Gemeente doet moeilijk om dakkapel. Doorzetten rechtsgang?

[Yzord]

We hebben een twee onder 1 kap woning welke dit jaar 100 jaar oud is. We hebben het huis gekocht met een dakkapel aan de achterkant welke vergunningsvrij is. Maar degene die dat heeft laten doen heeft de constructie van het dak dusdanig 'verneukt' dat de steunbalk in het midden van het voormalig puntdak eigenlijk niet meer de juiste steun kan bieden. Echt heel gevaarlijk.

Om dit op de juiste manier weer in orde te krijgen, moet 1. het dakkapel aan de achterkant gesloopt worden en opnieuw geplaatst en is het beter (en ook fijner) om voor ook een dakkapel te plaatsen. Dus de vergunningsmolen in.

Het dak is al zeker 50 jaar niet meer onderhouden. Het is niet geisoleerd, alsmede van de buurman ook niet. Het moet echt op de schop en al helemaal vanwege de enorme stookkosten die we hebben. Een constructeur heeft een compleet plan gemaakt met dus twee dakkapellen. En ja, aan de voorkant proberen we natuurlijk zoveel mogelijk uit te breden (ja breden van breedte haha, niet breiden).

Momenteel ziet het er zo uit



Maar tot twee keer toe wordt ons de vergunning geweigerd want het zou niet stroken met de dakkapel van de buurman. Mijn buurman is oud (77 jaar) en heeft niet de behoefte om mee te doen (wat begrijpelijk is). Daardoor kunnen en mogen we dus niet uitbreiden aan de voorkant. De gemeente blijft erbij dat de symmetrie uit zijn voegen gaat en weigert daarom de vergunning.

Kijk, ik snap het wel. Maar wij willen een 3 meter brede dakkapel plaatsen, temeer vanwege de ruimte, maar ook omdat er dan meer plek vrij komt om zonnepanelen te kunnen plaatsen. Tevens kan de constructie van het dak weer gefatsoeneerd worden. Met het oog op de toekomst en het vergroenen van ons oude huis zou het alleen maar beter zijn. Maar de gemeente gaat voor optisch zicht ipv mee te denken met het vergroenen.

Dus ik wil het eigenlijk hard gaan spelen en het hogerop zoeken. Temeer omdat ik in mijn stad veel 2 onder 1 kap woningen zie die aan de straatkant optisch gezien niet meer symmetrisch zijn. Hoe hebben hun dan een vergunning gekregen?

Mijn aannemen kwam met een andere optie. Of ik de buurman wilde vragen of ik zijn dakkapel niet mag verwijderen (lol), want dan kan de gemeente niet meer zeggen dat het symmetrisch moet ogen. Maar ja, ik ga die arme kerel toch niet vragen of ik zijn dakkapel even naar de stort mag brengen haha.

Afijn, mijn vraag is, hoe sterk kan ik staan als we de gang naar een eventuele rechter willen zetten? Het is geen monumentaal pand en het dak moet echt onder handen worden genomen want de huidige constructie is levensgevaarlijk en ik wil gewoon mijn huis toekomstbestendig maken. Een andere optie is om het huis van de buurman te kopen (daar waren we al over aan het praten, de buurman en wij) en dan het geheel door trekken. Maarja, dan komen we echt in een kostenpotje te zitten waar ik denk ik niet zo veel zin in heb (nog).

Dus wat denken jullie, kan je zoiets aanvechten? We zijn nog niet eens verder gekomen dan een voorgesprek bij de gemeente. Maar er moet toch wel iets te forceren zijn? Of denk ik nu te asociaal?

[itsjohan]

Wat ik even mis: dat je jouw dakkapel wilt vervangen omdat ie gevaarlijk is klinkt helemaal goed. De gemeente wil echter niet meegaan in jouw idee om aan de voorkant een veel grotere dakkapel te gaan bouwen. Je kunt toch niet stellen dat ze met je mee moeten gaan omdat je oude dakkapel er zo beroerd aan toe is? Bouw een mooie nieuwe dakkapel aan de achterkant en houdt de voorkant lekker zoals ie is. Of is er een reden dat die twee dingen verbonden zijn?

[itsjohan]

nog een nabrander: ik zie hier en daar van die velux dakserres oppoppen omdat je daar dus geen vergunning voor nodig hebt (want precies het max aantal centimeters uit je dakvlak). wellicht is dat een idee? of heb je echt het platte dak van de dakkapel nodig voor de panelen?

[pagani]

Je staat nul sterk bij een rechtsgang, want een dakkapel plaatsen heeft niets te maken met het versterken/vernieuwen van de dakconstructie en al helemaal niet met zonnepanelen (die presteren immers beter op een schuin dak dan op het platte dakje van je dakkapel) Ook is een dakkapel veel (heel veel) minder isolerend dan een schuin goed geïsoleerd dak.

Ik snap de welstandskeuze ook zeker, hoe lelijk wordt het als je naast dat kleine oude dakkapelletje een moderne brede dakkapel plaatst.

Wees je bewust dat het werken aan een steunbalk ook vergunningsplichtig is, als je de gemeente tegen je krijgt kan dat nog een leuk verhaal worden.

[Voor 22% gewijzigd door pagani op 18-02-2023 23:19]

[Yzord]

Kijk, laat ik voorop stellen dat ik het uitgangspunt van de gemeente op zich wel begrijp. Want eerlijk is eerlijk, het gaat er niet uit zien als wij een dakkapel van 3 meter breed hebben en de buurmand eentje van een meter. Dus ik kan me daarin best vinden.

Maar ik wil verder kijken. Mijn buurman is oud, en ja, klinkt lullig, die heeft het eeuwig leven niet meer. Maar ik heb nu de knaken om een oud huis te 'moderniseren' en dus om meteen wat meters te maken. Dus ik zoek eigenlijk een weg die schappelijk is. Maar jullie zeggen dus dat het onbegonnen werk is? Ok, dan is het zo, jammer. Ik had gehoopt dat er nog wat mazen in de wet zouden bestaan waar ik naar kan kijken

[Tomsworld]

Je buurman overtuigen om ook zijn kapel uit te breiden gaat er niet inzitten zeker.

Maar soit symmetrie is al gebroken met de rolluiken langs een kant en niet langs de andere.

[MeTooPV]

De gemeente heeft gelijk dat een grote dakkapel naast dei kleine er niet uit ziet.
Als je het echt wilt doorzetten zul je ook bij de buurman een dakkapel moeten plaatsen. Je zou hem het geld kunnen lenen en dat er dan wordt afgerekend als het huis verkocht wordt. Een andere, juridische, weg zie ik niet (is ook niet gratis overigens.)

[eLScha]

Ben je verplicht om een werk uit te voeren als een vergunning is verleend? Zo niet, vraag je 2 vergunningen aan voor 2 dakkappellen en dan hopen dat dit voldoende is voor de gemeente om akkoord te gaan.

Vervolgens laat je de jouwe plaatsen en die van de buurman laat je zitten. Als ze juridisch niet aan elkaar gelinkt zijn is dat wellicht een optie. Kost je wat voor die onnodige vergunning, maar dat is het dan ook.

[Sethro]

Yzord schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 23:23:
Kijk, laat ik voorop stellen dat ik het uitgangspunt van de gemeente op zich wel begrijp. Want eerlijk is eerlijk, het gaat er niet uit zien als wij een dakkapel van 3 meter breed hebben en de buurmand eentje van een meter. Dus ik kan me daarin best vinden.

Maar ik wil verder kijken. Mijn buurman is oud, en ja, klinkt lullig, die heeft het eeuwig leven niet meer. Maar ik heb nu de knaken om een oud huis te 'moderniseren' en dus om meteen wat meters te maken. Dus ik zoek eigenlijk een weg die schappelijk is. Maar jullie zeggen dus dat het onbegonnen werk is? Ok, dan is het zo, jammer. Ik had gehoopt dat er nog wat mazen in de wet zouden bestaan waar ik naar kan kijken

Je kan gerust aan de slag met het moderniseren. Alleen dan wel op een manier die past binnen de uitstraling van het huis.

[Yzord]

eLScha schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 23:49:
Ben je verplicht om een werk uit te voeren als een vergunning is verleend? Zo niet, vraag je 2 vergunningen aan voor 2 dakkappellen en dan hopen dat dit voldoende is voor de gemeente om akkoord te gaan.

Vervolgens laat je de jouwe plaatsen en die van de buurman laat je zitten. Als ze juridisch niet aan elkaar gelinkt zijn is dat wellicht een optie. Kost je wat voor die onnodige vergunning, maar dat is het dan ook.

Misschien een optie idd 👍 misschien moet ik sowieso eens met de buurman babbelen. Misschien zegt ie wel, haal maar weg want is toch zo lek als een mandje 🤷🏼

[Tazzios]

Zoals het nu is vind ik het ook lelijk omdat beide dakkapellen er totaal anders uit zien. Meestal is dat ook het uitgangspunt van de gemeente, dat de stijl hetzelfde is en niet perse het formaat.
Hetzelfde geld voor de ramen er onder die zijn ook niet meer gelijk.

Edit: bij nader inzien komt het alleen door de verschillende kleuren. Daar stoort de gemeente zich niet aan?

[Voor 17% gewijzigd door Tazzios op 19-02-2023 08:43]

[twain4me]

Yzord schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 22:23:
[..]

Kijk, ik snap het wel. Maar wij willen een 3 meter brede dakkapel plaatsen, temeer vanwege de ruimte, maar ook omdat er dan meer plek vrij komt om zonnepanelen te kunnen plaatsen. Tevens kan de constructie van het dak weer gefatsoeneerd worden. Met het oog op de toekomst en het vergroenen van ons oude huis zou het alleen maar beter zijn. Maar de gemeente gaat voor optisch zicht ipv mee te denken met het vergroenen.

Vergroenen is geen reden om andere wetten en regels te vergeten.
De gemeente kijkt naar het bestemmingsplan eventuele regels ivm beschermd stads/dorps gezicht en de welstandsnota. daarna kijken ze naar het bouwbesluit. Je zal vooral met de welstandsnota te maken hebben dus die moet je even opzoeken. daar staan de beordelingscriteria die ze hanteren. Of jij meer of minder zonnepanelen kan plaatsen is totaal onbelangrijk. en dat jij je dak moet repareren is ook jouw probleem. en ik snap dat je meerdere dingen tegelijk wil "oplossen" maar dat is dus opzich geen reden om vergunningen te gaan verlenen. Een vergunnings aanvraag voldoed aan de gestelde voorwaarde of niet.

Dus ik wil het eigenlijk hard gaan spelen en het hogerop zoeken. Temeer omdat ik in mijn stad veel 2 onder 1 kap woningen zie die aan de straatkant optisch gezien niet meer symmetrisch zijn. Hoe hebben hun dan een vergunning gekregen?

Het hoeft doorgaans niet symetrich te zijn maar in de zelfde "lijn" dus kleine ramen zelfde soort overstekken etc Dat andere het hebben is maar van een kleine waarde. je moet in gelijke gevallen gelijk behandeld worden, maar het is al heel erg snel niet een gelijk geval. je kan het wel als referentie gebruiken. (maar dan moet het wel een goede referentie zijn. dus de woningstijl moet bij voorkeur ook overeenkomen.

Afijn, mijn vraag is, hoe sterk kan ik staan als we de gang naar een eventuele rechter willen zetten? Het is geen monumentaal pand en het dak moet echt onder handen worden genomen want de huidige constructie is levensgevaarlijk en ik wil gewoon mijn huis toekomstbestendig maken. Een andere optie is om het huis van de buurman te kopen (daar waren we al over aan het praten, de buurman en wij) en dan het geheel door trekken. Maarja, dan komen we echt in een kostenpotje te zitten waar ik denk ik niet zo veel zin in heb (nog).

rechters hebben soms zin, maar doorgaans is dat helemaal niet nodig. mits je op de juiste manier met de gemeente praat. en je huiswerk hebt gedaan.
ik heb pas mijn eigen dakkapel/ dakopbouw vergund gekregen die is ruim 8 meter waar volgens welstand 4 maximaal is. maar gewoon door een goed plan te hebben en uit te leggen waarom het architectonisch gewoon klopt toch gekregen. geen rechters geen verhalen over zonnepanelen of isolatie maar een gesprek over architectuur.
probleem is wel dat veel gemeentes welstand tegenwoordig uitbesteden en dat zijn een soort afwijs fabriekjes. ze nemen de welstandsnota heel letterlijk jij hebt te maken met een "zusterwoning" dat heb ik niet dus helaas is de situatie niet te vergelijken, maar om even aan te geven hoe het proces kan verlopen.

Dus wat denken jullie, kan je zoiets aanvechten? We zijn nog niet eens verder gekomen dan een voorgesprek bij de gemeente. Maar er moet toch wel iets te forceren zijn? Of denk ik nu te asociaal?

nee je kan alleen bezwaar maken op een besluit dus een afgewezen (of toegewezen) vergunningsaanvraag.

heb je geen gevel tekening? (en de welstandsnota)

[Voor 4% gewijzigd door twain4me op 19-02-2023 09:18]

[ericplan]

eLScha schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 23:49:
Ben je verplicht om een werk uit te voeren als een vergunning is verleend? Zo niet, vraag je 2 vergunningen aan voor 2 dakkappellen en dan hopen dat dit voldoende is voor de gemeente om akkoord te gaan.

Vervolgens laat je de jouwe plaatsen en die van de buurman laat je zitten. Als ze juridisch niet aan elkaar gelinkt zijn is dat wellicht een optie. Kost je wat voor die onnodige vergunning, maar dat is het dan ook.

Ja, bij niet starten kan de vergunning worden ingetrokken. https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR306171

[twain4me]

Tazzios schreef op zondag 19 februari 2023 @ 08:40:

Hetzelfde geld voor de ramen er onder die zijn ook niet meer gelijk.

ALS daar een vergunning voor is (of niet nodig is ) is dat een argument. als die er niet is is dat een hele goede manier om jezelf in je poot te schieten.

[twain4me]

eLScha schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 23:49:
Ben je verplicht om een werk uit te voeren als een vergunning is verleend? Zo niet, vraag je 2 vergunningen aan voor 2 dakkappellen en dan hopen dat dit voldoende is voor de gemeente om akkoord te gaan.

Vervolgens laat je de jouwe plaatsen en die van de buurman laat je zitten. Als ze juridisch niet aan elkaar gelinkt zijn is dat wellicht een optie. Kost je wat voor die onnodige vergunning, maar dat is het dan ook.

In basis zien ze dat als 2 losse aanvragen dus ze beoordelen ze beide als asymetrisch en wijzen ze beide af je moet er dan 1 aanvraag van maken. dat soort geintjes worden wel uitgehaald hoor en soms lukt het, maar ze zijn bij de gemeente ook niet dom

als je dan vervolgens maar de helft van de vergunning bouwt komen ze na heel lang met dwangsommen enzo.

[delpit]

<#rantmode on>De bullshit van welstandscommissies en vergelijkbaar ga je moeilijk winnen. Mislukte architecten die zich druk maken over zinloze details waar je je van kunt afvragen met welk recht gemeenten zich daar eigenlijk mee bemoeien. “Ja maar Belgische toestanden” bla bla bla. <#rantmode off>

Je zegt dat de constructie heel gevaarlijk is. Is dat dan bij je buurman ook niet zo? En als zijn dak het begeeft dan heb jij toch ook een probleem? Is dat geen reden om toch het gesprek aan te gaan over een gezamenlijke actie? En isolatie zal ook de stookkosten van je buurman omlaag helpen toch?

[twain4me]

delpit schreef op zondag 19 februari 2023 @ 09:45:
<#rantmode on>De bullshit van welstandscommissies en vergelijkbaar ga je moeilijk winnen. Mislukte architecten die zich druk maken over zinloze details waar je je van kunt afvragen met welk recht gemeenten zich daar eigenlijk mee bemoeien. “Ja maar Belgische toestanden” bla bla bla. <#rantmode off>

Wat een onzin.

[eLScha]

ericplan schreef op zondag 19 februari 2023 @ 09:27:
[...]

Ja, bij niet starten kan de vergunning worden ingetrokken. https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR306171

Op die link staat in het rood bovenaan: “Regeling vervallen per 16-10-2014”

Als ze dan de vergunning van de buurman intrekken en die is niet gekoppeld aan de vergunning van de TS lijkt me dan geen probleem.

[ericplan]

eLScha schreef op zondag 19 februari 2023 @ 10:03:
[...]
Op die link staat in het rood bovenaan: “Regeling vervallen per 16-10-2014”

Als ze dan de vergunning van de buurman intrekken en die is niet gekoppeld aan de vergunning van de TS lijkt me dan geen probleem.

Soortgelijke regels zijn er nog steeds, alleen met verwijzing naar nieuwere wetten.
Maar de buurman loopt wel een risico, ze zullen vermoedelijk eerst gaan eisen dat buurman de bouw start.

[htca]

Hoewel 1 verbouwing; welstand en constructieve veiligheid zijn niet met elkaar verbonden. Ik ken de welstandsclubs en ik heb ook wel eens met ze overhoop gelegen, voor een balkonuitbreiding aan de achterzijde, die letterlijk aan het zicht ontrokken was. Uiteindelijk via de bezwaarcommissie in gesprek met de welstandscommissie een aanpassing gedaan.Wijziging van het ontwerp, van schoren die afsteunden op de gevel, uiteindelijk kolommetjes onder de uitbreiding gezet.

Ik zou even het bestemmingsplan checken; welke regels er specifiek gelden voor je huis. Het kan zijn dat je hele pand onder welstandseisen valt (wil je niet bang maken....)

[M14]

eLScha schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 23:49:
Ben je verplicht om een werk uit te voeren als een vergunning is verleend? Zo niet, vraag je 2 vergunningen aan voor 2 dakkappellen en dan hopen dat dit voldoende is voor de gemeente om akkoord te gaan.

Vervolgens laat je de jouwe plaatsen en die van de buurman laat je zitten. Als ze juridisch niet aan elkaar gelinkt zijn is dat wellicht een optie. Kost je wat voor die onnodige vergunning, maar dat is het dan ook.

Dit. Of het over een tijdje gewoon maken (of per ongeluk te groot). Vaak ben je te bang.

[delpit]

M14 schreef op zondag 19 februari 2023 @ 10:18:
[...]


Dit. Of het over een tijdje gewoon maken (of per ongeluk te groot). Vaak ben je te bang.

Aan de voorkant zou ik daar echt voorzichtig mee zijn. Voor je het weet mag je het echt weer afbreken. Vooral ook omdat deze regels geen verjaring kennen.

[twain4me]

Mensen, er is nog nieteens een afgewezen vergunning er is alleen een vooroverleg geweest waar niet positief op is gereageerd.. Op basis daarvan zijn welstandsmedewerkers inmiddels mislukte architecten moet er gerommeld worden met vergunningen en moet TS maar gewoon illegaal bouwen, want we zijn te bang..

[eLScha]

M14 schreef op zondag 19 februari 2023 @ 10:18:
[...]


Dit. Of het over een tijdje gewoon maken (of per ongeluk te groot). Vaak ben je te bang.

Dakkapel blijkt zonder vergunning geplaatst. Wat nu?

twain4me schreef op zondag 19 februari 2023 @ 10:37:
Mensen, er is nog nieteens een afgewezen vergunning er is alleen een vooroverleg geweest waar niet positief op is gereageerd.. Op basis daarvan zijn welstandsmedewerkers inmiddels mislukte architecten moet er gerommeld worden met vergunningen en moet TS maar gewoon illegaal bouwen, want we zijn te bang..

Volgens de TS is de vergunning 2x geweigerd

[twain4me]

eLScha schreef op zondag 19 februari 2023 @ 10:39:

Volgens de TS is de vergunning 2x geweigerd

Dat staat er ja, maar de laatste zin zegt dat het geen vergunningsaanvraag is

We zijn nog niet eens verder gekomen dan een voorgesprek bij de gemeente.

[Voor 20% gewijzigd door twain4me op 19-02-2023 10:44]

[NielsFL]

twain4me schreef op zondag 19 februari 2023 @ 10:41:
[...]


Dat staat er ja, maar de laatste zin zegt dat het geen vergunningsaanvraag is


[...]

Inderdaad. Zou eerst maar eens een echte aanvraag indienen. Een voorgesprek kun je niet aanvechten.

Een daadwerkelijke afwijzing moet een motivatie bevatten, en daar kun je dan wat mee. (Iets aanpassen, voorleggen aan advocaat, etc.)

Overigens moet je je daar wel vast een beetje op voorbereiden. Zodra je de vergunningsaanvraag indient zijn er allerlei termijnen van toepassing. Voor de gemeente, maar ook voor jouw bezwaren.

[jongetje]

Als je verwacht dat je buurman een soortgelijk kapel moet bouwen, heb je weleens met je buurman hierover gesproken? Die kan namelijk ook bezwaar aantekenen OF juist mee willen werken om het huis meer waard te maken. Als je samen optrekt heb je direct een kotenbesparing voor beiden dan dat je het los zou doen.

(verbaas me dat die lelijke rolluiken wel mogen van de welstandscomissie, dat is toch de lelijkste uitvinding ooit voor aan de voorkant van een woning).

[twain4me]

NielsFL schreef op zondag 19 februari 2023 @ 10:49:
[...]


Inderdaad. Zou eerst maar eens een echte aanvraag indienen. Een voorgesprek kun je niet aanvechten.

Een daadwerkelijke afwijzing moet een motivatie bevatten, en daar kun je dan wat mee. (Iets aanpassen, voorleggen aan advocaat, etc.)

Overigens moet je je daar wel vast een beetje op voorbereiden. Zodra je de vergunningsaanvraag indient zijn er allerlei termijnen van toepassing. Voor de gemeente, maar ook voor jouw bezwaren.

symetrie kan een valide reden zijn, TS zal met argumenten moeten komen waarom zijn oplossing daarin kan passen. of waarom symetrie geen goed argument is. blijven hangen in jamaar ik wil toch verduurzamen schiet je niets mee op ook niet als je gaat opschalen naar bezwaren of rechtzaken. als je dat nu al kan doen heb je dat opschalen overegens helemaal niet nodig want dan kan je er gewoon bij het vooroverleg al uitkomen.

mede daarom ben ik heel erg benieuwd naar de gevel, uiteindelijk wordt het daarop vergund of afgewezen.

[bie100]

jongetje schreef op zondag 19 februari 2023 @ 10:52:
Als je verwacht dat je buurman een soortgelijk kapel moet bouwen, heb je weleens met je buurman hierover gesproken? Die kan namelijk ook bezwaar aantekenen OF juist mee willen werken om het huis meer waard te maken. Als je samen optrekt heb je direct een kotenbesparing voor beiden dan dat je het los zou doen.

(verbaas me dat die lelijke rolluiken wel mogen van de welstandscomissie, dat is toch de lelijkste uitvinding ooit voor aan de voorkant van een woning).

las dat zijn buurman 77 jaar is zal hem zijn bal jeuken( als ze nog jeuken dan) met dat dakkapel tenminste dat zou ik wel hebben op die leeftijd

[ericplan]

jongetje schreef op zondag 19 februari 2023 @ 10:52:
Als je verwacht dat je buurman een soortgelijk kapel moet bouwen, heb je weleens met je buurman hierover gesproken? Die kan namelijk ook bezwaar aantekenen OF juist mee willen werken om het huis meer waard te maken. Als je samen optrekt heb je direct een kotenbesparing voor beiden dan dat je het los zou doen.

(verbaas me dat die lelijke rolluiken wel mogen van de welstandscomissie, dat is toch de lelijkste uitvinding ooit voor aan de voorkant van een woning).

Misschien moeten die rolluiken ook wel weg. Snap die rolluikmanie beneden de rivieren ook niet zo goed

[fastedje]

pagani schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 23:16:
.zonnepanelen (die presteren immers beter op een schuin dak dan op het platte dakje van je dakkapel)

Dat hangt wel degelijk van de oriëntatie af: als de voorkant op het noorden is gericht dan werken zonnepanelen heel slecht op een schuin dak. Op een dakkapel kan je ze juist de goed kant oprichten, hoewel je natuurlijk 's ochtends en in de winter met schaduwplekken zit.

[jongetje]

bie100 schreef op zondag 19 februari 2023 @ 10:57:
[...]


las dat zijn buurman 77 jaar is zal hem zijn bal jeuken( als ze nog jeuken dan) met dat dakkapel tenminste dat zou ik wel hebben op die leeftijd

Als je tegelijk de boel isoleert is dat toch juist goed voor de energie rekening. Je doet net of hij op sterven na dood is. Hij kan nog wel 15 jaar in die woning wonen. Dan is de investering in isolatie makkelijk terugverdiend. Plus dat de woning meer waard is geworden (beter label plus meer ruimte).

[bie100]

jongetje schreef op zondag 19 februari 2023 @ 11:52:
[...]

Als je tegelijk de boel isoleert is dat toch juist goed voor de energie rekening. Je doet net of hij op sterven na dood is. Hij kan nog wel 15 jaar in die woning wonen. Dan is de investering in isolatie makkelijk terugverdiend. Plus dat de woning meer waard is geworden (beter label plus meer ruimte).

ja ja of die man denk mijn woning is nu meer waard leuk voor de nabestaanden dat wel

[ID-College]

jongetje schreef op zondag 19 februari 2023 @ 11:52:
[...]

Als je tegelijk de boel isoleert is dat toch juist goed voor de energie rekening. Je doet net of hij op sterven na dood is. Hij kan nog wel 15 jaar in die woning wonen. Dan is de investering in isolatie makkelijk terugverdiend. Plus dat de woning meer waard is geworden (beter label plus meer ruimte).

Die gast is 77.. die kan t betalen, die doet liever leuke dingen nu t nog kan ipv een investering doen waar ie toch niets meer aan heeft.. zou de hoop er niet op vestigen. Zou mij kunnen voorstellen dat ie liever een paar leuke avonden heeft dan een zak centen

[jongetje]

@ID-College Dat weet ik niet. Mijn vader is ook in de 70 en heeft ook zijn huis laten isoleren en heeft net zonnepanelen geplaatst en denkt nu na over een warmtepomp. Het hele idee van isolatie en zonnepanelen is dat je dit binnen 5 a max.10 jaar terug hebt verdient en dus geen geld kost maar juist oplevert op best een korte termijn.

Als je niet even langs gaat of hem uitnodigd om de plannen te bespreken weet je het nooit. Dat zou ik trouwens sowieso doen met een dergelijke verbouwing. Ik zou het ook niet leuk vinden als mijn buren opeens het dak opentrekken zonder dat ze dat even hebben laten weten.

[Voor 28% gewijzigd door jongetje op 19-02-2023 19:09]

[lighting_]

Is toch geen monumentale pand? Aanzicht? Je kan toch een dakkapel kiezen die niet ultramodern uitziet?
Echt. Die gemeentes creëren problemen om niets. Het moet allemaal zo symmetrisch zijn.
Dat is een persoonlijke voorkeur in mijn ogen.

[Voor 22% gewijzigd door lighting_ op 19-02-2023 19:57]

[talkatoo]

Weet niet of geld een rol speelt? anders kun je wellicht de buurman (overtuigen) door de dakkapel voor hem te betalen. Je kunt ze dan tegen elkaar laten lopen voor meer ruimte (effectief één lange dakkapel).

Uiteraard zit je dan nog met de binnenafwerking, wellicht wil hij daar wel aan meebetalen (of kun je het zelf voor hem doen?).

[Voor 24% gewijzigd door talkatoo op 19-02-2023 20:11]

[Yzord]

talkatoo schreef op zondag 19 februari 2023 @ 20:08:
Weet niet of geld een rol speelt? anders kun je wellicht de buurman (overtuigen) door de dakkapel voor hem te betalen. Je kunt ze dan tegen elkaar laten lopen voor meer ruimte (effectief één lange dakkapel).

Uiteraard zit je dan nog met de binnenafwerking, wellicht wil hij daar wel aan meebetalen (of kun je het zelf voor hem doen?).

Ja dat is ook een optie allemaal, maar dan wil ik in de race zijn om zijn huis erbij te kopen. Want hij heeft aangegeven zijn huis te willen verkopen want hij wilt gaan rentenieren in Z-Frankrijk.

[pjottum]

lighting_ schreef op zondag 19 februari 2023 @ 19:56:
Is toch geen monumentale pand? Aanzicht? Je kan toch een dakkapel kiezen die niet ultramodern uitziet?
Echt. Die gemeentes creëren problemen om niets. Het moet allemaal zo symmetrisch zijn.
Dat is een persoonlijke voorkeur in mijn ogen.

Hele wijken vallen onder beschermd stadsgezicht, beschermd dorpsgezicht, rijksbeschermd stadsgezicht, rijksbeschermd dorpsgezicht - etc.

Dan zijn er nog rijksmonumenten - enzovoorts.

Wordt allemaal netjes bijgehouden door de RCE en hier kan je het vinden:
https://rce.webgispublish...ads%2Den%2DDorpsgezichten

Ik woon in zo'n rood vakje in een huis wat helemaal niet oud is. Toch moeten wij ook voor alles een vergunningaanvraag doen en dan maar het beste ervan hopen.

[Yzord]

pjottum schreef op zondag 19 februari 2023 @ 20:35:
[...]


Hele wijken vallen onder beschermd stadsgezicht, beschermd dorpsgezicht, rijksbeschermd stadsgezicht, rijksbeschermd dorpsgezicht - etc.

Dan zijn er nog rijksmonumenten - enzovoorts.

Wordt allemaal netjes bijgehouden door de RCE en hier kan je het vinden:
https://rce.webgispublish...ads%2Den%2DDorpsgezichten

Ik woon in zo'n rood vakje in een huis wat helemaal niet oud is. Toch moeten wij ook voor alles een vergunningaanvraag doen en dan maar het beste ervan hopen.

Pfeww, ik gelukkig niet, maar scheelde weinig

[twain4me]

Yzord schreef op zondag 19 februari 2023 @ 21:14:
[...]


Pfeww, ik gelukkig niet, maar scheelde weinig

jeej TS is thuis, geef maar een geveltekening en een link naar de welstandsnota (mag ook de naam van de gemeente zijn dan zoek ik hem zelf wel op) (via pm een adres is ook prima) dan kan ik ook het bestemingsplan even inzien

[Voor 12% gewijzigd door twain4me op 19-02-2023 21:27]

[Yzord]

twain4me schreef op zondag 19 februari 2023 @ 21:25:
[...]


jeej TS is thuis, geef maar een geveltekening en een link naar de welstandsnota (mag ook de naam van de gemeente zijn dan zoek ik hem zelf wel op) (via pm is ook prima) dan kan ik ook het bestemingsplan even inzien

Wat bedoel je precies? Ik neem aan dat je serieus bent?

[twain4me]

Yzord schreef op zondag 19 februari 2023 @ 21:27:
[...]


Wat bedoel je precies? Ik neem aan dat je serieus bent?

edit: heb je een pm gestuurd

[Voor 21% gewijzigd door twain4me op 19-02-2023 21:35]

[lighting_]

pjottum schreef op zondag 19 februari 2023 @ 20:35:
[...]


Hele wijken vallen onder beschermd stadsgezicht, beschermd dorpsgezicht, rijksbeschermd stadsgezicht, rijksbeschermd dorpsgezicht - etc.

Dan zijn er nog rijksmonumenten - enzovoorts.

Wordt allemaal netjes bijgehouden door de RCE en hier kan je het vinden:
https://rce.webgispublish...ads%2Den%2DDorpsgezichten

Ik woon in zo'n rood vakje in een huis wat helemaal niet oud is. Toch moeten wij ook voor alles een vergunningaanvraag doen en dan maar het beste ervan hopen.

Dat het bestaat betekent niet dat het er enige mate van differentiatie mag.
Ik ken een wijk waar zelfontworpen woningen grofweg hetzelfde moeten uitzien. Daarmee bedoel ik dat het een persoonlijke (lees gemeente) voorkeur is. Je kan best soepel mee omgaan en acceptabele verschillen toestaan. Dat een buurman naast je niet een evengrote dakkapel heeft en daarom de vergunning afwijst vind ik persoonlijk muggenzifterij. Waarom moet het huis van je buur een spiegelbeeld zijn. Het zijn andere behoeftes per woning. De gemeente zou juist blij moeten zijn dat iemand een 100 jaar oude woning moderniseert.

[Voor 3% gewijzigd door lighting_ op 19-02-2023 23:38]

[RonnieKo]

Yzord schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 22:23:
Dus wat denken jullie, kan je zoiets aanvechten? We zijn nog niet eens verder gekomen dan een voorgesprek bij de gemeente. Maar er moet toch wel iets te forceren zijn? Of denk ik nu te asociaal?

Je hebt nog geen officiële aanvraag ingediend. Je kan de aanvraag indienen. Dan zal de volledige procedure doorlopen worden. Mogelijk loopt het dan vast op de welstand. Dan krijg je de kans om een "bezwaar" in te dienen.

Een paar algemenere opmerkingen:

1) Controleer het bestemmingsplan: dat kan via Ruimtelijke plannen
2) Controleer of het onder een beschermd dorpsgezicht of andere vorm valt. (zie website gemeente)
3) Controleer of er andere welstandseisen zijn met betrekking tot het uiterlijk. (zie website gemeente)
4) Huur of overleg met een plaatselijke architect.

Een architect kan je helpen met het traject om een vergunning te krijgen. Een architect heeft meestal wat meer inzicht in wat wel en niet kan op basis van het bestemmingsplan, welstandseisen of in de stukken van bijvoorbeeld beschermd stads/dorpsgezicht kan. Een architect kan ook de juiste tekeningen en documenten voor je maken.

Een welstandscommissie kijkt naar de "welstand" niet naar alle andere randzaken zoals, verduurzaming (plaatsen van extra zonnepanelen of isolatie) en constructief (dat mag de constructeur en aannemer oplossen). In theorie is het een advies wat de welstandscommissie uitbrengt. Dat mag een vergunningsafdeling naast zich neerleggen. Alleen dat gebeurt bijna nooit. Dat is echt heel zelden.

Houd er altijd rekening mee dat de mogelijkheid bestaat je geen toestemming / vergunning krijgt om een grotere dakkapel aan de voorzijde te zetten. Als je alle procedures doorlopen hebt kan je er niets aan doen.

Succes!

[pjottum]

lighting_ schreef op zondag 19 februari 2023 @ 23:34:
[...]


Dat het bestaat betekent niet dat het er enige mate van differentiatie mag.
Ik ken een wijk waar zelfontworpen woningen grofweg hetzelfde moeten uitzien. Daarmee bedoel ik dat het een persoonlijke (lees gemeente) voorkeur is. Je kan best soepel mee omgaan en acceptabele verschillen toestaan. Dat een buurman naast je niet een evengrote dakkapel heeft en daarom de vergunning afwijst vind ik persoonlijk muggenzifterij. Waarom moet het huis van je buur een spiegelbeeld zijn. Het zijn andere behoeftes per woning. De gemeente zou juist blij moeten zijn dat iemand een 100 jaar oude woning moderniseert.

Ho ho, ik gaf alleen informatie, geen oordeel, als reactie op de gevels van twee honderdjarige woningen.

Ik ben het met je eens hoor, gemeentes en welstandscommissies zijn nogal eens strikt en streng maar dat kan dus vanwege beschermd stadsgezicht zijn.

[SeatRider]

eLScha schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 23:49:
Ben je verplicht om een werk uit te voeren als een vergunning is verleend? Zo niet, vraag je 2 vergunningen aan voor 2 dakkappellen en dan hopen dat dit voldoende is voor de gemeente om akkoord te gaan.

Vervolgens laat je de jouwe plaatsen en die van de buurman laat je zitten. Als ze juridisch niet aan elkaar gelinkt zijn is dat wellicht een optie. Kost je wat voor die onnodige vergunning, maar dat is het dan ook.

Of je plaatst ze voor jouw rekening allebei. Zeker als je toch al van plan was dat huis (op termijn) te kopen misschien nog niet zo'n gek idee. Wel goede afspraken over maken met de buurman.

[RonnieKo]

eLScha schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 23:49:
Ben je verplicht om een werk uit te voeren als een vergunning is verleend? Zo niet, vraag je 2 vergunningen aan voor 2 dakkappellen en dan hopen dat dit voldoende is voor de gemeente om akkoord te gaan.

Vervolgens laat je de jouwe plaatsen en die van de buurman laat je zitten. Als ze juridisch niet aan elkaar gelinkt zijn is dat wellicht een optie. Kost je wat voor die onnodige vergunning, maar dat is het dan ook.

Wettelijk mag een ongebruikte of deels gebruikte vergunning ingetrokken worden. Sommige gemeentes hebben een actief beleid met betrekking tot intrekken. Andere gemeentes hebben dat beleid niet.

Het kan een optie zijn om voor twee dakkapellen twee vergunningen aan te vragen. Met de constructie dat er al een vergunning is kan de huidige eigenaar bij eventuele verkoop aangeven dat de mogelijkheid is om een grotere dakkapel te zetten. Deze moet dan later wel volgens de vergunning uitgevoerd worden. Een architect zou je daar ook mee kunnen helpen. Alleen het is de vraag of de gemeente actief vergunningen intrekt of niet. Dat is dan een gok. Want als je vergunning ingetrokken wordt mag je een nieuwe aanvragen. Of die dan weer wordt toegewezen is de vraag.

[Arunia]

@talkatoo Dat was precies wat ik TS ook wilde aangeven. Als het wel mag door beide te doen, betaal als je het hebt voor de buurman.

@Yzord Bovenstaande bespreken met de buurman en inderdaad dat je wellicht op die manier het huis zou willen kopen wanneer hij vertrekt. Als je dat zwart op wit kan krijgen, helemaal top en heb je meteen 2 grote dakkapellen!

[kroam]

Hier ook flinke verbouwing gehad van een woning uit 1920 in de kern van centrum (bestemmingspan wonen karakteristiek). Het ging om het verbouwen van een winkelpand tot woning (oude stadsboerderij).

Wij hebben toen vooroverleg gehad met de welstand (je kunt een afspraak maken) gewoon om te horen waar ze op letten en wat ze belangrijk vinden. Vervolgens a.d.h.v. een schetsje een tekening laten maken en dit was in 1x akkoord. Ik wil maar zeggen; ze vinden waarschijnlijk veel goed maar willen graag meegenomen worden? Misschien kun je voorbeelden vinden van originele jaren 20 woningen welke verschillende dakkapellen hebben? Misschien accepteren ze een groter dakkapel wanneer deze mooi in de oude stijl gemaakt is met materialen en kleuren uit die tijd.

[BazzH]

kroam schreef op maandag 20 februari 2023 @ 09:07:
Hier ook flinke verbouwing gehad van een woning uit 1920 in de kern van centrum (bestemmingspan wonen karakteristiek). Het ging om het verbouwen van een winkelpand tot woning (oude stadsboerderij).

Wij hebben toen vooroverleg gehad met de welstand (je kunt een afspraak maken) gewoon om te horen waar ze op letten en wat ze belangrijk vinden. Vervolgens a.d.h.v. een schetsje een tekening laten maken en dit was in 1x akkoord. Ik wil maar zeggen; ze vinden waarschijnlijk veel goed maar willen graag meegenomen worden? Misschien kun je voorbeelden vinden van originele jaren 20 woningen welke verschillende dakkapellen hebben? Misschien accepteren ze een groter dakkapel wanneer deze mooi in de oude stijl gemaakt is met materialen en kleuren uit die tijd.

Koffiedik kijken. De ene commissie vindt A en na wat personele wisselingen kan dat zomaar B worden. Mijn ouders hebben ooit in overleg met welstand plannen aangepast naar de wensen. Kort daarna vergunning aangevraagd en gekregen, met de opmerking dat welstand instemde omdat er overlegd was en de plannen in lijn waren met dat overleg. Maar.... De nieuwe commissie vond de oude plannen veel beter en vroeg zich af waarom die gewijzigd waren voor de aanvraag...

Wel een kleine gemeente. Misschien zitten er daar wat meer vooral bemoeizuchtige types in dat soort commissies.

[invine]

BazzH schreef op maandag 20 februari 2023 @ 09:17:
[...]

Koffiedik kijken. De ene commissie vindt A en na wat personele wisselingen kan dat zomaar B worden. Mijn ouders hebben ooit in overleg met welstand plannen aangepast naar de wensen. Kort daarna vergunning aangevraagd en gekregen, met de opmerking dat welstand instemde omdat er overlegd was en de plannen in lijn waren met dat overleg. Maar.... De nieuwe commissie vond de oude plannen veel beter en vroeg zich af waarom die gewijzigd waren voor de aanvraag...

Wel een kleine gemeente. Misschien zitten er daar wat meer vooral bemoeizuchtige types in dat soort commissies.

In essentie komen jullie verhalen overeen. Welstand wil graag meegenomen worden in een ontwerpproces, maar in het geval van TS is het niet zo simpel. Welstand wil gewoon een symmetrisch pand en dat kan ik (als architect) wel begrijpen, de gevel is (op kleur na) nog helemaal origineel en ondanks dat een breder dakkapel wel kan moet dat inderdaad voor beide panden in dezelfde stijl (liefst door dezelfde aannemer) gedaan worden.

Wellicht kan TS nog proberen om twee kleinere dakkapellen te plaatsen in dezelfde stijl als die van de buurman in plaats van 1 brede.

[BazzH]

invine schreef op maandag 20 februari 2023 @ 09:46:
[...]


In essentie komen jullie verhalen overeen. Welstand wil graag meegenomen worden in een ontwerpproces, maar in het geval van TS is het niet zo simpel. Welstand wil gewoon een symmetrisch pand en dat kan ik (als architect) wel begrijpen, de gevel is (op kleur na) nog helemaal origineel en ondanks dat een breder dakkapel wel kan moet dat inderdaad voor beide panden in dezelfde stijl (liefst door dezelfde aannemer) gedaan worden.

Wellicht kan TS nog proberen om twee kleinere dakkapellen te plaatsen in dezelfde stijl als die van de buurman in plaats van 1 brede.

De essentie van mijn verhaal is meer, dat het volgend jaar weer anders kan zijn. Maar als je NU wil gaan bouwen en je hebt te maken met welstand, dan zul je gewoon aan hun wensen moeten voldoen. In het verhaal van mijn ouders heeft nu niemand wat hij wilde. De welstandscommissie is als een blad aan een boom ineens om en wilden eigenlijk liever de originele plannen toch uitgevoerd zien. Enige reden dat ze dat niet meer konden afdwingen, was dat de nieuwe plannen "van de hand van de commissie" kwamen en ze het niet aandurfden om hun eigen plannen (deels door voorgangers gemaakt natuurlijk) af te keuren.

Het gaat om een kleine gemeente, dat scheelt misschien hoor. 1 van de "nieuwe" leden van de welstandscommissie (inmiddels ook alweer weg, het is al wat langer geleden) is een kennis van een neef. Die geeft (off the record natuurlijk) ook gewoon eerlijk aan dat het allemaal zo subjectief is als de pest en dat er vaak ook "vuile belangen" meegenomen worden in zo'n commissie. Hij gaf ook aan dat de originele plannen veel beter passend waren voor de omgeving en dat met name de kozijnen in de nieuwe plannen nu het beeld van de straat juist veranderd hebben in plaats van in stand gehouden. Maar dat was dus weer in het belang van een ander, de buurman van mijn ouders. Want die had zelf ook plannen en wilde juist afwijken van het huidige beeld en hij had een vriendje in de toenmalige commissie. Maar dat is allemaal niet te bewijzen, zonde van je tijd verder.

Zie het maar zo:
- Buurman (vrijstaand overigens) heeft al langer verbouwplannen en weet dat hij die er nu niet doorheen gaat krijgen. Hij wil grote, hoge ramen in zijn voorgevel en dat steekt enorm af tegen de de rest van de straat.
- Mijn ouders gaan in gesprek met de gemeente over hun verbouwing. Garage aan de voorkant van het huis vervalt en wordt vervangen door een flinke kantoorruimte welke in de toekomst ook als slaapkamer gebruikt kan worden.
- Buurman neemt contact op met zijn vriendje en vraagt hem om een gunst: stuur de verbouwing van de buren in mijn richting, zodat ik later mijn plannen meer naar mijn wens er doorheen kan krijgen.
- Vriendje verzint een mooi argument "teveel stenen in die muur, de kozijnen moeten echt groter en vooral hoger". Die lult zijn mede commissieleden om en mijn ouders krijgen het verzoek om grotere en vooral hogere kozijnen in hun ontwerp op te nemen.
- Nouja, dan maar grotere en vooral hogere kozijnen. Tekeningen laten aanpassen en definitief laten maken, poosje later vergunning aangevraagd.
- Paar jaar later zet de buurman zijn verbouwing door met grote en vooral hoge kozijnen, passend bij de nieuwe kozijnen van mijn ouders (nog ietsje groter en vooral hoger natuurlijk).

[Voor 22% gewijzigd door BazzH op 20-02-2023 10:32]

[RonnieKo]

invine schreef op maandag 20 februari 2023 @ 09:46:
[...]
de gevel is (op kleur na) nog helemaal origineel en ondanks dat een breder dakkapel wel kan moet dat inderdaad voor beide panden in dezelfde stijl (liefst door dezelfde aannemer) gedaan worden.

Nou helemaal orgineel is de gevel ook niet meer Er zitten al verschillen in zoals de rolluiken en het rechterraam. Aangezien het geen monumentale status heeft zou dat geen probleem moeten zijn. Het zal meer het symmetrie aspect van de gevel zijn. De oplossing van de rolluiken is een beetje jammer.

invine schreef op maandag 20 februari 2023 @ 09:46:
[...]
Wellicht kan TS nog proberen om twee kleinere dakkapellen te plaatsen in dezelfde stijl als die van de buurman in plaats van 1 brede.

Daarom is het verstandig om een architect erbij te halen. Die komen nog wel eens met "verfrissende" ideeën en oplossingen.

[Zwartoog]

Misschien goedkoper om de nieuwe dakkapel van de buurman te betalen (als hij daarin mee wil) dan een rechtsgang?