Is versneld aflossen verstandig?

[Oekol]

Onze hypotheekadviseur is allereerst gestopt als zzp'er en weer in loondienst dus niet meer in beeld zogezegd.

Ik was benieuwd in hoeverre het verstandig is om 'wat' extra af te lossen voor 0,05% minder rente.

Ons hypotheek rond 350k zit op 2,6% en op 90% aflossing valt je in 2,55% schaal.



Ik lees in het systeem dat de rente nu maandelijks 682,73 euro is. Wanneer dit nu 2,6% is kan ik dan heel simpel rekenen dat 2,55% ons 669,90 euro gaat kosten dus een besparing van ~13 euro?

Bedenk me alleen dat met annuïteitenhypotheek de maandelijkse som 't zelfde blijft en je dan dus sneller aflost. Maar wat ik in m'n hoofd had om minder aan de hypotheek uit te geven per maand gaat dan niet op (ja over de looptijd wel, maar geen low hanging fruit).

Klopt het een beetje wat ik hier schrijf?

[Christiaan676]

Uiteindelijk moetje het aflossen, dit eerder doen betekend dat je totale kosten lager zijn.

Als je aflost heb je twee opties:
Looptijd constant houden waardoor termijn bedrag daalt of,
Maandelijks bedrag constant houden waardoor de totale looptijd korter wordt.
Meestal wordt er standaard voor optie 1 gekozen. Of optie 2 mogelijk is hangt af van de hypotheekverstrekker.

Kan je niet op de site van de hypotheekverstrekker een berekening uit laten voeren wat er gebeurd als je aflost? Bij mij verschijnt dan ook het nieuwe maand bedrag. Maar reken je niet rijk, 0,05 procent punt is niet zo veel, en een gedeelte daarvan krijg je ook nog terug als hypotheekrenteaftrek.

Een hele andere optie is om te kijken of je de waarde van de woning om hoog kan bij stellen. Bij voorbeeld op basis van woz waarde.

[DVX73]

Allereerst een paar dingen:
Los alleen af als je het geld kan missen en niet nodig kan hebben voor tegenvallers.

Ten tweede hoger risico= hoger rendement.
Investeren in aandelen heeft waarschijnlijk een hoger rendement en levert per saldo meer op. Moet je natuurlijk wel bereid zijn het risico te nemen dat het ook minder waard kan worden.

De percentages gaan op basis van marktwaarde. Stel je huis is nu €600.000 waard dan is de huidige hypotheek al minder dan 60%.
Meestal weet een hypotheekverstrekker niet wat jou huis waard is, dat zal je zelf moeten doorgeven en waarschijnlijk willen ze dan een taxatierapport.

[Tom-Z]

Oekol schreef op zaterdag 1 juli 2023 @ 23:19:
Ik was benieuwd in hoeverre het verstandig is om 'wat' extra af te lossen voor 0,05% minder rente.

Waarschijnlijk niet, maar het hangt er natuurlijk van af hoeveel "wat" is.

Ik lees in het systeem dat de rente nu maandelijks 682,73 euro is. Wanneer dit nu 2,6% is kan ik dan heel simpel rekenen dat 2,55% ons 669,90 euro gaat kosten dus een besparing van ~13 euro?

Ruw geschat ga je inderdaad op jaarbasis 0.05% van €350.000 besparen, dus €175.

Bedenk me alleen dat met annuïteitenhypotheek de maandelijkse som 't zelfde blijft en je dan dus sneller aflost. Maar wat ik in m'n hoofd had om minder aan de hypotheek uit te geven per maand gaat dan niet op (ja over de looptijd wel, maar geen low hanging fruit).

De waarheid zit ergens in het midden. Je maandelijkse aflossing zal iets omlaag gaan, maar door het "annuïtaire" wordt je "besparing" voor een deel ook "uitgesmeerd".

€175 per jaar is (op wat je aan de hypotheek kwijt bent) niet heel veel. Ik weet niet hoeveel je er voor extra moet aflossen, maar waarschijnlijk is het beter om het geld beschikbaar te houden of er iets anders mee te doen. Als je veel risico kan nemen dan is het beter het geld te investeren, als je weinig risico kan nemen is het beter het geld op een spaarekening te houden voor eventuele tegenvallers. Extra aflossen is maar in een heel beperkt aantal situaties "de beste" keuze.

[Playa del C.]

Het is naar mijn mening de beste keuze als je alles wat doet. Dus hypotheek extra aflossen én beleggen (veilig) én beleggen (risico) én sparen én besparen.

Vreemde hypotheek trouwens, die kleine verschillen zetten geen zoden aan de dijk. Ze hadden net zo goed 2,7% kunnen vragen voor alle situaties. Dit geeft alleen maar extra rekenwerk voor zowel bank als klant. Voor mini-bedragen t.o.v. de totale kosten.

Als je meer dan 10k hebt gespaard en je hebt al wat aandelen, dan is het wel prima om eens een paar duizend euro in de hypotheek te stoppen. Alleen niet voor die 0,05% voordeel. Bij deze lage rente zou ik alsnog eerder blijven beleggen tot een vermogen van meer dan 50k. Daarna de hypotheek korten.

[Oekol]

Tom-Z schreef op zaterdag 1 juli 2023 @ 23:39:
[...]

Waarschijnlijk niet, maar het hangt er natuurlijk van af hoeveel "wat" is.


[...]

Ruw geschat ga je inderdaad op jaarbasis 0.05% van €350.000 besparen, dus €175.


[...]

De waarheid zit ergens in het midden. Je maandelijkse aflossing zal iets omlaag gaan, maar door het "annuïtaire" wordt je "besparing" voor een deel ook "uitgesmeerd".

€175 per jaar is (op wat je aan de hypotheek kwijt bent) niet heel veel. Ik weet niet hoeveel je er voor extra moet aflossen, maar waarschijnlijk is het beter om het geld beschikbaar te houden of er iets anders mee te doen. Als je veel risico kan nemen dan is het beter het geld te investeren, als je weinig risico kan nemen is het beter het geld op een spaarekening te houden voor eventuele tegenvallers. Extra aflossen is maar in een heel beperkt aantal situaties "de beste" keuze.

Ja dat vermoed ik ook. We zitten nog zo'n 1800 van de nieuwe grens af. Dat betekent nog twee keer hypotheek er af en dan belanden we er. Met 1 x kom je net nog een paar honderd euro te kort, maar je wint er vrij weinig mee dunkt me.

Indexbeleggen doe ik al maandelijks en we sparen afzonderlijk en gezamenlijk. Echter door de kinderen en specifiek kinderopvang merk je toch dat het nogal een aanslag is op je uitgaven. De opvang is gelijk aan het bedrag wat de hypotheek is, dacht wellicht dat ik ergens wat slims kon doen om 't bloeden te stelpen.

[sig69]

Ik heb dat de afgelopen 2 jaar wel gedaan, ben volledig van de rente opslag af en na wat mazzel met oversluiten betaal ik nu 150 euro per maand. Totaal niet vergelijkbaar met jouw situatie natuurlijk. Maar aflossen is een investering in lagere maandlasten uiteindelijk. Als je het geld hebt en je kan er door een aflossing een procent af krijgen, waarom niet? Maar die verschillen in jouw tabel zijn wel echt heel klein, dat levert weinig op.

[ Voor 10% gewijzigd door sig69 op 01-07-2023 23:53 ]

[JackBol]

sig69 schreef op zaterdag 1 juli 2023 @ 23:51:
Ik heb dat de afgelopen 2 jaar wel gedaan, ben volledig van de rente opslag af en na wat mazzel met oversluiten betaal ik nu 150 euro per maand. Totaal niet vergelijkbaar met jouw situatie natuurlijk. Maar aflossen is een investering in lagere maandlasten uiteindelijk. Als je het geld hebt en je kan er door een aflossing een procent af krijgen, waarom niet?

Omdat je moet kijken hoe je geld het meest kan laten renderen.
Beleggen in stabiele ETFs levert je meer op dan afzinken in je hypotheek. Zit een klein risico aan, dus je moet je eigen risico bereidheid inschatten.

Maar aflossen op een relatief goedkope hypotheek is eigenlijk zonde van je geld.

[bombadil]

Wanneer loopt de rentevaste periode af? Allicht moet je dan met de besparing over de huidige 4% rente gaan rekenen..

Tom-Z schreef op zaterdag 1 juli 2023 @ 23:39:

Ruw geschat ga je inderdaad op jaarbasis 0.05% van €350.000 besparen, dus €175.

gaat ook nog de hypotheekrenteaftrek vanaf dus netto nog minder.
Maar mogelijk komt TS (ooit)in aanmerking voor vermogensrendementsheffing, dan wordt dat(gedeeltelijk) uitgespaard.

Groot voordeel van aflossen is wel dat je niet in verlokking kan komen om iets onverstandig duurs te kopen. 35K aflossen of een nieuwe auto voor de deur. Allicht is die aflossing zo gek bog niet.

[ Voor 9% gewijzigd door bombadil op 01-07-2023 23:54 ]

[Beneveerg]

Er zijn inmiddels bankrekeningen waar je meer dan die 2,6% rente ontvangt. Wanneer je geld dat stalt maak je met rendement dan dat je doet met aflossen.

[Sovieto]

Het extra voordeel is vaak van korte duur, want met je gewone aflossingen kom je ook steeds dichterbij die grens. Als je bijvoorbeeld €5000 extra aflost en dan 0,05% bespaart, bespaar je dat maar (bijvoorbeeld) 6 maanden, want in die 6 maanden los je ook €5000 af. Dan heb je dus maar een bruto voordeel genoten van 6 maanden.

Bij grotere aflossingen speelt dit minder, want dan hou je je voordeel langer.

Een desktoptaxatie (meestal ergens tussen de 25 en 100 euro) kan je soms wel hele mooie voordelen opleveren.

[sig69]

@JackBol ik was nog niet helemaal klaar. Voor 0,05 % is het niet echt de moeite inderdaad. Bij mij ging het per 0,5%.

[Tom-Z]

Oekol schreef op zaterdag 1 juli 2023 @ 23:48:
[...]


Ja dat vermoed ik ook. We zitten nog zo'n 1800 van de nieuwe grens af. Dat betekent nog twee keer hypotheek er af en dan belanden we er. Met 1 x kom je net nog een paar honderd euro te kort, maar je wint er vrij weinig mee dunkt me.

Dan ga je dus 1800 euro inleggen om twee tientjes te besparen.

[PROnline]

bombadil schreef op zaterdag 1 juli 2023 @ 23:53:
Wanneer loopt de rentevaste periode af? Allicht moet je dan met de besparing over de huidige 4% rente gaan rekenen..


[...]

gaat ook nog de hypotheekrenteaftrek vanaf dus netto nog minder.
Maar mogelijk komt TS (ooit)in aanmerking voor vermogensrendementsheffing, dan wordt dat(gedeeltelijk) uitgespaard.

Groot voordeel van aflossen is wel dat je niet in verlokking kan komen om iets onverstandig duurs te kopen. 35K aflossen of een nieuwe auto voor de deur. Allicht is die aflossing zo gek bog niet.

nieuwe auto voor de deur kan je nog tien jaar lol van hebben. Het einde van je hypotheek meemaken is een stuk onzekerder.

Maar aan de verstandige kant, je hebt nu een financiering van 100>90%. Iets minder tophypotheek is ook een stuk gezonder.

Als je wel langetermijn strategie wil doen, lagere hypotheek betekend ook dat je t.z.t. met minder pensioen af kunt. Als je t.z.t. nog steeds je 100% inkomen nodig hebt voor je hypotheek, dan zit eerder stoppen er ook niet in.

[ Voor 11% gewijzigd door PROnline op 02-07-2023 00:17 ]

[GerritGekke]

Heb je er ook over nagedacht om het geld wat je zou kunnen gebruiken voor aflossen te investeren?

[Bimmert]

TS wil lagere maandlasten en dat kan uiteraard nog steeds door extra af te lossen.
Hoe veel het je maandelijks zal schelen kun je eenvoudig berekenen via https://www.berekenhet.nl...n-lagere-maandlasten.html

De risico opslag is helaas niet veel te verlagen. Misschien kun je dan beter investeren in andere kostenbesparingen om maandelijks meer over te houden…

[Thijsmans]

Als het is bedoeld om de maandelijkse uitgaven te beteugelen: dat werkt niet perse zo Ik heb de risico-opslag onlangs omlaag gekregen met een Woz-beschikking. Daardoor is het maandbedrag niet omlaag gegaan, maar de looptijd verkort inmiddels heeft er een herberekening plaatsgevonden

Gelet op de lage hypotheekrente (en HRA) enerzijds, en de stijgende rente op sparen/deposito's anderzijds, zou ik deze hypotheek niet eerder aflossen.

[ Voor 10% gewijzigd door Thijsmans op 02-07-2023 07:44 ]

[Oekol]

Het doel was inderdaad meer de hoogte van de maandelijkse som van hypotheek naar beneden brengen. Alles is in principe op orde:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

In principe hebben wij het geluk dat ik een mooie bonus krijg jaarlijks waar we dure dingen van vervangen of aanschaffen. De rest moet ons basis salarisoplossen zeg maar.

Edit: hypotheekrente staat voor 20 jaar vast. Wellicht tegen die tijd wel interessant om versneld af te lossen. Mag 25% zonder boete doen.

[ Voor 4% gewijzigd door Oekol op 02-07-2023 07:54 ]

[Haan]

Ik lees volgens mij nergens dat iedere euro die je aflost, ook zorgt voor minder rente die je moet betalen. Dus afgezien van een eventuele lagere opslag, levert aflossen op zichzelf ook al een besparing op. Dit dan wel wat gedempt door de HRA. E.e.a zou je even zelf moeten uitrekenen hoe dat netto uitpakt. Maar de besparing is dus sowieso meer dan de 175 euro die genoemd werd.

[Oekol]

Haan schreef op zondag 2 juli 2023 @ 07:53:
Ik lees volgens mij nergens dat iedere euro die je aflost, ook zorgt voor minder rente die je moet betalen. Dus afgezien van een eventuele lagere opslag, levert aflossen op zichzelf ook al een besparing op. Dit dan wel wat gedempt door de HRA. E.e.a zou je even zelf moeten uitrekenen hoe dat netto uitpakt. Maar de besparing is dus sowieso meer dan de 175 euro die genoemd werd.

Om in de stap van 2,55% te komen moeten we nog iets van 1800 euro. Dus over twee maanden vallen we daarin. Dat zal dan automatisch een besparing opleveren maar niet 1 dat ik zeg: ja ik ga nu extra spaargeld inleggen. Die 15 euro per maand zet voor korte termijn niet echt zoden aan de dijk. Over vier jaar zijn die kinderen van de KDV af en komt er weer ruim 1400 vrij in besteding. De BSO is een stuk goedkoper zag ik al dus dat is positief. En over twee jaar de eerste al naar de basisschool dus dat scheelt al honderden euro's.

[ Voor 4% gewijzigd door Oekol op 02-07-2023 07:59 ]

[Haan]

Uiteindelijk kan je het ook gewoon terugbrengen tot een simpel sommetje. Even uitgaande van de 2,55% rente en belastingtarief van 36,93%, levert iedere euro aflossing een besparing van netto ongeveer 1,62% op. Dit zou je kunnen zien als risicoloos rendement, maar je bent de inleg wel 'kwijt'. Vergelijk dit met rente op een spaarrekening, beleggen, etc. en bepaal wat voor jou het beste past

[Oekol]

Haan schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:09:
Uiteindelijk kan je het ook gewoon terugbrengen tot een simpel sommetje. Even uitgaande van de 2,55% rente en belastingtarief van 36,93%, levert iedere euro aflossing een besparing van netto ongeveer 1,62% op. Dit zou je kunnen zien als risicoloos rendement, maar je bent de inleg wel 'kwijt'. Vergelijk dit met rente op een spaarrekening, beleggen, etc. en bepaal wat voor jou het beste past

En wanneer je in een hoger tarief valt, wordt het dan (logisch denk ik) minder?

[YakuzA]

DVX73 schreef op zaterdag 1 juli 2023 @ 23:35:
Allereerst een paar dingen:
Los alleen af als je het geld kan missen en niet nodig kan hebben voor tegenvallers.
Ten tweede hoger risico= hoger rendement.
Investeren in aandelen heeft waarschijnlijk een hoger rendement en levert per saldo meer op. Moet je natuurlijk wel bereid zijn het risico te nemen dat het ook minder waard kan worden.
De percentages gaan op basis van marktwaarde. Stel je huis is nu €600.000 waard dan is de huidige hypotheek al minder dan 60%.
Meestal weet een hypotheekverstrekker niet wat jou huis waard is, dat zal je zelf moeten doorgeven en waarschijnlijk willen ze dan een taxatierapport.

Bij veel banken kun je tegenwoordig gewoon het linkje en printje van de woz site opsturen om het aan te passen.

Woz waarde opsturen is idd de snelste manier om te zakken qua risico opslag.

[Flozem]

Zo lang de spaarrente meer oplevert dan de verlaagde renteopslag vanwege LTV, zou ik het lekker op een spaarrekening stallen.

2% van 10k = 200EUR op jaarbasis
0,05% van 350k = 175EUR

Hierbij laat ik eventuele fiscale renteaftrek of vermogensrendement heffing achterwege.

[ Voor 19% gewijzigd door Flozem op 02-07-2023 08:25 ]

[bie100]

Bimmert schreef op zondag 2 juli 2023 @ 07:34:
TS wil lagere maandlasten en dat kan uiteraard nog steeds door extra af te lossen.
Hoe veel het je maandelijks zal schelen kun je eenvoudig berekenen via https://www.berekenhet.nl...n-lagere-maandlasten.html

waarom staat er geen spaarhypotheek tussen bij Hypotheekvorm ?

[enermax]

Zou het zelf niet doen. Je hypotheek aftrek gaat omlaag. Huizen worden door inflatie duurder. Binnen een paar jaar zit je op max rente korting omdat je huis door de gemeente elk jaar hoger wordt geschat. Tegenwoordig krijg je al 3% bij openbank, flexibel opneembaar. Je kunt denk ik beter het huis zelf upgraden. Toekomst elec auto, aandelen fondsen enz.

[ Voor 6% gewijzigd door enermax op 02-07-2023 08:35 ]

[Dark Matter]

Flozem schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:24:
Zo lang de spaarrente meer oplevert dan de verlaagde renteopslag vanwege LTV, zou ik het lekker op een spaarrekening stallen.

2% van 10k = 200EUR op jaarbasis
0,05% van 350k = 175EUR

Hierbij laat ik eventuele fiscale renteaftrek of vermogensrendement heffing achterwege.

Dat klopt.

Alleen in dit geval gaat het maar over 1800 EUR aflossing.
Tevens wordt het lagere tarief twee maanden eerder bereikt, dus zijn de extra lagere maandlasten maar voor twee maanden.

Oftewel:
2% van 1800 = 36 EUR (op jaar basis)
0,05% van 350k = 30 EUR (2 maanden)

Ik zou het idd gewoon laten staan.

[ Voor 3% gewijzigd door Dark Matter op 02-07-2023 08:53 ]

[Oekol]

Ik denk dat ik een mail aan de hypotheek verstrekker ga wagen dat de WOZ nogal omhoog is en we in een andere klasse moeten vallen:

WOZ-waarde
Peildatum WOZ-waarde
01-01-2022 463.000 euro


Hypotheek die op 't huis rust is ongeveer 350k, net iets er onder.

[leogeran]

Oekol schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:38:
Ik denk dat ik een mail aan de hypotheek verstrekker ga wagen dat de WOZ nogal omhoog is en we in een andere klasse moeten vallen:

Ik ben benieuwd wat de reactie gaat zijn, wij hebben dezelfde hypotheek,
Succes!

[Hahn]

Mijn hypotheekrente is 2,45% en ik heb vorig jaar een paar keer een deel van mijn hypotheek afgelost, uiteindelijk voor zo'n €20.000, en daar heb ik nu toch wel een beetje spijt van. Om twee redenen:

1. Spaarrentes zijn nu weer flink omhoog. Met depositosparen via Raisin kan je nu 4% rente voor 1 jaar krijgen. Dat is dus een stuk meer dan de 2,45% rente die ik betaal.
   
   
2. Hypotheekrente-aftrek zorgt ervoor dat die 2,45% rente die ik betaal nog minder is dan dat.

Kortom: zolang je qua spaarrente meer krijgt dan wat je aan rente betaalt, vind ik het niet verstandig om versneld af te lossen.

[CH4OS]

Haan schreef op zondag 2 juli 2023 @ 07:53:
Ik lees volgens mij nergens dat iedere euro die je aflost, ook zorgt voor minder rente die je moet betalen. Dus afgezien van een eventuele lagere opslag, levert aflossen op zichzelf ook al een besparing op. Dit dan wel wat gedempt door de HRA. E.e.a zou je even zelf moeten uitrekenen hoe dat netto uitpakt. Maar de besparing is dus sowieso meer dan de 175 euro die genoemd werd.

Ts heeft annuïteitenhypotheek, dan betaal je éérst de rente, daarna pas de hypotheek zelf.

[YakuzA]

Oekol schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:38:
Ik denk dat ik een mail aan de hypotheek verstrekker ga wagen dat de WOZ nogal omhoog is en we in een andere klasse moeten vallen:

WOZ-waarde
Peildatum WOZ-waarde
01-01-2022 463.000 euro


Hypotheek die op 't huis rust is ongeveer 350k, net iets er onder.

Je kan idd mailen, een snelle Google laat zien dat hun waarschijnlijk een calcasa accepteren, dus mogelijk is het nog wat extra werk bij deze hypotheker.

Gezien het waardeverschil heb je het iig weer zo terug verdiend aan rentekorting.

[Oekol]

leogeran schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:41:
[...]


Ik ben benieuwd wat de reactie gaat zijn, wij hebben dezelfde hypotheek,
Succes!

De automatische reply is als volgt. Even 9 werkdagen wachten dus. Wellicht gaan we zelfs naar 2,5% dan.

Bedankt voor uw bericht.

Heeft u ons een vraag gesteld?

Dan ontvangt u binnen 3 werkdagen een reactie van ons.

Heeft u ons gevraagd een wijziging door te voeren in een hypotheek?

Deze wijziging voeren wij binnen 9 werkdagen uit.

[ Voor 6% gewijzigd door Oekol op 02-07-2023 08:50 ]

[YakuzA]

Overigens wel een bijzondere tabel in de topic start, normaal is de NHG rente gelijk aan de laagste risico klasse, bij bij deze hypotheek verstrekker gelijk aan de hoogste

[Zenomyscus]

Tom-Z schreef op zondag 2 juli 2023 @ 00:10:
[...]

Dan ga je dus 1800 euro inleggen om twee tientjes te besparen.

Dat klopt niet. Uiteindelijk bespaar je over die 1800 alle rente die je ooit betaald zou hebben. Die hoef je immers niet meer af te lossen en dat kost je dus ook geen rente.

Als bonus ben je een paar maanden eerder in een lagere categorie en win je daarmee een paar tientjes extra.

Aflossen doen je zoals gezegd omdat je je maandlasten omlaag wilt hebben. Dat kan vele voordelen bieden. Dat er andere betere manieren zijn om je geld te laten renderen, wil niet zeggen dat dat bij je past. Die keuze is aan TS, maar ik vind het belangrijk dat beide opties genoemd worden. Persoonlijk kies ik voor minder risico, lagere maandlasten, relaxter leven en niet omkijken naar alle paniek op de markt (ik kan dat slecht loslaten).

In ons geval ging een klein leningdeel naar 5%+ voor minimaal 19 jaar, dan scheelt aflossen best wat rente. Dat was een rendement van 45% over 19 jaar, vind ik prima. Plus lagere maandlasten, geld wat je weer kunt gebruiken om af te lossen, investeren of om leuke dingen te doen.

[Oekol]

YakuzA schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:49:
[...]

Je kan idd mailen, een snelle Google laat zien dat hun waarschijnlijk een calcasa accepteren, dus mogelijk is het nog wat extra werk bij deze hypotheker.

Gezien het waardeverschil heb je het iig weer zo terug verdiend aan rentekorting.

Als dat gaat om taxatie is het huis vorig jaar nog op 470k getaxeerd en heb ik nooit nagedacht dat dat een besparing potentieel zou kunnen zijn. Als ze dat rapport willen ontvangen kunnen we dat er bij zoeken. Scheelt wellicht kosten van Calcasa.

[Tom-Z]

Zenomyscus schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:56:
[...]

Dat klopt niet. Uiteindelijk bespaar je over die 1800 alle rente die je ooit betaald zou hebben. Die hoef je immers niet meer af te lossen en dat kost je dus ook geen rente.

Ja, dat snap ik natuurlijk ook wel. Maar TS vraagt specifiek naar wat hij onmiddelijk aan maandlasten gaat besparen in verband met de verlaging van de risicoklasse.

Dat er andere betere manieren zijn om je geld te laten renderen, wil niet zeggen dat dat bij je past. Die keuze is aan TS, maar ik vind het belangrijk dat beide opties genoemd worden. Persoonlijk kies ik voor minder risico, lagere maandlasten, relaxter leven en niet omkijken naar alle paniek op de markt (ik kan dat slecht loslaten).

TS kan zonder noemenswaardig risico die €1800 op een spaarrekening laten staan en nagenoeg dezelfde rente vangen die hij aan hypotheekrente betaalt. De besparing (behalve dan die paar tientjes omdat hij twee maanden eerder in een lagere risicoklasse komt) valt daar tegen weg.

[Sissors]

Hahn schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:45:
Mijn hypotheekrente is 2,45% en ik heb vorig jaar een paar keer een deel van mijn hypotheek afgelost, uiteindelijk voor zo'n €20.000, en daar heb ik nu toch wel een beetje spijt van. Om twee redenen:

1. Spaarrentes zijn nu weer flink omhoog. Met depositosparen via Raisin kan je nu 4% rente voor 1 jaar krijgen. Dat is dus een stuk meer dan de 2,45% rente die ik betaal.
   
   
2. Hypotheekrente-aftrek zorgt ervoor dat die 2,45% rente die ik betaal nog minder is dan dat.

Kortom: zolang je qua spaarrente meer krijgt dan wat je aan rente betaalt, vind ik het niet verstandig om versneld af te lossen.

Ik ben het eens met je conclusie, zolang spaarrente hoger is dan hypotheekrente is het een no-brainer. Zeker met nieuwe box3 belasting. Tegelijk moet je ook echt geen spijt hebben van dingen omdat achteraf gezien je beter in 2017 vol op aandelen Tesla had kunnen gaan.

[CornermanNL]

Het is een vraagstuk wat vaker terugkomt, is het verstandig om af te lossen. Het hangt van een aantal factoren af, en eigenlijk is het een risico over tijd vraagstuk. Er zitten diverse kanten aan, het cash flow risico, maximale risico en tijdelijke piekbelasting.

Stel je zet alles, of een groot deel in op aflossen van je hypotheek, op het eerste gezicht enorm veilig. Maar je hebt een te lage buffer liquide middelen (spaargeld, liquide beleggingen zoals aandelen) en je komt langere tijd zonder voldoende inkomen te zitten. Langdurige ziekte, baan langere tijd kwijt, andere calamiteit. Dan loop je sneller uit je buffers dan gedacht. Dan is het niet zo eenvoudig om geld uit je huis vrij te maken. Je hebt namelijk geen leencapaciteit. Je kan dus niet op dat moment je hypotheek ophogen om de tijd te overbruggen die je nodig hebt om uit de problemen te komen. Dat kan alleen als alles goed gaat en de zon schijnt.

Stel dat lukt langere tijd niet, en je moet aanspraak maken op de bijstand in een uiterste geval, met bijbehorende sociale huurwoning, dan moet je eerst je vermogen opeten, en dus je vermogen in je huis. Het heeft dus na een bepaald punt geen zin meer om extra af te lossen. Je verzekerd er geen extra risico meer mee. Je premie is dus heel erg hoog.

Een huis is om in te wonen, dus het maximale risico is verlies van onderdak. In het geval van een koopwoning is het maximale risico het moeten opeten van het vermogen in het huis (exacte regels verschillen overigens per gemeente maar er is altijd een moment dat opeten gaat gebeuren)

Laten we als benchmark nemen dat een de hypotheeklasten van een huis sowieso de sociale huur mag zijn. En dat is rond de 780 euro momenteel. Dan is alles aflossen daaronder vanuit risico perspectief veel te duur.

Dan is er nog de cash flow. Als je huidige hypotheek een groot deel van je inkomen opslokt, kan het verstandig zijn om tot een bepaald percentage af te lossen. Vaak wordt rond de 23% genomen.

Dan is er nog de weg daarnaartoe, veel mensen hebben de neiging om als eerste een zo groot mogelijke deuk te slaan in de hypotheek, en lopen dan tijdens dat proces het risico dat de buffers te laag zijn. Een WW uitkering heeft een maximum, en dat is nogal eens een stuk lager dan de inkomens van mensen. Dat gat moet je dus dichten, dat kan door sparen of door beleggen.

Ook die verhouding moet kloppen, als je teveel aanhoudt op een spaarrekening dan kan dat door je beleggingen in aandelen (of andere beter renderend bezit) niet goedgemaakt worden en draai je alsnog verlies. En dat kost over tijd ook weer premie, want dankzij de inflatie moet je dan bijstorten.

Het gaat dus om de balans, en het risico dat je over tijd loopt door de keuzes die je maakt. En dan zijn er nog eventuele toekomstplannen die mensen hebben zoals het starten van een eigen bedrijf, een sabbatical nemen enzovoorts. Dat geeft ook weer een ander beeld voor het te lopen risico.

[Strider]

Mijn inziens is het antwoord op de vraag van de TS heel simpel: Nee, zolang de spaarrentes hoger zijn dan je hypotheekrente, en je hypotheek niet in Box 3 valt is het niet verstandig.

[Reacher]

Het is nooit verkeerd om je schuldenlast te verlagen. De DNB geeft nu al een langere tijd structureel signalen af dat dit risico andere maatregelen vraagt. De schommelingen in de markt is door het gemak waar wij (nederlanders) kijken naar (hypotheek)schuld een flink stuk sterker dan in landen om ons heen.

Je hebt geen glazenbol nodig om te voorspellen dat hier nog heel wat meer maatregelen nodig zijn om onze houding en gedrag aangepast te krijgen.

[e d]

€ 1800 aflossen zal 2,6% rente op die 1800 besparen. Dat is € 46,8/jaar

Maar daar komt dan nog een extra besparing bovenop van (350k-1.8k)*0.05%=€ 174,10/jaar. Totaal dus 220,9/jaar besparing. Ofwel een zeker rendement van ca 12%/jaar op die 1800. Laat de hypotheekrenteafrek hier nog 40% vanaf snoepen dan hou je alsnog 8% gegarandeerd rendement over

Als je niet verder komt met je aanvraag om de renteopslag te verlagen zou ik dus wel aflossen

[noslen]

Ik heb een hypotheek sheet gemaakt:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

. Helaas kan ik de vraag nog niet beantwoorden omdat ik nog een vergelijking met het resultaat van sparen mis.

Misschien heb je er iets aan.

[ Voor 26% gewijzigd door noslen op 05-07-2023 20:03 ]

[Oekol]

e d schreef op zondag 2 juli 2023 @ 11:22:
€ 1800 aflossen zal 2,6% rente op die 1800 besparen. Dat is € 46,8/jaar

Maar daar komt dan nog een extra besparing bovenop van (350k-1.8k)*0.05%=€ 174,10/jaar. Totaal dus 220,9/jaar besparing. Ofwel een zeker rendement van ca 12%/jaar op die 1800. Laat de hypotheekrenteafrek hier nog 40% vanaf snoepen dan hou je alsnog 8% gegarandeerd rendement over

Als je niet verder komt met je aanvraag om de renteopslag te verlagen zou ik dus wel aflossen

Dat zal geen 2,6% besparen toch? Als het al wat zou besparen is het 0,05% omdat je daarna in de 2,55% komt of ben ik nou gek?

Overigens liggen de bedragen wel wat anders, de initiele som was bijna 350k. Nu staat er nog zo'n 314k open uit m'n hoofd.

[ Voor 8% gewijzigd door Oekol op 02-07-2023 11:29 ]

[CornermanNL]

Reacher schreef op zondag 2 juli 2023 @ 11:22:
Het is nooit verkeerd om je schuldenlast te verlagen. De DNB geeft nu al een langere tijd structureel signalen af dat dit risico andere maatregelen vraagt. De schommelingen in de markt is door het gemak waar wij (nederlanders) kijken naar (hypotheek)schuld een flink stuk sterker dan in landen om ons heen.

Je hebt geen glazenbol nodig om te voorspellen dat hier nog heel wat meer maatregelen nodig zijn om onze houding en gedrag aangepast te krijgen.

Onze huizenmarkt is ook anders dan in de ons omringende landen. En zolang de tendens is dat risico naar het individu verplaatst wordt is liquiditeit en renderend bezit belangrijker dan de hoogte van de schuld die ertegenover staat.

Een hypotheek is de enige echt grote leencapaciteit die de meeste mensen hebben. Je zet voor een langere periode een groot deel van je woonlasten vast, en over tijd loopt je risico uit je schulden positie, door het aflossen (tegenwoordig verplicht voor 50%) en de inflatie. Dus na 10 jaar is 1/3 er al uit. Het risico zit hem voornamelijk in die eerste 10 jaar als je hypotheek een groot deel van je besteedbaar inkomen is, in veel gevallen.

Dan is het verstandig om tot een bepaald niveau af te lossen. Zoals ik in mijn eerdere post al schreef is verder aflossen na een bepaald bedrag gewoon risico introduceren op ander vlak. En kost het verder aflossen gewoon alleen maar geld.

We zijn in Nederland nogal geneigd om op een ouderwetse manier naar schulden te kijken. Maar gaan voorbij aan het feit dan leencapaciteit in de afgelopen decennia veel belangrijker geworden is. En de enige grote leencapaciteit de hypotheek is. En dat we op een andere manier moeten kijken naar risico en belangrijker tijd en risico dan onze ouders en grootouders dat deden.

We leven in heel andere tijden. En of we dat wenselijk vinden of niet, het risico ligt veel meer bij het individu (de illusie van zelfredzaamheid) dan bij het collectief dan in het verleden. Daar staat ook nog tegenover dat geld een heel andere rol is gaan spelen dan het pak hem beet 30 jaar geleden deed. Je kan daar niet meer tegenaan kijken met de blik van toen.

[Oekol]

noslen schreef op zondag 2 juli 2023 @ 11:23:
Ik heb een hypotheek sheet gemaakt: https://docs.google.com/s...KVx0cNYQ/edit?usp=sharing. Helaas kan ik de vraag nog niet beantwoorden omdat ik nog een vergelijking met het resultaat van sparen mis.

Misschien heb je er iets aan.

Wat een gave sheet. Daar moet veel tijd in hebben gezeten (vooral als ik het zelf had moeten maken omdat ik een leek ben). Het is dan wel 'alleen bekijken' maar wellicht kan ik kijken wat de onderliggende formules zijn en zelf iets fabriceren.

[Reacher]

CornermanNL schreef op zondag 2 juli 2023 @ 11:30:
[...]

Ik volg een gelijke strategie. Waarbij mijn uitgangspunt was om in de eerste jaren tot 50% af te lossen en vanaf daar andere route nemen met de financiele ruimte.

Mijn punt is vooral dat men zich wel bewust moet zijn dat er in Nederland nog heel wat moet veranderen en (hopelijk) vroeger dan later Den Haag die taak op gaat pakken.

[Zenix]

Ik zie extra inleggen bij pensioen niet voorbijkomen. Daarmee zou ik eerder beginnen dan aflossen. Fiscaal oook aantrekkelijk.

[Oekol]

Zenix schreef op zondag 2 juli 2023 @ 11:37:
Ik zie extra inleggen bij pensioen niet voorbijkomen. Daarmee zou ik eerder beginnen dan aflossen. Fiscaal oook aantrekkelijk.

Dat is een goeie, opzich is dat ook in mijn geval in ieder geval goed geregeld.
Maandelijks 2/3e baas en 1/3 ik wat zich resulteert in 691,01 voor de werkgeven en 353,86 euro ikzelf.

Dat wil ik eigenlijk niet verder aanvullen zeker niet in de levenfase waar we nu in zitten waar we juist hele grote uitgaven hebben. We willen besparen

[Zenix]

Oekol schreef op zondag 2 juli 2023 @ 11:41:
[...]


Dat is een goeie, opzich is dat ook in mijn geval in ieder geval goed geregeld.
Maandelijks 2/3e baas en 1/3 ik wat zich resulteert in 691,01 voor de werkgeven en 353,86 euro ikzelf.

Dat wil ik eigenlijk niet verder aanvullen zeker niet in de levenfase waar we nu in zitten waar we juist hele grote uitgaven hebben. We willen besparen

Ik zit bij ABP met vergelijkbare inleg, maar als je bijvoorbeeld eerder wilt gaan stoppen met werken is eigen potje opbouwen wel verstandig, vanaf dit jaar kan je meer inleggen. Ik lees veel sparen, allebei maandelijks 100 euro pensioen inleggen mee beginnen en als je nog meer wilt inleggen kan je reserveringruimte gebruiken. En hoe eerder je begint, hoe minder je hoeft in te leggen.

[Tom-Z]

Oekol schreef op zondag 2 juli 2023 @ 11:28:
[...]


Dat zal geen 2,6% besparen toch? Als het al wat zou besparen is het 0,05% omdat je daarna in de 2,55% komt of ben ik nou gek?

Je bespaart 2.6% over die €1800 omdat je die aflost en daar helemaal geen rente meer over betaalt. Je bespaart 0.05% over het nog openstaande hypotheekbedrag omdat je in een lagere risicoklasse komt.

Maar:
- Je krijgt ook geen spaarrente meer over die €1800 (en kan er in geval van nood ook niet meer zo makkelijk over beschikken).
- In die lagere risicoklasse zou je over 2 maanden toch vanzelf al zijn gekomen.

De spaarrente is redelijk vergelijkbaar met de 2.6% die je nu betaalt. Dat kan je dus tegen elkaar wegstrepen. Het enige wat dan overblijft is twee maanden 0.05% besparing.
Ik zie dat er op dit moment 1-jaars deposito's worden aangeboden met 4% rente. Dat is ruimschoots voordeliger dan aflossen.

[Barrycade]

Dit gaat over kleine bedragen, maar waar je rekening mee moet houden is de kinderopvangtoeslag die berekend wordt op je belastbaar inkomen. Hogere hypotheekrente is meer aftrek dus lagere belastbaar inkomen.

Dus veel aflossen en lagere rente betalen is minder toeslag.

En ik lees nergens of je voorlopige teruggave doet of niet. Als het echt is om je door de maanden te krijgen is wellicht dat een optie om je maandelijkse besteedbaar vermogen wat te verruimen.

Maar aan de andere kant lees ik periodiek beleggen en beide wat naar de spaarrekening iedere maand dus is het wellicht wat meer psychisch dan daadwerkelijk financiële krapte.

[Haan]

CH4OS schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:48:
[...]

Ts heeft annuïteitenhypotheek, dan betaal je éérst de rente, daarna pas de hypotheek zelf.

? Je betaalt gewoon iedere maand aflossing + rente. Het enige is dat naarmate de tijd vordert, de verhouding verschuift van voornamelijk rente naar voornamelijk aflossing, met als resultaat dat de maandlasten iedere maand gelijk zijn.

[Oekol]

CH4OS schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:48:
[...]

Ts heeft annuïteitenhypotheek, dan betaal je éérst de rente, daarna pas de hypotheek zelf.

Even schaamteloos uit de docs van @noslen gekopieerd. Maar inderdaad betaal je vrijwel altijd beide zoals @Haan zegt en het verschuift naar mate de looptijd vordert naar aflossing ipv rente.

[CH4OS]

Haan schreef op zondag 2 juli 2023 @ 11:58:
? Je betaalt gewoon iedere maand aflossing + rente. Het enige is dat naarmate de tijd vordert, de verhouding verschuift van voornamelijk rente naar voornamelijk aflossing, met als resultaat dat de maandlasten iedere maand gelijk zijn.

Dan heb ik vast een andere annuïteitenhypotheek. Ik betaal nu vooral rente + een beetje aflossing, dat verschuift inderdaad, maar mijn maandlasten voor de hypotheek veranderen wel jaarlijks. Wanneer ik extra aflos, zakken mijn maandlasten daarna ook. Ik betaalde eerst ruim over de 600 euro per maand aan hypotheek, maar is nu naar er onder gezakt. Wel zakken mijn maandlasten minder snel dan met een andere hypotheek.

[ Voor 11% gewijzigd door CH4OS op 02-07-2023 12:10 ]

[Haan]

@CH4OS dat klinkt eerder als een lineaire hypotheek dan.
Overigens misschien wel leuk om te delen, dit even ingevuld bij mijn hypotheekverstrekker (ABN)

1800 euro aflossen, levert mij een besparing op van ruim 8 euro per maand. Ik heb even geen zin om het precies uit te rekenen, maar laten we uitgaan dat dat ongeveer 75 euro per jaar netto is. Een goeie 4% rendement dus op die 1800 euro. Maar zoals al vaker gezegd, dit geld zit vervolgens wel vast in de stenen van je huis.

[CH4OS]

@Haan Ik heb geen lineaire hypotheek. Ik heb 100% zeker een annuïteitenhypotheek. Dat was de beste hypotheek die ik in 2013 kon nemen.

[ Voor 3% gewijzigd door CH4OS op 02-07-2023 12:59 ]

[Hahn]

Sissors schreef op zondag 2 juli 2023 @ 10:13:
[...]

Ik ben het eens met je conclusie, zolang spaarrente hoger is dan hypotheekrente is het een no-brainer. Zeker met nieuwe box3 belasting. Tegelijk moet je ook echt geen spijt hebben van dingen omdat achteraf gezien je beter in 2017 vol op aandelen Tesla had kunnen gaan.

De spijt is ook niet heel groot

Maar ook vorig jaar, toen de spaarrentes veel lager waren, had ik mezelf rijker gerekend dan daadwerkelijk het geval was, doordat ik niet helemaal goed had gerekend met de hypotheekrente-aftrek. Maar ik lig er niet wakker van

[BTU_Natas]

<knip> Als je niks vriendelijks te zeggen hebt, zeg dan niks.

[ Voor 87% gewijzigd door Ardana op 02-07-2023 15:51 ]

[Felicia]

CH4OS schreef op zondag 2 juli 2023 @ 12:58:
@Haan Ik heb geen lineaire hypotheek. Ik heb 100% zeker een annuïteitenhypotheek. Dat was de beste hypotheek die ik in 2013 kon nemen.

De beste hypotheek is relatief natuurlijk. Met een lineaire hypotheek is het maandbedrag in het begin hoger maar over de gehele looptijd genomen betaal je minder belasting.

[Zwartoog]

Kleine stapjes in de rente maakt op maandbasis niet veel uit, maar tikt lekker aan op lange termijn. Ofwel: alleen doen als je het geld nu kunt missen.

Heb je ak geprobeerd je nieuwe WOZ waarde aan de bank door te geven? Dan kom je vaak ook al in een laag tarief terecht

[Frame164]

Ik weet niet of het al genoemd is, maar hoe meer je hebt afgelost, hoe minder belangrijk de toekomstige verkoopwaarde is. Natuurlijk wil je er tzt zoveel mogelijk voor krijgen, maar er is een verschil dat je kunt krijgen en wat je moet krijgen om je schuld af te lossen. Om die reden heb ik al ca. 40k extra afgelost. Ik heb niet uitgerekend of het financieel het meest aantrekkelijke was, maar ik kan mijn huis nu wel makkelijker/sneller verkopen als het echt zou moeten zonder dat ik direct met een restschuld zit.

[Oekol]

Zwartoog schreef op zondag 2 juli 2023 @ 17:36:
Heb je ak geprobeerd je nieuwe WOZ waarde aan de bank door te geven? Dan kom je vaak ook al in een laag tarief terecht

Dat ga ik inderdaad proberen! Vanmorgen de mail gestuurd en dan maar afwachten.

Oekol in "Is versneld aflossen verstandig?"

[Felicia]

Zwartoog schreef op zondag 2 juli 2023 @ 17:36:
Kleine stapjes in de rente maakt op maandbasis niet veel uit, maar tikt lekker aan op lange termijn. Ofwel: alleen doen als je het geld nu kunt missen.

Heb je ak geprobeerd je nieuwe WOZ waarde aan de bank door te geven? Dan kom je vaak ook al in een laag tarief terecht

Werkt overigens alleen als je geen NHG hypotheek hebt, met NHG zit je namelijk al in de laagste risico categorie.

[CornermanNL]

Frame164 schreef op zondag 2 juli 2023 @ 17:43:
Ik weet niet of het al genoemd is, maar hoe meer je hebt afgelost, hoe minder belangrijk de toekomstige verkoopwaarde is. Natuurlijk wil je er tzt zoveel mogelijk voor krijgen, maar er is een verschil dat je kunt krijgen en wat je moet krijgen om je schuld af te lossen. Om die reden heb ik al ca. 40k extra afgelost. Ik heb niet uitgerekend of het financieel het meest aantrekkelijke was, maar ik kan mijn huis nu wel makkelijker/sneller verkopen als het echt zou moeten zonder dat ik direct met een restschuld zit.

Het is nog maar de vraag of je je huis kan dan wel moet willen verkopen op een crisis moment. Stel in het geval van een scheiding had die 40k een eind geholpen om je ex uit te kopen. Bovendien als het doel is geen restschuld te hebben dan is 40k op een andere manier prima te investeren, een beter rendement te halen en dan over tijd langzaam af te lossen.

Je flexibiliteit neemt enorm af als je geld in een huis hebt zitten op dat soort momenten. Het risico is dan gemakkelijker te verzekeren door het geld dat voor dat doel beschikbaar is meer liquide te houden.

Het is ook nog maar de vraag of het alternatief goedkoper is, zeker na aftrek van alle kosten. De liquide middelen geven ook meer tijd om eventuele problemen op te lossen. Verkopen in dat soort situaties kost altijd veel meer dan het kunnen behouden. En tijd geeft ruimte om oplossingen te vinden.

[Oekol]

Felicia schreef op zondag 2 juli 2023 @ 18:57:
[...]

Werkt overigens alleen als je geen NHG hypotheek hebt, met NHG zit je namelijk al in de laagste risico categorie.

Nope, bij onze hypotheek verstrekker is de rente van 100% gelijk aan die van NHG gek genoeg. Check de startpost maar eens. Dus dat is blijkbaar geen gegeven.

[ASS-Ware]

Oekol schreef op zaterdag 1 juli 2023 @ 23:19:
Onze hypotheekadviseur is allereerst gestopt als zzp'er en weer in loondienst dus niet meer in beeld zogezegd.

Ik was benieuwd in hoeverre het verstandig is om 'wat' extra af te lossen voor 0,05% minder rente.

Ons hypotheek rond 350k zit op 2,6% en op 90% aflossing valt je in 2,55% schaal.

[Afbeelding]

Ik lees in het systeem dat de rente nu maandelijks 682,73 euro is. Wanneer dit nu 2,6% is kan ik dan heel simpel rekenen dat 2,55% ons 669,90 euro gaat kosten dus een besparing van ~13 euro?

Bedenk me alleen dat met annuïteitenhypotheek de maandelijkse som 't zelfde blijft en je dan dus sneller aflost. Maar wat ik in m'n hoofd had om minder aan de hypotheek uit te geven per maand gaat dan niet op (ja over de looptijd wel, maar geen low hanging fruit).

Klopt het een beetje wat ik hier schrijf?

Ik zou zoveel mogelijk aflossen, als je de centen kan missen.
Uiteindelijk moet het toch afgelost worden en elke keer extra aflossen betekent minder schuld en minder rente.
Rente betalen is geld weggooien.
De eerste extra aflossing voel je in je portemonnee, maar 10 x 10% is schuld vrij.

[noslen]

Oekol schreef op zondag 2 juli 2023 @ 11:35:
[...]


Wat een gave sheet. Daar moet veel tijd in hebben gezeten (vooral als ik het zelf had moeten maken omdat ik een leek ben). Het is dan wel 'alleen bekijken' maar wellicht kan ik kijken wat de onderliggende formules zijn en zelf iets fabriceren.

Ik wist niet dat de sheet op 'alleen bekijken' stond. Als het goed is kan je nu wel wijzigen.

[Sport_Life]

Ik zou niet extra aflossen. Om meerdere redenen.

1) Je betaalt nu bruto 2,6%, daar krijg je nog 30% van terug. Als je spaargeld nu een jaar vast zet dan ontvang je 2,5% rente (1 jaar deposito, Nederlandse bank) , en het zal mogelijk nog iets stijgen komende tijd .
Dus kortom als je spaart ipv aflost levert iedere euro rente je ~30ct op.

2) stel je koopt over een paar jaar een grotere/duurdere woning dan kun je waarschijnlijk je huidige hypotheek meenemen. Alles wat je nu aflost moet je op dat moment tegen de rente van dat moment vastleggen. Als je bedrag X op een spaarrekening hebt staan (ipv afgelost) dan leg je dat in voor de nieuwe woning. Levert je met de huidige rentestanden 2% per jaar op (bruto, gaat nog hra af).

3) Een afgeloste woning is fiscaal niet interessant en het fiscale klimaat voor huizenbezitters wordt de komende decennia er niet beter op waarschijnlijk. Dus hoe dan ook je wilt de (eigen woning) schuld zo hoog mogelijk houden.

[Oekol]

Reactie van hypotheekverstrekker

Bedankt voor uw e-mail. U stelt ons een vraag over uw tariefklasse en het aanpassen hiervan.Namens Tulp Hypotheken informeer ik u graag als volgt.

Tariefklasse
De hoogte van de rente hangt onder andere af van de verhouding tussen de hoogte van uw hypotheek en de waarde van uw woning. De verhouding tussen deze twee noemen wij de ‘Loan-to-Market Value’ (LTMV) of 'Loan-to-Value' (LTV). Hoe hoger uw lening is ten opzichte van de waarde van uw woning, hoe hoger de risico-opslag die u betaalt. Andersom geldt uiteraard hetzelfde. Daalt de verhouding tussen uw lening en de waarde van uw woning? Dan kan deze risico-opslag lager worden.

Taxatierapport
Als de marktwaarde van uw woning inmiddels is gestegen, kunt u een gevalideerd taxatierapport insturen. Het taxatierapport mag maximaal zes maanden oud zijn en moet zijn gevalideerd (NWWI, Taxateurs Unie, TVI of iValidatie aangesloten taxateur).

[CappieL]

Oekol schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 14:12:
Reactie van hypotheekverstrekker

Zo reageerde mijn hypotheekverstrekker ook eerst, maar ze accepteerden ook een WOZ-rapport en dan namen ze 70% van de WOZ-waarde.
In mijn geval was het voldoende om in de laagste risico-klasse te komen.

[Oekol]

CappieL schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 14:15:
[...]


Zo reageerde mijn hypotheekverstrekker ook eerst, maar ze accepteerden ook een WOZ-rapport en dan namen ze 70% van de WOZ-waarde.
In mijn geval was het voldoende om in de laagste risico-klasse te komen.

Dat komt helaas uit op het aankoopbedrag dus dat is niet handig. Ga eens even onderzoeken wat de goedkoopste stap nu is, rapport die we hebben is ouder dan 6 maanden namelijk.

[CappieL]

Oekol schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 14:17:
[...]
Dat komt helaas uit op het aankoopbedrag dus dat is niet handig. Ga eens even onderzoeken wat de goedkoopste stap nu is, rapport die we hebben is ouder dan 6 maanden namelijk.

Het is een kosten-baten-analyse die je moet doen.

Als je verwacht dat dat gaat lukken om de minimale waarde te halen, is een taxatie uitvoeren de volgende stap.
Als je denkt niet aan die minimale waarde te komen, zul je even moeten wachten tot de volgende waardestijging plaatsvindt.

[ Voor 11% gewijzigd door CappieL op 04-07-2023 14:25 ]

[Oekol]

CappieL schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 14:22:
[...]


Het is een kosten-baten-analyse die je moet doen.

Als je verwacht dat dat gaat lukken om de minimale waarde te halen, is een taxatie uitvoeren de volgende stap.
Als je denkt niet aan die minimale waarde te komen, zul je even moeten wachten tot de volgende waardestijging plaatsvindt.

Klopt. Volgens mij is 't wel waard. Huis was bij aankoop 328k hypotheek van bijna 350k (bouwdepot voor uitbouw). WOZ dit jaar is 463k, bijna jaar geleden getaxeerd voor 470k. We wilden verhuizen maar bleken in verwachting van tweede dochter te zijn dus toen werd dat stukje weer in de ijskast gezet.

Als ik een 'goedkoop' rapport kan doen van 100 euro kan 't makkelijk uit dunkt me. Ook als de waarde nog maar 430k zal zijn bijvoorbeeld. Zolang het boven de 4 ton blijft komen we onder die 80 procent.

[rapture]

Bij merkbaar hogere inflatie dan je hypotheekrente is versneld aflossen niet verstandig.

Bij hoge inflatie verdampt niet alleen de waarde van het geld. De waarde van de schulden verdampt ook.

De overheden maken hier van gebruik om eventjes de debt to GDP ratio in enkele jaren met hoge inflatie rechttrekken. In jouw geval krimpt de schuld in jaarinkomens of maandlonen uitgedrukt.

Als in 1 jaar tijd 5 euro waarde van 100 euro eraf gaat, dan is 2,6 euro rente niet genoeg om de inflatie te compenseren. De bank verliest dan 2,4 euro per 100 euro schuld.

Als de inflatie terug naar 2% platgeslagen is, dan gaat in een jaar tijd 2 euro van 100 euro eraf en de bank krijgt 2,6 euro rente. De bank verdient 0,6 euro per 100 euro schuld.

Wees slim en laat de bank bloeden wanneer het kan. Aan goedkoop geleend geld uit het verleden moet je zo hard mogelijk vastklampen, want wie nu gaat lenen, zal hoge rente moeten betalen.

Geef je goedkope cash niet zomaar terug aan de bank, want als je straks geld nodig hebt, dan zal de bank veel hogere rente aanrekenen. Het gaat hier niet alleen om rendementen dat met spaarrente, staatsobligaties, aandelen,... behaald kan worden, maar ook bewegingsvrijheid, opportunity costs,... zonder lenen tegen hoge rente.

[BlizzarD]

Maak ik nou een denkfout of kun je hypotheekrente en spaarrente niet 1 op 1 met elkaar vergelijken?
Voorbeeldje: als ik 10.000 euro aflos op mijn hypotheek (2,22% rente) scheelt me dat +/- 43 euro p/m ofwel 516 euro per jaar (+/- een paar euro, netto). Dat betekent dat ik op mijn spaarrekening 5,16% rente moet krijgen om hetzelfde rendement te behalen.

Natuurlijk verschilt dit per hypotheek, maar dat valt voor iedereen te berekenen en spelen er meerdere factoren (inflatie, hypotheek meenemen, geld vast in stenen etc)

[Boomster]

Je kunt eens kijken bij fiscalert:
Fiscalert

Deze mensen zijn erg goed in deze acties.
Lid worden kost je niet je leven, het rendement ervan levert zeker wat op!

[JackBol]

BlizzarD schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 14:43:
Maak ik nou een denkfout of kun je hypotheekrente en spaarrente niet 1 op 1 met elkaar vergelijken?
Voorbeeldje: als ik 10.000 euro aflos op mijn hypotheek scheelt me dat +/- 43 euro p/m ofwel 516 euro per jaar (+/- een paar euro). Dat betekent dat ik op mijn spaarrekening 5,16% rente moet krijgen om hetzelfde rendement te behalen.

Natuurlijk verschilt dit per hypotheek, maar dat valt voor iedereen te berekenen en spelen er meerdere factoren (inflatie, hypotheek meenemen, geld vast in stenen etc)

Als jij €516 per jaar bespaart door 10k af te lossen, is je hypotheek rente toch ook 5,16%?

[_Apache_]

Zwartoog schreef op zondag 2 juli 2023 @ 17:36:

Heb je ak geprobeerd je nieuwe WOZ waarde aan de bank door te geven? Dan kom je vaak ook al in een laag tarief terecht

Dat kan, hebben wij ook gedaan. Maar vergeet niet dat er een aantal belastingen aan de WOZ zijn gekoppeld, die vervolgens weer omhoog gaan. Dus een deel van de besparing doe je teniet.

[Douweegbertje]

Je kunt hier toch wel redelijk stellig in zijn? Ik zie veel voorzichtige reacties, 4 pagina's lang.. Voor mij is dit echt een no brainer. 2.6% rente is zo laag dat aflossen de meest inefficiënte manier is om met je geld om te gaan. Ik zou letterlijk tonnen extra willen tegen 2.6% rente. Eigenlijk alles wat je er mee zou kunnen doen, gaat je meer opleveren.

Zoek naar een manier om de vaste lasten wat naar beneden te brengen zodat daar wat ademruimte komt.

Ik zou meer naar de som kijken onder aan de streep. Meer inkomsten veranderd die waarde namelijk ook. Domweg je geld in een index gooien levert je meer op waardoor je onderaan de streep meer ruimte hebt.

[Herko_ter_Horst]

_Apache_ schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 14:58:
[...]

Dat kan, hebben wij ook gedaan. Maar vergeet niet dat er een aantal belastingen aan de WOZ zijn gekoppeld, die vervolgens weer omhoog gaan. Dus een deel van de besparing doe je teniet.

Zoals je het opschrijft, lijkt het alsof het omhoog gaan van de belastingen veroorzaakt wordt door het doorgeven aan de bank. Dat is uiteraard niet het geval. De belasting verandert "automatisch" mee met de WOZ, je kunt dus maar beter je hypotheek mee proberen te laten veranderen.

[ Voor 3% gewijzigd door Herko_ter_Horst op 04-07-2023 15:08 ]

[Herko_ter_Horst]

Douweegbertje schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 15:06:
Je kunt hier toch wel redelijk stellig in zijn? Ik zie veel voorzichtige reacties, 4 pagina's lang.. Voor mij is dit echt een no brainer. 2.6% rente is zo laag dat aflossen de meest inefficiënte manier is om met je geld om te gaan. Ik zou letterlijk tonnen extra willen tegen 2.6% rente. Eigenlijk alles wat je er mee zou kunnen doen, gaat je meer opleveren.

Met hetzelfde risicoprofiel? Want 2,6% vrijwel risicovrij kan wel, maar lang niet overal.

Ik zou meer naar de som kijken onder aan de streep. Meer inkomsten veranderd die waarde namelijk ook. Domweg je geld in een index gooien levert je meer op waardoor je onderaan de streep meer ruimte hebt.

Op zich goed advies om te kijken naar het totale plaatje, maar niet zonder daarin ook je risicobereidheid in mee te nemen.

[_Apache_]

Herko_ter_Horst schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 15:08:
[...]

Zoals je het opschrijft, lijkt het alsof het omhoog gaan van de belastingen veroorzaakt wordt door het doorgeven aan de bank. Dat is uiteraard niet het geval. De belasting verandert "automatisch" mee met de WOZ, je kunt dus maar beter je hypotheek mee proberen te laten veranderen.

Nee dat zeg ik ook niet, maar we begrijpen elkaar wel.

In ons geval hebben we een taxatie laten doen, kwam 35% hoger uit dan aankoop waarde. Doorgegeven aan hypotheekverstrekker, die verlaagde de rente door de beter LTV verhouding.
Echter ging de OZB belasting ook iets omhoog. Maar een stuk minder dan de besparing die we hebben behaald, zelfs inclusief kosten van de taxatie.

[Oekol]

_Apache_ schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 15:12:
[...].
Echter ging de OZB belasting ook iets omhoog. Maar een stuk minder dan de besparing die we hebben behaald, zelfs inclusief kosten van de taxatie.

Zonder taxatie ging dit uiteindelijk ook wel omhoog door de WOZ toch?

[_Apache_]

Oekol schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 15:16:
[...]


Zonder taxatie ging dit uiteindelijk ook wel omhoog door de WOZ toch?

Ja en nee.
Ja in de zin van om de zoveel jaar word er gepeild en de waarde bepaald.
Nee in de zin dat dit een generieke benadering is van de huizenprijs, en niet dat specifieke huis (omdat je wellicht besparende maatregelen hebt genomen etc.).
Dus bij ja en nee kunnen er verschillende waardes uitkomen, omdat we verschillende benaderingen hebben.

Wij hebben zelf een deel eerder afgelost, een deel ook niet.

Voordelen van aflossen
- Verlaging van maandelijkse lasten (al kan het erg beperkt zijn).
- Verkorting van doorlooptijd (afhankelijk van type hypotheek), zo is er een hypotheek deel bij ons die 2 jaar eerder stop dan oorspronkelijke datum).

Nadelen van aflossen
- Vaak zet je spaargeld in, en dat ben je dus echt kwijt. Het is niet meer terug te draaien.

[ Voor 28% gewijzigd door _Apache_ op 04-07-2023 15:30 ]

[BlizzarD]

JackBol schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 14:54:
[...]


Als jij €516 per jaar bespaart door 10k af te lossen, is je hypotheek rente toch ook 5,16%?

2,22% hypotheek rente hier

[Herko_ter_Horst]

Hoe scheelt 10k aflossen je dan 516 per jaar? 10k zou bij 2,22% 222 euro per jaar moeten schelen, tenzij je toevallig in een lagere risicocategorie terechtkomt en daardoor (veel) minder rente gaat betalen.

[YakuzA]

Herko_ter_Horst schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:05:
Hoe scheelt 10k aflossen je dan 516 per jaar? 10k zou bij 2,22% 222 euro per jaar moeten schelen, tenzij je toevallig in een lagere risicocategorie terechtkomt en daardoor (veel) minder rente gaat betalen.

Het is niet alleen de rente, ook het termijn bedrag gaat omlaag omdat er 10k minder uit hoeft te komen over de looptijd.

1000 euro aflossen is hier volgens de berekening ook ca 5eu/maand minder bij een rente percentage van 1,6%

[ Voor 11% gewijzigd door YakuzA op 04-07-2023 17:14 ]

[Herko_ter_Horst]

Ah ja, goed punt.

[JackBol]

YakuzA schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 16:53:
[...]

Het is niet alleen de rente, ook het termijn bedrag gaat omlaag omdat er 10k minder uit hoeft te komen over de looptijd.

1000 euro aflossen is hier volgens de berekening ook ca 5eu/maand minder bij een rente percentage van 1,6%

Ja maar dat verlaagde maandbedrag betaal je met die 10k die je in je hypotheek overmaakt. Dat is gewoon 10.000 gedeeld door de resterende looptijd.

Op je spaarrekening heb je die 10k nog, én verdien je aan de rente.

[Felicia]

Douweegbertje schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 15:06:
Voor mij is dit echt een no brainer. 2.6% rente is zo laag dat aflossen de meest inefficiënte manier is om met je geld om te gaan. Ik zou letterlijk tonnen extra willen tegen 2.6% rente. Eigenlijk alles wat je er mee zou kunnen doen, gaat je meer opleveren.

Kan je wel stellig zijn maar het niet hebben van een hypotheek doet ook wat met je gemoedsrust. Mij persoonlijk gaat het niet om tot de allerlaatste euro het beste rendement te hebben maar hoe ik het leven makkelijker kan maken. Geen hypotheek slaapt ongelofelijk lekker kan ik je vertellen.

En die aandelen? Daar ben ik nu mee bezig. Stevige spaarpot ernaast en als ik er geen zin meer in heb een dagje of 2 per week minder werken

[Neutrino]

Ik en mijn vrouw hebben het altijd fijn gevonden om lage lasten te hebben. We hebben
diverse beleggingen en hebben elk jaar 20.000 per jaar afgelost op het huis.

• Datum:01-03-2016
• Annuïtaire hypotheek: 219.225
• rente: 3%
• periode: 20 jaar
• kosten: 952 bruto per maand

Huidig:

• Datum:04-07-2023
• Annuïtaire hypotheek: 72.756
• kosten: 370 bruto per maand

Daarnaast hebben we geïnvesteerd in isolatie, zonnepanelen en airco om het huis te verwarmen om geen hoge energie rekening te hebben. Hopelijk hebben we in de toekomst slechts 10 euro aan energie kosten per maand. Onze vaste/variabele lasten zijn nu 1000 euro per persoon, maar zal uiteindelijk uitkomen op 600 euro per maand. De rest van ons salaris kunnen we sparen/beleggen en gebruiken we voor leuke dingen.

[YakuzA]

JackBol schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 17:53:
[...]
Ja maar dat verlaagde maandbedrag betaal je met die 10k die je in je hypotheek overmaakt. Dat is gewoon 10.000 gedeeld door de resterende looptijd.

Op je spaarrekening heb je die 10k nog, én verdien je aan de rente.

Uhm, ja dat is idd een hele andere discussie…

Deze vraag ging hier om waarom het op 500 ipv 200 uit kwam

[JackBol]

YakuzA schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 20:40:
[...]

Uhm, ja dat is idd een hele andere discussie…

Deze vraag ging hier om waarom het op 500 ipv 200 uit kwam

Mijn context komt nog uit de discussie hier begon hier.
En de stelling was dat je 5,16% rendement moest maken op je spaargeld om 10k hypotheek tegen 2,22% aflossen te compenseren.

En dat antwoord is niet correct. Want in die 5,16% zit een aanname dat je die 10k er weer opnieuw bij te renderen, wat geen goed vergelijk is.

[YakuzA]

JackBol schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 20:46:
[...]
Mijn context komt nog uit de discussie hier begon hier.
En de stelling was dat je 5,16% rendement moest maken op je spaargeld om 10k hypotheek tegen 2,22% aflossen te compenseren.

En dat antwoord is niet correct. Want in die 5,16% zit een aanname dat je die 10k er weer opnieuw bij te renderen, wat geen goed vergelijk is.

Ik snap em.
Maar op die wiskundige frivoliteit om naar de 5,16% toe te werken ging ik ook niet in, aangezien idd wel duidelijk is dat die niet klopt

Ik ging puur in op de besparing van 516/jaar ipv 222/jaar.

[Oekol]

YakuzA schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:49:
[...]

Je kan idd mailen, een snelle Google laat zien dat hun waarschijnlijk een calcasa accepteren, dus mogelijk is het nog wat extra werk bij deze hypotheker.

Gezien het waardeverschil heb je het iig weer zo terug verdiend aan rentekorting.

Er waren gigantisch veel goede antwoorden, maar deze heeft ons het beste de goeie richting op gestuurd.
Wij hebben uiteindelijk een desktop taxatie laten doen a 95 euro, via Calcasa --> desktoptaxatie.nl wat inderdaad geaccepteerd wordt door Tulp.

Komt er op neer dat wij nu nog 315k af moeten betalen en het huis getaxeerd is op 451k. Dat betekent dat we de stap zelfs gaan maken naar de 2,5% in plaats van 2,55%. Voor de 2,4% (60%) moeten we nog 32 maanden aflossen of versneld is mijn eigen berekening. Dat laatste gaan we niet doen

Nu even afwachten wat de precieze reactie van Tulp gaat zijn, ben namelijk benieuwd of ik dan wederom zo'n rapport moet inleveren of dat ze deze nu als 'waarheid' zien. Want dan is die ~270k de nieuwe grens.

[ Voor 24% gewijzigd door Oekol op 05-07-2023 14:01 ]

[MrNOnamE]

We zatten zelf in ongeveer hetzelfde schuitje. We hebben eerst een desktop taxatie gedaan welke we een paar maanden lager door een gewone taxatie hebben laten volgen.

Voordeel bij een gewone taxatie is dat je kan opgeven welk bedrag je wilt hebben. Mocht een taxateur dit niet halen dan hoef je niks te betalen. (ja, ik weet dit mag niet maar bij de derde taxateur lukte dit)

Nu een totaal andere oplossing: niet aflossen maar geld sparen.

Je zit nu op 2,6% wat na hypotheekrente aftrek netto rond de 1,5% / 2% uitkomt.

Gebruik zelf Raisin als tussen app om op buitenlandse rekeningen te sparen (zijn hier al topics van). Als je het geld daar weg zet voor 1 jaar krijg je 3,85% rente. (lees je hier eens rustig op in)

100 euro aflossen scheelt 2 euro hypotheekrente betalen.
100 euro sparen levert 4 euro aan rente op. 2 euro gratis verdient.

Na 5 jaar zou je dan niet 100 euro kunnen aflossen maar 110 euro.


Andere optie is investeren in de woning. Isoleren heeft ook een hoog rendement. Als je nu de vloer isoleert voor 3000 euro en je verdient dit in 8 jaar terug heb je nog meer rendement. Dan gaat niet je maandelijkse hypotheek bedrag omlaag maar je energie rekening.

[Oekol]

Nohh kom er net achter dat ze de uitbouw uit 2019 niet mee hebben gerekend. WOZ lokatie is oa hun bron toch is het niet naar voren gekomen. Staat nu ruim 130 ipv ruim 150 in 't rapport. Had gebeld maar kunnen niks aanpassen, wel geld terug geven en rapport intrekken maar weet niet of ik 'm dan nog bij tulp in kan leveren

[Arcenon]

YakuzA schreef op zondag 2 juli 2023 @ 08:49:
[...]

Je kan idd mailen, een snelle Google laat zien dat hun waarschijnlijk een calcasa accepteren, dus mogelijk is het nog wat extra werk bij deze hypotheker.

Gezien het waardeverschil heb je het iig weer zo terug verdiend aan rentekorting.

Nooit eerder van gehoord.. Hier in de straat heeft iedereen gebruik gemaakt van een taxateur a 750... Ik gelukkig nog niet en eerder alleen de WOZ beschikkingen ingestuurd. Maar voor die 95 euro laat ik nog wel een rapportje opmaken, die haal je er dan sowieso uit. Goede tip!

[Tsurany]

Douweegbertje schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 15:06:
Je kunt hier toch wel redelijk stellig in zijn? Ik zie veel voorzichtige reacties, 4 pagina's lang.. Voor mij is dit echt een no brainer. 2.6% rente is zo laag dat aflossen de meest inefficiënte manier is om met je geld om te gaan. Ik zou letterlijk tonnen extra willen tegen 2.6% rente. Eigenlijk alles wat je er mee zou kunnen doen, gaat je meer opleveren.


[...]


Ik zou meer naar de som kijken onder aan de streep. Meer inkomsten veranderd die waarde namelijk ook. Domweg je geld in een index gooien levert je meer op waardoor je onderaan de streep meer ruimte hebt.

Mijn ervaring is dat het vooral een kwestie is of je de keuze maakt die financieel gezien het meest aantrekkelijk is, namelijk niet aflossen maar investeren, of de keuze maakt met de meeste emotionele zekerheid en dat is toch aflossen. Hangt allemaal samen met je risicobereidheid en of je wel of niet kan slapen als je investeringen constant op en neer gaan zonder dat je er wat aan kan doen.