VVE forceert ons Cv-ketel te verplaatsen

[euchromatic]

Koffie schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 08:51:
Wij eist die bewijst. Een ketel kan niet ineens in een keuken veilig zijn maar op een zolder brandgevaarlijk.

De combinatie Cv ketel met

Deze zolder loopt door over de gehele breedte van het appartementencomplex en is als zodanig volledig open (afgezien van de nodige steunpilaren).

betekent dat de appartementen niet brandveilig van elkaar zijn afgescheiden, net zoals hier.. Een brandje in de CV ketel kan zo de hele kap in de as leggen. Ik denk dat de VVE terecht vraagt om verplaatsing.

[ThunderNet]

Wolly schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:18:
[...]


Zoja, wat dan?

De VVE heeft besloten dat het niet is toegestaan en staat volgens de akte in haar recht.

Sterker nog, als het inderdaad is meegenomen bij de verzekerings taxatie dan is het een risicofactor met hogere premies tot gevolg.

De VVE geeft een brandrisico op als reden. Als dit risico in eerdere onderzoeken niet naar voren gekomen is, dan is de reden waarvoor de ketel verhuist moet worden te betwisten.

[Wolly]

ThunderNet schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:20:
[...]

De VVE geeft een brandrisico op als reden. Als dit risico in eerdere onderzoeken niet naar voren gekomen is, dan is de reden waarvoor de ketel verhuist moet worden te betwisten.

We gaan af op wat TS zegt en dat is inderdaad brandrisico. Als daar uberhaupt een ontkennend antwoord op mogelijk zou zijn kan de VVE ook gewoon de splitsingsakte als argument gebruiken.

[Dinictus208]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:19:
[...]


Ben blij dat het toch nog bij iemand voor vreugde zorgt deze situatie

Anyway, met de vele uiteenlopende reacties hier is mij wel duidelijk dat er toch nog wel verschillende uitkomsten mogelijk zijn. Contact met koper en rechtsbijstand heeft nu prioriteit.

Beetje hart onder de riem, dit soort situaties kunnen heel rot voelen. Maar uiteindelijk wordt het gewoon opgelost en kan je het achter je laten. Misschien werken de kopers wel heel fijn mee.

[42erik]

Dinictus208 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:29:
[...]


Beetje hart onder de riem, dit soort situaties kunnen heel rot voelen. Maar uiteindelijk wordt het gewoon opgelost en kan je het achter je laten. Misschien werken de kopers wel heel fijn mee.

Of ze willen niet meer omdat de keuken opeens een kuub kleiner gaat worden...

[hfolkers]

abalone schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:37:
oh ja, een externe vve-beheerder De herinnerigen alleen al halen het bloed onder mijn nagels vandaan! Dat zijn van die lui (iig in ons geval) die 1x per jaar een vergaderingetje er doorheen rammen en verder niet te bereiken zijn en wel een leuke factuur sturen. Die komen zeker op nooit / zelden op locatie? Geen wonder dat het niet eerder aangekaart is. Gelukkig hebben we het nu in eigen beheer.

Vergeet niet dat jij de VVE bent, niet de beheerder. De beheerder moet minimaal een keer per jaar een vergadering laten plaatsvinden, als je dat als VVE zelf niet plant dan doet hij dat alleen al omdat hij anders zijn eigen rekening niet mag betalen... Maar als jullie vaker willen vergaderen, als je dat het liefst op de zolder doet, of op de stoep voor het pand, dat is aan de VVE, niet aan de beheerder.
Dat hij niet op locatie komt is ook prima, hij is beheerder, als het goed is heeft je VVE een technische commissie (die meestal uit een of twee eigenaren bestaat) die moeten weten in wat voor staat het pand is.

Dat alles gezegd hebbende heb ik ook meerdere keren de administrator / VVE-beheerder de laan uit gestuurd omdat ze onbereikbaar waren, niet deden wat ze moesten doen, geen extra vergaderingen uitschreven terwijl dit wel besloten was, maar wel heel veel geld voor al deze diensten rekenen...

[Verwijderd]

Wolly schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:01:
[...]


In een gewoon huis is het je eigen verantwoordelijkheid en fikt meestal alleen je eigen huis af.

In dit geval is de gevolgschade vele malen groter en zullen meerdere appartementen schade hebben.

Denk je dat echt? We hebben het hier over wederopbouw, jaren 50. TS kan natuurlijk ook gewoon weer een gas-moederhaard in de woonkamer plaatsen met een paar radiatoren voor "de rest". Ik heb in jaren 60 bouw gewoond en, als je daar iets "verantwoords" van wil maken, dan heb je echt de medewerking van een meerderheid in de VvE voor nodig. Heb je die niet, dan heb je 2 opties: verkassen of slikken dat er niets gedaan wordt. De ALV gaat over de schoonmaak van de portieken en galerijen en het groenonderhoud. Oja, ook bashen op de eigenaren van de garageboxen en winkels in de plint.

Ik ben verkast.

[zippy1990]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:34:
[...]
Ik heb in jaren 60 bouw gewoond en, als je daar iets "verantwoords" van wil maken, dan heb je echt de medewerking van een meerderheid in de VvE voor nodig. Heb je die niet, dan heb je 2 opties: verkassen of slikken dat er niets gedaan wordt.

Ik ben verkast.

Leuk punt haal je hier aan. Wat ik heb begrepen is dat voor beslissingen in de meeste VvE's een meerderheid van 80% nodig is, bij ons is dat 100%. Resultaat: we hebben een bewoner die al sinds jaar en dag op alles nee zegt. We hebben gisteren een voorstel gedaan, iedereen was voor, behalve die bewoner. Het gaat dus niet door. We hebben bewoner ook even op het feit gedrukt dat we bij de vorige vergadering wel met haar voorstel akkoord zijn gegaan en doorgevoerd hebben. So far voor meedenken met je medemens.

[Verwijderd]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:38:
[...]


Leuk punt haal je hier aan. Wat ik heb begrepen is dat voor beslissingen in de meeste VVE's een meerderheid van 80% nodig is, bij ons is dat 100%. Resultaat: we hebben een bewoner die al sinds jaar en dag op alles nee zegt. We hebben gisteren een voorstel gedaan, iedereen was voor, behalve die bewoner. Het gaat dus niet door. We hebben bewoner ook even op het feit gedrukt dat we bij de vorige vergadering wel met haar voorstel akkoord zijn gegaan en doorgevoerd hebben. So far voor meedenken met je medemens.

Wij kwamen al, zonder extreme omstandigheden, nooit aan de 2/3 meerderheid aanwezigheid voor ingrijpende besluiten.
Voor een ingrijpend besluit moesten wij betalen voor een extra ALV, specifiek voor dat besluit. Beheerder stuurt rekening.... zaaltje huren incl. koffie en koekjes.... Oh, those were the times.....

Als er inderdaad in geregistreerde statuten staat, dat enkel unaniem aangenomen voorstellen uitgevoerd gaan worden, dan zie ik het somber in. Volgens mij mag dat helemaal niet....

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 27-06-2023 13:49 ]

[PROnline]

euchromatic schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:19:
[...]


De combinatie Cv ketel met

[...]


betekent dat de appartementen niet brandveilig van elkaar zijn afgescheiden, net zoals hier.. Een brandje in de CV ketel kan zo de hele kap in de as leggen. Ik denk dat de VVE terecht vraagt om verplaatsing.

Met alleen de ketel verplaatsen los je dat risico niet op. Een ketel is slechts één van de tientallen aanleidingen van brand. Het risico zit 'm in de doorlopende vliering. En dat wordt op deze manier niet aangepakt.

Maar een aantal dingen zijn mij wel duidelijk.
Oude bouw met historie
slapende VVE die nu wakker is en vervolgens autoritair i.p.v. prachmatisch tewerk gaat met deze historie.
paniekvoetbal i.p.v. gedegen bestuur.

En ik herhaal 'm nog een keer, als 't niet op de agenda stond of niet voldoende quora voor een vergadering, dan is het besluit IMHO al niet rechtsgeldig.

hfolkers schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:32:
[...]

Vergeet niet dat jij de VVE bent, niet de beheerder. De beheerder moet minimaal een keer per jaar een vergadering laten plaatsvinden, als je dat als VVE zelf niet plant dan doet hij dat alleen al omdat hij anders zijn eigen rekening niet mag betalen... Maar als jullie vaker willen vergaderen, als je dat het liefst op de zolder doet, of op de stoep voor het pand, dat is aan de VVE, niet aan de beheerder.
Dat hij niet op locatie komt is ook prima, hij is beheerder, als het goed is heeft je VVE een technische commissie (die meestal uit een of twee eigenaren bestaat) die moeten weten in wat voor staat het pand is.

Dat alles gezegd hebbende heb ik ook meerdere keren de administrator / VVE-beheerder de laan uit gestuurd omdat ze onbereikbaar waren, niet deden wat ze moesten doen, geen extra vergaderingen uitschreven terwijl dit wel besloten was, maar wel heel veel geld voor al deze diensten rekenen...

Nu verzanden we in cymatica.
"De VVE dat ben jij" ik hou van die uitspraak, maar strikt genomen ben je een LID van de VVE. De VVE is alle leden bij elkaar. Maar ik begrijp wat je bedoelt. De VVE bestaat uit o.a. bestuur en ALV.
De beheerder doet administratie, maar het is de bestuurder(s) die de vergaderingen moeten regelen. Een beheerder voert alleen uit in opdracht van. Een beheerder zit graag op de stoel van bestuurder, want als hij ook verantwoordelijk is voor het technisch beheer, kan hij lekker makkelijk geld uitgeven.
Een beheerder aanstellen als bestuurder krijg ik nog meer rillingen van dan een slapende VVE.

[Paul]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:38:
[...]


Leuk punt haal je hier aan. Wat ik heb begrepen is dat voor beslissingen in de meeste VvE's een meerderheid van 80% nodig is, bij ons is dat 100%. Resultaat: we hebben een bewoner die al sinds jaar en dag op alles nee zegt.

Heeft die bewoner ook "nee" gestemd bij de vergadering over het weghalen van je ketel? Want dan is dat voorstel dus ook afgekeurd en hoef je van de VVE je ketel helemaal niet weg te halen?

[abalone]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:38:
[...]


Leuk punt haal je hier aan. Wat ik heb begrepen is dat voor beslissingen in de meeste VvE's een meerderheid van 80% nodig is, bij ons is dat 100%. Resultaat: we hebben een bewoner die al sinds jaar en dag op alles nee zegt. We hebben gisteren een voorstel gedaan, iedereen was voor, behalve die bewoner. Het gaat dus niet door. We hebben bewoner ook even op het feit gedrukt dat we bij de vorige vergadering wel met haar voorstel akkoord zijn gegaan en doorgevoerd hebben. So far voor meedenken met je medemens.

Maar als bij jullie 100% nodig is voor besluiten (erg onpraktisch idd), waarom kan de vve dan besluiten om dat jij en je buurman jullie cv ketel moeten verwijderen als jullie tegen zijn?

hfolkers schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:32:
[...]

Vergeet niet dat jij de VVE bent, niet de beheerder. De beheerder moet minimaal een keer per jaar een vergadering laten plaatsvinden, als je dat als VVE zelf niet plant dan doet hij dat alleen al omdat hij anders zijn eigen rekening niet mag betalen... Maar als jullie vaker willen vergaderen, als je dat het liefst op de zolder doet, of op de stoep voor het pand, dat is aan de VVE, niet aan de beheerder.
Dat hij niet op locatie komt is ook prima, hij is beheerder, als het goed is heeft je VVE een technische commissie (die meestal uit een of twee eigenaren bestaat) die moeten weten in wat voor staat het pand is.

Dat alles gezegd hebbende heb ik ook meerdere keren de administrator / VVE-beheerder de laan uit gestuurd omdat ze onbereikbaar waren, niet deden wat ze moesten doen, geen extra vergaderingen uitschreven terwijl dit wel besloten was, maar wel heel veel geld voor al deze diensten rekenen...

Klopt, maar je bent ook afhankelijk van de andere leden. In ons geval waren er 3 leden (waarvan ik dus 1). Het bestuur werd ook gedaan door de beheerder (vanwege historische redenen). Een ander lid (vastgoedbelegger) machtigde altijd de beheerder/bestuurder voor alles, en het laatste lid interesseerde het niks en kwam nooit opdagen. Gevolg, ik zat helemaal klem. Gelukkig doen we vve nu in eigen beheer en ben ik de bestuurder

[Wolly]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:38:
[...]


Leuk punt haal je hier aan. Wat ik heb begrepen is dat voor beslissingen in de meeste VvE's een meerderheid van 80% nodig is, bij ons is dat 100%. Resultaat: we hebben een bewoner die al sinds jaar en dag op alles nee zegt. We hebben gisteren een voorstel gedaan, iedereen was voor, behalve die bewoner. Het gaat dus niet door. We hebben bewoner ook even op het feit gedrukt dat we bij de vorige vergadering wel met haar voorstel akkoord zijn gegaan en doorgevoerd hebben. So far voor meedenken met je medemens.

Laat de relevante bepalingen eens zien uit je akte?

[PROnline]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:38:
[...]


Leuk punt haal je hier aan. Wat ik heb begrepen is dat voor beslissingen in de meeste VvE's een meerderheid van 80% nodig is, bij ons is dat 100%. Resultaat: we hebben een bewoner die al sinds jaar en dag op alles nee zegt. We hebben gisteren een voorstel gedaan, iedereen was voor, behalve die bewoner. Het gaat dus niet door. We hebben bewoner ook even op het feit gedrukt dat we bij de vorige vergadering wel met haar voorstel akkoord zijn gegaan en doorgevoerd hebben. So far voor meedenken met je medemens.

100%? dat ben ik nog nooit tegen gekomen in modelreglementen. Vaak 2/3e of 3/4e. Maar dat is voor specifieke besluiten (omschreven in het reglement) waarvoor het verhoogde quorum nodig is. Voor normale besluiten geldt gewoon de normale meerderheid ( >50% van de stemmen).
Kijk je AvS er eens op na, dat moet er in staan.

Als er onredelijke besluiten genomen worden, dan kan je een vervangende machtiging vragen bij de rechter. Dus zelfs als is er één iemand die altijd nee zegt en daarmee alles blokkeert, is er een weg om wel toestemming te krijgen. Omdat men vaak die stap niet wil nemen, zegt men dat de VVE nooit wat voor elkaar krijgt.

[Xerox]

abalone schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:47:
[...]


Klopt, maar je bent ook afhankelijk van de andere leden. In ons geval waren er 3 leden (waarvan ik dus 1). Het bestuur werd ook gedaan door de beheerder (vanwege historische redenen). Een ander lid (vastgoedbelegger) machtigde altijd de beheerder/bestuurder voor alles, en het laatste lid interesseerde het niks en kwam nooit opdagen. Gevolg, ik zat helemaal klem. Gelukkig doen we vve nu in eigen beheer en ben ik de bestuurder

Hadden jullie 2/3 van de stemmen nodig voor bepalingen?
In mijn vorige VvE gingen de machtigingen automatisch mee met de meeste stemmen, waarbij wij voor algemene besluiten 50% en voor besluiten mbt geld 67 (66 2/3)% van de stemmen nodig hadden.
Als dat voor jullie ook was en jij de enige was die kwam opdagen, was jouw keuze automatisch doorgevoerd.

[Dennism]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:38:
[...]


Leuk punt haal je hier aan. Wat ik heb begrepen is dat voor beslissingen in de meeste VvE's een meerderheid van 80% nodig is, bij ons is dat 100%. Resultaat: we hebben een bewoner die al sinds jaar en dag op alles nee zegt. We hebben gisteren een voorstel gedaan, iedereen was voor, behalve die bewoner. Het gaat dus niet door. We hebben bewoner ook even op het feit gedrukt dat we bij de vorige vergadering wel met haar voorstel akkoord zijn gegaan en doorgevoerd hebben. So far voor meedenken met je medemens.

Dat is natuurlijk nooit prettig, even voor de beeldvorming, is dit het type 'oude zeur' of spelen er ook andere zaken mee? Denk bijvoorbeeld aan laag inkomen en angst voor (bijkomende) kosten.

100% is ook wel erg veel, is het een heel kleine VVE, immers 'alle neuzen een kant op krijgen' is soms bij een VVE van 3 appartementen al lastig, laat staan meer. Dan is de keuze voor 100% overeenstemming in de statuten wel een heel ongelukkige.

[hfolkers]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:41:
[...]

Wij kwamen al, zonder extreme omstandigheden, nooit aan de 2/3 meerderheid aanwezigheid voor ingrijpende besluiten.
Voor een ingrijpend besluit moesten wij betalen voor een extra ALV, specifiek voor dat besluit. Beheerder stuurt rekening.... zaaltje huren incl. koffie en koekjes.... Oh, those were the times.....

Als er inderdaad in geregistreerde statuten staat, dat enkel unaniem aangenomen voorstellen uitgevoerd gaan worden, dan zie ik het somber in. Volgens mij mag dat helemaal niet....

Heel herkenbaar, al werd bij ons de eerste vergadering meestal op kantoor van de beheerder gepland gewoon onder werktijd, volgens mij is er zelfs wel eens in de uitnodiging bij vermeld dat het geen nut had hier naartoe te komen de tweede vergadering waar, ongeacht de opkomst, besluiten genomen konden worden was direct in de zelfde uitnodiging gepland...

[Xerox]

hfolkers schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:52:
[...]

Heel herkenbaar, al werd bij ons de eerste vergadering meestal op kantoor van de beheerder gepland gewoon onder werktijd, volgens mij is er zelfs wel eens in de uitnodiging bij vermeld dat het geen nut had hier naartoe te komen de tweede vergadering waar, ongeacht de opkomst, besluiten genomen konden worden was direct in de zelfde uitnodiging gepland...

Juridisch ook niet helemaal oké... Voor zo'n extra vergadering moet een nieuwe uitnodiging worden verstuurd, waar de vergadering binnen 2 tot 6 weken na de originele moet plaatsvinden.
In jouw geval zijn alle vergaderingen dus ongeldig...?

[zippy1990]

Paul schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:44:
[...]
Heeft die bewoner ook "nee" gestemd bij de vergadering over het weghalen van je ketel? Want dan is dat voorstel dus ook afgekeurd en hoef je van de VVE je ketel helemaal niet weg te halen?

Maar als bij jullie 100% nodig is voor besluiten (erg onpraktisch idd), waarom kan de vve dan besluiten om dat jij en je buurman jullie cv ketel moeten verwijderen als jullie tegen zijn?

100%? dat ben ik nog nooit tegen gekomen in modelreglementen. Vaak 2/3e of 3/4e. Maar dat is voor specifieke besluiten (omschreven in het reglement) waarvoor het verhoogde quorum nodig is

Excuus, ik had dit duidelijker moeten opschrijven. In mijn voorbeeld ging het over een besluit waar de 100% voor geldt, in alle andere gevallen is 80% van toepassing. Het verschil ligt hem daar in de grote van de besluiten welke van toepassing is. In dit geval was 80% dus voldoende. Qua grootte van de VvE moet je hier denken aan 20-25 man.

En ik herhaal 'm nog een keer, als 't niet op de agenda stond of niet voldoende quora voor een vergadering, dan is het besluit IMHO al niet rechtsgeldig.

Even voor de goede orde, punt stond dus wel op de agenda, al dan niet bij naam genoemd, het werd snel duidelijk om wie het ging.

[Waterbeesje]

Ketel verplaatsen iom nieuwe eigenaar lijkt hier sowieso de beste stap, al is het maar om 'méér gedoe' te voorkomen. Je kan dan kijken naar een nieuwe ketel, gezien de huidige op leeftijd raakt en dan gelijk kijken naar een klein formaat ketel.
Zelf heb ik een Nefit Proline NxT en die past precies in een keukenkastje. Mijn vader heeft precies om die reden deze ketel genomen (afgekeken bij het formaat van mijn ketel) en - jawel- in een keukenkastje geplaatst. Leidingwerk is achter de keukenkastjes weggewerkt en via een koof boven de andere keukenkastjes weggewerkt. Je ziet er niks van. Kost je enkel een keukenkastje bovenin.

[Zwartoog]

@zippy1990, gerechtelijk weet ik niet veel, dus even een praktische gedachte: Ik neem aan dat heel je appartement aan de zolder grenst. Hoe "ingewikkeld" wordt de situatie als je de CV naar de keuken laat verplaatsen, leidingen recht omhoog en via de zolder aansluit op je bestaande leidingwerk?

Dan heb je minimaal breek- en aansluitwerk, de ketel komt te hangen waar hij uiteindelijk toch naartoe zal moeten, en op de gedeelde zolder is er geen (brand)gevaar. Rest de discussie of je daar een leiding mag leggen.

Qua formaat: je huidige ketel is vrij groot, dus tenzij je een groot ligbad heel snel wilt vullen kun je met een veel kleiner model af (qua verwarming in een appartement voldoet volgens mij elke ketel). Klein model is misschien makkelijker in te passen in een keukenkastje.

Waar je denk ik wel vooraf aan moet denken, is rookgasafvoer: mag die wel via de zolder?

[Verwijderd]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Verwijderd op 02-08-2023 21:25 ]

[Puch-Maxi]

@Verwijderd Draineren of traineren? Doorhalen wat niet van toepassing is .

[1107972]

Gezien de situatie (woning is reeds verkocht, overdracht in december en nieuwe eigenaar heeft verbouwplannen) is het onverstandig om nu haastig maatregelen te nemen daarnaast zijn er ook verschillende belangen. Jij hebt meer een financieel belang (zo goedkoop mogelijk) terwijl de koper een meer praktisch belang heeft (de reeds aanbetaalde nieuwe keuken naar zijn smaak is niet meer mogelijk). Het proces te vertragen en ondertussen de nieuwe eigenaar hierbij te betrekken zal in jou voordeel zijn.

Enkele tactieken (los van de verdere impact en wat voor signaal je afgeeft naar de VVE)

• In beroep gaan tegen het besluit bij de kantonrechter (niet redelijke termijn, agenda was onvoldoende duidelijk waardoor het niet mogelijk was om zich goed te verdedigen). Hou hierbij wel rekening met griffierecht.
• Bij bestuur VVE aankaarten dat door de bijzondere situatie (reeds verkocht) het niet mogelijk is om aanpassingen te doen aan het huis zonder overleg met de nieuwe eigenaar (welke net op wereldreis is).
• Brandveiligheid laten onderzoeken en bij positief uitkomst voorstellen (iom nieuwe eigenaar) om bij de eerst volgende vervanging de CV te verplaatsen naar binnen de woning met een maximum van xx jaar.
• Niet realistische factuur opvragen voor een te dure / verkeerde en/of niet leverbare CV waardoor niet mogelijk is om opdracht te geven / danwel tijdig te laten vervangen. Of gewoon een loodgieter zoeken die pas in december kan beginnen. Echter dan ben je wel aan het traineren.
• Besluit naast je neer leggen en wachten tot VVE met boetes gaat dreigen.

In alle gevallen in ieder geval met de nieuwe eigenaar een plan gaan opstellen welk resultaat jullie het beste uitkomt. Geld gaat het je helaas zo ie zo kosten. Maar pas er voor dat je niet eerst betaald voor de aanpassing en daarna de koper nog mag compenseren voor het niet leveren van wat is afgesproken.

Eventueel kan je ook nog de nieuwe eigenaar meenemen naar een volgende vergadering als je het weer bespreekbaar wilt maken. Tegen een nieuwe buur zijn bewoners soms opeens wat coulanter. De nieuwe bewoner zou ook een brief naar de VVE kunnen sturen waarin hij aangeeft de CV te laten vervangen/verplaatsen bij de overdracht.

[Dennism]

@1107972 Op zich een leuke uiteenzetting, maar als ik me verplaats in de nieuwe eigenaar komt bij mij steeds een punt weer naar voren hoe ik ook redeneer, namelijk het feit dat ik als nieuwe eigenaar helemaal niet zit te wachten om zo'n mogelijk (juridisch) conflict / niet toegestane situatie over te nemen.

Ik zou dit als koper gewoon opgelost willen zien voor overdracht en dan wel op een wijze die mijn belangen op geen enkele wijze zal schaden.

Of ik daar juridisch gezien recht op heb? Geen idee, maar het is wel een gevoel dat in mijn overwegingen in ieder geval steeds terug zou komen. Ik zou er helemaal niet op zitten te wachten om mij te moeten binden aan aan afspraken met zaken die ik op enig moment zou moeten gaan uitvoeren (en mogelijk qua ruimte voor mij negatief gaan uitpakken) nog voordat de overdracht geweest is

[ Voor 16% gewijzigd door Dennism op 27-06-2023 16:16 ]

[edsandje]

Mag de ketel wel in de keuken hangen met de huidige regelgeving?
Bij appartementen is dit vaak een probleem met uitmonding van de rookgasafvoer.

[zippy1990]

Dennism schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 16:15:
@1107972 Op zich een leuke uiteenzetting, maar als ik me verplaats in de nieuwe eigenaar komt bij mij steeds een punt weer naar voren hoe ik ook redeneer, namelijk het feit dat ik als nieuwe eigenaar helemaal niet zit te wachten om zo'n mogelijk (juridisch) conflict / niet toegestane situatie over te nemen.

Ik zou dit als koper gewoon opgelost willen zien voor overdracht en dan wel op een wijze die mijn belangen op geen enkele wijze zal schaden.

Of ik daar juridisch gezien recht op heb? Geen idee, maar het is wel een gevoel dat in mijn overwegingen in ieder geval steeds terug zou komen. Ik zou er helemaal niet op zitten te wachten om mij te moeten binden aan aan afspraken met zaken die ik op enig moment zou moeten gaan uitvoeren (en mogelijk qua ruimte voor mij negatief gaan uitpakken) nog voordat de overdracht geweest is

Het klopt natuurlijk allemaal wat je zegt, maar je denkt dat ik als verkopende partij hierop zat te wachten? Alleen zo is de situatie nu gewoon niet, dus ga je al snel naar: laten we er samen uitkomen en het zo goed mogelijk oplossen want was het nu niet aan de orde gekomen dan misschien wel in de koper zijn tijd tijdens een VvE vergadering als zijn/haar nieuwe keuken er al stond.

[Dennism]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 16:29:
[...]


Het klopt natuurlijk allemaal wat je zegt, maar je denkt dat ik als verkopende partij hierop zat te wachten?

Uiteraard niet, Ik denk echter dat ik ook zou kijken of bijvoorbeeld een (aanzienlijk) deel van de kosten niet te verhalen is op de vorige eigenaar. Of dat de vorige eigenaar toch een toestemming uit de hoge hoed kan toveren, dan ben je mogelijk immers ook klaar.

[KabouterSuper]

1107972 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 15:13:
Gezien de situatie (woning is reeds verkocht, overdracht in december en nieuwe eigenaar heeft verbouwplannen) is het onverstandig om nu haastig maatregelen te nemen daarnaast zijn er ook verschillende belangen. Jij hebt meer een financieel belang (zo goedkoop mogelijk) terwijl de koper een meer praktisch belang heeft (de reeds aanbetaalde nieuwe keuken naar zijn smaak is niet meer mogelijk). Het proces te vertragen en ondertussen de nieuwe eigenaar hierbij te betrekken zal in jou voordeel zijn.

Enkele tactieken (los van de verdere impact en wat voor signaal je afgeeft naar de VVE)

• In beroep gaan tegen het besluit bij de kantonrechter (niet redelijke termijn, agenda was onvoldoende duidelijk waardoor het niet mogelijk was om zich goed te verdedigen). Hou hierbij wel rekening met griffierecht.
• Bij bestuur VVE aankaarten dat door de bijzondere situatie (reeds verkocht) het niet mogelijk is om aanpassingen te doen aan het huis zonder overleg met de nieuwe eigenaar (welke net op wereldreis is).
• Brandveiligheid laten onderzoeken en bij positief uitkomst voorstellen (iom nieuwe eigenaar) om bij de eerst volgende vervanging de CV te verplaatsen naar binnen de woning met een maximum van xx jaar.
• Niet realistische factuur opvragen voor een te dure / verkeerde en/of niet leverbare CV waardoor niet mogelijk is om opdracht te geven / danwel tijdig te laten vervangen. Of gewoon een loodgieter zoeken die pas in december kan beginnen. Echter dan ben je wel aan het traineren.
• Besluit naast je neer leggen en wachten tot VVE met boetes gaat dreigen.

In alle gevallen in ieder geval met de nieuwe eigenaar een plan gaan opstellen welk resultaat jullie het beste uitkomt. Geld gaat het je helaas zo ie zo kosten. Maar pas er voor dat je niet eerst betaald voor de aanpassing en daarna de koper nog mag compenseren voor het niet leveren van wat is afgesproken.

Eventueel kan je ook nog de nieuwe eigenaar meenemen naar een volgende vergadering als je het weer bespreekbaar wilt maken. Tegen een nieuwe buur zijn bewoners soms opeens wat coulanter. De nieuwe bewoner zou ook een brief naar de VVE kunnen sturen waarin hij aangeeft de CV te laten vervangen/verplaatsen bij de overdracht.

Is het niet prudent om, gegeven de zorgen over brandveiligheid, op de agenda te zetten om alle appartementen te controleren op brandveiligheid (gas en electra)? Lijkt me veel beter dan ad hoc gevaarlijke situaties te rapporteren en a la minute op te moeten lossen.

[Sissors]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 16:29:
[...]


Het klopt natuurlijk allemaal wat je zegt, maar je denkt dat ik als verkopende partij hierop zat te wachten? Alleen zo is de situatie nu gewoon niet, dus ga je al snel naar: laten we er samen uitkomen en het zo goed mogelijk oplossen want was het nu niet aan de orde gekomen dan misschien wel in de koper zijn tijd tijdens een VvE vergadering als zijn/haar nieuwe keuken er al stond.

Uiteraard is dit heel kut voor jou. Maar punt is dat de kopende partij recht heeft op een appartement in de staat waarin die was bij tekenen koopcontract. En dat gaat simpelweg onmogelijk zijn zoals het nu lijkt, dus dat moet je wel met de koper overleggen.

[Sissors]

KabouterSuper schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 18:02:
[...]

Is het niet prudent om, gegeven de zorgen over brandveiligheid, op de agenda te zetten om alle appartementen te controleren op brandveiligheid (gas en electra)? Lijkt me veel beter dan ad hoc gevaarlijke situaties te rapporteren en a la minute op te moeten lossen.

Lost natuurlijk weinig op voor TS, en daarnaast is het veel makkelijker als VvE de brandveiligheid van gemeenschappelijke ruimtes te controleren, dan bij mensen binnen.

[Wolly]

Best opmerkelijk dat er mensen zijn die allemaal manieren beschrijven om vooral het besluit te traineren en tegen te werken terwijl allang duidelijk is wat er uiteindelijk toch zal moeten gebeuren.

Het is te hopen dat de nieuwe koper coulant is en de schade niet zal verhalen op verkoper, even een cv in je huis plaatsen kan immers best wat consequenties hebben.

[Managelorian]

Inmiddels al pagina 6 van dit topic. Ik lees niet alles dus er is een risico dat dit al gezegd is, maar hierbij my 2 cents:

Een monteur verplaatst in maximaal 1 dag de ketel van de ene plek naar de andere plek. Dat kost je dus 500 euro aan manuren. Daarnaast zul je waarschijnlijk tevens een nieuwe dak- of muurdoorvoer moeten laten aanleggen; nogmaals 400 euro? Kleinmateriaal erbij en je bent voor 1000 euro klaar. Jammer van het geld, maar ik zou het als bijkomende kosten zien bij een verder (waarschijnlijk) zeer lucratieve verkoop van het appartement, want van 2018 naar 2023 zijn de gemiddelde huizenprijzen erg gestegen.

Anders gezegd: of je nou bijv. 50k€ of 49k€ winst maakt op de verkoop van je woning is gerommel in de marge. Vooral als het vanaf het begin al jouw fout was omdat je je niet aan je onderzoeksplicht bij aankoop hebt gehouden.

EDIT: Ik lees je OP nog eens terug en het valt me op dat je met je laatste 4 vragen er erg op gebrand bent om de verantwoordelijkheid en kosten op een ander af te schuiven. Je schrijft dat je wil weten wat je plichten zijn, maar sta je dan open voor de gedachte "Dit is mijn verantwoordelijkheid dus de kosten zijn ook voor mij"?

[ Voor 16% gewijzigd door Managelorian op 27-06-2023 21:23 ]

[Sissors]

Managelorian schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 20:45:
Inmiddels al pagina 6 van dit topic. Ik lees niet alles dus er is een risico dat dit al gezegd is, maar hierbij my 2 cents:

Een monteur verplaatst in maximaal 1 dag de ketel van de ene plek naar de andere plek. Dat kost je dus 500 euro aan manuren. Daarnaast zul je waarschijnlijk tevens een nieuwe dak- of muurdoorvoer moeten laten aanleggen; nogmaals 400 euro? Kleinmateriaal erbij en je bent voor 1000 euro klaar. Jammer van het geld, maar ik zou het als bijkomende kosten zien bij een verder (waarschijnlijk) zeer lucratieve verkoop van het appartement, want van 2018 naar 2023 zijn de gemiddelde huizenprijzen erg gestegen.

Anders gezegd: of je nou bijv. 50k€ of 49k€ winst maakt op de verkoop van je woning is gerommel in de marge. Vooral als het vanaf het begin al jouw fout was omdat je je niet aan je onderzoeksplicht bij aankoop hebt gehouden.

EDIT: Ik lees je OP nog eens terug en het valt me op dat je met je laatste 4 vragen er erg op gebrand bent om de verantwoordelijkheid en kosten op een ander af te schuiven. Je schrijft dat je wil weten wat je plichten zijn, maar sta je dan open voor de gedacht "Dit is mijn verantwoordelijkheid dus de kosten zijn ook voor mij"?

En waarnaartoe gaat die monteur het voor €500 verplaatsen?

Dit op onderzoeksplicht van TS gooien, en dan vinden dat je het niet onder onderzoeksplicht van de nieuwe koper kan gooien, vind ik ook wel heel erg makkelijk. (Normaal gesproken mag je ervan uitgaan dat de CV hangt waar hij mag hangen).

[ Voor 8% gewijzigd door Sissors op 27-06-2023 20:51 ]

[Managelorian]

Sissors schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 20:50:
[...]

En waarnaartoe gaat die monteur het voor €500 verplaatsen?

Ik ga er vanuit dat als de VVE opdracht geeft tot het verplaatsen dat dit redelijkerwijs technisch mogelijk is. Doet het er dan toe waar in het appartement dit heen wordt verplaatst?

[MikeyMan]

Managelorian schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 20:52:
[...]


Ik ga er vanuit dat als de VVE opdracht geeft tot het verplaatsen dat dit redelijkerwijs technisch mogelijk is. Doet het er dan toe waar in het appartement dit heen wordt verplaatst?

Ja en dan aan de koper uitleggen dat er ineens een cv ketel in hal/keuken/badkamer hangt...

[Bushie]

Managelorian schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 20:52:
[...]


Ik ga er vanuit dat als de VVE opdracht geeft tot het verplaatsen dat dit redelijkerwijs technisch mogelijk is. Doet het er dan toe waar in het appartement dit heen wordt verplaatst?

Ik denk het niet, de VVE eist dat de CV uit de gemeenschappelijke ruimte wordt gehaald, niets meer niets minder. De VVE is geen partij in de verplaatsing van de CV.

[Managelorian]

Bushie schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 21:03:
[...]

Ik denk het niet, de VVE eist dat de CV uit de gemeenschappelijke ruimte wordt gehaald, niets meer niets minder. De VVE is geen partij in de verplaatsing van de CV.

Dat is niet wat de TS in de OP stelt.

[Managelorian]

MikeyMan schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 20:56:
[...]


Ja en dan aan de koper uitleggen dat er ineens een cv ketel in hal/keuken/badkamer hangt...

Nou, ik zou wel even met de koper overleggen. Of het afkopen door de koper bijv. 1000 euro korting te geven op de aanschaf van de woning onder de voorwaarde dat deze het dan zelf uitvoert (een paar maandjes kan het proces wel getraineerd worden).

[Sissors]

Managelorian schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 21:20:
[...]


Nou, ik zou wel even met de koper overleggen. Of het afkopen door de koper bijv. 1000 euro korting te geven op de aanschaf van de woning onder de voorwaarde dat deze het dan zelf uitvoert (een paar maandjes kan het proces wel getraineerd worden).

Je wil hem de korting geven die hij al nodig heeft om de CV te verplaatsen? En niks ter compensatie van dat hij nu een CV ergens in zijn appartement krijgt hangen? Dan is natuurlijk de vraag in hoeverre die in de weg komt te hangen, maar ik gok zo dat hij niet op die zolder is neergezet omdat er een prima plaats in het appartement zelf was.

[mathelicious]

Managelorian schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 21:20:
[...]


Nou, ik zou wel even met de koper overleggen. Of het afkopen door de koper bijv. 1000 euro korting te geven op de aanschaf van de woning onder de voorwaarde dat deze het dan zelf uitvoert (een paar maandjes kan het proces wel getraineerd worden).

Lijkt mij de meest redelijke oplossing. Jammer dat je plek verliest, maar in elk huis hoort een cv ketel dus niet zeuren. Had hij zelf ook kunnen uitzoeken of die CV ketel wel op zolder mag blijven.

[Managelorian]

Sissors schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 21:29:
[...]

Je wil hem de korting geven die hij al nodig heeft om de CV te verplaatsen? En niks ter compensatie van dat hij nu een CV ergens in zijn appartement krijgt hangen?

TS mag doen wat ‘ie wil, maar ik persoonlijk zou daar inderdaad geen compensatie voor geven.

EDIT: De nieuwe koper mag nl. ook best wat nadeel lijden, want ook deze heeft zich niet aan z’n onderzoeksplicht gehouden.

[ Voor 14% gewijzigd door Managelorian op 27-06-2023 21:36 ]

[Wolly]

mathelicious schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 21:31:
[...]

Lijkt mij de meest redelijke oplossing. Jammer dat je plek verliest, maar in elk huis hoort een cv ketel dus niet zeuren. Had hij zelf ook kunnen uitzoeken of die CV ketel wel op zolder mag blijven.

Als hij het aan verkoper had gevraagd was het antwoord dat dit was toegestaan

[biomass]

CrazyOne schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 02:53:
Eerste ingeving, laat ze maar bewijzen wat het brandgevaar is door een expert, ipv een monteur van 1 van de buren. Dan moet er een expert + kosten worden ingeschakeld, ben je zo weer een paar maanden verder.
Traineren dus en mogelijk vindt de expert het wel allemaal prima.

Ik denk dat de eerste ingeving van de medebewoners de recente brand in Presikhaaf, Arnhem is/was. Daar zal de paniekstemming wel vandaan komen dat TS het gisteren opgelost moet hebben.

@zippy1990 Zelfs als je het eerste koopwoning was, was/is er geen enkele informatie van de VvE over je rechten en plichten?

[Bushie]

maar in elk huis hoort een cv ketel dus niet zeuren.

In elk huis hoort verwarming. Dit kan ook all-electrick.
"niet zeuren" is juridisch niet een heel sterk argument. De verkoper is op de hoogte van dit "mankement" en zal dit hoe dan ook aan zijn koper moeten melden, bij de notaris wordt alsnog gevraagd of er zaken spelen die in het belang zijn van de overdracht, ga je daar bikkelhard op liegen dan komt dat niet goed.

Ga gewoon in overleg met de koper. Miscchien heeft deze hele wilde ideeën over "all elektrick" en kom je samen tot een compromis

[Sissors]

Tweakers en "onderzoeksplicht". Waarbij nog als blijkt dat je geelectrocuteerd wordt als je de WC doorspoelt tegelijk met de wasbak het antwoord is: "Had je zelf kunnen onderzoeken, dus eigen schuld".

Kom op zeg, wie heeft hier bij het kopen van een appartement eerst uitgezocht of er nergens zaken in gemeenschappelijke ruimtes stonden zonder toestemming van de VvE?

En als je er op deze manier in gaat, lukt het als je geluk hebt. Als je pech hebt annuleert de koper de koop. Sterker nog, ik vermoed (IANAL) dat hij dan juridisch ook nog wel wat rechten heeft omdat hij appartement krijgt niet in de staat waarin hij het gekocht had, als de CV is verplaatst. Als de CV niet is verplaatst en TS gewoon het traineert tot verkoop is gebeurd is het helemaal smerig.

[Dennism]

Managelorian schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 21:33:
[...]


EDIT: De nieuwe koper mag nl. ook best wat nadeel lijden, want ook deze heeft zich niet aan z’n onderzoeksplicht gehouden.

Dat weet je natuurlijk niet, misschien heeft deze wel aan de verkopende makelaar gevraagd of de CV installatie in orde is. Of misschien is er wel een claim gemaakt in de verkoop brochure die verdere navraag niet nodig maakt.

[zippy1990]

MikeyMan schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 20:56:
[...]


Ja en dan aan de koper uitleggen dat er ineens een cv ketel in hal/keuken/badkamer hangt...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Managelorian schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 20:45:
EDIT: Ik lees je OP nog eens terug en het valt me op dat je met je laatste 4 vragen er erg op gebrand bent om de verantwoordelijkheid en kosten op een ander af te schuiven. Je schrijft dat je wil weten wat je plichten zijn, maar sta je dan open voor de gedachte "Dit is mijn verantwoordelijkheid dus de kosten zijn ook voor mij"?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wolly schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 21:35:
[...]
Als hij het aan verkoper had gevraagd was het antwoord dat dit was toegestaan

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 13% gewijzigd door zippy1990 op 27-06-2023 22:56 ]

[nokiaan958GB]

Tja je kunt wel tijd rekken maar het is voor mij wel duidelijk dat je rond de 5 jaar in overtreding bent en de installatie ongedaan moet maken. Ik hoop dat je VvE ook een goede rechtsbijstandverzekering heeft

Het lijkt mij in artikel 13.4 niet te gaan om besluiten ten aanzien van overtredingen van individuele appartementseigenaren. Je koper hoeft dus niet de kosten van jouw problemen te betalen.

[ Voor 8% gewijzigd door nokiaan958GB op 27-06-2023 23:08 ]

[Managelorian]

Dennism schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 21:51:
[...]


Dat weet je natuurlijk niet, misschien heeft deze wel aan de verkopende makelaar gevraagd of de CV installatie in orde is. Of misschien is er wel een claim gemaakt in de verkoop brochure die verdere navraag niet nodig maakt.

Er zijn wel 100 scenario's te bedenken waardoor de casus fundamenteel anders wordt, maar dit lijkt me allemaal niet zo heel relevant aangezien de OP en de antwoorden van TS hier geen aanleiding voor geven. Je kunt bij alles wel zeggen "Dat weet je niet zeker, want wat nou als...?"

[Managelorian]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 22:51:
[...]
***members only***
[...]

Fair enough, dan vatte ik je woorden blijkbaar wat negatiever op dan dat je ze bedoelde.

Overleggen met de koper lijkt me inderdaad de beste optie. Ik hoop dat jullie er uit komen. Succes!

[Wolly]

Wat is trouwens de strategie van de buurman die met hetzelfde probleem zit?

[edsandje]

Waar hing die ketel eerst en waarom is die verplaatst?
Voor de ruimte of waren er andere bezwaren zoals de uitmonding van de rookgasafvoer?
Navraag doen welk regelement op jullie VvE van toepassing is.

Ik heb een VvE in onderhoud en daar zijn de cv ketels en toebehoren voor de bewoners en is het leidingwerk in de vloer en de rookgasafvoer voor de VvE.
Het is dus best mogelijk dat een deel van de kosten voor de VvE gaat zijn.

[Ivow85]

Hoogstwaarschijnlijk ga je dit niet winnen.

Naar de koper van je appartement heb je meldingsplicht.

Wat betreft de VVE:
1: jij mag jezelf geen gebruik van de gemeenschappelijke ruimte toe-eigenen. Ook de vorige bewoner van jouw appartement mocht dat niet. Brandveiligheid of niet, de VVE mag je ten alle tijden aanspreken op het ongeoorloofde gebruik van een gemeenschappelijke ruimte en eisen dat je direct de nodige acties onderneemt om dat gebruik te staken.

2: Brandveiligheid is natuurlijk wel degelijk een serieus punt.

Ten eerste zijn er voorschriften voor de opstelplaats van een ketel.
Ten tweede geldt dat zo'n open zolder met daarin een brand-object een enorm risico is op snel verspreiden van een klein beginnend brandje. De ketel hangt nu buiten je eigen brand-compartiment en daar mag de VVE absoluut iets van vinden.

Dat ze er 11 jaar niets van gezegd hebben komt misschien omdat het ding hangt op een zolder waar nooit iemand komt, behalve voor onderhoudswerkzaamheden. En dat laatste is dus onlangs gebeurd, waardoor je nu melding krijgt om je aan de splitsingsakte te gaan houden

[hfolkers]

Hele flauwe oplossing... waarschijnlijk heeft de koper niet elk keukenkastje opengetrokken bij de bezichtiging, hang hem ergens achter een deurtje en doen alsof je neus bloed...
Maar volgens mij ben je al de goede kant op aan het werken door netjes in overleg te gaan.
Die strofe uit je koop overeenkomst is overigens wel een goede om de koper te laten zien als hij teveel dwars gaat liggen.

[Waterbeesje]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 22:51:
[...]


***members only***

De quote uit het contract lijkt mij hier doorslaggevend over wie de kosten draagt (tenzij verderop uitzonderingen staan). De werkzaamheden uitvoeren op een termijn die mogelijk is tegen een reële prijs en in samenwerking met de koper is daarmee eigenlijk een must

Goed om te zien trouwens dat je al met de koper in overleg bent dat maakt dingen vaak soepeler. Heb je ook de makelaar al op de hoogte gesteld (indien van toepassing)?

De plaats van de ketel nu is trouwens niks bezwarends in de overeenkomst in de vorm van 'verborgen gebrek': TS wist immers niet beter dan dat alles in orde was. Ter goeder trouw zegmaar

[Wolly]

Waterbeesje schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 09:44:
[...]


De quote uit het contract lijkt mij hier doorslaggevend over wie de kosten draagt (tenzij verderop uitzonderingen staan). De werkzaamheden uitvoeren op een termijn die mogelijk is tegen een reële prijs en in samenwerking met de koper is daarmee eigenlijk een must

Goed om te zien trouwens dat je al met de koper in overleg bent dat maakt dingen vaak soepeler. Heb je ook de makelaar al op de hoogte gesteld (indien van toepassing)?

De plaats van de ketel nu is trouwens niks bezwarends in de overeenkomst in de vorm van 'verborgen gebrek': TS wist immers niet beter dan dat alles in orde was. Ter goeder trouw zegmaar

Te goeder trouw staat los van een verborgen gebrek.

[Waterbeesje]

Wolly schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 09:59:
[...]


Te goeder trouw staat los van een verborgen gebrek.

Is het verhalen van een verborgen gebrek niet enkel van toepassing als de verkoper er wel vanaf wist? Dat was niet het geval toen de koopovereenkomst werd gesloten. In die zin is het wel degelijk verbonden aan de goeder trouw.

[Wolly]

Waterbeesje schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 10:06:
[...]


Is het verhalen van een verborgen gebrek niet enkel van toepassing als de verkoper er wel vanaf wist? Dat was niet het geval toen de koopovereenkomst werd gesloten. In die zin is het wel degelijk verbonden aan de goeder trouw.

Naast het feit dat een gebrek verborgen kan zijn omdat de verkoper niet aan zijn informatieplicht voldoet heb je ook nog een verborgen gebrek wanneer de woning niet op normale wijze te gebruiken is en dit niet was voorzien.

Beiden zijn in deze casus naar mijn mening niet snel van toepassing.

[Sissors]

Alleen 'helaas' voor TS is dat het voor de overdracht heeft plaatsgevonden. Als het na de overdracht was, dan kan hij eerlijk zeggen dat hij nergens van af wist, en het is niet iets wat de woning onbewoonbaar maakt. Hoewel ik dan als koper snel naar een jurist zou gaan, zou voor mijn gevoel TS dan ermee weg zijn gekomen (net als degene die aan TS had verkocht, en die wist er iig van dat er nooit toestemming is gevraagd).

Maar gezien de overdracht nog niet plaats heeft gevonden, moet hij appartement in dezelfde staat overdragen als hij had bij tekenen van koopcontract. En natuurlijk ook daar is een heel grijs gebied, maar dat moet dus met CV ketel zijn, en als er ineens een CV ketel in de badkamer hangt kan je moeilijk claimen dat het dezelfde staat is.

[1107972]

Goed om te horen dat je al contact heb gezocht met de koper en samen gaat zitten om de situatie te bekijken. Hopelijk heeft ook hij/zij net als jij het besef dat de situatie zoals die nu is niet langer kan en er dus iets moet gebeuren

Dat je ondertussen ook op de achtergrond informatie aan het inwinnen bent om te kijken in hoeverre je verantwoordelijk bent voor de kosten zou ik ook doen. Uiteindelijk kan je van dat geldt ook iets leuk doen in je nieuwe huis. Zeker als de vorige overdracht minder dan 5 jaar geleden is en aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan zijn er nog mogelijkheden. Let wel, je moet wel binnen 2 maanden na constatering de vorige eigenaar op de hoogte stellen. Maar dit zal jou rechtsbijstand ook al wel verteld hebben.

PS, het op de hoogte houden van de VVE van de stappen die je nu onderneemt kan in je voordeel werken in de toekomst mocht je gezien de situatie niet binnen 3 weken een factuur te hebben. De zomervakantie kan hier ook nog een rol in spelen.

[Malfunctions]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 22:51:
***members only***

Ik denk dat die bepaling uit je koopovereenkomst niet bedoeld is voor dit soort gevallen. De VvE sommeert jou om een einde te maken aan de onveilige situatie in een algemene ruimte die wordt veroorzaakt door jouw CV. Wat je daarna met die CV doet is niet aan de VvE. Jouw koper echter verwacht een huis met CV opgeleverd te krijgen. Maar de VvE is geen onderdeel van die overeenkomst.

De genoemde bepaling ziet meer op een geval waarbij de VvE besluit de bijdrage fors te verhogen, of een renovatie er doorheen drukt waarbij iedere deelnemer een substantieel bedrag op mag hoesten.

Maar dat zal je RBV vast beter uit kunnen leggen dan ik.

[Verwijderd]

Malfunctions schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 10:47:
[...]

Ik denk dat die bepaling uit je koopovereenkomst niet bedoeld is voor dit soort gevallen. De VvE sommeert jou om een einde te maken aan de onveilige situatie in een algemene ruimte die wordt veroorzaakt door jouw CV. Wat je daarna met die CV doet is niet aan de VvE. Jouw koper echter verwacht een huis met CV opgeleverd te krijgen. Maar de VvE is geen onderdeel van die overeenkomst.

De genoemde bepaling ziet meer op een geval waarbij de VvE besluit de bijdrage fors te verhogen, of een renovatie er doorheen drukt waarbij iedere deelnemer een substantieel bedrag op mag hoesten.

Maar dat zal je RBV vast beter uit kunnen leggen dan ik.

Als die ketel daar met toestemming zou hangen (wat TS zelf dus al betwijfelt), dan zou die bepaling wel weer van toepassing zijn overigens.

[zippy1990]

Wolly schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 23:50:
Wat is trouwens de strategie van de buurman die met hetzelfde probleem zit?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

hfolkers schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 08:28:
Hele flauwe oplossing... waarschijnlijk heeft de koper niet elk keukenkastje opengetrokken bij de bezichtiging, hang hem ergens achter een deurtje en doen alsof je neus bloed...
Maar volgens mij ben je al de goede kant op aan het werken door netjes in overleg te gaan.
Die strofe uit je koop overeenkomst is overigens wel een goede om de koper te laten zien als hij teveel dwars gaat liggen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

1107972 schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 10:37:
PS, het op de hoogte houden van de VVE van de stappen die je nu onderneemt kan in je voordeel werken in de toekomst mocht je gezien de situatie niet binnen 3 weken een factuur te hebben. De zomervakantie kan hier ook nog een rol in spelen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Waterbeesje schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 09:44:
[...]
Goed om te zien trouwens dat je al met de koper in overleg bent dat maakt dingen vaak soepeler. Heb je ook de makelaar al op de hoogte gesteld (indien van toepassing)?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 3% gewijzigd door zippy1990 op 28-06-2023 12:22 ]

[lightemup]

zippy1990 schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 11:42:
[...]


***members only***

Ik zou voorstellen om koppelbare CO en Rookmelders te plaatsen (en dus ook in je woning, zodat je het zeker weten hoort als ze afgaan). En een extern bedrijf te laten controleren of alles degelijk bevestigd/gemonteerd is.
Onder het mom van extra veiligheid, misschien dat je het zo mag uitzingen tot de volgende bewoner gaat verbouwen.

[Toke_gt]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ari3]

Ik denk dat TS inderdaad aansprakelijk is voor situatie nu als huidige eigenaar. Echter begrijp ik dat de huidige situatie al bestond bij aankoop van het appartement. Mijn inziens heeft TS verhaalrecht bij de vorige eigenaar van het appartement. Dat mis ik in de reacties hieronder en zou ik ook zeker nagaan bij de rechtsbijstand.

[Kurma]

ari3 schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 12:34:
Ik denk dat TS inderdaad aansprakelijk is voor situatie nu als huidige eigenaar. Echter begrijp ik dat de huidige situatie al bestond bij aankoop van het appartement. Mijn inziens heeft TS verhaalrecht bij de vorige eigenaar van het appartement. Dat mis ik in de reacties hieronder en zou ik ook zeker nagaan bij de rechtsbijstand.

Op grond waarvan precies? Als je een huis koopt is dat in beginsel "as is".

[ari3]

Kurma schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 15:00:
[...]

Op grond waarvan precies? Als je een huis koopt is dat in beginsel "as is".

Ja, maar als "as is" zonder toestemming van de VVE is en dit is verzwegen bij de verkoop dan is de verkoper schadeplichtig.

[Kurma]

ari3 schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 15:09:
[...]
Ja, maar als "as is" zonder toestemming van de VVE is en dit is verzwegen bij de verkoop dan is de verkoper schadeplichtig.

Het ding hangt niet in z'n appartement maar in een gemeenschappelijke ruimte. Je kan niet zomaar aannemen dat daar wél toestemming voor is..

[Sissors]

Kurma schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 15:12:
[...]

Het ding hangt niet in z'n appartement maar in een gemeenschappelijke ruimte. Je kan niet zomaar aannemen dat daar wél toestemming voor is..

Waarom niet? Wat voor een illegale dingen moet je nog meer controleren? En dat is dus waarom ik met iemand die meer verstand ervan heeft zeker zou kijken of je de vorige bewoner nog mee kan laten betalen. Ja dat is laat, maar die had moeten weten dat hij het zonder toestemming in een gezamelijke ruimte heeft opgehangen.

[Wolly]

Er hebben gewoon veel mensen al dan niet bewust zitten slapen.

De verkoper, de huidige eigenaar, de aan en verkoopmakelaar en de VVE.

De notaris wellicht ook aangezien die de akte met plattegronden heeft laten passeren.

[Kurma]

Sissors schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 15:40:
[...]

Waarom niet? Wat voor een illegale dingen moet je nog meer controleren? ..

Wat? ALLE dingen die obvious illegaal zijn, lijkt me? Dit

[Dido]

Wolly schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 15:43:
De notaris wellicht ook aangezien die de akte met plattegronden heeft laten passeren.

Waarom zou een notaris daar naar (moeten) kijken

[Ivow85]

Kurma schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 15:00:
[...]

Op grond waarvan precies? Als je een huis koopt is dat in beginsel "as is".

Ja en nee.

Je koopt in beginsel "as is" bij een tweedehands product, maar je mag daarbij wel conformiteit verwachten, dus dat alles wat aanwezig is wel volgens de geldende regels is aangebracht. Die conformiteit hoef je niet vooraf te onderzoeken.

De cv-ketel lijkt nu niet op een "conforme" plaats te hangen. Het ding hangt ergens buiten de woning waar zover bekend nooit toestemming voor gegeven is door de VVE. De actuele eigenaar is daarvoor jegens de VVE verantwoordelijk om eea aan te passen. Als de huidige eigenaar dat niet meer voor de overdracht red, dan dient hij de volgende eigenaar op de hoogte te stellen van de verplichting om de ketel te verplaatsen.

Maar: die volgende eigenaar heeft zijn bod uitgebracht op basis van een ketel die 'gewoon op zolder hangt', zonder af te weten van een plicht om de ketel te verplaatsen. Gezien de kosten en het ruimteverlies in de woning, leidt deze toekomstige eigenaar schade vanwege de non-conformiteit van de ketel. Die schade is met TS verrekenbaar.

TS heeft de woning ook gekocht met de ketel op een plaats waar dat niet mocht. En daarmee heeft óók TS mogelijkheden om op basis van non-conformiteit kosten te verhalen op degene die de woning aan hem heeft verkocht.

[Paul]

Kurma schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 15:52:
obvious

Heb je daar een definitie voor? Want wat voor jou misschien "obvious" is, hoeft dat voor een ander niet te zijn, er ik twijfel er geen seconde aan dat er dingen voor anderen "obvious" zijn die dat voor jou niet zijn...

[Wolly]

Dido schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 16:16:
[...]

Waarom zou een notaris daar naar (moeten) kijken

Die neemt de stukken door met de koper en zal dus wijzen op prive en algemene ruimtes.

En ik zeg niet voor niets wellicht.

[ Voor 8% gewijzigd door Wolly op 28-06-2023 17:06 ]

[Wolly]

Ivow85 schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 16:52:
[...]


Ja en nee.

Je koopt in beginsel "as is" bij een tweedehands product, maar je mag daarbij wel conformiteit verwachten, dus dat alles wat aanwezig is wel volgens de geldende regels is aangebracht. Die conformiteit hoef je niet vooraf te onderzoeken.

De cv-ketel lijkt nu niet op een "conforme" plaats te hangen. Het ding hangt ergens buiten de woning waar zover bekend nooit toestemming voor gegeven is door de VVE. De actuele eigenaar is daarvoor jegens de VVE verantwoordelijk om eea aan te passen. Als de huidige eigenaar dat niet meer voor de overdracht red, dan dient hij de volgende eigenaar op de hoogte te stellen van de verplichting om de ketel te verplaatsen.

Maar: die volgende eigenaar heeft zijn bod uitgebracht op basis van een ketel die 'gewoon op zolder hangt', zonder af te weten van een plicht om de ketel te verplaatsen. Gezien de kosten en het ruimteverlies in de woning, leidt deze toekomstige eigenaar schade vanwege de non-conformiteit van de ketel. Die schade is met TS verrekenbaar.

TS heeft de woning ook gekocht met de ketel op een plaats waar dat niet mocht. En daarmee heeft óók TS mogelijkheden om op basis van non-conformiteit kosten te verhalen op degene die de woning aan hem heeft verkocht.

Zou die verhaalbare schade nu ook niet groter zijn dan toen huidige eigenaar de woning kocht?

[Dido]

Wolly schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 17:05:
Die neemt de stukken door met de koper en zal dus wijzen op prive en algemene ruimtes.

offtopic:
Die neemt de koopakte door, en een eventuele hypotheekakte.
In de koopakte wordt in de regel verwezen naar verwezen naar het kadaster, maar de notaris gaat echt niet de specificaties van het verkochte registergoed doornemen. Zolang het betreffende registergoed geidentificeerd is, is de notaris blij. Of de schutting al dan niet op of naast de erfgrens staat, en of een ketel in de keuken of op de gedeelde zolder hangt, zal hem/haar een zorg zijn.
Wel worden zaken als recht van overpad, recht van overbouwing en dergelijken vaak apart genoemd, maar die komen dan normailter ook expliciet in het koopcontract terug.

[Kurma]

Ivow85 schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 16:52:
[...]


Ja en nee.

Je koopt in beginsel "as is" bij een tweedehands product, maar je mag daarbij wel conformiteit verwachten, dus dat alles wat aanwezig is wel volgens de geldende regels is aangebracht.
..

Tenzij het overduidelijk is dat het niet-conform is (of lijkt). Als zo'n ketel in een algemene ruimte hangt, en niet in je eigen appartementsrecht, MOET je gewoon vragen of daar toestemming voor is, anders voldoe je gewoon niet aan je onderzoeksplicht. Verder weet ik niet hoe lang geleden OP dat huis heeft gekocht, maar de kans is aanwezig dat hij al te laat is met de vorige verkoper aansprakelijk stellen.

De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.

BW 7:23, eerste lid

Betogen dat je niet redelijkerwijs had kunnen ontdekken dat jouw CV-ketel niet in een ruimte mag hangen die NIET van jou is, wordt erg lastig. "Binnen bekwame tijd" is een open norm, maar voor iets dat overduidelijk is zal die termijn niet zo heel lang zijn.

Dus nee, zomaar stellen dat je de rekening zo door kan schuiven naar de vorige verkoper is te kort door de bocht (en naar mijn mening onjuist).

[Kurma]

Paul schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 16:55:
[...]
Heb je daar een definitie voor? Want wat voor jou misschien "obvious" is, hoeft dat voor een ander niet te zijn, er ik twijfel er geen seconde aan dat er dingen voor anderen "obvious" zijn die dat voor jou niet zijn...

Het ding hangt in een ruimte die niet van jou is. Betoog jij maar dat dat niet overduidelijk raar is..

[Paul]

Kurma schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 17:43:
[...]

Het ding hangt in een ruimte die niet van jou is. Betoog jij maar dat dat niet overduidelijk raar is..

Er hangen er twee. En in de vorige VVE waar ik in zat waren er wel meer privé-zaken in gezamenlijke ruimtes opgeslagen. In overleg, maar dat lijkt me obvious. Dus als er hier twee op zolder hangen dan lijkt het mij overduidelijk dat daarover overleg is geweest.

[Kurma]

Paul schreef op woensdag 28 juni 2023 @ 21:12:
[...]
Er hangen er twee. En in de vorige VVE waar ik in zat waren er wel meer privé-zaken in gezamenlijke ruimtes opgeslagen. In overleg, maar dat lijkt me obvious. Dus als er hier twee op zolder hangen dan lijkt het mij overduidelijk dat daarover overleg is geweest.

Je kan jouw mening blijven herhalen, maar steekhoudende argumenten zie ik nog steeds niet. Verzaken van de onderzoeksplicht en verjaring, heb ik al genoemd.

[Erwin_83]

Ik heb niet alle pagina's door gelezen, maar je zou bij de VVE nog kunnen voorstellen of ze open staan voor een verbouwing van de zolder. Door om de ketel een brandwerende wand, vloer en plafond te maken en mogelijk een overdracht van dat stukje ruimte van de VvE naar de appartements eigenaar. Wel op kosten van de appartements eigenaar en dan ook mogelijk voor eigenaren van de andere appartementen.

[ColeJ]

Erwin_83 schreef op donderdag 29 juni 2023 @ 18:15:
Ik heb niet alle pagina's door gelezen, maar je zou bij de VVE nog kunnen voorstellen of ze open staan voor een verbouwing van de zolder. Door om de ketel een brandwerende wand, vloer en plafond te maken en mogelijk een overdracht van dat stukje ruimte van de VvE naar de appartements eigenaar. Wel op kosten van de appartements eigenaar en dan ook mogelijk voor eigenaren van de andere appartementen.

Dan ga je al naar het wijzigen van de splitsingsakte, nieuwe tekeningen laten maken, goedkeuring van alle hypotheekverstrekkers alle eigenaren. Oftewel, een kostenpost van duizenden euro's en niet een tijdstraject van maanden. En dan moet ook 80% van de VVE instemmen om de splitsingsakte te wijzigen.