(On)eerlijke huurverhogingen vrije sector

[Deurwaarder]

In een ander topic wees @Real mij op het onderstaande:

In dit onderwerp van Kassa wordt aangekaart dat volgens een hoogleraar Privaatrecht (gespecialiseerd in Europees consumentenrecht) veel huurcontracten een mogelijk ongeldig beding hebben over huurverhoging.

Oneerlijke huurverhoging, hoe zit dat?

De jaarlijkse huurverhoging die vrijwel alle huurders in de vrije sector krijgen komt voort uit een beding in het huurcontract.
Sinds begin 2023 hebben rechters (met name de rechtbank Amsterdam) deze bedingen getoetst aan de Europese richtlijn oneerlijke bedingen die sinds 1993 geldt.

Dat komt er kortgezegd op neer dat een prijsverhogingsbeding (in een overeenkomst tussen een professional en consument) alleen 'eerlijk' is als er een goede reden wordt gegeven voor het verhogen van de prijs, en de verhoging op voorhand duidelijk is.

Een verhoging met inflatie kan bijvoorbeeld eerlijk zijn. Het gaat echter mis wanneer er, bovenop de inflatie, nog een percentage wordt opgeteld, wat de verhuurder per keer en naar eigen inzicht mag invullen.
Dan weet de consument/huurder op voorhand niet waar zij aan toe is, en dat zou dan oneerlijk zijn.

Andere indicatoren van 'oneerlijkheid' (genoemd in uitspraken) zijn:
- Als het beding huurverlaging uitsluit als de berekening daartoe zou luiden
- Als de verhuurder de verhoging niet hoeft te communiceren naar huurder
- Als de overeenkomst geen mogelijkheid biedt tot het beëindigen van de huur bij de huurverhoging
- En relevant daarbij: of de huurder dan een reële mogelijkheid heeft om daadwerkelijk op te zeggen (en dus andere woonruimte kan vinden)

Tot uitgebreide bespreking van die indicatoren is het in rechtspraak nog niet gekomen, alle (mij bekende) zaken lopen al vast op het aanvullende percentage.

Woonbond

De woonbond heeft er een artikel aan gewijd en geeft aan de situatie te onderzoeken.
"Ook ondersteunt de Woonbond zijn leden met raad en daad bij het verlagen en/of terugvragen van teveel betaalde huur."

Rechtspraak

Ik heb op rechtspraak.nl gezocht naar zaken die hier mee te maken hebben.
Daarbij valt me op dat de Rechtbank Amsterdam de ambtshalve toetsing van het huurprijsverhogingsbeding uitvoert in verschillende zaken, maar dat andere rechtbanken dat (nog) niet doen.
Ik heb wat passages uit deze uitspraken geciteerd, met bold door mij aangebracht.

Wel ambtshalve toetsing van huurverhogingsbeding:

Rechtbank Amsterdam, 21-04-2023

10. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Door de huur echter niet alleen jaarlijks met de inflatiecorrectie te verhogen, maar daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging mogelijk te maken is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van [gedaagde] als consument aanzienlijk verstoort. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. Er ontbreekt een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging met 5%, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd. Daarnaast is in 8.3 weliswaar opgenomen dat [gedaagde] als huurder één maand voorafgaand aan de huurder schriftelijk bericht moet krijgen van de huurprijswijziging, maar niet dat in geval [eiser 1] c.s. van deze wijzigingsmogelijkheid gebruik maken, [gedaagde] de huur kan beëindigen, hetgeen ook overigens niet in de huurovereenkomst wordt vermeld. Daarbij geldt nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor [gedaagde] om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving. Verder speelt bij de beoordeling nog een rol dat het wijzigingsbeding slechts kan leiden tot een huurverhoging en uitdrukkelijk is opgenomen dat huurverlaging op basis van de berekening niet mogelijk is, hetgeen het evenwicht verder verstoort. Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt en voor een huurverhoging geen plaats is.

Rechtbank Amsterdam, 12-05-2023

13. Het in de huurovereenkomst van de woning opgenomen huurprijswijzigingsbeding geeft Bouwinvest de bevoegdheid om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Naast een huurverhoging conform het bepaalde in 10.2, heeft Bouwinvest de bevoegdheid bedongen om die verhoging nog hoger te maken met een percentage van maximaal 5%. Welk percentage er dus bij komt, is niet duidelijk. Van belang is voorts dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor Bouwinvest om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zit er niet in, gelet op het bepaalde in 10.3. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft. Ter zitting heeft Bouwinvest toegelicht dat de eventuele extra verhoging kan worden ingezet als marktontwikkelingscorrectie, maar dit staat niet in beding benoemd, noch bevat het beding een duidelijke en transparante uitleg over op welke wijze en onder welke omstandigheden deze correctie zal worden toegepast. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn dus volledig aan de willekeur van Bouwinvest overgeleverd. Eén en ander maakt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt. Voor enige verhoging van de huur is geen plaats. Ter zitting is de mogelijke oneerlijkheid al aan de orde gesteld en hebben partijen zich hierover uit kunnen laten.

Rechtbank Amsterdam, 03-08-2023

11. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie echter ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding ook niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden: de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 5% boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.

Geen ambtshalve toetsing van huurverhogingsbeding:

Rechtbank Rotterdam, 03-08-2023
Rechtbank Rotterdam, 15-09-2023 (Let op: Geschil tussen particulieren, dus niet evident tussen een 'professional' en consument)
Rechtbank Noord-Holland, 20-09-2023 (Let op: Geschil tussen particulieren, dus niet evident tussen een 'professional' en consument)

Prejudiciele vragen

Toevallig zijn er afgelopen weekend twee uitspraken gepubliceerd waarin de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen stelt aan de Hoge Raad over dit onderwerp.

Daar worden een aantal interessante zaken gevraagd (vrij samengevat door mij):

1) In principe is bij gebruik van een oneerlijk beding het niet mogelijk een aangepast of afgezwakt beding toe te passen. Dan zou het namelijk voordelig zijn voor ondernemers: probeer het met een oneerlijk beding voor extra voordeel. Bij afwijzing verval je terug naar een minder oneerlijk beding, en heb je nog steeds voordeel. Hoe zit dat in het geval van huurprijsverhoging als een deel van de verhoging wel eerlijk kan zijn?

2) Als het huurverhogingsbeding wordt vernietigd, ontstaat er dan een terugbetalingsverplichting van alle huurverhogingen door de verhuurder, en geldt dan voor de toekomst slechts de oorspronkelijke huurprijs?

3) Moet de rechter, bij ambtshalve toetsing, ook uitrekenen hoeveel huur er teveel is betaald

4) Welke rol speelt verjaring in deze zaken? Begint de verjaringstermijn op het moment van vernietiging van het beding, of voor iedere individuele huurverhoging op het moment dat deze is ingegaan?

5) Kan een verhuurder ter verdediging aanvoeren dat grootschalige terugbetaling van huurverhoging en zou leiden tot een faillissement?

Kamervragen

In antwoord op Kamervragen geeft de minister aan dat hij (vooralsnog) geen rol voor zichzelf ziet hierin, maar het aan marktpartijen is om daar mee verder te gaan. Wel zal hij het in de gaten houden.

Discussie

Zijn er Tweakers met een (geliberaliseerd) huurcontract, met in hun contract clausules met tekst zoals aangehaald in de bovenstaande artikelen?
Hebben jullie daar al actie mee ondernomen, of plannen daarvoor?

[Deurwaarder]

En om zelf de discussie te starten:

Zelf heb ik een beding dat sterk vergelijkbaar is met hetgeen in de rechtszaken genoemd.
Samengevat: verhoging van huurprijs met inflatie, + max 5%. Huurverlaging niet mogelijk.

Ik ben me aan het beraden of ik daar actie mee wil ondernemen, en zo ja, hoe.
Al met al is mijn huur sinds aanvang met

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

euro per maand verhoogd.
Als dat vanaf aanvang teruggedraaid zou moeten worden dan gaat het om potentieel

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

euro.

Zoals ik nu overzie liggen er een paar mogelijke wegen, als ik er wat mee zou doen.

1) Informeren bij de landelijke huurdersvereniging van mijn verhuurder of die hiermee bekend is, en er eventueel plannen mee heeft
Laagdrempelig en aanvankelijk kosteloos, maar onduidelijk hoe kundig het advies van die hoek is.
Later wellicht mogelijk om een gezamenlijke procedure te starten en kosten te delen

2) Lid worden van de Woonbond, en daar advies inwinnen
Laagdrempelig, geringe aanvangskosten, waarschijnlijk advies van gespecialiseerde juristen

3) Afwachten hoe dit zich ontwikkelt in hoger beroep, then goto 0.

4) Zelf een jurist benaderen om de zaak door te nemen
Hogere (aanvankelijke) kosten, kosten niet te delen met medestanders.

Ik denk dat ik in eerste instantie 1 en 2 ga uitvoeren. Afhankelijk van wat daar uit komt, waarschijnlijk toch afwachten tot er een uitspraak in hoger beroep is, of antwoorden van de Hoge Raad.

[Real]

Fijn dat je er een topic van hebt gemaakt met uitgebreide topicstart. Er gaat waarschijnlijk inderdaad veel over geprocedeerd worden de komende jaren, want de gevolgen kunnen zeer groot zijn.

Deurwaarder schreef op donderdag 12 oktober 2023 @ 22:46:
1) Informeren bij de landelijke huurdersvereniging van mijn verhuurder of die hiermee bekend is, en er eventueel plannen mee heeft

Ik kan niet genoeg herhalen wat het belang kan zijn van een huurdersorganisatie. Niet iedereen zal bekend zijn met de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) die daaraan ten grondslag ligt, maar onder andere in dit topic heb ik er e.e.a. over uitgelegd.

Later wellicht mogelijk om een gezamenlijke procedure te starten en kosten te delen

Wel goed opletten dat de huurdersvereniging voldoet aan de eisen in de Overlegwet, want anders kan een rechter de huurdersvereniging niet ontvankelijk verklaren. In onderstaande vonnis betrof het een ander geschil, maar wel een beoordeling van de vraag of het in dat geval een huurdersorganisatie betrof:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBMNE:2023:2020

Waarschijnlijk kan je ook niet de huurprijs terugvorderen in een collectieve procedure via de huurdersvereniging, maar wel een verklaring voor recht vorderen dat het prijswijzigingsbeding oneerlijk is. Daarna ligt de weg open om de huurprijs terug te vorderen. De vraag is inderdaad wat er uit andere uitspraken gaat komen in hoger beroep en het antwoord op de prejudiciële vragen.

Hou er zoals ik eerder schreef wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou of wie ook maar meeleest.

[99ruud99]

Weet ook dat het advies tegen jouw belang in kan zijn.
Een vriend van mij verhuurd op dit moment zijn huis, omdat hij zelf tijdelijk niet thuis kan wonen (studie).
Hij heeft de huur ook verhoogd dit jaar (met omgerekend iets minder dan 1%), waar de huurder bezwaar over maakte in eerste instantie.
Huurcommissie oordeelde dat het (ver) onder verwachte huurverhoging was, en dus mocht verhoging doorgaan.

(Huurder kreeg keuze: 1% accepteren of voorgestelde verhoging van huurcommissie accepteren, drie keer raden wat die koos).

[Deurwaarder]

Bijzonder. Helaas publiceert de Huurcommissie uitspraken over huurverhoging niet, dus is de redenering niet na te lezen.

Ik denk echter dat de Huurcommissie niet het aangewezen orgaan is om hierover uitspraak te doen.
In principe moet (voor zover ik weet) een geschillencommissie ook ambtshalve toetsen aan de Europese richtlijn. Maar ik kan niet inschatten hoe dat in de praktijk uit pakt.
Sowieso kan de Huurcommissie in vrije sector-zaken alleen advies uitbrengen. In hoeverre dat bindend is weet ik niet.

[99ruud99]

Niet bindend, vandaar dat er keuze was.
De meeste van dit soort commissies / rechtzaken kijken naar wat mag en passend is voor het verhuurde. Echter zijn er ook veel verhuurders die minder ver gaan dan maximaal toegestane huurprijs.

En ja, vrije sector is officieel niet gebonden, maar toch ook weer wel, en de puntentelling van sociale sector geeft een richtlijn .

[Real]

Deurwaarder schreef op donderdag 12 oktober 2023 @ 23:56:
Sowieso kan de Huurcommissie in vrije sector-zaken alleen advies uitbrengen. In hoeverre dat bindend is weet ik niet.

Nee, dat is een misvatting. O.a. een verhoging van de huurprijs kan sinds mei 2021 ook aan de huurcommissie worden voorgelegd voor geliberaliseerde huurovereenkomsten en die uitspraak is bindend zolang een van de partij niet op grond van art. 7:262 lid 1 BW gaat procederen.

Maar het gaat hier helemaal niet over de huurcommissie. De huurcommissie is namelijk gebonden aan de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en daarin staat geen mogelijkheid om een prijswijzigingsbeding te beoordelen. Het lijkt mij ook erg onverstandig om dat aan de huurcommissie voor te leggen, zelfs al zou de verhuurder daarmee instemmen.

Het betreft hier de toepassing van een EU richtlijn en jurisprudentie van het Hof van Justitie van de EU waaruit volgt dat rechters moeten beoordelen of een prijswijzigingsbeding oneerlijk is. Als een prijswijzigingsbeding oneerlijk is, dan moet het volledig buiten werking worden gesteld. Een rechter mag een oneerlijk beding dus ook niet vervangen door ander nationaal recht met minder verstrekkende gevolgen.

De gedachte daarachter is (zoals je ook uitlegt in de TS) dat professionele verhuurders niet gaan proberen om een oneerlijk beding op te nemen in de hoop dat een huurder niet gaat procederen en in het ergste geval dan toch nog aanspraak kunnen maken op een huurprijsverhoging op basis van een andere rechtsgrond. Het volledig weglaten van een oneerlijk beding moet dus een signaal zijn aan andere verhuurders. En dat werkt ook, omdat er nu dus een Kassa uitzending aan is besteed en verhuurders zijn wakkergeschud.

Overigens denk ik zelf dat verhuurders van woonruimte al snel als professioneel moeten worden gezien. Iemand die een woning aankoopt speciaal om die woning te gaan verhuren, doet gewoon een investering en hoopt daar geld mee te verdienen. Het is uiteindelijk aan een rechter om te oordelen of een verhuurder een professional is, maar er hoeft niet sprake te zijn van een KvK inschrijving. Ik vermoed ook dat veel verhuurders in dit topic als een professional kunnen worden gezien. Zie bijvoorbeeld dit vonnis:

4.12. De kantonrechter neemt bij de uitleg van de huurovereenkomst in ogenschouw de omstandigheid dat [eiser] wat betreft het opstellen en/of aangaan van huurovereenkomsten niet een professionele partij is. [gedaagde] , die sinds 1995 kamers verhuurt, is wel een professionele partij. (...)

4.26 [gedaagde] voert daartegen aan dat geen sprake is van een consumentenovereenkomst als bedoeld in Richtlijn 93/13, omdat i) hij geen rechtspersoon is die handelt in het kader van haar privaatrechtelijke beroeps- of bedrijfsactiviteit en ii) hij geen verkoper is in de zin van Richtlijn 93/13 omdat geen sprake is van het verhuren van meerdere woningen tegen commerciële huurprijzen met het oog op financieel gewin.

4.33. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, dient hij als een verkoper in de zin van Richtlijn 93/13 te worden aangemerkt. [gedaagde] verhuurt immers sinds 1995 kamers in [plaatsnaam] ; eerst kamers in één woning en sinds 2014 kamers in twee woningen. Zodoende handelt hij in het kader van zijn privaatrechtelijke beroepsactiviteit. Daarom kwalificeert [gedaagde] als verkoper in de zin van artikel 2, aanhef en sub c, van Richtlijn 93/13.

(Rb. Midden-Nederland (ktr.) 29 september 2021, ecli:NL:RBMNE:2021:4680)

[Mania-92]

Deurwaarder schreef op donderdag 12 oktober 2023 @ 22:38:
Sinds begin 2023 hebben rechters (met name de rechtbank Amsterdam) deze bedingen getoetst aan de Europese richtlijn oneerlijke bedingen die sinds 1993 geldt.

Moet ik dit dan ook lezen dat het mogelijk alleen huurcontracten na 1993 betreft?

[Deurwaarder]

Real schreef op vrijdag 13 oktober 2023 @ 10:26:
[...]


Nee, dat is een misvatting. O.a. een verhoging van de huurprijs kan sinds mei 2021 ook aan de huurcommissie worden voorgelegd voor geliberaliseerde huurovereenkomsten en die uitspraak is bindend zolang een van de partij niet op grond van art. 7:262 lid 1 BW gaat procederen.

Bedankt voor die opheldering.
Bijzonder dat de huurcommissie op haar website heeft staan:

Deze procedure in de vrije sector eindigt niet met een uitspraak, maar met een advies van de Huurcommissie. In dat advies staat hoe huurder en verhuurder hun conflict het beste kunnen oplossen. Of beide partijen zich aan dit advies moeten houden, spreken huurder en verhuurder zelf onderling af.

Maar op andere plekken op de website staat het wel iets anders. Wellicht had die tekst bij bullet 4) moeten vallen.

Inderdaad lijkt de Huurcommissie mij ook niet de aangewezen partij hiervoor.

Real schreef op vrijdag 13 oktober 2023 @ 10:26:
[...]
Overigens denk ik zelf dat verhuurders van woonruimte al snel als professioneel moeten worden gezien. Iemand die een woning aankoopt speciaal om die woning te gaan verhuren, doet gewoon een investering en hoopt daar geld mee te verdienen. Het is uiteindelijk aan een rechter om te oordelen of een verhuurder een professional is, maar er hoeft niet sprake te zijn van een KvK inschrijving. Ik vermoed ook dat veel verhuurders in dit topic als een professional kunnen worden gezien. Zie bijvoorbeeld dit vonnis:

Fijn dat daar ook al uitspraken over zijn. Ik had diverse blogs van juridisch adviseurs gelezen, die aangaven dat 'particuliere' verhuurders zich daar waarschijnlijk niet achter konden verschuilen, maar dat het het nog niet zwart wit is.

Real schreef op donderdag 12 oktober 2023 @ 23:29:

Wel goed opletten dat de huurdersvereniging voldoet aan de eisen in de Overlegwet, want anders kan een rechter de huurdersvereniging niet ontvankelijk verklaren. In onderstaande vonnis betrof het een ander geschil, maar wel een beoordeling van de vraag of het in dat geval een huurdersorganisatie betrof:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBMNE:2023:2020

Nou was er in die zaak een conflict tussen verhuurder en huurdersvereniging , specifiek over of die laatste wel of niet voldoet aan de eisen.
Voor zover ik kan overzien erkent mijn verhuurder de vereniging wel.
De vereniging heeft een jaarvergadering, website met oa verslag daarvan.
Er is ook een advies van de huurdersvereniging over de jaarlijkse huurverhoging (beperk deze bij woningen met laag energielabel), hetgeen door verhuurder terzijde is gelegd.

Waarschijnlijk kan je ook niet de huurprijs terugvorderen in een collectieve procedure via de huurdersvereniging, maar wel een verklaring voor recht vorderen dat het prijswijzigingsbeding oneerlijk is. Daarna ligt de weg open om de huurprijs terug te vorderen. De vraag is inderdaad wat er uit andere uitspraken gaat komen in hoger beroep en het antwoord op de prejudiciële vragen.

Ik denk dat de uitdaging ook deels zit in het vinden van huurders met een oneerlijk beding.
De verhuurder heeft enige jaren geleden complexen/woningen in het hele land overgenomen.
Voor zittende huurders zal het dus afhangen van met welke partij ze wanneer een contract zijn aangegaan.
Dat is nog een aardige kluif voor de huurdersvereniging om die te vinden, in contact te raken en de contracten te bekijken. Er is een vacature voor een bestuurder

Als dat te erg versplinterd is blijft er wellicht weinig collectief over.

[GarBaGe]

Ik heb zelf ook tijdelijke vrije sector gehuurd, maar ben echt super blij dat ik nu weer zelf een eigen huis heb kunnen kopen.
Al die huurverhogingen... daar wordt je echt niet blij van.
Mijn koophuis is kwa bruto maandlasten even duur als het huurhuis, alleen mijn koophuis heeft dezelfde maandlasten voor 20 jaar. (hypotheek 20 jaar vastgezet)

[86ul]

Geziende de context, kan ik vanuit België niet veel meer toevoegen, dan enkel en alleen een voorbeeld te geven hoe het in België zelf aan te gaat. Hier gebruiken wij de huurindex, welke geijkt is op de gezondheidsindex. Voor meer info over de Belgische manier, zie de huurcalculator.

[Deurwaarder]

86ul schreef op vrijdag 13 oktober 2023 @ 15:07:
Geziende de context, kan ik vanuit België niet veel meer toevoegen, dan enkel en alleen een voorbeeld te geven hoe het in België zelf aan te gaat. Hier gebruiken wij de huurindex, welke geijkt is op de gezondheidsindex. Voor meer info over de Belgische manier, zie de huurcalculator.

Interessant, die calculator. Ik heb geprobeerd dit zelf te berekenen voor mijn situatie met Nederlandse cijfers, maar dat is best complex. Fijn dat er dan een tool voor is.

Het lijkt er op dat de onderliggende berekening gebaseerd is op een prijs-index/inflatie.
Die manier zou in Nederland ook oke zijn, als er geen 'bonus' verhoging op zou zijn gegaan.

[86ul]

Deurwaarder schreef op vrijdag 13 oktober 2023 @ 15:17:
[...]


Interessant, die calculator. Ik heb geprobeerd dit zelf te berekenen voor mijn situatie met Nederlandse cijfers, maar dat is best complex. Fijn dat er dan een tool voor is.

Het heeft mij ook wat tijd gekost om het te begrijpen. Eenvoudig komt de formule neer op de meerwaarde van dit huidig jaar ten opzichte van dat aanvangsjaar, maal de toenmalige huurprijs, die vastligt in het contract: meerwaarde x huurprijs in contract.

Verder mag de verhuurder uiteraard minder vragen, dan de nieuwe/geindexeerde huurprijs. Of er dan ook een 'nieuw' aanvangsjaar wordt gebruikt bij de volgende berekening in 2024, weet ik eigenlijk niet; al lijkt mij dat wèl logisch.

Konkreet toegepast op mijn eigen situatie. Ik woon er al sinds 2018 in mijn huidige appartement, dus dat is mijn oude/oorspronkelijke aanvangsjaar. In 2023 moest ik €1000,- per maand huur betalen, maar daar maakten zijzelf €950,- van. Dus mijn aanvangsjaar is nu mogelijks 2023, ipv 2018.

Bon/hoe dan ook, dit is hoe het in Belgie is geregeld.

[Wedge23]

Particuliere verhuurder hier.

Het is mij totaal onduidelijk wat nu wel een "eerlijk" beding is. Wat ik een beetje aanvoel is dat een correctie, naar boven of naar onderen, wel mogelijk is - als duidelijk word aangegeven waar deze correctie voor dient. Bijv. omstandigheden markt.

Maar hoe dit juridisch omschreven moet worden is mij onduidelijk.

Ik wil een gezin helpen door een extra lage huur voor de komende 3 jaar (dus onder de markt) aan te bieden - dit staat niet letterlijk in het contract - maar het is voor mij dus beter om de top te vragen en dan te verhogen met inflatie +1%. Belachelijk.

Is er al een contract waar staat dat je de huurprijs gewoon marktconform mag maken - en dat kan dus ook lager zijn - desnoods met tussenkomst van de rechter om te bepalen wat marktconform is.

[Spektaculair]

Wedge23 schreef op zaterdag 8 juni 2024 @ 15:13:
Particuliere verhuurder hier.

Het is mij totaal onduidelijk wat nu wel een "eerlijk" beding is. Wat ik een beetje aanvoel is dat een correctie, naar boven of naar onderen, wel mogelijk is - als duidelijk word aangegeven waar deze correctie voor dient. Bijv. omstandigheden markt.

Maar hoe dit juridisch omschreven moet worden is mij onduidelijk.

Ik wil een gezin helpen door een extra lage huur voor de komende 3 jaar (dus onder de markt) aan te bieden - dit staat niet letterlijk in het contract - maar het is voor mij dus beter om de top te vragen en dan te verhogen met inflatie +1%. Belachelijk.

Als ik jou was zou ik voor dat huurcontract een specialist inschakelen.

Maar mijn take als leek & huurder:

Je kan toch gewoon een marktconforme huur vragen met een simpele indexatieclausule gebaseerd op CPI (dus ook prijzen omlaag bij deflatie)? Dat gaat geen rechter oneerlijk noemen lijkt me.

Ik snap niet waar je die "+1%" vandaan haalt. Als iedereen elk jaar zijn huurprijzen gaat verhogen met een procent meer dan de inflatie gaat naar verloop van tijd al het geld in de economie naar verhuurders.

Dat moeten we toch niet willen met zijn allen lijkt me.

Voorbeeld ter illustratie: Iemand verdient €2000 per maand. Hij betaalt €1000 huur (50% van zijn inkomen). De inflatie is vervolgens elk jaar precies 2%, en het loon van de huurder stijgt precies mee met de inflatie.

In dat geval blijft de huur als percentage van zijn loon altijd 50% als je alleen corrigeert met CPI.

Bij CPI + 1% groeit dat percentage . Na 20 jaar 60%, na 30 jaar 66%, na 50 jaar 80% en na 60 jaar indexeren gaat 89% van het inkomen naar de verhuurder.

Dat is niet houdbaar. Als je denkt dat dit geen reëel scenario is omdat je denk dat de lonen harder zullen stijgen dan de inflatie zou je er ook nog voor kunnen kiezen om te indexeren op basis van gemiddeld cao loon o.i.d.

Als je het gezin tijdelijk financieel wil ondersteunen kan je overigens gewoon een schenking doen maar dat zou los van het huurcontract moeten staan als je het mij vraagt.

[Wedge23]

Spektaculair schreef op zaterdag 8 juni 2024 @ 18:22:
[...]

Als ik jou was zou ik voor dat huurcontract een specialist inschakelen.

Ik snap niet waar je die "+1%" vandaan haalt. Als iedereen elk jaar zijn huurprijzen gaat verhogen met een procent meer dan de inflatie gaat naar verloop van tijd al het geld in de economie naar verhuurders.

Die 1% komt van de overheid zelf:

https://www.rijksoverheid...periode%20was%204%2C5%25.

Ik krijg het niet voor elkaar om deze link gewoon "link" te noemen.

De huidige regel is dat de vrije sector mag verhogen met inflatie (CPI) +1%. Waarom 1%? Geen idee. De overheid is hier net zo vaag in als de rechter - het is niet duidelijk wat "redelijk" is.

Huurders worden heel goed beschermd. Ik als verhuurder kan niet zomaar aanspraak maken op het verhuurde - het is in Nederland niet mogelijk om een huurcontract op te zeggen, zelfs niet met een redelijk termijn van bijvoorbeeld 24 maanden. Daar mag best wat tegen over staan, zeker als je ver onder de marktprijs verhuurt.

Ik zie gewoon een hoop gedoe hier, is 2% nog redelijk? 3%? Moet ik in het contract zetten dat per definitie met 2% word verhoogd, want dan is er duidelijkheid?

En die 1% van de overheid, waar komt die vandaan?

[Deurwaarder]

Ik denk dat de overheid die 1% ook uit de lucht gegrepen heeft.

In de context van voorspelbaarheid is een verhoging met inflatie + vast percentage wel eerlijk, want voorspelbaar.
Inflatie + 0 tot x % is dat niet, want de huurder/consument kan niet vooraf weten hoeveel hij dan de komende jaren kwijt is.

De maximale verhoging die de overheid heeft vastgesteld voor dit jaar staat er verder los van.
Als het contract zou zeggen maximaal 3%, dan mag het niet ineens 5.5% zijn nu.

Als je een huurder een lage huur geeft, dan kan je dat komende jaren dus alleen verhogen met het percentage zoals afgesproken in het contract, tot aan het maximale percentage vanuit de overheid.

Wellicht kan je een constructie opzetten waarbij je ze maandelijks een bedrag schenkt, of met een kortingscomponent in de huur, maar daar zou je echt een gedegen professioneel advies voor moeten vragen.

[Deurwaarder]

Overigens heeft de Hoge Raad de vragen van de Rechtbank Amsterdam over dit onderwerp in behandeling. De termijn voor schriftelijke reacties van partijen is voorbij, het is nu 'in behandeling bij de Advocaat Generaal' geloof ik.

Ik heb contact gehad met de Woonbond, zij gaven aan in afwachting van de beroepszaken en antwoorden van de HR nog geen acties te nemen.

Onze huur gaat dit jaar met 5.499% omhoog, vanwege het maximum vanuit de overheid.
Vanuit ons contract zou het met 3.1 tot 8.1% stijgen (CPI + max 5%)
We wachten af..

[Sebastiaan]

Wedge23 schreef op zaterdag 8 juni 2024 @ 15:13:
Particuliere verhuurder hier.

Het is mij totaal onduidelijk wat nu wel een "eerlijk" beding is. Wat ik een beetje aanvoel is dat een correctie, naar boven of naar onderen, wel mogelijk is - als duidelijk word aangegeven waar deze correctie voor dient. Bijv. omstandigheden markt.

Maar hoe dit juridisch omschreven moet worden is mij onduidelijk.

Ik wil een gezin helpen door een extra lage huur voor de komende 3 jaar (dus onder de markt) aan te bieden - dit staat niet letterlijk in het contract - maar het is voor mij dus beter om de top te vragen en dan te verhogen met inflatie +1%. Belachelijk.

Is er al een contract waar staat dat je de huurprijs gewoon marktconform mag maken - en dat kan dus ook lager zijn - desnoods met tussenkomst van de rechter om te bepalen wat marktconform is.

Je kan dan in het contract de hogere huurprijs wel opnemen en dan met een schriftelijk verzoek van de huurder gelijktijdig de huur voor maximaal 3 jaar verlagen:
https://www.volkshuisvest...ur/tijdelijke-huurkorting

[Real]

Vandaag werd bekend dat een groep van 500 huurders collectief gaan procederen omdat ze willen dat de aanstaande huurverhoging wordt opgeschort in afwachting van het arrest van de Hoge Raad:

https://nltimes.nl/2024/0...ding-supreme-court-ruling

[Deurwaarder]

Ik ben benieuwd hoe dat uitpakt, en of deze zaak veel nut heeft.
Ik zie 3 mogelijke uitkomsten:
-Ongelijk krijgen van de rechter: alsnog betalen + juridische kosten.
-Gelijk krijgen: rechter bevriest de huur, maar als de HR ongunstig antwoordt moet de verhoging vanaf 1 juli alsnog betaald worden, plus juridische kosten.
-Gelijk krijgen van de rechter, HR antwoord gunstig: waarschijnlijk alsnog een procedure voeren over de specifieke clausules.

Of proberen ze door deze zaak ook direct een ambtshalve toetsing van de clausules af te dwingen? Kan dat in kort geding?

[Ariandra]

Als huurder met ook zo'n irritante clausule (CPI + 5%) ben ik benieuwd wat hiermee gaat gebeuren. De overheid heeft er de afgelopen jaren een stokje voorgestoken, anders had mijn verhuurder ook makkelijk met 15% kunnen verhogen in 2023, en met 5.8% dit jaar. Ik vind dat geen acceptabele clausule. En natuurlijk hoor ik vaker "moet je niet zo'n contract ondertekenen", ja want de enigszins betaalbare huurwoningen liggen natuurlijk voor het oprapen.. De kans dát de verhuurder hierop teruggrijpt is natuurlijk klein, maar het zorgt wel echt voor onrust rond het moment dat de huurprijsaanpassing jaarlijks binnenkomt.

De gemiddelde loonontwikkeling pakken en daar ook nog 1% op gooien vond ik echt niet netjes van de overheid. Dat betekenet toch op de lange termijn dat men uit de woning geforceerd wordt? Iets met politiek en lange termijndenken, gaat meestal niet samen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 35% gewijzigd door Ariandra op 25-06-2024 21:12 ]

[Mawlana]

Ariandra schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 21:02:
Als huurder met ook zo'n irritante clausule (CPI + 5%) ben ik benieuwd wat hiermee gaat gebeuren. De overheid heeft er de afgelopen jaren een stokje voorgestoken, anders had mijn verhuurder ook makkelijk met 15% kunnen verhogen in 2023, en met 5.8% dit jaar. Ik vind dat geen acceptabele clausule. En natuurlijk hoor ik vaker "moet je niet zo'n contract ondertekenen", ja want de enigszins betaalbare huurwoningen liggen natuurlijk voor het oprapen.. De kans dát de verhuurder hierop teruggrijpt is natuurlijk klein, maar het zorgt wel echt voor onrust rond het moment dat de huurprijsaanpassing jaarlijks binnenkomt.

De gemiddelde loonontwikkeling pakken en daar ook nog 1% op gooien vond ik echt niet netjes van de overheid. Dat betekenet toch op de lange termijn dat men uit de woning geforceerd wordt? Iets met politiek en lange termijndenken, gaat meestal niet samen.


***members only***

Volgend jaar mag de verhuurder in mijn geval ook de markthuurbepaling inzetten aangezien ik hier inmiddels 4,5j woon. Ben benieuwd wat de schade wordt...

Ten tijde van het ondertekenen van het contract maakte ik me er geen zorgen om, ik zou toch binnen twee jaar vertrekken naar een koopwoning. Niet dus.

[Deurwaarder]

Over die markthuurclausule (na 5 jaar mogen beide partijen de huur aanpassen naar marktconform. Als je het er niet mee eens bent mag je opzeggen) had ik navraag gedaan bij de Woonbond.
Die gaven aan dat dat niet mag.

... de wet bepaalt dat de huur eens per jaar kan worden verhoogd tenzij het gaat om een voorstel tot huurverhoging na woningverbetering, deze regel geldt ook voor de geliberaliseerde sector. Zie hiervoor artikel 7:251 BW.

[Real]

Mawlana schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 21:34:
[...]
Volgend jaar mag de verhuurder in mijn geval ook de markthuurbepaling inzetten aangezien ik hier inmiddels 4,5j woon. Ben benieuwd wat de schade wordt...

Ten tijde van het ondertekenen van het contract maakte ik me er geen zorgen om, ik zou toch binnen twee jaar vertrekken naar een koopwoning. Niet dus.

Ook dergelijke clausules zullen waarschijnlijk onvoldoende transparant zijn en dus vernietigbaar. Wat is de 'marktwaarde' bijvoorbeeld en wist je bij ondertekenen van het contract hoe de verhuurder dat berekent?

Voor wat betreft de contracten met een indexatie + XYZ% contracten verwacht ik overigens dat de Hoge Raad gewoon het Hof van Justitie van de Europese Unie gaat volgen en acht ik zelf de kans erg klein dat die clausules in contracten stand blijven houden. De advocaat-generaal is er al geruime tijd mee bezig. Ik vermoed omdat de belangen ook erg groot zijn. Verhuurders hebben geschat dat het potentieel om 6 miljard euro gaat over heel Nederland.

[Deurwaarder]

Real schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 21:13:
[...]


Ook dergelijke clausules zullen waarschijnlijk onvoldoende transparant zijn en dus vernietigbaar. Wat is de 'marktwaarde' bijvoorbeeld en wist je bij ondertekenen van het contract hoe de verhuurder dat berekent?

Voor wat betreft de contracten met een indexatie + XYZ% contracten verwacht ik overigens dat de Hoge Raad gewoon het Hof van Justitie van de Europese Unie gaat volgen en acht ik zelf de kans erg klein dat die clausules in contracten stand blijven houden. De advocaat-generaal is er al geruime tijd mee bezig. Ik vermoed omdat de belangen ook erg groot zijn. Verhuurders hebben geschat dat het potentieel om 6 miljard euro gaat over heel Nederland.

Ik lees zelfs tot 87.5 miljard over 15 jaar.
Ongetwijfeld gerekend vanuit perspectief van verhuurders.
Maar ja, de balangen zijn groot.

Ik hoor er hier en daar vaker over, maar misschien ook omdat ik er meer alert op ben.

[emeralda]

Ik ben een interessant boek aan het lezen over de Nederlandse steden in de 19e eeuw. Wurg contracten om huurders uit te zuigen hadden ze in die tijd ook al last van.

Schaarste brengt het slechtste in de mens naar boven.

[Real]

Relatief slecht nieuws voor huurders: de plaatsvervangend procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft in twee conclusies ter beantwoording van de prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over oneerlijke prijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte een advies aan de Hoge Raad gegeven dat nogal in het nadeel van consumenten uitpakt.

Parket bij de Hoge Raad 19 juli 2024, ECLI:NL:PHR:2024:770
Parket bij de Hoge Raad 19 juli 2024, ECLI:NL:PHR:2024:771

Het voert mij te ver om het hele advies hier uit te schrijven, maar in het kort is de plaatsvervangend procureur-generaal van mening dat een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding gesplitst kan worden in een eerlijk en een oneerlijk deel. Daarnaast zou de oneerlijkheid van de opslag bovenop indexatie naar zijn mening afhangen van de hoogte van het percentage.

Als de Hoge Raad het advies overneemt, dan blijft er van veel vorderingen weinig over. Maar let op: de Hoge Raad hoeft de conclusie niet te volgen en zou zelf ook vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie kunnen stellen.

Persoonlijk vind ik de conclusie veel te ver afdrijven van jurisprudentie van het HvJ EU, want de splitsing komt over als een correctie in het voordeel van professionals om de impact van de sanctie (volledige vernietiging van een oneerlijk beding) te beperken, maar het HvJ EU heeft nu juist als lijn dat die sanctie een afschrikwekkende functie moet hebben. Als de HR de conclusie volgt kan een professional altijd terugvallen op indexatie als de opslag oneerlijk blijkt te zijn en op die manier een oneerlijk beding 'uitproberen', wetende dat de meeste consumenten toch niet gaan procederen.

cc: @fopjurist

[Deurwaarder]

Bedankt voor de update, ik had zelf nog niet gezien dat deze gepubliceerd waren.
Het is een flinke berg tekst en informatie, dat gaat me wel een paar dagen kosten om te verwerken.

Zo op het eerste gezicht wordt er flink aanzet gegeven voor het normaliseren van deze bedingen:
-splitsen van het beding en de delen apart beoordeb
-een stuk redenering dat het niet ongewoon is dat een opslag wordt gerekend en huurders het dus kunnen verwachten
-redeneren dat, hoewel het beding geen redenen aangeeft voor de opslag, het niet ondenkbaar is dat de verhuurder deze uitleg kan geven op verzoek van de huurder

Dat lijkt mij redelijk voorsorteren op het behouden van de status quo.

[Real]

Deurwaarder schreef op zondag 21 juli 2024 @ 11:55:
Dat lijkt mij redelijk voorsorteren op het behouden van de status quo.

Ja, maar een conclusie is en blijft slechts een advies (dat de Hoge Raad weliswaar vaak overneemt, maar niet altijd). De conclusie lijkt mij op delen strijdig met de jurisprudentie van het HvJ EU, dus het is de vraag in hoeverre de HR zich vrij voelt om daarin mee te gaan.

Voor wat betreft procederen via een huurdersorganisatie lijkt het overigens ook problematisch te zijn. Je kunt via een huurdersorganisatie wel de huurders informeren over de huurprijswijzigingsbedingen en ontwikkelingen op dat gebied, maar als vereniging of stichting procederen zou weleens niet kunnen lukken. De huurders kunnen als groep procederen, maar het worden dan allemaal losse gevoegde rechtszaken. Op zich geen probleem en de huurders kunnen dan de kosten delen. Een poging om het huurprijswijzigingsbeding te laten schorsen in kort geding ging echter de mist in, omdat de huurders onvoldoende spoedeisend belang hadden en niet voldoende hadden aangetoond dat het om vergelijkbare bedingen ging (Rb. Rotterdam (vzr.) 5 juli 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:6176).

[Deurwaarder]

De Hoge Raad heeft op 29 november haar uitspraak gepubliceerd: https://uitspraken.rechts...s?id=ECLI:NL:HR:2024:1780

Ik moet nog tijd zoeken om die goed te lezen, maar zo vlug gezien komt ze hij de HR tot de conclusie:
- dat een inflatie-correctie en opslag daarbovenop los van elkaar moeten worden beoordeeld,
- dat een inflatie-correctie niet als oneerlijk moet worden beoordeeld,
- dat een verhoging van maximaal 3% bovenop inflatie in het algemeen niet als oneerlijk moet worden beoordeeld. Specifieke omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst kunnen hier invloed op hebben.

Ze hij De HR verwijst daarbij naar de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, en redeneert dat de wetgever dus voorziet in een verhoging bovenop inflatie-correctie.

Edit: Voornaamwoorden

[ Voor 5% gewijzigd door Deurwaarder op 02-12-2024 13:47 ]

[Real]

Deurwaarder schreef op maandag 2 december 2024 @ 13:20:
De Hoge Raad heeft op 29 november haar uitspraak gepubliceerd

Ze verwijst daarbij naar de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, en redeneert dat de wetgever dus voorziet in een verhoging bovenop inflatie-correctie.

De Hoge Raad (HR) is een 'hij', maar dat terzijde.

Het is een opvallend arrest omdat de HR deels voorbij lijkt te gaan aan wat het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) eerder oordeelde over prijswijzigingsbedingen. Zo lijkt de HR te oordelen dat huurders niet hoeven te weten waarom een prijswijziging doorgevoerd kan worden, terwijl het HvJ EU daarover vrij helder heeft geoordeeld dat die redenen wél genoemd moeten worden. Het zou niet gaan om (harde) criteria, maar (zachte) gezichtspunten. Tja.

Het is ook onduidelijk wat dit arrest nu betekent voor jouw contract: 5% is veel meer dan 3%, dus heb jij nu een vernietigbaar beding of niet?

Ik betwijfel ook of het HvJ EU het eens is met de splitsing van indexatie en opslag, maar dat blijkt dan wellicht later ooit eens als een rechter prejudiciële vragen stelt aan het HvJ EU en niet aan de HR. Sowieso snap ik niet waarom de Rb. Amsterdam dat hier niet heeft gedaan.

[Real]

cc: @fopjurist

[Deurwaarder]

Real schreef op maandag 2 december 2024 @ 13:37:
[...]

het is ook onduidelijk wat dit arrest nu betekent voor jouw contract: 5% is veel meer dan 3%, dus heb jij nu een vernietigbaar beding of niet?

Ik ga er van uit dat dezelfde redenering zou worden toegepast. De 'Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten' reduceert effectief (de afgelopen en komende jaren) die +5% al tot +1%.

[Real]

Deurwaarder schreef op maandag 2 december 2024 @ 14:23:
[...]
Ik ga er van uit dat dezelfde redenering zou worden toegepast. De 'Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten' reduceert effectief (de afgelopen en komende jaren) die +5% al tot +1%.

Alleen is dat dus in strijd met Europees recht, want het HvJ EU heeft eerder ook klip en klaar geoordeeld (bij herhaling) dat nationaal recht een oneerlijk beding nooit mag vervangen als het vervalt.

Goed, we zullen zien hoe mensen zoals Marco Loos op het arrest gaan reageren.

[fopjurist]

De HR verwijst tweemaal naar HvJ EU 21 maart 2013, ECLI:EU:C:2013:180 (RWE Vertrieb). In dat arrest is bepaald dat 'wezenlijk belang moet worden gehecht' aan de vraag of in de overeenkomst de reden voor en de wijze van aanpassing van deze prijs transparant worden toegelicht. Met Real ben ik van oordeel dat het opvallend is dat de HR niet ingaat op de transparante toelichting in de overeenkomst. Een wezenlijk belang is toch meer dan een zijdelings belang. Op zijn minst had de HR het standpunt van de P-G kunnen herhalen dat de reden weliswaar niet in de overeenkomst is genoemd, maar voor de gemiddelde consument wel kenbaar is.

De HR gaat wel in op de volgende twee andere overwegingen uit RWE Vertrieb.

53. (...) Tegenover het rechtmatige belang van de verkoper om zich in te dekken tegen een wijziging in de omstandigheden staat het even rechtmatige belang van de consument om te weten, en dus te kunnen voorzien, wat de gevolgen van een dergelijke wijziging voor hem in de toekomst zullen zijn en om in dat geval over informatie te beschikken opdat hij op de meest geëigende wijze op zijn nieuwe situatie kan reageren.
54. (...) de mogelijkheid voor de consument om de overeenkomst op te zeggen, niet slechts een formeel opzeggingsrecht is, maar ook daadwerkelijk kan worden benut. (...) In dit verband moet met name rekening worden gehouden met het gegeven of op de betrokken markt concurrentie heerst, de eventuele kosten die voor de consument verbonden zijn aan opzegging van de overeenkomst, het tijdsverloop tussen mededeling en toepassing van de nieuwe tarieven, de informatie die op het tijdstip van mededeling is verstrekt, en de kosten en de tijd om van leverancier te veranderen.

In verband met overweging 53 stelt de HR dat de financiele gevolgen voorzienbaar zijn, omdat vantevoren vaststaat hoe frequent de huur met 3% mag worden verhoogd. Ik vind dat zwak. De gevolgen daarvan zijn door de gemiddelde consument juist niet te overzien. Na 24 jaar is de huur verdubbeld (nog bovenop de inflatiecorrectie), terwijl de loonontwikkeling die daar tegenover moet staan niet voorzienbaar is.

In verband met overweging 54 merkt de HR op dat er krapte heerst op de woningmarkt. De HR neemt daar niet 'met name' rekening mee, maar laat het bij een terloopse opmerking, waarmee het toch lijkt alsof de HR tot de conclusie komt dat het opzeggingsrecht slechts formeel bestaat.

Real schreef op maandag 2 december 2024 @ 13:37:
[...]

Ik betwijfel ook of het HvJ EU het eens is met de splitsing van indexatie en opslag, maar dat blijkt dan wellicht later ooit eens als een rechter prejudiciële vragen stelt aan het HvJ EU en niet aan de HR. Sowieso snap ik niet waarom de Rb. Amsterdam dat hier niet heeft gedaan.

Als de kantonrechter ballen heeft, doet ze dat alsnog.

[Real]

fopjurist schreef op maandag 2 december 2024 @ 14:56:
Op zijn minst had de HR het standpunt van de P-G kunnen herhalen dat de reden weliswaar niet in de overeenkomst is genoemd, maar voor de gemiddelde consument wel kenbaar is.

Alleen kan je die redenering van de pvPG op alle consumentenovereenkomsten wel toepassen: Energieprijzen hoger? Dat was voor een gemiddelde consument wel kenbaar. Telefonieprijzen omhoog? Dat was voor een gemiddelde consument wel kenbaar. Prijzen sportschool omhoog? Dat was voor een gemiddelde consument wel kenbaar.

Natuurlijk weet elke consument dat een professional/bedrijf winst wil maken, maar een consument moet vooraf weten waarom de prijs extra omhoog gaat (bovenop indexatie).

Indexatie is te voorzien en ook geen prijsverhoging, maar een correctie n.a.v. de maatschappelijke ontwikkelingen. De 'kan' bepaling in het opslagbeding van veel huurcontracten waarmee een verhuurder de huurprijs extra kan verhogen met een maximum van X% moet gewoon voldoen aan de RWE-criteria. Althans, dat was in Nederland zo tot dit arrest.