Familiehypotheek en Bankhypotheek

[WatcherZ]

Goedemorgen,

Ik hoop ergens dit jaar over te gaan tot de aankoop van mijn eerste huis. Het zal om nieuwbouw gaan, dus dit zal op zijn vroegst ergens eind volgend jaar af zijn.

Nu ben ik mij aan het oriënteren op hypotheekopties. Daarbij is mijn oog ook gevallen op een zogenaamde 'Familiehypotheek'. Hierbij leen je een bedrag bij familie, waarover vervolgens marktconforme rente betaald moet worden.

Voordelen:
1. Bij een zo hoog mogelijke afgesproken rente (wel marktconform) heb je als ontvanger meer hypotheekrenteaftrek.
2. Het geld blijft in de familie in plaats van bij de bank.
3. De geldlener betaald geen belasting over de ontvangen rente.
4. Geldlener en ontvanger kunnen afspreken dat een deel van de rente belastingvrij terug geschonken wordt (wanneer de schenking onder de €6.035 per jaar blijft)

Nu was ik benieuwd naar mensen die een soortgelijke constructie gebruikt hebben of van plan zijn om te gaan gebruiken. Mis ik iets? Het lijkt namelijk, mits je natuurlijk in de positie zit om een Familiehypotheek aan te gaan als geldlener en ontvanger, alsof hier eigenlijk alleen maar voordelen aan zitten.

Afsluitend was ik benieuwd naar het volgende: stel de Familiehypotheek is niet voldoende dekkend. Je moet daarnaast nog een Bankhypotheek afsluiten. Kun je dan ook hiervoor de hypotheekrente aftrekken? Ik kan hier weinig over vinden.


Alvast bedankt voor de moeite!

[Eli3l]

WatcherZ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 11:22:
Goedemorgen,

Ik hoop ergens dit jaar over te gaan tot de aankoop van mijn eerste huis. Het zal om nieuwbouw gaan, dus dit zal op zijn vroegst ergens eind volgend jaar af zijn.

Nu ben ik mij aan het oriënteren op hypotheekopties. Daarbij is mijn oog ook gevallen op een zogenaamde 'Familiehypotheek'. Hierbij leen je een bedrag bij familie, waarover vervolgens marktconforme rente betaald moet worden.

Voordelen:
1. Bij een zo hoog mogelijke afgesproken rente (wel marktconform) heb je als ontvanger meer hypotheekrenteaftrek.
2. Het geld blijft in de familie in plaats van bij de bank.
3. De geldlener betaald geen belasting over de ontvangen rente.
4. Geldlener en ontvanger kunnen afspreken dat een deel van de rente belastingvrij terug geschonken wordt (wanneer de schenking onder de €6.035 per jaar blijft)

Nu was ik benieuwd naar mensen die een soortgelijke constructie gebruikt hebben of van plan zijn om te gaan gebruiken. Mis ik iets? Het lijkt namelijk, mits je natuurlijk in de positie zit om een Familiehypotheek aan te gaan als geldlener en ontvanger, alsof hier eigenlijk alleen maar voordelen aan zitten.

Afsluitend was ik benieuwd naar het volgende: stel de Familiehypotheek is niet voldoende dekkend. Je moet daarnaast nog een Bankhypotheek afsluiten. Kun je dan ook hiervoor de hypotheekrente aftrekken? Ik kan hier weinig over vinden.


Alvast bedankt voor de moeite!

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[CirclDigital]

WatcherZ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 11:22:
Het lijkt namelijk, mits je natuurlijk in de positie zit om een Familiehypotheek aan te gaan als geldlener en ontvanger, alsof hier eigenlijk alleen maar voordelen aan zitten.

Afsluitend was ik benieuwd naar het volgende: stel de Familiehypotheek is niet voldoende dekkend. Je moet daarnaast nog een Bankhypotheek afsluiten. Kun je dan ook hiervoor de hypotheekrente aftrekken? Ik kan hier weinig over vinden.

Als je familie het geld heeft, het gedurende langere tijd wil missen en de andere risico's accepteert kan het inderdaad een goede constructie zijn om je huis te financieren.

De geldlener betaald natuurlijk wel degelijk belasting. Niet zozeer over de werkelijk ontvangen rente maar wel gewoon over het fictieve rendement op dat zelfde vermogen.

De meeste banken tellen of de familiehypotheek gewoon mee voor je maximale leencapaciteit of hebben een maximaal percentage van het totaal wat een familiehypotheek mag zijn. Gewoon te vinden op de websites.

Verder is het dan gewoon aftrekbaar natuurlijk, gaat om het bestedingsdoel niet van wie je leent.

[ Voor 8% gewijzigd door CirclDigital op 19-04-2023 11:28 ]

[Herko_ter_Horst]

Je kan rente aftrekken over 'eigenwoningschuld', ongeacht welke vorm die schuld heeft (uiteraard moet (elk deel van) de schuld ook voldoen aan de overige eisen, zoals minstens annuïtair aflossen binnen 30 jaar).

[NCJ87]

Hier hebben we dezelfde constructie voor een klein deel van de hypotheek, dat we na aanschaf van de woning hebben gebruikt om te verbouwen.
We hebben voor de zekerheid de Belastingdienst gevraagd om een uitspraak te doen of de door ons gekozen rente (destijds 7%, wat toen overeen kwam met rentetarieven van een persoonlijke lening) volgens de Belastingdienst marktconform werd bevonden. Daar hebben we schriftelijk een bevestiging van gekregen, dat vonden we toch wel fijn om op papier te hebben staan.

[namliam_eht]

WatcherZ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 11:22:
Voordelen:
1. Bij een zo hoog mogelijke afgesproken rente (wel marktconform) heb je als ontvanger meer hypotheekrenteaftrek.
2. Het geld blijft in de familie in plaats van bij de bank.
3. De geldlener betaald geen belasting over de ontvangen rente.
4. Geldlener en ontvanger kunnen afspreken dat een deel van de rente belastingvrij terug geschonken wordt (wanneer de schenking onder de €6.035 per jaar blijft)

De hypotheek moet blijven voldoen aan de regels voor HRA, wat betekend dat je het geheel moet aflossen over een 30 jaar periode... Of je die hypotheek deelt op 1 hypotheek of 100 hypotheekjes, bij 1 bank of 10 banken en 90 particulieren doet daar niks aan af.
Hou er wel rekening mee dat lang niet alle financiers er happig op zijn om deze constructie toe te passen.
Daarnaast als je maximale hypotheek bij bank X 300k is....
Kan je niet zeggen ik leen bij de bank 250k en bij de familie 250k = 500k hypotheek.
Bank X zal de 2 optellen en je dan max 50k willen lenen

2. is natuurlijk heel fijn, maar pas op voor scheve ogen hier en daar.

3. Niet over rente, wel over het uitgeleende geld.
Dit betekend in het (nieuwe) tijdelijke stelsel dat je als uitlener 2% over het uitgeleende geld moet afdragen.
Zou de uitlener dit geld anders op een deposito zetten, betaald hij momenteel 0,05% belasting....
Stel dus even dat de uitlener vrij conservatief is en anders een deposito zou nemen van 2% EN jou nog 6k wil/moet schenken.... Stel een lening van 600k, dan moet je al met 5% rente rekenen wil het "neutraal" blijven voor de uitlener, 30k rente - 12k belasting - 6k schenking terug = 12k netto rente (= 2%)
5% is ongeveer de huidige markt rente voor 10 jaar vast

Op zich valt hier dus wel win-win te halen, jij netto na-schenking minder woonlasten, zij meer rendement dan een deposito

4. NEE
a) een schenking mag per definitie niet een afspraak zijn, zet hier NOOIT wat over op papier
b) 6k geldt alleen van ouder naar kind, anders is het 2k

[CirclDigital]

namliam_eht schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:23:
[...]
5% is ongeveer de huidige markt rente voor 10 jaar vast

De fiscus gaat al jaren uit dat 6% toch wel het minimale is. Bij een familiehypotheek zijn er tenslotte geen zekerheden zoals een bank die wel heeft.

namliam_eht schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:23:
[...]
4. NEE
a) een schenking mag per definitie niet een afspraak zijn, zet hier NOOIT wat over op papier

Snap wat je bedoelt maar wat je aangeeft is onjuist. Je kan een schenking prima vastleggen (of het nodig is is wat anders) er mag alleen geen verplichte tegenprestatie worden afgesproken.

Er bestaat zelf zoiets als een schenking op papier, wordt lastig zonder papier :-).

[ Voor 34% gewijzigd door CirclDigital op 19-04-2023 12:53 ]

[ColeJ]

De familiebankhypotheek is een stuk ongunstiger geworden met de nieuwe box 3 regels. Diegene die de hypotheek verleent heeft ineens een belegging/vordering (de lening/vordering waar hij rente over ontvangt). Dit houdt in dat er ongeveer 2% aan vermogensbelasting over betaald gaat worden. Dus stel jij leent 300K via de familiebank, mag diegene die het uitleent een 6K per jaar netto aan de fiscus afdragen.

Succes met je overweging! Met de lage rente was het sowieso al niet meer zinvol, ik weet niet hoe de status nu is. En over dat terugschenken, je kunt natuurlijk ook gewoon geld uit de muur pinnen....

[ Voor 7% gewijzigd door ColeJ op 19-04-2023 13:21 ]

[BasV.]

Zoals eerder gezegd; Zorg dat je je netjes aan de regels houdt en dat het een hypotheek voor max 30 jaar betreft.

Leg alles netjes vast en bespreek alles goed. Eventueel kun je de afspraken officieel bij de notaris laten vastleggen. Wel zo fijn mocht er ooit een geschil komen.

Wij hebben naderhand nog een extra clausule toegevoegd aan de overeenkomst. In het geval van overleiden van zowel mij als mijn vriendin is de lening opeisbaar en dient de erfgenaam de hypotheek dus af te betalen. Dit om te verzekeren dat mijn ouders niet opeens een aantrekkelijke lening aan mijn schoonouders hebben uitstaan. Dit kan alleen in de hypotheekakte geregeld worden, en niet in het testament.

[CirclDigital]

BasV. schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:35:
Wij hebben naderhand nog een extra clausule toegevoegd aan de overeenkomst. In het geval van overleiden van zowel mij als mijn vriendin is de lening opeisbaar en dient de erfgenaam de hypotheek dus af te betalen. Dit om te verzekeren dat mijn ouders niet opeens een aantrekkelijke lening aan mijn schoonouders hebben uitstaan. Dit kan alleen in de hypotheekakte geregeld worden, en niet in het testament.

Dus als jij komt te overlijden moet je vriendin waarschijnlijk het huis uit omdat de schuld direct opeisbaar is?

Beter is het dan om een separate overlijdensrisico verzekering te hebben voor het bedrag van de familielening die betaald bij overlijden.

[namliam_eht]

CirclDigital schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:39:
[...]

Snap wat je bedoelt maar wat je aangeeft is onjuist. Je kan een schenking prima vastleggen (of het nodig is is wat anders) er mag alleen geen verplichte tegenprestatie worden afgesproken.

Er bestaat zelf zoiets als een schenking op papier, wordt lastig zonder papier :-).

Tja snugger.... ik bedoel natuurlijk iets in het kader van:
We hebben een familie hypotheek, daarvoor betaal ik rente en in ruil schenk jij mij 6k per jaar.

Hiermee leg je een tegenprestatie vast en daarmee is het hele verhaal nietig.

CirclDigital schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:38:
[...]

Dus als jij komt te overlijden moet je vriendin waarschijnlijk het huis uit omdat de schuld direct opeisbaar is?

Beter is het dan om een separate overlijdensrisico verzekering te hebben voor het bedrag van de familielening die betaald bij overlijden.

Nee joh, de familie betrekking zijn zo goed, dat is allemaal niet nodig.

[WatcherZ]

Bedankt voor de reacties tot nu toe! Geeft me veel duidelijkheid.

namliam_eht schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:23:
[...]
4. NEE
a) een schenking mag per definitie niet een afspraak zijn, zet hier NOOIT wat over op papier
b) 6k geldt alleen van ouder naar kind, anders is het 2k

Ja klopt inderdaad, zo bedoelde ik hem ook.

ColeJ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:20:
De familiebankhypotheek is een stuk ongunstiger geworden met de nieuwe box 3 regels. Diegene die de hypotheek verleent heeft ineens een belegging/vordering (de lening/vordering waar hij rente over ontvangt). Dit houdt in dat er ongeveer 2% aan vermogensbelasting over betaald gaat worden. Dus stel jij leent 300K via de familiebank, mag diegene die het uitleent een 6K per jaar netto aan de fiscus afdragen.

Succes met je overweging! Met de lage rente was het sowieso al niet meer zinvol, ik weet niet hoe de status nu is. En over dat terugschenken, je kunt natuurlijk ook gewoon geld uit de muur pinnen....

Dat had ik nog niet scherp. Wel een goeie inderdaad. Wordt het voor de uitlener toch wat minder rendabel, maar eens even gaan rekenen. Het zou namelijk om max. 150K Familiehypotheek gaan.

[Lordy79]

WatcherZ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 11:22:


Nu was ik benieuwd naar mensen die een soortgelijke constructie gebruikt hebben of van plan zijn om te gaan gebruiken. Mis ik iets? Het lijkt namelijk, mits je natuurlijk in de positie zit om een Familiehypotheek aan te gaan als geldlener en ontvanger, alsof hier eigenlijk alleen maar voordelen aan zitten.

Nee, er zitten niet alleen voordelen aan.

verstrekker is geld lang kwijt
Als ik 300K aan mijn kind zou uitlenen tegen markconforme rente dan kost me dat 300K aan liquiditeiten. Die kan ik dus niet inzetten om te beleggen, een toffe nieuwe computer te kopen + een wereldreis maken + een auto auto komen, of om te gebruiken voor een prive verpleegster als ik oud en ziek ben.
Die 300K heb ik nog wel, maar zit voor lange tijd vast in stenen van mijn kind.

mengen familieband en zakelijke band -> ruzie
Als je een zakelijke overeenkomst met familie aangaat en je krijgt ruzie als familie over iets anders, dan zit je zakelijk (ook) aan elkaar verbonden. Met de Rabobank krijg je geen ruzie... althans niet over wie oma's servies moet krijgen als oma dood gaat.
Omgekeerd ook: als je geld uitleent aan je kind en je kind kan rente en aflossing niet betalen, dan heb je niet alleen een zakelijk probleem maar je bent ook familie.

fiscaal
Het is niet zo dat de ontvanger geen rente betaalt, zeker niet in het nieuwe box-3 stelsel.
Als ik mijn kind 3 ton uitleen tegen 5%, dan betaal ik gewoon VRH over die 3 ton en het fictieve rendement is thans ruim 6%.
Als ik die 3 ton gewoon op de bank zet, betaal ik nauwelijks VRH omdat het fictieve rendement dan bijna 0 is.

Misschien zijn er nog meer nadelen maar dit zijn de eerste drie die in me opkomen.

Afsluitend was ik benieuwd naar het volgende: stel de Familiehypotheek is niet voldoende dekkend. Je moet daarnaast nog een Bankhypotheek afsluiten. Kun je dan ook hiervoor de hypotheekrente aftrekken? Ik kan hier weinig over vinden.

Ja, mits beide leningen annuitair of lineair afgelost worden. Maar bespreek dit met een expert om teleurstellingen te voorkomen want ik ben geen expert.

[BasV.]

CirclDigital schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:38:
[...]

Dus als jij komt te overlijden moet je vriendin waarschijnlijk het huis uit omdat de schuld direct opeisbaar is?

Beter is het dan om een separate overlijdensrisico verzekering te hebben voor het bedrag van de familielening die betaald bij overlijden.

Blijkbaar niet duidelijk genoeg gemaakt; Alleen wanneer wij allebei komen te overlijden wordt de lening opeisbaar. Wanneer enkel ik of enkel mijn vriendin komt te overlijden blijft de overeenkomst dus in stand.

namliam_eht schreef op woensdag 19 april 2023 @ 15:58:
Nee joh, de familie betrekking zijn zo goed, dat is allemaal niet nodig.

Lekker zuur, zie bovenstaande.

[t14wo]

CirclDigital schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:38:
[...]

Dus als jij komt te overlijden moet je vriendin waarschijnlijk het huis uit omdat de schuld direct opeisbaar is?

Beter is het dan om een separate overlijdensrisico verzekering te hebben voor het bedrag van de familielening die betaald bij overlijden.

Hij typt toch “ZOWEL” ik als mijn vriendin?

[CirclDigital]

BasV. schreef op vrijdag 21 april 2023 @ 16:44:
[...]
Blijkbaar niet duidelijk genoeg gemaakt; Alleen wanneer wij allebei komen te overlijden wordt de lening opeisbaar. Wanneer enkel ik of enkel mijn vriendin komt te overlijden blijft de overeenkomst dus in stand.

Ik zie dat je het inderdaad ook zo kan lezen..... maar dan is het ook overbodig, het is gewoon standaard dat dan de lening overgaat naar een schuld in de boedel die (af)betaald moet worden.

[ Voor 7% gewijzigd door CirclDigital op 21-04-2023 17:03 ]

[BasV.]

CirclDigital schreef op vrijdag 21 april 2023 @ 17:01:
[...]

Ik zie dat je het inderdaad ook zo kan lezen..... maar dan is het ook overbodig, het is gewoon standaard dat dan de lening overgaat naar een schuld in de boedel die (af)betaald moet worden.

Nee, dat is in mijn casus het geval omdat we dit in de overeenkomst opgenomen hebben, wanneer je dat niet doet behoort de schuld tot de erfenis en gaat deze over op de erfgenaam.

[ Voor 3% gewijzigd door BasV. op 21-04-2023 20:17 ]

[Honesty]

gewoon doen, samen uitzoeken en als je alles goed uitzoekt en het ook zo samen wilt is het ideaal.
Zonder de familie bank constructie hadden we nooit nu nooit een afgeloste hypotheek gehad.
Meeste hebben we zelf gedaan maar de rente van de bank was een stuk lager door die familie hypotheek (toen telde het misschien nog niet mee)

[CirclDigital]

BasV. schreef op vrijdag 21 april 2023 @ 20:16:
[...]
Nee, dat is in mijn casus het geval omdat we dit in de overeenkomst opgenomen hebben, wanneer je dat niet doet behoort de schuld tot de erfenis en gaat deze over op de erfgenaam.

Dat is niet hoe het werkt.... als de partijen uit de overeenkomst overlijden gaat de schuld altijd naar de boedel, maar het is niet zo dat de lening dan "gewoon" doorloopt. De verplichtingen blijven wel bestaan maar er moet vanuit de boedel afbetaald worden of een aangepaste overeenkomst worden gesloten. Idem voor de hypotheek van de bank, ook die eindigt op naam van de oorspronkelijke leners.

Het is dus een enigszins overbodige bepaling.

[ Voor 15% gewijzigd door CirclDigital op 22-04-2023 11:31 ]

[HallonRubus]

Lordy79 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 22:21:
[...]

mengen familieband en zakelijke band -> ruzie
Als je een zakelijke overeenkomst met familie aangaat en je krijgt ruzie als familie over iets anders, dan zit je zakelijk (ook) aan elkaar verbonden. Met de Rabobank krijg je geen ruzie... althans niet over wie oma's servies moet krijgen als oma dood gaat.
Omgekeerd ook: als je geld uitleent aan je kind en je kind kan rente en aflossing niet betalen, dan heb je niet alleen een zakelijk probleem maar je bent ook familie.

Als je de hypotheek gewoon bij de notaris laat vastleggen dan mag je familie net als de bank je huis laten verkopen. Zolang jij netjes de afgeproken maandlasten blijft betalen is er financieel gezien niks aan de hand. Bedenk wel dat je leeft in het onderpand en dat je familie zich daar mogelijk meer mee bemoeit dan een bank zou doen, het is tenslotte hun pensioen/spaargeld. Denk aan verbouwingen, trouwen in gemeenschap van goederen, verhuur.

quote: https://www.vindfinancieeladvies.nl/familiehypotheek/

Lening met hypothecaire zekerheid
De lening wordt door de notaris ingeschreven in het kadaster en er wordt een hypotheekakte opgesteld. Kan jij je lasten niet meer betalen? Dan mag diegene van wie je het geld leent (de geldverstrekker) in uiterste geval je woning verkopen.

Lening zonder hypothecaire zekerheid
In dit geval loopt de geldverstrekker het risico dat hij zijn geld niet meer terugkrijgt. Hij heeft geen zekerheid op je woning en kan dus niet overgaan tot een gedwongen verkoop van je woning. In dit geval spreek je eigenlijk niet over een familiehypotheek, maar over een onderhandse lening.

Oh en je kan natuurlijk zodra je financieele situatie het toestaat je hypotheek laten oversluiten naar een gewone bankhypotheek, mocht het niet boteren met de hypotheekverstrekker of mochten zij het geld nodig hebben.

[ Voor 6% gewijzigd door HallonRubus op 22-04-2023 11:55 ]

[psychodude]

HallonRubus schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 11:53:
[...]


Als je de hypotheek gewoon bij de notaris laat vastleggen dan mag je familie net als de bank je huis laten verkopen.

En dit komt de onderlinge relatie ten goede mocht er ruzie ontstaan?

Ik kan mij dan ook goed vinden in de strekking van @Lordy79. Zeker aangezien @WatcherZ spreekt over max 150k, denk ik om eerlijk te zijn dat het niet de meest verstandige zet is.

Ja, er zijn enkele voordelen. Maar er zijn ook zeer zeker nadelen. Vanuit het perspectief van de ouders, is dit een weinig liquide belegging en klinkt het er naar alsof dit zal komen tot een zeer slechte spreiding binnen een beleggingsportfolio. De nadelen in deze zijn voor @WatcherZ dan ook niet zo groot, maar voor de ouder zijn deze er zeer zeker. Zij behouden gewoon hun beleggingsrisico.

Helemaal als ze dan ook nog eens rente belastingvrij gaan terugschenken, dan is er sprake van een belegging met te verwachten rendement van 0%, maar wel met behoudt van het beleggingsrisico.

Ik snap dat mensen dit soort constructies overwegen dan wel aangaan binnen families. Maar je moet je dus oprecht afvragen of het altijd even verstandig is. Daarin ook met name rekening houdende met situatie van tegenslagen voor de ouders.

Om maar heel praktisch te beginnen, wat is het plan op het moment dat 1 van de ouders onverhoopt zonder werk komt te zitten, door ontslag, na ziekbed, et cetera? Ontstaat er dan een tekort? Onverhoopt beide zonder werk? Met een box 3 belegging van 150k ben je veel rechten qua toeslagen e.d. kwijt. Gaat @WatcherZ dan zijn huis verkopen ten gunste van zijn ouders zodat deze hun vermogen kunnen consumeren? Of sluit @WatcherZ een inkomensverzekering af op beide ouders om dit risico te dekken?

[WatcherZ]

Bedankt voor alle reacties. Nu is het volgende voor mij wat onduidelijk:

namliam_eht schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:23:
[...]

3. Niet over rente, wel over het uitgeleende geld.
Dit betekend in het (nieuwe) tijdelijke stelsel dat je als uitlener 2% over het uitgeleende geld moet afdragen.
Zou de uitlener dit geld anders op een deposito zetten, betaald hij momenteel 0,05% belasting....
Stel dus even dat de uitlener vrij conservatief is en anders een deposito zou nemen van 2% EN jou nog 6k wil/moet schenken.... Stel een lening van 600k, dan moet je al met 5% rente rekenen wil het "neutraal" blijven voor de uitlener, 30k rente - 12k belasting - 6k schenking terug = 12k netto rente (= 2%)
5% is ongeveer de huidige markt rente voor 10 jaar vast

Lordy79 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 22:21:
[...]

fiscaal
Het is niet zo dat de ontvanger geen rente betaalt, zeker niet in het nieuwe box-3 stelsel.
Als ik mijn kind 3 ton uitleen tegen 5%, dan betaal ik gewoon VRH over die 3 ton en het fictieve rendement is thans ruim 6%.
Als ik die 3 ton gewoon op de bank zet, betaal ik nauwelijks VRH omdat het fictieve rendement dan bijna 0 is.

Waarom wordt in de ene post gesproken over een afdracht van 2% en in de andere post over een VRH van ruim 6%? Of haal ik nu dingen door elkaar?

psychodude schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 12:25:
[...]

Om maar heel praktisch te beginnen, wat is het plan op het moment dat 1 van de ouders onverhoopt zonder werk komt te zitten, door ontslag, na ziekbed, et cetera? Ontstaat er dan een tekort? Onverhoopt beide zonder werk? Met een box 3 belegging van 150k ben je veel rechten qua toeslagen e.d. kwijt. Gaat @WatcherZ dan zijn huis verkopen ten gunste van zijn ouders zodat deze hun vermogen kunnen consumeren? Of sluit @WatcherZ een inkomensverzekering af op beide ouders om dit risico te dekken?

De persoon die het bedrag eventueel wil verstrekken gaat zeer binnenkort met pensioen. M.b.t. het eventueel te verstrekken bedrag wordt rekening gehouden met de middelen die de persoon over houdt voor levensonderhoud en onvoorziene uitgaven. Wel terecht punt dat er inderdaad wat meer rekening gehouden kan worden met eventueel minder gunstige scenario's en gebeurtenissen.

[ Voor 42% gewijzigd door WatcherZ op 22-04-2023 14:34 ]

[namliam_eht]

WatcherZ schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 14:17:
Bedankt voor alle reacties. Nu is het volgende voor mij wat onduidelijk:

Waarom wordt in de ene post gesproken over een afdracht van 2% en in de andere post over een VRH van ruim 6%? Of haal ik nu dingen door elkaar?

Is hetzelfde, van elke 100.000 wordt je aangeslagen voor 6,17% aan "voordeel uit vermogen"
Daarna wordt over heel box 3 je aangeslagen voor 32% van je voordeel uit vermogen.
Netto is dat 1,97% netto aanslag op vermogen.

"gewoon" spaargeld op de bank wordt aangeslagen voor 0.36%
maal 32%
Netto 0,11%

Het is maar net welk percentage je wil quoten, 6% klinkt flink dramatischer dan 2%

Als je dus "gewoon" sparen met familie hypotheek wil/gaat vergelijken moet de familie hypotheek netto 2% meer opbrengen dan een spaar deposito. Heel concervatief kan je bij Centraal beheer voor 10 jaar vast onder NL DGS 3% krijgen. Voor de lener is dus een rente onder 5% verlies ...
Zeker als dan nog eens jaarlijks wordt terug geschonken.

Op raisin krijg je 10 jaar bij CKV in belgie met AA rating 3,5% en is dus onder 5,5% zelfs verlies

Nu is 1 op 1 die 3% niet helemaal vergelijkbaar, aangezien je "maar" 100k onder DGS kan stallen
Daarnaast is er het e.a. aan andere onverwegingen die potentieel van toepassing zijn.

Maar 6% is dus niet alleen maar "duur" maar zelfs minstens noodzakelijk om e.a. rendabel te maken

[ Voor 33% gewijzigd door namliam_eht op 22-04-2023 19:37 ]

[namliam_eht]

Stel even een lening van 300.000 euro.

Zet de ouder die 300.000 weg tegen 3% ontvangt de persoon 9.000 euro en betaald 163 euro belasting.
Netto dus 8.837 euro

Zet de ouder dit in als familie hypotheek a 6% is 18.000 euro maar betaald 5.923 euro belasting.
Netto dus 12.077 euro
Schenkt de ouder dan nog eens 6.035k terug blijft er netto maar 6.022 over, toch wel behoorlijk minder dan de eerdere 8.827 euro.
Bij een schenking van 3.240 euro speelt de ouder quite.

Even alleen naar de rente kijkende, maar je moet minimaal Annuïtair aflossen wil je voor HRA in aanmerking komen
De huidige markt rente is 4,5% voor 10 jaar, dat is 13.500 euro per jaar aan rente, waar je 37% van terug krijgt in HRA is 4.995 euro ... netto rente lasten 8.505 euro

Bij 6% familie hypotheek is dit 18.000 HRA 6.660 euro netto lasten 11.340 euro
Het kind is dus 2.835 euro duurder uit en heeft dat dus minimaal als schenking nodig om ook quite te spelen.
Blijft er zeg maar 400 euro netto over als "voordeel" te verdelen over ouder en kind.

Nu zijn er natuurlijk nog meer overwegingen dan alleen de harde euro's bij dit soort constructies...
O.a. misschien kan het kind bij een bank niet 300.000 lenen, of het dan nog verstandig is om de familie hypotheek door te zetten is dan ook weer verhaal 2.

Risico bereidheid van de ouder, Raisin of andere buitenlandse constructies.
Aan de andere kant als het behoudend is toch ook (nog snel) dalende rentes bij andere banken bij het NL DGS waardoor het hele plaatje nog een beetje de ene of de andere kant op kan gaan schuiven.

[namliam_eht]

Daarnaast scheelt een familie hypotheek nog potentieel een paar duizend euro aan advies, notaris, taxatie kosten... maar daar doe je het natuurlijk niet voor.

[Honesty]

namliam_eht schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 20:04:
Stel even een lening van 300.000 euro.

Zet de ouder die 300.000 weg tegen 3% ontvangt de persoon 9.000 euro en betaald 163 euro belasting.
Netto dus 8.837 euro

Zet de ouder dit in als familie hypotheek a 6% is 18.000 euro maar betaald 5.923 euro belasting.
Netto dus 12.077 euro
Schenkt de ouder dan nog eens 6.035k terug blijft er netto maar 6.022 over, toch wel behoorlijk minder dan de eerdere 8.827 euro.
Bij een schenking van 3.240 euro speelt de ouder quite.

Even alleen naar de rente kijkende, maar je moet minimaal Annuïtair aflossen wil je voor HRA in aanmerking komen
De huidige markt rente is 4,5% voor 10 jaar, dat is 13.500 euro per jaar aan rente, waar je 37% van terug krijgt in HRA is 4.995 euro ... netto rente lasten 8.505 euro

Bij 6% familie hypotheek is dit 18.000 HRA 6.660 euro netto lasten 11.340 euro
Het kind is dus 2.835 euro duurder uit en heeft dat dus minimaal als schenking nodig om ook quite te spelen.
Blijft er zeg maar 400 euro netto over als "voordeel" te verdelen over ouder en kind.

Nu zijn er natuurlijk nog meer overwegingen dan alleen de harde euro's bij dit soort constructies...
O.a. misschien kan het kind bij een bank niet 300.000 lenen, of het dan nog verstandig is om de familie hypotheek door te zetten is dan ook weer verhaal 2.

Risico bereidheid van de ouder, Raisin of andere buitenlandse constructies.
Aan de andere kant als het behoudend is toch ook (nog snel) dalende rentes bij andere banken bij het NL DGS waardoor het hele plaatje nog een beetje de ene of de andere kant op kan gaan schuiven.

Wat bij ons wel een groot voordeel was van de familiebank constructie was omdat de FB niet hypothecair is dat het rentetarief van de bank ook lager werd(we vielen meteen in de laagste renteklasse wat ook 0,5% scheelde. Nu is het natuurlijk door het box 3 verhaal een stuk minder geworden, maar wij betaalde 5% kregen 2% terug geschonken dus woonde bijna gratis door de HRA, zeker als je die 0,5% meetelt van de bankrente die lager is.

[Sjoerd]

Is het nu met alle box-3 wijzigingen interessanter geworden om een hypotheek te verstrekken vanuit een bv?

[Lordy79]

Sjoerd schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 20:55:
Is het nu met alle box-3 wijzigingen interessanter geworden om een hypotheek te verstrekken vanuit een bv?

Ik neem aan dat je bedoelt: interessanter vanuit een BV dan uit prive?

En het antwoord is niet zo eenvoudig te geven. Hangt o.a. veel af van het rentepercentage dat de verstrekker ontvangt maar ook van de hoeveelheid privevermogen van de verstrekker.

[Rubbergrover1]

psychodude schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 12:25:
[...]


En dit komt de onderlinge relatie ten goede mocht er ruzie ontstaan?

Ik kan mij dan ook goed vinden in de strekking van @Lordy79. Zeker aangezien @WatcherZ spreekt over max 150k, denk ik om eerlijk te zijn dat het niet de meest verstandige zet is.

Ja, er zijn enkele voordelen. Maar er zijn ook zeer zeker nadelen. Vanuit het perspectief van de ouders, is dit een weinig liquide belegging en klinkt het er naar alsof dit zal komen tot een zeer slechte spreiding binnen een beleggingsportfolio. De nadelen in deze zijn voor @WatcherZ dan ook niet zo groot, maar voor de ouder zijn deze er zeer zeker. Zij behouden gewoon hun beleggingsrisico.

Maar je hebt helemaal geen inzicht in de financiële positie van de ouders. Als die een miljoen op de bank hebben staan, dan hoeft het helemaal geen probleem te zijn dat het geld niet liquide is.

[Rubbergrover1]

BasV. schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:35:
Wij hebben naderhand nog een extra clausule toegevoegd aan de overeenkomst. In het geval van overleiden van zowel mij als mijn vriendin is de lening opeisbaar en dient de erfgenaam de hypotheek dus af te betalen. Dit om te verzekeren dat mijn ouders niet opeens een aantrekkelijke lening aan mijn schoonouders hebben uitstaan. Dit kan alleen in de hypotheekakte geregeld worden, en niet in het testament.

In de regel is een familiebank-constructie zelf voor de leners helemaal niet zo gunstig. Omdat er vaak een relatief hoge rente wordt geheven (voor de aftrek). Het is vooral gunstig omdat die rente in de familie blijft en vaak wordt teruggeschonken. Dan kom je onder de streep voordeliger uit dan met een gewone hypotheek.

Maar als jullie beiden komen te overlijden en je ouders vervolgens die lening hebben uitstaan bij de schoonouders, dan is dat vooral een lening tegen relatief hoge rente. Zonder terugschenking. Zo'n hoogrentende lening zullen de schoonouders dan liever bij een bank oversluiten dan dat ze die aanhouden.

[BasV.]

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 april 2023 @ 08:38:
[...]

In de regel is een familiebank-constructie zelf voor de leners helemaal niet zo gunstig. Omdat er vaak een relatief hoge rente wordt geheven (voor de aftrek). Het is vooral gunstig omdat die rente in de familie blijft en vaak wordt teruggeschonken. Dan kom je onder de streep voordeliger uit dan met een gewone hypotheek.

Maar als jullie beiden komen te overlijden en je ouders vervolgens die lening hebben uitstaan bij de schoonouders, dan is dat vooral een lening tegen relatief hoge rente. Zonder terugschenking. Zo'n hoogrentende lening zullen de schoonouders dan liever bij een bank oversluiten dan dat ze die aanhouden.

Misschien is dat vaak niet zo, in dit geval wel. Ik raad OP aan de door mij eerder genoemde passage op te nemen, al zou die volgens iemand hier irrelevant zijn. Liever een onnodige passage dan later spijt. Door meerdere professionals is dat mij aangeraden, en er is niemand minder geworden van die enkele regels inkt.

[Rubbergrover1]

BasV. schreef op maandag 24 april 2023 @ 13:45:
[...]


Misschien is dat vaak niet zo, in dit geval wel. Ik raad OP aan de door mij eerder genoemde passage op te nemen, al zou die volgens iemand hier irrelevant zijn. Liever een onnodige passage dan later spijt. Door meerdere professionals is dat mij aangeraden, en er is niemand minder geworden van die enkele regels inkt.

Mee eens. Maar ik had het idee dat dit vaak een van de standaardclausules in de voorbeeldovereenkomsten is (net als bv bij faillissement). Daarom vond ik het vreemd om dat nog apart te benoemen.

Ik ben zelf ook wel voorstander van een overeenkomst waarin zo veel mogelijk alle theoretische situaties worden afgedekt. Ook al is dat 9 op de 10 keer niet nodig, je zou maar net die ene zijn waarbij het wel nodig is...

[psychodude]

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 april 2023 @ 08:34:
[...]

Maar je hebt helemaal geen inzicht in de financiële positie van de ouders. Als die een miljoen op de bank hebben staan, dan hoeft het helemaal geen probleem te zijn dat het geld niet liquide is.

Is een valide punt. Gezien het omschreven bedrag ging ik er misschien onterecht vanuit dat het beschikbaar kapitaal in de nabijheid van dat bedrag gelegen is.

[WatcherZ]

Inmiddels weer een tijdje verder, en we zijn het e.e.a. wat aan het concretiseren. Ik neem over het volgende punt contact op met de Belastingdienst, want ik kan het niet duidelijk vinden. Wellicht dat mensen vanuit eigen ervaring hier ook al iets over kunnen zeggen:

Voor de renteaftrek stelt de Belastingdienst een aantal eisen. https://www.belastingdien...ilie-bv-buitenlandse-bank.

De eis ''De rente die u betaalt over uw lening komt overeen met de rente die u zou betalen bij een bank of een andere financiële instelling. De rente moet dus marktconform zijn'' schept bij mij wat onduidelijkheid. Gaat het hier om:

1. Een ''marktconforme'' rente in de zin van hypotheekrentes (gemiddeld tussen de 4% en de 5%)
https://www.rabobank.nl/p.../hypotheek/hypotheekrente

2. Een ''marktconforme'' rente in de zin van een persoonlijke lening (minimaal 7%)?
https://www.rabobank.nl/p...t-een-persoonlijke-lening

Een zo hoog mogelijke rente is in deze constructie het meest voordelig. Maar waar je precies op uitkomt is mij dus wat onduidelijk.


Alvast bedankt!

[Hann1BaL]

WatcherZ schreef op maandag 12 juni 2023 @ 10:48:
Inmiddels weer een tijdje verder, en we zijn het e.e.a. wat aan het concretiseren. Ik neem over het volgende punt contact op met de Belastingdienst, want ik kan het niet duidelijk vinden. Wellicht dat mensen vanuit eigen ervaring hier ook al iets over kunnen zeggen:

Voor de renteaftrek stelt de Belastingdienst een aantal eisen. https://www.belastingdien...ilie-bv-buitenlandse-bank.

De eis ''De rente die u betaalt over uw lening komt overeen met de rente die u zou betalen bij een bank of een andere financiële instelling. De rente moet dus marktconform zijn'' schept bij mij wat onduidelijkheid. Gaat het hier om:

1. Een ''marktconforme'' rente in de zin van hypotheekrentes (gemiddeld tussen de 4% en de 5%)
https://www.rabobank.nl/p.../hypotheek/hypotheekrente

2. Een ''marktconforme'' rente in de zin van een persoonlijke lening (minimaal 7%)?
https://www.rabobank.nl/p...t-een-persoonlijke-lening

Een zo hoog mogelijke rente is in deze constructie het meest voordelig. Maar waar je precies op uitkomt is mij dus wat onduidelijk.


Alvast bedankt!

Dat antwoord is makkelijk gegeven: Het gaat om punt 1. Marktconforme rente kijkend naar hypotheekrentes. Het is ook een hypotheek tenslotte en je wilt er HRA over ontvangen.

Je kijkt dus naar een acceptabele rente voor hypotheken.

[Rubbergrover1]

En je mag ongeveer 25% afwijken van die marktconforme rente als daar goede argumenten voor zijn. Dus als 4% marktconform is, dan moet de rente die jullie afspreken tussen de 3% en 5% zitten. Maar de afwijking moet wel 'kloppen' met de rest van de voorwaarden en niet puur vanwege de hogere renteaftrek zijn gekozen.

Overigens staat het je vrij om die marktpartij uit te zoeken die de voor jou meest gunstige rente biedt. Dus je kijkt bij een rente van 10 jaar vast beter niet naar de goedkoopste NHG rente van 4%, maar je kijkt beter naar de duurste Syntrus Achmea Comforthypotheek van 5,48%. En telt daar een kwart bovenop.

Aanpassing: eerdere bericht was te kort door de bocht.

[ Voor 20% gewijzigd door Rubbergrover1 op 12-06-2023 12:16 ]

[Herman]

Hann1BaL schreef op maandag 12 juni 2023 @ 10:57:
[...]


Dat antwoord is makkelijk gegeven: Het gaat om punt 1. Marktconforme rente kijkend naar hypotheekrentes. Het is ook een hypotheek tenslotte en je wilt er HRA over ontvangen.

Je kijkt dus naar een acceptabele rente voor hypotheken.

De meeste 'familiebank' constructies zijn in feite geen hypotheken. Hypotheek, als in: er wordt bij de notaris niet de zekerheid van het hypotheekrecht vastgelegd. Daardoor is het risico groter waardoor een hogere rente te verdedigen (of zelfs logisch?) is.

---

Rubbergrover1 schreef op maandag 12 juni 2023 @ 11:51:
En je mag ongeveer 25% afwijken van die marktconforme rente. Dus als 4% marktconform is, dan moet de rente die jullie afspreken tussen de 3% en 5% zitten.

(...)

Bron?

[Rubbergrover1]

Herman schreef op maandag 12 juni 2023 @ 11:53:
[...]

De meeste 'familiebank' constructies zijn in feite geen hypotheken. Hypotheek, als in: er wordt bij de notaris niet de zekerheid van het hypotheekrecht vastgelegd. Daardoor is het risico groter waardoor een hogere rente te verdedigen (of zelfs logisch?) is.

Lang niet altijd. Want de belastingdienst kijkt ook of het wel een logische keus/beslissing is om te kiezen voor een niet-notariële lening. Het moet zakelijk wel logisch zijn. Als je voor de zelfde lening bij commerciële partij gewoon in aanmerking zou komen voor een hypotheek, dan kun je de extra rentelasten die je hebt vanwege de keus voor niet-hypothecair niet zomaar als marktconforme rente zien.
Maar als de familielening naast een commerciële hypotheek loopt en er daardoor geen zekerheid gegeven kan worden, en de geldverstrekker dus ook op de tweede plaats komt na de commerciële verstrekker, dan is een hogere rente wel te verdedigen.

---

[...]
Bron?

Mijn 25% was te kort door de bocht. De belastingdienst is sinds 2021 een stuk strenger dan een paar jaar geleden. Je kunt niet (meer) zomaar 25% bovenop de commerciële rentes rekenen. Het gaat toch vooral om of het allemaal in verhouding is. En de extra hoge rente niet puur vanwege de aftrekbaarheid is gekozen.
https://open.overheid.nl/...f78-a480-569f57a5b259/pdf

[gr8-jen]

Aangezien jij geen hypotheekgever bent gaat het om de rentes bij een persoonlijke lening. (niks getekend bij de notaris qua hypotheek neem ik aan)

En sla een paar pagina's op om aan te tonen wat de rentes waren toen jij de lening begon.

Toen ik een familie hypotheek had mocht je 25% afwijken. Ik weet niet of dat nog nodig is als je nu al hoge rente hebt bij persoonlijke lening.

[WatcherZ]

Bedankt voor het meedenken en jullie input! Zojuist contact gehad met de Belastingdienst.

Mij is verteld (als ik het juist heb begrepen) dat de familiebankconstructie in de basis een lening is. Om een marktconforme rente te bepalen voor deze lening mag worden uitgegaan van marktconforme rentes met betrekking tot persoonlijke leningen.

Wanneer de leningverstrekker (in de familiebankconstructie dus een familielid) hypotheekrecht wil, dan wordt er uitgegaan van marktconforme rentes met betrekking tot hypotheekrentes en moet dit vastgelegd worden middels een notariële akte.

Is bovenstaande juist begrepen volgens jullie? In dat geval kan er dus, wanneer er wordt afgezien van hypotheekrecht, gerekend worden met de rentes van persoonlijke leningen.

Ik hoor het graag!

[ Voor 7% gewijzigd door WatcherZ op 12-06-2023 19:16 ]

[JR25]

Ik ben zelf momenteel ook naar een soortgelijke situatie aan het kijken en moet zeggen dat ik het ook niet duidelijk vind met welk percentage je mag rekenen. Zijn er anderen op dit forum die ook de rentes van persoonlijke leningen hebben gebruikt en hoe conformeer je dat met de Belastingdienst?

[ Voor 8% gewijzigd door JR25 op 13-06-2023 20:01 ]

[namliam_eht]

https://www.consumentenbo...stappenplan-familielening

geeft goede hulp

[WatcherZ]

We gaan een brief naar de Belastingdienst sturen. Hierin gaan we een rentepercentage van tussen de 8% en 9% voorstellen.

Is het ook mogelijk om hier iets van een Excel-document te delen? Ben benieuwd of ik de berekeningen goed heb gedaan en wellicht een handig naslagwerk voor andere geïnteresseerden.

[Sheva]

WatcherZ schreef op zondag 2 juli 2023 @ 21:15:
We gaan een brief naar de Belastingdienst sturen. Hierin gaan we een rentepercentage van tussen de 8% en 9% voorstellen.

Is het ook mogelijk om hier iets van een Excel-document te delen? Ben benieuwd of ik de berekeningen goed heb gedaan en wellicht een handig naslagwerk voor andere geïnteresseerden.

Ik kan aangeven hoe een van mijn beste vrienden het gedaan heeft; die heeft ongeveer 9% geheven een aantal jaar geleden en dat is allemaal geaccepteerd. Heeft het toen samen gedaan met een bevriendde hypotheekadviseur en die kwam in de praktijk ook vaak hele hoge percentages tegen. Ik zou die Excel eens delen, ben wel benieuwd wat je ervan gemaakt hebt.

Ben veel tegengekomen in dit topic, maar het blijft in mijn ogen (en wellicht iets minder dan voorheen) de meest interessante vorm van financiering. Zeker als de ouders al vermogend zijn, geen beleggingsambities meer hebben en meerdere opties willen hebben om mogelijke schenk/erf-belasting te minimaliseren.

[Rubbergrover1]

Sheva schreef op zondag 2 juli 2023 @ 22:13:
[...]


Ik kan aangeven hoe een van mijn beste vrienden het gedaan heeft; die heeft ongeveer 9% geheven een aantal jaar geleden en dat is allemaal geaccepteerd. Heeft het toen samen gedaan met een bevriendde hypotheekadviseur en die kwam in de praktijk ook vaak hele hoge percentages tegen.

Ik denk dat de vraag of het acceptabel is ook afhangt van het bedrag waar het om gaat. Als je verder geen hypotheek hebt en het is een lening die je ook zonder problemen ook als hypotheek bij een bank had kunnen afsluiten, dan denk ik dat het moeilijk als zakelijk gezien wordt als je 'voor de lol ' meer dan het dubbele gaat betalen. Maar als het gaat om een lening die je bovenop een andere hypotheek afsluit, dan is het een ander verhaal.

[FreakNL]

En wij als arme belastingbetaler die HRA over die veel hogere dan nodige rente maar ophoesten… Aan de andere kant; banken zijn ook smeerpijpen dus; Neuk het systeem!

Wat dat betreft prima dat het nu in Box3 valt.

[ Voor 13% gewijzigd door FreakNL op 03-07-2023 08:40 ]

[x37]

Wij hebben ook familiehypotheek en dat bevalt ons goed. Wat ik zo lees ben je inmiddels goed op weg.

Vergeet bij die brief aan de belastinginspecteur niet om de leenovereenkomst mee te sturen. Dat hadden wij niet gedaan en daarom heeft hij alleen de percentages beoordeeld en niet de voorwaarden.

Bij ons speelt nog dat we met z'n tweeën zijn, dus wij hebben wel een hypothecaire zekerheid gesteld bij de notaris. Dat was nog wel even zoeken naar een notaris die dit op een voor ons fijne manier wilde opschrijven. Voordeel hiervan is dat het nu ook goed geregeld is als een van beide komt te overlijden of we uit elkaar gaan. Weet niet zeker of ik het nog een keer zou doen, want het kost wel geld en is een boel extra geregel, maar de zakelijke rente is wel lager...

Als je misschien een partner hebt: Ga je ook een overlijdensrisicoverzekering nemen?

[Rubbergrover1]

x37 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:31:
Bij ons speelt nog dat we met z'n tweeën zijn, dus wij hebben wel een hypothecaire zekerheid gesteld bij de notaris. Dat was nog wel even zoeken naar een notaris die dit op een voor ons fijne manier wilde opschrijven. Voordeel hiervan is dat het nu ook goed geregeld is als een van beide komt te overlijden of we uit elkaar gaan. Weet niet zeker of ik het nog een keer zou doen, want het kost wel geld en is een boel extra geregel, maar de zakelijke rente is wel lager...

De meeste zaken die betrekking hebben op de familielening zelf had je ook kunnen opnemen in de onderlinge leenovereenkomst. In sommige meer uitgebreide voorbeelddocumenten worden die zaken ook benoemd. Maar in de wat simpeler voorbeeldsjablonen zul je dat waarschijnlijk niet terugvinden.

[n4m3l355]

Wij doen met de familie bank in vast goed beleggen echter normaliter enkel ter overbrugging. Dit geeft ons de vrijheid om met een reeds gekochte woningen rond te shoppen voor een hypotheek waarna we het merendeel terugstorten bij de familie bank omdat enerzijds de rente laag is en anderzijds de familie ook zijn limitaties kent.

Dus hoewel het kan moet je je afvragen wat financieel het meest gunstige is, normaliter als je meer meebrengt krijg je een lagere rente. Let wel banken vereisen dat je wel opgeeft of geld prive of geleend is, ik laat dat aan jou over wat je daarmee doet. Het mag vanzelf sprekend zijn als je aangeeft dat het geld geleend is, de bank dat als risico ziet en dus een hogere rente geeft.

[WatcherZ]

Sheva schreef op zondag 2 juli 2023 @ 22:13:
[...]


Ik kan aangeven hoe een van mijn beste vrienden het gedaan heeft; die heeft ongeveer 9% geheven een aantal jaar geleden en dat is allemaal geaccepteerd. Heeft het toen samen gedaan met een bevriendde hypotheekadviseur en die kwam in de praktijk ook vaak hele hoge percentages tegen. Ik zou die Excel eens delen, ben wel benieuwd wat je ervan gemaakt hebt.

Ben veel tegengekomen in dit topic, maar het blijft in mijn ogen (en wellicht iets minder dan voorheen) de meest interessante vorm van financiering. Zeker als de ouders al vermogend zijn, geen beleggingsambities meer hebben en meerdere opties willen hebben om mogelijke schenk/erf-belasting te minimaliseren.

Goed om te weten, thanks!

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 juli 2023 @ 07:32:
[...]

Ik denk dat de vraag of het acceptabel is ook afhangt van het bedrag waar het om gaat. Als je verder geen hypotheek hebt en het is een lening die je ook zonder problemen ook als hypotheek bij een bank had kunnen afsluiten, dan denk ik dat het moeilijk als zakelijk gezien wordt als je 'voor de lol ' meer dan het dubbele gaat betalen. Maar als het gaat om een lening die je bovenop een andere hypotheek afsluit, dan is het een ander verhaal.

In onze situatie zou ik met de combinatie eigen middelen en de familiehypotheek volledig kunnen financieren.

x37 schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 09:31:
Wij hebben ook familiehypotheek en dat bevalt ons goed. Wat ik zo lees ben je inmiddels goed op weg.

Vergeet bij die brief aan de belastinginspecteur niet om de leenovereenkomst mee te sturen. Dat hadden wij niet gedaan en daarom heeft hij alleen de percentages beoordeeld en niet de voorwaarden.

Bij ons speelt nog dat we met z'n tweeën zijn, dus wij hebben wel een hypothecaire zekerheid gesteld bij de notaris. Dat was nog wel even zoeken naar een notaris die dit op een voor ons fijne manier wilde opschrijven. Voordeel hiervan is dat het nu ook goed geregeld is als een van beide komt te overlijden of we uit elkaar gaan. Weet niet zeker of ik het nog een keer zou doen, want het kost wel geld en is een boel extra geregel, maar de zakelijke rente is wel lager...

Als je misschien een partner hebt: Ga je ook een overlijdensrisicoverzekering nemen?

Goed punt inderdaad, die stuur ik mee! Ik heb geen partner .


NB: Ik heb de excel-sheet uitgewerkt voor 10, 15 en 30 jaar. De rentepercentages heb ik weer uitgewerkt voor 6%, 8% en 10%. Voor degenen die met me mee willen kijken (of de sheet graag zelf willen hebben ) stuur maar een privébericht!

[JR25]

Ik ontvang hem graag!

[WatcherZ]

Nog even een vraag over het volgende:

namliam_eht schreef op woensdag 19 april 2023 @ 12:23:
[...]
3. Niet over rente, wel over het uitgeleende geld.
Dit betekend in het (nieuwe) tijdelijke stelsel dat je als uitlener 2% over het uitgeleende geld moet afdragen.
Zou de uitlener dit geld anders op een deposito zetten, betaald hij momenteel 0,05% belasting....
Stel dus even dat de uitlener vrij conservatief is en anders een deposito zou nemen van 2% EN jou nog 6k wil/moet schenken.... Stel een lening van 600k, dan moet je al met 5% rente rekenen wil het "neutraal" blijven voor de uitlener, 30k rente - 12k belasting - 6k schenking terug = 12k netto rente (= 2%)
5% is ongeveer de huidige markt rente voor 10 jaar vast

ColeJ schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:20:
De familiebankhypotheek is een stuk ongunstiger geworden met de nieuwe box 3 regels. Diegene die de hypotheek verleent heeft ineens een belegging/vordering (de lening/vordering waar hij rente over ontvangt). Dit houdt in dat er ongeveer 2% aan vermogensbelasting over betaald gaat worden. Dus stel jij leent 300K via de familiebank, mag diegene die het uitleent een 6K per jaar netto aan de fiscus afdragen.

Succes met je overweging! Met de lage rente was het sowieso al niet meer zinvol, ik weet niet hoe de status nu is. En over dat terugschenken, je kunt natuurlijk ook gewoon geld uit de muur pinnen....

en

namliam_eht schreef op zaterdag 22 april 2023 @ 20:04:
Stel even een lening van 300.000 euro.

Zet de ouder die 300.000 weg tegen 3% ontvangt de persoon 9.000 euro en betaald 163 euro belasting.
Netto dus 8.837 euro

Zet de ouder dit in als familie hypotheek a 6% is 18.000 euro maar betaald 5.923 euro belasting.
Netto dus 12.077 euro
Schenkt de ouder dan nog eens 6.035k terug blijft er netto maar 6.022 over, toch wel behoorlijk minder dan de eerdere 8.827 euro.
Bij een schenking van 3.240 euro speelt de ouder quite.

Even alleen naar de rente kijkende, maar je moet minimaal Annuïtair aflossen wil je voor HRA in aanmerking komen
De huidige markt rente is 4,5% voor 10 jaar, dat is 13.500 euro per jaar aan rente, waar je 37% van terug krijgt in HRA is 4.995 euro ... netto rente lasten 8.505 euro

Bij 6% familie hypotheek is dit 18.000 HRA 6.660 euro netto lasten 11.340 euro
Het kind is dus 2.835 euro duurder uit en heeft dat dus minimaal als schenking nodig om ook quite te spelen.
Blijft er zeg maar 400 euro netto over als "voordeel" te verdelen over ouder en kind.

Dit zijn toch 2 andere berekeningen, of heb ik dit fout?

Stel we spreken een lening af van 150K met een rentepercentage van 10%.

In de eerste 2 voorbeelden wordt gesproken over een belastingafdracht van 2% van het uitgeleende vermogen. €150.000 * 2% = €3.000.

In het laatste voorbeeld kom ik dan op een belastingafdracht van zo'n €4.935 uit.


Alvast bedankt voor de hulp!

[namliam_eht]

aangenomen datje 10% akkoord van de belasting krijgt

150.000 * 2% = 3.000 euro is de belasting VRH die de ouder moet betalen

Ik snap niet helemaal hoe je aan 4.935 komt ?

[WatcherZ]

namliam_eht schreef op maandag 10 juli 2023 @ 21:04:
aangenomen datje 10% akkoord van de belasting krijgt

150.000 * 2% = 3.000 euro is de belasting VRH die de ouder moet betalen

Ik snap niet helemaal hoe je aan 4.935 komt ?

Nee volgens mij heb ik dat inderdaad niet goed. Hoe kwam jij op €5.923?

[namliam_eht]

grofweg
6,000 = 2% * 300.000 = 6% * 32% * 300.000
of heel exact
6,17% * 32 * 300.000 = 5.923 euro belasting

Dus met 150.000 euro kom je grofweg op 3.000 euro uit
Heel exact 6.17% * 32% * 150.000 = 2.961

[WatcherZ]

Inmiddels weer een tijdje verder, en reactie gekregen van de Belastingdienst.

Er wordt het volgende aangegeven:

Voor familieleningen geldt dat de hoogte van de rente afhankelijk is van de feiten en omstandigheden. Uitgangspunt hierbij is dat de voorwaarden en rentetarieven die commerciële leningverstrekkers hanteren voor vergelijkbare hypothecaire leningen.

U wilt de rente voor de lening baseren op de rentetarieven voor persoonlijke leningen. Echter zoals hierboven aangegeven dienen de rentetarieven voor hypothecaire leningen als uitgangspunt genomen te worden.

Ik vind dit toch raar, gezien meerdere personen hebben aangegeven wel gewoon de rentetarieven van persoonlijke hebben aangehouden en hier ook akkoord op hebben gekregen. Zouden mensen die de rentetarieven van persoonlijke leningen in een soortgelijke situatie hebben aangehouden mij een berichtje kunnen doen?

Ik hoor het ontzettend graag!

[Rubbergrover1]

WatcherZ schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 21:04:
Inmiddels weer een tijdje verder, en reactie gekregen van de Belastingdienst.

Er wordt het volgende aangegeven:


[...]


Ik vind dit toch raar, gezien meerdere personen hebben aangegeven wel gewoon de rentetarieven van persoonlijke hebben aangehouden en hier ook akkoord op hebben gekregen. Zouden mensen die de rentetarieven van persoonlijke leningen in een soortgelijke situatie hebben aangehouden mij een berichtje kunnen doen?

Ik hoor het ontzettend graag!

Wat al eerder benoemd is, er is verschil tussen de situatie waarin je een bancaire hypotheek hebt en die aanvult met een familielening een de situatie waarin de familielening de enige financiering is.

Als je bovenop een bancaire hypotheek extra bij de familie leent, dan kun je daar geen hypothecaire zekerheid op geven en lopen de geldverstrekkers en stuk meer risico. Het is dan zakelijk gezien logisch dat het een persoonlijke lening wordt met een hoger rentepercentage.

Als de familielening de enige lening is, dan is het zakelijk een onlogische keus om dat geen hypothecaire lening voor aan te gaan. Vooral als de rente vervolgens ongeveer het dubbele is van wat je met een hypotheek zou kunnen afspreken. In die situatie is de hoge rente dus eerder een keus uit fiscaal voordeel dan een zakelijke keus. En dat is niet de bedoeling.

[HeldereM]

Wij hebben ook (kleine) familieleningen in onze familie en schonken altijd de helft van de rente terug. Dit omdat het kind de helft sowieso terug krijgt van de belastingdienst, zo heeft de ouder wat rendement terwijl het kind een gratis lening heeft. Nu met de hoge tarieven in box 2 sowieso wel eerlijker.

Daarnaast het advies om de lening annuitair te maken zodat je maximale aftrek hebt en maandelijks hetzelfde bedrag moet overmaken. De schenking zou je ook "annuitair" kunnen maken, dus de gemiddelde schenking over de looptijd uitrekenen en die elk jaar schenken.

[JR25]

Hi allemaal,

Inmiddels weer een poos verder, en het e.e.a. begint nu eindelijk concreet te worden. Daarbij kwam bij mij nog even het volgende naar boven, en zou graag horen wat jullie hiervan vinden:

Wij zijn inmiddels tot een rentepercentage gekomen waar wij goedkeuring voor hebben ontvangen. Daarbij zijn wij uitgegaan van een zo hoog mogelijke rente, om het meeste voordeel te behalen. Nu zit ik alleen nog naar het onderdeel NHG te kijken. Ik vraag mij daarbij af of dit verstandig is in een dergelijke situatie. Hebben anderen hier toevallig ervaring mee?

Alvast bedankt!

[WatcherZ]

Nu ook vandaag een beslissing is genomen met betrekking tot het fictieve rendement in box 3 https://www.nu.nl/economi...x-3-regels-van-tafel.html, was ik benieuwd wat er nu concreet gaat veranderen in een familiehypotheek-constructie. Kan iemand mij hiermee helpen?

[Rubbergrover1]

WatcherZ schreef op donderdag 6 juni 2024 @ 13:22:
Nu ook vandaag een beslissing is genomen met betrekking tot het fictieve rendement in box 3 https://www.nu.nl/economi...x-3-regels-van-tafel.html, was ik benieuwd wat er nu concreet gaat veranderen in een familiehypotheek-constructie. Kan iemand mij hiermee helpen?

Als de berekende rente lager is dan het originele forfaitaire rendement, dan kan het zijn dat je voordeliger uit bent als je bezwaar maakt en je vermogen volgens de nieuwe regels laat toetsen. Je kunt dan het stukje belasting dat je hebt betaald over dat renteverschil deels terugkrijgen. Maar houd er wel rekening mee dat er wat haken en ogen aan de nieuwe berekening zitten. Bijvoorbeeld dat je dan niet meer de 50k vrijstelling mag meerekenen. En je moet uiteraard het hele vermogen opnieuw doorrekenen, dus ook als je op je spaargeld bijvoorbeeld meer rente hebt behaald dan waar de overheid vanuit ging. Dus of het onder de streep veel uitmaakt, dat is de vraag en verschilt van persoon tot persoon.