tegenpartij moet echt drastisch (6 cijferig bedrag) gaan toegeven op de prijs.

[FabianGTI]

Leuk huis, maar zeker eentje met een bepaald risico vooral als je nog niet bepaald een klusser bent.

Zelf een tijd geleden (2016/2018) een huis helemaal verbouwd met een zelfde vloeroppervlakte, maar daar ook werkelijk alles zelf moeten doen (en voor andere prijzen nog destijds).
Tot aan de kozijnen en dakkapellen aan toe heb ik alles zelf gemaakt, en toen was ik destijds 40/45 k kwijt in 2 jaar, dat is uiteraard zonder een uurloon voor mezelf te rekenen.
En zou ik het weer doen op dezelfde manier? absoluut niet, want de gehele verbouwing was een uitdaging.

Veel succes, en mocht het doorgaan, open een verbouwtopic .

[chrisborst]

@Galinsky
De belangrijkste vraag is, wat is je lange termijn plan?
Want los van de kelder, je hele woning moet van a tot z worden aangepakt.
Dus wellicht de belangrijkste vraag, hoeveel geld kan je per jaar wegleggen om alles aan te pakken? Hoeveel salaris kan je nog extra erbij krijgen de komende jaren, waardoor je extra hypotheek kan krijgen voor een verbouwing?

Maar ook een belangrijke vraag, ben je bereid om de komende jaren in een bouwproject te wonen?

[itsalex]

Als je nog budget hebt, dan is overal wel wat van te maken. Met 20k koop je bij wijze van spreke nog niet eens een paar bakstenen voor.

Hierachter staan ook van die beroemde woningen die voor ruim 5 ton worden aangeboden waar je nog 1 tot 1,5 ton makkelijk in mag investeren (denk aan sanitair/ramen/isolatie/elektra/water/houten vloeren/herindeling) en dit voor een rijtjeswoning uit 1955. Spannender dan dat gaat het niet worden. Het was al toen ze 10 jaar geleden 2,5 ton waren en het is er niet beter op geworden en als kers op de taart kan je auto tegenwoordig niet meer in de buurt kwijt.

[Montaner]

Op basis waarvan heb je eigenlijk dat bod uitgebracht? Als in.. wat had je verwacht? Volgens mij is het daar al misgegaan..

[BiLLY_daKid]

Hier een eigenaar van een jaren 60 huis, waar veel meer geld in de verbouwing gaat zitten dan gewenst.

Als dit je droomhuis is, en je de potentie ziet. En het ziet zitten om er jaren aan te werken, dan accepteren.
Het vocht heb je niet zomaar weg. Maar het zit er blijkbaar ook niet recent. Neem de tijd om hier een goede oplossing voor te vinden.

Voor de andere klussen, een groot huis kost veel geld. Wij zijn van een rijtjeshuis naar vrijstaand, en ik heb echt onderschat wat de hogere prijzen en m2 voor gevolg hebben. Ook qua tijd om te verbouwen (100m2 steenwol op 3m hoogte aanbrengen).

Ik ben benieuwd naar het rapport!

[psy]

Wel leuk al die verschillende reacties. Mijn opinie.

Ben het er niet mee eens dat BG nog "redelijk netjes" uitziet. Dit is schijn. Verschrikkelijk zonde dat er is zo weinig/niets is gestoken in onderhoud. Alles lijkt afkomstig vanaf de nieuwbouw van het huis. Niets lijkt te zijn geupdate sindsdien. Lekkages die nauwelijks verholpen zijn...gewoon de vieze vlekken laten zitten? Dat doet mij wel vermoeden dat er veel geld in moet.

De kelderproblemen zijn fors maar volgens mij niet direct onoverkomelijk. Maar je zou moeten weten waar het water vandaan komt. Qua ruimte lijkt het mij een fantastische kelder trouwens. Zoiets hebben wij ook.

Je kan voor zo'n huis wellicht wel een redelijk bouwdepot krijgen. Huis wordt getaxeerd voor herbouwwaarde, en zeker als je aan verduurzaming doet kan er nog wel wat bij. Maar reken minstens op 150k aan verbouwkosten.

Ik las nog iets over asbest. Haal het eruit, waar het ook zit. Dat is wellicht even slikken, maar je wil die zooi niet meer in je huis. Stel je dak moet over 10 jaar gerenoveerd zit je weer met die klote asbestplaten waar je niks mee kan.

[ Voor 3% gewijzigd door psy op 10-11-2023 10:53 ]

[hackerhater]

De grote vraag is: Zijn de vloeren, fundament en muren structureel in orde?
Aka kom je weg met alleen reparatie? If not, is het huis nog minder waard dan de grondwaarde! (grondwaarde - sloopkosten)

En verder inderdaad: waar komt het vocht vandaan? Een lek dak of zo is nog op te lossen (gaat ten koste van de koopprijs)
Als het water van beneden het maaiveld komt acht ik de kans dat het fundament rot is, heel groot.

[Dinmi]

Leuk huisje, maar daar gaat heel veel werk en geld (maar ook liefde ;-)) in zitten.

Weet niet of jullie nog gezinsuitbreiding in de planning hebben, want dan zul je denk ik ook wel willen uitbouwen.

Wat er achter de schrootjes nog schuil gaat, is ook niet te zien. En al dat vocht in de kelder kan natuurlijk ook al in de muren zijn getrokken. De plafonds in de kelder hebben ook veel vochtvlekken, lijkt me al met al geen gezonde leefomgeving.

Met jullie beperkte budget lijkt me dit eerlijk gezegd een onverstandige koop. Alles is op te lossen, maar dan moet je toch wel redelijk diepe zakken hebben (en heel veel zelf kunnen doen).

Ik zou ook zeker kijken naar dat vrije uitzicht. Dat kan de komende jaren zomaar veranderen natuurlijk. Misschien zijn er al plannen bij de gemeente die op te vragen zijn?

[vso]

@Galinsky gezien het nabestaanden niet de bewoners zijn, willen ze alleen de cash zien...

Wat je ook kan/mag vragen is of ze beter onderzoek doen, je zou daar 50/50 die paar euro die het kost koop je geen huis van, en hun hebben net zoveel recht op inzage als je van de koop afziet. en daarmee kan je het volgende plan aftrappen namelijk:
Wellicht kan je afspreken dat de je de vraagprijs betaalt, maar dat de verkopende partij ervoor zorgt dat het huis opgeleverd word in bewoonbare staat oftewel de gebreken verholpen.

Concreet betalen ze dan van de verkoopprijs de gebreken en wat overblijft mogen ze houden.
of in een voorbeeld: Stel dat de kosten 50-100K = dan kunnen ze van de 280K die je overmaakt alvast 180K onder elkaar verdelen en de overige 100k word door de notaris vast gehouden als "reparatiedepot" daarvan betalen hun voor jou de reparatie en wat overblijft verdelen ze later.

Er zit een risico voor jou/hun in maar anderzijds is het ook een zekerheid voor beide partij(en) en nee heb je nu toch al.


voordeel is dat je 20K eigenlijk voor je beoogde verbouwing kan behouden ..

[Ligone]

Wel leuk de plannen die hier voor een verkoper gemaakt worden maar wat er echt zal gebeuren is dat die zal zeggen: we wachten wel op de volgende die een bod doet!

[hackerhater]

Ligone schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:00:
Wel leuk de plannen die hier voor een verkoper gemaakt worden maar wat er echt zal gebeuren is dat die zal zeggen: we wachten wel op de volgende die een bod doet!

Maar het leuke is dat ze deze info nu moeten delen met een eventuele volgende koper

[HTT-Thalan]

Ligone schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:00:
Wel leuk de plannen die hier voor een verkoper gemaakt worden maar wat er echt zal gebeuren is dat die zal zeggen: we wachten wel op de volgende die een bod doet!

Dat. Vrees ik. Ik deed onlangs een bod op een huisje in het buitenland dat verkocht werd door een oudere vrouw. Het huis had een verlopen vergunning voor wonen/verbouwen binnen 100m van een beschermd gebied (Zweden) omdat het te lang onbewoond was gebleven. Als zij met data kon aantonen (foto's, papieren oid) dat het huis voor de invoering van die wet al bestond (zoals ze claimde op de advertentie), was een nieuwe vergunning een fluitje van een cent, zonder die vergunning waren het huis en de grond praktisch waardeloos. Dus ik deed een bod onder voorbehoud dat die vrouw even wat papieren op zou roffelen om me daarmee te helpen.

Nope, ik ga de moeite niet doen, er komt wel weer een volgende, en vervolgens verkocht ze het huis voor 1/3 van wat ze had kunnen vangen met een klein beetje moeite. Jammer. In zweden krijgen de andere bieders na verkoop te zien waar het voor verkocht is, wel handig.

[ Voor 4% gewijzigd door HTT-Thalan op 10-11-2023 12:16 ]

[Galinsky]

Net de technische keurder gebeld, hij zegt directe kosten komen sowieso ruim boven de €20000 en zei dat als hij in onze schoenen zou staan de koop zou afbreken als dat daarmee kon. Alleen de kelder repareren had hij al uitgezocht was rond de €45k nog los van betonrot probleem en onze wens luchtwarmtesysteem te vervangen voor iets anders.

Ik denk dat we ons besluit daarmee ook aansluiten om koop af te breken. Persoonlijk is de "lol" van het huisje er dan ook goed af en geeft het geen goed gevoel meer voor in ieder geval €290k. Het roze brilletje gevoel is ook al flink weg gezien wij hier initieel geen rekening mee hadden gehouden en dit dus een flinke tegenvaller is.

Enige dat speelt is:
"je hebt eindelijk een huis na 3 jaar zoeken en nu wordt het hem weer niet, wanneer wel." Ook hadden we allemaal al leuke ideeen en plannen en zijn we er naartoe gaan denken daar te wonen. Maargoed dat is emotie en gaat ook wel weer voorbij.

Idee was overigens niet eens initieel het huis zo stevig aan te pakken, alles werkt en doet het nog en wilden we ook zo in gebruik nemen. Badkamer met de tijd vervangen evengoed als de keuken maar dat dan tussen nu en 3 jaar Dat het allemaal beetje oudbollig is waren we niet eens zo vies van en wilde het meeste ook zo houden vinden het eigenlijk wel prima en is voor ons het geld niet waart om het "cosmetisch" aan te passen. Misschien likje verf hier en daar of behang en nieuw tapijt boven. Alleen de "verwarming" direct een goede upgrade geven wilden we doen. Dat kon dan met die 30k die we extra hadden in investeringen Mocht die volledige 20k aan directe kosten gelijk op gaan


Verder verwachten we ook met hoge energierekening nog wel €1000 te kunnen sparen misschien zelfs tegen de €1500 als we zuinig leven. Maar het klinkt dan wel dat we dat voor een flink lange tijd moeten gaan doen icm dit huis. Dat is leuk voor 1/2 jaar maar daarna zouden we ook graag willen kunnen genieten.


Overig:
Er zijn geen kinderplannen

We leven nu samen bij mijn ouders, dit kan goed en is alleen kosten inwoning. Geen geen dubbele kosten in ieder geval. Maargoed moeten verkopers flink in prijs omlaag €50000~€80000 willen we het nog kopen en die kans acht ik klein.

[HTT-Thalan]

Galinsky schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:18:
We leven nu samen bij mijn ouders, dit kan goed en is alleen kosten inwoning. Geen geen dubbele kosten in ieder geval. Maargoed moeten verkopers flink in prijs omlaag €50000~€80000 willen we het nog kopen en die kans acht ik klein.

Fijn dat die keurder daar eerlijk en direct over is. Ik zou die vraag in ieder geval wel bij de verkopers neerleggen, dit probleem speelt vanaf nu voor iedere koper, dus die 290k gaan ze niet meer vangen.

[Nickname55]

Dit huis moet je kopen met de bedoeling om het binnen 10 jaar af te breken en nieuw te bouwen. Als je dat niet wilt en je wilt hier over 25 jaar nog wonen, dan denk ik dat je beter even verder kunt zoeken.

[UTMachine]

HTT-Thalan schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:21:
[...]


Fijn dat die keurder daar eerlijk en direct over is. Ik zou die vraag in ieder geval wel bij de verkopers neerleggen, dit probleem speelt vanaf nu voor iedere koper, dus die 290k gaan ze niet meer vangen.

Je hebt er maar een nodig met een roze bril en de deal is gedaan.

[KNed]

Nickname55 schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:23:
Dit huis moet je kopen met de bedoeling om het binnen 10 jaar af te breken en nieuw te bouwen. Als je dat niet wilt en je wilt hier over 25 jaar nog wonen, dan denk ik dat je beter even verder kunt zoeken.

Ik denk dat je met twee rechterhanden, een mooie bankrekening en genoeg tijd hier echt wel wat leuks van kan maken. Dan hoef je het echt niet af te breken.

[Destralak]

Galinsky schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:18:
Net de technische keurder gebeld, hij zegt directe kosten komen sowieso ruim boven de €20000 en zei dat als hij in onze schoenen zou staan de koop zou afbreken als dat daarmee kon. Alleen de kelder repareren had hij al uitgezocht was rond de €45k nog los van betonrot probleem en onze wens luchtwarmtesysteem te vervangen voor iets anders.

Ik denk dat we ons besluit daarmee ook aansluiten om koop af te breken. Persoonlijk is de "lol" van het huisje er dan ook goed af en geeft het geen goed gevoel meer voor in ieder geval €290k. Het roze brilletje gevoel is ook al flink weg gezien wij hier initieel geen rekening mee hadden gehouden en dit dus een flinke tegenvaller is.

Enige dat speelt is:
"je hebt eindelijk een huis na 3 jaar zoeken en nu wordt het hem weer niet, wanneer wel." Ook hadden we allemaal al leuke ideeen en plannen en zijn we er naartoe gaan denken daar te wonen. Maargoed dat is emotie en gaat ook wel weer voorbij.

Idee was overigens niet eens initieel het huis zo stevig aan te pakken, alles werkt en doet het nog en wilden we ook zo in gebruik nemen. Badkamer met de tijd vervangen evengoed als de keuken maar dat dan tussen nu en 3 jaar Dat het allemaal beetje oudbollig is waren we niet eens zo vies van en wilde het meeste ook zo houden vinden het eigenlijk wel prima en is voor ons het geld niet waart om het "cosmetisch" aan te passen. Misschien likje verf hier en daar of behang en nieuw tapijt boven. Alleen de "verwarming" direct een goede upgrade geven wilden we doen. Dat kon dan met die 30k die we extra hadden in investeringen Mocht die volledige 20k aan directe kosten gelijk op gaan


Verder verwachten we ook met hoge energierekening nog wel €1000 te kunnen sparen misschien zelfs tegen de €1500 als we zuinig leven. Maar het klinkt dan wel dat we dat voor een flink lange tijd moeten gaan doen icm dit huis. Dat is leuk voor 1/2 jaar maar daarna zouden we ook graag willen kunnen genieten.


Overig:
Er zijn geen kinderplannen

We leven nu samen bij mijn ouders, dit kan goed en is alleen kosten inwoning. Geen geen dubbele kosten in ieder geval. Maargoed moeten verkopers flink in prijs omlaag €50000~€80000 willen we het nog kopen en die kans acht ik klein.

Een ervaring o.b.v. het huis waar we nu wonen:
Hier tijdens de bouwkundige keuring ook erachter gekomen dat er betonrot zat in de begane-grondvloer. Dat was inderdaad een tegenvaller. Rapport van bouwkundige keurder gaf aan dat verder onderzoek nodig was.

Dit hebben we ook gelijk gedaan, expert in fundering/nehobo-vloer ingeschakeld.
Aangezien we sowieso van plan waren e.e.a. te renoveren, hadden we ook onze aannemer meegenomen.

Op basis van het rapport van de expert & inschatting van de aannemer, hebben wij de verkoopprijs met de door de aannemer ingeschatte prijs omlaag onderhandeld. En ons bouwdepot verhoogd met dat bedrag.

Je kunt emotie een rol laten spelen, en vanwege de hoeveelheid werk overwegen om van de koop af te zien. Maar we hebben nu wel een volledig nieuwe begane-grondvloer, met een dikke pak isolatie eronder en vloerverwarming.

[Rukapul]

Wat je ook kunt doen is brutaal zijn en met het keurrapport in de hand een nieuw bod doen van 100k minder, week geldig.

Vervolgens probeer je een zo groot mogelijk bouwdepot te regelen, bietst wat verbouwbudget bij familie en maakt er wat moois van.

Het is wel essentieel dat topicstarter en partner langdurig in een 'verbouwhuis' kunnen wonen. Dat vereist een bepaalde mindset.

Tevens is het onverkoopbaar tot het 'af' is.

[ Voor 26% gewijzigd door Rukapul op 10-11-2023 12:29 ]

[KNed]

@Rukapul Zou ik zeker proberen...

[HTT-Thalan]

Rukapul schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:28:
Wat je ook kunt doen is brutaal zijn en met het keurrapport in de hand een nieuw bod doen van 100k minder, week geldig.

Vervolgens probeer je een zo groot mogelijk bouwdepot te regelen, bietst wat verbouwbudget bij familie en maakt er wat moois van.

Precies! Je hebt weinig te verliezen, als ze nee zeggen prima, zoek je verder. Zeggen ze ja, zou het wel eens positief kunnen uitpakken want dan laat je het gewoon professioneel aanpakken en hoef je zelf weinig te doen.

[SinergyX]

Toegegeven, het is een erg mooi huisje ('gedateerd' vind ik altijd zo'n dom woord, zo'n stijl keuken vind ik juist geweldig), maar het heeft duidelijk weinig aandacht meer gehad de afgelopen jaren voor enig onderhoud. Zie trouwens op #23 ook nog flinke vlekken in het plafond, dat lijkt me ook geen goed teken.

Droomhuisje is veelal geval van 'je hebt enkel nog niets beters gevonden', zal nu pijn doen maar op termijn kan je er denk ik op terugkijken dat je nu de juiste keuze hebt gemaakt. Wil je echt je geweten nog een fijn gevoel geven, zou je altijd nog second opinion kunnen doen, maar met beperkt 'budget' lijkt me deze niet echt een goede keuze, of trekt je stoute schoenen aan en doe gewoon een behoorlijk lager bod (~50-60k), nee heb je en ja kan je nog krijgen.

De laatste keurder die wij hadden kwam met een vrachtlijst wat 'moet' worden gedaan uit woning van jaren 50, de tweede kwam met enkel het plan de 'problemen' op te lossen en pas op langer termijn te gaan kijken naar verbeteringen. Een 10 jaar oude keuken is geen probleem, is een wens.

[frennek]

Rukapul schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:28:
Wat je ook kunt doen is brutaal zijn en met het keurrapport in de hand een nieuw bod doen van 100k minder, week geldig.

Vervolgens probeer je een zo groot mogelijk bouwdepot te regelen, bietst wat verbouwbudget bij familie en maakt er wat moois van.

Het is wel essentieel dat topicstarter en partner langdurig in een 'verbouwhuis' kunnen wonen. Dat vereist een bepaalde mindset.

Tevens is het onverkoopbaar tot het 'af' is.

Altijd te proberen, maar vrij kansloos acht ik. Alleen het kavel zonder huis is zeer waarschijnlijk al meer waard dan 185k. Maar uiteraard fijn als zoiets slaagt, dan kan je direct een bouwdepot opnemen in je hypotheek.

[Wolly]

hackerhater schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:01:
[...]


Maar het leuke is dat ze deze info nu moeten delen met een eventuele volgende koper

Welke info? Alles wat TS benoemd heeft kan je met je eigen ogen aanschouwen.

[_Arthur]

Denk dat de TS beter naar dit huis kan kijken; perceel is kleiner, achter tuin niet mijn ding, maar loopt er in elk geval niet op leeg.

https://www.funda.nl/koop...384859-maatschappijweg-9/

[ Voor 22% gewijzigd door _Arthur op 10-11-2023 12:48 ]

[SkullboyNL]

TS heeft 1 geluk dat dit een krimp omgeving is dus misschien kan er wat van de prijs af. De woning die ik heb gekocht komt uit de jaren 30 en was sinds 1980 niet meer onderhouden. er zat geen cv in alleen maar gaskachels. Er was geen goede warm water voorziening alleen een oude geiser en niks geïsoleerd en overal enkelglas.

Members only: title

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[jannus66]

Tarquin schreef op donderdag 9 november 2023 @ 23:01:

Je kunt hier ook onderhandelen:
- De nabestaanden zijn geen verhuizende mensen. Ze hoeven niet een nieuw huis te betalen met de opbrengst van het oude huis. 275K opbrengst in plaats van 300 is geen verlies. Het is sowieso gratis geld.
....

Gratis geld? Hoe weet jij dat nou, misschien zit er nog wel een hoge hypotheek op.

[HTT-Thalan]

_Arthur schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:48:
Denk dat de TS beter naar dit huis kan kijken; perceel is kleiner, achter tuin niet mijn ding, maar loopt er in elk geval niet op leeg.

https://www.funda.nl/koop...384859-maatschappijweg-9/

Ziet er heeel erg netjes uit, voor dat geld zou ik zeker gaan kijken als ik TS was.

[hackerhater]

Wolly schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:43:
[...]


Welke info? Alles wat TS benoemd heeft kan je met je eigen ogen aanschouwen.

De problemen die uit de technische keuring zijn gekomen
Het zijn nu geen onbekende problemen meer.

[Wolly]

HTT-Thalan schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:07:
[...]


Ziet er heeel erg netjes uit, voor dat geld zou ik zeker gaan kijken als ik TS was.

Ik leer elke dag wat nieuws, zoiets heb ik nog nooit zien staan op Funda

De woning staat op eeuwigdurende erfpachtgrond met 20e penning, welk (bloot-)eigendom toebehoort aan de erven van mevrouw Kröner. De huidige, jaarlijkse canon bedraagt € 137,36 (totaal voor beide percelen). Bij verkoop van de woning dient 5% van de koopsom te worden betaald aan de verpachter. De erfpachtvoorwaarden hebben wij beschikbaar.

[Wolly]

hackerhater schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:12:
[...]


De problemen die uit de technische keuring zijn gekomen
Het zijn nu geen onbekende problemen meer.

Welke problemen zijn dat die voorheen dan onbekend waren? Je loopt die kelder in en je ziet verroeste wapeningsijzers, schimmel in de hoeken en vochtsporen op plafond en muren. De tegels knallen van de muren.

Je kan moeilijk volhouden dat die dingen onbekende problemen zijn.

[HTT-Thalan]

Wolly schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:12:
[...]


Ik leer elke dag wat nieuws, zoiets heb ik nog nooit zien staan op Funda


[...]

Wij hadden extra geluk, de erfpacht was al afgekocht (en bodemonderzoek uitgevoerd). Erfpacht had ik nog niet naar gekeken, alleen de foto's, en dat huis ziet er gewoon strak uit. Wellicht zijn zij ook iets gemotiveerder een net huis af te leveren omdat de erfpacht een bron van inkomsten is? Bij leegstand vangen ze niks.

[Groningerkoek]

hackerhater schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:12:
[...]


De problemen die uit de technische keuring zijn gekomen
Het zijn nu geen onbekende problemen meer.

Dingen die zo overduidelijk zichtbaar zijn vallen gewoon onder je eigen onderzoeksplicht.

[vso]

Galinsky schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:18:
Net de technische keurder gebeld, hij zegt directe kosten komen sowieso ruim boven de €20000 en zei dat als hij in onze schoenen zou staan de koop zou afbreken als dat daarmee kon. Alleen de kelder repareren had hij al uitgezocht was rond de €45k nog los van betonrot probleem en onze wens luchtwarmtesysteem te vervangen voor iets anders.

Ik denk dat we ons besluit daarmee ook aansluiten om koop af te breken. Persoonlijk is de "lol" van het huisje er dan ook goed af en geeft het geen goed gevoel meer voor in ieder geval €290k. Het roze brilletje gevoel is ook al flink weg gezien wij hier initieel geen rekening mee hadden gehouden en dit dus een flinke tegenvaller is.

Enige dat speelt is:
"je hebt eindelijk een huis na 3 jaar zoeken en nu wordt het hem weer niet, wanneer wel." Ook hadden we allemaal al leuke ideeen en plannen en zijn we er naartoe gaan denken daar te wonen. Maargoed dat is emotie en gaat ook wel weer voorbij.

Idee was overigens niet eens initieel het huis zo stevig aan te pakken, alles werkt en doet het nog en wilden we ook zo in gebruik nemen. Badkamer met de tijd vervangen evengoed als de keuken maar dat dan tussen nu en 3 jaar Dat het allemaal beetje oudbollig is waren we niet eens zo vies van en wilde het meeste ook zo houden vinden het eigenlijk wel prima en is voor ons het geld niet waart om het "cosmetisch" aan te passen. Misschien likje verf hier en daar of behang en nieuw tapijt boven. Alleen de "verwarming" direct een goede upgrade geven wilden we doen. Dat kon dan met die 30k die we extra hadden in investeringen Mocht die volledige 20k aan directe kosten gelijk op gaan


Verder verwachten we ook met hoge energierekening nog wel €1000 te kunnen sparen misschien zelfs tegen de €1500 als we zuinig leven. Maar het klinkt dan wel dat we dat voor een flink lange tijd moeten gaan doen icm dit huis. Dat is leuk voor 1/2 jaar maar daarna zouden we ook graag willen kunnen genieten.


Overig:
Er zijn geen kinderplannen

We leven nu samen bij mijn ouders, dit kan goed en is alleen kosten inwoning. Geen geen dubbele kosten in ieder geval. Maargoed moeten verkopers flink in prijs omlaag €50000~€80000 willen we het nog kopen en die kans acht ik klein.

klus huis is alleen grappig als je er niet in woont, isoleren en sommige verbouwingen wil je eigenlijk direct doen.. dan heb ik het wel over "zicht werk" daar hoort een spouw vol purren niet bij.

Galinsky schreef op donderdag 9 november 2023 @ 15:59:
Huis is verkocht door verre nabestaanden die niet veel kennis van het huis hebben. Vragenlijsten waren niet goed ingevuld.

als nabestaande krijg je 10% van nada is niets .. of 10.000 van elke 100K is toch groot verschil dat laatste staat nu bij niemand op de bank ! en wachten op je geld totdat het ooit verkocht word is ook geen onderpand waar je blij van word.

Als je echt "verliefd" bent, kan je nog altijd dat als argument gebruiken om de koopsom eerst in te laten zetten om de gebreken te verhelpen .. wat overblijft kan dan verdeelt worden (meer als niks.. is beter dan niets) stel dat het 30K kost hebben ze nog steeds geld over wat ze niet hadden .. en je kan best lager bieden zeg 260K-270K wegens het niet direct kunnen bewonen (ongemak) .. kortom je staat sterker in de onderhandeling dan hun.

+ wellicht is het voor hun belastingtechnisch handig om de uitbetaling over jaren te verdelen .. dan in 1x een grote som

En willen ze niet kijk je toch verder ???

[Groningerkoek]

vso schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:50:

als nabestaande krijg je 10% van nada is niets .. of 10.000 van elke 100K is toch groot verschil dat laatste staat nu bij niemand op de bank ! en wachten op je geld totdat het ooit verkocht word is ook geen onderpand waar je blij van word.
+ wellicht is het voor hun belastingtechnisch handig om de uitbetaling over jaren te verdelen .. dan in 1x een grote som

Gelukkig is de erfbelasting geen 90%

En hoe zou het belastingtechnisch voordelig zijn om de uitbetaling uit te smeren?

Voor de vermogensbelasting moeten ze toch het volle bedrag van hun vermogen (dus ook OP's schuld aan hen) op de aangifte vermelden, en voor de erfbelasting wordt er gekeken naar de OZB waarde en niet naar de daadwerkelijke opbrengst.

[vso]

Groningerkoek schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:59:
[...]


Gelukkig is de erfbelasting geen 90%

En hoe zou het belastingtechnisch voordelig zijn om de uitbetaling uit te smeren?

Voor de vermogensbelasting moeten ze toch het volle bedrag van hun vermogen (dus ook OP's schuld aan hen) op de aangifte vermelden, en voor de erfbelasting wordt er gekeken naar de OZB waarde en niet naar de daadwerkelijke opbrengst.

OZB waarde kan je ook laten kelderen door achterstallig onderhoud, het werkt 2 kanten op. de rest geen kennis van.

Ging meer om, nooit geschoten is altijd mis.

[sambalbaj]

Dat orgel op die vide, voor het echte kerk aan huis gevoel.
En dat souterrain ziet er uit alsof er nog geslacht is.

Maar volgens mij heeft ts al prima door dat de boel compleet verrot is.
Zorg dat die keurder een bedrag boven de 20k neer zet (dring daar desnoods extra op aan) en run!

[Wolly]

HTT-Thalan schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 13:16:
[...]


Wij hadden extra geluk, de erfpacht was al afgekocht (en bodemonderzoek uitgevoerd). Erfpacht had ik nog niet naar gekeken, alleen de foto's, en dat huis ziet er gewoon strak uit. Wellicht zijn zij ook iets gemotiveerder een net huis af te leveren omdat de erfpacht een bron van inkomsten is? Bij leegstand vangen ze niks.

Ik vermoed dat de eigenaar van de grond niet de eigenaar van het huis is, dus de eigenaar van de grond heeft geen motivatie om een net huis af te leveren.

[HTT-Thalan]

Wolly schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 14:16:
[...]


Ik vermoed dat de eigenaar van de grond niet de eigenaar van het huis is, dus de eigenaar van de grond heeft geen motivatie om een net huis af te leveren.

https://www.geheugenvandrenthe.nl/twintigste-penning

interessant... ik woon dus inderdaad in het gebied Emmererfscheidenveen (de twee kanalen vanaf het dorpcentrum richting Emmen) en niet wat hier in de volksmond 'de bouw' word genoemd (het eigenlijk dorp).

[lbreman]

SkullboyNL schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 12:51:
TS heeft 1 geluk dat dit een krimp omgeving is dus misschien kan er wat van de prijs af. De woning die ik heb gekocht komt uit de jaren 30 en was sinds 1980 niet meer onderhouden. er zat geen cv in alleen maar gaskachels. Er was geen goede warm water voorziening alleen een oude geiser en niks geïsoleerd en overal enkelglas.
***members only***

Dat is heel fijn, kan dan direct ineens goed aangepakt zonder onnodige kapitaalvernietiging, inclusief vloerverwarming, warmtepomp, etc. Succes & veel plezier daar!

[mierenfokker]

Mooi huis om helemaal af te breken en er iets nieuws op te zetten.

[Speeddragon]

@Galinsky

Mijn eigen ervaring met bouwtechnische rapporten is dat het al snel erg duur wordt. Alles is gebaseerd op het laten doen en meteen super perfect. Soms kan het echt heel erg veel schelen als je het zelf doet of creatievere oplossingen zoekt. Maar dan heb je wel veel advies en uitleg nodig.

Ik weet niets van kelders dus daar ga ik verder niet op in. Mijn gevoel is wel dat mensen met een verbouwing vaak heel gek kunnen gaan en alles tot in de puntjes perfect willen doen, die zullen je dit sowieso afraden. Anderen zijn met minder tevreden en dan valt het wel mee.

Wij hebben bijvoorbeeld een tweedehands keuken geplaatst, en aangezien de houten balken vloer nog goed was deze laten zitten maar wel geïsoleerd..Waar anderen me voor gek verklaarden en gelijk beton hadden gestort+ vloerverwarming. Maar dat redde ik qua tijd en geld gewoonweg even niet.


Ik zou iemand vinden specifiek met kennis over kelders en dergelijke, die je een eerlijk advies kan geven zonder mega winstoogmerk. En dan je oordeel vellen.

[Oon]

Galinsky schreef op donderdag 9 november 2023 @ 17:05:
Het betreft overigens dit huis:

Als je bij een huis in die (tegenwoordig ongekend lage) prijsklasse geen 20k over hebt dan heeft onderhandelen over de koopsom ook weinig nut. Kosten van wat je nú al hebt gevonden kunnen flink oplopen en daar kun je onmogelijk van tevoren een fatsoenlijke inschatting voor doen, dus je kunt altijd met het probleem komen zitten dat je een onbruikbare kelder hebt, of nog erger; dat je in een bouwput komt te wonen omdat het geld ineens op was.
Gezien het woonoppervlakte en de huidige prijs is dit ook de 'hier moet nog anderhalve ton aan verbouwing in'-prijs zoals bij vrijwel alle woningen in deze klasse, dat ga je met 20k echt niet redden.