Splitsen familiehypotheek en vastleggen ongelijke inbreng

[Arditi28]

Het is ons gelukt om een huis te kopen! De grootste horde lijkt mij dus genomen .

De financiering is in principe rond, echter zijn er nog wat randvoorwaarden welke wij met elkaar duidelijk moeten afstemmen. Door onze specifieke situatie blijven wij met een aantal vragen hangen welke wij niet goed beantwoord krijgen door de vele bronnen op het internet. Wij kunnen uiteraard professionele hulp inschakelen hiervoor (notaris/financieel adviseur), echter vinden wij het fijner om ons eerst zelf goed te oriënteren op de mogelijke opties. Wij zijn benieuwd naar jullie inbreng. De case:

Mijn vriendin en ik zijn niet van plan om op korte termijn (of überhaupt) te gaan trouwen. We zijn ook niet van plan om uit elkaar te gaan, maar willen de ongelijke inbreng wel op een bepaalde manier vastleggen (samenlevingscontract/koopakte/schuldbekentenis).

Wij zullen het huis aanschaffen met een combinatie van ons eigen vermogen, familiehypotheek en een resterende hypotheek bij de bank. Het vraagstuk is hoe en waar wij dit vast moeten leggen in verband met ongelijke inbreng.

De financiering van 100% waarde van het huis gaat als volgt:
Mijn eigen vermogen: 20%
Eigen vermogen vriendin: 5%
Familiehypotheek mijn ouders: 28%
Familiehypotheek haar ouders: 11%
Resterende hypotheek bij de bank: 36%

De hypotheek bij de bank zullen wij sowieso samen aangaan, samen hoofdelijk aansprakelijk zijn en evenveel “eigenaar” (18%) worden.
Op het moment dat wij de familiehypotheken apart houden, dus ik die bij mijn ouders aanga en zij die bij haar ouders, vinden wij de verdeling te scheef worden. In dat geval “heb” ik 66% van de waarde van de woning (20+28+18), en zij 34% (5+11+18). Nadelig voor mij is dan ook dat mijn maandelijkse kosten een stuk hoger liggen. Ook is dit ongunstig om op te nemen in de koopakte, omdat we voorbij de 60/40 gaan.

Het voelt beter om ook de familiehypotheken van onze beide ouders te splitsen, zodat wij allebei voor 50% van beide familiehypotheken hoofdelijk aansprakelijk zijn. In dat geval is de verdeling 57,5% en 42,5%. Een verdeling waar wij ons goed bij voelen. Het verschil zit hem dan nog alleen nog in het verschil van het eigen vermogen wat ik inbreng. Ook vallen we weer binnen 60/40.

Op het internet kan ik niet heel veel informatie vinden over deze constructie (het splitsen van beide familiehypotheken). Ik blijf dus nog met een aantal vragen hangen:

Vraag 1: Is bovenstaande constructie heel erg apart?

Vraag 2: Kunnen wij bij het splitsen van beide familiehypotheken nog volop gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek en het terugschenken van de rente?

Vraag 3: Gaan we toch uit elkaar, wat gebeurt er met de gedeelde familiehypotheken? Het liefst neem ik de totaal resterende hypotheek van mijn ouders over op mijn naam, en zij de resterende familiehypotheek van haar ouders op haar naam. Kan dit, en is dit in te richten zonder overdrachtsbelasting te betalen?

Vraag 4: Hoe om te gaan met het verschil in inbreng eigen vermogen? Neem je dit op in koopakte (57,5% vs. 42,5%) of hou je de koopakte 50/50, en zet je het verschil in eigen vermogen in een schuldbekentenis?

Wij zijn benieuwd naar jullie inbreng!

[Dirickteur]

Volgens mij moet je dit gewoon goed vastleggen bij de notaris in een samenlevingscontract. Kost je een duizendje, maar dan is het gewoon goed geregeld.

Bij ons staat daar ook in wat de schuld is van mijn partner naar mij (ik heb ook veel meer ingelegd), dat de verdeling van kosten naar rato van inkomsten gaat, etc.

Btw, in de koopakte staat volgens mij niets over een verdeling tussen jullie twee, je koopt het samen en volgens mij ben je standaard 50/50 eigenaar (dus eventuele meerwaarde/minderwaarde ook)

[RM-rf]

Wat is precies het 'nut' dat je denkt te hebben van het creeren van een heel speciale andere verhouding van eigendom?
Gaat dat dan ook daadwerkelijk invloed hebben op je inspraakrecht bij beslissingen tov dit eigendom (investeringen)...? gaat dat dan ook betekenen dat je netjes gaat bijhouden of de lasten als onderhoud, evengoed die verschillende eigendomsverhouding steeds blijven volgen, wat dat wel impliceert en eigenlijk zou moeten?

Mij lijkt dit eerder een grotere last en weinig voordeel hebben, en deels juist meer problemen lijken te scheppen.
zodra je beide eigenaar van die woning bent, ben je sowieso een bezitsgemeenschap dus zal je altijd gezamelijk dit soort dingen samen moeten handelen en ik denk dat die instelling constructiever is.

Wat ik aanraad is gewoon het intrinsieke bedrag dat je beide in de woning steekt vast te leggen als investering in de bezitsgemeenschap.
Als partner A dan 50K inbrengt, krijgt hij bij het beeindigen van de bezitsgemeenschap exact dat bedrag terug (ook al is de woning dubbel zoveel ward geworden).
en partner B die bv 125K inlegt krijgt ook het bedrag dat hij/zij inlegt exact zo terug, dus die 125K.

Leningen die je aangaat ga je gewoon als bezitsgemeenschap aan, dus beide familiehypotheken zijn met jullie samen, volgens de standaard 50/50 eigendomsverhouding, maar beide ben je er hoofdelijk aansprakelijk voor, net als dat dat met de bank het geval zal zijn.

Als de woning ooit verkocht wordt, zou de opbrengst minus alle schulden (aan bank of familiehypotheken)en ook muns de afdracht aan inleg die beide partners initieel gedaan hebben (in het voorbeeld 175K, 50K naar partner A en 125K naar partner utieindelijk volgens de 'gewone' eigendomsverhouding verdeeld worden.beide partenrs krijgen dan 50% van de restwaarde (verkoopbedrag mnus alle uitstaande schulden).

[Jeuvie]

Vast laten leggen bij de notaris welke delen van wie etc. En eventueel een draagplichtovereenkomst opnemen.
Voorbeeld: https://www.vanalex.nl/draagplichtovereenkomst/

[Harm2211]

Hou het simpel. Eigendom woning en alle schulden 50/50 en een voorbehoud op eigen inbreng eventueel met een afspraak over rendement op eigen inbreng.

[Navi]

Volgens mij ben je normaliter bij een bank 100% aansprakelijk voor de schuld, ook al ben je 50% eigenaar.

[RonnieKo]

Vragen op een forum is leuk. Maar eigenlijk maar één advies: Ga dit bespreken met een Notaris en/of onafhankelijk financieel expert. Je hebt namelijk een complex vraagstuk dat zonder alle achtergronden te kennen niet lekker adviseren is. Waarom voor de notaris als voor een financieel expert? De Notaris voor het deel hoe het een en ander geregeld moet worden. De financieel expert omdat je met vragen over belastingen e.d. zit. Dan kost het maar even wat geld aan advieswerk maar het zal je mogelijk meer rust geven.

Degene die je hypotheken geregeld heeft zou je ook al in het een en ander kunnen adviseren. Het is namelijk een niet alledaagse oplossing met de verschillende percentages.

[ Voor 31% gewijzigd door RonnieKo op 20-06-2023 08:43 ]

[naitsoezn]

eigendom, eigen inleg en aansprakelijkheid voor de familiehypotheek zijn allemaal aparte dingen. Je kunt prima vastleggen bij de notaris wat de eigen inleg is geweest, net als dat je de aansprakelijkheid voor de familiehypotheek bij één van beide kunt neerleggen. Eigendom kan daar weer volledig los van staan, en eerlijk gezegd zou ik dat ook gewoon aanraden.

Stel je huis kost 300k. Daarvan legt A 40k eigen geld in, B legt 10k eigen geld in, en je leent 100k via de bank, 100k van familie A en 50k van familie B. Dan leg je dus gewoon vast dat A 140k heeft ingelegd en B 60k. Dat zijn de bedragen die vervolgens leidend zijn wanneer je uit elkaar gaat, en de overwaarde / onderwaarde gaat gewoon 50/50. Aansprakelijkheid voor de familieleningen blijft dan gewoon bij de betreffende personen.

Voor jullie 'gewone' maandelijkse lasten gooi je vervolgens alles op één hoop (hypotheek + familieleningen) en maakt afspraken over hoe je die verdeeld met z'n tweeen. Het is vrij gebruikelijk dat ongelijke inkomens naar rato bijdragen aan de totale maandlasten, zonder dat dit enig effect heeft op de eigendomsverdeling van het huis.

[ Voor 51% gewijzigd door naitsoezn op 20-06-2023 09:19 ]

[Señor Sjon]

Dit kan beter bij de financials van dit forum. Move WON >> PFSL

[RM-rf]

RonnieKo schreef op dinsdag 20 juni 2023 @ 08:34:
Vragen op een forum is leuk. Maar eigenlijk maar één advies: Ga dit bespreken met een Notaris en/of onafhankelijk financieel expert. Je hebt namelijk een complex vraagstuk dat zonder alle achtergronden te kennen niet lekker adviseren is. Waarom voor de notaris als voor een financieel expert? De Notaris voor het deel hoe het een en ander geregeld moet worden. De financieel expert omdat je met vragen over belastingen e.d. zit. Dan kost het maar even wat geld aan advieswerk maar het zal je mogelijk meer rust geven.

Enkel zou ik ook opassen een notaris te bezoeken zonder eerst je eigen ideeen goed te inventariseren en zelf al enige afwegingen te doen en dit voorheen al eens goed te bespreken met je partner.


Een Notaris kan je bepaalde nuttige en hulpzame tips geven om bepalde keuzes zo optimaal te laten zijn en bekende valkuilen te ondervangen... maar persoonlijke afwegingen hoe je de bezitsverhouding en ook financiele en morele verplichtingen tov elkaar regelt kan hij niet voor jou en/of je partner doen.

Een Notaris kan je hooguit uitleggen wat de gevolgen en implicaties zijn van een verschillende eigendomsverhouding, maar zal daar verder geen oordeel over geven of het werkelijk wenselijk is dit te doen.

(hierin zijn zowel een notaris als een financieel adviseur natuurlijk ook gelijk, ze kunnen je helpen bij bepaalde aspecten van een keuze, de adviseur mogelijk specifiek met belastingtechnische aspecten, de noratis met juridische aspecten van het Burgerlijk Wetboek (in dit geval BW Boek 3, titel 7: https://wetten.overheid.n...22-11-04#Boek3_Titeldeel7 : "Gemeenschap is aanwezig, wanneer een of meer goederen toebehoren aan twee of meer deelgenoten gezamenlijk." ))


maar morele keuzes en inspelen op je onderlinge verhouding zul je echt zelf moeten besluiten... liefst samen.

[ColeJ]

Uiteraard kan het allemaal maar besef je wel dat het behoorlijk ingewikkeld gaat worden als jullie uit elkaar gaan. Over wat voor familiehypotheek bedragen spreken we in dit geval?

Besef dat een familiehypotheek voor de uitlener in box 3 onder beleggen valt en dus netto voor diegene ongeveer 2% belasting kost. Diegene kan het inmiddels op een deposito zetten van 3,5% waarbij er nagenoeg geen belastingdruk is. Oftewel, hij zou 5,5% moeten verdienen op jullie hypotheek (eigenlijk nog meer want het is een hoger risico dan een spaardeposito). Die 5,5% gaat hij al nooit halen als er ook nog een deel teruggeschonken gaat worden.

[ Voor 35% gewijzigd door ColeJ op 20-06-2023 11:02 ]

[Arditi28]

Bedankt voor de input! Ik snap dat de percentages wat verwarrend zijn, ik had deze er bij gezet als alternatief voor absolute bedragen. Het is zeker niet onze bedoeling om procentueel alles vast te leggen. Dit was een mogelijke optie met aanpassen in de koopakte, maar dit klinkt erg onwenselijk.

Ons doel is om 1: Tijdens het samenwonen een gelijk gevoel van huisbezit en kosten te hebben, en dus niet met grote procentuele verschillen te zitten. Onze inkomens liggen bijvoorbeeld ook niet ver uit elkaar. Beste optie lijkt inderdaad om de koopakte 50/50 te doen. Vervolgens ook de familie- en bankhypotheken 50/50. Voor beide hypotheken dragen wij dan evenveel lasten, rente etc. In het samenlevingscontract vervolgens wel het verschil van inbreng eigen vermogen vast leggen. Ik ben er nog niet over uit of dit een vast bedrag moet zijn (dus 75k erin is ook 75k eruit), of dat ik dit mee wil laten toenemen of afnemen met de waarde van het huis.

2: Bij een breuk geen problemen te creëren voor onze ouders. Bij het verkoop van het huis is dit geen probleem, dan stroomt het geld 1 op 1 terug. Lastig is als 1 iemand in het huis blijft wonen. 50% van de familiehypotheek van de ouders van de een, staat dan op de naam van de ander, en zal men de familiehypotheek van de ander dus moeten uitkopen. Hier ga ik mij over laten adviseren. Blijft overigens een beetje vreemd om hier mee bezig te zijn, want alles gaat verder goed in onze relatie .

Diegene kan het inmiddels op een deposito zetten van 3,5% waarbij er nagenoeg geen belastingdruk is. Oftewel, hij zou 5,5% moeten verdienen op jullie hypotheek (eigenlijk nog meer want het is een hoger risico dan een spaardeposito). Die 5,5% gaat hij al nooit halen als er ook nog een deel teruggeschonken gaat worden.

Je gaat hier uit van een beoogd rendement dat gematcht moet worden. Dit is voor onze situatie niet nodig, er hoeft geen fictief rendement gehaald te worden op het bedrag wat gebruikt wordt voor de familiehypotheek. De extra belasting in box 3 trekken wij wel van de jaarlijkse terugschenking af.

[unifi]

Arditi28 schreef op dinsdag 20 juni 2023 @ 15:39:
Bedankt voor de input! Ik snap dat de percentages wat verwarrend zijn, ik had deze er bij gezet als alternatief voor absolute bedragen. Het is zeker niet onze bedoeling om procentueel alles vast te leggen. Dit was een mogelijke optie met aanpassen in de koopakte, maar dit klinkt erg onwenselijk.

Ons doel is om 1: Tijdens het samenwonen een gelijk gevoel van huisbezit en kosten te hebben, en dus niet met grote procentuele verschillen te zitten. Onze inkomens liggen bijvoorbeeld ook niet ver uit elkaar. Beste optie lijkt inderdaad om de koopakte 50/50 te doen. Vervolgens ook de familie- en bankhypotheken 50/50. Voor beide hypotheken dragen wij dan evenveel lasten, rente etc. In het samenlevingscontract vervolgens wel het verschil van inbreng eigen vermogen vast leggen. Ik ben er nog niet over uit of dit een vast bedrag moet zijn (dus 75k erin is ook 75k eruit), of dat ik dit mee wil laten toenemen of afnemen met de waarde van het huis.

2: Bij een breuk geen problemen te creëren voor onze ouders. Bij het verkoop van het huis is dit geen probleem, dan stroomt het geld 1 op 1 terug. Lastig is als 1 iemand in het huis blijft wonen. 50% van de familiehypotheek van de ouders van de een, staat dan op de naam van de ander, en zal men de familiehypotheek van de ander dus moeten uitkopen. Hier ga ik mij over laten adviseren. Blijft overigens een beetje vreemd om hier mee bezig te zijn, want alles gaat verder goed in onze relatie .

Als bij een breuk iemand blijft wonen, is dat in principe ook gewoon een verkoop. Dat is niet zo heel spannend (als de middelen het toelaten etc). Het maakt ook niet uit of zo'n hypotheek op naam van de bank of je (schoon)ouders staat. Maar wellicht wil je er wel iets over afspreken met je (schoon)ouders, b.v. hoe de boel afgehandeld wordt bij scheiding. Voor het geval jullie tweeling niet van jou blijkt te zijn ofzo, ik noem maar wat.

Over het al dan niet laten renderen moeten jullie het vooral samen eens zijn.

[Lordy79]

Hieronder wat gedachten maar mijn hoofdadvies is: ga naar een notaris nadat je zelf goed hebt nagedacht en van amateurs zoals mij en andere Tweakers wat ideeën aangereikt te hebben en laat je dan goed en professioneel voorlichten. Kost wat, maar ALS het misgaat wil je dat je de boel NU goed geregeld hebt...


Ten eerste: Ik vind het an sich een goed idee om de familiehypotheken ook samen aan te gaan want de kosten die die leningen met zich meebrengen worden 50/50 betaald en op die manier los je inderdaad het probleem op van een zeer ongelijke eigendomsverhouding.

Maar je raakt zelf al een punt aan dat potentieel enorm veel gedonder gaat opleveren: wat als jullie uit elkaar gaan?
Er zijn dan een aantal scenario's:

1 - een van jullie blijft er wonen
2 - het huis wordt verkocht


1 -> stel dat jij er blijft wonen en jij of jouw familie kan de restschuld op haar familie niet afbetalen, dan blijven zijn dus schuldeiser van jou en misschien vinden ze dat helemaal niet leuk. (Omgekeerd geldt hetzelfde als zij er blijft wonen)

2a - als het huis wordt verkocht en het levert genoeg op om de bank en familie te betalen, dan is er geen probleem.
2b - maar als er dan een tekort is, dan blijft er een ongedekte schuld aan ex-schoonfamilie over. Dat is irritant.

dan nog dit: wie krijgt de 2e hypotheek? jouw familie die meer inbrengt/uitleent of haar familie? Of krijgen de families een gelijke rang?


Ander punt is wat als een van jullie overlijdt? Het voert te ver om alle scenario's te bespreken en die kun je zelf globaal wel uitwerken. Een overlijdensrisicoverzekering is in dit geval een prima voorzorgsmaatregel. Verder is er in dit geval ook geen haat en nijd en dus veel minder kans op wrevel met schoonfamilie.

[ColeJ]

Arditi28 schreef op dinsdag 20 juni 2023 @ 15:39:
De extra belasting in box 3 trekken wij wel van de jaarlijkse terugschenking af.

Dan blijft er volgens mij weinig terug te schenken...

[JanHenk]

Wat @ColeJ zegt en wat ik ook onderschrijf, is dat de familielening niet erg gunstig (meer) is voor de uitlener. Daarnaast moet er ook wel op zakelijke verhoudingen worden geleend (dus een rente passend bij het risico). Bij een veel lagere of hogere rente dan de zakelijke rente is er een mogelijk schenkingselement, dus dat is oppassen.

Je stelt dat de financiering bijna rond is. Is het geen probleem voor de bank dat jullie mede bij familie lenen? Als dat niet zo is, heb je dus blijkbaar ook voldoende leencapaciteit om álles wat je aan leningen nodig hebt bij een bank te lenen en dat zou dan zeker (zowel fiscaal als financieel) voordeliger zijn.

Dit even los van de eigendomsverhouding en jullie onderlinge huishouding.

[ Voor 3% gewijzigd door JanHenk op 21-06-2023 10:16 ]