Afrekening servicekosten - onderbouwing

[Deurwaarder]

Hallo tweakers,
Ik zou graag jullie adviezen en vaak verrassend deskundige inzichten horen over mijn afrekening servicekosten.

De situatie
Ik woon (met gezin) in een 4 kamer huur-appartement.
Dit is deel van een complex met 108 appartementen, in 2, 4 en 5 kamer varianten.
Mijn verhuurder heeft een groot deel van de appartementen, maar geen meerderheid in de VVE.

We hebben een individuele meter/contract voor stroom.
Voor verwarming en (warm) water zijn er geen individuele meters, noch voor stroom voor de bergingen en algemene ruimtes.

Op 11 September hebben wij de afrekening servicekosten 2022 ontvangen.
Wij moeten 1776 euro bijbetalen, bovenop de 1830 euro die we al betaald hebben.
Extra zuur, omdat we zelf goed opgelet hebben en zo weinig mogelijk hebben gestookt.

Nou ben ik bang dat er niet veel te doen is aan het het feit dat we moeten betalen, maar welke eisen/verwachtingen mag ik stellen aan de berekening die ik krijg?

Momenteel krijg ik namelijk een overzicht dat neerkomt op 1/9e x 32.500 euro = 3600euro
Weliswaar gesplitst per post, maar waar het bedrag in eerste instantie vandaan komt is niet duidelijk. Hoeveel m3 gas is er verbruikt, tegen welk tarief? Hoeveel kWh tegen welk tarief?

Vorig jaar heb ik daar al naar gevraagd, toen kwam er geen duidelijk antwoord op. Wel een brief met aankondiging voor incassokosten, dus toen heb ik het betaald. Toen was het wel een stuk minder.

Nu is het zoveel hoger dat ik toch wel wil weten of er veel meer verbruikt is, en/of het alleen de stijging van tarieven is geweest.
(ik vermoed beiden, er zijn bewoners die ook in de zomer de kachel aan hebben, en een kachel bij de buurman die niet meer uit kon werd pas na enkele maanden gerepareerd door de VVE..)
En of het daadwerkelijk alleen stookkosten zijn, of ook andere posten.

Voor de volledigheid hieronder het overzicht dat ik heb gekregen.




Kan ik bezwaar maken, vragen om een degelijke onderbouwing en aangeven pas te betalen als ik de onderbouwing heb?

[Yaksa]

Je woont er al langer dan een jaar, wat lieten de vorige afrekeningen zien?

[Leesaa]

Je kunt vragen om de onderliggende stukken.
Iets zoals een afrekening van de leverancier.

[NicoHF]

De jaarafrekening hoort normaal gesproken voor 1 Juli te zijn.

Wat staat er in je contract over nutsvoorzieningen en de verdeelsleutel?

[ Voor 25% gewijzigd door NicoHF op 23-09-2023 16:04 ]

[Deurwaarder]

Yaksa schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 15:52:
Je woont er al langer dan een jaar, wat lieten de vorige afrekeningen zien?

Van 2019 t/m 2021 onder dezelfde eigenaar:
Hetzelfde overzicht met dezelfde posten, maar met lagere bedragen (teruggave of tientjes bijbetalen)
Toen vond ik het ook niet duidelijk, maar heb het er veelal bij gelaten.

Voor 2019 met een andere eigenaar/beheerder: afrekening met veel meer posten, van het hele complex inclusief verdeelsleutel per soort appartement.
Inderdaad ook geen verbruik/tarief, wel een splitsing naar Gasverbruik/onderhoud CV/administratiekosten onder het kopje Stookkosten (wat volgens de wet ook gewoon stookkosten zijn, maar goed)

[ Voor 14% gewijzigd door Deurwaarder op 23-09-2023 16:06 ]

[Deurwaarder]

NicoHF schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 16:01:
De jaarafrekening hoort normaal gesproken voor 1 Juli te zijn.

Wat staat er in je contract over nutsvoorzieningen en de verdeelsleutel?

Voor 1 juli is ze nog nooit gelukt..
3 juni, 21 maart, 13 februari en nu 11 september.
Met jaarlijks het excuus "we hebben uw complex recent over genomen, het kost ons tijd om alle administratie samen te voegen".
Maar we zijn al van 11 maanden te laat naar 2.5

Over de verdeelsleutel staat niets in het contract.
wel staat er:
-een splitsing tussen huurprijs (665 euro in 2012 ) en "het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten"
En verderop (selectief gequote door mij, alleen passages gerelateerd aan GWL)

Leveringen en diensten
De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:
A Het abbonement opdde waterleiding en de leverantie van water ten behoeve van de woningen, de schoonmaakdienst en de centrale verwarmingsinstallatie.
D Het serviceabonnement voor en het stroomverbruik van:
1 algemene verlichting
2 bergingen
3 intercom en deuropener, inclusief onderhoud
4 liftinstallatie
5 mechanische ventilatie
6 gemeenschappelijke centrale verwarmings- en warmwater installatie
E het stroomverbruik van de hydrofoorinstallatie
I De warmtelevering

[Yaksa]

Hoe is de post verwarming geregeld? Hebben jullie individuele metertjes op de radiatoren zitten of wordt het totale energieverbruik van het hele gebouw hoofdelijk per appartement gedeeld?
En heb je zelf n.a.v. de gestegen energieprijzen je maandbedrag naar boven bijgesteld of dat ook maar zo gelaten als in vorige jaren?

[Deurwaarder]

Yaksa schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 16:31:
Hoe is de post verwarming geregeld? Hebben jullie individuele metertjes op de radiatoren zitten of wordt het totale energieverbruik van het hele gebouw hoofdelijk per appartement gedeeld?
En heb je zelf n.a.v. de gestegen energieprijzen je maandbedrag naar boven bijgesteld of dat ook maar zo gelaten als in vorige jaren?

Er zijn geen individuele metertjes.
Hoe het verdeeld wordt weet ik dus niet, ik betaal 1/9e deel van een arbitrair bedrag.
Waar dat uit bestaat weet ik niet. (gas, onderhoud, vervanging, administratie?)

Het maandbedrag heb ik niet verhoogd, maar dat veranderd niet zoveel aan de situatie. Dan had ik nog steeds 2761 betaald voor warmte, zonder te weten hoe dat is opgebouwd.
(Ik heb natuurlijk wel geld opzij gezet, en in maart 2022 de verhuurder gemailed met de vraag of onze tarieven ook stijgen en wat we kunnen verwachten. Nooit antwoord gehad)

[NicoHF]

Deurwaarder schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 16:46:
[...]


Er zijn geen individuele metertjes.
Hoe het verdeeld wordt weet ik dus niet, ik betaal 1/9e deel van een arbitrair bedrag.
Waar dat uit bestaat weet ik niet. (gas, onderhoud, vervanging, administratie?)

Het maandbedrag heb ik niet verhoogd, maar dat veranderd niet zoveel aan de situatie. Dan had ik nog steeds 2761 betaald voor warmte, zonder te weten hoe dat is opgebouwd.
(Ik heb natuurlijk wel geld opzij gezet, en in maart 2022 de verhuurder gemailed met de vraag of onze tarieven ook stijgen en wat we kunnen verwachten. Nooit antwoord gehad)

Ik vind het maar heel vaag omschreven.
De verdeelsleutel staat ook niet gespecificeerd.


Vind dit wel een mooie voor @fopjurist misschien wilt die er naar kijken

[Deurwaarder]

Nog even teruglezend in correspondentie zie ik dat in 2021 aan de verhuurder ook al vragen had gesteld over de verdeling, met name waar die factor 9 vandaan kwam en de verdeelsleutel:

Hallo, Vroeger werd bij de afrekening service- en stookkosten een verdeelsleutel op basis van de grootte van het appartement gebruikt. In de huidige berekeningen zie ik dat niet terug. Hoe wordt dit nu meegenomen in de berekening? Groet en dank

Verdeelsleutel is niet op basis van appartement grote. Wij als eigenaar hebben 9 4kamer appartementen in dit complex en u bent hier 1 van. Dit ziet u op de afrekening onder de noemer.

Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd

Helaas heb ik daar vervolgens niets meer mee gedaan. (als je kinderen krijgt heb je ineens minder tijd )
De verdeelsleutel was wel degelijk op appartementsgrootte voorheen.
Zouden ze dat zomaar kunnen veranderen? Stom dat ik daar niet op gelet heb toen...

Ik zal dit weekend een bericht sturen met het verzoek om verduidelijking.
Waarschijnlijk krijgen we na 14 dagen gewoon weer een herinnering, want termijnen voor servicekosten gelden tenslotte wel voor huurders

[Yaksa]

Vreemde situatie dit. Dus als jouw bovenburen in de winter de radiatoren vol open zetten met ramen en deuren ook urenlang open om het 'door te laten luchten' dan moet jij, (die probeert zo min mogelijk te 'stoken') daar aan meebetalen?

[NicoHF]

Deurwaarder schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 17:13:
Nog even teruglezend in correspondentie zie ik dat in 2021 aan de verhuurder ook al vragen had gesteld over de verdeling, met name waar die factor 9 vandaan kwam en de verdeelsleutel:

[...]


[...]


Helaas heb ik daar vervolgens niets meer mee gedaan. (als je kinderen krijgt heb je ineens minder tijd )
De verdeelsleutel was wel degelijk op appartementsgrootte voorheen.
Zouden ze dat zomaar kunnen veranderen? Stom dat ik daar niet op gelet heb toen...

Ik zal dit weekend een bericht sturen met het verzoek om verduidelijking.
Waarschijnlijk krijgen we na 14 dagen gewoon weer een herinnering, want termijnen voor servicekosten gelden tenslotte wel voor huurders

Wacht even met een mail sturen even kijken wat @fopjurist of @Real er van vinden die zijn daar in gespecialiseerd

[Oon]

Yaksa schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 17:20:
Vreemde situatie dit. Dus als jouw bovenburen in de winter de radiatoren vol open zetten met ramen en deuren ook urenlang open om het 'door te laten luchten' dan moet jij, (die probeert zo min mogelijk te 'stoken') daar aan meebetalen?

Zo werkt het over het algemeen wel in die situaties. Wij hadden ook blokverwarming in ons appartement, daar hadden we dan wel van die ISRA kastjes op iedere radiator hangen maar uiteindelijk wordt er gestookt en betaal je op basis van het totaalverbruik van het blok.
Wij zaten als bovenste in de rij en stookten zelf niet zo gek veel (alleen als het écht begon te vriezen), maar toch kregen wij vrijwel altijd een flinke narekening omdat de verdeling gewoon niet netjes kan gebeuren zonder tussenmeter.

[devriesjande]

Waarschijnlijk heeft de verhuurder 9 appartementen in het complex in bezit en deelt de door de VvE doorberekende kosten gewoon door 9. Vraag eens bij een bewoner van een koopappartement of je de VvE afrekening mag inzien.

[Deurwaarder]

Oon schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 17:32:
[...]

Zo werkt het over het algemeen wel in die situaties. Wij hadden ook blokverwarming in ons appartement, daar hadden we dan wel van die ISRA kastjes op iedere radiator hangen maar uiteindelijk wordt er gestookt en betaal je op basis van het totaalverbruik van het blok.
Wij zaten als bovenste in de rij en stookten zelf niet zo gek veel (alleen als het écht begon te vriezen), maar toch kregen wij vrijwel altijd een flinke narekening omdat de verdeling gewoon niet netjes kan gebeuren zonder tussenmeter.

Ja, zo is het inderdaad. Deels hebben we er wel profijt van, want warme buren = warmer appartement.
Dus dat wij weinig stoken komt ook deels doordat het gebouw wel warm is.

Hetzelfde geldt voor de bergingen. Iedereen heeft daar een stopcontact voor incidenteel gebruik. Dat verbruik gaat ook op de grote hoop.
Maar tegenwoordig heeft de helft van de mensen een elektrische fiets, en die wordt daar natuurlijk opgeladen. Dat snap ik, en zou ik waarschijnlijk ook doen.


Maar met 2671 voor warmte, 222 voor water, 265 voor gezamenlijke electra en 580 euro voor eigen electra zitten we aan 320 euro per maand aan GWL.
Het voelt frustrerend dat je geen invloed hebt op het verbruik van anderen, maar dat is de realiteit van hier wonen.

Als blijkt dat de kosten volledig door hogere prijzen komen is het pech.
Als het ook komt door hoger gebruik is het ook pech, maar kan ik tenminste de buren nog stimuleren zuinig te zijn.
Hoewel deze rekening daar wellicht meer voor doet.
En als blijkt dat de berekening niet klopt kan ik dat verder uitzoeken.

devriesjande schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 17:35:
Waarschijnlijk heeft de verhuurder 9 appartementen in het complex in bezit en deelt de door de VvE doorberekende kosten gewoon door 9. Vraag eens bij een bewoner van een koopappartement of je de VvE afrekening mag inzien.

Ja, dat kan ik wel proberen.

En ik hoop dat de verhuurder iets verder kijkt dan alleen 'rekening van VVE door 9'.
Daar nemen ze tenslotte ruim de tijd voor.
Sowieso hebben ze meer appartementen dan die 9, maar dan met meer of minder kamers.

[SMSfreakie]

lijkt mij toch dat ze voor het elektra gewoon een xxxxx aantal kWh vermenigvuldigt met prijs per kWh gedeeld door de verdeelsleutel kunnen vertellen?

idem voor gas en water... al is het dan in m3 ipv kWh

nu zou al hoeft het niet natuurlijk kunnen frauderen... want ja zolang niemand weet hoeveel kWh / m3 / m3 er is afgenomen....?

[Deurwaarder]

SMSfreakie schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 21:30:
lijkt mij toch dat ze voor het elektra gewoon een xxxxx aantal kWh vermenigvuldigt met prijs per kWh gedeeld door de verdeelsleutel kunnen vertellen?

idem voor gas en water... al is het dan in m3 ipv kWh

Ja, dat leek mij ook handig.
Ik lees echter bij de Huurcommissie dat, in geval van een procedure daar, verhuurder ook kan volstaan met:
- de jaarrekening van de VvE
- (relevant deel van) het verslag van de ALV van de VVE waarin de jaarrekening is vastgesteld
- de specificatie die verhuurder heeft ontvangen van de VvE
- specificatie die verhuurder aan huurder heeft gestuurd. (die heb ik natuurlijk al)

De gedachte daarbij is waarschijnlijk dat de financiële comissie van de VVE dan al de controle heeft gedaan op de factuur.

Ik denk dat ik met die informatie ook al een heel eind kom om te controleren of de afrekening klopt.

SMSfreakie schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 21:30:
nu zou al hoeft het niet natuurlijk kunnen frauderen... want ja zolang niemand weet hoeveel kWh / m3 / m3 er is afgenomen....?

Ik heb geen reden om van kwade wil uit te gaan.

[ Voor 13% gewijzigd door Deurwaarder op 23-09-2023 23:35 ]

[fopjurist]

In het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie staat in hoofdstuk 6.2.2 dat de verhuurder vier stukken moet overleggen:
• de jaarrekening van de VvE en;
• het verslag (of een gedeelte daarvan, voorzien van datum en handtekening van de bevoegde functionarissen) van de algemene ledenvergadering, waarin de jaarrekening is vastgesteld en decharge is verleend aan het bestuur en;
• de afrekening die de VvE aan de verhuurder heeft verstrekt en;
• de afrekening die de verhuurder aan de huurder heeft verstrekt
Dat wordt in deze uitspraak van de huurcommissie bevestigd. Ik zou de verhuurder om een toelichting vragen (waarbij je de eerste drie stukken kunt noemen), en als de toelichting ontoereikend is of niet snel genoeg komt, een procedure bij de huurcommissie beginnen. Die kost je maar 25 euro, en dan krijg je in ieder geval deze vier stukken te zien, of je krijgt een forse korting.

[Deurwaarder]

fopjurist schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 23:53:
In het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie staat in hoofdstuk 6.2.2 dat de verhuurder vier stukken moet overleggen:
• de jaarrekening van de VvE en;
• het verslag (of een gedeelte daarvan, voorzien van datum en handtekening van de bevoegde functionarissen) van de algemene ledenvergadering, waarin de jaarrekening is vastgesteld en decharge is verleend aan het bestuur en;
• de afrekening die de VvE aan de verhuurder heeft verstrekt en;
• de afrekening die de verhuurder aan de huurder heeft verstrekt
Dat wordt in deze uitspraak van de huurcommissie bevestigd. Ik zou de verhuurder om een toelichting vragen (waarbij je de eerste drie stukken kunt noemen), en als de toelichting ontoereikend is of niet snel genoeg komt, een procedure bij de huurcommissie beginnen. Die kost je maar 25 euro, en dan krijg je in ieder geval deze vier stukken te zien, of je krijgt een forse korting.

Dankjewel, dat is een goed idee.
In de uitspraak die je aanhaalt staat oa

De totale kosten voor het complex zijn daarom niet
aangetoond. Dat de verdeling van de kosten naar huurders aandeel wel is
aangetoond, maakt dat niet anders.

Waar ik uit begrijp dat ze inderdaad de kosten voor het hele complex moeten kunnen aantonen/onderbouwen, en niet slechts voor een klein deel (9 appartementen).

Ik vraag me wel af of ik überhaupt bij de Huurcommisie terecht kan.
De huurcommissie zegt op https://www.huurcommissie...svoorzieningen-beoordelen

Wil uw verhuurder de jaarafrekening niet aanpassen? En staat in uw huurcontract dat u bij meningsverschillen de Huurcommissie om advies kunt vragen? Dan kunt u de Huurcommissie inschakelen.

En in het contract staat dat uiteraard niet genoemd...

Is het verstandig om tijdens het bezwaar alvast te betalen? Ik verwacht uiteindelijk toch het grootste deel of volledig te moeten betalen, als ze de afrekening onderbouwen. Maar kan ik een eventuele procedure wel starten als er al betaald is?

[Ivow85]

Deurwaarder schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 20:56:
[...]
Maar met 2671 voor warmte, 222 voor water, 265 voor gezamenlijke electra en 580 euro voor eigen electra zitten we aan 320 euro per maand aan GWL.
Het voelt frustrerend dat je geen invloed hebt op het verbruik van anderen, maar dat is de realiteit van hier wonen.

Tja, we hebben het wel over het jaar van de energiecrisis. Dus kosten kunnen ook wel bijzonder hoog zijn.

Wat betreft de verdeling:
Allereerst dient de verdeelsleutel vooraf bekend én redelijk te zijn.

De totale stookkosten simpel verdelen over 9 appartementen zal geen stand houden als er grote verschillen zijn tussen de oppervlakten van de appartementen. En als er 2- 4- & 5-kamer appartementen zijn, vermoed ik wel dat er flinke verschillen in oppervlak zijn.

Een 5-kamer appartement zal meestal niet alleen meer kamers hebben, maar vaak ook een grotere woonkamer, keuken en badkamer dan een tweekamerappartement. En daarmee is een 5-kamer appartement misschien wel ruim twee keer zo groot als het tweekamerappartement.
Bij verwarmingskosten is, wanneer er geen tussenmeters zijn, een verdeelsleutel op basis van oppervlakte veel logischer.

Bij de gezamenlijke elektra is dat anders. Iedereen loopt door het trappenhuis met verlichting en kan gebruik maken van de lift. Dan is een gelijkmatige verdeling wel normaal. Of je nu alleen woont in het appartement of met 5 personen maakt niet uit voor het aantal lampen wat brandt in de gezamenlijke ruimtes.

Voor water zou een verdeling op basis van het aantal bewoners het meest redelijk zijn, maar dat vraagt om gegevens waar de verhuurder (formeel) geen inzicht in heeft. Dus dan kom je ofwel op een verdeling per appartement ofwel een verdeling naar oppervlakte (in grotere woningen wonen doorgaans meer mensen die ook meer water gebruiken).

[Real]

fopjurist schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 23:53:
en als de toelichting ontoereikend is of niet snel genoeg komt, een procedure bij de huurcommissie beginnen.

Als ik de TS goed begrijp is de huurovereenkomst voor deze zelfstandige woonruimte in 2012 aangevangen tegen een huurprijs van €665:

Deurwaarder schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 16:30:
[...]
-een splitsing tussen huurprijs (665 euro in 2012 ) en "het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten"

De liberalisatiegrens in 2012 was 'toevallig' €664,66 (Stcrt. 2011, 22518). De huurovereenkomst lijkt dus geliberaliseerd te zijn en dan kan de TS niet bij de huurcommissie terecht, tenzij de verhuurder daarmee instemt.

Eigenlijk zie ik niet zo heel veel geks aan deze kostenafrekening behalve het moment waarop de afrekening is verstrekt (te laat). De energietarieven zijn gestegen zoals @Ivow85 ook schreef en dat is waarschijnlijk de oorzaak van de hogere kosten. De TS kan op grond van art. 7:259 lid 4 BW inzage vorderen in de onderliggende bescheiden zoals de energierekening.

Als de verdeelsleutel een hele simpele '1/9' van het totaal is kan dat inderdaad betekenen dat de TS heel zuinig aan kan doen om vervolgens toch weer meer te moeten betalen omdat de buren niet heel zuinig doen.

Op grond van art. 8a lid 1 Warmtewet kan de TS echter waarschijnlijk wel de verhuurder verplichten om meters op de radiatoren te laten plaatsen, zodat tenminste de warmtekosten kunnen worden verdeeld naar verbruik. Hoewel de Warmtewet grotendeels niet meer voor verhuurders van toepassing is, geldt voor onder andere art. 8a lid 1 Warmtewet een uitzondering op grond van art. 1a lid 2 Warmtewet. Art. 8a lid 1 Warmtewet vormt een deel van de omzetting van richtlijn 2018/2002/EU.

Deurwaarder schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 17:13:
De verdeelsleutel was wel degelijk op appartementsgrootte voorheen.
Zouden ze dat zomaar kunnen veranderen?

A. Kun je dat bewijzen? De verdeelsleutel kan ook door gewoonte overeengekomen worden, maar niet zomaar aangepast. Tenzij wellicht het nu al weer jaren de huidige verdeelsleutel betreft.

Deurwaarder schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 15:22:
Dit is deel van een complex met 108 appartementen, in 2, 4 en 5 kamer varianten.
Mijn verhuurder heeft een groot deel van de appartementen, maar geen meerderheid in de VVE.

B. Verhuurt de verhuurder aan tenminste 25 huurders in dit complex? Of alleen de negen huurders?
C. Verhuurt de verhuurder op meerdere locaties in Nederland voor zover je weet?
C. Is er een huurdersorganisatie zoals een huurdersvereniging of huurdersstichting?
D. Is er een bewonerscommissie?
E. Doet de huismeester ook echt wat voor jullie?
F. Staat er een huurprijswijzingsbeding in je huurcontract? Dat wijzigingsbeding kan op meerdere plekken staan, waaronder ook in de algemene voorwaarden.
G. Kun je het huurprijswijzigingsbeding hier delen in [mo] tags?
H. Heb je deze uitzending van Kassa gezien?

https://www.bnnvara.nl/ka...ctor-mogelijk-op-de-tocht

Ondertussen zijn er hierover meerdere uitspraken van kantonrechters gepubliceerd, soms met verstrekkende gevolgen:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2023:4800

Let op: bij voorkeur niet gaan e-mailen met de verhuurder over de Warmtewet of het huurprijswijzigingsbeding voordat duidelijk is hoe de vork in de steel zit. Sommige tweakers zijn erg enthousiast en gaan elke reactie meteen delen met een verkoper, werkgever of verhuurder maar dat is niet handig.

Hou er sowieso rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

[Deurwaarder]

Real schreef op zondag 24 september 2023 @ 21:56:

De liberalisatiegrens in 2012 was 'toevallig' €664,66 (Stcrt. 2011, 22518). De huurovereenkomst lijkt dus geliberaliseerd te zijn en dan kan de TS niet bij de huurcommissie terecht, tenzij de verhuurder daarmee instemt.

Ja, de huur zat inderdaad "toevallig" net boven de liberalisatiegrens.

Eigenlijk zie ik niet zo heel veel geks aan deze kostenafrekening behalve het moment waarop de afrekening is verstrekt (te laat). De energietarieven zijn gestegen zoals @Ivow85 ook schreef en dat is waarschijnlijk de oorzaak van de hogere kosten. De TS kan op grond van art. 7:259 lid 4 BW inzage vorderen in de onderliggende bescheiden zoals de energierekening.

Als de verdeelsleutel een hele simpele '1/9' van het totaal is kan dat inderdaad betekenen dat de TS heel zuinig aan kan doen om vervolgens toch weer meer te moeten betalen omdat de buren niet heel zuinig doen.

De prijzen/bedragen had ik achteraf beter niet kunnen benadrukken. Net als heel Nederland vinden we het veel geld, maar dat is niet het belangrijkste punt.

Ja, het is te laat, al jaren op rij. Maar daar zitten (voor zover ik weet) geen praktische consequenties aan, dus daar heb ik nooit iets mee gedaan.

De verdeelsleutel van 1/9e is nietszeggend.
Er zijn 108 appartementen, waarvan 36 van hetzelfde type als ik bewoon.
Ik wil kunnen inzien/begrijpen hoe men van de totale ( mij onbekende) kosten voor het complex komt tot mijn portie. Zodat ik kan controleren of daar geen vreemde of onterechte kosten bij zitten.

De huurcommissie is dus buiten bereik. In de algemene voorwaarden staat echter ook dat ik inzicht mag vragen in onderliggende stukken, dus gooi ik het daarop (en art. 7:259 lid 4)

Op grond van art. 8a lid 1 Warmtewet kan de TS echter waarschijnlijk wel de verhuurder verplichten om meters op de radiatoren te laten plaatsen, zodat tenminste de warmtekosten kunnen worden verdeeld naar verbruik. Hoewel de Warmtewet grotendeels niet meer voor verhuurders van toepassing is, geldt voor onder andere art. 8a lid 1 Warmtewet een uitzondering op grond van art. 1a lid 2 Warmtewet. Art. 8a lid 1 Warmtewet vormt een deel van de omzetting van richtlijn 2018/2002/EU.

Het probleem hierbij is dat de verhuurder ook graag individuele meters wil.
De VVE wil dat echter niet.

[...]


A. Kun je dat bewijzen? De verdeelsleutel kan ook door gewoonte overeengekomen worden, maar niet zomaar aangepast. Tenzij wellicht het nu al weer jaren de huidige verdeelsleutel betreft.

Ja. De huurwoningen zijn in 2019(? Moet ik nazoeken) overgenomen door de huidige eigenaar.
Daarvoor kregen we namens de toenmalig eigenaar een uitgebreider overzicht, met de elementen van de servicekosten uitgesplitst, en een tabel met verdeelsleutel naar appartementtype per kostensoort.

De nieuwe eigenaar heeft vanaf 2019 het overzicht zoals in de TS gestuurd.
Al jaren een frustratie, maar vanwege baby/corona/werk-stress ben ik daar nooit goed achteraan gegaan.
1 email van mijn kant, met een onbevredigend antwoord, waarna ik het gelaten heb.

Ik denk dat de verdeelsleutel eigenlijk niet veranderd is, maar dat verhuurder het gewoon niet duidelijk kan/wil maken.

[...]


B. Verhuurt de verhuurder aan tenminste 25 huurders in dit complex? Of alleen de negen huurders?
C. Verhuurt de verhuurder op meerdere locaties in Nederland voor zover je weet?
C. Is er een huurdersorganisatie zoals een huurdersvereniging of huurdersstichting?
D. Is er een bewonerscommissie?
E. Doet de huismeester ook echt wat voor jullie?

B: Dat weet ik niet zeker. Zeker meer dan 9, ik denk ook meer dan 25 maar weet dat niet.
C: Ja, landelijk actief.
C2: Ja, er is sinds 2022 een landelijke huurdersstichting. Ik weet van het bestaan, verder niet eigenlijk.
D: Nee
E: Voor ons persoonlijk, nauwelijks. Voor het complex als geheel wel, communicatie/organisatie van de schoonmaak en onderhoudsploegen en klein onderhoud. Vroeger hadden we contact met hem voor reparaties/onderhoud, maar sinds de nieuwe eigenaar moeten we met de servicedesk van de eigenaar contact opnemen.

F. Staat er een huurprijswijzingsbeding in je huurcontract? Dat wijzigingsbeding kan op meerdere plekken staan, waaronder ook in de algemene voorwaarden.

F: Ja, er staan meerdere clausules over huurprijswijziging in het contract, en mogelijk ook in de algemene voorwaarden.

G. Kun je het huurprijswijzigingsbeding hier delen in [mo] tags?

Ja, dat kan en zal ik doen. Het gaat me wel even tijd kosten, want dat wil ik secuur en volledig doen, niet op mijn telefoon. En ik ga een paar dagen weg voor werk.

H. Heb je deze uitzending van Kassa gezien?

https://www.bnnvara.nl/ka...ctor-mogelijk-op-de-tocht

Ondertussen zijn er hierover meerdere uitspraken van kantonrechters gepubliceerd, soms met verstrekkende gevolgen:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBAMS:2023:4800

Ik heb zojuist de aflevering bekeken en het vonnis gelezen. En morgen ga ik dat weer doen, want dit is nogal wat..

Mogelijk complicerende factor is dat het huurcontract is aangegaan met een vorige eigenaar (investeringsfonds). Maar de huidge verhuurder weet de huur ook te verhogen, de laatse jaren wat beperkt door overheidsmaatregelen.

Let op: bij voorkeur niet gaan e-mailen met de verhuurder over de Warmtewet of het huurprijswijzigingsbeding voordat duidelijk is hoe de vork in de steel zit. Sommige tweakers zijn erg enthousiast en gaan elke reactie meteen delen met een verkoper, werkgever of verhuurder maar dat is niet handig.

Begrepen

Hou er sowieso rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

Uiteraard!
Ik zal mijn best doen zoveel mogelijk relevante informatie te leveren.
Maar uiteraard blijf ik verantwoordelijk voor mijn eigen acties.
(mijn username is nogal ongelukkig in deze context.. Ik heb 0 juridische achtergrond)

Sowieso iedereen ontzettend bedankt voor de reactie en inzichten tot nu toe.

[Real]

Deurwaarder schreef op maandag 25 september 2023 @ 01:02:
[...]
Ja, het is te laat, al jaren op rij. Maar daar zitten (voor zover ik weet) geen praktische consequenties aan, dus daar heb ik nooit iets mee gedaan.

Daar zaten anders dan leges (huurcommissie) of proceskosten/dwangsom (kantonrechter) inderdaad geen consequenties aan, maar met de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) is dat anders geworden.

De Wgv verplicht verhuurders van woonruimte tot het ondernemen van allerlei acties, waaronder het tijdig verstrekken van het servicekostenoverzicht (art. 2 lid 2 aanhef en onder f Wgv). De Wgv wordt gehandhaafd door de gemeente en de gemeente moet vanaf 1 januari 2024 een 'meldpunt' voor huurders van woonruimte oprichten waar je met klachten terecht kunt. Dat kan ook een digitaal 'meldpunt' zijn of een meldpunt dat wordt gedeeld met andere gemeenten. Maar ook voor 1 januari is de gemeente al bevoegd om te handhaven, want het meldpunt is geen voorwaarde voor handhaving. Sommige gemeenten hebben al zo'n meldpunt, waaronder Amsterdam en Rotterdam.

Een verhuurder die de Wgv overtreedt kan een bestuurlijke boete opgelegd krijgen van (op dit moment) maximaal €22.500 (€22.5k) of bij recidive zelfs maximaal €90k. In zeer uitzonderlijke gevallen mag de gemeente een huurwoning ook 'in beheer' nemen en vanaf dat moment is de gemeente de verhuurder. Dat zal bij zoiets als een te laat verstrekt servicekostenoverzicht waarschijnlijk niet gebeuren, maar bij ernstige misstanden zoals structurele intimidatie of verkrotting door slecht onderhoud wellicht wel.

Het lastige aan 2023 is dat het ook het jaar is waarin de Wgv in werking is getreden. Verhuurders van woonruimte moeten voor 1 juli een servicekosten overzicht hebben verstrekt, maar in die periode was de Wgv nog niet in werking getreden. Aan de andere kant kan de verhuurder pas te laat zijn met het verstrekken van het servicekostenoverzicht óp 1 juli en op die dag is de Wgv in werking getreden. Of de gemeente dus bevoegd is om te handhaven in 2023 voor wat betreft te laat of verkeerd verstrekte servicekostenoverzichten is aan de gemeente of een bestuursrechter om te beoordelen, maar ik zou zeggen van wel.

De verdeelsleutel van 1/9e is nietszeggend.
Er zijn 108 appartementen, waarvan 36 van hetzelfde type als ik bewoon.
Ik wil kunnen inzien/begrijpen hoe men van de totale ( mij onbekende) kosten voor het complex komt tot mijn portie. Zodat ik kan controleren of daar geen vreemde of onterechte kosten bij zitten.

Helder. Je moet inderdaad kunnen begrijpen waarom jij deze kosten moet betalen, juist omdat je moet kunnen controleren of de kosten wel terecht worden doorgerekend.

Maar het is niet tegen de wet om een simpele verdeelsleutel te hanteren zoals elk appartement een deel naar rato van het aantal appartementen. Het kan wel onredelijk zijn om de kosten op die manier te verdelen.

De huurcommissie is dus buiten bereik.

Hoewel je voor de servicekosten niet bij de huurcommissie terecht kunt zonder instemming van de verhuurder, is het wel nuttig om het Beleidsboek Servicekosten van de huurcommissie te bestuderen. Daarin staat ook een verdeelsleutel die de huurcommissie redelijk vindt. Kantonrechters sluiten soms aan bij het Beleidsboek Servicekosten, hoewel dat geen wettelijke verplichting is. Maar de huurcommissie is een zelfstandig bestuursorgaan en de door de minister benoemde geschillencommissie voor huurwoningen. Met andere woorden: de beleidsboeken van de huurcommissie hebben wel degelijk betekenis en zijn ook objectief.

Het is even een klusje, maar door je goed te verdiepen in het Beleidsboek Servicekosten (niet alleen de verdeelsleutelsystematiek) leer je ook veel over de wijze waarop de wetgever de servicekostenregeling in het Burgerlijk Wetboek heeft vormgegeven. Let wel op de verschillen tussen een procedure bij gereguleerde huurovereenkomsten (en de huurcommissie) en bij geliberaliseerde huurovereenkomsten. Zo is de verjaringstermijn in jouw geval vijf jaar en voor huurders met een gereguleerde huurovereenkomst slechts 2,5 jaar (ook bij de kantonrechter, ongeacht of de huurcommissie eerder is verzocht om een uitspraak te doen).

In art. 7:247 BW staat een opsomming van de artikelen in het Burgerlijk Wetboek die ook op gereguleerde huurovereenkomsten van toepassing zijn. De rest in die onderafdeling dus niet. Maar zoals je kunt zien zijn geliberaliseerde huurovereenkomst niet volledig geliberaliseerd en is er nog steeds enige huurprijsregulering. Je kunt ook zien dat je soms wél bij de huurcommissie terecht kunt met een geliberaliseerde huurovereenkomst ongeacht de voorkeur van de verhuurder. Vaak wordt op allerlei fora en weblogs beweerd dat alleen huurders van een woningbouwcorporatie dat kunnen, maar dat klopt niet. Het gaat om gereguleerde huurovereenkomsten (dus ook bij private verhuurders) en de uitzonderingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten.

In de algemene voorwaarden staat echter ook dat ik inzicht mag vragen in onderliggende stukken, dus gooi ik het daarop (en art. 7:259 lid 4)

Strikt genomen is het andersom. Art. 7:259 lid 4 BW is van dwingend recht op grond van art. 7:265 BW, dus het maakt niet uit wat erover in je huurcontract staat. Een voorwaarde in de overeenkomst waarin de verhuurder afwijkt van art. 7:259 BW is nietig. Maar het is altijd fijn als je de gebruiker van algemene voorwaarden (de verhuurder in dit geval) tot actie kunt doen bewegen op grond van het contract of de algemene voorwaarden, want daarover zal dan waarschijnlijk minder snel discussie ontstaan.

Het probleem hierbij is dat de verhuurder ook graag individuele meters wil.
De VVE wil dat echter niet.

Let op dat er allerlei verschillende soorten meters zijn. Jij lijkt te doelen op conventionele tussenmeters voor elk appartement. Maar het gaat in art. 8a lid 1 Warmtewet om meters op een radiator. Die kunnen op afstand uitgelezen worden en daarmee kan de verhuurder de kosten voor het deel dat de VvE aan de verhuurder toerekent weer verdelen over de huurders.

Je moet art. 8a lid 1 Warmtewet 'richtlijnconform' interpreteren (lees dus ook de richtlijn en zoek naar het woord radiator). De EU richtlijn heeft als doel dat er in de EU efficient met energie wordt omgegaan. Precies wat jij niet of moeilijk kunt, want als jij zuinig aan doet kan een andere huurder dat effect volledig teniet doen. De meters draaien dus om het principe 'de vervuiler betaalt'.

Let op de uitzondering in art. 8a lid 1 Warmtewet, want de warmtemeters moeten wel 'kostenefficiënt' zijn voor de verhuurder. Daar ligt een vrij complexe regeling achter die ik ook ooit eens heb uitgezocht, maar komt erop neer dat de wetgever (nog steeds) aan verhuurders een mogelijkheid biedt om niet aan de meetverplichting te voldoen. Persoonlijk vind ik dat anno 2023 niet meer kunnen, maar dat is politiek. Met name studentenhuisvesters hebben van die uitzondering gebruik gemaakt, maar ik denk dat het voor een appartement niet opgaat. De overheid (ILT) handhaaft alleen niet of slecht, dus zitten veel huurders nog steeds zonder enige meting en moeten het doen met een verdeelsleutel.

Ja. De huurwoningen zijn in 2019(? Moet ik nazoeken) overgenomen door de huidige eigenaar.
Daarvoor kregen we namens de toenmalig eigenaar een uitgebreider overzicht, met de elementen van de servicekosten uitgesplitst, en een tabel met verdeelsleutel naar appartementtype per kostensoort.

Mooi, want dat bewijst dus dat het wel kan. Goed bewaren die overzichten en maak zo nodig backups in PDF formaat op een cloud-dienst.

De nieuwe eigenaar heeft vanaf 2019 het overzicht zoals in de TS gestuurd.
Al jaren een frustratie, maar vanwege baby/corona/werk-stress ben ik daar nooit goed achteraan gegaan.
1 email van mijn kant, met een onbevredigend antwoord, waarna ik het gelaten heb.

Dat kan een probleem zijn, want de verdeelsleutel kan ook worden aangepast als jij daarmee instemt. Door de berekening te accepteren zou er sprake kunnen zijn van stilzwijgende aanvaarding. Zie ook de opmerking daarover in het Beleidsboek Servicekosten bij de paragraaf over verdeelsleutels.

Maar dat betekent nog niet dat de verdeelsleutel redelijk is. Het argument 'kost veel tijd om te berekenen' is weinig steekhoudend. En de post 'overige kosten' kan sowieso niet door de beugel zie ik nu, want wat zijn dat dan?

Verder zou het kunnen dat de verhuurder instemming had moeten krijgen van de huurdersorganisatie om deze wijziging door te voeren (zie hieronder).

Ik denk dat de verdeelsleutel eigenlijk niet veranderd is, maar dat verhuurder het gewoon niet duidelijk kan/wil maken.

Ik vermoed het tweede. De vorige verhuurder kon het immers wel.

B: Dat weet ik niet zeker. Zeker meer dan 9, ik denk ook meer dan 25 maar weet dat niet.
C: Ja, landelijk actief.
C2: Ja, er is sinds 2022 een landelijke huurdersstichting. Ik weet van het bestaan, verder niet eigenlijk.
D: Nee

Deze vragen draaien om de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet). Elke verhuurder van woonruimte met 25 of meer verhuurde woongelegenheden in heel Nederland kan door de huurders collectief worden aangesproken via een huurdersorganisatie (vereniging of stichting). Het kan ook gaan om een bewonerscommissie in een complex met 25 of meer verhuurde woongelegenheden.

Een huurdersorganisatie heeft (veel) meer rechten dan een bewonerscommissie, dus bij voorkeur verenigen huurders zich in een huurdersorganisatie.

Wat is het voordeel? Je verhuurder heeft te maken met een collectief aan huurders dat vraagt om bijvoorbeeld warmtemeters en het collectief kan daarover zo nodig procederen. In jullie geval is de stichting waarschijnlijk echter niet bevoegd, omdat de stichting helemaal niet voor jullie rechten lijkt op te komen. Jullie moeten als huurders actief betrokken en geïnformeerd worden door de huurdersorganisatie en elke huurder die zegt niets te weten van of niets hoort van een huurdersorganisatie kan concluderen dat er feitelijk geen huurdersorganisatie is.

Desalniettemin kan het nuttig zijn om in contact te treden met de huurdersorganisatie om te vragen hoe actief de stichting is en of aan de eisen in de Overlegwet wordt voldaan. Het is namelijk mogelijk om meerdere verenigingen of stichtingen op te richten, maar alleen onder voorwaarden worden die ook aangemerkt als huurdersorganisatie. Zie art. 2 Overlegwet.

Met name wat betreft het prijswijzigingsbeding kan er een groot belang zijn voor alle of veel huurders van je verhuurder als mijn vermoeden klopt en alle of veel huurders een gelijkluidend prijswijzigingsbeding in het contract hebben staan dat mogelijk oneerlijk is. Dat staat dan nog los van je oorspronkelijke vraag over de servicekostenafrekening, want ook dat kan in heel Nederland misschien op deze manier verlopen.

Door als collectief aan huurders op te treden kan de verhuurder minder gemakkelijk op één individuele huurder afgaan en worden allerlei juridische procedures ook veel makkelijker te dragen. Er kan immers ook een contributie of bijdrage worden geïnd bij de huurders die actie willen ondernemen.

Zoals ik hierboven noemde is een verhuurder op grond van art. 5a Overlegwet ook verplicht om instemming (dus niet slechts advies) te vragen aan een huurdersorganisatie bij een wijziging in het door de verhuurder gevoerde beleid voor wat betreft de vaststelling van de servicekosten. Een wijziging van de verdeelsleutel valt daar onder zou ik zeggen. Maar misschien heeft de huurdersorganisatie daarmee ingestemd.

Aangezien de servicekostenafrekeningen over 2019-2022 nog niet verjaard zijn bij geliberaliseerde huurovereenkomsten zou het kunnen dat de verhuurder daarvoor allemaal nieuwe overzichten moet produceren met de oude systematiek. Maar daar zullen diverse huurders het uiteraard niet mee eens zijn, dus of je daarover moet beginnen is de vraag. Uiteindelijk draait het namelijk om de verdeling van de werkelijke kosten.

Het is overigens ook nuttig om te weten dat een huurdersorganisatie van de verhuurder (binnen grenzen) een vergoeding moet ontvangen voor onder andere scholing en advies. De huurdersorganisatie moet daar dan ook wel de verhuurder op aanspreken uiteraard. Zie art. 5e en art. 7 Overlegwet. Huurders zijn beter beschermd dan ze vaak doorhebben heb ik het idee en met scholing en advies kan een huurdersorganisatie veel makkelijker een beroep doen op bestaande rechten. Maar huurders moeten dan wel weten hoe het in elkaar zit en daar ontstaat al snel ongelijkheid in vergelijking met de verhuurder.

Ja, dat kan en zal ik doen. Het gaat me wel even tijd kosten, want dat wil ik secuur en volledig doen, niet op mijn telefoon.

Ik denk dat hier je prioriteit moet liggen en dat eerst duidelijk moet zijn of het prijswijzigingsbeding oneerlijk is vóór je met de huurdersorganisatie contact opneemt om (1) na te gaan of het echt een huurdersorganisatie is conform de Overlegwet en (2) of er meerdere huurders zijn met een vergelijkbaar prijswijzigingsbeding.

Dus even niets anders doen dan goed uitpluizen wat er in je contract staat en dat hier delen in [mo] tags zodat we kunnen lezen wat er staat. Mijn inschatting vooraf is dat het een oneerlijk beding zal zijn en dat kan dus zeer grote gevolgen hebben voor je verhuurder. Ook landelijk. De servicekostenafrekeningen zijn wellicht maar een bijkomende zaak in dat geval.

Voor de helderheid: dit draait dus om consumentenrecht. Jarenlang hebben verhuurders (en rechters) niet in de gaten gehad dat een huurovereenkomst voor woonruimte meestal een consumentenovereenkomst betreft, maar in 2013 heeft het Hof van Justitie van de EU duidelijk gemaakt dat er een vertaalfout staat in de EU richtlijn waar dit om draait. Het gaat niet alleen om 'verkopers' maar om 'professionals'. Vrijwel alle (zo niet alle) huurovereenkomsten voor woonruimte zijn dus consumentenovereenkomsten. Ook als de verhuurder geen bedrijf heeft overigens. In de Tweede Kamer gaat het geregeld ook over 'kleine' of 'particuliere' verhuurders, maar het is maar zeer de vraag of dat geen professionals zijn. Wie verhuurt er nu woonruimte als hobby? Wanneer een bepaalde werkwijze precies kwalificeert als beroeps- of bedrijfsmatig is echter lastig te zeggen. Maar bij een grote verhuurder, investeringsmaatschappij of de verhuur aan meerdere huurders is dat wel duidelijk.

Mogelijk complicerende factor is dat het huurcontract is aangegaan met een vorige eigenaar (investeringsfonds). Maar de huidge verhuurder weet de huur ook te verhogen, de laatse jaren wat beperkt door overheidsmaatregelen.

Dat maakt niet uit. De regel is dat de rechten en verplichtingen uit een huurovereenkomst overgaan op de nieuwe eigenaar voor zover die nog niet opeisbaar waren. Dat volgt uit de 'koop breekt geen huur' regeling in art. 7:226 lid 1 BW.

Eerst maar eens zien wat er in het prijswijzigingsbeding staat zou ik zeggen.

[Real]

Ook toevallig.

Vandaag gaf de minister voor BZK De Jonge (CDA) antwoord op Kamervragen die waren gesteld door Nijboer (PvdA) over oneerlijke prijswijzigingsbedingen in geliberaliseerde huurovereenkomsten voor woonruimte:

https://www.rijksoverheid...toegestane-huurstijgingen

[ Voor 4% gewijzigd door Real op 27-09-2023 10:07 ]

[Deurwaarder]

Real schreef op maandag 25 september 2023 @ 11:35:

Eerst maar eens zien wat er in het prijswijzigingsbeding staat zou ik zeggen.

Best wel wat dus

In het huurcontract staat op 2 plaatsen iets over aanpassing.
In artikel 5 een algemene clausule:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

En aan het eind van het contract nog een serie bijzondere bepalingen:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dan in de Algemene Bepalingen (zo te zien een modelverklaring)

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik denk dat alleen de bijzondere bepalingen relevant zijn, die laten artikel 5 en 18 vervallen.

Real schreef op dinsdag 26 september 2023 @ 13:19:
Ook toevallig.

Vandaag gaf de minister voor BZK De Jonge (CDA) antwoord op Kamervragen die waren gesteld door Nijboer (PvdA) over oneerlijke prijswijzigingsbedingen in geliberaliseerde huurovereenkomsten voor woonruimte:

https://www.rijksoverheid...toegestane-huurstijgingen

Interessant. Maar de minister ziet er zo te zien weinig rol voor de overheid in, en wacht eventueel hoger beroep af.

Verder nog wat reacties op delen van je post:

Let op dat er allerlei verschillende soorten meters zijn. Jij lijkt te doelen op conventionele tussenmeters voor elk appartement. Maar het gaat in art. 8a lid 1 Warmtewet om meters op een radiator. Die kunnen op afstand uitgelezen worden en daarmee kan de verhuurder de kosten voor het deel dat de VvE aan de verhuurder toerekent weer verdelen over de huurders.

De VVE is tegen iedere vorm van bemetering. Maar ik hoorde dat het op de agenda van de ALV staat, dus wie weet.
Of het proportioneel, haalbaar en verstandig is om alleen tussen de huurders te verrekenen naar aanleiding van een meter weet ik niet.
Als alle huurders gemiddeld veel meer of minder verbruiken dan de eigenaren is het nog steeds geen eerlijke verdeling.
Wat dat betreft ben ik geneigd af te wachten of de VVE er iets over gaat beslissen op de volgende vergadering.

Jullie moeten als huurders actief betrokken en geïnformeerd worden door de huurdersorganisatie en elke huurder die zegt niets te weten van of niets hoort van een huurdersorganisatie kan concluderen dat er feitelijk geen huurdersorganisatie is.

We zijn door de verhuurder in 2022 per email geinformeerd over de samenwerking met de huurdersorganisatie. Ik zal me daar in ieder geval aanmelden.
Ik weet niet of de afrekening servicekosten voor huurders in andere complexen ook discussiepunt is. Als er geen VVE in het spel is zal dat waarschijnlijk soepeler lopen.

Aangezien de servicekostenafrekeningen over 2019-2022 nog niet verjaard zijn bij geliberaliseerde huurovereenkomsten zou het kunnen dat de verhuurder daarvoor allemaal nieuwe overzichten moet produceren met de oude systematiek. Maar daar zullen diverse huurders het uiteraard niet mee eens zijn, dus of je daarover moet beginnen is de vraag. Uiteindelijk draait het namelijk om de verdeling van de werkelijke kosten.

Het opnieuw verdelen van kosten voor voorgaande jaren onder huurders is niet mijn doel.
Nu wil ik graag de onderbouwing van dit jaar zien, zodat we die kunnen controleren.
Als blijkt dat daar onterechte posten tussen zitten die verhuurder niet had mogen rekenen, dan kan ik wellicht voor voorgaande jaren ook gaan kijken.
(Zo is er in 2019 een post voor 'Terrein', volgens het beleidsboek van de Huurcommissie 2023 mag dat niet worden doorgerekend. 2019 moet ik terugzoeken).

En hoewel de kwestie van huurprijsverhogingen zeer interessant is wil ik nu eerst alleen over de servicekosten communiceren.
Ten eerste omdat het 'eenvoudiger' is, ten tweede omdat de betaaltermijn dit weekend verloopt.

In mijn eerste mail wil ik alleen vragen om nadere onderbouwing, om de verdeelsleutel en inhoud van de posten boven water te krijgen.
De warmtewet en eventuele herziening van de afrekening kan ik dan ter sprake brengen in een volgende.
Hieronder mijn opzet voor het verzoek om onderbouwing. Aanmerkingen zijn welkom.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Tot slot nog de vraag, is het verstandig/nodig het bedrag te betalen in afwachting van de onderbouwing?

[Knutselsmurf]

Er zijn eigenlijk twee punten waartegen je bezwaar maakt :

- de verdeelsleutel 1/9.
- de genoemde bedragen

Van beide zaken wil je graag een onderbouwing zien. Ik zou deze beide punten dan ook nadrukkelijk benoemen.

Wat betreft de verdeelsleutel: Is er een splitsingsakte? Daarin zou per appartement het aandeel in de VVE moeten staan. Dit zou de basis moeten zijn voor de verdeling van de kosten.

[Real]

Deurwaarder schreef op vrijdag 29 september 2023 @ 14:24:
[...]
En aan het eind van het contract nog een serie bijzondere bepalingen:

Dit prijswijzigingsbeding is waarschijnlijk oneerlijk gezien o.a. deze zin in de algemene voorwaarden:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik acht de kans dat je dit beding kunt vernietigen vrij groot. Het is namelijk volstrekt onduidelijk wanneer de verhuurder van deze bevoegdheid gebruik kan maken en daarvan heeft het HvJ EU in 2013 geoordeeld dat die reden of redenen bij het aangaan van de overeenkomst bekend moeten zijn. Het gevolg is vervolgens dat het hele prijswijzigingsbeding komt te vervallen, want het HvJEU heeft dat als sanctie gezet op het gebruik van een oneerlijk beding in consumentenovereenkomsten. Dit kan je dus mogelijk heel veel geld gaan opleveren.

Het is denk ik de moeite waard om contact op te nemen met de huurdersorganisatie en eerst te overleggen of die organisatie actief is en heeft ingestemd met de beleidswijziging voor wat betreft de kostenafrekening van de servicekosten. Maar wellicht was de huurdersorganisatie nog niet opgericht toen de verhuurder dat beleid heeft gewijzigd.

Daarnaast kun je de huurdersorganisatie (zo nodig later) wijzen op de uitzending van Kassa en jouw prijswijzigingsbeding. Dit is een modelcontract dat waarschijnlijk veel meer huurders van deze verhuurder hebben getekend en daarmee kan een huurdersorganisatie opkomen voor jullie belangen.

Het is belangrijk dat de huurdersorganisatie de Overlegwet volgt en dus de huurders actief betrekt bij de activiteiten van de huurdersorganisatie.

Interessant. Maar de minister ziet er zo te zien weinig rol voor de overheid in, en wacht eventueel hoger beroep af.

De overheid speelt inderdaad geen rol en het hoger beroep afwachten is uiteraard relevant. Ook voor jou, want voor zover mij bekend zijn er nog geen arresten gewezen voor wat betreft oneerlijke prijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte. Let wel: dit betreft EU recht, dus de rechtbanken, gerechtshoven en Hoge Raad hebben beperkte speelruimte.

De VVE is tegen iedere vorm van bemetering.

Maar de VvE gaat niet over meters op radiatoren, want die bevinden zich in het woonruimtegedeelte. Dat kan dus geen argument zijn voor de verhuurder om dergelijke meters niet te installeren.

Dat gezegd hebbende zijn tussenmeters wel preciezer en goedkoper, maar ook daarvan betwijfel ik of de VvE bevoegd is om de plaatsing tegen te houden.

Of het proportioneel, haalbaar en verstandig is om alleen tussen de huurders te verrekenen naar aanleiding van een meter weet ik niet.
Als alle huurders gemiddeld veel meer of minder verbruiken dan de eigenaren is het nog steeds geen eerlijke verdeling.
Wat dat betreft ben ik geneigd af te wachten of de VVE er iets over gaat beslissen op de volgende vergadering.

Het deel dat aan de verhuurder wordt toegerekend blijft hetzelfde als nu, maar het maakt natuurlijk wel degelijk uit dat jij niet meer hoeft te betalen voor het verbruik van de andere huurders en andersom. Het idee achter de meters in de Warmtewet en EU richtlijn is dat bewoners hun energieverbruik kunnen beperken, maar het is uiteraard weinig motiverend om heel zuinig aan te doen als je vervolgens moet betalen voor het verbruik van andere huurders die niet zuinig zijn.

We zijn door de verhuurder in 2022 per email geinformeerd over de samenwerking met de huurdersorganisatie. Ik zal me daar in ieder geval aanmelden.
Ik weet niet of de afrekening servicekosten voor huurders in andere complexen ook discussiepunt is. Als er geen VVE in het spel is zal dat waarschijnlijk soepeler lopen.

Ja, dat is belangrijk en kan verklaren waarom je niets hebt gehoord van de huurdersorganisatie.

Probeer ook andere huurders te mobiliseren om zich te melden, want het belang van een huurdersorganisatie is er vooral in gelegen dat de huurders collectief in overleg treden met de verhuurder.

Het opnieuw verdelen van kosten voor voorgaande jaren onder huurders is niet mijn doel.

Daar maak je waarschijnlijk geen vrienden met de andere huurders mee inderdaad.

Nu wil ik graag de onderbouwing van dit jaar zien, zodat we die kunnen controleren.
Als blijkt dat daar onterechte posten tussen zitten die verhuurder niet had mogen rekenen, dan kan ik wellicht voor voorgaande jaren ook gaan kijken.
(Zo is er in 2019 een post voor 'Terrein', volgens het beleidsboek van de Huurcommissie 2023 mag dat niet worden doorgerekend. 2019 moet ik terugzoeken).

En hier kan de huurdersorganisatie eventueel bij helpen, want de kans is groot dat de verhuurder ook bij andere appartementscomplexen zulke kosten in rekening heeft gebracht.

Het is nadrukkelijk niet zo dat grote verhuurders dit altijd professioneel aanpakken. Er zijn diverse uitspraken gepubliceerd waarbij ook grote verhuurders het deksel op de neus krijgen voor wat betreft sommige kosten.

En hoewel de kwestie van huurprijsverhogingen zeer interessant is wil ik nu eerst alleen over de servicekosten communiceren.
Ten eerste omdat het 'eenvoudiger' is, ten tweede omdat de betaaltermijn dit weekend verloopt.

Dat is uiteraard een mogelijkheid.

Hieronder mijn opzet voor het verzoek om onderbouwing. Aanmerkingen zijn welkom.

Je kunt zoals @Knutselsmurf opmerkt overwegen om de verdeelsleutel specifiek te noemen, maar bijvoorbeeld ook de meterstanden. Uiteindelijk moet dat uiteraard ook blijken uit de onderliggende boeken en bescheiden (art. 7:259 lid 4 BW).

Hoewel het bedoeld is voor gereguleerde huurovereenkomsten voor woonruimte kun je eventueel wijzen op bijlage VII bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Dat formulier moet een verhuurder gebruiken bij een procedure over de kostenafrekening van de servicekosten bij de huurcommissie.

Tot slot nog de vraag, is het verstandig/nodig het bedrag te betalen in afwachting van de onderbouwing?

Je voorkomt daarmee eventuele incassokosten en een incassoprocedure, dagvaarding etc.

Je kunt bij de betaling in de overschrijving vermelden dat je betaalt onder voorbehoud en in afwachting van de nadere specificatie en onderbouwing van de servicekosten zoals verzocht in je e-mail van datum <datum>. Als het geld eenmaal aan de verhuurder is overgemaakt is het wel moeilijker om het weer terug te krijgen uiteraard. Het kan zijn dat je daarover (collectief) moet procederen.

[Deurwaarder]

Ik heb vorige week mijn bezwaar/verzoek verstuurd per email, met aanpassingen zoals aangedragen door jullie.
Helaas nog geen reactie gehad, ik had gehoopt op een ontvangstbevestiging.
Maar daar had ik niet om verzocht .
Ik stuur hem vanavond nogmaals, via een formulier op hun website. Dat geeft (in ieder geval voor onderhoudsvragen) een afschrift.

Ook heb ik mijn papieren archief doorzocht. Achteraf had ik hier veel eerder op moeten letten.
Begrijpelijk is het nooit geweest, maar van 2012 t/m 2019 zat er een kostenoverzicht van de VVE bij.
Met een uurtje tijd en Excel kan je dan redelijk uitvogelen wat er nou doorberekend was.

Zoals ik nu zie: In 2012 huurde ik maar 10 maanden, maar die correctie is nergens zichtbaar. Mogelijk dus 2 maanden teveel betaald
En van 2012 t/m 2019 is er ongeveer 75 euro per jaar voor onderhoud gemeenschappelijke 'tuin' (bosjes voor de deur) gerekend, wat ook discutabel is volgens het beleidsboek van de Huurcomissie.
Die post is vanaf 2020 in ieder geval niet meer (zichtbaar?) aanwezig.

Verder zijn de posten 'Huismeester' en onderhoudscontracten voor lift, riool en warmteinstallatie wel in lijn met het beleidsboek doorberekend, dus slechts een percentage daarvan.

Wat betreft de huurverhogingen: ik denk dat het een 'groot' genoeg onderwerp is voor een eigen topic.
Mijn servicekosten-probleem is vooral van belang voor mijzelf.
Het al-dan-niet terecht verhogen van de huur over meerdere jaren is voor potentieel veel Tweakers interessant. Ik heb er nog geen topics over gevonden hier.
Ik lees me nog verder in op dat onderwerp en zal dan een discussie-topic starten.

[Real]

Deurwaarder schreef op maandag 9 oktober 2023 @ 12:53:
Wat betreft de huurverhogingen: ik denk dat het een 'groot' genoeg onderwerp is voor een eigen topic.
Mijn servicekosten-probleem is vooral van belang voor mijzelf.
Het al-dan-niet terecht verhogen van de huur over meerdere jaren is voor potentieel veel Tweakers interessant. Ik heb er nog geen topics over gevonden hier.
Ik lees me nog verder in op dat onderwerp en zal dan een discussie-topic starten.

Vorige week heeft de Rechtbank Amsterdam hierover prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

Rb. Amsterdam (ktr.) 5 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:6177

Met prejudiciële vragen kan een rechter of raadsheer aan een hogere rechtbank zoals de Hoge Raad om verduidelijking vragen over een situatie waarover bij herhaling is geprocedeerd en onduidelijk bestaat. Bijvoorbeeld omdat de wet op meerdere manieren kan worden uitgelegd of de Nederlandse wet mogelijk strijdig is met EU regelgeving zoals een EU richtlijn.

Zoals je zegt is dit inderdaad een groot probleem, met name voor verhuurders, omdat het om duizenden of zelfs tienduizenden euro's per huurder kan gaan. Ook in dit topic lijken ze nog niet allemaal door te hebben wat de consequenties hiervan kunnen zijn.

[Deurwaarder]

Dat was inderdaad 1 van de dingen die ik wilde doorlezen.
Ik heb er een apart topic voor gemaakt: (On)eerlijke huurverhogingen vrije sector

Dan zal ik deze verder updaten als er reactie is over de servicekosten.
Vooralsnog heb geen inhoudelijke reactie gekregen, wel een betalingsherinnering.
Daar heb ik op gereageerd door te verwijzen naar mijn eerdere email.

[Deurwaarder]

Update:
Er is reactie van de verhuurder. De incasso-afdeling heeft het proces aan die kant los weten te trekken, zodat ik nu de 'onderbouwing' heb mogen ontvangen.

Er blijkt inderdaad een verdeelsleutel op basis van appartementsgrootte gebruikt te zijn, en die is ongewijzigd.
De totale bedragen kloppen ook (Nouja, ik kom op een verschil van 14 cent uit..)

Ik heb dit echter alleen kunnen controleren doordat er nu een overzicht in .xlsx is verstuurd, waar ik wat aanvullende berekeningen kan doen.
Ik wil een opzet/template maken een voorstellen aan verhuurder, in de hoop dat ze de afrekening voor komende jaren (en andere/toekomstige bewoners!) direct duidelijk kan maken.

Ten slotte nog een vraag voor de mede-Tweakers hier, over de administratiekosten.
Het beleidsboek van de Huurcommissie geeft aan

Over de warmtelevering (gas, olie of een andere brandstof) bedraagt de maximaal toegestane administratievergoeding 2%. Als de verhuurder de meting en verdeling van deze kosten uitbesteedt, bedraagt de maximale administratievergoeding 1%. Over alle overige kostenposten bedraagt de vergoeding maximaal 5%. Deze percentages zijn inclusief eventuele BTW.Het minimumbedrag aan administratiekosten bedraagt € 7,50 per afrekening per woonruimte.Het maximumbedrag aan administratiekosten bedraagt € 75,00 per afrekening per woonruimte.

De wettelijke basis voor de percentages en bovengrens heb ik nog niet kunnen vinden. Ik heb wel in BW 7:259 en verder gekeken, maar ik zal nog verder zoeken.

Op mijn afrekening staan de adminstratiekosten verstopt/inbegrepen bij de diverse posten.
Dat weet ik nu door het aanvullende overzicht, dat staat niet genoemd.

Omschrijving	Kaal bedrag	Administratiekosten	Totaal
Electra Algemeen	252.75	12.64 (5%)	265.38
Warmte (gasverbruik + 20% onderhoudscontract)	2707.43	54.15 (2%)	2761.48
Water	212.22	10.61 (5%)	222.83
Transportinstallaties (Onderhoudcontract lift + telefoonkosten lift)	10.83 + 4.58	0.54 + 0.23 (5%)	16.17
Huismeester (70%)	127.07	6.35 (5%)	133.42
Schoonmaak	189.15	9.46 (5%)	198.6
Overige kosten (riool-service, 50%)	8.19	0.41 (5%)	8.59
Totaal	-	94.39	3606.60

Er is dus meer dan 75 euro in rekening gebracht, verstopt in de totalen.
Dat zal ik aankaarten bij verhuurder.

Verder vraag ik me af of de VVE telt als 'uitbesteding' van het meten en verdelen.
Dan zou over de warmtelevering namelijk maar 1% gerekend mogen worden.
Heeft iemand daar een inzicht over?

En los daarvan vraag ik me af of de administratiekosten nou echt 2x zo hoog moeten zijn als vorig jaar.
Ja, de gasprijs is hoger. De administratie is 100% hetzelfde.
Ik snap dat de richtlijn het toe laat. Maar omdat verhuurder in haar PR/communicatie inzet op 'sociaal' en 'Doen wat goed is' zal ik ze daar nog wel naar vragen.

[Real]

Deurwaarder schreef op maandag 16 oktober 2023 @ 12:32:
de administratiekosten.
Het beleidsboek van de Huurcommissie geeft aan (...) De wettelijke basis voor de percentages en bovengrens heb ik nog niet kunnen vinden.

Er is geen wettelijke grondslag voor de hoogte. Het beleidsboek is een richtlijn voor de Huurcommissie, maar heeft geen werking op de overeenkomst tussen jou en de verhuurder. Je huurovereenkomst is geliberaliseerd, dus het beleidsboek is hooguit een grondslag waar je de (on)redelijkheid van een bepaalde berekening of werkwijze op kan baseren.

Een rechter is ook niet gebonden aan het beleidsboek bij een procedure die volgt op een uitspraak van de huurcommissie en wijkt daar soms vanaf.

Het maximum van €75 is overigens ook pas sinds 1 juli van toepassing bij uitspraken van de huurcommissie. De reden is precies wat jij aangeeft: waarom zouden de administratiekosten afhangen van het bedrag? Dat is tot op zekere hoogte misschien nog logisch, maar het gaat om de werkelijke kosten. Die administratiekosten moet de verhuurder dus wel kunnen onderbouwen en je hebt een vrij sterk argument dat het onlogisch is om het een ongelimiteerd maximum te laten zijn.

Overigens lijkt het mij ook typisch een onderwerp voor de huurdersvereniging.

[Real]

Voor de helderheid: er is geen grondslag voor de hoogte van het bedrag aan administratiekosten, maar uit de bijlage onder punt 11 bij het Besluit servicekosten (Stb. 2003, 170) volgt wel dat er administratiekosten gerekend kunnen worden.