Nieuwbouwwoning: onderhandelen over meerwerk

[SillBro]

Dag Tweakers,

Ik en mijn vriendin hebben een nieuwbouwwoning gekocht en dit wordt ons eerste huis. Voor de woning zijn wij voornemens om een hypotheek af te sluiten en het meerwerk willen we uit eigen spaarpot betalen.

Meerwerk:

1. Dakkapel 3-vlaks (€12.765)
2. Uitbouw 1200 mm (€13.990)
3. Dubbele tuindeuren met zijlichten (€2.260)
4. Extra kamer op tweede verdieping (zolder) creëren (4.935)

Ik heb gelezen dat over de prijzen van nieuwbouw vaak niet te onderhandelen valt, maar over meer-/minderwerk wel. Hebben jullie tips of opmerkingen? Zijn de prijzen normaal? Kan er wat vanaf? Ik weet totaal niet wat de marges zijn, dus ben benieuwd naar jullie mening.


Groeten!

[tomtom901]

Ik zou het in het nieuwbouw topic posten, daar kun je ook verder zoeken naar de prijzen van andere projecten. Als ik even snel onze optielijst erop nasla en de zaken die te vergelijken zijn;

Uitbouw 1200mm - 12750
Dubbele openslaande deuren - 2480

[twain4me]

prijzen zijn op het eerste gezicht niet extreem

[Vloris]

Echt onderhandelen weet ik niet. Maar let wel even heel goed op alle kleine lettertjes.

Bij ons probeerden ze ons erbij te naaien door de vooraf vermelde prijzen (inclusief btw) uiteindelijk exclusief btw in rekening te brengen.
Verder stond er op de meerwerk-optie-lijst een vaatwasser-aansluiting voor €500, maar stond diezelfde aansluiting genoemd in de standaard aanwezige aansluitingen. Dat gingen we dus mooi niet betalen.

[ Voor 4% gewijzigd door Vloris op 02-08-2023 11:09 ]

[Tarquin]

Als ik zou onderhandelen zou ik kijken of het goedkoper is dan wanneer je het op een bestaand huis laat zetten.

Ik vind dat het iets goedkoper moet zijn, want als je een uitbouw nieuw bouwt, hoef je niet (1) de bestaande pui te betalen (werk + materiaal) (2) die pui eruit te breken.
Je bouwt gewoon in één keer de uitbouw eraan en dat moet goedkoper zijn dan een uitbouw op een bestaand huis.

Daarbij zou ik checken op dingen die fijn zijn maar absurd geprijsd, zodat je het daar niet alsnog betaalt - stopcontactjes en vaatwasser-aansluitingen bijvoorbeeld.

[RobbieB]

Vind de prijzen op zich niet erg vreemd.
Is de dakkapel over de hele breedte? Want anders vind ik de prijs wel wat hoog.

In de praktijk is het plaatsen van een dakkapel en creeren van die tweede kamer vaak goedkoper om achteraf te doen dan via het project. Je hebt dan ook meer keuze voor bv. materialen/afwerking en formaat.

[mister_S]

Behalve uitbouw en daarbij behorende, zoveel mogelijk achteraf (laten) doen. Je moet je wel afvragen wat gemoedsrust jou waard is. Als een paar (10)k euros meer voor een huis dat al grotendeels af is bij betreding geen probleem voor je is, kun je beter gewoon alles laten doen door de bouwer.

[Lollercopter]

Dit lijken mij prima prijzen, ik zou zeker niet verder gaan tobben achteraf (en al helemaal niet de uitbouw, dat is een ramp).

[Sport_Life]

Dat zijn prima prijzen!
Onderhandelen zou ik niet doen, heeft totaal geen zin.

N=1, zelf ook geprobeerd in 2017 (zelfde markt als nu, alleen de helft goedkoper) , wij zeiden graag korting op de uitbouw of anders kopen we een andere woning. Hun reactie: oke dan bellen we de volgende .
Uiteindelijk hebben we het wel gekocht, zonder korting ..

[ Voor 66% gewijzigd door Sport_Life op 02-08-2023 17:02 ]

[Draakje5]

Prima prijzen inderdaad.

Vergeet de rest niet. Elektra, loze leidingen, evt aanpassingen meterkast, andere opties zoals een dichte trap, of een inloopkast, een buitenkraantje, etc etc.

[Bschnitz]

SillBro schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 10:51:
Dag Tweakers,

Ik en mijn vriendin hebben een nieuwbouwwoning gekocht en dit wordt ons eerste huis. Voor de woning zijn wij voornemens om een hypotheek af te sluiten en het meerwerk willen we uit eigen spaarpot betalen.

Meerwerk:

1. Dakkapel 3-vlaks (€12.765)
2. Uitbouw 1200 mm (€13.990)
3. Dubbele tuindeuren met zijlichten (€2.260)
4. Extra kamer op tweede verdieping (zolder) creëren (4.935)

Ik heb gelezen dat over de prijzen van nieuwbouw vaak niet te onderhandelen valt, maar over meer-/minderwerk wel. Hebben jullie tips of opmerkingen? Zijn de prijzen normaal? Kan er wat vanaf? Ik weet totaal niet wat de marges zijn, dus ben benieuwd naar jullie mening.


Groeten!

Voor die prijzen zou ik direct tekenen.

[twain4me]

Sport_Life schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 16:15:
Dat zijn prima prijzen!
Onderhandelen zou ik niet doen, heeft totaal geen zin.

N=1, zelf ook geprobeerd in 2017 (zelfde markt als nu, alleen de helft goedkoper) , wij zeiden graag korting op de uitbouw of anders kopen we een andere woning. Hun reactie: oke dan bellen we de volgende .
Uiteindelijk hebben we het wel gekocht, zonder korting ..

Ik dacht na aanleiding van dit topic eens te googlen waar dan staat dat je kan onderhandelen op meerwerk, ik vraag mij serieus af of ze elkaar gewoon na praten of dat ze daadwerkelijk gegevens hebben dat het kan.
Bij de aannemers en ontwikkelaars waar ik heb gelopen kon je het echt vergeten. alleen als het een op maat gemaakt meerwerk was (dus niet van de standaard lijst) viel er een beetje te praten en dat waren woningen die voor geen meter verkochten.

[Poumelie]

Onderhandelen bij nieuwbouwprojecten gaat ‘m echt niet worden.

Ik zou uitbouw lekker meteen laten doen. Je moet nog zoveel doen nadat het af is. Dan heb je géén zin in al dit werk.

In onze wijk heeft IEDEREEN de uitbouw en alle andere ingewikkelde extra’s gewoon laten doen tijdens project. Is het werk om het zelf daarna te doen echt niet waard. Je krijgt je huis op dezelfde datum als de rest en mag dat dan ook allemaal nog gaan laten doen. Denk ook aan garantie e.d.

Dakkapel.. die zou je best later nog kunnen doen. Ik weet niet waar de prijs voor is. Hele breedte? Mooie prijs. Een kleintje? Beetje duur. Extra kamer later maken ook. Misschien heb je de ruimte nou nog niet nodig en zo spannend is het niet. Is vaak zo gedaan. Maarja.. de prijzen stijgen elk jaar denk daar ook aan.. dus laat het dan vrij snel doen. Dat hebben wij ook achteraf gedaan. Of eigenlijk juist een kamer laten vallen. De beuk erin en elders een muurtje opgebouwd om er een mooie grote kamer van te maken.

Maar!!! Ik vind deze prijzen echt niet hoog. Ik zou er meteen voor tekenen. je latere zelf die de sleutel straks heeft en dan aan de binnenkant mag beginnen is je dankbaar.

[ Voor 52% gewijzigd door Poumelie op 02-08-2023 18:07 ]

[Verwijderd]

Als je graag “nee” hoort zou ik zeker onderhandelen.

En zoek dan ook gelijk een aannemer die het voor minder doet. Je houdt immers van “nee” horen.

Meerwerkprijzen zijn hoog maar zoek eens uit wat het kost om het achteraf te laten doen.

[Sport_Life]

twain4me schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 17:54:
[...]


Ik dacht na aanleiding van dit topic eens te googlen waar dan staat dat je kan onderhandelen op meerwerk, ik vraag mij serieus af of ze elkaar gewoon na praten of dat ze daadwerkelijk gegevens hebben dat het kan.

Waar staat dat het kan dan?

[Gramser]

Prima prijzen? We weten niet eens of dit in- of exclusief de BTW is.

[Homer-Simpson]

Ik heb een gratis plafondlichtpunt van €150 eruit weten te slepen bij aankoop van een kleine 70k aan opties. En dat leek meer een goedmakertje voor het gepruts van de aannemer bij de verwerking van de opties. Oftewel, onderhandelen bij nieuwbouw is doorgaans niet mogelijk.
Ben benieuwd naar de details van je project, hoop je te mogen begroeten in het projectmatig nieuwbouw topic.

[Sport_Life]

Gramser schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 18:08:
Prima prijzen? We weten niet eens of dit in- of exclusief de BTW is.

Zelfs ex btw zijn dit prima prijzen

[Gramser]

Arbeid inbegrepen? Of ben ik nou te achterdochtig..?

[Homer-Simpson]

Gramser schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 18:13:
Arbeid inbegrepen? Of ben ik nou te achterdochtig..?

Doorgaans zijn de optieprijzen inclusief arbeid. Het zou ook inclusief BTW moeten zijn maar dan zou het handig zijn om de hele prijslijst te zien.

[twain4me]

Sport_Life schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 18:07:
[...]

Waar staat dat het kan dan?

o.a.

eigenhuis
knap

[RocketKoen]

Gramser schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 18:13:
Arbeid inbegrepen? Of ben ik nou te achterdochtig..?

Hoe had je een uitbouw zonder arbeid bedacht? Dat de aannemer een stuk geven weglaat en je 2 kozijnen en een paar pallets stenen levert?

[Gramser]

RocketKoen schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 18:24:
[...]

Hoe had je een uitbouw zonder arbeid bedacht? Dat de aannemer een stuk geven weglaat en je 2 kozijnen en een paar pallets stenen levert?

Rustaaagh… ik zeg alleen maar dat ik prijzen zie waar ik niet van weet of er BTW in zit, en wat er verder wel of niet in zit. En hier roepen we dat het goedkoop is. Het zal niet de eerste keer zijn dat er advies wordt gegeven op halve informatie.

[Sport_Life]

Gramser schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 18:13:
Arbeid inbegrepen? Of ben ik nou te achterdochtig..?

Ja zet die prefab delen daar maar neer, ze wilden een uitbouw zonder arbeid

[xminator]

Waarom zou de aanbieder willen meewerken aan korting? Ze hebben je al flink te pakken en maken gewoon gebruik van hun positie

[SillBro]

Ik weet genoeg!!

Dank jullie wel☀️

[Gramser]

Sport_Life schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 18:29:
[...]



Ja zet die prefab delen daar maar neer, ze wilden een uitbouw zonder arbeid

Ik verwijs naar mijn eerdere reactie

Overigens heb ik een verbouwing gehad hier, waarbij echt alles uitgespecificeerd was, ook arbeid. Als aparte post. Dan dacht je dus, da’s niet duur, kwam de arbeid er nog bij. Maar jullie hebben vast gelijk.

[Gramser]

SillBro schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 18:32:
Ik weet genoeg!!

Dank jullie wel☀️

Jij wel, wij eigenlijk niet

[Sport_Life]

Gramser schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 19:10:
[...]

Ik verwijs naar mijn eerdere reactie

Overigens heb ik een verbouwing gehad hier, waarbij echt alles uitgespecificeerd was, ook arbeid. Als aparte post. Dan dacht je dus, da’s niet duur, kwam de arbeid er nog bij. Maar jullie hebben vast gelijk.

Ik had een aannemer die gaf aan 50 euro per uur arbeidskosten. Ik dacht dat is niet duur.
Toen kwam de factuur en bleek dat excl btw te zijn . Ik had gelukkig bewijs dat hij 50 euro had gezegd zonder btw te vermelden

[mister_S]

Toen ik in het nieuwbouwbootje was gestapt en als een leek me bij VEH had aangesloten, kreeg ik geregeld tips met de mededeling dat je makkelijk tot 50% aflult van meerwerk ("want daar zit de hoge marge!!"). Totale onzin natuurlijk.

[MarcoC]

mister_S schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 16:09:
Behalve uitbouw en daarbij behorende, zoveel mogelijk achteraf (laten) doen. Je moet je wel afvragen wat gemoedsrust jou waard is. Als een paar (10)k euros meer voor een huis dat al grotendeels af is bij betreding geen probleem voor je is, kun je beter gewoon alles laten doen door de bouwer.

Als je het achteraf laat doen haal je jezelf wel een hoop gedoe op de hals. Een dakkapel, dubbele tuindeuren en extra kamer op zolder is niet "zomaar" even geregeld. Aannemer(s) vinden en uitzoeken is een hoop gedoe, en de kans dat alles in 1x goed gaat volgens plan is ook erg klein. Als je het als meerwerk laat doen kan je bij de oplevering alles in 1x laten controleren.

Overigens vind ik de prijzen erg schappelijk, met deze prijzen zou ik er niet eens over nadenken het achteraf te laten doen.

[mister_S]

Dat is wel erg doemdenken, zo uniek zijn goede aannemers ook weer niet. Genoeg mensen die heel tevreden zijn over hun verbouwing na overdracht. Genoeg mensen die het werk van de projectbouwer belabberd vinden.

De prijzen zijn inderdaad OK, al moet er meer info over het dakkapel gevraagd worden.

[MarcoC]

mister_S schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 23:07:
Dat is wel erg doemdenken, zo uniek zijn goede aannemers ook weer niet. Genoeg mensen die heel tevreden zijn over hun verbouwing na overdracht. Genoeg mensen die het werk van de projectbouwer belabberd vinden.

De prijzen zijn inderdaad OK, al moet er meer info over het dakkapel gevraagd worden.

Uiteraard is het mogelijk, het kost je alleen wel veel tijd en moeite. En mijn persoonlijke ervaring is dat bij elke klus die je uitbesteedt zaken misgaan die zichzelf niet herstellen als je er niet zelf met je neus bovenop zit.

[_ferry_]

Zoiets als de uitbouw en dubbele tuindeuren zou ik zeker niet achteraf doen als je het nu als optie hebt voor een normale/goede prijs.

Vanuit de bouw heb je veel betere garantieregelingen, staat het er op de dag dat je de sleutel krijgt, en betaal je niet eerst voor een deur, en vervolgens voor het slopen en een nieuwe dubbele deur.
Waarbij je waarschijnlijk ook gezaag krijgt in de gevel, wat lang niet zo mooi is als een muur die netjes op maat gemetseld is.

[chrisborst]

@SillBro
Zoals hierboven genoemd, prijzen zijn niet extreem. Vermoed ook omdat het grootte items zijn. Vaak zitten de echt dure kosten in al die kleine zaken. Extra stopcontact, extra loze leiding, etc. Dat kan soms hard oplopen.
Voor dat soort zaken kan je beter na oplevering en andere aannemer voor inhuren die in een dag al dat soort zaken aanpast. Dan stucadoor erin en alles netjes maken.

Verder nog een paar tips:
1) Sluit een rechtsbijstandsverzekering af! Je gaat met veel partijen zaken doen en dan is juridische bijstand bij problemen erg handig.
2) Schakel een deskundig persoon in die namens jullie de oplevering doet. Vaak is er een hele waslijst aan zaken die niet 100% zijn en die door de bouwer gefixt dienen te worden. De gemiddelde consument ziet maar de helft.
3) Zodra de ruwbouw gereed is en de afbouw begint (badkamer etc.) Zet een koelkast met drank neer en op vrijdag snacks voor de bouwers. Je mag 1x raden waar ze net iets meer hun best zullen doen.

[mierenfokker]

- Uitbouw prima prijs. Kun je nog groter uitbouwen. Mij advies: Zo groot mogelijk uitbouwen. Is 2.4m ook een optie? (of 3m destijds bij ons)
- Dakkapel hoe groot is hij. 3 vlaks zegt mij iig niet zoveel. Deze kan eventueel makkelijk achteraf geplaatst worden
- Dubbele tuindeur. Prima prijs
- Wat wordt er allemaal bij de extra kamer gedaan? Op zich geen gekke prijs, zoiets ben je ook al kwijt als je het achteraf doet. Is het helemaal afgewerkt of alleen de muurtjes en een deur?

[Richh]

Ik denk dat je niet heel veel onderhandelingsruimte hebt, de prijzen zijn idd ook niet gek.

Bij elkaar zit je op zo'n 34k, ik zou gewoon eens zeggen 'joh als we dit nou allemaal doen, komen we er dan voor 30k uit?' ofzoiets. Niet geschoten is altijd mis toch?

[Snow_King]

chrisborst schreef op donderdag 3 augustus 2023 @ 08:28:
3) Zodra de ruwbouw gereed is en de afbouw begint (badkamer etc.) Zet een koelkast met drank neer en op vrijdag snacks voor de bouwers. Je mag 1x raden waar ze net iets meer hun best zullen doen.

Dit! Wij hebben in eigen beheer een huis laten bouwen, maar wij kwamen ook continue frisdrank, koek en zo af en toe koud bier en snacks brengen. Of toen het een keer heel heet was een bak vol met ijsjes.

Komen ze van de gemeente bestraten? Heel vriendelijk zijn tegen die mensen, wat te eten en drinken geven. Dan werken ze vaak net iets netter rondom jouw huis.

[Davidshadow13]

@SillBro Licht eraan hoe groot jouw project is cq. hoe groot de aannemer. Bij ons is het een project van 100+ woningen en daar was de prijs gewoon de prijs / voor jouw tien anderen.

@chrisborst goede tips, alleen ligt dat weer aan de grootte van het project. Bij ons is het absoluut strikt verboden de bouwplaats te betreden tot de oplevering. Dus iets van een koelkast in een woning zetten die nog niet is opgeleverd is zo makkelijk nog niet, verder zit je dan ook met stroom etc.

Verder kan ik nog als tip geven als het een groter project is zoek uit wie de uitvoerder is en dat je bekend bent bij hem of haar. Dat is vaak de persoon die je moet hebben in geval van problemen of als je iets in de uitvoering aangepast wil hebben last minute.

[Sport_Life]

Bij deze woning krijg je wel 'korting' van 0,05% in de zin van extra zonnepanelen:

https://www.funda.nl/koop...42288411-monardastraat-4/

Je hebt alleen niet zoveel aan zonnepanelen want je zit vast aan stadsverwarming

M.i. geeft het wel aan dat de marges niet extreem groot zijn, ze lopen nu flink kapitaal mis wat ze anders weg kunnen zetten tegen 1-3% per jaar. (Vooruitbetaling bij nieuwbouw).

[ Voor 48% gewijzigd door Sport_Life op 03-08-2023 10:47 ]