VVE forceert ons Cv-ketel te verplaatsen

[zippy1990]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[CrazyOne]

Eerste ingeving, laat ze maar bewijzen wat het brandgevaar is door een expert, ipv een monteur van 1 van de buren. Dan moet er een expert + kosten worden ingeschakeld, ben je zo weer een paar maanden verder.
Traineren dus en mogelijk vindt de expert het wel allemaal prima.

[Marzman]

Ik denk niet dat je dit aan de volgende koper kunt doorschuiven, misschien aan de eigenaar voor jou als verborgen gebrek als het eerder ter sprake is gekomen.

Ik zou ook iemand laten kijken of het wel klopt van die brandveiligheid. Er staan toch zo veel cv's op zolders. Als het gevaar is dat het daar minder snel opgemerkt wordt dan is dat ook op te lossen met een rookmelder.

[Napo]

Marzman schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 05:14:
Ik denk niet dat je dit aan de volgende koper kunt doorschuiven, misschien aan de eigenaar voor jou als verborgen gebrek als het eerder ter sprake is gekomen.

Een geplaatste CV ketel lijkt me vrij lastig als verborgen gebrek te classificeren.

Wellicht verstandig om te kijken of in de VvE vergaderingen deze plaatsing ooit is goedgekeurd.

[ron321]

Ik denk dat de VvE in zijn recht staat als de plaatsing destijds niet is goedgekeurd door de VvE.
Ik zou kijken of er een mogelijkheid is om er een brandwerende kast omheen te maken.

[No Hands]

brandgevaar of niet, als het een algemene ruimte is hoort jouw cv ketel daar waarschijnlijk niet te hangen. Iig niet als de VvE er geen toestemming voor heeft gegeven.
Dat ie er al hing zegt niet zoveel, dat de makelaar niks zei ook niet. Jij hebt als koper onderzoeksplicht en had wellicht zelf kunnen informeren of dat een goedgekeurde situatie was.
Maar een beetje de VvE dwarsbomen nu kan geen kwaad, als dat er al sinds 2012 hangt is het nu ineens gevaarlijk? Dat is niet heel erg waarschijnlijk.

[ramrodwillem]

Locatie waar de ketel hangt laten keuren door brandweer of erkende instantie, dan weet je het voor 100% zeker wat er wel of niet is geoorloofd. Al die aannames hier heb je ook niets aan.

[Verwijderd]

ron321 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 06:20:
Ik denk dat de VvE in zijn recht staat als de plaatsing destijds niet is goedgekeurd door de VvE.
Ik zou kijken of er een mogelijkheid is om er een brandwerende kast omheen te maken.

Kijk ook naar precedentwerking bij anderen. Ik begrijp dat er al minimaal 1 andere bewoner een installatie in die algemene ruimte heeft. Als die hele zolder vol met ketels etc hangt, dan zullen ze toch wel met een onderbouwing moeten komen.

De VvE is nogal passief, klopt dat? Ik bedoel, ze worden na 11 (!) jaar wakker. Wat hebben ze de afgelopen decennia allemaal nog meer over het hoofd gezien?

[sypie]

Marzman schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 05:14:
Er staan toch zo veel cv's op zolders.

Die doorgaans eenvoudig te bereiken zijn door een vaste dan wel een vlizotrap en niet met een luik in een plafond en eventueel een eigen ladder/trap.

Als ik dit zo lees zou het mogen, al ken ik niet de inhoud van het bouwbesluit.

[Accretion]

Naast dat je het inderdaad door een expert moet laten uitzoeken of d'r wel sprake is van brandgevaar.

Lijkt het mij ook niet dat je na het tekenen van de overeenkomst ingrijpende veranderingen kan maken aan de woning.

"Een eindinspectie is er om vast te stellen of deze zich in dezelfde staat bevindt als tijdens het sluiten van de koopovereenkomst." Bron

[Rudedadude]

Ik zou zeggen als oud voorzitter van een vve dat juist het feit dat je een algemene ruimte gebruikt voor een persoonlijke installatie de stok is waarmee je geslagen kunt worden, wanneer daar nooit toestemming voor is gegeven (en dat zal jij moeten aantonen). Of het brandgevaarlijk is, geen idee, daar zijn experts voor. In 'mijn' vve had een bewoner destijds de cvketel opgehangen in de eigen kelderbox.
Het feit dat het op de agenda staat is het belangrijkste punt. Als je iets had willen bereiken dan had je dat moeten voorkomen. Vanuit het feit dat je een stuk algemene ruimte gebruikt is er losstaand al een reden om verwijdering te eisen, dus je kan maar beter goede vrienden hebben binnen de vve voor het geval het op een stemming aan gaat komen (geen idee hoe groot je vve is en of het allemaal losstaande eigenaren zijn of dat er ook professionele verhuurders tussen zitten).

Ter referentie: in 'mijn' vve had een bewoner de afvoer van de hr ketel door de gemeenschappelijke zolder via een voor de cv ketel gemaakte gat in het dak laten aanleggen. Om welke reden dan ook was de condensafvoer gaan lekken en had schade veroorzaakt in de keuken van het appartement en daarvoor werd dan weer aangeklopt bij de VVE... Algemeen gesteld: als bestuur/beheer van een VVE zit je niet te wachten op uitzonderingen die niet voldoen aan hoe het met een pand met een vve hoort te werken.

[ Voor 22% gewijzigd door Rudedadude op 27-06-2023 07:15 ]

[Verwijderd]

Rudedadude schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 07:04:
Ik zou zeggen als oud voorzitter van een vve dat juist het feit dat je een algemene ruimte gebruikt voor een persoonlijke installatie de stok is waarmee je geslagen kunt worden, wanneer daar nooit toestemming voor is gegeven (en dat zal jij moeten aantonen). Of het brandgevaarlijk is, geen idee, daar zijn experts voor. In 'mijn' vve had een bewoner destijds de cvketel opgehangen in de eigen kelderbox.
Het feit dat het op de agenda staat is het belangrijkste punt. Als je iets had willen bereiken dan had je dat moeten voorkomen. Vanuit het feit dat je een stuk algemene ruimte gebruikt is er losstaand al een reden om verwijdering te eisen, dus je kan maar beter goede vrienden hebben binnen de vve voor het geval het op een stemming aan gaat komen (geen idee hoe groot je vve is en of het allemaal losstaande eigenaren zijn of dat er ook professionele verhuurders tussen zitten).

Dat kan dan in een volgende ALV besproken worden. Hij moet nu weg vanwege brandgevaar, niet omdat hij in een algemene ruimte hangt. Vind ik ook raar, dus ik zou ook zeker kijken of er toestemming is gegeven.

TS gaat toch verhuizen, dus ik zou ze zeker even "laten rennen voor hun geld". Hadden ze maar in gesprek moeten gaan voor het in een vergadering behandeld werd. De toon is nu al gezet natuurlijk.

Begin maar eens met het ontleden van wat er nou precies besloten is en op basis waarvan. Zou me niks verbazen als er gewoon een overijverige CV monteur heel wijs over de eisen in de nieuwe gaswet heeft lopen blaten en dat "die andere ketel ook niet voldoet".

Ik weet meteen weer waarom ik geen lid meer ben van een VvE. Ik heb ooit een VvE in gebreke moeten stellen omdat ze zonder besluit de blokverwarming ineens in de nacht compleet uitschakelden. En dan nog klagen over dubbele kosten omdat de monteur nou terug moest komen om de tijdschakelaar weer te verwijderen.

[jannus66]

Natuurlijk kan je de kosten niet overdragen aan de nieuwe bewoner.
Ik zou de nieuwe bewoner wel op de hoogte stellen van de eventuele plannen. Die heeft een huis gekocht waar de cv ketel niet in de keuken zit.
Als hij de boel straks overneemt en er staat plots een cv ketel met daarbij behorende leidingen in de keuken, is dat niet conform met wat hij gekocht heeft.
Je zegt ook dat je destijds niet geïnformeerd bent door de makelaar, maar vond je het zelf niet vreemd dat jouw
CV in de (moeilijk toegankelijke) algemene ruimte hing?

[badboynova]

Een algemene ruimte is geen opstellingsruimte. Een opstellingsruimte moet aan allerlei voorwaarden voldoen om er een cv ketel te mogen plaatsen, en dit heeft niks maken met de gasketelwet.

Het struikelblok waar de vve nu over valt is dat de zolder een open ruimte is die in verbinding staat met alle woningen, hierdoor zal bij een eventuele brand het heel snel kunnen overslaan naar andere woningen.

[Transportman]

Het is jouw ketel, dus jij bent verantwoordelijk, ook al hangt die in een gemeenschappelijke ruimte. De VvE is niet verantwoordelijk voor de kosten. De vorige eigenaar ook niet, want je hebt al jaren de tijd gehad dit gebrek te constateren of je hebt geen onderhoud aan de ketel uit laten voeren en gezien je je afvraagt of de kosten voor de VvE zijn gok ik dat dat je dat niet hebt laten doen.

Dan over het proces, dit komt als het goed is niet zomaar op de vergadering ter sprake, bij mijn VvE zou dit niet eens een vergaderpunt zijn omdat het bestuur gemachtigd is dit soort zaken zelfstandig op te pakken, en als het wel een vergaderpunt is zou het op de agenda moeten staan die je van te voren krijgt, dus hoe kan dit zomaar uit de lucht komen vallen voor jou?

En je kan dit wel proberen te rekken, maar de nieuwe bewoner kan wel achter je aankomen met verborgen gebrek, dus linksom of rechtsom ga je nat op de kosten tenzij je aan kan tonen dat er geen risico is voor de brandveiligheid (en je de toestemming van jaren geleden nog boven water kan krijgen zodat ze je niet daarop alsnog dwingen). Weet de nieuwe bewoner wel dat de ketel in eigen beheer is of heb je dat voor doen komen alsof de VvE die kosten draagt?

[SeatRider]

jannus66 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 07:33:
Natuurlijk kan je de kosten niet overdragen aan de nieuwe bewoner.
Ik zou de nieuwe bewoner wel op de hoogte stellen van de eventuele plannen. Die heeft een huis gekocht waar de cv ketel niet in de keuken zit.
Als hij de boel straks overneemt en er staat plots een cv ketel met daarbij behorende leidingen in de keuken, is dat niet conform met wat hij gekocht heeft.

Ik zou ook niet gek opkijken als de nieuwe koper TS dan ook even laat rennen voor zijn geld

[Napo]

Transportman schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 07:39:
En je kan dit wel proberen te rekken, maar de nieuwe bewoner kan wel achter je aankomen met verborgen gebrek, dus linksom of rechtsom ga je nat op de kosten tenzij je aan kan tonen dat er geen risico is voor de brandveiligheid (en je de toestemming van jaren geleden nog boven water kan krijgen zodat ze je niet daarop alsnog dwingen).

Je gaat al nat op het feit dat je zo'n potentieel conflict tussen verkoper en de VvE moet melden aan de koper van de woning. Doe je dat niet voldoe je al niet aan je mededelingsplicht

Het onder de noemer "verborgen gebrek" scharen lijkt me al lastig in de situatie met de vorige verkoper maar voor @zippy1990 als huidige verkoper nog lastiger zo niet onmogelijk.

[Verwijderd]

Zo'n ALV heeft gewoon een rondvraag / WVTTK. Daarin kan iedereen onaangekondigd zaken op de tafel gooien. Wel raar als daar een besluit uit komt, dat wel. Er is dan namelijk maar 1 persoon voorbereid op het te bespreken punt. Daar ontstond destijds in onze VvE bijna elk jaar irritatie over. Mensen droppen wat in de rondvraag en verwachten een instant besluit. Maar daar is een rondvraag niet voor.

[Napo]

Overigens ook niet onbelangrijk, je stelt in de openingspost dat je niet verantwoordelijk bent voor het plaatsen van de ketel en dat je eveneens niet geïnformeerd was over de ketel bij aankoop.

Je hebt bij de aankoop wel verplichtingen overgenomen, die kosten om daar aan te voldoen draag je derhalve ook in beginsel zelf al zou je ze afhankelijk van de situatie kunnen verhalen. Een persoonlijke CV-ketel in een algemene ruimte lijkt me een redelijk beginpunt om een vraag te stellen over de situatie waardoor je in ieder geval al iets had kunnen doen aan je onderzoeksplicht.

[Verwijderd]

Napo schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 07:59:
Overigens ook niet onbelangrijk, je stelt in de openingspost dat je niet verantwoordelijk bent voor het plaatsen van de ketel en dat je eveneens niet geïnformeerd was over de ketel bij aankoop.

Je hebt bij de aankoop wel verplichtingen overgenomen, die kosten om daar aan te voldoen draag je derhalve ook in beginsel zelf al zou je ze afhankelijk van de situatie kunnen verhalen. Een persoonlijke CV-ketel in een algemene ruimte lijkt me een redelijk beginpunt om een vraag te stellen over de situatie waardoor je in ieder geval al iets had kunnen doen aan je onderzoeksplicht.

Ik denk dat de VvE mogelijk best gronden heeft om die ketel te laten verwijderen, maar ze zullen dat proces dan op de juiste manier moeten doorlopen. En als TS op een ALV komt waarin zo'n punt onaangekondigd op tafel komt en er een besluit komt, dan zou ik ook vol mijn hakken in het zand zetten en het ze zo lastig mogelijk gaan maken. Dan gaat het ineens ook om de letter van het besluit en de onderbouwing. Ook zou ik de termijn ter discussie stellen (en dus niet aanvaarden). De ketel wordt daar immers al 11 jaar in het volle zicht gedoogd en dan is een termijn van "een paar weken voor een offerte" totaal onredelijk. Daar zou ik op mijn gemakje de tijd voor nemen. Het is geen brood wat je even bij de bakker gaat halen.

Persoonlijk, had ik bij aankoop vragen gesteld over een eigen ketel buiten de prive ruimten van een appartement. Ik had inderdaad willen weten of die ketel daar met toestemming hing, en zoja, wanneer de toestemming dan gegeven is en waar dat gedocumenteerd is. Sterker nog, ik zou vragen waarom verkoper die documentatie niet uit eigen beweging heeft aangeleverd. Niet onbelangrijk.

[WiLLoW_TieN]

Ik ben erg benieuwd hoe dit afloopt. Zeker als jij besluit het te verzwijgen voor de aankomende koper.

[mjl]

Je hebt rechtsbijstand, schakel die in en bekijk wat de beste strategie is in jou geval.

Persoonlijk zou ik je de overweging willen meegeven om het (als het dan toch moet) met de nieuwe bewoner op te nemen. Voor een kleine korting op de verkoopprijs heb jij het gedoe niet en kan de volgende bewoner het meenemen in eventuele verbouwplannen. Die paar maanden met de vve is wel te rekken door een juridisch spel en de nieuwe bewoner kan vrienden met de vve maken door het voor ze op te lossen

[M2M]

WiLLoW_TieN schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 08:18:
Ik ben erg benieuwd hoe dit afloopt. Zeker als jij besluit het te verzwijgen voor de aankomende koper.

verzwijgen is een groot woord. Als koper heb je een onderzoeksplicht, als verkoper een meldplicht. Dat is bewust natuurlijk wat vaag gehouden, maar betekent in de regel dat als de koper het had kunnen zien (voelen, testen of ondergaan), het onder onderzoeksplicht valt. Als je een muur moet openbreken om een lekkage te kunnen zien terwijl de verkoper er al vanaf wist en er overheengesaust heeft, was het meldplicht. Een raam dat niet lekker opent of sluit had de koper kunnen testen, evenals een druppelende kraan, klemmende deur, hangende keukenkastjes etc.

Het ontbreken van de CV ketel is onderzoeksplicht van de koper. Er komt warm water uit de kraan, waar is de ketel. Hele appartement afgezocht, geen ketel gezien --> vraag verkoper waar dat ding is en/of die misschien gedeeld wordt met de buren misschien? Omdat de meeste huizenkopers geen experts zijn in het kopen van huizen kun je hiervoor een aankoopmakelaar ingeschakelen. Kost wat duiten, maar scheelt dit soort geneuzel want een beetje aankoopmakelaar zal wel de ketel willen zien en graag willen weten wat dat ding doet op een onbereikbare, gemeenschappelijke zolder.

Dat gezegd hebbende is het misschien wat tijd voor juridisch advies

[hfolkers]

Als je het mij vraagt ga je er niet onderuit komen om, of de locatie te legaliseren bij de VVE als dit 11 jaar geleden niet gedan is, of hem te verplaatsen. En gezien de toon die uit je bericht spreekt denk ik dat optie één lastig gaat worden.

Zelf zou ik (indien mogelijk) contact zoeken met de nieuwe eigenaar, de ketel is 11 jaar oud, binnenkort mag je alleen nog hybride installeren, mooi moment om hem te vernieuwen.
Misschien kun je zo de kosten delen en meteen in overleg de beste locatie uitzoeken waar de nieuwe eigenaar ook blij mee is.

Gezien je aankoop en verkoop datum zal je waarschijnlijk wel wat winst op je pand gemaakt hebben, neem voor lief dat dit 1000-2000 euro minder is zodat je een stukje hoofdpijn minder hebt zou mijn advies zijn.

[Koffie]

Wat een hoop gezever in het voordeel van de VvE hier in dit topic.
Die ketel hangt er méér dan 10 jaar en nu moet TS ineens alles uit z'n klauwen laten vallen omdat de VvE dat zo graag wil? Ik zou zeker willen meewerken als dit een issue is, maar als dit de toon van de VvE is dan zou ik idd ook een versnelling lager gaan zitten.
Waarom is de VvE niet gewoon even fatsoenlijk in gesprek gegaan, waarom moet er direct van alles op korte termijn geëist worden.


Laten we wel wezen: die ketel zal ongetwijfeld zonder goedkeuring/medeweten van de VvE daar opgehangen zijn. Daar moet iets aan gedaan worden, en in dit specifieke geval ook nog eens voor de overdracht met de nieuwe eigenaar.
Echter:

De VVE stelt nu dat de aanwezigheid van die CV-ketel een risico vormt voor de brandveiligheid

Wij eist die bewijst. Een ketel kan niet ineens in een keuken veilig zijn maar op een zolder brandgevaarlijk.
Blijkbaar rept de VvE ook niet over de verkeerde plaats, maar over brandveiligheid. Dus kom maar op met dat officiële rapport van een erkende instantie.

Daarnaast ben ik ook wel benieuwd wat er nog meer op die gemeenschappelijk zolder aan spullen van bewoners hangt.

[ikwilwp8]

Nogal vreemd dat er destijds voor is gekozen om een stukje algemene ruimte voor eigen gebruik te nemen. Het lijkt mij dat daarvoor de splitsingsakte moet zijn aangepast. Als dat niet gedaan is dan kan de VvE mijns inziens alleen al op basis van de splitsingsakte eisen dat jouw spullen uit de algemene ruimte verdwijnen.

Verder ben ik het heel erg eens met hfolkers, soms heb je pech en is dat geld de moeite niet waard.

[Zwartoog]

Ik zou sowieso kijken wat de plannen van de nieuwe bewoner gaan zijn - je hebt nu sowieso een informatieplicht, dus dat gesprek moet je toch aan. Stel die gaat de keuken vervangen, dan scheelt het al weer een bak in de (extra) kosten mbt afwerking.

De ketel is meer dan 10 jaar oud, dus in principe afgeschreven (ook al gaan ze vaak nog prima 10 jaar mee). Installatie van een nieuwe kleine ketel valt qua kosten best mee - de nieuwe bewoner moet dan de boel meer afwerken (schilderen), maar heeft wel een nieuwe ketel. Dat maakt de discussie misschien wat makkelijker.

Qua VvE - geen idee of hun eis gestaafd is, dat moet je inderdaad uitzoeken.

[SunnieNL]

No Hands schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 06:44:
brandgevaar of niet, als het een algemene ruimte is hoort jouw cv ketel daar waarschijnlijk niet te hangen. Iig niet als de VvE er geen toestemming voor heeft gegeven.
Dat ie er al hing zegt niet zoveel, dat de makelaar niks zei ook niet. Jij hebt als koper onderzoeksplicht en had wellicht zelf kunnen informeren of dat een goedgekeurde situatie was.
Maar een beetje de VvE dwarsbomen nu kan geen kwaad, als dat er al sinds 2012 hangt is het nu ineens gevaarlijk? Dat is niet heel erg waarschijnlijk.

Gezien de algemene ruimte zou er toestemming verleend moeten zijn. Dus dat is van de jaren er omheen alle verslagen opvragen van de VvE. Kunnen ze die niet opleveren, dan is voor hun niet te bewijzen dat ze er nooit toestemming voor gegeven hebben. Hebben ze de verslagen wel en hebben ze er nooit toestemming voor gegeven (omdat het nooit gevraagd is) dan hebben ze wel een voet om op te staan.
Het lijkt mij ook moeilijk te verklaren dat ze de ketel nooit eerder opgemerkt hebben. Bij de jaarlijkse ronde door de gezamelijke ruimten voor de inspectie van de staat zou die toch ook boven water gekomen moeten zijn. Mag hopen dat ze de afgelopen 10 jaar toch wel een aantal keer die zolder hebben geinspecteerd.

[eamelink]

Ik zou in ieder geval even contact opnemen met de vorige bewoner, wellicht is er namelijk wél toestemming van de VVE om daar een ketel op te hangen.

Maar het meest waarschijnlijke is dat de vorige eigenaar een tokkie was en die toestemming er niet is en jij met de gebakken peren zit.

[Sebas1979]

SunnieNL schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 08:56:
[...]


Gezien de algemene ruimte zou er toestemming verleend moeten zijn. Dus dat is van de jaren er omheen alle verslagen opvragen van de VvE. Kunnen ze die niet opleveren, dan is voor hun niet te bewijzen dat ze er nooit toestemming voor gegeven hebben. Hebben ze de verslagen wel en hebben ze er nooit toestemming voor gegeven (omdat het nooit gevraagd is) dan hebben ze wel een voet om op te staan.
Het lijkt mij ook moeilijk te verklaren dat ze de ketel nooit eerder opgemerkt hebben. Bij de jaarlijkse ronde door de gezamelijke ruimten voor de inspectie van de staat zou die toch ook boven water gekomen moeten zijn. Mag hopen dat ze de afgelopen 10 jaar toch wel een aantal keer die zolder hebben geinspecteerd.

Je 'bewijzen met verslagen'-argument is natuurlijk omgekeerde wereld: TS moet bewijzen dat die ketel daar wél mag hangen, de VVE heeft aan de splitsingsakte genoeg om te laten zien dat het niet mag.
Verder wel eens met het argument dat dit door de VVE veel eerder opgemerkt had moeten worden.
Maar wat de TS daar in juridische zin voor koopt... ik vrees heel weinig.

[Rukapul]

Ik zie ook een kleine kans liggen aan de horizon.

Open zolder zonder brandcompartimentering in combinatie met een oplettende CV-monteur kan ik me voorstellen dat daar iets aan gedaan moet worden. (Een prive technische installatie in een gemeenschappelijke ruimte had ook al grond kunnen zijn bij ontbreken expliciete toestemming.)

De kans ligt erin te kijken naar wat wel mag in de sfeer van risico reductie:
* compartimentering
* vervanging technische installatie door een veiligere oplossing, bv electrische warmtepomp in plaats van CV-ketel op gas
Hiervoor zul je echter expertise moeten inhuren.

Maargoed, eerst de feiten, dan de bezwaren, dan creatieve oplossingen voor de bezwaren, en dan pas onderhandelen/stemmen

[Verwijderd]

SunnieNL schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 08:56:
[...]


Gezien de algemene ruimte zou er toestemming verleend moeten zijn. Dus dat is van de jaren er omheen alle verslagen opvragen van de VvE. Kunnen ze die niet opleveren, dan is voor hun niet te bewijzen dat ze er nooit toestemming voor gegeven hebben. Hebben ze de verslagen wel en hebben ze er nooit toestemming voor gegeven (omdat het nooit gevraagd is) dan hebben ze wel een voet om op te staan.
Het lijkt mij ook moeilijk te verklaren dat ze de ketel nooit eerder opgemerkt hebben. Bij de jaarlijkse ronde door de gezamelijke ruimten voor de inspectie van de staat zou die toch ook boven water gekomen moeten zijn. Mag hopen dat ze de afgelopen 10 jaar toch wel een aantal keer die zolder hebben geinspecteerd.

Als de VvE ook maar "iets" functioneert, dan kan het niet anders dan dat ze al jaren weten dat die ketel daar hangt. En aangezien ze met "brandgevaar" als argument komen, zou ik die vraag over toestemming z.s.m. beantwoord willen zien.

Ik vind het hele verhaal een beetje "onfris". Het is niet direct rotte vis, maar een andere bewoner heeft blijkbaar ook "iets" op die zolder, want die heeft er blijkbaar weleens een monteur rondlopen. Dan vraag ik me direct af, hoeveel ketels daar precies hangen dan en wat voor andere installaties er zijn aangebracht door bewoners en wat de risico's daar dan van zijn. Vervolgvraag: wat was de rol van de VvE dan in die situaties?

[hfolkers]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:09:
[...]
Dan vraag ik me direct af, hoeveel ketels daar precies hangen dan

Misschien alleen maar de dak doorvoer welke gecontroleerd is of die nog goed is...

[Wolly]

hfolkers schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 08:46:

Zelf zou ik (indien mogelijk) contact zoeken met de nieuwe eigenaar, de ketel is 11 jaar oud, binnenkort mag je alleen nog hybride installeren, mooi moment om hem te vernieuwen.
Misschien kun je zo de kosten delen en meteen in overleg de beste locatie uitzoeken waar de nieuwe eigenaar ook blij mee is.

Appartementen zijn vrijgesteld van de plicht om een hybride ketel te plaatsen bij vervanging van de oude cv ketel.

[eamelink]

Eerlijk gezegd vind ik het niet heel gek dat de VVE pas na 11 jaar reageert.

Het is in principe een ongebruikte ruimte, normaliter komt daar niemand. Wellicht dat elke paar jaar iemand het dak controleert, en af en toe zal er iemand moeten zijn om wat elektra te verleggen, een rookgasafvoer te vervangen.

De meeste werklui gaan er om een reden naartoe (dak controleren, leiding vervangen) en zullen hun schouders ophalen over een CV-ketel die er hangt. Een enkeling zal wellicht bij de bewoner melden dat er een CV-ketel hangt en dat dat vreemd is, waarna die bewoner z'n schouders erover ophaalt.

Om tot actie te leiden heb je meerdere ingrediënten nodig:

- Iemand merkt het op
- Die persoon vindt of weet dat het niet in de haak of niet veilig is
- Die persoon meldt het bij iemand
- Degene die de melding ontvangt, besluit om er iets mee te doen, en brengt het in bij de VVE.

Als ik zou moeten gokken, is er een monteur op zolder geweest om een rookgasafvoer van een ander appartement te vervangen. Deze monteur heeft verstand van zaken en ziet dat deze situatie niet veilig is. In tegenstelling tot zijn eerdere collega's die de schouders ophaalden, meldt deze persoon met enige urgentie aan de bewoner dat het echt niet in de haak en niet veilig is, en zo gaat het balletje rollen.

[Wolly]

SunnieNL schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 08:56:
[...]


Gezien de algemene ruimte zou er toestemming verleend moeten zijn. Dus dat is van de jaren er omheen alle verslagen opvragen van de VvE. Kunnen ze die niet opleveren, dan is voor hun niet te bewijzen dat ze er nooit toestemming voor gegeven hebben. Hebben ze de verslagen wel en hebben ze er nooit toestemming voor gegeven (omdat het nooit gevraagd is) dan hebben ze wel een voet om op te staan.
Het lijkt mij ook moeilijk te verklaren dat ze de ketel nooit eerder opgemerkt hebben. Bij de jaarlijkse ronde door de gezamelijke ruimten voor de inspectie van de staat zou die toch ook boven water gekomen moeten zijn. Mag hopen dat ze de afgelopen 10 jaar toch wel een aantal keer die zolder hebben geinspecteerd.

Het is de omgekeerde wereld als de vve moet bewijzen dat een illegale wijziging aan het gebouw geen toestemming heeft gekregen. De vve hoeft alleen maar met de splitsingsakte te zwaaien, het is aan de gebruiker om te bewijzen dat er andersluidende afspraken gemaakt zijn.

Daarnaast ben ik erg benieuwd welke jaarlijkse ronde voor de inspectie je bedoelt.

[ Voor 3% gewijzigd door Wolly op 27-06-2023 09:20 ]

[Dennism]

De hoe het aan het licht is gekomen vind ik op zich inderdaad ook niet zo vreemd. Zoiets gebeurt wel vaker.
De haast erachter is denk ik wel wat snel. TS moet natuurlijk, mocht hij aansprakelijk zijn, een redelijke kans krijgen het netjes op te lossen.

Ik zou als ik TS was dus in eerste instantie even alle verslagen opduikelen en kijken of, en zo ja, wat er besproken is hierover. Misschien is er in het verleden wel een toestemming gegeven. Is dat echter niet zo, en is de oud bewoner maar wat aan gaan prutsen vermoed ik echter wel dat TS het dan weer in orde moet maken. Maar wat ik me dan afvraag, waar hebben de andere panden hun C.V. zitten, heeft de oud bewoner hier de plaats waar normaal de C.V. zit bijgetrokken bij een andere ruimte.

Daarnaast kijken of er verjaringstermijnen spelen, 10 jaar wil nog wel eens zo'n termijn zijn.

Daarnaast is het natuurlijk niet alleen 'de VVE' tegen TS, TS is zelf natuurlijk ook deels 'de VVE' en dus onderdeel van het beslisproces in deze.

[ Voor 8% gewijzigd door Dennism op 27-06-2023 09:23 ]

[Verwijderd]

eamelink schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:13:
Eerlijk gezegd vind ik het niet heel gek dat de VVE pas na 11 jaar reageert.

Het is in principe een ongebruikte ruimte, normaliter komt daar niemand. Wellicht dat elke paar jaar iemand het dak controleert, en af en toe zal er iemand moeten zijn om wat elektra te verleggen, een rookgasafvoer te vervangen.

[...]

Tot de halve dakconstructie weggerot is door een paar kleine lekkages die er al 10 jaar bleken te zitten. Zeker ruimtes waar normaal niemand komt, moeten periodiek gecontroleerd worden.

Ik loop soms ook de vliering even na op afwijkingen. Kom ik normaal nooit.

[Wolly]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:09:
[...]

Ik vind het hele verhaal een beetje "onfris". Het is niet direct rotte vis, maar een andere bewoner heeft blijkbaar ook "iets" op die zolder, want die heeft er blijkbaar weleens een monteur rondlopen. Dan vraag ik me direct af, hoeveel ketels daar precies hangen dan en wat voor andere installaties er zijn aangebracht door bewoners en wat de risico's daar dan van zijn. Vervolgvraag: wat was de rol van de VvE dan in die situaties?

Is heel goed mogelijk dat bijvoorbeeld leidingen of rookgasafvoer daar lopen en zodoende de monteur daar moest zijn. Je hoeft niet gelijk uit te gaan van een onfrisse situatie dus.

[eamelink]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:24:
[...]

Tot de halve dakconstructie weggerot is door een paar kleine lekkages die er al 10 jaar bleken te zitten. Zeker ruimtes waar normaal niemand komt, moeten periodiek gecontroleerd worden.

Ik loop soms ook de vliering even na op afwijkingen. Kom ik normaal nooit.

Misschien eens lezen wat je quote? . Specifiek het stukje Wellicht dat elke paar jaar iemand het dak controleert

[ Voor 9% gewijzigd door eamelink op 27-06-2023 09:26 ]

[Verwijderd]

eamelink schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:25:
[...]


Misschien eens lezen wat je quote?

Dat iemand het niet gek vindt dat men 11 jaar niet in de ruimte gekeken heeft vanuit de VvE. ?

Het is niet "alleen even het dak controleren". De VvE is verantwoordelijk voor die ruimte in zijn geheel. Ze weten al jaren dat dat ding daar hangt, tenzij ze nooit daar hebben gekeken.

[ Voor 27% gewijzigd door Verwijderd op 27-06-2023 09:29 ]

[Real]

Uit je TS:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Misschien lees ik het verkeerd, maar:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[SunnieNL]

Wolly schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:19:
[...]


Het is de omgekeerde wereld als de vve moet bewijzen dat een illegale wijziging aan het gebouw geen toestemming heeft gekregen. De vve hoeft alleen maar met de splitsingsakte te zwaaien, het is aan de gebruiker om te bewijzen dat er andersluidende afspraken gemaakt zijn.

Daarnaast ben ik erg benieuwd welke jaarlijkse ronde voor de inspectie je bedoelt.

Die verslagen zijn er natuurlijk om te bewijzen dat het in het verleden wel gevraagd is.
Maar kan ook aanleiding zijn door te zeggen "nooit toestemming verleend, maar hoe kan het dat jullie dat in de afgelopen jaren nooit hebben opgemerkt bij de controle die de VvE doet aan dak en andere gezamelijke ruimten". Juridisch zullen daar echt wel vragen over gesteld worden waarom ze daar niet eerder mee gekomen zijn. Als het alleen om brandveiligheid gaat zijn er ook andere wegen te bewandelen.

[Dennism]

SunnieNL schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:32:
Als het alleen om brandveiligheid gaat zijn er ook andere wegen te bewandelen.

Dat vermoed ik niet, brandveiligheid zal hetgeen zijn waarom het nu even ineens heel 'belangrijk' is. Omdat dit nu geroepen wordt. Uiteindelijk zal het er echter normaliter om draaien of dit een toegestane situatie is, zo nee, zal de VVE er geen verantwoordelijkheid voor willen in een algemene ruimte, en zal het de uitvoerende verantwoordelijke vanuit de VVE dus van de niet toegestane situatie af willen.

[Wolly]

SunnieNL schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:32:
[...]


Die verslagen zijn er natuurlijk om te bewijzen dat het in het verleden wel gevraagd is.
Maar kan ook aanleiding zijn door te zeggen "nooit toestemming verleend, maar hoe kan het dat jullie dat in de afgelopen jaren nooit hebben opgemerkt bij de controle die de VvE doet aan dak en andere gezamelijke ruimten". Juridisch zullen daar echt wel vragen over gesteld worden waarom ze daar niet eerder mee gekomen zijn. Als het alleen om brandveiligheid gaat zijn er ook andere wegen te bewandelen.

Wederom draai je de boel om. De vve stelt immers al dat er geen toestemming is verleend en huidige eigenaar kan deze toestemming ook niet aantonen.

En wat als de vve er na twee jaar achter was gekomen en een einde aan de situatie wilde hebben? Dan zat je toch met dezelfde gebakken peren?

Het argument brandveiligheid is in mijn ogen een valide argument maar het belangrijkste argument zou moeten zijn een overtreding van de splitsingsakte door zonder toestemming zichzelf algemene zaken toe te bedelen.

[Paul]

Real schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:29:
Misschien lees ik het verkeerd, maar:

Tussen de verkoop (lees: het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst) en de overdracht zit over het algemeen een aantal maanden

Dat het tekenen van de voorlopige verkoopovereenkomst niet de daadwerkelijke verkoop betreft (dat is immers pas bij de overdracht) houdt de gemiddelde Nederlander niet tegen om het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst de verkoop te noemen

[Verwijderd]

Wolly schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:39:
[...]


Wederom draai je de boel om. De vve stelt immers al dat er geen toestemming is verleend en huidige eigenaar kan deze toestemming ook niet aantonen.

En wat als de vve er na twee jaar achter was gekomen en een einde aan de situatie wilde hebben? Dan zat je toch met dezelfde gebakken peren?

Het argument brandveiligheid is in mijn ogen een valide argument maar het belangrijkste argument zou moeten zijn een overtreding van de splitsingsakte door zonder toestemming zichzelf algemene zaken toe te bedelen.

Stellen dat iets brandgevaarlijk is en daarom weg moet, is niet hetzelfde als stellen dat er geen toestemming is verleend. Als dit in 2012 zo ontstaan is, dan zou je eventuele toestemming dus terug moeten kunnen vinden in stukken uit 2011 (of begin 2012). Het zou zomaar kunnen dat het beheer inmiddels helemaal ergens anders ligt en dat deze mensen helemaal geen weet hebben van hetgeen zich in 2011 heeft afgespeeld.

Het is natuurlijk wel aan TS om aan te tonen dat er toestemming is verleend. De VvE heeft voor "normale stukken" een bewaarplicht van 7 jaar en het is dus niet eens zeker dat de VvE deze nog heeft. Als er toestemming is verleend, dan zou je dat terug moeten kunnen vinden in notulen. Want dit is niet iets wat een bestuur even op eigen houtje kan doen.

[daveytje]

Koffie schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 08:51:
Wat een hoop gezever in het voordeel van de VvE hier in dit topic.
Die ketel hangt er méér dan 10 jaar en nu moet TS ineens alles uit z'n klauwen laten vallen omdat de VvE dat zo graag wil? Ik zou zeker willen meewerken als dit een issue is, maar als dit de toon van de VvE is dan zou ik idd ook een versnelling lager gaan zitten.
Waarom is de VvE niet gewoon even fatsoenlijk in gesprek gegaan, waarom moet er direct van alles op korte termijn geëist worden.


Laten we wel wezen: die ketel zal ongetwijfeld zonder goedkeuring/medeweten van de VvE daar opgehangen zijn. Daar moet iets aan gedaan worden, en in dit specifieke geval ook nog eens voor de overdracht met de nieuwe eigenaar.
Echter:

[...]

Wij eist die bewijst. Een ketel kan niet ineens in een keuken veilig zijn maar op een zolder brandgevaarlijk.
Blijkbaar rept de VvE ook niet over de verkeerde plaats, maar over brandveiligheid. Dus kom maar op met dat officiële rapport van een erkende instantie.

Daarnaast ben ik ook wel benieuwd wat er nog meer op die gemeenschappelijk zolder aan spullen van bewoners hangt.

In een keuken zitten muren tussen de appartementen. Die zolder loopt over alle appartementen door. Als hij in brand vliegt heb je dus zeer snel uitbreiding over alle bovenwoningen. Veel sneller dan ala hij in je eigen appartement staat.

[Koffie]

Real schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:29:
Uit je TS:


***members only***


Misschien lees ik het verkeerd, maar:


***members only***

Je leest maar de helft.
In 2018 door TS gekocht, en eerder dit jaar door TS te koop gezet en verkocht. Alleen de overdracht moet nog even plaatsvinden.

Daarnaast snap ik überhaupt niet wat je vraag met het probleem te maken heeft?

[chrisborst]

@zippy1990
Ik ben bang dat je weinig keuze hebt in deze. De vorige bewoner heeft iets gedaan wat niet mocht. Namelijk iets persoonlijks plaatsen in een algemene ruimte.
En als nieuwe eigenaar neem je alles in dat appartementsrecht over, incl. alle nadelen.
Dus dat de VVE zegt, er is iets geplaatst in een algemene ruimte en dat moet weg, is heel begrijpelijk.

Persoonlijk zou ik met het bestuur in gesprek gaan of er een andere oplossing mogelijk is. Wellicht kun je "eigenaar" worden van de zolder. Of voorstellen om een brandveilige kast om de CV te maken.

[Koffie]

daveytje schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:45:
[...]

In een keuken zitten muren tussen de appartementen. Die zolder loopt over alle appartementen door. Als hij in brand vliegt heb je dus zeer snel uitbreiding over alle bovenwoningen. Veel sneller dan ala hij in je eigen appartement staat.

En hoe precies vliegt die CV ketel nu spontaan in brand op zolder terwijl die dat niet in een keuken doet?

[Paul]

@Koffie Ik vermoed dat het vooral gaat over wat er gebeurt NA het in brand vliegen. In de keuken moet het eerst doorslaan naar de zolder voordat het zich kan verspreiden naar andere woningen, op zolder kan het direct overslaan.

[CH4OS]

chrisborst schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 09:56:
Persoonlijk zou ik met het bestuur in gesprek gaan of er een andere oplossing mogelijk is. Wellicht kun je "eigenaar" worden van de zolder. Of voorstellen om een brandveilige kast om de CV te maken.

Verplaatsen van de ketel kan dan nog best de goedkopere oplossing zijn. De zolder opkopen is een optie, maar dat brengt met zich mee dat de splitsingsakte aangepast moet worden en @zippy1990 dan meer stemmen krijgt, doordat hij een groter deel van het pand bezit.

Daar is een notaris voor nodig (en die doet dat niet gratis), je moet de zolder bekostigen, daarnaast is er een monteur voor een andere bewoner geweest. Dat wil zeggen dat er dus meer is op de zolder, wat ook verplaatst moet worden omdat 1 iemand dan eigenaar is van de algemene ruimte.

[ Voor 21% gewijzigd door CH4OS op 27-06-2023 10:08 ]

[Ijsklont]

Koffie schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 10:01:
[...]

En hoe precies vliegt die CV ketel nu spontaan in brand op zolder terwijl die dat niet in een keuken doet?

Een kortsluiting, een vonkje, gasleiding...doet poef , een potentiele brandgevaar (hoe klein het ook is) zal behoorlijk wat vuur kunnen verspreiden op z'n open zolder (zoals die omschreven is door OP)

[daveytje]

Koffie schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 10:01:
[...]

En hoe precies vliegt die CV ketel nu spontaan in brand op zolder terwijl die dat niet in een keuken doet?

Dat zeg ik niet. Mocht hij om een of andere reden in brand vliegen zijn de gevolgen op zolder veel hoger dan in de keuken.
Op die zolder zijn er geen brandcompartementen. Ala buur zou ik er niet blij mee zijn in ieder geval.

[Koffie]

Toch fijn dat we bijna al een halve eeuw het land behangen met CV ketels, en nu hij op een open zolder hangt is het ineens ultra gevaarlijk.
Ja, het is een open zolder, dat zal eerder goed fikken dan vanuit een keuken.
Maar het is *niet* zo dat er een verhoogd risico op brand is omdat hij een verdieping hoger hangt dan anders. En zo doet de VvE het wel voor komen.

[Ojjorz]

Koffie schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 10:12:
Toch fijn dat we bijna al een halve eeuw het land behangen met CV ketels, en nu hij op een open zolder hangt is het ineens ultra gevaarlijk.
Ja, het is een open zolder, dat zal eerder goed fikken dan vanuit een keuken.
Maar het is *niet* zo dat er een verhoogd risico op brand is omdat hij een verdieping hoger hangt dan anders. En zo doet de VvE het wel voor komen.

Jij denkt bij brandgevaar alleen aan het 'in brand vliegen'. Dat is niet hoger op de zolder (vermoedelijk). Brandgevaar kent ook nog het component 'gevolgen van het in brand vliegen'. Dat is op de zolder wel hoger. Ik vind het dus helemaal niet vreemd dat de VVE het brandgevaar noemt. Ze doen dus volgens mij helemaal niet voorkomen alsof het 'in brand vliegen' opeens is vergroot.

[ Voor 5% gewijzigd door Ojjorz op 27-06-2023 10:17 ]

[Wolly]

Koffie schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 10:12:
Toch fijn dat we bijna al een halve eeuw het land behangen met CV ketels, en nu hij op een open zolder hangt is het ineens ultra gevaarlijk.
Ja, het is een open zolder, dat zal eerder goed fikken dan vanuit een keuken.
Maar het is *niet* zo dat er een verhoogd risico op brand is omdat hij een verdieping hoger hangt dan anders. En zo doet de VvE het wel voor komen.

Je lijkt niet te begrijpen dat het hier waarschijnlijk gaat om een zolder die over het gehele complex gaat, bij een portiekwoning kan de zolder dus over twee appartementen zijn gebouwd.

[Dido]

Koffie schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 10:12:
Maar het is *niet* zo dat er een verhoogd risico op brand is omdat hij een verdieping hoger hangt dan anders.

Mwah, risico = kans x impact.

En inderdaad, de kans op brand zal niet afhangen van zolder vs. keuken, maar de impact zal mogelijk wel heel veel groter zijn op zolder. Dus is er op dit moment kennelijk een onaanvaardbaar risico (volgens de VVE volgens de monteur van de buurman...)

---

Tegen de beslissing ingaan kan wel, maar dan zadel je de volgende bewoner er mee op, en die komt hier dan in december een topic openen waarin hem aangeraden wordt de kosten op de vorige eigenaar (=topistarter van dit topic!) te verhalen.

Het zal dus vanuit financieel oogpunt wat betreft de kosten voor het verplaatsen de facto niet uitmaken of de TS nu gewoon meewetk en de verbouwing zsm regelt, of het doorschuift naar een (niet-blije) koper.

Vanuit praktisch oogpunt kan de TS ervoor kiezen om nu te traineren zodat hij zelf niet in de rotzooi zit, maar daar zou de nieuwe koper ook nog wel ens compensatie voor willen zoeken, als die ermee opgezadeld wordt.

Sowieso zal de TS contact op moeten nemen met de koper, want die krijgt, tegen de verwachting in, een CV-ketel in zijn keuken, al dan niet inclusief verbouwingsellende. Ik zou daar open kaart spelen, om te voorkomen dat de nieuwe koper meteen de hakken in het zand zet en er keihard in gaat voor compensatie.

[Malfunctions]

Leuk dit topic.

1. Een "privé" CV ketel heeft niets te zoeken in een algemene ruimte tenzij hier toestemming voor is verleend door de VvE. Aan te tonen door eigenaar van de CV in kwestie.

2. Een dergelijke installatie is uiteraard brandgevaarlijk door de locatie. In een appartementencomplex dienen de afzonderlijke woningen als brandcompartimenten die zorgen dat een brand er langer over doet om zich door het gehele complex te verspreiden. Een open zolder is derhalve de minst geschikte locatie voor die installatie omdat de zolder niet fungeert als brandcompartiment.

3. Dat de VvE dit niet eerder heeft gezien is niet relevant.

Conclusie: Of zelf verplaatsen naar een plek binnen de eigen woning, of met de koper in overleg om dat tegen een korting op de verkoopprijs door hem te laten doen. De laatste optie enkel met toestemming van de VvE omdat zij dan langer met een risicovolle situatie zitten.

[Tazzios]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Het gestelde oplostermijn is wel kort maar daarvoor zou ik gewoon even contact opnemen om samen af te spreken wat redelijk is i.p.v. in de pen en regeltjes te gaan.

[Dido]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 00:37:
Zijn de kosten voor de VVE omdat het hier een algemene ruimte betreft?

Daar zou ik mee oppassen. De enige gewenste aanpassing in de algemene ruimte is het verwijderen van een CV-ketel. Als de VVE het lullig wil spelen, doen ze dat, en niets extra

[madbwr]

Dit doet me gelijk denken aan de tijd dat ik in een appartement woonde.

Appartement gekocht en een jaar later bleek dat er een dragende muur (waar nog 2 verdiepingen opstonden) was weghaalt. Na onderzoek door de VVE bleek dat bij 60% van de appartementen al te zijn gedaan, het kwam pas aan het licht toen iemand het op de bovenste verdieping ook wou doen en daar netjes een vergunning voor had aangevraagd en de VVE zich begon af te vragen of dat bij al die andere verbouwingen die door de jaren heen waren gedaan wel hadden gekund.
Heb toen een paar maanden met stempels in me woning gezeten omdat dus bleek dat het niet kon en na berekeningen door constructeur bleek dat er een paar 100 kilo staal geplaatst moest worden om alle krachten weer op te vangen.
Ikzelf heb toen de oude bewoners aansprakelijk gesteld. Deze kwamen echter gelijk met de melding dat de verbouwing was gedaan door bewoners voor hun. Helaas voor hun had ik het niet van de bewoners voor hun gekocht. Heb toen gelukkig naar een aantal brieven van de rechtsbijstand zelf niets hoeven te betalen, maar de bewoners waar ik het van had gekocht waren iets minder blij met mijn zullen we maar zeggen.

In jou geval zou ik dus ook de vorige bewoners aansprakelijk stellen. dit mede omdat jij er ter goedertrouw van uit bent gegaan dat die bewoners de cv installatie daar hebben opgehangen met toestemming van de VVE (want hoe komt hij daar anders te hangen)

[Verwijderd]

Dido schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 10:42:
[...]

Daar zou ik mee oppassen. De enige gewenste aanpassing in de algemene ruimte is het verwijderen van een CV-ketel. Als de VVE het lullig wil spelen, doen ze dat, en niets extra

Dat gaan ze niet zomaar doen hoor. Die ketel is nou eenmaal geen eigendom van de VvE. Tegen de tijd dat ze het eigenhandig mogen gaan doen, zijn we wel weer even verder.

Maar ik denk wel: Als TS niet kan aantonen dat er toestemming gegeven is voor het plaatsen van de ketel op die plek, dan lijkt mij de kans groot dat TS aan het kortste eind gaat trekken. Eerlijk is eerlijk: je kunt niet zomaar een CV-ketel ophangen in een ruimte die niet van jou is, zonder toestemming. (Helaas is TS de opvolger van deze persoon, in dat geval.)

Met toestemming zou je nog kunnen kijken naar een oplossing om de opstelling brandveilig te maken om het dan enig overgebleven argument op te heffen. (Het is een complex uit eind jaren 50, dus een brand in een appartement pal onder de zolder is waarschijnlijk hoe dan ook in no-time op zolder. Met een beetje pech is de vloer van de zolder gewoon van hout.)

[Dinictus208]

Ik zou weleens een paar foto's van die zolder willen zien.

[Bushie]

Dinictus208 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 11:00:
Ik zou weleens een paar foto's van die zolder willen zien.

Maakt allemaal geen zak uit hoe die zolder er uit ziet.
Kijk in de statuten en huishoudelijk reglement van de VVE wat daar beschreven staat over het gebruik van de "algemene ruimten". Alles wat daar staat is lijdend, en alleen te overrulen door een schriftelijke toestemming afgegeven door de VVE voor het plaatsen van de CV op die plek.

[Lapa]

M2M schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 08:30:
[...]


verzwijgen is een groot woord. Als koper heb je een onderzoeksplicht, als verkoper een meldplicht. Dat is bewust natuurlijk wat vaag gehouden, maar betekent in de regel dat als de koper het had kunnen zien (voelen, testen of ondergaan), het onder onderzoeksplicht valt. Als je een muur moet openbreken om een lekkage te kunnen zien terwijl de verkoper er al vanaf wist en er overheengesaust heeft, was het meldplicht. Een raam dat niet lekker opent of sluit had de koper kunnen testen, evenals een druppelende kraan, klemmende deur, hangende keukenkastjes etc.

Het ontbreken van de CV ketel is onderzoeksplicht van de koper. Er komt warm water uit de kraan, waar is de ketel. Hele appartement afgezocht, geen ketel gezien --> vraag verkoper waar dat ding is en/of die misschien gedeeld wordt met de buren misschien? Omdat de meeste huizenkopers geen experts zijn in het kopen van huizen kun je hiervoor een aankoopmakelaar ingeschakelen. Kost wat duiten, maar scheelt dit soort geneuzel want een beetje aankoopmakelaar zal wel de ketel willen zien en graag willen weten wat dat ding doet op een onbereikbare, gemeenschappelijke zolder.

Dat gezegd hebbende is het misschien wat tijd voor juridisch advies

Het "verzwijgen" gaat volgens mij niet over het feit dat die CV ketel daar hangt. Dat heeft koper immers zelf kunnen zien. Als koper mag je er vanuit gaan dat dat dan een toegestane situatie is, dat hoef je niet actief te onderzoeken (al kan ff vragen hoe het zit met die openbare ruimte natuurlijk geen kwaad!).

Als het bij de verkoper een bekend feit is dat de VVE betwist dat die ketel daar mag hangen, dan is dat iets dat je als verkoper moet vertellen.

Dus niet het feit dat de ketel bestaat, maar het feit dat het twistpunt over de legaliteit bestaat.

[Dinictus208]

Bushie schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 11:11:
[...]

Maakt allemaal geen zak uit hoe die zolder er uit ziet.
Kijk in de statuten en huishoudelijk reglement van de VVE wat daar beschreven staat over het gebruik van de "algemene ruimten". Alles wat daar staat is lijdend, en alleen te overrulen door een schriftelijke toestemming afgegeven door de VVE voor het plaatsen van de CV op die plek.

ik bedoel niet om te bepalen wie gelijk heeft maar om mijn nieuwsgierigheid te stillen. Dit zijn altijd intrigerende ruimtes. (vind ik)

[Panzer_V]

Toch mooi, zo'n hele discussie die er gestart wordt en TS die sinds het openen van het topic niet meer reageert.

[Xerox]

Panzer_V schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 11:21:
Toch mooi, zo'n hele discussie die er gestart wordt en TS die sinds het openen van het topic niet meer reageert.

TS die gisteravond de VvE vergadering heeft gehad en op de feiten werd gedrukt. Hij/zij (vervolg even hij) heeft daarna mogelijk wat onderzoek gedaan en uiteindelijk dit topic om 00:37 geopend en is daarna naar bed gegaan.
Bij wakker worden gewoon zoals een normale dag voorbereiden voor het werk en naar het werk gaan. Wie weet heeft hij een baan waar je niet de gehele dag op de laptop kan zitten en Tweakers kan lezen.

Kortom: we zijn nog geen 12 uur verder en jij verwacht dat TS nonstop dit leest en reageert.

[Dinictus208]

Ik denk dat hij foto's aan het maken is voor mij.

[Dennism]

Xerox schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 11:26:


Kortom: we zijn nog geen 12 uur verder en jij verwacht dat TS nonstop dit leest en reageert.

Non-Stop, uiteraard niet. Maar even op enig moment een 'Dank voor alle reacties, ik kom er later op terug' is mogelijk ook geen teveel gevraagde moeite, zeker niet gezien het feit dat er steeds meer 'last' is op GoT van 1 dags vliegen met 'hit and run' topics.

Al vermoed ik niet dat dit daar onder valt, daar TS al langer actief is op GoT.

[Panzer_V]

Dinictus208 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 11:27:
Ik denk dat hij foto's aan het maken is voor mij.

ik hoop dat TS met zijn juridisch adviseur aan het praten is. Want het is idd heel simpel zoals @Tazzios stelt. TS is aansprakelijk, moet opdraaien voor alle kosten, moet asap het besluit van de vergadering uitvoeren (waar hijzelf ook lid van is!!!) en alle vraagstukken rondom het verhalen op de vorige eigenaar of afhandelen met de toekomstige eigenaar etc. staan los van deze hele situatie.

Hopelijk gaat de VVE hem niet ook verantwoordelijk houden voor de herstelwerkzaamheden aan de zolder. Er is immers een doorvoer gemaakt........

Het kan ook leuk worden als TS over een jaar of twee hier in de lucht komt in de trend van "Help....nieuwe eigenaar stelt mij aansprakelijk voor herstelkosten aan de zolder terwijl 2 eigenaren terug deze wijzigingen hebben laten doen".

[mvh]

daveytje schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 10:06:
[...]

Dat zeg ik niet. Mocht hij om een of andere reden in brand vliegen zijn de gevolgen op zolder veel hoger dan in de keuken.
Op die zolder zijn er geen brandcompartementen. Ala buur zou ik er niet blij mee zijn in ieder geval.

Precies dat, dit is de reden waarom scheidende wanden brandewerend moeten zijn, en doorvoeren naar een algemene schacht ook moeten worden voorzien van brandbeveiliging (in ieder geval in nieuwere bouwwerken, bij ons vorige 2018 appartement was de doorvoer voorzien van stickers die de brandbeveiliging aangaven).

Daarnaast zijn er wel degelijk ketels (geweest) die de neiging hebben spontaan in brand te vliegen, ons huidige complex uit 2004 had zo'n batch ketels met spontane zelfontbranding. Maar op 1 of 2 na zijn die inmiddels allemaal vervangen.

[jannus66]

Dennism schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 11:31:
[...]


Non-Stop, uiteraard niet. Maar even op enig moment een 'Dank voor alle reacties, ik kom er later op terug' is mogelijk ook geen teveel gevraagde moeite, zeker niet gezien het feit dat er steeds meer 'last' is op GoT van 1 dags vliegen met 'hit and run' topics.

Sommige mensen hebben werk waarbij dat echt niet mogelijk is.

[zippy1990]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Verwijderd schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 06:51:
[...]

Kijk ook naar precedentwerking bij anderen. Ik begrijp dat er al minimaal 1 andere bewoner een installatie in die algemene ruimte heeft. Als die hele zolder vol met ketels etc hangt, dan zullen ze toch wel met een onderbouwing moeten komen.

De VvE is nogal passief, klopt dat? Ik bedoel, ze worden na 11 (!) jaar wakker. Wat hebben ze de afgelopen decennia allemaal nog meer over het hoofd gezien?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

jannus66 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 07:33:
Natuurlijk kan je de kosten niet overdragen aan de nieuwe bewoner.
Ik zou de nieuwe bewoner wel op de hoogte stellen van de eventuele plannen. Die heeft een huis gekocht waar de cv ketel niet in de keuken zit.
Als hij de boel straks overneemt en er staat plots een cv ketel met daarbij behorende leidingen in de keuken, is dat niet conform met wat hij gekocht heeft.
Je zegt ook dat je destijds niet geïnformeerd bent door de makelaar, maar vond je het zelf niet vreemd dat jouw
CV in de (moeilijk toegankelijke) algemene ruimte hing?

Zwartoog schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 08:56:
Ik zou sowieso kijken wat de plannen van de nieuwe bewoner gaan zijn - je hebt nu sowieso een informatieplicht, dus dat gesprek moet je toch aan. Stel die gaat de keuken vervangen, dan scheelt het al weer een bak in de (extra) kosten mbt afwerking.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Tot slot, ik heb totaal geen beeld bij wat de kosten zouden zijn voor het verplaatsen van de Cv-ketel. Het maakt nogal uit of we het hier over 2000/3000 euro hebben of 10.000.

Actiepunten voor mij op dit moment:
- Lijkt me de moeite waard wel degelijk rechtsbijstand te raadplegen voor advies
- Mogelijk inspectie laten doen om brandgevaar aan te laten tonen dan wel te weerleggen. Het feit blijft wel dat de ketel ooit geplaatst is in een algemene ruimte (net als inbouwen van de Cv met een brandveilige omkasting), maar opent misschien wel een nieuw gesprek bij de VVE.
- Gesprek aangaan met de koper over de situatie en mogelijke oplossingen
- Contact zoeken met vorige bewoner om te verifiëren dat er toestemming (of niet) is geweest voor het plaatsen
[/mo]

Edit: Ik zie dat quote tags niet werken binnen 'mo' tags, kan dit kloppen? Ik laat het geheel liever mo dus hoop dat het alsnog leesbaar blijft voor jullie.
Edit 2: Toch even de boel netter gestructureerd door enkel mijn antwoorden in mo blokken te plaatsen. Hoop dat dit de leesbaarheid ten goede komt.

[ Voor 28% gewijzigd door zippy1990 op 29-06-2023 10:29 ]

[SeatRider]

Wat betreft "vond ik het zelf niet raar". Dit is puur een kwestie geweest van onwetendheid. Dit was mijn eerste koopwoning en je weet niet beter in zo'n situatie dan: verkoper heeft dit geplaatst, staat er al jaren, dan zit dat wel goed. Persoonlijk vind ik dat ik dit van mijn aankoopmakelaar had moeten horen.

Als je een aankoopmakelaar had, kun je die er zeker op aanspreken!

[Wolly]

Als ik zo naar die foto's kijk denk ik dat er geen enkele norm is waar dit aan voldoet.

Ben geen expert, maar leidingen die zo over de vloer lopen, een ruimte vol met brandbaar hout en stof etc.

Als daar een waterleiding knapt dan zit heel je complex met waterschade.

[Verwijderd]

Wolly schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 11:56:
Als ik zo naar die foto's kijk denk ik dat er geen enkele norm is waar dit aan voldoet.

Ben geen expert, maar leidingen die zo over de vloer lopen, een ruimte vol met brandbaar hout en stof etc.

Als daar een waterleiding knapt dan zit heel je complex met waterschade.

In een "gewoon huis" is dit geen hele rare situatie hoor. Zeker in oude huizen niet. Ik heb in 2020 een huis uit de jaren 20 bezichtigd en daar struikelde je ook over leidingen op de vloer van de zolder. Maar.... niet gekocht. Het was te erg.

Maar in een appartementencomplex.... Ik denk dat het wel brandveilig kan, maar daar is wel wat voor nodig.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 27-06-2023 12:00 ]

[mat.hi.as]

SeatRider schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 11:54:
[...]

Als je aan aankoopmakelaar had, kun je die er zeker op aanspreken!

Ook een verkoopmakelaar, denk ik? Het is en blijft een rare opstelling.

[Wolly]

Verwijderd schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 11:59:
[...]

In een "gewoon huis" is dit geen hele rare situatie hoor. Zeker in oude huizen niet. Ik heb in 2020 een huis uit de jaren 20 bezichtigd en daar struikelde je ook over leidingen op de vloer van de zolder. Maar.... niet gekocht. Het was te erg.

In een gewoon huis is het je eigen verantwoordelijkheid en fikt meestal alleen je eigen huis af.

In dit geval is de gevolgschade vele malen groter en zullen meerdere appartementen schade hebben.

[zippy1990]

mat.hi.as schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:00:
[...]


Ook een verkoopmakelaar, denk ik? Het is en blijft een rare opstelling.

Ja, beide. Dit is ook nog eens dezelfde persoon.

[Dennism]

@zippy1990Je geeft aan dat er weinig documentatie is, maar er is toch wel van iedere vergadering een verslag met daarin alle zaken die besproken zijn, waarover gestemd is en de uitkomsten daarvan?

Een kameraad van hij heeft niet al te lang geleden een flat gekocht van ongeveer gelijke leeftijd en die kreeg er echt een pakket verslagen bij van de verkoper waar je 'u tegen zegt', om het zo maar even te zeggen.

hou er ook rekening mee dat je zaken mogelijk niet door elkaar haalt, in het stukje over de VVE en VVE beheerder, krijg ik het idee dat je soms 'VVE' neer zet, waar dat 'VVE beheerder' zou moeten zijn en mogelijk omgekeerd.

'De VVE' vormen jullie immers zelf (de personen met een appartementsrecht), niet het orgaan dat jullie inhuren om jullie VVE te beheren. Als zaken als renovatie vooruitgeschoven worden, en er te weinig geld is, dan zijn dat toch zaken waar jullie als bewoners zelf voor stemmen?

[TheGhostInc]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 11:50:
[...]

Eerste wat opvalt:
Geen rook/brand/CO melders.
Stel je voor dat er een CO lek ontstaat, dan gaat dat gas 'ergens' naar toe, dat kan dus de slaapkamer van de buurman zijn.
En dat kun je jezelf @zippy1990 echt aanrekenen. Wie heeft er nu nog een CV ketel hangen zonder brandmelder? Helemaal in deze situatie.

De 2de gasafvoer is niet gebeugeld, dat is al direct afkeur vermoed ik, ik zie 1 beugel op jouw gasafvoer, dat 'kan er waarschijnlijk mee door'. Maar ik sluit niet uit dat er nog ergens een 2de of 3de beugel hoort.

Aangezien er een direct gevaar is, vind ik de VVE nog tamelijk ok reageren.
De brandweer kan *veel strikter* zijn.
Ik ken een verhaal van een school waar een muur doorboord was voor een leiding die niet goed was afgesloten. En toen was het praten als Brugman om niet per direct het schoolgebouw te ontruimen en te sluiten totdat het probleem was opgelost.

De VVE kan ook besluiten dat per direct de ketel uit moet en het gas afgesloten wordt met een dwangsom erop dat bij gebruik er een forse boete volgt.
3 weken de tijd voor een offerte om het daarna direct te verhelpen is nog best coulant.

[SeatRider]

zippy1990 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:02:
[...]


Ja, beide. Dit is ook nog eens dezelfde persoon.

Bij 1 transactie is dat hoogst ongebruikelijk, of bedoel je dat jouw aankoopmakelaar toen, nu je verkoopmakelaar was?

[abalone]

oh ja, een externe vve-beheerder De herinnerigen alleen al halen het bloed onder mijn nagels vandaan! Dat zijn van die lui (iig in ons geval) die 1x per jaar een vergaderingetje er doorheen rammen en verder niet te bereiken zijn en wel een leuke factuur sturen. Die komen zeker op nooit / zelden op locatie? Geen wonder dat het niet eerder aangekaart is. Gelukkig hebben we het nu in eigen beheer.

Afijn, ik zou je aanraden aan je actiepunten toe te voegen eens te kijken hoe lang je dit kan rekken. Dit kan ook op basis van procedures / bezwaren etc. Aangezien je aangeeft dat koper sowieso de keuken wil gaan verbouwen is het logisch voor hem om dit meteen mee te nemen. Gezien het feit dat de situatie al jaren zo is, is dat niet onredelijk lijkt me. Het is sowieso goed idd om de koper op de hoogte te houden.

Edit: wellicht kan je tijdelijk de vve tegemoet komen met rook / brand / co-melders.

[ Voor 5% gewijzigd door abalone op 27-06-2023 12:39 ]

[TheGhostInc]

Koffie schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 10:12:
Toch fijn dat we bijna al een halve eeuw het land behangen met CV ketels, en nu hij op een open zolder hangt is het ineens ultra gevaarlijk.
Ja, het is een open zolder, dat zal eerder goed fikken dan vanuit een keuken.
Maar het is *niet* zo dat er een verhoogd risico op brand is omdat hij een verdieping hoger hangt dan anders. En zo doet de VvE het wel voor komen.

Een CO/gas lek zal direct het hele gebouw bereiken, hoezo minder risico?
Ondertussen mag niemand meer aan CV ketels zitten zonder certificaten omdat iedereen jouw mentaliteit had. 'Joh, het zal wel'.

Het risico is veel hoger:
Geen direct zicht op het toestel
Geen melders in de buurt van het toestel
Geen afscheiding tussen de woningen, rook/gas/vuur/etc kan zich eenvoudig verplaatsen over het gehele gebouw
Geen fatsoenlijke toegang

[marcop23]

Normaal gesproken heb je een brandkering tussen verschillende appartementen. Brand bij appartement 1 zou bij appartement 1 beperkt moeten blijven. Zo niet, dan is er iets mis.

VvE's zijn meestal best wel strikt met het opstellen van brandbare spullen in gemeenschappelijke ruimte's, zowel vanwege vluchtroutes maar ook vanwege het brandgevaar in het algemeen. Zie bijvoorbeeld de Arnhemse flatbrand van een paar jaar terug.

Dus hier zie ik een dak, waar geen enkele vorm van brandkering, branddetectie of gasdetectie zit. Gas kan lekken, en niemand die het door heeft. En ineens, boem, dak van het hele gebouw er af. Of het vliegt in brand, ook niemand die het door heeft. Dat smeult lekker door boven iedereens hoofd tot ineens, poef, er komt zuurstof bij, heel het dak ineens in lichterlaaie (daar zijn hele nare precedenten van). Dat lijkt me echt niet oké.

Maar goed: wat kan TS hier aan doen? Het lijkt me dat de ketel inderdaad weg moet. Ik zou juridisch advies inwinnen over je eigen aankoop. Je aankoopmakelaar was ook de verkopende makelaar. In welke rol trad hij op? Ik heb disclaimers gezien dat ze in zo'n geval als verkopende makelaar optreden.

[ Voor 3% gewijzigd door marcop23 op 27-06-2023 12:39 ]

[naftebakje]

- Gezien de extreem lange termijn waarin de VVE een bewust gedoogbeleid heeft gevoerd, is de voorgestelde termijn volstrekt onredelijk. Gezien de aanstaande afhandeling van verkoop, de gekende drukte bij vakmannen (tenzij de VVE de volledige verantwoordelijkheid wenst te nemen voor het prutswerk van een goedkope knul die wel snel kan langskomen), de impact van de wijziging, de communcatie met de vorige eigenaars die wellicht hier verantwoordelijk voorzijn en de 11 jaar durende gedoogde situatie zou ik een redelijke termijn voorstellen van 1,5 jaar.
- En ga (vriendelijk) achter die vorige eigenaars aan, hebben zij nog iets van toestemming (persoon X had gezegd dat het OK is); of hebben zij een goeie verzekering die dit wil dekken.

- Kan de VVE ook even uitleggen waarom ze TS 5 jaar lang toegang hebben gegeven voor onderhoud van zijn CV ketel in een normaalgezien afgesloten gezamenlijke ruimte; is dat geen defacto toestemming?

[Rudedadude]

Ja, zo'n zolder ziet er bekend uit. En dat je dit soort dingen niet wist toen je zelf het apartement kocht: komt ook bekend voor. En de onvrede over de VVE: klinkt ook bekend. Wat je in dit topic voorbij ziet komen geeft ook deels aan het probleem met vve's. Er wordt gedaan of het een wij-zij is, maar het gaat om je zelf als eigenaar. Een eventuele partij die de administratie doet een onderhoudsplan opstelt en de reparatieverzoeken afhandelt is niets meer dan een ingehuurde partij. Wanneer er geen eigenaren zelf zijn om richting te geven dan gebeurt er niets en is alles dus een gedeelde verantwoordelijkheid van de eigenaren. Destijds de reden dat ik er toen zelf in gestapt ben. Maar toen startten we ook met een scheve situatie met allerlei van dit soort issues (denk ook aan schotelantennes, zonwering, aanpassingen aan de gevel, grofvuil en opslag van illegaal vuurwerk op dit soort zolders).
Dus tja, de kennis over deze situatie was er altijd al binnen de vve, maar jij en je buurman hadden het nooit doorgegeven aan het bestuur.

Probeer heldere afspraken te maken met het bestuur. Nu binnen 3 weken een situatie als gillend gevaarlijk verklaren terwijl die al 11 jaar bestaat is wat vreemd. Al neem je alle aansprakelijkheid op je, mocht er in de periode tussen nu en aanpassing wat gebeuren. En zie er uit te komen met de koper.

[ Voor 3% gewijzigd door Rudedadude op 27-06-2023 12:42 ]

[Sethro]

TheGhostInc schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:38:
[...]

Een CO/gas lek zal direct het hele gebouw bereiken, hoezo minder risico?
Ondertussen mag niemand meer aan CV ketels zitten zonder certificaten omdat iedereen jouw mentaliteit had. 'Joh, het zal wel'.

Het risico is veel hoger:
Geen direct zicht op het toestel
Geen melders in de buurt van het toestel
Geen afscheiding tussen de woningen, rook/gas/vuur/etc kan zich eenvoudig verplaatsen over het gehele gebouw
Geen fatsoenlijke toegang

Dat hele brand risico / gevaar doet er imho niet toe.

In de splitsingsakte staat vermeld wie welke ruimte mag gebruiken. Dit is daarmee in strijd en dus niet toegestaan.

In dezelfde akte staat wat er daarna gebeurd. Typisch begint dit met een redelijke termijn om het op te lossen ( die is nu gegeven, wel vrij kort) en daarna kan de VVE boetes gaan opleggen. De hoogte daarvan staat ook in de akte.

[PROnline]

daveytje schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 10:06:
[...]

Dat zeg ik niet. Mocht hij om een of andere reden in brand vliegen zijn de gevolgen op zolder veel hoger dan in de keuken.
Op die zolder zijn er geen brandcompartementen. Ala buur zou ik er niet blij mee zijn in ieder geval.

Gezien het bouwjaar met open zolder, verwacht ik dat 't hele pand niet heel brandveilig is.

Als VVE bestuurder ben ik ook meerdere keren tegen "ervenissen" uit 't verleden aangelopen. Maar het eisen van het verwijderen/verplaatsen van de ketel na 10/11j komt mij wel wat zwak over. Maar let op, je hebt zes weken na kennisgeving om tegen beslissingen beroep aan te tekenen bij de rechter.

Stond het op de agenda, was er voldoende quota om beslissingen te mogen nemen? Of komt er nog een tweede vergadering?

Even snel googlen kwam ik 't volgende tegen : Woningscheidende constructie
Ik heb 't niet diep bestudeerd en soweiso IANAL, maar ik denk dat om te beginnen de VVE zelf een probleem heeft. Met het verplaatsen van je ketel, is het probleem voor de VVE nog niet opgelost. Echter als de VVE de scheiding aanbrengt, dan is de probleemstelling van het "gevaar" van de ketel ook gelijk een stuk minder. Dan hou je de situatie dat je in gemeenschappelijke ruimte niet zondermeer wat mag ophangen, maar na 10j ligt redelijkheid en biddelijkheid op de loer.

TheGhostInc schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:30:
[...]

Eerste wat opvalt:
Geen rook/brand/CO melders.
Stel je voor dat er een CO lek ontstaat, dan gaat dat gas 'ergens' naar toe, dat kan dus de slaapkamer van de buurman zijn.
En dat kun je jezelf @zippy1990 echt aanrekenen. Wie heeft er nu nog een CV ketel hangen zonder brandmelder? Helemaal in deze situatie.

De 2de gasafvoer is niet gebeugeld, dat is al direct afkeur vermoed ik, ik zie 1 beugel op jouw gasafvoer, dat 'kan er waarschijnlijk mee door'. Maar ik sluit niet uit dat er nog ergens een 2de of 3de beugel hoort.

Aangezien er een direct gevaar is, vind ik de VVE nog tamelijk ok reageren.

Dat er niet volgens de laatste regels gebeugeld is, is nog geen aanleiding om te spreken van direct gevaar. Direct gevaar is bijvoorbeeld een doorgerotte afvoer, een ketel die jaren niet onderhouden is, een afvoer die bij de eerste de veste windvlaag naar beneden dondert of (zoals bij mijn VVE nog wel eens voorkomt) een afvoer aangesloten op of getrokken door een gemeenschappelijk ventilatiekanaal. Daar is hier geen sprake van. Een beugel meer kan geen kwaad. Rook-/CO melder evenmin. Maar verder oogt 't redelijk.

[TheGhostInc]

Sethro schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:42:
Dat hele brand risico / gevaar doet er imho niet toe.

Jij bekijkt het vanuit de splitsingsakte, dat mag, maar dat is de 'oneigenlijke gebruik' route, waarbij termijnen en boetes e.d. allemaal flexibel zijn, waarbij je mooie brieven moet sturen e.d.

Ik bekijk het vanuit brandveiligheid.
Dan gaan we praten over bestuursdwang, of te wel, sluiting van een pand totdat de situatie is opgelost.

[Dinictus208]

Die foto maakt een hoop duidelijk.
Heerlijk gewoon.

Er is maar 1 weg voorwaarts:

1: Zo snel mogelijk contact zoeken met de koper en de hele situatie 100% transparant uitleggen.
2: Samen met de verkoper tot een oplossing komen die past in hun toekomst plan.
3: plannen
4: Actie
5: betalen
6: vergeten.

[Wolly]

PROnline schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:56:
[...]


Even snel googlen kwam ik 't volgende tegen : Woningscheidende constructie
Ik heb 't niet diep bestudeerd en soweiso IANAL, maar ik denk dat om te beginnen de VVE zelf een probleem heeft. Met het verplaatsen van je ketel, is het probleem voor de VVE nog niet opgelost. Echter als de VVE de scheiding aanbrengt, dan is de probleemstelling van het "gevaar" van de ketel ook gelijk een stuk minder. Dan hou je de situatie dat je in gemeenschappelijke ruimte niet zondermeer wat mag ophangen, maar na 10j ligt redelijkheid en biddelijkheid op de loer.

Waarom zou redelijkheid en billijkheid op de loer liggen na 10 jaar? Van verjaring is pas sprake na 20 jaar.

En deze zolder voldoet (zonder cv ketels) gewoon aan het destijds geldende bouwbesluit. Natuurlijk kan het (brand)veiliger maar daar is geen verplichting toe.

[Sebazzz]

Is de oplossing niet om een brandvaste wand te plaatsen?

[jannus66]

PROnline schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:56:
[...]


maar ik denk dat om te beginnen de VVE zelf een probleem heeft. Met het verplaatsen van je ketel, is het probleem voor de VVE nog niet opgelost.

Dan heeft de auteur dus een probleem want hij is onderdeel van de VVE.

[ThunderNet]

Is er in die 11 jaar geen onderzoek gedaan naar de brandveiligheid van het pand? Ik kan mij voorstellen, dat voor de opstalverzekeringen van de VVE onderzoek gedaan is naar de risico's, zijn hier verslagen van? (VVE Beheerder vragen).

[Wolly]

ThunderNet schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:16:
Is er in die 11 jaar geen onderzoek gedaan naar de brandveiligheid van het pand? Ik kan mij voorstellen, dat voor de opstalverzekeringen van de VVE onderzoek gedaan is naar de risico's, zijn hier verslagen van? (VVE Beheerder vragen).

Zoja, wat dan?

De VVE heeft besloten dat het niet is toegestaan en staat volgens de akte in haar recht.

Sterker nog, als het inderdaad is meegenomen bij de verzekerings taxatie dan is het een risicofactor met hogere premies tot gevolg.

[zippy1990]

SeatRider schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:33:
[...]

Bij 1 transactie is dat hoogst ongebruikelijk, of bedoel je dat jouw aankoopmakelaar toen, nu je verkoopmakelaar was?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dinictus208 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:10:
Die foto maakt een hoop duidelijk.
Heerlijk gewoon.

Er is maar 1 weg voorwaarts:

1: Zo snel mogelijk contact zoeken met de koper en de hele situatie 100% transparant uitleggen.
2: Samen met de verkoper tot een oplossing komen die past in hun toekomst plan.
3: plannen
4: Actie
5: betalen
6: vergeten.

Ben blij dat het toch nog bij iemand voor vreugde zorgt deze situatie

Anyway, met de vele uiteenlopende reacties hier is mij wel duidelijk dat er toch nog wel verschillende uitkomsten mogelijk zijn.

[ Voor 50% gewijzigd door zippy1990 op 29-06-2023 10:30 ]