Tweede huis verkopen verstandig?

[Veenbrandt]

Ik las dat als het belastingplan 2023 wordt aangenomen, dat dit forse gevolgen voor het rendement wij kunnen halen met het verhuur van mijn tweede woning. Nu heb ik een discussie met mijn partner over het verkopen van de tweede woning. Onderstaande is de berekening op het rendement. Wij gaan als het plan aangenomen wordt zo'n 2917,- extra aan belasting betalen en is de reden van mijn vraag.



Ter aanvulling, op mijn eerste/woonhuis rest nog een hypotheek en met de opbrengsten van de verkoop zou ik de hypotheek en een overige lening kunnen aflossen. Een mooie directe besparing (en minder zorgen). Nu is het wel zo dat de leningen gelijk blijven terwijl de huuropbrengsten stijgen. De verwachting is dat gegeven de lange termijn en de influx van mensen en het beperkt kunnen bouwen dat de huizenprijzen blijven stijgen.

Als ik het volgende lees:

https://www.homefinance.n...x-3-dit-zijn-de-gevolgen/

Dan is het aflossen van de hypotheek niet zo slim.

Vraag is, wat is wijsheid, verkopen of niet. Neem ik alle aspecten mee? Ik zie het huis als aanvulling op mijn pensioen (aangezien vanuit werk ik deze niet heb).

[Anakha]

Houd ook rekening met de komende uitbreiding van het puntenstelsel. Als ik naar je huidige huurbedrag kijk, bestaat de kans dat je vanaf volgend jaar minder huur kunt vragen, waarmee je rendement nog verder daalt. Hoe ziet je berekening er dan uit?

[Veenbrandt]

Anakha schreef op zondag 12 februari 2023 @ 13:58:
Houd ook rekening met de komende uitbreiding van het puntenstelsel. Als ik naar je huidige huurbedrag kijk, bestaat de kans dat je vanaf volgend jaar minder huur kunt vragen, waarmee je rendement nog verder daalt. Hoe ziet je berekening er dan uit?

Die had ik nog niet scherp. Bedankt voor de toevoeging!

[Moriaty]

wat is het rentedeel van je hypotheek, en wat de aflossing? Alleen het rentedeel is kosten, dus die zou je er vanaf moeten halen. De aflossing is geen kostenpost.

[RocketKoen]

Denk er ook aan dat de woning in verhuurde staat een stuk minder opbrengt. Dus tenzij je nu onder de leegstand wet verhuurt moet je wachten tot je huurders vertrekken (of ze uitkopen).

[Jeroenneman]

Huidige huurders laten uitstromen, daarna zonder huurders de verkoop in.

Beter voor jou, beter voor de markt, win-win.

[Zenix]

Daarnaast is het ook nog de vraag, wat voor hypotheek is het? Heb je toestemming om te verhuren? Als je namelijk een gewone hypotheek hebt en geen toestemming hebt van de bank om te verhuren, dan zou dat bij mij ook een rol spelen.

[Jopie035]

Anakha schreef op zondag 12 februari 2023 @ 13:58:
Houd ook rekening met de komende uitbreiding van het puntenstelsel. Als ik naar je huidige huurbedrag kijk, bestaat de kans dat je vanaf volgend jaar minder huur kunt vragen, waarmee je rendement nog verder daalt. Hoe ziet je berekening er dan uit?

Huuraanpassing geldt alleen bij nieuwe contracten.

M.a.w. zodra de zittende huurder vertrekt, lekker verkopen...

[Veenbrandt]

Moriaty schreef op zondag 12 februari 2023 @ 14:15:
wat is het rentedeel van je hypotheek, en wat de aflossing? Alleen het rentedeel is kosten, dus die zou je er vanaf moeten halen. De aflossing is geen kostenpost.

Dat is een goed punt! Dank je wel voor de input.

[Veenbrandt]

RocketKoen schreef op zondag 12 februari 2023 @ 14:17:
Denk er ook aan dat de woning in verhuurde staat een stuk minder opbrengt. Dus tenzij je nu onder de leegstand wet verhuurt moet je wachten tot je huurders vertrekken (of ze uitkopen).

Dat klopt, maar ik wacht inderdaad totdat de huurders gaan vertrekken. De band is goed en we doen alles netjes in overleg zodat zij ook weer netjes terecht komen.

[Veenbrandt]

Zenix schreef op zondag 12 februari 2023 @ 14:21:
Daarnaast is het ook nog de vraag, wat voor hypotheek is het? Heb je toestemming om te verhuren? Als je namelijk een gewone hypotheek hebt en geen toestemming hebt van de bank om te verhuren, dan zou dat bij mij ook een rol spelen.

De hypotheek geldt voor mijn woonhuis. Het tweede huis is vrij van hypotheek, dus ik ben geen toestemming benodigd van de bank . De reden waarom ik het opvoer in het staatje is om te kijken wat ik zou besparen / impact is van de beslissing. Maar gezien de opmerkingen van anderen zie ik nog niet alle scherp.

[Veenbrandt]

Jopie035 schreef op zondag 12 februari 2023 @ 15:07:
[...]


Huuraanpassing geldt alleen bij nieuwe contracten.

M.a.w. zodra de zittende huurder vertrekt, lekker verkopen...

Klopt, maar kijkende waar de huur nu staat en de maximale verhogingen in de toekomst zou dit geen probleem moeten zijn (de CAO + 0.5%). De toekomstige regels gaan meer over het aan banden brengen van excessieve huren / verhogingen, wat overigens prima is.

[TwingyTwingy]

Verkopen aan huidige huurders geen optie?

[bombadil]

Wat zou je doen met het vrijgespeelde vermogen bij verkoop? Wat zijn de opbrengsten/ kosten daarvan (opportunity costs)

[Veenbrandt]

TwingyTwingy schreef op zondag 12 februari 2023 @ 21:50:
Verkopen aan huidige huurders geen optie?

Dat is zeker ook een optie en ik heb ook laten doorschemeren dat ik het eventueel wil verkopen. Ze hadden zeker interesse.

[Veenbrandt]

bombadil schreef op zondag 12 februari 2023 @ 22:03:
Wat zou je doen met het vrijgespeelde vermogen bij verkoop? Wat zijn de opbrengsten/ kosten daarvan (opportunity costs)

Met het vrij gespeelde vermogen wilde ik dan mijn huidige hypotheek en een overige lening aflossen. Daarmee bespaar ik op de maandelijkse kosten. Althans dat was mijn gedachte.

Wanneer ik de link die ik gepost heb lees en de plannen gaan door, dus je eigen woonhuis gaat van box 1 naar box 3, dan is er geen verschil tussen je eerste huis en tweede huis en betaal ik nog steeds evenveel belasting. Alleen in dat scenario staan er geen huurinkomsten tegenover.

[Anakha]

Veenbrandt schreef op zondag 12 februari 2023 @ 21:49:
[...]


Klopt, maar kijkende waar de huur nu staat en de maximale verhogingen in de toekomst zou dit geen probleem moeten zijn (de CAO + 0.5%). De toekomstige regels gaan meer over het aan banden brengen van excessieve huren / verhogingen, wat overigens prima is.

Betekent dit dat je verhuurde woning meer dan 187 punten heeft en je dus verwacht straks niet onder de 90% gereguleerde huurprijzen te vallen maar nog steeds zelf te kunnen verhogen?

[TZC-T1-FX]

Je berekening klopt volgens mij niet. Wat is jouw volledige vermogens-en schuld positie in box 3? Heb je bijvoorbeeld de overwaarde van je eigen woning gebruikt om je 2e huis te financieren? En waarvoor heb je precies die lening voor gebruikt?

[assje]

Veenbrandt schreef op zondag 12 februari 2023 @ 23:20:
Met het vrij gespeelde vermogen wilde ik dan mijn huidige hypotheek en een overige lening aflossen. Daarmee bespaar ik op de maandelijkse kosten. Althans dat was mijn gedachte.

Op dit moment heb je een eigen woning in eigendom en daarnaast één in verhuur. Zoals je zelf aangeeft zie je dit ook als (deel van) pensioen. Je bent dus zo'n beetje 100% gealloceerd in de Nederlandse woningmarkt, wellicht ook nog eens in dezelfde regio.

Nu overweeg je aan te passen en is je alternatief aflossen van de hypotheek. Je gaat dus van geen enkele spreiding (relatief hoog risico) naar de optie met het minste risico.

Waarom niet gewoon beleggen goed gespreid, net zoals een pensioenfonds dat voor je zou doen als je die zou hebben? Naar mijn mening is deze beladtingaanpassing relatief maar een detail met de andere risico's/ overwegingen.

Verder, benut je je vrije pensioenruimte al?

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 13-02-2023 08:40 ]

[tweakduke]

Aangezien het om vooral een financiële afweging gaat, gaat dit topic naar PFSL.

[ColeJ]

Jeroenneman schreef op zondag 12 februari 2023 @ 14:20:
Huidige huurders laten uitstromen, daarna zonder huurders de verkoop in.

Beter voor jou, beter voor de markt, win-win.

Er komt inderdaad weer een woning op de kopersmarkt. Echter verdwijnt er weer een woning op de verhuurmarkt. Of dit een win-win ligt er dus aan welke kant van de markt je kiest. Niet iedereen wilt kopen

Wij zitten hetzelfde dilemma maar er zit nog een huurder in. Verkopen met een huurder erin ga ik sowieso niet doen. Moet het ook nog maar zien of de Hugo plannen echt door gaan (uitbreiden puntenstelsel). Voorlopig blijf ik dus zitten.

[Koppensneller]

ColeJ schreef op maandag 13 februari 2023 @ 10:55:
[...]


Er komt inderdaad weer een woning op de kopersmarkt. Echter verdwijnt er weer een woning op de verhuurmarkt. Of dit een win-win ligt er dus aan welke kant van de markt je kiest. Niet iedereen wilt kopen

Wij zitten hetzelfde dilemma maar er zit nog een huurder in. Verkopen met een huurder erin ga ik sowieso niet doen. Moet het ook nog maar zien of de Hugo plannen echt door gaan (uitbreiden puntenstelsel). Voorlopig blijf ik dus zitten.

Er zijn zat mensen die huren maar zouden willen kopen, maar de omgekeerde situatie bestaat nauwelijks.

[ColeJ]

Koppensneller schreef op maandag 13 februari 2023 @ 11:02:
[...]


Er zijn zat mensen die huren maar zouden willen kopen, maar de omgekeerde situatie bestaat nauwelijks.

Wellicht in jouw omgeving. In mijn verhuuromgeving (Amsterdam) is dit wel degelijk zo. Genoeg expats die niet willen kopen en dus huren. Maar vanwege het feit dat beleggers nu hun huurhuizen verkopen vanwege de Hugo plannen - gaan de huurprijzen door het dak heen.

https://www.parool.nl/ams...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

Volgens Jasper de Groot van huurplatform Pararius, dat de nieuwste cijfers naar buiten bracht, is het vooral zorgelijk dat het aantal huurwoningen in snel tempo afneemt. “Vanuit de markt vernemen we dat veel particuliere verhuurders zich momenteel genoodzaakt voelen om hun huurwoningen te verkopen, omdat verhuren straks niet meer rendabel is. Tegelijk neemt de vraag alleen maar toe, waardoor de prijzen op stedelijk niveau flink stijgen.”

[ Voor 38% gewijzigd door ColeJ op 13-02-2023 11:09 ]

[Koppensneller]

ColeJ schreef op maandag 13 februari 2023 @ 11:07:
[...]


Wellicht in jouw omgeving. In mijn verhuuromgeving (Amsterdam) is dit wel degelijk zo. Genoeg expats die niet willen kopen en dus huren. Maar vanwege het feit dat beleggers nu hun huurhuizen verkopen vanwege de Hugo plannen - gaan de huurprijzen door het dak heen.

Da's natuurlijk een tijdelijke situatie dan, want voor elke huurwoning die een koopwoning wordt komt er weer een huurwoning vrij doordat huurders gaan kopen. En als er inderdaad zo veel huurwoningen gedumpt gaan worden, zal dat ook iets met de prijs van koopwoningen gaan doen.

[ Voor 10% gewijzigd door Koppensneller op 13-02-2023 11:10 ]

[ColeJ]

Koppensneller schreef op maandag 13 februari 2023 @ 11:09:
[...]

Da's natuurlijk een tijdelijke situatie dan, want voor elke huurwoning die een koopwoning wordt komt er weer een huurwoning vrij doordat huurders gaan kopen. En als er inderdaad zo veel huurwoningen gedumpt gaan worden, zal dat ook iets met de prijs van koopwoningen gaan doen.

Nee, want die huurders willen/gaan dus niet kopen. Die willen blijven huren en er zijn steeds minder huurwoningen.

[Koppensneller]

Dit artikel is natuurlijk al van even geleden, maar toch: https://vastgoedactueel.n...willen-liever-eigen-huis/

[ColeJ]

Koppensneller schreef op maandag 13 februari 2023 @ 11:11:
Dit artikel is natuurlijk al van even geleden, maar toch: https://vastgoedactueel.n...willen-liever-eigen-huis/

Bijna 40% van de huurders in de vrije sector wil liever een eigen huis.

Oftewel, meer dan de helft wilt blijven huren.

Maar goed, dit is een hele andere discussie in dit topic.

[Koppensneller]

ColeJ schreef op maandag 13 februari 2023 @ 11:17:
[...]


Bijna 40% van de huurders in de vrije sector wil liever een eigen huis.

Oftewel, meer dan de helft wilt blijven huren.

Maar goed, dit is een hele andere discussie in dit topic.

Het startpunt was natuurlijk mijn bewering dat er meer huurders willen kopen dan vice versa, en dat de verkoop van huurwoningen daarom geen probleem hoeft te zijn, als marktontwikkeling. Een goed tegenargument zou dan zijn om te laten zien dat er veel kopers zijn die liever huren, niet dat er veel huurders zijn die tevreden zijn.

[Reptile209]

Veenbrandt schreef op zondag 12 februari 2023 @ 21:41:
[...]


Dat is een goed punt! Dank je wel voor de input.

Aflossing is geen kostenpost, maar wel belangrijk voor je cash-flow. Dus afhankelijk van de verdere financiële situatie wel mogelijk iets om rekening mee te houden.

[Jeroenneman]

ColeJ schreef op maandag 13 februari 2023 @ 10:55:
[...]


Er komt inderdaad weer een woning op de kopersmarkt. Echter verdwijnt er weer een woning op de verhuurmarkt. Of dit een win-win ligt er dus aan welke kant van de markt je kiest. Niet iedereen wilt kopen

Wij zitten hetzelfde dilemma maar er zit nog een huurder in. Verkopen met een huurder erin ga ik sowieso niet doen. Moet het ook nog maar zien of de Hugo plannen echt door gaan (uitbreiden puntenstelsel). Voorlopig blijf ik dus zitten.

Die discussie is voor andere topics omtrent de staat van de woningmarkt en een eerste levensbehoefte als geldboom, maar TS gaf al aan dat de huidige huurders interesse zouden hebben om te kopen.

Dat zouden dan mooi twee vliegen in één klap zijn. TS af van de onzekerheid, en huurders ook.

[GeeEs]

Koppensneller schreef op maandag 13 februari 2023 @ 11:09:
[...]

Da's natuurlijk een tijdelijke situatie dan, want voor elke huurwoning die een koopwoning wordt komt er weer een huurwoning vrij doordat huurders gaan kopen. En als er inderdaad zo veel huurwoningen gedumpt gaan worden, zal dat ook iets met de prijs van koopwoningen gaan doen.

Er komt dus helemaal geen huurhuis vrij op de markt, als dat huurhuis een koophuis wordt.
Sterker nog, voor elk huurhuis dat verkocht wordt, is er juist 1 huurhuis minder te huur op de markt. (Tenzij het weer verhuurd gaat worden dan) en dan is het verschil nog steeds precies 0 extra (huur)huizen.

You can't have the cake and eat it too...

Ik huur een huis.
Ik mag dat huis nu kopen.
Dat doe ik.
Waar is dat vrije huurhuis dan wat ik achterlaat?

[ Voor 17% gewijzigd door GeeEs op 13-02-2023 12:10 ]

[SerealKiller]

Als ik de beginpost begrijp:

In 2021: Per maand opbrengst 633, -
In 2023: Per maand opbrengst 390,-

Dit is dus het bedrag dat TS overhoudt per maand (mits er geen gekke aanvullende kosten zijn)
Dat dit bedrag gebruikt wordt voor de aflossing van een eigen hypotheek is eigenlijk irrelevant.

De vraag is in den beginne eigenlijk; Vindt TS inkomsten van 390,- per maand reëel en acceptabel t.o.v. het werk wat er in gaat en de mogelijke kopzorgen/onzekerheid wat het geeft.

De tweede vraag is; Wat is financieel verstandig, maar ook passend? Hier gaan andere factoren meer een rol spelen. Wanneer wil TS met pensioen, eventuele verkoop eigen woning om door te "groeien", wellicht zelfs een plan om "later" terug te gaan wonen in het huurhuis. Eventuele kinderen die woonruimte zoeken etc. etc.

[wibblemoo]

4600 euro per jaar is 1.5% rendement op de woningwaarde (na box 3 belasting). Als je leegstand krijgt is je rendement snel verdwenen. Is het niet verstandiger om de tweede woning om te zetten in iets wat beter rendeert? Of evt de woning met een verhuurhypotheek te financieren en zo met de vrij gekomen middelen een beter rendement te halen?

Je vermindert ook je exposure naar de huizenmarkt op die manier. Waardedalingen zijn ook relevant voor je berekening.

[ Voor 15% gewijzigd door wibblemoo op 13-02-2023 13:22 ]

[MrNOnamE]

Als de zorgen een probleem zijn kun je er ook een verhuurmakelaar tussen zetten. Die wordt het aanspreek punt van de huurders, dit kost je wel een percentage maar scheelt ook zorgen. Zo kun je een paar keer per jaar een inspectie laten uitvoeren en mocht er iets stuk zijn kunnen de huurders meteen betalen.

Ander punt om rekening mee te houden is de waarde stijging van huizen. Als je dat bekijkt over een termijn van 70 jaar stijgen de prijzen met gemiddeld 5% per jaar. Dit moet je wel op optellen bij je rendement. Zelfs bij leegstand komt er dus elk jaar ongeveer 15K bij aan waarde. Die heb je nu niet maar wel later als je wilt verkopen.

[ColeJ]

Vastgoed was jaren lang leuk vanwege de gigantische fiscale voordelen. Al deze voordelen zijn verdwenen, vastgoed is niet meer rooskleurig.

[MrNOnamE]

ColeJ schreef op maandag 13 februari 2023 @ 13:52:
Vastgoed was jaren lang leuk vanwege de gigantische fiscale voordelen. Al deze voordelen zijn verdwenen, vastgoed is niet meer rooskleurig.

Voorlopig doet vastgoed het een heel stuk beter als het gemiddelde pensioenfonds.. Deze verhogen al vele jaren op rij niet. Ga je eerder dood dan heb je pech en is al je inleg verdwenen. Altijd was pensioen bij 65, ineens is besloten dit te verhogen en krijg je later pensioen. En nu gaan fondsen waaraan je verplicht bent om mee te doen ook nog maatschappelijk verantwoord beleggen. Iemand anders bepaald dus heel veel over jouw inleg.

Straks gaan ze de AOW loskoppelen van de bijstand en mag je je pensioen gebruiken om aan te vullen tot bijstandsniveau. Iemand die nooit gespaard heeft voor een pensioen krijgt dan exact hetzelfde als jij.

Vastgoed kan je overdragen aan je vrouw of kinderen, bij brand wordt het herbouwd (mits verzekerd). Kortom weinig risico. En prima dat het zwaarder belast word, dan doet vastgoed het nog steeds vele malen beter als een pensioenfonds wat al 10 jaar niet indexeert.

[ColeJ]

MrNOnamE schreef op maandag 13 februari 2023 @ 14:07:
[...]


Voorlopig doet vastgoed het een heel stuk beter als het gemiddelde pensioenfonds.. Deze verhogen al vele jaren op rij niet. Ga je eerder dood dan heb je pech en is al je inleg verdwenen. Altijd was pensioen bij 65, ineens is besloten dit te verhogen en krijg je later pensioen. En nu gaan fondsen waaraan je verplicht bent om mee te doen ook nog maatschappelijk verantwoord beleggen. Iemand anders bepaald dus heel veel over jouw inleg.

Straks gaan ze de AOW loskoppelen van de bijstand en mag je je pensioen gebruiken om aan te vullen tot bijstandsniveau. Iemand die nooit gespaard heeft voor een pensioen krijgt dan exact hetzelfde als jij.

Vastgoed kan je overdragen aan je vrouw of kinderen, bij brand wordt het herbouwd (mits verzekerd). Kortom weinig risico. En prima dat het zwaarder belast word, dan doet vastgoed het nog steeds vele malen beter als een pensioenfonds wat al 10 jaar niet indexeert.

Dat een ander voor je bepaald bij een pensioenpot is niet anders dan bij een verhuurd pand - zie de regels van Hugo.

[MijnCommentaar]

Kijk ook eens naar de te verwachtte verkoop prijs van het huis over een paar jaar, reken je die “mogelijke” winst ook mee?

[enermax]

Over de eerste 114.000 hoef je toch geen belasting te betalen?

https://www.berekenhet.nl...3-spaargeld-vermogen.html

[Azer]

Ik vind het geld dat je voor onderhoud hebt gereserveerd aan de optimistische kant. Het Nibud adviseert om 1% van de woningwaarde per jaar te reserveren. In jouw geval zou dit dus €3100 zijn.

Mijn mening: Ik zou het huis verkopen. Zeker als je straks een lagere huur moet rekenen vanwege het nieuwe puntenstelsel, is het rendement percentage simpelweg te laag.

Met deposito sparen heb je ongeveer evenveel rendement, terwijl je risico lager is.

[ Voor 92% gewijzigd door Azer op 13-02-2023 19:06 ]

[Veenbrandt]

Anakha schreef op maandag 13 februari 2023 @ 06:31:
[...]


Betekent dit dat je verhuurde woning meer dan 187 punten heeft en je dus verwacht straks niet onder de 90% gereguleerde huurprijzen te vallen maar nog steeds zelf te kunnen verhogen?

Het is volgens mij niet zo dat je daarna niet meer mag verhogen, alleen dat het vertrekpunt / hoogte van de huur een stuk naar beneden gaat met een nieuw contract. Immers het zou raar als je niet mag verhogen, want dan wordt het totaal niet meer interessant voor partijen om nieuwe huurwoningen te bouwen. Of woningen die het gros niet meer kan huren.

[Veenbrandt]

TZC-T1-FX schreef op maandag 13 februari 2023 @ 07:13:
Je berekening klopt volgens mij niet. Wat is jouw volledige vermogens-en schuld positie in box 3? Heb je bijvoorbeeld de overwaarde van je eigen woning gebruikt om je 2e huis te financieren? En waarvoor heb je precies die lening voor gebruikt?

Laten we zeggen dat het eerste huis een WOZ waarde heeft van 820K en ik daar een hypotheek van 280K op heb zitten. Daarnaast nog een lening van mijn ouders van 50K aangezien de bouwer failliet ging en de kosten hoger uitvielen. Het tweede huis heeft een WOZ van 310K.

[Veenbrandt]

assje schreef op maandag 13 februari 2023 @ 08:40:
[...]


Op dit moment heb je een eigen woning in eigendom en daarnaast één in verhuur. Zoals je zelf aangeeft zie je dit ook als (deel van) pensioen. Je bent dus zo'n beetje 100% gealloceerd in de Nederlandse woningmarkt, wellicht ook nog eens in dezelfde regio.

Nu overweeg je aan te passen en is je alternatief aflossen van de hypotheek. Je gaat dus van geen enkele spreiding (relatief hoog risico) naar de optie met het minste risico.

Waarom niet gewoon beleggen goed gespreid, net zoals een pensioenfonds dat voor je zou doen als je die zou hebben? Naar mijn mening is deze beladtingaanpassing relatief maar een detail met de andere risico's/ overwegingen.

Verder, benut je je vrije pensioenruimte al?

Beleggen is inderdaad iets waar ik over nadenk. Wat betreft de pensioenruimte....nee deze benut ik nog niet.

[Veenbrandt]

SerealKiller schreef op maandag 13 februari 2023 @ 13:11:
Als ik de beginpost begrijp:

In 2021: Per maand opbrengst 633, -
In 2023: Per maand opbrengst 390,-

Dit is dus het bedrag dat TS overhoudt per maand (mits er geen gekke aanvullende kosten zijn)
Dat dit bedrag gebruikt wordt voor de aflossing van een eigen hypotheek is eigenlijk irrelevant.

De vraag is in den beginne eigenlijk; Vindt TS inkomsten van 390,- per maand reëel en acceptabel t.o.v. het werk wat er in gaat en de mogelijke kopzorgen/onzekerheid wat het geeft.

De tweede vraag is; Wat is financieel verstandig, maar ook passend? Hier gaan andere factoren meer een rol spelen. Wanneer wil TS met pensioen, eventuele verkoop eigen woning om door te "groeien", wellicht zelfs een plan om "later" terug te gaan wonen in het huurhuis. Eventuele kinderen die woonruimte zoeken etc. etc.

Op dit moment heb ik een fantastische huurder. Betaalt op tijd en we kennen elkaar al wat langer. Dat gezegd hebbende is de vraag of een eventuele volgende huurder ook zo netjes is.

Wanneer het rendement gaat dalen naar 390,- per maand, dan wordt het denk ik een ander verhaal of ik het nog waard vindt. Uiteraard zijn er ook andere afwegingen. Als ik kijk naar de huizenmarkt en hoe moeilijk mensen aan een huis kunnen komen, dan is het misschien handiger om het achter de hand te houden. Ook vanwege de stijgende huizenprijzen.

[Veenbrandt]

MrNOnamE schreef op maandag 13 februari 2023 @ 13:30:
Als de zorgen een probleem zijn kun je er ook een verhuurmakelaar tussen zetten. Die wordt het aanspreek punt van de huurders, dit kost je wel een percentage maar scheelt ook zorgen. Zo kun je een paar keer per jaar een inspectie laten uitvoeren en mocht er iets stuk zijn kunnen de huurders meteen betalen.

Ander punt om rekening mee te houden is de waarde stijging van huizen. Als je dat bekijkt over een termijn van 70 jaar stijgen de prijzen met gemiddeld 5% per jaar. Dit moet je wel op optellen bij je rendement. Zelfs bij leegstand komt er dus elk jaar ongeveer 15K bij aan waarde. Die heb je nu niet maar wel later als je wilt verkopen.

Waardestijging is inderdaad ook een goed punt en met alles wat door de mensen genoemd wordt, maakt het geen makkelijke beslissing.

[Veenbrandt]

MrNOnamE schreef op maandag 13 februari 2023 @ 14:07:
[...]


Voorlopig doet vastgoed het een heel stuk beter als het gemiddelde pensioenfonds.. Deze verhogen al vele jaren op rij niet. Ga je eerder dood dan heb je pech en is al je inleg verdwenen. Altijd was pensioen bij 65, ineens is besloten dit te verhogen en krijg je later pensioen. En nu gaan fondsen waaraan je verplicht bent om mee te doen ook nog maatschappelijk verantwoord beleggen. Iemand anders bepaald dus heel veel over jouw inleg.

Straks gaan ze de AOW loskoppelen van de bijstand en mag je je pensioen gebruiken om aan te vullen tot bijstandsniveau. Iemand die nooit gespaard heeft voor een pensioen krijgt dan exact hetzelfde als jij.

Vastgoed kan je overdragen aan je vrouw of kinderen, bij brand wordt het herbouwd (mits verzekerd). Kortom weinig risico. En prima dat het zwaarder belast word, dan doet vastgoed het nog steeds vele malen beter als een pensioenfonds wat al 10 jaar niet indexeert.

Het is inderdaad zaak om goed voor jezelf te zorgen en niet vanuit gaan dat het goed is geregeld vanuit een pensioenfonds en / of de regering.

Prima punten!

[Veenbrandt]

MijnCommentaar schreef op maandag 13 februari 2023 @ 14:15:
Kijk ook eens naar de te verwachtte verkoop prijs van het huis over een paar jaar, reken je die “mogelijke” winst ook mee?

Daar had ik in gedachten, maar niet concreet meegenomen. Iemand poste de gemiddelde stijging in 70 jaar tijd. Die kan ik mooi meenemen. Ik denk dat ik het één en ander moet gaan uitwerken in een tijdslijn met verschillende scenario's.

[Veenbrandt]

Ik wil iedereen bedanken voor de gegeven input! Ik heb voldoende om over na te denken.

[CamposolC2]

Vraag: heb 2e appartement in Amsterdam (vrij van schulden)schok mij dood wat ik aan belasting moet betalen. Nu.....huurders eruit? En verkopen en geld op de bank? Of verder verhuren met jaarlijks 34% belasting?

[cyntax]

CamposolC2 schreef op woensdag 6 maart 2024 @ 10:49:
Vraag: heb 2e appartement in Amsterdam (vrij van schulden)schok mij dood wat ik aan belasting moet betalen. Nu.....huurders eruit? En verkopen en geld op de bank? Of verder verhuren met jaarlijks 34% belasting?

Over het geld op de bank moet je ook box 3 belasting betalen... De vraag is dus welke en hoeveel risico je wil nemen in relatie tot de investeringskeuze.

[CamposolC2]

maar moet nu 32% betalen ov er de inkomsten van de huur en als het op de bank staat is dat dacht ik 1%

[Jeroenneman]

ColeJ schreef op maandag 13 februari 2023 @ 11:07:
[...]


Wellicht in jouw omgeving. In mijn verhuuromgeving (Amsterdam) is dit wel degelijk zo. Genoeg expats die niet willen kopen en dus huren. Maar vanwege het feit dat beleggers nu hun huurhuizen verkopen vanwege de Hugo plannen - gaan de huurprijzen door het dak heen.

https://www.parool.nl/ams...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

Volgens Jasper de Groot van huurplatform Pararius, dat de nieuwste cijfers naar buiten bracht, is het vooral zorgelijk dat het aantal huurwoningen in snel tempo afneemt. “Vanuit de markt vernemen we dat veel particuliere verhuurders zich momenteel genoodzaakt voelen om hun huurwoningen te verkopen, omdat verhuren straks niet meer rendabel is. Tegelijk neemt de vraag alleen maar toe, waardoor de prijzen op stedelijk niveau flink stijgen.”

Maar dat is prima dan toch? Expats die willen huren hebben circa 30% meer te besteden door belasting wetgeving, dus die kunnen hogere huren prima betalen in die kleinere markt. Dan kan de "normale" Amsterdammer gewoon in een koophuis wonen, in plaats van andermans pensioen betalen.

[Reptile209]

CamposolC2 schreef op woensdag 6 maart 2024 @ 10:49:
Vraag: heb 2e appartement in Amsterdam (vrij van schulden)schok mij dood wat ik aan belasting moet betalen. Nu.....huurders eruit? En verkopen en geld op de bank? Of verder verhuren met jaarlijks 34% belasting?

Geen idee welke belasting dit precies is, maar klinkt als precies het dillemma wat ze je willen geven? Of je houdt een tweede pand en betaalt daar extra belasting over, of je verkoopt het en dan is er weer een (koop)huis bij op de markt. Het is dan minder interessant om het aan te houden als investering.

[fsfikke]

CamposolC2 schreef op woensdag 6 maart 2024 @ 11:20:
maar moet nu 32% betalen ov er de inkomsten van de huur en als het op de bank staat is dat dacht ik 1%

Waar haal je die percentages vandaan? Begrijp je de wetgeving wel goed?

quote: https://www.financieelona...ogensbelasting-2023-box-3

De vermogensbelasting (box 3) is van 31% naar 32% gestegen per 1 januari 2023. Deze belasting wordt geheven over forfaitaire (fictieve) rendementen, welke verschillen per vermogenscategorie. Forfaitaire rendementen 2023: banktegoeden 0,92%, overige bezittingen: 6,17%, schulden: 2,46%.

Je moet 32% betalen over het fictieve rendement van 6.17% over de WOZ waarde. 1,97% dus van de WOZ als je verder nog spaargeld hebt boven de vrijstellingsgrens. Op spaargeld zou je 0,29% betalen. Een verschil van 1,68%, niet 31%.

[ Voor 4% gewijzigd door fsfikke op 06-03-2024 13:01 ]

[fsfikke]

Jeroenneman schreef op woensdag 6 maart 2024 @ 11:54:
[...]


Maar dat is prima dan toch? Expats die willen huren hebben circa 30% meer te besteden door belasting wetgeving, dus die kunnen hogere huren prima betalen in die kleinere markt. Dan kan de "normale" Amsterdammer gewoon in een koophuis wonen, in plaats van andermans pensioen betalen.

En iedere Nederlander die net van de universiteit komt en nog geen huis kan kopen moet maar lekker bij mama en papa gaan wonen? Maar goed, daar zijn al genoeg topics over.

[Theo]

fsfikke schreef op woensdag 6 maart 2024 @ 13:01:
[...]

Waar haal je die percentages vandaan? Begrijp je de wetgeving wel goed?


[...]

Je moet 32% betalen over het fictieve rendement van 6.17% over de WOZ waarde. 1,97% dus van de WOZ als je verder nog spaargeld hebt boven de vrijstellingsgrens. Op spaargeld zou je 0,29% betalen. Een verschil van 1,68%, niet 31%.

Met een woning van vier ton is dat toch bijna 8.000 euro per jaar aan belasting. Plus al snel 3.000 euro aan kosten voor gemeentebelasting, onderhoud en verzekering.

Zet je 4 ton op een deposito vast dan is 3% rente niet abnormaal voor de komende 5 jaar. Na aftrek van de belasting op spaargeld blijft er dan nog 2.7% aan winst over. Ofwel; die 4 ton sparen geeft een gegarandeerde opbrengst van 900 euro per maand.

Wil je die opbrengst ook hebben bij een huurwoning dan moet je 1.800 euro per maand aan huur vragen. Hiervan gaat 650 euro naar de fiscus en 250 euro naar onderhoud/gemeente/verzekering en blijft er 900 euro over als passief inkomen.

Het verhuren is daarmee niet meer rendabel. niet wanneer er ook spaardeposito's zijn met 3% rente voor minimaal 5 jaar.

[jeroenkb]

Theo schreef op donderdag 7 maart 2024 @ 07:15:
[...]

Met een woning van vier ton is dat toch bijna 8.000 euro per jaar aan belasting. Plus al snel 3.000 euro aan kosten voor gemeentebelasting, onderhoud en verzekering.

Zet je 4 ton op een deposito vast dan is 3% rente niet abnormaal voor de komende 5 jaar. Na aftrek van de belasting op spaargeld blijft er dan nog 2.7% aan winst over. Ofwel; die 4 ton sparen geeft een gegarandeerde opbrengst van 900 euro per maand.

Wil je die opbrengst ook hebben bij een huurwoning dan moet je 1.800 euro per maand aan huur vragen. Hiervan gaat 650 euro naar de fiscus en 250 euro naar onderhoud/gemeente/verzekering en blijft er 900 euro over als passief inkomen.

Het verhuren is daarmee niet meer rendabel. niet wanneer er ook spaardeposito's zijn met 3% rente voor minimaal 5 jaar.

Dan vergeet je wel even het element van de potentiële waardestijging van je pand.

Huur is om je lopende kosten te dekken. Het echte rendement zit in de veronderstelde waardestijging over een wat langere periode

[fsfikke]

jeroenkb schreef op donderdag 7 maart 2024 @ 07:38:
[...]

Dan vergeet je wel even het element van de potentiële waardestijging van je pand.

Huur is om je lopende kosten te dekken. Het echte rendement zit in de veronderstelde waardestijging over een wat langere periode

Dan kan je net zo goed aandelen kopen, daarvan onderstelt men ook langdurige groei. Daarnaast kan je veel beter differentiëren dan met een enkel pand, en heb je niet het werk en de lasten van een huurder.

Het enige (onbewuste) punt voor velen lijkt te zijn dat het psychologisch makkelijker te rechtvaardigen is om een huis op marge te kopen dan aandelen.

Maar we herhalen nu de wekelijks terugkerende discussie in Vastgoed als investering

[ Voor 19% gewijzigd door fsfikke op 07-03-2024 07:53 ]

[jeroenkb]

fsfikke schreef op donderdag 7 maart 2024 @ 07:49:
[...]

Dan kan je net zo goed aandelen kopen, daarvan onderstelt men ook langdurige groei. Daarnaast kan je veel beter differentiëren dan met een enkel pand, en heb je niet het werk en de lasten van een huurder.

Het enige (onbewuste) punt voor velen lijkt te zijn dat het psychologisch makkelijker te rechtvaardigen is om een huis op marge te kopen dan aandelen.

Maar we herhalen nu de wekelijks terugkerende discussie in Vastgoed als investering

Helemaal met je eens hoor, maar bij het totaalplaatje van een huis verhuren hoort ook de mogelijke waardestijging. En daar werd niet aan gerefereerd bij de voorbeeld berekening van de poster waar ik op reageerde

[namliam_eht]

fsfikke schreef op donderdag 7 maart 2024 @ 07:49:
[...]
Het enige (onbewuste) punt voor velen lijkt te zijn dat het psychologisch makkelijker te rechtvaardigen is om een huis op marge te kopen dan aandelen.

Probeer maar eens met dezelfde marge aandelen te kopen als dat je financiering kan regelen voor een appartement/huis.

[psychodude]

fsfikke schreef op donderdag 7 maart 2024 @ 07:49:
[...]

Dan kan je net zo goed aandelen kopen, daarvan onderstelt men ook langdurige groei. Daarnaast kan je veel beter differentiëren dan met een enkel pand, en heb je niet het werk en de lasten van een huurder.

En als individueel is dat natuurlijk ook gewoon zo.

jeroenkb schreef op donderdag 7 maart 2024 @ 07:38:
[...]

Dan vergeet je wel even het element van de potentiële waardestijging van je pand.

Huur is om je lopende kosten te dekken. Het echte rendement zit in de veronderstelde waardestijging over een wat langere periode

Hetgeen @jeroenkb aangeeft is gewoon volkomen terecht.

Dat wil niet zeggen dat vastgoed als investering niet interessant kan zijn. Het is een vorm van spreiding. Met doorgaans een vrij laag risico t.o.v. aandelen, gezien de waarde ontwikkeling van woningen/grond.