Vermogensbelasting 2e woning

[Jimster]

Mijn vraag

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Relevante software en hardware die ik gebruik
N.v.t.

Wat ik al gevonden of geprobeerd heb
Zie hierboven

[peter-rm]

de nieuwe lening kan een box1 lening zijn, waarbij alleen de schuld boven de eigenwoning reserve voor aftrek in aanmerking komt. De aftrek blijft dan voor de 50K (plus aankoopkosten) in stand voor de resterende tijd


voor box3 geldt een 2e (verhuurde) woning als een belegging met een (fictief) rendement van ca 5,5%

een schuld in box3 mag na aftrek van een drempelbedrag tegen ca 2,3% daarop in mindering gebracht worden.

bij een woning van 500k(woz) wordt ca 27,5k bijgeteld in box 3 en een lening van ca 400k levert hierop ca 9,2k aftrek op. dit betekent dat je voor een (rendabele) verhuur al snel op een huurprijs van tegen de 2k per maand komt.

ik heb met globale bedragen/percentages gerekend voor de exacte cijfers zie
https://www.belastingdien...-berekening-box-3-inkomen

[ Voor 15% gewijzigd door peter-rm op 15-08-2023 12:44 ]

[Herko_ter_Horst]

Volgens mij begint het met wat straks je "eigen woning" is. Als ik het zo lees, is dat het *nieuwe* huis, je oude huis wordt dan de "2e woning". Dat betekent dat de schulden die je voor het nieuwe huis maakt, in box 1 gaan vallen en die voor het oude huis in box 3.

De vraag is dus wat je opschiet met de verhuizing van je oude hypotheek, het openstaande bedrag zul je toch ergens vandaan moeten halen. Als je dat uit je spaargeld kan betalen, zou ik dat zeker overwegen, maakt het veel simpeler (gewoon de hypotheek op het oude huis aflossen en voor het nieuwe huis de volle mep lenen). De "15 jaar" resterende tijd HRA gaat altijd over je eigenwoningschuld, dit is niet gekoppeld aan die specifieke hypotheek.

Waar een lening voor is (en aan welke verdere voorwaarden die wel of niet voldoet), bepaalt of die in box 1 of box 3 valt, dat mag je niet zelf beslissen. Is ook niet iets wat de Belastingdienst "vindt", dat staat gewoon zo in de wet. Schulden voor aankoop en verbetering van de eigen woning (samen de eigenwoningschuld) vallen in box 1 (mits ze verder voldoen aan de voorwaarden voor HRA), de rest in box 3.

[ Voor 5% gewijzigd door Herko_ter_Horst op 15-08-2023 13:51 ]

[Jimster]

Herko_ter_Horst schreef op dinsdag 15 augustus 2023 @ 13:49:
Volgens mij begint het met wat straks je "eigen woning" is. Als ik het zo lees, is dat het *nieuwe* huis, je oude huis wordt dan de "2e woning". Dat betekent dat de schulden die je voor het nieuwe huis maakt, in box 1 gaan vallen en die voor het oude huis in box 3.

De vraag is dus wat je opschiet met de verhuizing van je oude hypotheek, het openstaande bedrag zul je toch ergens vandaan moeten halen. Als je dat uit je spaargeld kan betalen, zou ik dat zeker overwegen, maakt het veel simpeler (gewoon de hypotheek op het oude huis aflossen en voor het nieuwe huis de volle mep lenen). De "15 jaar" resterende tijd HRA gaat altijd over je eigenwoningschuld, dit is niet gekoppeld aan die specifieke hypotheek.

Waar een lening voor is (en aan welke verdere voorwaarden die wel of niet voldoet), bepaalt of die in box 1 of box 3 valt, dat mag je niet zelf beslissen. Is ook niet iets wat de Belastingdienst "vindt", dat staat gewoon zo in de wet. Schulden voor aankoop en verbetering van de eigen woning (samen de eigenwoningschuld) vallen in box 1 (mits ze verder voldoen aan de voorwaarden voor HRA), de rest in box 3.

Hoi Hielko,
Ik denk dat dat niet klopt.
Volgens de belastingdienst "De eigenwoningschuld is het deel van uw hypotheek of lening waarover u de rente mag aftrekken. ".
Aangezien de overwaarde hoog is, zal mijn eigenwoningschuld nagenoeg 0 zijn. "Het totaal van deze berekening is uw eigenwoningschuld. U mag voor een lening tot maximaal dit bedrag de betaalde rente aftrekken. Hebt u meer geleend dan wat uit de berekening van de eigenwoningschuld komt? Geef dat bedrag dan aan als schuld in box 3 (sparen en beleggen). U mag over dit deel van de lening de betaalde rente niet aftrekken."
Als ik het zo lees komt de schuld dus in box 3.

[mannowlahn]

Ben je überhaupt op de hoogte van de nieuwe huurregels? Komt jouw huis boven de 187 huurpunten? Besef je dat je geen tijdelijke contracten meer mag toepassen?

In principe verkoopt zo’n beetje iedereen nu zijn 2e woning omdat het flink verlies draait.
Tenzij je boven de 187 punten zit, dan is het te overwegen. Maar ik zou er niet op vertrouwen dat die grens straks nog meer opgeschoven wordt. Dan hang je helemaal met een potentiële huurder. Ook nu gaat men straks retroactief regels doorvoeren. Zie vastgoed topic hier op tweakers.

[Jimster]

mannowlahn schreef op dinsdag 15 augustus 2023 @ 15:37:
Ben je überhaupt op de hoogte van de nieuwe huurregels? Komt jouw huis boven de 187 huurpunten? Besef je dat je geen tijdelijke contracten meer mag toepassen?

In principe verkoopt zo’n beetje iedereen nu zijn 2e woning omdat het flink verlies draait.
Tenzij je boven de 187 punten zit, dan is het te overwegen. Maar ik zou er niet op vertrouwen dat die grens straks nog meer opgeschoven wordt. Dan hang je helemaal met een potentiële huurder. Ook nu gaat men straks retroactief regels doorvoeren. Zie vastgoed topic hier op tweakers.

Bedankt, dat is nuttige informatie.
Ik kon nergens vinden dat boven 187 punten geen tijdelijke contracten toegestaan meer worden. Heb je een bron?
Volgens deze pagina is het in sommige gevallen nog wel toegestaan, bijvoorbeeld aan expats:
https://aedes.nl/huurbele...bescherming)%20afgeschaft.


Ik begrijp dat de toekomst omtrent verhuur onzeker is, dat zou voor ons ook een reden zijn om het niet te doen.

[ Voor 6% gewijzigd door Jimster op 16-08-2023 12:32 ]

[De Cheetah]

Is er wel overwaarde zolang je je oude huis moet verkoopt?

Wat is je beredenering dat je geen hypotheekrenteaftrek kan krijgen op de hypotheek voor je nieuwe huis? Ik begrijp dat dat gevoelsmatig klopt. Maar miss is er ruimte om wel hra te krijgen

[Herman]

Jimster schreef op dinsdag 15 augustus 2023 @ 11:31:
Mijn vraag

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

1) Ja, maar schulden worden anders gewogen dan bezittingen. Daarnaast worden banktegoeden weer anders gewogen dan overige bezittingen (zoals verhuurde woningen). Als ik je (fictieve) gegevens invul in deze tool, waarbij rekening wordt gehouden met fiscaal partnerschap, dan kom ik voor 2023 op nihil aan inkomstenbelasting uit box 3-heffing. Dit komt vanwege de vrij hoge vrijstelling. Let op: de box 3 heffing staat erg ter discussie dus houd er rekening mee dat dit in de toekomst ook zomaar kan veranderen. Zeker wanneer je schuld/bezit ratio veranderd (i.v.m. overwaarde of aflossingen) dan zul je (o.b.v. de huidige wetgeving) in de toekomst (fors) aan inkomstenbelasting moeten betalen.

2) Nee. Dit komt door de eigenwoningreserve.

3) Ik heb geen glazen bol. Ik zou er vanuit gaan dat particuliere verhuur er niet gunstiger op gaat worden. Maar dat hangt ook af van wat er in november bij de stembus gaat gebeuren.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 199% gewijzigd door Herman op 16-08-2023 14:03 ]

[mannowlahn]

Jimster schreef op woensdag 16 augustus 2023 @ 12:29:
[...]

Bedankt, dat is nuttige informatie.
Ik kon nergens vinden dat boven 187 punten geen tijdelijke contracten toegestaan meer worden. Heb je een bron?
Volgens deze pagina is het in sommige gevallen nog wel toegestaan, bijvoorbeeld aan expats:
https://aedes.nl/huurbele...bescherming)%20afgeschaft.


Ik begrijp dat de toekomst omtrent verhuur onzeker is, dat zou voor ons ook een reden zijn om het niet te doen.

Sorry ik bedoelde onder 187 punten heb je sterke verzwaarde regels. Tijdelijke contracten zijn niet meer kogel ik ondanks de punten.

[Jimster]

Plannen zijn voorlopig van tafel. We gaan zeer waarschijnlijk dit plan niet doorzetten, maar als alternatief naar een nieuwer en groter huis verhuizen.
Argumenten:
Verhuurmarkt onzeker, tijdelijke contracten worden niet toegestaan, hierdoor zal je een lagere huurprijs moeten vragen om stabiele huurders te krijgen
Onzeker wat er gaat gebeuren met de belasting op langer termijn voor een 2e woning
Alle gedoe omtrent verhuur (onderhoud, evt. gezeik als er problemen zijn, opnieuw in de verhuur brengen als huurder vertrekt en risico dat je een minder fijne huurder treft die je er niet makkelijk uit kan zetten).

De Cheetah schreef op woensdag 16 augustus 2023 @ 12:49:
Is er wel overwaarde zolang je je oude huis moet verkoopt?

Wat is je beredenering dat je geen hypotheekrenteaftrek kan krijgen op de hypotheek voor je nieuwe huis? Ik begrijp dat dat gevoelsmatig klopt. Maar miss is er ruimte om wel hra te krijgen

Dit is een goed punt. Misschien een maas in de wet?
Volgens de belastingdienst is de eigenwoningreserve: "De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit de overwaarde (positief of negatief) als u uw (oude) eigen woning(en) verkoopt. Dit bedrag beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover u rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of lening."
https://www.belastingdien...tstaan-eigenwoningreserve

Dus als we onze 1e woning niet verkopen zal er volgens deze omschrijving geen eigenwoningreserve ontstaan. Dat betekent dat de rente voor de nieuwe woning volledig aftrekbaar zou zijn.
Dat betekent ook wel weer dat de huidige woning volledig in box 3 terecht komt en er geen schuld in box 3 afgetrokken wordt.

[namliam_eht]

Het omzetten van je 1e woning van "woonbestemming" naar "belegging" wordt door de belastingdienst effectief als verkoop gezien. De volledige WOZ waarde is dan de verkoop prijs.