Hypotheek: Omgekeerd oversluiten?

[ErikM]

Als je rente van je lening hoog is en de huidige rente laag, kun je soms je hypotheek oversluiten tegen betaling van een boete. Rentemiddeling heet dat.
Nu mijn rente bij mijn lening zeer laag is en nog 18 jaar loopt, zou de bank er belang bij hebben om het omgekeerde te doen. Dat wil zeggen dat ik de lening aflos en daar een korting op de hoofdsom op krijg.
Ik kan hier geen informatie over vinden. Graag jullie mening en eventueel verwijzing naar online info.
Dank en gr,

[Sovieto]

In een recent topic werd dit ook besproken

Hypotheek in 1 keer aflossen, wel of niet doen?

Conclusie was dat het niet heel gebruikelijk is en de kans van slagen daarmee klein

[AndosH]

Je doelt denk ik op afkopen van je rentecontract in plaats van rentemiddeling. Bij rentemiddeling betaal je geen boete, maar een opslag in de rente na de aanpassing. Doel is om te kunnen profiteren van de actuele rentes (als die lager zijn) zonder een eenmalig bedrag te hoeven betalen: https://www.eigenhuis.nl/...-hypotheek/rentemiddeling

Je rentecontract afkopen tegen een boete bestaat wel, jouw variant (de bank die in feite een boete aan jou betaalt om van je lagere rente af te komen) bestaat voor zover ik weet nergens. Ik denk ook niet dat het voor banken gunstig is om zoiets aan te bieden, : ze maken het "nadeel" dat ze hebben vanwege jouw lager dan gebruikelijke rente dan ineens contant, en moeten dat bedrag dan goed gaan maken in maandelijkse termijnen door geld aan iemand anders tegen het hogere tarief uit te gaan lenen.

[ErikM]

Dankjewel voor je tip.
Kom er helaas niet veel verder mee. Niet gebruikelijk snap ik. Verder vooral ongefundeerde meningen. En adviezen over wat verstandig is, maar niet van belang voor mij persoonlijk.
Helaas niemand die een voorstel heeft gedaan bij de bank.
Bij mij gaat het overigens om een veel groter bedrag, een groter renteverschil en een langere renteperiode dan in het andere topic. Gaat dus om veel voordeel voor de bank als ik aflos.
Ik vermoed dat ik beter de bank kan vragen.

[millerman_sf]

De bank koopt geld in tegen een bepaalde rente. Doordat je de rente voor een bepaalde tijd vastlegt, voorspellen ze de inkomenstenstroom. Door vroegtijdig af te lossen, klopt deze niet meer. Daar betaal je een boete voor: misgelopen inkomsten.

In het geval van een hogere actuele rente, kan de bank jouw vrijgekomen geld opnieuw uitlenen tegen een hoger tarief. Omdat dit in het voordeel is van de bank, hoef je doorgaans geen boete te betalen. Zover ik weet is er echt geen enkele hypotheekverstrekker die vervolgens die potentieel hogere winst deelt met de initiële klant.

Bovendien is het bij de nieuwe klant ook geen gegarandeerde winst, het rentecontract kan ook hier worden opengebroken. Bijvoorbeeld bij verkoop van de woning of scheiding. Het is dus lastig om de directe contante waarde vast te stellen en dus geheel niet in het belang van de hypotheekverstrekker.

[YakuzA]

Over het algemeen mag je gratis meer dan 10% per jaar aflossen, verder zul je geen voordeeltjes krijgen van de bank omdat je zo'n lieve klant bent met een laag rente percentage.

[u_nix_we_all]

Vraag me wel af waarom je dat zou willen, je geld zelf wegzetten tegen een hogere rente lijkt me meer rendabel. Helemaal als je hypotheekrenteaftrek meerekent.

[De Cheetah]

Ik snap je redenatie wel en ben benieuwd of je zoektocht ergens toe leidt. Ben ook benieuwd hoe de banken zich gaan indekken tegen het volgende: Stel je kunt dit doen en je ruilt je lage rente in voor een hogere rente + een éénmalige betaling van de bank aan jou. Jij trekt een oude sok open en verrek, er zit genoeg in om de hele hypotheek af te lossen, wat je besluit te doen. In feite heeft de bank je dan gewoon een regelrechte korting gegeven op de hypotheek.

[dfbt]

YakuzA schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 14:58:
Over het algemeen mag je gratis meer dan 10% per jaar aflossen, verder zul je geen voordeeltjes krijgen van de bank omdat je zo'n lieve klant bent met een laag rente percentage.

bij veel hypotheken is t zo dat als rente hoger is als je leenrente, je vaak ongelimiteerd kan aflossen. ik heb ook 10 % in contract, maar bij een hogere rente dan wat ik heb staan mag ik tot 100% aflossen in 1x.

[Honesty]

De Cheetah schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 15:27:
Ik snap je redenatie wel en ben benieuwd of je zoektocht ergens toe leidt. Ben ook benieuwd hoe de banken zich gaan indekken tegen het volgende: Stel je kunt dit doen en je ruilt je lage rente in voor een hogere rente + een éénmalige betaling van de bank aan jou. Jij trekt een oude sok open en verrek, er zit genoeg in om de hele hypotheek af te lossen, wat je besluit te doen. In feite heeft de bank je dan gewoon een regelrechte korting gegeven op de hypotheek.

Als je die sok vind en je hebt je rente hoger gezet dan de marktrente dan mag je maar 10% aflossen of een boete rente betalen dus je scenario gaat niet op. Wel kan je je huis verkopen of scheiden ofzo etc etc

[millerman_sf]

Het is meestal niet zo dat je een direct vergelijk kunt maken met de huidige marktrente. De hypotheekverstrekker kijkt meestal naar de geldende marktrente voor de resterende rentevastperiode.

Dus stel je zet de rente vast op 2% voor 10 jaar. Na 3,5 jaar wil je een deel aflossen. De hypotheekverstrekker kijkt dan naar de actuele rente voor 6,5 jaar vast. Aangezien die niet bestaat, wordt naar de dichtsbijzijnde rentes gekeken. Dus 7, 6 of 5 jaar, afhankelijk van wat je verstrekker aanbiedt. En vaak zijn die rentes weer net wat lager dan een vergelijk met het actuele 10 jaarstarief.

Maar de reden is hetzelfde als wat ik hier boven al schreef: de verstrekker heeft geld ingekocht voor die betreffende periode. Ze hebben dus zelf nog een verplichting voor 6,5 jaar over. Dus kijken ze of ze het geld opnieuw voor die periode kunnen uitzetten en of dat een nadeel oplevert of niet.

Zie bijvoorbeeld de uitleg van ABN, onder bij nummertje 3.

[ Voor 11% gewijzigd door millerman_sf op 16-10-2023 15:56 . Reden: Verwijzing naar berekening ABN toegevoegd ]

[Jorissie87]

Maar als jij jouw schuld aflost dan ontvangt de bank toch helemaal geen rente meer? Misschien is er onderhandeling mogelijk als je het tegen hogere rente direct opnieuw weer gaat lenen maar zou niet weten waarom je dat zou willen

[ErikM]

Jorissie87 schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 16:07:
Maar als jij jouw schuld aflost dan ontvangt de bank toch helemaal geen rente meer? Misschien is er onderhandeling mogelijk als je het tegen hogere rente direct opnieuw weer gaat lenen maar zou niet weten waarom je dat zou willen

Bijvoorbeeld omdat we nu aflossingsvrij hebben en dus geen aftrek. Oversluiten naar hogere rente en wel aflossen en aftrekken en dus de fiscus deels mee laten betalen.

[fsfikke]

ErikM schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 16:44:
[...]


Bijvoorbeeld omdat we nu aflossingsvrij hebben en dus geen aftrek. Oversluiten naar hogere rente en wel aflossen en aftrekken en dus de fiscus deels mee laten betalen.

Maar je kan toch zelf uitrekenen vanaf wanneer dat gunstig is? Daarnaast lijkt me de betere optie nog steeds om dat geld vast te zetten, tegenwoordig mogelijk voor 4+%.

[ErikM]

fsfikke schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 16:47:
[...]

Maar je kan toch zelf uitrekenen vanaf wanneer dat gunstig is? Daarnaast lijkt me de betere optie nog steeds om dat geld vast te zetten, tegenwoordig mogelijk voor 4+%.

Dat is een vreemde conclusie als je niet weet hoeveel de bank wil betalen

[fsfikke]

ErikM schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 17:11:
[...]


Dat is een vreemde conclusie als je niet weet hoeveel de bank wil betalen

Laat het weten als dit bedrag hoger is dan €0

[YakuzA]

fsfikke schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 18:19:
[...]

Laat het weten als dit bedrag hoger is dan €0

Waarschijnlijk kost het 250 euro om de bank te laten middelen naar een hogere rente
Zo slim zijn ze wel.

[ Voor 4% gewijzigd door YakuzA op 16-10-2023 18:27 ]

[Barrycade]

Bij mijn bank mag ik mijn aflossingsvrije voor 350 euro omzetten naar een lineaire of annuïteitenhypotheek. Met dezelfde rente.

Is dat niet wat voor je?

Beetje rente voor 10 jaar is minimaal 4,5% trouwens dus zou me verbazen of de HRA je onder je huidige lage rente te helpen. Want die is maar procentje of 37 ofzo?

[ Voor 34% gewijzigd door Barrycade op 16-10-2023 18:34 ]

[PROnline]

Fictief: hypotheek 100.000 tegen 2% 30j. looptijd.
rente 2000 per jaar aflossing 3333.

5% "rente" zou dan 5000 euro worden. 4000 euro - 2000 euro echte rente = 3000 euro.
Stort deze in je extra aflossing en voila, je hebt al korting op de hoofdsom.

In de methode die jij in je hoofd hebt, strijk je wellicht ook in tegen de haren van de belastingdienst.
Want wil je dan ook hogere HRA ontvangen over die rente? Daar staat dan tegenover dat je inkomsten onvangt. Waar wellicht juist inkomstenbelasting over betaald moet worden. Want gratis geld bestaat niet.

Daarmee wordt het al snel complex en wellicht weinig rendabel.

Kortom, hou je geld over en wil je voor je pensioen hypotheek vrij zijn. Los wat extra af.

[FirePuma142]

ErikM schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 14:09:
Nu mijn rente bij mijn lening zeer laag is en nog 18 jaar loopt, zou de bank er belang bij hebben om het omgekeerde te doen. Dat wil zeggen dat ik de lening aflos en daar een korting op de hoofdsom op krijg.

Welke baat heeft de bank hier bij en kun je dat kwantificeren? Oftewel, wat is het rekensommetje voor de bank?

Begrijp ik goed dat je een constructie wenst waarbij de bank je korting op de hoofdsom geeft, alsook een hogere rente, maar dan wel precies zo hoog dat je er zelf met toegenomen hypotheekrenteaftrek en de korting samen significant voordeliger uit komt? Ook hier, slim om even de rekensom te maken.

[Galinsky]

Wat is doel precies eigenlijk?
stel je hebt nog 1 miljoen open staan.

is je doel om dan precies die 1 miljoen af te betalen zonder boete.
of is je doel nog maar 980000 af te betalen (20000 minder dan open staat. zodat de bank die 980000 voor 4,5% weer kunnen uitlenen ipv jou 1% rente

optie 1 kan voorleggen aan de bank maar gaan ze denk niet mee akkoord gaan, heb je weinig aan .

Maar het klinkt alsof je doel optie 2 is, dit ga je het nooit redden. gezien er belastingtechnisch haken en ogen aan zitten. dat zou dan namelijk dan een gunst/ gift naar jou zijn om minder af te betalen.


Verder zal het voordeel van de bank wel meevallen zolang de rente die jij betaald in de buurt zit van wat ze spaarders aan rente geven valt t allemaal wel mee. En gezien veel banken nog maar op 1,5% zitten..

[bombadil]

Galinsky schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 19:00:
. gezien er belastingtechnisch haken en ogen aan zitten. dat zou dan namelijk dan een gunst/ gift naar jou zijn om minder af te betalen...

Welnee, dit is standaard wat gebeurt bij obligaties als de rente stijgt (onder pari). Dat heeft niks, 0,0 met giften te maken maar is een logisch gevolg van de gewijzigde omstandigheden.

Stel nu dat mijn auto minder waard is geworden en ik verkoop deze. Dan is dat ook pech voor mij en geen cadeautje aan de koper.

Alleen kan TS zn hypotheek niet simpel verhandelen zoals met een obligatie wel kan.

[ Voor 11% gewijzigd door bombadil op 16-10-2023 19:10 ]

[FirePuma142]

Galinsky schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 19:00:
of is je doel nog maar 980000 af te betalen (20000 minder dan open staat. zodat de bank die 980000 voor 4,5% weer kunnen uitlenen ipv jou 1% rente

Dit is alleen voordelig voor de bank als die tegen zijn uitleencapaciteit aanloopt, maar dat is niet bepaald realistisch. In de realiteit hoeft de bank niet klanten met lage rentepercentages in te wisselen.

[Tweedledeedle]

ErikM schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 14:09:
Als je rente van je lening hoog is en de huidige rente laag, kun je soms je hypotheek oversluiten tegen betaling van een boete. Rentemiddeling heet dat.
Nu mijn rente bij mijn lening zeer laag is en nog 18 jaar loopt, zou de bank er belang bij hebben om het omgekeerde te doen. Dat wil zeggen dat ik de lening aflos en daar een korting op de hoofdsom op krijg.
Ik kan hier geen informatie over vinden. Graag jullie mening en eventueel verwijzing naar online info.
Dank en gr,

Ik weet niet of dit zo bestaat.

Ik heb begin 2022 mijn eigen hypotheek overgesloten van normale hypotheek naar verhuurhypotheek bij een andere verstrekker.
Mijn originele hypotheek had een rente van 2,39% en ik sloot over naar een nieuwe hypotheek van 2,3%.
Normaal had ik hierdoor een kleine boete moeten betalen. Door de stijgende marktrente was de vergelijkende marktrente op het moment van oversluiten (zomer '22) toen echter weer een stuk hoger dan mijn nieuwe rente. Hierdoor hoefde ik uiteindelijk geen boete meer te betalen, maar kon ik wel van een lagere rente genieten.

[ErikM]

De rekensom:
Nu
500k aflossingsvrij, 1,5%, 18 jaar. > Na 18 jaar 135k rente betaald.

Scenario
500k annuïtair, 5%, 18 jaar > Na 18 jaar 260k rente betaald.

De bank heeft dus een voordeel van 125k en ik heb nadeel van 125k.

Maar in het 2e scenario krijg ik over deze periode ongeveer 80k van de fiscus terug. Mijn nadeel is dan nog maar 45k.

Als de bank mij die 45k geeft, sta ik quitte en heeft de bank nog 80k voordeel in het nieuwe scenario. Het lijkt mij fair om dat te delen. De bank betaald mij dan nog 40k extra (85k totaal) en we worden er beide 40k beter van (op kosten van de fiscus).

[ErikM]

Overigens verbaas ik mij over alle reactie waarin het onlogisch wordt gevonden en gesteld wordt dat de bank toch niet mee gaat werken.
Dit terwijl mijn idee voor de bank veel gunstiger is dan het wisselen van hoge naar lage rente met een bijbetaling van de consument die lager is dan het verlies van de bank. Hier werkten de banken wel aan mee.

[TimDJ]

ErikM schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 08:54:
De rekensom:
Nu
500k aflossingsvrij, 1,5%, 18 jaar. > Na 18 jaar 135k rente betaald.

Scenario
500k annuïtair, 5%, 18 jaar > Na 18 jaar 260k rente betaald.

De bank heeft dus een voordeel van 125k en ik heb nadeel van 125k.

Maar in het 2e scenario krijg ik over deze periode ongeveer 80k van de fiscus terug. Mijn nadeel is dan nog maar 45k.

Als de bank mij die 45k geeft, sta ik quitte en heeft de bank nog 80k voordeel in het nieuwe scenario. Het lijkt mij fair om dat te delen. De bank betaald mij dan nog 40k extra (85k totaal) en we worden er beide 40k beter van (op kosten van de fiscus).

Met als enige risico voor jou dat de regels voor hypotheekrente aftrek aangepast worden

[Qwerty-273]

ErikM schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 08:54:
(op kosten van de fiscus)

Die zijn we uiteindelijk allemaal samen. Dus waarom zouden wij (iedereen die in NL belasting betaalt) aan jouw plan moeten meewerken "op kosten van de fiscus"?

[ErikM]

TimDJ schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 08:59:
[...]


Met als enige risico voor jou dat de regels voor hypotheekrente aftrek aangepast worden

Maar als ik die 85K wegzet tegen 4%, dekt dat het hypotheekrente-risico af. Dan zijn er geen negatieve scenario's

[FirePuma142]

TimDJ schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 08:59:
[...]


Met als enige risico voor jou dat de regels voor hypotheekrente aftrek aangepast worden

Er zitten nog wel wat meer risico's aan voor de bank. Bij versneld aflossen wordt de winst van de bank minder, bij oversluiten naar een andere bank minder, bij verkoop zonder behoud van hypotheek ook. Ook kan de hypotheekrenteaftrek veranderen, de persoonlijke omstandigheden van TS ook, de dekkingsgraad ook al naar gelang de marktomstandigheden. De maandlasten nemen toe, en daarmee het wanbetalingsrisico ook.

De rekensom voor de volledige 18 jaar is alleen in voordelige omstandigheden gerekend. Er staat je niets in de weg om na ontvangst van de 85K het huis te verkopen, hypotheek af te lossen en ergens te gaan huren. Dan staat de bank met lege handen. Je kunt het wellicht amortiseren, maar ook dat kent een risicoprofiel.

Kortom, het beoogd voordeel voor de bank is een stuk minder als je het complete risicoprofiel bekijkt. Als je alle haken en ogen meeweegt, denk ik niet dat een bank hier voor openstaat.

[ErikM]

Qwerty-273 schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 09:08:
[...]

Die zijn we uiteindelijk allemaal samen. Dus waarom zouden wij (iedereen die in NL belasting betaalt) aan jouw plan moeten meewerken "op kosten van de fiscus"?

Dat heet ontwijken en is legaal. De meeste mensen hier ontvangen overigens hypotheekrente teruggave Verder betaal ik ook genoeg belasting en krijg het het liever zo gedeeltelijk terug dan via idiote subsidies als het stapbudget of dat het geld wordt weggegeven via vriendjes zoals Siewert. Maar das een ander verhaal.

[bombadil]

ErikM schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 08:54:
De rekensom:

Scenario
500k annuïtair, 5%, 18 jaar > Na 18 jaar 260k rente betaald.

De bank heeft geen 'inkoopprijs' van 5%. Stel dat ze het uitgeleende geld ophalen vanuit opgehaald spaargeld. Dan kopen ze dat in tegen 1,6%. Halen ze het op uit deposito-sparen dan is hun kostprijs 3,25% (Rabobank) 20 jaars deposito).

Voorts is er nog de kans dat TS gaat emigreren, huren, overlijd o.i.d. waarna het huis verkocht wordt en hypotheek stopt. Dan heeft de bank goedkoop haar geld terug in vergelijking tot een afkoopsom betalen.

Daarom gaat het hele onderhandelen met de bank nooit werken; ze moeten en maatwerk leveren en ze hebben goede alternatieven dus waar is motivatie voor de bank?

[ Voor 25% gewijzigd door bombadil op 17-10-2023 09:30 ]

[ErikM]

FirePuma142 schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 09:21:
[...]


Er zitten nog wel wat meer risico's aan voor de bank. Bij versneld aflossen wordt de winst van de bank minder, bij oversluiten naar een andere bank minder, bij verkoop zonder behoud van hypotheek ook. Ook kan de hypotheekrenteaftrek veranderen, de persoonlijke omstandigheden van TS ook, de dekkingsgraad ook al naar gelang de marktomstandigheden. De maandlasten nemen toe, en daarmee het wanbetalingsrisico ook.

De rekensom voor de volledige 18 jaar is alleen in voordelige omstandigheden gerekend. Er staat je niets in de weg om na ontvangst van de 85K het huis te verkopen, hypotheek af te lossen en ergens te gaan huren. Dan staat de bank met lege handen. Je kunt het wellicht amortiseren, maar ook dat kent een risicoprofiel.

Kortom, het beoogd voordeel voor de bank is een stuk minder als je het complete risicoprofiel bekijkt. Als je alle haken en ogen meeweegt, denk ik niet dat een bank hier voor openstaat.

Het scenario waarin ik ga verkopen en ga huren is voor de bank ook gunstig. Hebben ze 415 in de zak en dat zetten ze 18 jaar weg tegen 4% rente op rente en dan maken ze 425k winst. In het huidige scenario slechts 135k.

Overigens is er een vergelijkbaar voordeel voor de bank bij annuïtair aflossen. Ook dan kunnen ze het terugbetaalde geld gunstig wegzetten.

[jeroenkb]

ErikM schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 08:57:
Overigens verbaas ik mij over alle reactie waarin het onlogisch wordt gevonden en gesteld wordt dat de bank toch niet mee gaat werken.
Dit terwijl mijn idee voor de bank veel gunstiger is dan het wisselen van hoge naar lage rente met een bijbetaling van de consument die lager is dan het verlies van de bank. Hier werkten de banken wel aan mee.

Als je nu een flink aantal nullen achter je voorbeeldbedragen zet, dan zal elke bank wel met je willen praten.

In jouw geval: een bank hangt aan elkaar van de processen en procedures. Ik betwijfel echt of een bank de energie en tijd gaat stoppen in een niet standaard verzoek, wat intern vermoedelijk niet in de systemen past en ze veel tijd gaat kosten.

Voor jouw is 45k heel veel geld; voor een bank peanuts. Niet de moeite van het gedoe waard.

[FirePuma142]

ErikM schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 09:30:
[...]


Het scenario waarin ik ga verkopen en ga huren is voor de bank ook gunstig. Hebben ze 415 in de zak en dat zetten ze 18 jaar weg tegen 4% rente op rente en dan maken ze 425k winst. In het huidige scenario slechts 135k.

Overigens is er een vergelijkbaar voordeel voor de bank bij annuïtair aflossen. Ook dan kunnen ze het terugbetaalde geld gunstig wegzetten.

Dat is wel een hardnekkige mythe, de bank zit niet met spoed op dat geld te wachten om het gunstiger weg te zetten. Daar hebben ze jouw hypotheekaflossing, of die van wie dan ook, niet voor nodig. Het is voor de bank namelijk en-en, niet of-of. Die hypotheek voor 4% voor anderen kunnen ze ongeacht de aflossing van andere hypotheken ook met gemak kwijt.

Er bestaat geen uitleentekort, dan hebben we hele andere problemen. Je rekensom dat het geld dat jou is uitgeleend meer oplevert wanneer datzelfde toegewezen stuk geld aan een ander tegen een hoger rentepercentage wordt uitgeleend, gaat alleen op als het geldscheppend vermogen van de bank in gevaar komt. Alleen dan is het lucratief. Gelukkig, gezien alle strenge (Europese) regels sinds de vorige krach, komt een bank in regulier beheer daar nimmer in de buurt. En dat is daar voor ook al een zeer extreme uitzondering, zie Barings Bank. Andere voorbeelden ken ik niet, zelfs Kerviel/SocGen niet.

[ Voor 22% gewijzigd door FirePuma142 op 17-10-2023 09:49 ]

[ErikM]

jeroenkb schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 09:34:
[...]

Als je nu een flink aantal nullen achter je voorbeeldbedragen zet, dan zal elke bank wel met je willen praten.

In jouw geval: een bank hangt aan elkaar van de processen en procedures. Ik betwijfel echt of een bank de energie en tijd gaat stoppen in een niet standaard verzoek, wat intern vermoedelijk niet in de systemen past en ze veel tijd gaat kosten.

Voor jouw is 45k heel veel geld; voor een bank peanuts. Niet de moeite van het gedoe waard.

Voor een bank is het ook niet interessant om voor 1 klant een betaalsysteem in te richten of een rentemiddelingssysteem
Als we nu eens een flink aantal nullen zetten achter de hoeveelheid klanten die ik ben (1000 ipv 1). Wordt het wellicht interessant om hier een product van te maken

[ErikM]

FirePuma142 schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 09:40:
[...]


Dat is wel een hardnekkige mythe, de bank zit niet met spoed op dat geld te wachten om het gunstiger weg te zetten. Daar hebben ze jouw hypotheekaflossing, of die van wie dan ook, niet voor nodig. Het is voor de bank namelijk en-en, niet of-of. Die hypotheek voor 4% voor anderen kunnen ze ongeacht de aflossing van andere hypotheken ook met gemak kwijt.

Er bestaat geen uitleentekort, dan hebben we hele andere problemen. Je rekensom dat het geld dat jou is uitgeleend meer oplevert wanneer datzelfde toegewezen stuk geld aan een ander tegen een hoger rentepercentage wordt uitgeleend, gaat alleen op als het geldscheppend vermogen van de bank in gevaar komt. Alleen dan is het lucratief. Gelukkig, gezien alle strenge (Europese) regels sinds de vorige krach, komt een bank in regulier beheer daar nimmer in de buurt. En dat is daar voor ook al een zeer extreme uitzondering, zie Barings Bank. Andere voorbeelden ken ik niet, zelfs Kerviel/SocGen niet.

Ik snap je verhaal niet. Dat zal aan mij liggen. Je betoog lijkt op dat van iemand dia er verstand van heeft ;-) Het lijkt voor mij simpel: Als het voor een bank niet uit zou maken of ze geld wegzetten tegen 1,5 of 5%, zouden ze nu bij nieuwe klanten ook wel 1,5% in rekening brengen.

[Zenomyscus]

u_nix_we_all schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 15:02:
Vraag me wel af waarom je dat zou willen, je geld zelf wegzetten tegen een hogere rente lijkt me meer rendabel. Helemaal als je hypotheekrenteaftrek meerekent.

Ik zou dit persoonlijk ook wel willen. Bij gelijke netto lasten zou ik altijd kiezen voor een hogere rente en een lagere hypotheek. Ik heb nu een hypotheek met 1.81% rente, maar wel een enorm geleend bedrag. Extra aflossen gaat daardoor erg langzaam en levert amper iets op. Het is eigenlijk niet interessant om te doen. Als ik een lagere hypotheek had met een hogere rente, dan zou het ineens wel interessant worden om extra af te lossen. Dan is mijn rendement veel hoger en ga ik veel sneller naar 0 hypotheek. Dat zal dan ook wel de reden zijn waarom banken hier niet zo happig op zijn.

[chrisborst]

@ErikM
Waarom zou je dit überhaupt willen? Jij bent nu 1 van de mazzelaars die een mooi bedrag heeft kunnen lenen tegen een rente die lager is dan de gemiddelde inflatie.
Verder kan je vaak een hypotheek meenemen naar een nieuw huis wat erg gunstig is met zo'n lage rente. Dus niet aflossen en geld wat je kunt missen wegzetten tegen een hogere rente. Onder aan de streep heb je dan gratis geld geleend.

En zoals hierboven al gezegd, geen enkele bank wil/kan/mag hieraan meewerken. Want waarom zouden ze dat willen doen?

[fsfikke]

ErikM schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 08:54:
De rekensom:
Nu
500k aflossingsvrij, 1,5%, 18 jaar. > Na 18 jaar 135k rente betaald.

Scenario
500k annuïtair, 5%, 18 jaar > Na 18 jaar 260k rente betaald.

De bank heeft dus een voordeel van 125k en ik heb nadeel van 125k.

Maar in het 2e scenario krijg ik over deze periode ongeveer 80k van de fiscus terug. Mijn nadeel is dan nog maar 45k.

Als de bank mij die 45k geeft, sta ik quitte en heeft de bank nog 80k voordeel in het nieuwe scenario. Het lijkt mij fair om dat te delen. De bank betaald mij dan nog 40k extra (85k totaal) en we worden er beide 40k beter van (op kosten van de fiscus).

Briljant! Je hebt net het concept van de familiehypotheek ontdekt.

[No Hands]

Maar zoals bij zoveel topics is denk ik de vraag, wat zei de bank toen je het ze vroeg? Ik snap je redenering maar wie kan hier antwoord geven? je bank/geldverstrekker.
Als jij het nou vraagt en het antwoord deelt dan weten we het straks allemaal.

[ErikM]

No Hands schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 10:41:
Maar zoals bij zoveel topics is denk ik de vraag, wat zei de bank toen je het ze vroeg? Ik snap je redenering maar wie kan hier antwoord geven? je bank/geldverstrekker.
Als jij het nou vraagt en het antwoord deelt dan weten we het straks allemaal.

Ik wil het niet vragen als ik van tevoren weet dat het nergens op slaat. Hoewel sommige reageerders dat wel beweren, kan ik de daarvoor gebruikte argumenten niet volgen. Dat is vaak met meningen die als argumenten worden gebracht.
Verder wilde ik weten of er wellicht al iemand ervaring had met een dergelijk verzoek.

[RM-rf]

fsfikke schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 10:31:
[...]

Briljant! Je hebt net het concept van de familiehypotheek ontdekt.

Enkel zijn banken niet een familielid die enkel gericht is op het halen van en belastingvoordeeltje voor de lener.

Kredietverstrekkers halen hun winst aan het bezit en beheer van schuldpapieren, welke in zichzelf al een vorm van vermogenswaardes zijn.
Hypotheken zijn uiteindelijk een vorm van obligaties...

Dat een obligatie een lang vaststaande rente heeft is gewoon deel van het waardepapier.
het kan tegen de investeerder werken, als de marktrente stevig daalt (maar dat is hooguit een teken van economische stabiliteit dus vor veel financiele instituten helemaal niet zo'n groot probleem en an sich sluiten velen daartegen ook dels verzekeringen af, die ze juist kunnen financieren met de vaststaande winstmarge)

Voortijdig terugbetalen van langlopende waardepapieren is juist iets waarin niemand zin heeft (als ze er geen direkte financiele noodzaak wegens liquiditeits-risico's hebben)... daarvoor sluit je geen langlopende schulden af, om er op de korte termijn weer mee te gaan heen-en-weerwolven....
dat is hooguit iets voor stuiver-poeperts (zoals individuele kredietnemers die eerst een langlopende lening afsluiten en binnen een paar jaar daarvan al weer spijt hebben en iets anders willen).

Bv voor kredietverstrekkers zijn de uitstaande kredieten die ze aanhouden vaak weer een dekking voor het uitgeven van nog meer leningen en in de praktijk maken ze juist ook veelal uitstekende winsten op die kredieten die heel lang uitstaan...

Als je een les wil leren hieruit... Ga vooal geen langlopende verplichting aan, als je die binnen een 10% of hooguit 15% van de looptijd al wil wijzigen.

[ErikM]

Dank voor alle info en meningen!

[FirePuma142]

ErikM schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 10:06:
[...]

Het lijkt voor mij simpel: Als het voor een bank niet uit zou maken of ze geld wegzetten tegen 1,5 of 5%, zouden ze nu bij nieuwe klanten ook wel 1,5% in rekening brengen.

Dat is onder andere afhankelijk van de kapitaalmarktrente. Als de bank daar meer rente moet betalen, dan moet de hypotheek ook meer rente opbrengen om dat te compenseren. Dan kun je natuurlijk beredeneren geld dat tegen een lagere rente is aangetrokken, dan tegen een hogere rente kan worden uitgeleend. Dan kom je weer terug in verhoogd risicoprofielen in het geval van vervroegd overlijden, arbeidsongeschiktheid, vroege verkoop, aflossing uit eigen middelen, etcetera. Dan komt daar nog bij eventuele. amortisatieregelingen en andere markt-/of reguleringsbewegingen.

De bank kijkt naar zijn gehele populatie aan schuldenaren en de impact op die schuldenaren als geheel, jij beschouwt het geheel vanuit een enkele schuldenaar. En vergeet niet, een langlopende lening met laag risico kan voor de bank meer waard zijn, dan een langlopende lening met een hoger risico.@RM-rf stipt dat ook al aan.