Hypotheek en eigen bedrijf

[Carracio88]

Wij, mijn vrouw en ik, wonen op dit moment in een huurhuis. Hoewel dit een erg leuk huis is, zouden we ook graag echt iets voor onszelf willen hebben. We hebben nog geen huizen bekeken maar dromen af en toe wat op Funda. Onze ultieme droom zou een huisje zijn met wat land en een bijgebouw. Op dit moment voor ons niet te betalen... tenminste dat denken we. We hebben een keer een gesprek gehad bij de bank die toen aangaf dat we 350.000 konden krijgen voor hypotheek.

Nu is het zo dat ik een eigen bedrijf heb. Ik koop vintage meubelen in en verkoop deze weer door. Dit gaat tot nu toe erg goed en ik ben gegroeid van 15 naar 50 en nu naar 150m2. Voor dit pand betaal ik 1500€ excl. Btw. Omdat ik door de groei van mijn bedrijfje nog veel voorraad aan het inkopen ben, is mijn inkomen tijdelijk wat lager. Dat betaalt zich later terug.

Zoals gezegd is een huis, zoals hierboven beschreven, voor ons niet te bereiken, maar nu dacht ik: als ik 1500€ huur kan betalen met mijn bedrijf, kan ik dit geld dan ook niet inzetten voor een koopwoning? Bijvoorbeeld door een woning te kopen met een bijgebouw en dat bijgebouw aan mijn bedrijf verhuren. Op die manier zou de hypotheek hoger kunnen zijn. Maar zijn daar constructies voor? Is het uberhaupt legaal?

[winiustyco]

In principe telt jouw inkomen uit onderneming over de afgelopen 3 jaren. Als je een woning koopt en je bent ondernemer wordt meestal naar dit gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar gekeken. Indien je daadwerkelijk een woning zou willen kopen, zou ik nogmaals een hypotheek berekening doen of laten doen. Let op dat ik tot nog toe als young financial slechts 1 op de 10 adviseurs tegenkom die zijn vak daadwerkelijk goed verstaat, de meeste adviseurs hebben enkel verstand van de standaard casus met vast inkomen. Puur boekhoudkundig is de inkoop van voorraad niet per definitie een kost op zichzelf, ik zou dit als boekhouder namelijk neerschrijven als balanspost en die voorraad staat op de balans. Daarmee verhoog je het inkomen al in het huidige boekjaar, belastingtechnisch op korte termijn niet fraai maar wel goed voor de winst- en verliesrekening en eigenlijk hoe het hoort. Vlottende activa die je binnen 1 tot 2 jaar verwacht te verkopen hoort mijn inziens op de balans en hierdoor behoud je een hoger inkomen voor de winst verliesrekening en dus een hogere hypotheek. Mocht je vragen hebben wil ik eventueel wel een basis berekening voor je doen op basis van het inkomen over de afgelopen 3 jaar, zodat je een indicatie hebt van wat kan en mogelijk is.

[Daam]

Laat een partij als Raadhuys (https://raadhuys.eu/) een inkomensverklaring opstellen. Zo krijg je als ondernemer inzicht in jouw inkomsten en heb je een duidelijke stok om mee te slaan bij een gesprek met een hypotheekadviseur (deze adviseur ben je als ondernemer, bij veel hypotheek verstrekkers, verplicht om in de arm te nemen). Het heeft mij, ook ondernemer, veel duidelijkheid gegeven toen ik mijn huis wilde kopen.

[Inevitable]

Carracio88 schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 21:23:
Wij, mijn vrouw en ik, wonen op dit moment in een huurhuis. Hoewel dit een erg leuk huis is, zouden we ook graag echt iets voor onszelf willen hebben. We hebben nog geen huizen bekeken maar dromen af en toe wat op Funda. Onze ultieme droom zou een huisje zijn met wat land en een bijgebouw. Op dit moment voor ons niet te betalen... tenminste dat denken we. We hebben een keer een gesprek gehad bij de bank die toen aangaf dat we 350.000 konden krijgen voor hypotheek.

Nu is het zo dat ik een eigen bedrijf heb. Ik koop vintage meubelen in en verkoop deze weer door. Dit gaat tot nu toe erg goed en ik ben gegroeid van 15 naar 50 en nu naar 150m2. Voor dit pand betaal ik 1500€ excl. Btw. Omdat ik door de groei van mijn bedrijfje nog veel voorraad aan het inkopen ben, is mijn inkomen tijdelijk wat lager. Dat betaalt zich later terug.

Zoals gezegd is een huis, zoals hierboven beschreven, voor ons niet te bereiken, maar nu dacht ik: als ik 1500€ huur kan betalen met mijn bedrijf, kan ik dit geld dan ook niet inzetten voor een koopwoning? Bijvoorbeeld door een woning te kopen met een bijgebouw en dat bijgebouw aan mijn bedrijf verhuren. Op die manier zou de hypotheek hoger kunnen zijn. Maar zijn daar constructies voor? Is het uberhaupt legaal?

Nee, jammer genoeg kun je dat niet 1 op 1 inzetten voor de koop van een woning met bedrijfsgedeelte.

3 boekjaren verzamelen, zorgen dat je inkomen zo hoog mogelijk is (op papier, let er wel op dat je dan ook meer belasting moet betalen) en vervolgens naar de hypotheekverstrekker gaan.

Er zijn tegenwoordig een boekwerk aan regels waar hypotheekverstrekkers zich aan moeten houden en ook op worden gecontroleerd. Over enorme inkomensverschillen in die 3 jaar kunnen ze bijvoorbeeld aanvullende vragen stellen die je dan moet onderbouwen.

[Herman]

Wat is de rechtsvorm van je onderneming? BV of eenmanszaak?

Carracio88 schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 21:23:
(...)

Zoals gezegd is een huis, zoals hierboven beschreven, voor ons niet te bereiken, maar nu dacht ik: als ik 1500€ huur kan betalen met mijn bedrijf, kan ik dit geld dan ook niet inzetten voor een koopwoning? Bijvoorbeeld door een woning te kopen met een bijgebouw en dat bijgebouw aan mijn bedrijf verhuren. Op die manier zou de hypotheek hoger kunnen zijn. Maar zijn daar constructies voor? Is het uberhaupt legaal?

Bij een eenmanszaak is een woning of het woninggedeelte verplicht privévermogen. Dus dan kun je het niet verhuren aan je privé. Uitzondering is wanneer je bedrijfspand ondeelbaar is met het woongedeelte. Zie o.a.:
- https://www.belastingdien...ikettering-bedrijfsmiddel
- https://www.belastingdien...oning/privegebruik_woning

Als je deze richting op wilt gaan; laat je dan fiscaal heel goed adviseren. Dit is doorgaans fiscaal best complexe materie en het kan fiscaal ook onbedoelde gevolgen hebben. Zo zijn waardestijgingen bij een verkoop in principe belast. Dat kan een duur grapje worden. Ook over de huur die je vanuit privé betaaldt, moet je belasting betalen. Dat kan fiscaal onvoordelig zijn.

Let verder op dat wat je met het bijgebouw wilt, binnen het bestemmingsplan van het gebouw valt.

Mijn advies? Ga sparen! Zorg dat je een leuk zakcentje kunt inleggen in de woning. Zorg ook dat je drie jaren goede resultaten met je onderneming neerzet. Dat kost beide tijd maar zorgt ervoor dat je een groter budget hebt voor je (droom)huis.

[ybos]

Zakelijk gebruik van prive ruimte mag, maar je mag het niet aan jezelf verhuren.
Dit gaat volgens de terbeschikkingsstelling:

https://www.belastingdien..._stellen_van_bezittingen/

Het is een beetje een vage regeling.
Je mag prima huur van 1500 per maand aan een vreemde betalen. Maar koop je prive een pand, mag je dit niet voor 1500 euro per maand aan je bedrijf verhuren.
Dus laat je goed voorlichten voordat je zoiets van plan bent.

[Herman]

ybos schreef op woensdag 4 oktober 2023 @ 08:00:
Zakelijk gebruik van prive ruimte mag, maar je mag het niet aan jezelf verhuren.
Dit gaat volgens de terbeschikkingsstelling:

https://www.belastingdien..._stellen_van_bezittingen/

(...)

TS wil precies het tegenovergestelde Privégebruik van een zakelijke ruimte. En je zegt: "mag niet" maar de hele gedachte achter de terbeschikkingstellingsregeling is juist dat dit wel mag zolang je het maar netjes aangeeft in je aangifte inkomstenbelasting.

[ybos]

Herman schreef op woensdag 4 oktober 2023 @ 08:43:
[...]

TS wil precies het tegenovergestelde Privégebruik van een zakelijke ruimte. En je zegt: "mag niet" maar de hele gedachte achter de terbeschikkingstellingsregeling is juist dat dit wel mag zolang je het maar netjes aangeeft in je aangifte inkomstenbelasting.

Volgens mij niet het tegenovergestelde:

Bijvoorbeeld door een woning te kopen met een bijgebouw en dat bijgebouw aan mijn bedrijf verhuren. Op die manier zou de hypotheek hoger kunnen zijn. Maar zijn daar constructies voor? Is het uberhaupt legaal?

Bijgebouw aan je bedrijf verhuren -> doe ik de aanname dat hij bedoelt dat hij gewoon huur rekent zoals hij nu een pand huurt van een ander. Dat mag dus niet.

[Herman]

ybos schreef op woensdag 4 oktober 2023 @ 08:49:
[...]

Volgens mij niet het tegenovergestelde:

[...]

Bijgebouw aan je bedrijf verhuren -> doe ik de aanname dat hij bedoelt dat hij gewoon huur rekent zoals hij nu een pand huurt van een ander.

Ik las TS inderdaad verkeerd. Zoals het ik nu lees, valt het voorstel inderdaad onder de terbeschikkingstellingsregeling.

Dat mag dus niet.

Het mag wél, mits je het netjes in je aangifte inkomstenbelasting vermeldt en dus er belasting over betaalt.

[Speedy55]

Carracio88 schreef op dinsdag 3 oktober 2023 @ 21:23:
Wij, mijn vrouw en ik, wonen op dit moment in een huurhuis. Hoewel dit een erg leuk huis is, zouden we ook graag echt iets voor onszelf willen hebben. We hebben nog geen huizen bekeken maar dromen af en toe wat op Funda. Onze ultieme droom zou een huisje zijn met wat land en een bijgebouw. Op dit moment voor ons niet te betalen... tenminste dat denken we. We hebben een keer een gesprek gehad bij de bank die toen aangaf dat we 350.000 konden krijgen voor hypotheek.

Nu is het zo dat ik een eigen bedrijf heb. Ik koop vintage meubelen in en verkoop deze weer door. Dit gaat tot nu toe erg goed en ik ben gegroeid van 15 naar 50 en nu naar 150m2. Voor dit pand betaal ik 1500€ excl. Btw. Omdat ik door de groei van mijn bedrijfje nog veel voorraad aan het inkopen ben, is mijn inkomen tijdelijk wat lager. Dat betaalt zich later terug.

Zoals gezegd is een huis, zoals hierboven beschreven, voor ons niet te bereiken, maar nu dacht ik: als ik 1500€ huur kan betalen met mijn bedrijf, kan ik dit geld dan ook niet inzetten voor een koopwoning? Bijvoorbeeld door een woning te kopen met een bijgebouw en dat bijgebouw aan mijn bedrijf verhuren. Op die manier zou de hypotheek hoger kunnen zijn. Maar zijn daar constructies voor? Is het uberhaupt legaal?

Je inkomen is niet lager omdat je nu inkopen doet, dat kan je natuurlijk als voorraad boeken en is voor een hypotheekverstrekker ook volledig normaal. Maar misschien bedoel je dat je daardoor minder te besteden hebt?
Voor het bedrijfsgedeelte zijn er zeker mogelijkheden, maar zoals iemand eerder zij, het is compleet afhankelijk van de situatie om te kunnen beoordelen wat het beste is en dat moet je dan inderdaad even een fiscaal onderlegd persoon overlaten.

[ouweklimgeit]

Of je zet je werkzaamheden over in een nieuwe BV, dat is een aparte rechtspersoon en daar mag je wel degelijk aan verhuren.

[ybos]

ouweklimgeit schreef op woensdag 4 oktober 2023 @ 13:02:
Of je zet je werkzaamheden over in een nieuwe BV, dat is een aparte rechtspersoon en daar mag je wel degelijk aan verhuren.

Nope, als het gaat om "persoonlijk gewin" moet je gewoon de terbeschikkingsregeling toepassen.
Ik dacht ook het wiel uitgevonden te hebben maar na uitzoeken mocht dat ook niet

Prive hal kopen
broer koopt prive ook een hal

Deze verhuren wij prive aan de zaak van elkaar. Op die manier kan je bruto geld redelijk netto maken
(broer betaald zakelijk huur aan mij prive, ik betaal zakelijk huur aan hem prive).
Dit mag ook niet, valt ook onder de terbeschikkingsregeling.

(Ja, mag wel, maar dan moet je er belasting over betalen zoals eerder gezegd en loont het niet. Ik blijf het vreemd vinden dat je een vreemde wel huur mag betalen maar jezelf niet. Stel dat je deze constructie met een "vreemde" opzet komen ze er nooit achter en werkt t wel en volgens de letter van de wet is het ok / grijs gebied )

[Thomas18GT]

ybos schreef op woensdag 4 oktober 2023 @ 14:49:
[...]

Nope, als het gaat om "persoonlijk gewin" moet je gewoon de terbeschikkingsregeling toepassen.
Ik dacht ook het wiel uitgevonden te hebben maar na uitzoeken mocht dat ook niet

Prive hal kopen
broer koopt prive ook een hal

Deze verhuren wij prive aan de zaak van elkaar. Op die manier kan je bruto geld redelijk netto maken
(broer betaald zakelijk huur aan mij prive, ik betaal zakelijk huur aan hem prive).
Dit mag ook niet, valt ook onder de terbeschikkingsregeling.

(Ja, mag wel, maar dan moet je er belasting over betalen zoals eerder gezegd en loont het niet. Ik blijf het vreemd vinden dat je een vreemde wel huur mag betalen maar jezelf niet. Stel dat je deze constructie met een "vreemde" opzet komen ze er nooit achter en werkt t wel en volgens de letter van de wet is het ok / grijs gebied )

toon volledige bericht

Ik vind het niet zo vreemd dat je iets niet aan jezelf kunt verhuren met als enige doel belasting ontlopen hoor..

[aegis]

voor de koop van een woning is het alleen belangrijk dat je het bedrag kan betalen om het te kopen. Stel een woonboerderij met grote schuur/stal kost 500k.

En op basis van je inkomen kun je 300k aan hypotheek krijgen. Zou je ook kunnen kijken of je een zakelijke hypotheek kan krijgen voor de overige 200k en samen heb je 500k om het te kopen. Zolang je niet een BV zul je ook niet moeilijk hoeven te doen met een splits akte ofzo want je bent nog steeds dezelfde rechtspersoon.

Maar denk dat het belangrijkste is een goed financieel/hypotheek adviseur te zoeken die ervaring heeft met ondernemers en zakelijk vastgoed kopen.

[ybos]

Thomas18GT schreef op woensdag 4 oktober 2023 @ 15:17:
[...]


Ik vind het niet zo vreemd dat je iets niet aan jezelf kunt verhuren met als enige doel belasting ontlopen hoor..

Is het belasting ontlopen?
Ik betaal vanuit mijn bedrijf exact zoveel, alleen hou ik netto minder over doordat ik huur betaal aan een ander die dat vervolgens netto ontvangt.
Onder aan de streep is er 0,0 minder aan belasting betaald (er vanuitgaande dat als ik iemand anders huur betaal hij het pand ook vanuit prive verhuurt)

[bszz]

Er zijn hypotheekverstrekkers die speciaal zelfstandig ondernemers faciliteren (Woonfonds bijv.) en die daarbij bijvoorbeeld kijken naar een gewogen gemiddelde van het bedrijfsresultaat in de afgelopen 3 jaar (3 jaar geleden telt 1 keer mee, twee jaar geleden 2 keer, afgelopen jaar 3 keer). Daarmee is vaak meer mogelijk dan bij de reguliere hypotheekverstrekkers. Voor ons was het (een significant) verschil tussen wel en niet kunnen kopen.

[ Voor 9% gewijzigd door bszz op 04-10-2023 15:27 ]

[Wolkje]

ybos schreef op woensdag 4 oktober 2023 @ 14:49:
[...]

Nope, als het gaat om "persoonlijk gewin" moet je gewoon de terbeschikkingsregeling toepassen.
Ik dacht ook het wiel uitgevonden te hebben maar na uitzoeken mocht dat ook niet

Prive hal kopen
broer koopt prive ook een hal

Deze verhuren wij prive aan de zaak van elkaar. Op die manier kan je bruto geld redelijk netto maken
(broer betaald zakelijk huur aan mij prive, ik betaal zakelijk huur aan hem prive).
Dit mag ook niet, valt ook onder de terbeschikkingsregeling.

(Ja, mag wel, maar dan moet je er belasting over betalen zoals eerder gezegd en loont het niet. Ik blijf het vreemd vinden dat je een vreemde wel huur mag betalen maar jezelf niet. Stel dat je deze constructie met een "vreemde" opzet komen ze er nooit achter en werkt t wel en volgens de letter van de wet is het ok / grijs gebied )

toon volledige bericht

De praktijk heeft gewoon uitgewezen dat mensen niet zo goed zakelijk kunnen handelen als het gaat om transacties tussen hun eigen onderneming en zichzelf (+familie). Er zijn gewoon teveel mensen die het in het verleden te bont hebben gemaakt, daarom heb je nu de schijn tegen.

Transacties tussen jezelf en je onderneming liggen fiscaal altijd onder een vergrootglas. Tussen onafhankelijke derden zou dat in theorie wat zakelijker moeten zijn.

[Thomas18GT]

ybos schreef op woensdag 4 oktober 2023 @ 15:21:
[...]

Is het belasting ontlopen?
Ik betaal vanuit mijn bedrijf exact zoveel, alleen hou ik netto minder over doordat ik huur betaal aan een ander die dat vervolgens netto ontvangt.
Onder aan de streep is er 0,0 minder aan belasting betaald (er vanuitgaande dat als ik iemand anders huur betaal hij het pand ook vanuit prive verhuurt)

Antwoord op je vraag: ja. Waarom zou je je eigen loods willen huren terwijl je hem gewoon kan gebruiken, het is immers je eigen loods. De enige reden waarom je hem aan jezelf wil verhuren is omdat je dan minder belasting hoeft te betalen = ontloopt.

Je voorbeeld gaat over een heel ander pand dan je eigen loods, niet vergelijkbaar.

[chrisborst]

@Carracio88
Als ik jou was zou ik eens een goed gesprek met een financieel adviseur gaan voeren en met een bank. Er zijn bijvoorbeeld constructies dat je vermogen in je BV opbouwt en vanuit dit vermogen jezelf een hypotheek kan verstrekken. Maar hier zitten allerlei regels aan gebonden.
Een goede adviseur kan je advies geven hoe je als bedrijf dit soort zaken kan inrichten. Dat ga je niet snel hier op een openbaar forum krijgen.

[mark14]

Mocht je een ZZP'er zijn die korter dan 3 jaar bestaat of je knijpt hem qua omzet, ik heb ooit eens meegedaan met een pilot bij de NHG om alsnog voor een hypotheek in aanmerking te komen (en dit was mij uiteindelijk ook gelukt).

Met de Inkomensverklaring Ondernemer geven we iedere ondernemer die langer dan één jaar zelfstandig werkt, toegang tot een hypotheek met NHG.

https://www.nhg.nl/het-kr...potheek-voor-ondernemers/

Wellicht heb je er wat aan

[barbarbar]

Als ZZP'er zijnde, zou ik als eerste stap zo'n inkomensverklaring laten opstellen, dat moet toch. Dan heb je wat meer inzicht, en kun je eventueel met een boekhouder om tafel om je administratie te professionaliseren. Andere tip: ga opzoek naar een hypotheekadviseur die ook bedrijven adviseert, die weten veel beter waar ze het over hebben dan een adviseur die alleen de standaard vaste inkomens doet. Hebben we veel verschil in gemerkt, zo erg zelf dat we bij eentje overduidelijk foute info kregen en die toch bleef volhouden dat hij gelijk had.

Als je bedrijf toekomst heeft, zou je ook naar woon-werk kavels kunnen kijken. Voordeel is dat je dan relatief goedkoop je huis en werk kunt combineren, zonder gezeik te krijgen van buren. Deze kavels zijn vaak tegen de rand van industrie terreinen. Nadeel is dat verkoop stukken lastiger gaat, want er is niet veel vraag naar... Kleine bedrijven met een eigen praktijk doen dit wel eens. Dan kun je vaak het kantoor/opslag gedeelte wel als los deel aan je zelf verhuren, omdat dit een eigen ingang en adres heeft.

[winiustyco]

barbarbar schreef op woensdag 4 oktober 2023 @ 16:59:
Als ZZP'er zijnde, zou ik als eerste stap zo'n inkomensverklaring laten opstellen, dat moet toch. Dan heb je wat meer inzicht, en kun je eventueel met een boekhouder om tafel om je administratie te professionaliseren. Andere tip: ga opzoek naar een hypotheekadviseur die ook bedrijven adviseert, die weten veel beter waar ze het over hebben dan een adviseur die alleen de standaard vaste inkomens doet. Hebben we veel verschil in gemerkt, zo erg zelf dat we bij eentje overduidelijk foute info kregen en die toch bleef volhouden dat hij gelijk had.

Als je bedrijf toekomst heeft, zou je ook naar woon-werk kavels kunnen kijken. Voordeel is dat je dan relatief goedkoop je huis en werk kunt combineren, zonder gezeik te krijgen van buren. Deze kavels zijn vaak tegen de rand van industrie terreinen. Nadeel is dat verkoop stukken lastiger gaat, want er is niet veel vraag naar... Kleine bedrijven met een eigen praktijk doen dit wel eens. Dan kun je vaak het kantoor/opslag gedeelte wel als los deel aan je zelf verhuren, omdat dit een eigen ingang en adres heeft.

Ik zou zelf idealiter beginnen met kijken wat mogelijk is op basis van huidige inkomen bij reguliere hypotheekverstrekker en een gespecialiseerde hypotheekverstrekker. Je kan wel een inkomensverklaring op laten stellen, maar als die onder het stof belandt heb je er ook niet alles aan.
Zelf zou ik eerst de administratie professionaliseren en erop doelen het huidige inkomen correct en zo hoog mogelijk te krijgen door balans inkoop niet lukraak als kosten te boeken. Als je op basis van het huidige inkomen al direct zou kunnen zien dat het ver buiten bereik is dan zou ik een inkomensverklaring persoonlijk weggegooid geld vinden. Als je een goede administratie voert/laat voeren geeft dit eigenlijk altijd een goede indicatie en kan je bij wijze van zelf bij de execution only hypotheekverstrekkers een berekening doen om een eerste indruk te krijgen.