Overdrachtsbelasting, 2 procent of startersvrijstelling?

[farmhouse]

Ik heb een vraag over een niet alledaagse situatie mbt overdrachtsbelasting waar ik niet uit kom. 2 familieleden hebben samen een grote woonboerderij gekocht op 1 perceel. Echter bestaat deze woonboerderij feitelijk uit 2 woningen. Beide woningen hebben een eigen keuken, badkamer, nutsvoorziening, in- en uitgang en er is geen interne doorloop naar beide huizen toe. 1 familielid woont dan ook in het ene huis en de andere familielid in de tweede woning. Beide familieleden zijn nog geen 35 jaar oud en hebben nog niet eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling. Echter valt het aankoopbedrag van de boerderij boven de €400.000. Nu stelt de notaris en nog een aantal anderen dat zij wél gebruik kunnen maken van de startersvrijstelling: ze hebben 2 woningen gekocht (ieder 1 huis) en als het aankoopbedrag gedeeld wordt door 2, dan vallen ze onder de drempelwaarde.

Wat vinden jullie? Zal deze casus moeten vallen onder de startersvrijstelling of niet?

[joke_name]

Zijn het volgens het kadaster 2 stukken?

[eLScha]

De notaris heeft alle informatie en geeft je een advies. Waarom twijfel je aan dat advies?

[farmhouse]

@joke_name, nee volgens het kadaster is het 1 stuk

@eLScha, de twee familieleden kregen het advies om de 2% te betalen en dan bezwaar in te stellen. Ze hebben vandaag te horen gekregen dat de belastingdienst voornemens is om dit bezwaar af te wijzen

[Real]

farmhouse schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 18:57:
2 familieleden hebben samen een grote woonboerderij gekocht op 1 perceel.

Kun je dit toelichten? Wat bedoel je met 'samen' gekocht?

Zijn beide familieleden gezamenlijk eigenaar van woning 1 én woning 2, of heeft familielid A woning 1 gekocht en familie 2 woning B?

[dj1981]

farmhouse schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 18:57:
Wat vinden jullie? Zal deze casus moeten vallen onder de startersvrijstelling of niet?

ik vind de notaris en/of de makelaar een prutser. Je had dan minimaal de woning in de aankoopakte moeten splitsen in 2 delen lijkt me. Met 2 aankoopprijzen.

Maar zelfs dan vraag ik me af of je niet eigenlijk met z'n 2-en een VVE had moeten optuigen, die de eigenaar wordt van het pand, en dat opsplitst in 2 losse appartementsrechten?

Het advies om de 2% te betalen en daarna bezwaar te maken snap ik ook niet. Je doet dan immers zelf aangifte tegen 2%. Vreemd verhaal dat je dan daarna bezwaar maakt omdat je vindt dat het toch 0% had moeten zijn?

[ Voor 31% gewijzigd door dj1981 op 21-06-2023 21:30 ]

[farmhouse]

dj1981 schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 21:27:
[...]


ik vind de notaris en/of de makelaar een prutser. Je had dan minimaal de woning in de aankoopakte moeten splitsen in 2 delen lijkt me. Met 2 aankoopprijzen.

Maar zelfs dan vraag ik me af of je niet eigenlijk met z'n 2-en een VVE had moeten optuigen, die de eigenaar wordt van het pand, en dat opsplitst in 2 losse appartementsrechten?

Het advies om de 2% te betalen en daarna bezwaar te maken snap ik ook niet. Je doet dan immers zelf aangifte tegen 2%. Vreemd verhaal dat je dan daarna bezwaar maakt omdat je vindt dat het toch 0% had moeten zijn?

Real schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 19:45:
[...]


Kun je dit toelichten? Wat bedoel je met 'samen' gekocht?

Zijn beide familieleden gezamenlijk eigenaar van woning 1 én woning 2, of heeft familielid A woning 1 gekocht en familie 2 woning B?

ze zijn gezamenlijk eigenaar van woning 1 én woning 2

[Ivow85]

farmhouse schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 21:34:
[...]

[...]

ze zijn gezamenlijk eigenaar van woning 1 én woning 2

Dus als ik het goed begrijp, hebben ze samen één kadastraal stuk gekocht waar het pand op staat? En zijn ze beiden voor 50% eigenaar van het volledige perceel + pand?
En gaat het om één transactie...

Dat zijn forse argumenten "tegen".

Zijn het bij de gemeente wel twee adressen? Zijn de woningen ooit samen "één" geweest. Bijvoorbeeld voorhuis + schuur/stal, waarbij nu de stal tot tweede woning is verbouwd?
Hebben de twee woningen iedere een eigen aansluiting op de nuts voorzieningen?

[Real]

farmhouse schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 21:34:
ze zijn gezamenlijk eigenaar van woning 1 én woning 2

Maar zoals @dj1981 schreef is er dus maar één woning en had de notaris beter het advies kunnen geven om de woning eerst te splitsen in appartementsrechten, zodat A en B beiden individueel rechthebbende zouden zijn geworden. Sowieso handiger lijkt mij.

Een startersvrijstelling lijkt mij kansloos als de woning is gekocht voor deze koopprijs, maar daar durf ik zeker m'n hand niet voor in het vuur te steken.

Misschien weet @JanHenk raad? Die heeft vaak slimme opmerkingen over fiscaliteit. Volgens mij gaat het over artikel 15 lid 1 aanhef en onder p Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Stel dat de boerderij ongesplitst €500k waard is. Dan moeten A en B als kopers dus samen €10k overdrachtsbelasting betalen. Was de boerderij eerst gesplitst in twee delen ter waarde van €250k, dan kwamen A en B als individuele koper elk waarschijnlijk wel voor de vrijstelling in aanmerking. Of was dat geen optie ivm inkomen?

[Jarno]

Als ik dit zo lees heb je:

Een woning met bijgebouw dat ook als woning kan worden gebruikt.
Je hebt immers 1 koopakte voor het geheel en 1 kadastraal perceel. Het geheel zal dan ook maar 1x gepasseerd zijn bij de notaris en niet opvolgend?

Dat er uiteindelijk twee eigenaren zijn zegt niet zoveel, dubbele nutsvoorziening zal ook iets van een SOP zijn vermoedelijk.

Wel vreemd dat de notaris hier niet duidelijk in is, enige wat ik me kan voorstellen is dat hij gezegd heeft dat je op deze manier kans maakt op de korting door het voor te leggen aan de Belastingdienst en dat het dan tot een voordeeltje zou kunnen leiden?

[kx22]

Gaat ook handig worden als ze straks ruzie krijgen en 1 wilt verkopen.
Blijkbaar gaat het om 1 akte en 1 huisnummer?

[SmurfLink]

Klinkt alsof ze 1 woning hebben gekocht van boven de grens. Dan hebben ze dus geen recht op de startersvrijstelling.

[grasmanek94]

Dus we hebben het hier over 4,000 eur pp? Als je nu nog een hypotheek aan kan van 2ton als een persoon dan zal die 4k links of rechts niet veel uitmaken, bezwaar doen bij de BD is gratis en nee heb je al, niks te verliezen behalve wat tijd toch?

[JanHenk]

Dit is niet per se mijn expertise, maar ik wil best even een duit in het zakje doen...

dj1981 schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 21:27:
[...]


ik vind de notaris en/of de makelaar een prutser. Je had dan minimaal de woning in de aankoopakte moeten splitsen in 2 delen lijkt me. Met 2 aankoopprijzen.

Maar zelfs dan vraag ik me af of je niet eigenlijk met z'n 2-en een VVE had moeten optuigen, die de eigenaar wordt van het pand, en dat opsplitst in 2 losse appartementsrechten?

Eens, dit is kort gezegd vragen om problemen. Zowel nu als in de toekomst (hoe geef je je 'eigen woning' nu aan in box 1?). Zijn beide kopers nu hoofdelijk aansprakelijk voor elkaars hypotheekschuld richting de bank? Die heeft immers maar één perceel en object als onderpand. Al met al veel zaken die ik niet zo zou regelen.

Splitsing van koopsom in twee delen is sowieso ook een aandachtspunt. De notaris stelt hier simpelweg 'als we de koopsom delen door twee' blijft het per woning onder de maximumgrens voor de startersvrijstelling, maar dat is te kort door de bocht.

De woningen zijn hoogstwaarschijnlijk niet volledig identiek, dus splitsing door 2 is veel te ruig. Als voorbeeld; als de koopsom van het perceel met opstal 7,5 ton is, is het best denkbaar dat woning 1 een waarde van 4,5 ton heeft en woning 2 een waarde van 3 ton.

Overigens helpt dat je nog steeds niet om de startersvrijstelling te krijgen, maar zo had je het op moeten delen in een splitsingsakte.

Het advies om de 2% te betalen en daarna bezwaar te maken snap ik ook niet. Je doet dan immers zelf aangifte tegen 2%. Vreemd verhaal dat je dan daarna bezwaar maakt omdat je vindt dat het toch 0% had moeten zijn?

Dat begrijp ik vanuit de notaris bezien wel; die is hoofdelijk aansprakelijk voor de afdracht van de overdrachtsbelasting aan de fiscus en die wil daar geen 'scheur in de broek' oplopen. Waarschijnlijk omdat ie er zelf een hard hoofd in heeft dat ie de startersvrijstelling kan toepassen. Daarom brengt ie 2% in rekening en laat ie de belastingplichtige daarna bezwaar maken.

Real schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 23:57:
[...]

Een startersvrijstelling lijkt mij kansloos als de woning is gekocht voor deze koopprijs, maar daar durf ik zeker m'n hand niet voor in het vuur te steken.

Deze situatie is niet specifiek geregeld, maar ik ben het met je eens.

Er is hier sprake van een onverdeeld gezamenlijk eigendom van één object en er is één koopsom. De Belastingdienst zal hier naar kijken als: twee verkrijgers gezamenlijk en een bedrag boven de startersvrijstelling, dus 2% voor het geheel.

Van belang is trouwens ook nog het opstal in gebruik is voor eigen bewoning en er dus 2% toegepast mag worden. Als je één van de twee woningen zou gaan verhuren, zit je ook met het hoge tarief over dat deel... En dan alsnog geen startersvrijstelling over het andere deel overigens.

Ik denk dat het te laat is om hier nog wat aan te doen.

[emot]

Startersvrijstelling gaat over de daadwerkelijke aankoopprijs. Als deze boven de 4 ton is (ook al is deze door meerdere personen betaald) gaat deze vlieger zeer waarschijnlijk niet op.

Ook kan ik niet duidelijk opmaken of het officieel 2 aparte woningen dan wel adressen zijn. Als dit niet zo is, ben je volgens mij al helemaal kansloos.

[Rensjuh]

https://www.rijksoverheid...ling-overdrachtsbelasting

De hoogte van het bedrag is geen €400.000, - meer maar €440.000,-
Ik weet niet of je er dan misschien sowieso vanaf bent?

Ik denk dat je er niet anders onderuit kan.
Als het 1 adres is, dan ga je dit niet zomaar kunnen splitsen lijkt me.
Is het feitelijk 1 woning met 1 adres, dan zul je moeten betalen als aankoopbedrag > €440.000,-

[coazter]

Hoe ziet de hypotheek eruit? Een hypotheek met 1 taxatie voor het geheel en twee geldnemers?