Huurwoning vrije sector in slechte staat bij overdracht

[Aviv1]

Hallo,

Mijn vriendin heeft een huurcontract getekend die start op 1 Februari. De vorige bewoonster en mijn vriendin hebben samen - met medeweten van de huurbaas - afgesproken de huurkosten van de maand Januari te delen zodat mijn vriendin er halverwege Januari in kon en de vorige bewoonster ‘zekerheid’ had.

Enfin, afgelopen week deed mijn vriendin haar intrede en toen kwam aan het licht dat er een groot lekkageprobleem is. Dit heeft de vorige huurder verzwegen, evenals de huurbaas.

Op de overloop is de ondervloer voor 1/3 verrot en beschimmeld. Evenals in de slaapkamer. De huurbaas zei dit te gaan oplossen en heeft mijn vriendin naar een vloerenzaak gestuurd om een nieuwe vloer uit te kiezen.

Vanochtend bleek de bolvormige plafondlamp in de keuken ineens gevuld te zijn met water. Toevallig is de badkamer boven de keuken.

Naast het feit dat dit levensgevaarlijk is, de woning ronduit smerig is opgeleverd door de vorige huurder zijn er nog een tal van andere gebreken, zoals een gasvoornuis dat steeds blijft hangen in de ontstekingsstand en ze genoodzaakt is de gehele groep in de meterkast uit te schakelen, een vaatwasser die van ellende uit elkaar valt en roest vertoont en nog een gat in het plafond.

De vraag aan jullie is, wat is haar juridische positie en kan zij eenvoudig onder het contract uitkomen nu al deze gebreken aan het licht zijn gekomen?

P.s. het betreft hier de vrije sector en de huurprijs is 1200 euro voor 60m2

Alvast bedankt voor jullie adviezen.

[Voor 24% gewijzigd door Aviv1 op 23-01-2023 22:32]

[Flimovic]

De eerste vraag die in me opkomt; is het huis niet bezichtigd?

Ik kan me voorstellen dat er bij huurhuizen ook zoiets is als een onderzoeksplicht. Los daarvan, de huurbaas lijkt niet al te weerbarstig om dingen op te lossen, waarom kunnen jullie niet proberen om met hem de punten op te lossen?

[Aviv1]

Flimovic schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:33:
De eerste vraag die in me opkomt; is het huis niet bezichtigd?

Ik kan me voorstellen dat er bij huurhuizen ook zoiets is als een onderzoeksplicht. Los daarvan, de huurbaas lijkt niet al te weerbarstig om dingen op te lossen, waarom kunnen jullie niet proberen om met hem de punten op te lossen?

Er was er een bezichtiging. Buiten het feit dat niet iedereen daar evenveel oog voor heeft in een gezellige setting met de huidige bewoonster, merk je een rotten ondervloer onder een laag marmoleum niet zo makkelijk op. In de foto's was dit namelijk pas blootgelegd.

De plafondlamp gevuld met water kun je eenvoudig leeggieten en verzwijgen. Een gasvoornuis ga je wellicht niet uitproberen tijdens een bezichtiging.

Dat de huurbaas dit wil oplossen geloof ik. Het punt is echter dat dit al, zoals later toegegeven door de vorige bewoonster, al jaren speelt.

Je kunt er redelijk vanuit gaan dat deze problemen dan niet in de maand februari, laat staan deze week al, worden opgelost en mijn vriendin wel de volledige huur zal moeten betalen terwijl ze zich daar niet veilig voelt en ook niet kan douchen i.v.m. de lekkage. De borg is reeds voldaan.

[Flimovic]

Het kan zijn dat je in aanmerking komt voor huurverlaging. Dat kan via de huurcommissie. Dat kost de verhuurder geld, dus dat is vaak een krachtige prikkel om er wat aan te doen.

Zie ook:
https://www.juridischloke...ning/gebreken-huurwoning/

[Aviv1]

Flimovic schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:49:
Het kan zijn dat je in aanmerking komt voor huurverlaging. Dat kan via de huurcommissie. Dat kost de verhuurder geld, dus dat is vaak een krachtige prikkel om er wat aan te doen.

Zie ook:
https://www.juridischloke...ning/gebreken-huurwoning/

Bedankt. Dit ga ik bestuderen.

Edit:

Huurt u een woning in de vrije sector? Dan krijgt u geen huurverlaging via de Huurcommissie. Maar u kunt wel naar de Huurcommissie voor advies als dat in uw huurcontract staat. Of als u dat met uw verhuurder afspreekt.

Dit betreft de vrije sector.

[Voor 25% gewijzigd door Aviv1 op 23-01-2023 22:52]

[Wilke]

Als je er met de verhuurder niet snel uit komt - en dat klinkt waarschijnlijk, maar probeer het eerst wel en documenteer dit proces in e-mails of op papier of door telefoongesprekken op te nemen (ja dit mag in NL gewoon zonder dat je het laat weten, mits je zelf deelnemer bent aan het gesprek), kijk verder eens op de site van de huurcommissie:

https://www.huurcommissie...-ernstige-gebreken-vragen

En

https://www.huurcommissie.nl/huurders/

En

https://www.huurcommissie...derhoud-en-gebreken-check

Maar boven alles, gezien oppervlak en inrichting, tenzij hartje Amsterdam is zeer de vraag of dit wel onder vrije sectuurhuur zou moeten vallen, zie:

https://www.huurcommissie...k-zelfstandige-woonruimte

Edit, ik typ te traag op een mobiel, bovenstaande post geeft deels zelfde tips. Misschien kun je ze bellen en de situatie uitleggen. Ze zijn daar vast wel wat gewend..

[Voor 9% gewijzigd door Wilke op 23-01-2023 22:55]

[Aviv1]

Wilke schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:52:
Als je er met de verhuurder niet snel uit komt - en dat klinkt waarschijnlijk, maar probeer het eerst wel en documenteer dit proces in e-mails of op papier of door telefoongesprekken op te nemen (ja dit mag in NL gewoon zonder dat je het laat weten, mits je zelf deelnemer bent aan het gesprek), kijk verder eens op de site van de huurcommissie:

https://www.huurcommissie...-ernstige-gebreken-vragen

En

https://www.huurcommissie.nl/huurders/

En

https://www.huurcommissie...derhoud-en-gebreken-check

Maar boven alles, gezien oppervlak en inrichting, is zeer de vraag of dit wel onder vrije sectuurhuur zou moeten vallen, zie:

https://www.huurcommissie...k-zelfstandige-woonruimte

Edit, ik typ te traag op een mobiel, bovenstaande post geeft deels zelfde tips. Misschien kun je ze bellen en de situatie uitleggen. Ze zijn daar vast wel wat gewend..

Thanks. Je bedoelt dat dit eigenlijk te duur is voor wat het is? of?

[Wilke]

Aviv1 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:53:
Thanks. Je bedoelt dat dit eigenlijk te duur is voor wat het is? of?

Dat zou me niet verbazen, maar of dat zo is kun je uitvinden door de daar genoemde huisprijscheck in te vullen. Ben je wel even mee zoet. Verwacht overigens wel oorlog als je op die voet tegen de verhuurder begint.

Maar die hoeft dat niet meteen te weten, je kunt in elk geval de gegevens verzamelen.

[Real]

Aviv1 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:28:
Enfin, afgelopen week deed mijn vriendin haar intrede en toen kwam aan het licht dat er een groot lekkageprobleem is. Dit heeft de vorige huurder verzwegen, evenals de huurbaas.

De vorige huurder heeft geen meldplicht aan je vriendin, maar wel aan de verhuurder. Maar de verhuurder heeft zelf ook de verplichting om een huurwoning vrij van gebreken op te leveren. Dat volgt uit art. 7:209 BW en wordt wel de verzwaarde onderzoeksplicht genoemd.

Door de ene huurder direct de andere huurder te laten opvolgen kon de verhuurder niet aan die verplichting voldoen, maar dat komt voor het risico van de verhuurder.

De vraag aan jullie is, wat is haar juridische positie en kan zij eenvoudig onder het contract uitkomen nu al deze gebreken aan het licht zijn gekomen?

Eenvoudig niet, maar het is misschien wel mogelijk. Of dat slaagt hangt af van meerdere omstandigheden. Een van die omstandigheden kan bijvoorbeeld zijn of de verhuurder een professional is. Dan is namelijk de huurovereenkomst een consumentenovereenkomst en komt je vriendin meteen meer rechten toe. Als de verhuurder weet had of had kunnen hebben van de staat van het huis zou een beroep op een oneerlijke handelspraktijk kunnen slagen en in dat geval is de overeenkomst vernietigbaar op die grond.

Een andere mogelijkheid is de overeenkomst te ontbinden (eventueel pas als de verhuurder niet binnen korte tijd de gebreken herstelt), simpelweg omdat de woning niet voldoet aan de overeenkomst bij aanvang huur en de verhuurder dus de overeenkomst vanaf 1 februari niet nakomt.

Een derde mogelijkheid zou een beroep kunnen zijn op dwaling en als dat slaagt kan de overeenkomst ook vernietigd worden.

P.s. het betreft hier de vrije sector en de huurprijs is 1200 euro voor 60m2

Het kan nuttig zijn om eerst de huurprijscheck op de website van de huurcommissie te doorlopen, bij voorkeur morgen al. Het betreft naar ik begrijp een zelfstandige huurwoning? Zie in dat geval:

https://www.huurcommissie...k-zelfstandige-woonruimte

De WOZ waarde kun je achterhalen op: https://www.wozwaardeloket.nl/.

Als de WWS waarde van de woning uit de huurprijscheck zonder de gebreken de liberalisatiegrens van thans € 808,06 niet passeert, dan kan de overeenkomst door de huurcommissie worden omgezet in een gereguleerde huurovereenkomst. Alleen in dat geval zal de huurcommissie ambtshalve ook een uitspraak doen over de gebreken en de huurprijs zo nodig verder verlagen.

Alles bij elkaar zijn er dus diverse mogelijkheden voor je vriendin.

Gaat het om een tijdelijke huurovereenkomst? Want dan kun je er vrij zeker van zijn dat de huurovereenkomst na verloop van de bepaalde tijd niet wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden relevant zijn. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou. Win zonodig advies in, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket als je een laag inkomen hebt of een organisatie zoals WOON! als die advies geeft in je regio. Diverse gemeenten subsidiëren of betalen ook een zogenaamd huurteam.

[SPT]

Je kan er zo toch ook niet in verhuizen? De douche is op deze manier niet veilig te gebruiken, er zit water in de elektrische installatie, en er kan geen nieuwe vloer in worden gelegd zolang de rotte vloer niet is hersteld. Op grond van art. 7:279 BW kan de huurovereenkomst dan worden ontbonden.

Gehuurde onbewoonbaar en ontbinding
1. Indien een gebrek in de zin van artikel 204 het deel van gehuurde woonruimte dat voor de huurder en zijn gezin voor bewoning noodzakelijk is, onbewoonbaar maakt dan wel werkzaamheden tot verhelpen van een zodanig gebrek dit doen of zullen doen, is de huurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.
2. De huurder heeft dezelfde bevoegdheid, wanneer het gebruik van de gehuurde woonruimte gevaren oplevert.

[Aviv1]

SPT schreef op maandag 23 januari 2023 @ 23:17:
Je kan er zo toch ook niet in verhuizen? De douche is op deze manier niet veilig te gebruiken, er zit water in de elektrische installatie, en er kan geen nieuwe vloer in worden gelegd zolang de rotte vloer niet is hersteld. Op grond van art. 7:279 BW kan de huurovereenkomst dan worden ontbonden.


[...]

Dat lijkt mij ook. De staat van het huis is niet 'conform' en wat je redelijkerwijs zou kunnen en mogen verwachten. Het lijkt mij niet heel veel anders dan bij het aanschaffen van een auto of een fiets.

Daarnaast is het gevaarlijk wonen.

Dus mijn inziens zou er ook niet betaald hoeven te worden totdat deze gebreken zijn opgelost of kan het huurcontract worden ontbonden.

Maar ik heb weinig ervaring met huurrecht.

[Wanne-B88]

Mijn gevoel zegt dat ontbinden/vernietigen van de overeenkomst niet gewenst is... Waar moet de dame in kwestie dan gaan wonen?

[Aviv1]

Wanne-B88 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 23:26:
Mijn gevoel zegt dat ontbinden/vernietigen van de overeenkomst niet gewenst is... Waar moet de dame in kwestie dan gaan wonen?

Je bedoelt mijn vriendin? Die mag bij mij wonen Maar vinden we het allebei relaxt ons eigen huis te hebben totdat we samen gaan wonen in een groter huis.

Ik vind het belangrijk dat mijn vriendin haar recht krijgt. Bijv. zou ze de verhuurder kunnen voorstellen de ingangsdatum van het contract naar voren te schuiven en hij de tijd heeft de ellende op te lossen. Zij betaalt pas als alles in orde is en is opgelost.

Ik wil voorkomen dat hij haar in een wurggreep neemt en er ondoordacht wordt gecommuniceerd naar de huurbaas met wettelijk wellicht onrechtmatige eisen.

[Voor 3% gewijzigd door Aviv1 op 23-01-2023 23:32]

[Bad Brains]

1200,- euro voor 60M2 dat er niet uitziet?
Ik zou dat laten ontbinden en wegrennen, welke stad verhuren ze zoiets en willen mensen daarin wonen?

[Aviv1]

Bad Brains schreef op maandag 23 januari 2023 @ 23:35:
1200,- euro voor 60M2 dat er niet uitziet?
Ik zou dat laten ontbinden en wegrennen, welke stad verhuren ze zoiets en willen mensen daarin wonen?

De stad Utrecht. In het hart van het centrum.

Ik ben het met je eens, maar dat zijn de prijzen hier. In Amsterdam is 1200,- voor 60m2 een koopje.

Zelf gelukkig heel kort gehuurd en was er al snel klaar mee. Blij dat ik toch wat langer bij papa en mama heb gewoond, heb kunnen stacken en met veel geluk 2 jaar geleden nieuwbouw heb kunnen kopen als starter.

Maar als starter ben je echt aan de beesten overgeleverd en wordt het vel over je neus getrokken.

[Bad Brains]

Aviv1 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 23:41:
[...]


De stad Utrecht. In het hart van het centrum.

Ik ben het met je eens, maar dat zijn de prijzen hier. In Amsterdam is 1200,- voor 60m2 een koopje.

Zelf gelukkig heel kort gehuurd en was er al snel klaar mee. Blij dat ik toch wat langer bij papa en mama heb gewoond, heb kunnen stacken en met veel geluk 2 jaar geleden nieuwbouw heb kunnen kopen als starter.

Maar als starter ben je echt aan de beesten overgeleverd en wordt het vel over je neus getrokken.

Mijn vriendin woont tegenover Artis aan het water, ok wel sinds 2005 maar haar huur is sub 1000,- voor 120M2 90M2

[Wolfboy]

Bad Brains schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 00:10:
[...]


Mijn vriendin woont tegenover Artis aan het water, ok wel sinds 2005 maar haar huur is sub 1000,- voor 120M2

Dat gaat je absoluut niet meer lukken tegenwoordig: https://www.funda.nl/kaar...9477053,4.918571944903443

Alles wat er beschikbaar is zit flink verder uit het centrum, en ook dan kan je niet meer dan 60m2 verwachten

[Bad Brains]

Excuus het is 90M2 (niet dat het veel uitmaakt)

[Wispe]

1200 euro voor 60m2? Dafuq?
Gelukkig gaat De Jonge daar wat aan doen...

[Meethenoob]

Ben ik nu de enige die denkt:

Hoezo merk je dat gat in het plafon niet op tijdens de bezichtiging?

Dat is niet van het water, dit is er ingeslagen, anders zat het stukje er niet boven, maar hing het er aan of lag het op de grond.

[sipje]

Is dat plafond tussen de badkamer en de benedenverdieping van hout? Zo lijkt het namelijk en zal niet alleen de ondervloer rot zijn, maar is mogelijk ook de constructie aangetast. Als dat zo is, dan moet er wellicht flink verbouwd worden.

[Rukapul]

Als de verhuurder een beetje handige klusjesman heeft dan kunnen deze gebreken (lekkage douche, lekkage pui op vloer) waarschijnlijk vlot verholpen worden zodat er in elk geval gewoond kan worden. Iets zegt me echter dat dat niet het geval is want waarom zou het achterstallig onderhoud zover opgelopen zijn?

Ontsteker van fornuis is een bekend euvel. Ik heb al bij 2 huizen de stekker van het fornuis uit het stopcontact getrokken en een aansteker in de la gelegd. Non-issue.

Vuil huis: tja, dat krijg je als je min of meer een deal van huurder-naar-huurder maakt. Ook niet iets wat je niet oplost in ee paar dagen flink poetsen.

[bonzz.netninja]

Ik zou er toch niet een groot drama van maken en al meteen over ontbinden gaan denken. Je hele reactie heeft al direct aan achterdochtige houding tov de verhuurder en dat lijkt mij geen gezonde basis. Huurrecht, ontbinden en weet ik veel wat. Geef de huisbaas eerst gewoon eens de kans om de boel te komen repararen.

Vertel gewoon tegen je huisbaas dat er wat zaken stuk zijn in zijn huis en dat hij dat moet gaan maken. Mijn huisbaas regelde dat vroeger gewoon allemaal direct.

[Marzman]

Als de huisbaas zegt dat ze het op wil lossen zou ik dat ook gewoon laten doen. Je weet niet wat hier gebeurd is, misschien heeft de vorige huurder een lekkage nooit gemeld. Ik zou het wel even allemaal duidelijk communiceren (ook per mail en wat foto's maken, doormailen dat je geen gezeur hebt achteraf, gewoon ter info ofzo als je het al gemeld hebt dan ligt het vast met beeld ).

Smerig opgeleverd door de vorige bewoner, tja ik ben nog nooit ergens gaan wonen dat ik het niet eerst schoonmaakte en geverfd heb en dergelijke (is ook zo gedaan in een lege woning).

[Voor 22% gewijzigd door Marzman op 24-01-2023 09:20]

[Joe28965]

bonzz.netninja schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 09:11:
Ik zou er toch niet een groot drama van maken en al meteen over ontbinden gaan denken. Je hele reactie heeft al direct aan achterdochtige houding tov de verhuurder en dat lijkt mij geen gezonde basis. Huurrecht, ontbinden en weet ik veel wat. Geef de huisbaas eerst gewoon eens de kans om de boel te komen repararen.

Aviv1 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:41:
[...]
Dat de huurbaas dit wil oplossen geloof ik. Het punt is echter dat dit al, zoals later toegegeven door de vorige bewoonster, al jaren speelt.

Dus met reden geen hoop dat het opgelost wordt.

Mijn advies (zeker als je nog geen borg hebt betaald) bericht naar de huisbaas sturen dat de woning niet leefbaar is (lijst met alle dingen meesturen, verklaren per punt waarom het een gezondheids- veiligheidsrisico is) en dat je dus de overeenkomst ontbindt en als hij het er niet mee eens is zie je hem wel in de rechtbank.

Als je rechtsbijstand hebt trouwens (wat ik niet verwacht want dan had je het nier niet gevraagd) laat hun de melding maken dat je de huurovereenkomst ontbindt.

[FRANQ]

Ik zou ook niet direct ontbinden, maar een andere regeling treffen.
Maar ontbinden wel als scenario 2 houden.

Dit is niet een reparatie die je even doet in een bewoond huis.
Dit gaat hoogstwaarschijnlijk opgelapt worden om zo snel mogelijk klaar te zijn.
Willen ze het goed doen, dan zit de vriendin van @Aviv1 weken zo niet maanden in een bouwplaats.

Goed teken vind ik wel dat zijn vriendin een vloer mag uitkiezen, dat wil zeggen dat de verhuurder niet kwader trouw is.

Ik zou met de huurbaas proberen overeen te komen dat hij die vloer en vooral de lekkage oplost.
Mogelijk moet daarvoor beneden een stuk plafond eruit om het lek op te sporen en te dichten.

Maar dat je vriendin dan tijdens de renovatie werkzaamheden gedurende 2 maanden daar niet woont en dus geen huur betaald.
Voordeel voor hem is dat hij direct na oplevering weer een huurder heeft, de contracten al rond zijn, en hij ongestoord kan slopen en renoveren.
Voordeel voor je vriendin is dat ze en een huis heeft, en niet in de troep zit.

Voor de bouwer is het ook fijner als het huis niet bewoond is, want dan kan gewoon al het water en stroom eraf. En er lopen dan ook geen bewoners door de bouw zone.

Lukt het niet in 2 maanden, dan gewoon ontbinden.

[Voor 5% gewijzigd door FRANQ op 24-01-2023 09:24]

[Eli Cohen]

Wispe schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 07:47:
1200 euro voor 60m2? Dafuq?
Gelukkig gaat De Jonge daar wat aan doen...

De Jongen gaat precies niets doen en heeft ook nooit iets gedaan

[Aviv1]

FRANQ schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 09:22:
Ik zou ook niet direct ontbinden, maar een andere regeling treffen.
Maar ontbinden wel als scenario 2 houden.

Dit is niet een reparatie die je even doet in een bewoond huis.
Dit gaat hoogstwaarschijnlijk opgelapt worden om zo snel mogelijk klaar te zijn.
Willen ze het goed doen, dan zit de vriendin van @Aviv1 weken zo niet maanden in een bouwplaats.

Goed teken vind ik wel dat zijn vriendin een vloer mag uitkiezen, dat wil zeggen dat de verhuurder niet kwader trouw is.

Ik zou met de huurbaas proberen overeen te komen dat hij die vloer en vooral de lekkage oplost.
Mogelijk moet daarvoor beneden een stuk plafond eruit om het lek op te sporen en te dichten.

Maar dat je vriendin dan tijdens de renovatie werkzaamheden gedurende 2 maanden daar niet woont en dus geen huur betaald.
Voordeel voor hem is dat hij direct na oplevering weer een huurder heeft, de contracten al rond zijn, en hij ongestoord kan slopen en renoveren.
Voordeel voor je vriendin is dat ze en een huis heeft, en niet in de troep zit.

Voor de bouwer is het ook fijner als het huis niet bewoond is, want dan kan gewoon al het water en stroom eraf. En er lopen dan ook geen bewoners door de bouw zone.

Lukt het niet in 2 maanden, dan gewoon ontbinden.

Inderdaad, dat is ook mijn idee. Toevallig komt hij vanmiddag polshoogte nemen op de locatie dus ik zal zorgen dat ik er ook ben

[bonzz.netninja]

Joe28965 schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 09:20:
[...]


[...]


Dus met reden geen hoop dat het opgelost wordt.

Mijn advies (zeker als je nog geen borg hebt betaald) bericht naar de huisbaas sturen dat de woning niet leefbaar is (lijst met alle dingen meesturen, verklaren per punt waarom het een gezondheids- veiligheidsrisico is) en dat je dus de overeenkomst ontbindt en als hij het er niet mee eens is zie je hem wel in de rechtbank.

Als je rechtsbijstand hebt trouwens (wat ik niet verwacht want dan had je het nier niet gevraagd) laat hun de melding maken dat je de huurovereenkomst ontbindt.

Ja of de relatie tussen vorige huurder en huisbaas was volledig naar de haaien dus had de huisbaas ff geen zin. Weet jij veel.

Meteen dit hele geschil juridisch maken is per definitie onverstandig en onnodig geblaf. Probeer er nou eerst maar gewoon eens uit te komen als normale mensen en geef mensen een kans.

[tweakduke]

De topictitel is duidelijker gemaakt

[Jeroenzer]

Even serieus,,,

TS zegt: vriendin kan bij hem wonen zolang tot dat ze eventueel samen een groter huis kunnen kopen.

Hoezo NIET ontbinden ? Weg daar, het is gevaarlijk, slecht voor je gezondheid met zoveel vocht/schimmel, er zou niet eens gedacht moeten worden over het oplossen met de huurbaas, weg daar!

Laat je vriendin bij je wonen en ga vanuit daar weer verder zoeken, scheelt ook weer 1200!!!! euro wat je in je eigen zak kan steken.

[BlueWaffle]

Een wijze les voor de volgende keer: neem een rechtsbijstandverzekering mbt alles wat met huur te maken heeft. Kost een paar euro per maand maar dan heb je altijd een hulplijn, iemand die je precies kan vertellen wat je rechten zijn, iemand die zelfs alle communicatie kan doen voor je zodat jij niet in de stres zit en dus ook alles bijhoudt en helpt wanneer het uit de hand loopt.

Tevens ondanks de mogelijke oplossing maak foto's en houdt alles administratief bij, dus als je iets afspreekt zet het ook op papier. Ik zeg niet dat het verkeerd gaat aflopen maar de kans is er altijd en dan heb je tenminste bewijs wanneer iemand zich als de domme voordoet.

Gezien de prijs, de vierkante meters en de foto's hoop ik dat het wordt opgelost maar ik heb zelf een hoop gezien en meegemaakt dat ik altijd erg sceptisch ben als het gaat om deze kwaliteit woningen en het oplossingsvermogen en de gewillensheid vd huisbaas.

Met een badkamer waarbij de tegels op de houten vloer waren gekit was bij ons na mooie praatjes oplossing 1: pallets kitten bovenop de vloer, oplossing 2 cement storten zonder voorbereiding en een schuine vloer aanleggen die wegliep vh doucheputje, 3 een verhoging metselen rondom het douche putje zodat het water niet het huis inliep, dan 4 eindelijk een goed bedrijf dat alles eruit moest halen en dat hele gedeelte vh huis opnieuw moest aanleggen. En dat was 1 gebrek van velen.

Huis erna stortte het platen plafond in op een dag omdat ook daar lekkage was op de verdieping boven, ze waren al een week aan het klussen om alles te verwijderen (en gelukkig had ik alles eronder al ontruimd na een nare droom over precies dat).

Ze hebben altijd mooie praatjes en zijn het overal mee eens en dan krijg je de bouwvakker over de vloer die alles zwart doet voor ze en die beunhaast zich er flink doorheen zonder te vragen of afspraken te maken

Als ik de foto vd schuifdeur zo zie dan is het niet een simpel vloertje wisselen want het water komt vanaf buiten. Maar ik betwijfel of de huisbaas alles in zoverre gaat oplossen voor je want dan moet hij dat gedeelte van de muur beter afwerken. Als hij aangeeft enkel een vloertje erin te zetten dan weet je het al, dan heb je alles na 1 winter weer vochtig en over een paar jaar net zo verrot. Waarschijnlijk is dit probleem er vanaf het begin al geweest, dan kun je de vorige bewoonster moeilijk de schuld geven want die heeft het niet veroorzaakt en zag wsg de bui al hangen. Meestal fixen ze het probleem alleen op locatie maar de echte oorzaak laten ze zitten (kost teveel geld anders).

Heb je tevens al de naam vd huisbaas gegoogle'd om te checken of het niet een huisjesmelker is?
Ikzelf woonde bij woning 1 ook in Utrecht en heb toen het hele huurcommissie traject doorlopen voor zowel huurverlaging als hun onderhouds verplichting. De eerste kost je ongeveer een half jaar maar dan mag je ook alle teveel betaalde huur vd maanden ervoor terugeisen. Echter afhankelijk van je huurbaas kun je gezeik krijgen zoals geen onderhoud, bedreigingen etc. dan is een rechtbijstand wel weer erg handig. In mijn geval probeerde ze me eruit te gooien maar de jurist hield haar redelijk tam, ze klaagde me nog wel aan aan het eind vd rit voor de lol maar had geen poot om op te staan (de rechtsbijstand betaald tevens jouw advocaat in geval van). MBT het onderhoud, die gefaalde reparaties van voorbeeld 1 waren allemaal onder begeleiding vd huurcommissie, de inspecteur kwam 2 weken later langs en stuurde haar weer een boete en zei dat het overnieuw moest. Kostte ook ongeveer 9 maanden voordat alles goed was. Misschien niet handig om al direct een verlaging aan te vragen nu dat er iets gemaakt moet worden, maar de vorige maanden kun je nog altijd verhalen als je in gelijk wordt gesteld.

Tevens woonde ik 10min lopen vh centrum af en ging het over kamerverhuur, de huur ging van 350,- naar 160 p/m incl. Zoiets gaat snel als je douche/keuken/toilet met veel mensen deelt, meer als 3 of 4 en ze mogen er geen extra huur voor vragen. Uiteindelijk 2 jaar teveel betaalde huur terug gekregen.

[Voor 42% gewijzigd door BlueWaffle op 24-01-2023 12:18]

[Richh]

Bad Brains schreef op maandag 23 januari 2023 @ 23:35:
1200,- euro voor 60M2 dat er niet uitziet?
Ik zou dat laten ontbinden en wegrennen, welke stad verhuren ze zoiets en willen mensen daarin wonen?

Zoiets verhuren ze in elke stad en dit soort woningen worden actief bewoond. Verhuurders hebben huurders immers toch voor het uitkiezen.

Ik zou dan ook zeker niet direct alle instanties inschakelen, je wil geen gezeik met je verhuurder als dit je woonplek gaat worden of al is. Dan ben je nog veel verder van huis. Het zijn mooie woorden mbt rechtsbijstand hierboven, maar er zit nou eenmaal een groot verschil tussen 'recht hebben' en 'recht krijgen'. Het is erg lastig om een juridisch verhaal wat misschien maanden gaat duren aan te gaan, terwijl je ondertussen toch érgens moet wonen.
En dit weten vastgoedcowboys (en dat zijn dit gezien de staat) donders goed.

@Aviv1 probeer in goed overleg met de verhuurder te gaan, laat blijken dat je wel bewust bent van je rechten. Geef hem tijd het op te lossen, 'of anders'.

Flimovic schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:49:
Het kan zijn dat je in aanmerking komt voor huurverlaging. Dat kan via de huurcommissie. Dat kost de verhuurder geld, dus dat is vaak een krachtige prikkel om er wat aan te doen.

Zie ook:
https://www.juridischloke...ning/gebreken-huurwoning/

De huurcommissie treed alleen op als je huurwoning, na de puntentelling, binnen de sociale sector valt. Gezien de locatie en huidige prijs lijkt me dat niet realistisch.
Ook hebben ze het daar erg druk en kan dit maanden duren. In die maanden moet je de huur gewoon doorbetalen en heb je dus mogelijk dubbele lasten. Pas na afloop van de rechtsgang krijg je de teveel betaalde euro's terug.

De vrije sector (en dit zijn praktisch alle huurwoningen >750 euro per maand) noemen ze niet voor niks de 'vogelvrije sector' en daar zijn heel veel jongeren momenteel aan overgelaten.

[Voor 52% gewijzigd door Richh op 24-01-2023 12:54]

[Tom-Z]

Real schreef op maandag 23 januari 2023 @ 23:01:
[...]

Dan is namelijk de huurovereenkomst een consumentenovereenkomst en komt je vriendin meteen meer rechten toe. Als de verhuurder weet had of had kunnen hebben van de staat van het huis zou een beroep op een oneerlijke handelspraktijk kunnen slagen en in dat geval is de overeenkomst vernietigbaar op die grond.

Waarschijnlijk maakt het zelfs helemaal niet uit of de verhuurder het (had kunnen) weten. Voor een OHP is geen opzet of zelfs maar onachtzaamheid vereist (zie overweging 48).

[Woodsy]

De woningsmarkt moet wel erg oververhit zijn als zoveel mede-Tweakers niet het contract direct zouden (laten) ontbinden. Dit is toch compleet onacceptabel? Ik zou hier persoonlijk nooit intrekken. Los van de prijs i.c.m. de huur van de woning, dit is toch gewoon (levens)gevaarlijk? Dat water in die lamp alleen al. Lekkere gedachte. Wie weet waar die woning allemaal lekt. Voor je het weet sta je ergens onder stroom. Of komt er opeens iets naar beneden zetten. Voor geen goud!

Schimmels in meerdere ruimtes, lekkage, gevaarlijke situaties m.b.t. de stroom, rot in de (onder)vloer. En dit is alleen wat je nu ziet. Je moet je veilig en thuis kunnen voelen ergens. Dat kan hier toch simpelweg niet?

Uiteraard kun je vraagtekens plaatsen bij het overnemen van de huur zonder grondige controle, maar dit lijkt me niet repareerbaar in 1-2 maanden (zonder pleisters te plakken). Zeker niet als je er ook woont. Ik zou persoonlijk aansturen op directe ontbinding, intrekken bij TS en zeker niet zonder grondige controle na 2 maanden alsnog die woning betrekken.

[Aviv1]

Woodsy schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 13:41:
De woningsmarkt moet wel erg oververhit zijn als zoveel mede-Tweakers niet het contract direct zouden (laten) ontbinden. Dit is toch compleet onacceptabel? Ik zou hier persoonlijk nooit intrekken. Los van de prijs i.c.m. de huur van de woning, dit is toch gewoon (levens)gevaarlijk? Dat water in die lamp alleen al. Lekkere gedachte. Wie weet waar die woning allemaal lekt. Voor je het weet sta je ergens onder stroom. Of komt er opeens iets naar beneden zetten. Voor geen goud!

Schimmels in meerdere ruimtes, lekkage, gevaarlijke situaties m.b.t. de stroom, rot in de (onder)vloer. En dit is alleen wat je nu ziet. Je moet je veilig en thuis kunnen voelen ergens. Dat kan hier toch simpelweg niet?

Uiteraard kun je vraagtekens plaatsen bij het overnemen van de huur zonder grondige controle, maar dit lijkt me niet repareerbaar in 1-2 maanden (zonder pleisters te plakken). Zeker niet als je er ook woont. Ik zou persoonlijk aansturen op directe ontbinding, intrekken bij TS en zeker niet zonder grondige controle na 2 maanden alsnog die woning betrekken.

Dit is exact hoe ik in de wedstrijd sta. Ik snap sommige mede-Tweakers ook die adviseren even een hap lucht te nemen en eerst het hele speelveld te overzien, maar dit is en blijft een onacceptabele woonsituatie. Nogmaals, als dit een auto of een fiets was, waren we allang uitgesproken.

Het feit dat de woningmarkt zo oververhit is, er schaarste heerst en de overheid er al jaren geen grip op heeft, betekent niet dat een huurbaas jaren zo onverschillig zijn gang mag gaan en zijn machtspositie zo kan misbruiken.

Inmiddels contact opgenomen met mijnhuurteam.nl en contract gedeeld, en wacht nu hun belletje af.

Bedankt allen zover voor de reacties en ervaringen, much appreciated!!

[SmurfLink]

Woodsy schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 13:41:
De woningsmarkt moet wel erg oververhit zijn als zoveel mede-Tweakers niet het contract direct zouden (laten) ontbinden. Dit is toch compleet onacceptabel? Ik zou hier persoonlijk nooit intrekken. Los van de prijs i.c.m. de huur van de woning, dit is toch gewoon (levens)gevaarlijk? Dat water in die lamp alleen al. Lekkere gedachte. Wie weet waar die woning allemaal lekt. Voor je het weet sta je ergens onder stroom. Of komt er opeens iets naar beneden zetten. Voor geen goud!

Schimmels in meerdere ruimtes, lekkage, gevaarlijke situaties m.b.t. de stroom, rot in de (onder)vloer. En dit is alleen wat je nu ziet. Je moet je veilig en thuis kunnen voelen ergens. Dat kan hier toch simpelweg niet?

Uiteraard kun je vraagtekens plaatsen bij het overnemen van de huur zonder grondige controle, maar dit lijkt me niet repareerbaar in 1-2 maanden (zonder pleisters te plakken). Zeker niet als je er ook woont. Ik zou persoonlijk aansturen op directe ontbinding, intrekken bij TS en zeker niet zonder grondige controle na 2 maanden alsnog die woning betrekken.

Voor je eigen gezondheid is het inderdaad echt heel erg onwenselijk om hier in te trekken. Schimmel, kans op electrocutie, nee ik zou hier ook heel hard wegwezen.

[Real]

Tom-Z schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 12:51:
[...]
Waarschijnlijk maakt het zelfs helemaal niet uit of de verhuurder het (had kunnen) weten. Voor een OHP is geen opzet of zelfs maar onachtzaamheid vereist (zie overweging 48).

Nee, maar het was een verwijzing naar art. 7:209 BW en een verhuurder moet dus sowieso zelf onderzoek doen naar de staat van een huurwoning voor de huur aanvangt. En daar komt bij een gestelde ohp dus ook nog de bewijslastverdeling in het nadeel van de verhuurder bij.

Maar veel huurovereenkomsten voor woonruimte zijn dus consumentenovereenkomsten, alleen realiseren zowel huurders als verhuurders (en rechters) zich dat vaak onvoldoende volgens mij. Dat komt wellicht omdat bijvoorbeeld in EU richtlijn 93/13 een vertaalfout is geslopen en in de Nederlandse versie het woord 'verkoper' wordt gebruikt terwijl daar in andere vertalingen het woord 'professional' (of iets vergelijkbaars) staat genoemd.

In arrest C-488/11 heeft het HvJ van de EU in antwoord op prejudiciële vragen al 10 jaar geleden geoordeeld dat een beroepsmatige verhuurder van woonruimte een consumentenovereenkomst aangaat en rechters onder andere dus ambtshalve moeten toetsen op oneerlijke bedingen. Wat weer tot discussie kan leiden voor wat betreft het antwoord op de vraag of een verhuurder beroepsmatig verhuurt of niet. Een rechtspersoon zoals een besloten vennootschap is in ieder geval geen vereiste volgens deze kantonrechter (r.o. 4.26 en 4.33):

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBMNE:2021:4680

Drie keer raden welke zbo toezichthouder op de Nederlandse consumenten(huur)markt nul komma niks ooit ook maar een besluit heeft gepubliceerd dat zag op de werkwijze van beroepsmatige verhuurders van woonruimte (anders dan bemiddeling of lastgeving en het provisieverbod op grond van art. 7:417 lid 4 BW en art. 7:427 BW door een makelaar)?

Want uiteraard is de consumentenhuurmarkt helemaal vrij van misstanden. Of zo.

[Real]

Richh schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 12:37:
[...]
De vrije sector (en dit zijn praktisch alle huurwoningen >750 euro per maand) noemen ze niet voor niks de 'vogelvrije sector' en daar zijn heel veel jongeren momenteel aan overgelaten.

De liberalisatiegrens ligt in 2023 op € 808,06 en het betreft een huurwoning van 60 m2, met naar het zich laat aanzien weinig extra voorzieningen.

Als ik snel de huurprijscheck uitvoer voor een zelfstandige woonruimte en wat aannames doe, dan komt de WWS waarde van deze woning niet boven de € 808,06 en in dat geval is op grond van de definitie in art. 7:247 BW de huurcommissie bevoegd om de redelijkheid van de huurprijs aan te passen naar de WWS waarde.

Maar dat is nog niet alles, want de gebreken worden in dat geval ook betrokken bij de toetsing op grond van art. 12 UHW en afhankelijk van de ernst in het gebrekenboek kan de aanvangshuurprijs met maximaal 80% worden verlaagd. Dus als de WWS waarde bijvoorbeeld €750 is en een huurverlaging wordt uitgesproken door de huurcommissie van 80%, dan wordt de huurprijs €150 zolang de gebreken niet zijn hersteld.

Maar los daarvan zal de huurovereenkomst ook gereguleerd zijn ipv geliberaliseerd en kan de vriendin van de TS dus voor meer dan alleen de toetsing van de aanvangshuurprijs en de huurprijsverhoging bij de huurcommissie terecht.

Maar uiteraard moet de vriendin van de TS dat wel willen en de woning uiteraard ook veilig zijn. Anders betaal je €150 per maand voor een woning waar je toch niet in kan verblijven.

Als ik de TS en vriendin was zou ik zsm de huurprijscheck uitvoeren als dat veilig kan en het gebrekenboek naslaan, want er is naar ik begrijp al toegang tot de woning. Dat kan allemaal kosteloos zonder de verhuurder te informeren en maakt de onderhandelingspositie van de vriendin van de TS simpelweg beter, voor zover er onderhandeld moet worden. Alles dus wel onder verwijzing naar de waarschuwingen onderaan mijn eerste reactie in dit topic.

[Aviv1]

Update:

De verhuurder kwam langs met een loodgieter en timmerman. Hun conclusie was dat de hele badkamer is verzadigd en al het stuc achter de tegelwand van de douche is opgelost. Een paar tikken tegen de tegels resulteerde in brekende voegen.

Alles sijpelt naar beneden via de lamp. Je hoort letterlijk de druppels op het plafond landen en ziet de druppels uit de lamp vallen (bol verwijderd).

Deze conclusie gelijk aangegrepen om de huurbaas direct te vragen wat dit betekent voor het contract dat binnenkort ingaat, die dus ook niet veel meer kon zeggen dan dat het aan mijn vriendin is wat zij wil en hij dan wel een andere huurder vindt.

Nou, ik zal mijn vriendin verslag uitbrengen als die vanavond terug komt, maar ik denk dat ik haar besluit al weet.

Al wil de verhuurder het wel oplossen, zij gaf te kennen dit op een zo kostenefficiënt mogelijke manier op te lossen. Een gehele renovatie zie ik dus ook niet gebeuren en mijn vriendin zal in dat geval ook in een bouwput belanden.

/edit:
Emmertje zit inmiddels aardig vol

[Voor 11% gewijzigd door Aviv1 op 24-01-2023 17:19]

[Backpacker]

Goh wat jeuken mijn handen om in zo'n geval die verhuurder gewoon eens hard aan te pakken. € 1200 voor 60 m2 in een oud pand kan meestal toch al niet in de vrije sector vallen bij berekening van het puntenstelsel, dus die huur moet een stuk lager.

Alleen een huurder is allang blij met een dak boven zijn/haar hoofd dus denken er niet aan naar de huurcommissie te stappen binnen 6 maanden na ingang van het contract (enigszins logisch in deze verziekte woningmarkt).

Omdat je vriendin qua onderdak redelijk veilig is (ze kan immers bij jou intrekken) zou ik in jouw geval (maar kan het heel goed begrijpen als jij daar geen zin in hebt) al het mogelijke doen die verhuurder aan te pakken. Ze komen nu te vaak weg met huurprijzen die niet eens mogen....

[BlueWaffle]

Aviv1 schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 16:06:
Update:
Al wil de verhuurder het wel oplossen, zij gaf te kennen dit op een zo kostenefficiënt mogelijke manier op te lossen. Een gehele renovatie zie ik dus ook niet gebeuren en mijn vriendin zal in dat geval ook in een bouwput belanden.

Ik begrijp dat de huisbaas geen gehele renovatie wil maar er zullen toch nog best wat geborgen gebreken blijven als iets niet goed aangepakt wordt. Ik las tevens niks over de maandelijkse huurbetaling, ik zou dat zeker nog eens schriftelijk aankaarten per mail want als de huisbaas al aangeeft dat ze makkelijk een ander zoekt dan verwacht ze misschien ook wel betaling.

De huurcommissie heeft overigens ook een traject voor huurverlaging wanneer het onderhoud niet goed is, dat heeft niets te maken met de punten telling of het verplichten onder dwangsom om reparaties uit te voeren maar meer met het feit dat je punten verlaging kan rekenen wanneer een woning onbewoonbaar is. De huur wordt na de uitvoering dan weer herstelt naar het oude bedrag.

Tevens de huisbaas is toch geen eene mevrouw Chang toch? Zij is volgens mij allang weg uit utrecht en zit nu bulgaren te onderhouden in haar nieuwe panden.

[TwingyTwingy]

Pfoe, hier krijg je kromme tenen van.
Voor 1200 euro in de maand heb ik net buiten de randstad een woning van 190m2 kunnen kopen met 35m2 dakterras.

Voor 1200 euro 60m2 huren, dan moet je wel heel graag op dat plekje willen zetten. Desalniettemin, in dit krot blijven gaat je partner een hoop slapeloze nachten bezorgen. De verhuurder gaat dit oplappen en dan is het wachten op het volgende euvel. Ik zou heel goed met zijn tweeën gaan nadenken over wat jullie willen en overweeg daarbij ook eens de optie buiten het centrum van een grote stad. Heb je nog gratis schonere lucht ook

[Real]

Backpacker schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 16:24:
Alleen een huurder is allang blij met een dak boven zijn/haar hoofd dus denken er niet aan naar de huurcommissie te stappen binnen 6 maanden na ingang van het contract (enigszins logisch in deze verziekte woningmarkt).

Er is een topic op Tweakers met de titel Vastgoed als investering. Daarin reageren met name Tweakers die een woning verhuren, soms zelfs meerdere woningen.

In dat topic heb ik laatst uitgelegd dat er aan tijdelijke verhuur voordelen maar ook nadrukkelijk nadelen kleven. Nu verwacht ik niet dat het in veel huurhuizen zo erg is als in dit huis, maar een huurder met een tijdelijk huurcontract kijkt inderdaad wel uit om binnen zes maanden naar de huurcommissie te stappen. Overigens heb ik in een van de reacties van @Aviv1 volgens mij nog niet gelezen dat het hier om een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter gaat en dat kan wel relevant zijn.

Een tijdelijk huurcontract van twee jaar of korter voor een zelfstandige huurwoning eindigt namelijk door verloop van tijd, als tenminste de verhuurder tijdig het einde aankondigt (art. 7:271 lid 1 BW). Een huurder die binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst op grond van art. 7:249 BW de aanvangshuurprijs laat toetsen door de huurcommissie heeft waarschijnlijk dus maar kort plezier van een eventuele lagere prijs. Nadat het einde van de huur namelijk is aangekondigd stopt immers de huurovereenkomst en daarna kan de verhuurder met een nieuwe huurder weer elke huurprijs vragen die de verhuurder maar wil vragen.

Dat probleem heeft de Tweede Kamer echter in 2016 bij de introductie van deze tijdelijke huurovereenkomsten onderkent en per amendement is art. 7:249 BW uitgebreid:

Daarnaast regelt dit amendement dat tot uiterlijk zes maanden na afloop van een voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter door de huurder aan de huurcommissie kan worden verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

Kamerstukken II 2015/16, 34373, nr. 24
Handelingen II 2015/16, nr. 52, item 18, p. 1

Dus staat er sinds de inwerkingtreding van de wet in 2016 in art. 7:249 lid 2 BW:

2 In afwijking van lid 1 kan de huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 271 lid 1, tweede volzin, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

Eind goed, al goed? Toetsing van de aanvangshuurprijs kan immers ook tot zes maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst.

Helaas. De Huurcommissie toetst namelijk niet na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter als de huurovereenkomst is geëindigd. Als dus een verhuurder een woning met gebreken verhuurt, en steeds tijdelijke huurovereenkomsten met nieuwe huurders aangaat, dan is er maar een hele kleine kans dat de huurder naar de huurcommissie stapt. In het ene geval (tijdens de tijdelijke huurovereenkomst) zal de huurder afwachten in de hoop op een overeenkomst voor onbepaalde tijd en in het andere geval komt de huurcommissie niet meer als de huurovereenkomst is geëindigd en een nieuwe huurder is begonnen met een nieuwe huurovereenkomst.

Alleen als een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, kan de huurder dus na de omzetting tot zes maanden de aanvangshuurprijs laten toetsen.

[Backpacker]

Real schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 19:12:
[...]

Eind goed, al goed? Toetsing van de aanvangshuurprijs kan immers ook tot zes maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst.

Helaas. De Huurcommissie toetst namelijk niet na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter als de huurovereenkomst is geëindigd. Als dus een verhuurder een woning met gebreken verhuurt, en steeds tijdelijke huurovereenkomsten met nieuwe huurders aangaat, dan is er maar een hele kleine kans dat de huurder naar de huurcommissie stapt. In het ene geval (tijdens de tijdelijke huurovereenkomst) zal de huurder afwachten in de hoop op een overeenkomst voor onbepaalde tijd en in het andere geval komt de huurcommissie niet meer als de huurovereenkomst is geëindigd en een nieuwe huurder is begonnen met een nieuwe huurovereenkomst.

Alleen als een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, kan de huurder dus na de omzetting tot zes maanden de aanvangshuurprijs laten toetsen.

Bedankt voor je uitgebreide toelichting! Weer wat geleerd.

Alleen snap ik niet dat, als het in de wet staat dat je dat recht hebt, dat de huurcommissie dat onderzoek kan weigeren. Het lijkt mij dat je, desnoods via de rechter, dat onderzoek dan kan afdwingen, het staat immers niet voor niets in de wet.

[Real]

Backpacker schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 19:21:
[...]
Alleen snap ik niet dat, als het in de wet staat dat je dat recht hebt, dat de huurcommissie dat onderzoek kan weigeren. Het lijkt mij dat je, desnoods via de rechter, dat onderzoek dan kan afdwingen, het staat immers niet voor niets in de wet.

De huurcommissie is net als de ACM een zelfstandig bestuursorgaan en geen rechtbank. Ze stellen een bepaald beleid vast en dat is het dan. Tegen dat beleid kun je als huurder of verhuurder verder niets beginnen. De huurcommissie neemt namelijk geen besluit, maar doet een uitspraak.

Je kunt wel binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de kantonrechter vorderen over het punt of de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, maar de huurcommissie komt helemaal niet kijken in de huurwoning als de huurder weer is vertrokken.

Je kunt dan dus net zo goed de huurcommissie overslaan en direct naar de kantonrechter stappen, maar dat moet dan zonder inspectierapport van de huurcommissie. Daar moet je dan zelf voor zorgen met een expert. Je kunt daarna wel in hoger beroep, maar dat kan weer niet als de huurcommissie eerst was verzocht om een uitspraak te doen. Ga je dus naar de huurcommissie, komt die niet kijken en stap je daarna naar de kantonrechter, dan is dat de laatste kans om gelijk te krijgen. Ga je ineens naar de kantonrechter, dan kun je weer wel in hoger beroep. Huurprocesrecht is een grote wirwar van regels zoals je merkt en het verdient aanbeveling om goed advies in te winnen voor je stappen zet. Zelfs als je naar de huurcommissie stapt.

Overigens staat er in art. 40 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) toch echt dat de huurcommissie een woning mag betreden voor de uitvoering van hun taken, desnoods zelfs met de politie, maar dat doen ze dus niet met het argument dat de opvolgende huurder dan verplicht moet meewerken. Daar valt op zich wat voor te zeggen, maar de opvolgende huurder is ook gebaat bij een onderzoek door de huurcommissie natuurlijk.

Art. 7:249 lid 2 BW is dus een wassen neus als de huurder alleen een tijdelijk huurcontract krijgt, tenzij die huurder tijdens het tijdelijke contract de huurcommissie de woning kan laten inspecteren. Maar ja, dan gaat een verhuurder waarschijnlijk niet verder met die huurder.

[kx22]

Aviv1 schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 16:06:
Update:


Deze conclusie gelijk aangegrepen om de huurbaas direct te vragen wat dit betekent voor het contract dat binnenkort ingaat, die dus ook niet veel meer kon zeggen dan dat het aan mijn vriendin is wat zij wil en hij dan wel een andere huurder vindt.

Mooi, gelijk wegrennen.
Zij gaat het ook niet verhuren als ze nog bezig met renoveren. Het fijne van als er geen huurders in zitten, dat ze dan juist MEER gaan renoveren. Goed voor de volgende huurder.

[MM!]

Backpacker schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 16:24:
Goh wat jeuken mijn handen om in zo'n geval die verhuurder gewoon eens hard aan te pakken. € 1200 voor 60 m2 in een oud pand kan meestal toch al niet in de vrije sector vallen bij berekening van het puntenstelsel, dus die huur moet een stuk lager.

Alleen een huurder is allang blij met een dak boven zijn/haar hoofd dus denken er niet aan naar de huurcommissie te stappen binnen 6 maanden na ingang van het contract (enigszins logisch in deze verziekte woningmarkt).

Omdat je vriendin qua onderdak redelijk veilig is (ze kan immers bij jou intrekken) zou ik in jouw geval (maar kan het heel goed begrijpen als jij daar geen zin in hebt) al het mogelijke doen die verhuurder aan te pakken. Ze komen nu te vaak weg met huurprijzen die niet eens mogen....

----------------
Dat is al sinds jaar en dag. Verhuur zelf ook woningen doe dat uistsluitend met vaste contracten. Is verder ook geen probleem. Ik onderhoud de woningen goed immers het is je bezit.

De huurcommisie is een beetje overwerkt door nono huurders die zich laten leiden door de media en "huisjesmelkers" perikelen. Die met wissewasjes aankomen die veel tijd in beslag nemen.

De huurders mogen inderdaad gewoon naar de huurcommissie hoor. Heb er één gehad. Sociaal verhuurde woning.
De huurder was van menig dat het gehuurde minstens 150 euro te duur was.Gek genoeg één dag na het tekenen van het contract. Hij zat er nog niet eens in.
De Huurpirjs 679,- euro per maand.

Heb hem de puntentelling laten zien en de zijne gevraagd wellicht een foutje? Hij: Nee ik ga naar de huurcommisie.
Ik okee. Doe je best.

Inderdaad de huurcommisie kwan eraan te pas Die hebben inderdaad uitspraak gedaan in het voordeel ondergetekende verhuurder.

De maximale huurprijs was op basis van de puntentelling 735 euro. De luxe badkkamer met vloerverwarming en ligbad en gezamelijke parkeerplaats plus de tuin van 100m2 leveren in een stad ook punten op.

Dus een aantal huurders zijn net zo achterlijk als sommige verhuurders.