Familiehypotheek

[keepsmiling]

Dit jaar heb ik een flinke erfenis gekregen en wil die nuttig gebruiken. Onze dochter is 19, studeert in Leiden, en wil graag op zichzelf wonen. Ik denk zelf aan het gebruik maken van de jubelton in combinatie met een familiehypotheek. De keuzerichting: mijn dochter koopt een woning (appartement op haar naam - geen overdragsbelasting); de jubelton kan direct ingezet worden om het totale hypotheekbedrag te verlagen en dan zal een resterend bedrag (ca 200k) aan (familie)hypotheek moeten verstrekt tegen een reëel rentetarief. Ze heeft een bijbaantje maar dat is niet meer dan een paar honderd euro en ze wil hier ook 'leuke' dingen van doen. Is dit uberhaupt een valide scenario om de financiering rond te krijgen? De bedoeling is wel dat ze het appartement in eerste instantie met 2 andere vriendinnen gaat delen die meebetalen.

[Sethro]

Geen probleem, wel snel zijn voor die jubelton want dat ‘stopt’ per 1-1-23.

Hoeft geen showstopper te zijn, je kan ook ieder jaar een deel belastingvrij schenken naar die ruimte heb je meestal al nodig om de rente terug te schenken.

[ Voor 53% gewijzigd door Sethro op 27-12-2022 19:44 ]

[GoEV6]

keepsmiling schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 19:30:
Dit jaar heb ik een flinke erfenis gekregen en wil die nuttig gebruiken. Onze dochter is 19, studeert in Leiden, en wil graag op zichzelf wonen. Ik denk zelf aan het gebruik maken van de jubelton in combinatie met een familiehypotheek. De keuzerichting: mijn dochter koopt een woning (appartement op haar naam - geen overdragsbelasting); de jubelton kan direct ingezet worden om het totale hypotheekbedrag te verlagen en dan zal een resterend bedrag (ca 200k) aan (familie)hypotheek moeten verstrekt tegen een reëel rentetarief. Ze heeft een bijbaantje maar dat is niet meer dan een paar honderd euro en ze wil hier ook 'leuke' dingen van doen. Is dit uberhaupt een valide scenario om de financiering rond te krijgen? De bedoeling is wel dat ze het appartement in eerste instantie met 2 andere vriendinnen gaat delen die meebetalen.

Die 2 ton moet ze dan we kunnen aflossen. Lukt dat met een bijbaantje? Bij 4% gaat het om € 955 per maand.

[Mystikal]

Je moet dit toch ook bij de notaris regelen en dat gaat je waarschijnlijk niet meer lukken. Die zitten de laatste dagen helemaal vol.

GoEV6 schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 19:46:
[...]

Die 2 ton moet ze dan we kunnen aflossen. Lukt dat met een bijbaantje? Bij 4% gaat het om € 955 per maand.

Dit kun je naar beneden halen door maandelijks te schenken.

[ Voor 52% gewijzigd door Mystikal op 27-12-2022 19:48 ]

[delpit]

In principe gelden de normale bankregels niet, je moet alleen een normale rente rekenen. Zoals Sethro zegt, jubelton heb je nog 4 dagen om te regelen, daarna 28.947 euro maximaal.

Met 200k hypotheek kom je op zo’n 950 euro per maand uit. Belastingvrij kun je daarvan per jaar ruim 5.500 euro teruggeven via schenking. Blijft over zo’n 450 euro dus. Met vriendinnen moet dat haalbaar zijn.

[GoEV6]

Mystikal schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 19:47:
Je moet dit toch ook bij de notaris regelen en dat gaat je waarschijnlijk niet meer lukken. Die zitten de laatste dagen helemaal vol.


[...]

Dit kun je naar beneden halen door maandelijks te schenken.

Notaris is volgens mij niet verplicht. Wel verstandig natuurlijk. En hoe diep zijn de zakken om ook nog eens jaarlijks een groot deel van de rente/aflossing te schenken?

[ Voor 11% gewijzigd door GoEV6 op 27-12-2022 19:55 ]

[jeanj]

Tevens hoef je niet de gehele jubelton dit jaar over te maken, je kan het spreiden over 1 jaar. Dit is in een andere recent topic aangegeven. Wel moet je dit jaar iets betalen. Notaris is niet nodig, abn amro heeft een voorbeeld van een schenk overeenkomst.

[tweakduke]

Financiering hoort in PFSL. Ik verplaats het topic daarheen

[ybos]

Check ook even de regels mbt familiehypotheek. Ik meen dat die regels ook flink aangescherpt werden of dat de mogelijkheid zelfs vervalt.

[Sport_Life]

Waarom niet 4-6 jaar wachten tot ze klaar is en toe aan een 'eigen' appartement.
Die jubelton scheelt zo'n 8k belasting (10% over 100k minus vrijstelling), dat is ongeveer de waardedaling van afgelopen half jaar op een klein appartement dus daar hoef je het niet voor te doen. Verhuur wordt ook aan alle kanten aangepakt dus je loopt het risico over 4 jaar met een onverkoopbaar studentenhok te zitten. Nog los van de investeringen die je waarschijnlijk moet doen om het naar label A of B te krijgen.

Ik zou dat geld ergens op een meerjarige deposito droppen , dan heeft ze er over 6 jaar veel meer aan.

[ Voor 19% gewijzigd door Sport_Life op 27-12-2022 21:22 ]

[Fulgora]

Sport_Life schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 21:20:
Waarom niet 4-6 jaar wachten tot ze klaar is en toe aan een 'eigen' appartement.
(Knip)
Ik zou dat geld ergens op een meerjarige deposito droppen , dan heeft ze er over 6 jaar veel meer aan.

In een deposito kan ze niet wonen. Een huurappartement kost in die zes jaar ook 1500*12*6= 108.000 euro.

[keepsmiling]

Sethro schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 19:42:
Geen probleem, wel snel zijn voor die jubelton want dat ‘stopt’ per 1-1-23.

Hoeft geen showstopper te zijn, je kan ook ieder jaar een deel belastingvrij schenken naar die ruimte heb je meestal al nodig om de rente terug te schenken.

Dank voor de reactie. Wat ik heb begrepen kan je voor 1-1-2023 een bedrag (zeg 10k) overmaken en dit aan de belastingdienst opgaven voor 1-3-2023 ivm schenkbelasting. Het regelen bij een notaris is niet verplicht (maar wel aan te raden).

[keepsmiling]

Fulgora schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 21:37:
[...]


In een deposito kan ze niet wonen. Een huurappartement kost in die zes jaar ook 1500*12*6= 108.000 euro.

Exact, dat was ook mijn insteek. Bovendien mag je de jubelton binnen 3 jaar gebruiken. Ik vermoed dat de woningmarkt dan wel weer zijn dip heeft gehad.

[Wolly]

Hou er rekening mee dat ze waarschijnlijk wel boven de kamerhuur vrijstelling komt als er nog twee mensen wonen en huur betalen.

[keepsmiling]

tweakduke schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 20:12:
Financiering hoort in PFSL. Ik verplaats het topic daarheen

Dank!

[keepsmiling]

Wolly schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 21:50:
Hou er rekening mee dat ze waarschijnlijk wel boven de kamerhuur vrijstelling komt als er nog twee mensen wonen en huur betalen.

Inderdaad, die is nu rond de 5700,-/jr.

[keepsmiling]

GoEV6 schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 19:46:
[...]

Die 2 ton moet ze dan we kunnen aflossen. Lukt dat met een bijbaantje? Bij 4% gaat het om € 955 per maand.

Dat is inderdaad de vraag, het lukt vermoedelijk wel met de huuropbrengsten van vriendinnen.
Is aflossen verplicht of mag dit ook deels aflossingsvrij?

[Woudtwe]

Weet niet of het in deze situatie helpt. Maar de rente is aftrekbaar. Dus door die hoger te houden is er meer aftrekpost. Dit is door de eerder genoemde jaarlijkse schenking weer terug te storten

[keepsmiling]

Mystikal schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 19:47:
Je moet dit toch ook bij de notaris regelen en dat gaat je waarschijnlijk niet meer lukken. Die zitten de laatste dagen helemaal vol.


[...]

Dit kun je naar beneden halen door maandelijks te schenken.

Staat het maandelijks schenken los van de jubelton?

[Woudtwe]

keepsmiling schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 21:58:
[...]


Staat het maandelijks schenken los van de jubelton?

Yep

[peter-rm]

de verplichting tot (voor minimaal de helft) een lening met een aflossing schema, is alleen relevant om voor de fiscus voor HypotheekRente Aftrek in aanmerking te komen. je moet dan (in de aangifte IB) elk jaar aan de hand van de stand van de schuld aantonen dat je aan het aflossingsschema hebt voldsaan.

als je daar geen gebruik van wil maken staat het je vrij het geheel als aflossingsvrij uit te lenen aan de kinderen.

[ Voor 19% gewijzigd door peter-rm op 27-12-2022 22:19 ]

[keepsmiling]

Sport_Life schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 21:20:
Waarom niet 4-6 jaar wachten tot ze klaar is en toe aan een 'eigen' appartement.
Die jubelton scheelt zo'n 8k belasting (10% over 100k minus vrijstelling), dat is ongeveer de waardedaling van afgelopen half jaar op een klein appartement dus daar hoef je het niet voor te doen. Verhuur wordt ook aan alle kanten aangepakt dus je loopt het risico over 4 jaar met een onverkoopbaar studentenhok te zitten. Nog los van de investeringen die je waarschijnlijk moet doen om het naar label A of B te krijgen.

Ik zou dat geld ergens op een meerjarige deposito droppen , dan heeft ze er over 6 jaar veel meer aan.

Het idee is dat dit haar eigen appartement wordt. Dus gedurende de studententijd zijn de lasten te dragen door verhuur van 1 of 2 kamers. Wanneer ze een baan heeft kan ze dit appartement gebruiken als starterswoning. Ik ben wel juist aan het kijken naar een label A (of appartement.

[Zenix]

keepsmiling schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 22:42:
[...]


Het idee is dat dit haar eigen appartement wordt. Dus gedurende de studententijd zijn de lasten te dragen door verhuur van 1 of 2 kamers. Wanneer ze een baan heeft kan ze dit appartement gebruiken als starterswoning. Ik ben wel juist aan het kijken naar een label A (of appartement.

Die huurders willen niet blijven na het afstuderen? Dat is ook een ding, die kunnen ook huurrechten opbouwen. Met hospita verhuur moet je ze naar 9 maanden eigenlijk uitzetten.

[Brilsmurfffje]

keepsmiling schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 19:30:
Dit jaar heb ik een flinke erfenis gekregen en wil die nuttig gebruiken. Onze dochter is 19, studeert in Leiden, en wil graag op zichzelf wonen. Ik denk zelf aan het gebruik maken van de jubelton in combinatie met een familiehypotheek. De keuzerichting: mijn dochter koopt een woning (appartement op haar naam - geen overdragsbelasting); de jubelton kan direct ingezet worden om het totale hypotheekbedrag te verlagen en dan zal een resterend bedrag (ca 200k) aan (familie)hypotheek moeten verstrekt tegen een reëel rentetarief. Ze heeft een bijbaantje maar dat is niet meer dan een paar honderd euro en ze wil hier ook 'leuke' dingen van doen. Is dit uberhaupt een valide scenario om de financiering rond te krijgen? De bedoeling is wel dat ze het appartement in eerste instantie met 2 andere vriendinnen gaat delen die meebetalen.

Je moet ook nog even uitzoeken of je wel meer dan 1 huurder mag hebben? In Eindhoven mag je bijvoorbeeld maar 1 betalende huisgenoot hebben.

[keepsmiling]

Zenix schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 23:36:
[...]


Die huurders willen niet blijven na het afstuderen? Dat is ook een ding, die kunnen ook huurrechten opbouwen. Met hospita verhuur moet je ze naar 9 maanden eigenlijk uitzetten.

Ja goed punt inderdaad. Wellicht via een huurcontract oid voorkomen en zorgen dat dit elke 9 maanden rouleert

[Aftansert]

keepsmiling schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 21:50:
[...]
Bovendien mag je de jubelton binnen 3 jaar gebruiken.

Nee. De volledige schenking moet in 2023 gedaan zijn, of je betaalt schenkbelasting op alles boven het vrij besteedbare. De eerste schenking moet in 2022 gedaan zijn om de oude regeling te gebruiken (mag ook € 1 zijn). Als de eerste schenking in 2023 is, geldt het nieuwe lage bedrag voor de vrijstelling.

U maakte voor de 1e keer gebruik van de vrijstelling in 2022
U mag de schenking in 1 jaar belastingvrij krijgen, of in 2 aaneengesloten kalenderjaren. Dit betekent dat als u voor het eerst een schenking voor de eigen woning in 2022 kreeg, de schenker deze alleen nog in 2023 kan aanvullen.

[Bmfd]

keepsmiling schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 23:46:
[...]


Ja goed punt inderdaad. Wellicht via een huurcontract oid voorkomen en zorgen dat dit elke 9 maanden rouleert

Ik vraag me af of je zo'n constructie als dit wel moet willen. Naast het praktische aspect: je geeft aan dat het in eerste instantie zou gaan om 2 vriendinnen met wie ze zou samenwonen. Gaat je dochter vervolgens na 9 maanden opzoek naar 2 nieuwe huisgenoten om te voorkomen dat er huurrechten worden opgebouwd? Lijkt me niet ideaal.

Ook qua betaling: naast dat je dochter vriendinnen is met die 2 personen, zou ze vervolgens ook hun huurbaas zijn en zal er dus ook huur naar haar moeten worden overgemaakt, wat ook wel voor een rare verstandhouding kan zorgen, zeker als het qua betalingen onverhoopt niet lekker zou lopen.

Qua gangbare rente: aangezien je dochter een bijbaan heeft, ga ik er vanuit dat de renteaftrek voor de komende jaren met haar inkomen nog geen rol zal spelen. Je zou er dus ook voor kunnen kiezen om de rente juist zo laag mogelijk te houden (al moet je ook weer niet zodanig laag gaan zitten dat het als schenking wordt aangemerkt). Dan heeft zij de komende jaren weinig rentelasten en zouden jullie de betaalde rente weer kunnen schenken aan haar. Als ze over een aantal jaar aan het werk is, zou ze als het goed is alsnog gebruik kunnen maken van de renteaftrek.

Daarnaast schrijft de gemeente Leiden zelf op haar site:

Woont u in Leiden en wilt u in uw woning voor langere tijd een kamer apart verhuren, bijvoorbeeld aan een (internationale) student? Dat kan. U kunt aan maximaal één persoon een kamer verhuren. Hier hoeft u geen vergunning voor aan te vragen. Woont u zelf niet in de woning? Dan kunt u zonder vergunning aan maximaal 2 andere personen kamers verhuren.

Ik zou zelf kijken of het niet praktischer is om één vaste huurder te hebben met wie je dochter het appartement deelt. Gewoon zorgen dat je het netjes regelt (huurcontract, huur gebaseerd op het puntenstelsel van de Huurcommissie, etc). Het levert wellicht wat minder geld op, maar je hebt geen zorgen qua eventuele vergunningen, gedoe met hospita-verhuur zodat de huurder geen rechten opbouwt. Lijkt me ook wat waard.

[joke_name]

Ik zou zoals @Aftansert zegt nu even 10 euro overmaken zodat je volgende jaar deze kan aanvullen.
Daarna zou ik gedegen financiële advies inwinnen. Het gaat om veel geld en er zijn ook misschien nog betere financiële constructies te verzinnen.

Zoals:
dochter koopt de woning alleen voor de jubelton.
Jullie als ouders kopen het resterende gedeelte.

Na haar studietijd verkopen jullie haar de rest met familiehypotheek.

Maar soms kan het zelf interessanter zijn om gewoon schenkingsbelasting te betalen voor bijvoorbeeld een deel van het bedrag.

We kennen jullie exacte details niet om hier heel makkelijk advies over te geven.

[Lordy79]

keepsmiling schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 19:30:
Dit jaar heb ik een flinke erfenis gekregen en wil die nuttig gebruiken.

* Lordy79 heeft geen rekening gehouden met box3 voor TS. Dus ik trek deze post in! Behalve het stukje van in leven blijven natuurlijk

Ik zou de jubelton niet doen! Schenken kan altijd nog in stukjes. Dus ik zou het volle bedrag uitlenen dmv een lineaire lening. Dan is de rente fiscaal aftrekbaar. Dat is nu misschien nog niet zo spannend maar als dochter over een aantal jaar een grote mensen baan heeft kan het fiscaal wat schelen.
3 ton tegen 4pct is 12k rente per jaar. Die moet ze gewoon betalen en ook nog 10K aflossing = 22k.

Als ze jaarlijks minder dan 22k kan aflossen schenk je jaarlijks belastingvrij 5.000.
De andere 17k moet ze zelf ophoesten en voor zover ze dat niet kan leen je haar dat opnieuw uit buiten de hypotheek om.

Op deze manier is het fiscaal het beste.

Het enige scenario waarin dit niet het beste is, is wanneer jij spoedig overlijdt maardaar gaan we natuurlijk niet van uit

[ Voor 7% gewijzigd door Lordy79 op 28-12-2022 14:43 ]

[Yankovic]

Woudtwe schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 21:55:
Weet niet of het in deze situatie helpt. Maar de rente is aftrekbaar. Dus door die hoger te houden is er meer aftrekpost. Dit is door de eerder genoemde jaarlijkse schenking weer terug te storten

Moet je niet eerst inkomstenbelasting betalen voordat je er iets van kan aftrekken? Weet niet of dat bijbaantje zoden aan de dijk zet.

[Woudtwe]

Yankovic schreef op woensdag 28 december 2022 @ 09:24:
[...]


Moet je niet eerst inkomstenbelasting betalen voordat je er iets van kan aftrekken? Weet niet of dat bijbaantje zoden aan de dijk zet.

Klopt, vandaar mijn eerste zin. Maar ik wilde het in ieder geval meegeven als tip

[eric.1]

Ik lees alleen wel een recept voor problemen. Bij een huis kopen komen natuurlijk meer kosten kijken dan de hypotheek (wat nu een familie-bank systeem betreft). Onderhoud, gas/elektra, belastingen, verzekeringen, [iets wat kapot gaat], ... Je dochter kan geen van deze kosten nu dragen en wilt, als ik het goed lees, haar lage bijbaan-inkomen besteden aan leuke dingen, maar het huis komt wel op haar naam. Wie betaalt dat allemaal?

Dan komen twee vriendinnen om de hoek kijken die een kamer huren. Complexiteit en risico's groeien zo wel exponentieel.

Als je hieraan begint, maak sluitende contracten. Maar eerlijk gezegd zou ik hier nu niet aan beginnen, ze kan dit nog niet aan.

[Toke_gt]

Aftansert schreef op woensdag 28 december 2022 @ 00:02:
[...]

Nee. De volledige schenking moet in 2023 gedaan zijn,
[...]

Volgens mij bedoelt TS dat je er drie jaar over mag doen om de jubelton te besteden aan aankoop huis. Dat klopt, zij het dat het eerste jaar daarvan al bijna voorbij is.

Ik zou als TS inderdaad financieel advies inwinnen voor de best passende constructie. Misschien is zelf kopen en verhuren aan dochter een aantrekkelijkere investering voor beide partijen.

[hornet76]

Paar feiten en overwegingen
Aflossen is een voorwaarde voor renteaftrek in box 1. De 50% maximaal aflossingsvrij is een eis/wens vanuit de banken voor hun eigen zekerheid.

Je dochter gaat de komende jaren niet of nauwelijks kunnen genieten van aftrek, omdat ze naar verwachting nauwelijks belasting hoeft te betalen na allerlei aftrekposten. Kan ze beter mee wachten tot ze fatsoenlijk verdient en meer profijt heeft van de aftrek. Die aftrek is immers beperkt tot 30 jaar. Overweeg daarom het eventueel in combinatie met box 3 te regelen. Raadpleeg hier wel een fiscalist/financieel specialist voor.

Dat ze in voorkomende gevallen de kosten van incidenten niet zou kunnen dragen lijkt me wat voorbarig; je kunt als ouder altijd nog bijspringen en daar gaat de belastingdienst echt niet op ieder factuurtje zitten. Bovendien is een maandelijkse toelage voor een studerend kind vrijgesteld van schenkbelasting (op voorwaarde dat kind nog geen 21 is of voor zijn/haar 21e begonnen is met studeren).

Huurdersrechten etc. blijft een lastig fenomeen waarbij eigenlijk de rekensom wordt: Wat scheelt het als je dochter x jaar geen huur gaat betalen afgezet tegen de risico's van een vriendin die koste wat het kost wil blijven wonen. Je zou kunnen kijken of het mogelijk is om een huurcontract met hoofdelijke huurverplichting op te stellen. Zo kan misschien een huurder gedwongen worden om de gehele huur voor haar rekening te nemen als ze toch wil blijven zitten en je dochter niet. Heb je in ieder geval de inkomsten om de kosten te dekken. Weet niet of het kan, maar onderzoeken waard.

Speculatieve variant: Lange tijd was het mogelijk om zakelijke hypotheken af te sluiten van maximaal 75% van de waarde van een pand. Weet niet zeker of dat nog steeds zo is. De hoge inflatie blijft voorlopig. Schulden dalen dus snel in waarde. Baksteen maakt dat op midden lange termijn weer goed door stijging van huizenprijzen (zit nu potentieel wel een korte termijn pijn in). Financier het appartement voor 75%. Gebruik de huurinkomsten om nog een appartement te financieren, wederom met 75% gefinancierd etc. etc. Is allemaal afhankelijk van je benodigde liquiditeit en lange en korte termijn benodigdheden, maar is wel de manier waarop de meeste rijken hun geld verdienen. Niet geheel vrij van risico, maar wel te overzien.

[Electrowolf]

Woudtwe schreef op dinsdag 27 december 2022 @ 22:00:
[...]


Yep

Volgens mij juist niet. De regel is dat je een totale vrijestelling hebt per jaar. Normaal is dat z'n 5 a 6k. Je hebt uitzonderingen om eenmalig die vrijstelling te verhogen naar 25k vrij te besteden of voor 1-1-2023 naar 106k voor een woning of verbouwing (jubelton). Die jaren kan je dan niet ook nog de 5k vrijstelling gebruiken.

Zoals gezegd inderdaad nu een deel daarvoor al schenken (dus vandaag of morgen overmaken zodat het dit jaar nog op de rekening staat). Zie ook https://www.belastingdien...engesloten-kalenderjaren:

Krijgt u in 2022 voor de 1e keer een schenking voor uw eigen woning? En wil dezelfde schenker u in 2023 nog een aanvullende schenking doen voor uw eigen woning? Dan kunt u voor die schenking in 2023 nog gebruikmaken van het overgebleven deel van de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning. De eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning is € 106.671 als u de 1e schenking in 2022 krijgt.

Vooral even de website van de belastingdienst bekijken, daar staat het goed uitgelegd. Persoonlijk zou ik nu de € 106.671 al overmaken.

Verder hoef je voor de schenking niet naar de notaris. De ontvanger moet deze wel opgeven bij de belastingdienst als jubelton. Voor een familiehypotheek hoef je ook niet naar de notaris, maar mag wel. Vooral goed zwart op wit vastleggen tegen een zakelijke rente. Online kan je voorbeeldcontracten vinden.

Enige dat ik me nog even afvraag: als je als ouders mede het huis koopt, gaat dat dan tellen als 2e woning? Zo ja, dan betaal je extra veel overdrachtsbelasting bij de koop (hoger belastingtarief). Ook betaalt je dochter daarna nog een keer overdrachtsbelasting wanneer ze het over meer dan 3 jaar van jullie over zou kopen. Veiligste optie is om het 100% eigendom te laten zijn van de dochter met een familiehyptheek, vooral nu er nog wat hyptheekrenteaftrek is...

[Electrowolf]

hornet76 schreef op woensdag 28 december 2022 @ 11:12:
Je dochter gaat de komende jaren niet of nauwelijks kunnen genieten van aftrek, omdat ze naar verwachting nauwelijks belasting hoeft te betalen na allerlei aftrekposten.

Wel kan je het opvoeren als kosten die je nog niet hebt kunnen aftrekken op de belastingaangifte van deze jaren. Dan kan je dat later alsnog van je inkopen aftrekken. Athands, dat is hoe het 10 jaar geleden werkte, bv met studiekosten die in jaar X zijn gemaakt maar pas in jaar X+2 kunnen worden afgetrokken.

[Sport_Life]

eric.1 schreef op woensdag 28 december 2022 @ 10:03:
Ik lees alleen wel een recept voor problemen. Bij een huis kopen komen natuurlijk meer kosten kijken dan de hypotheek (wat nu een familie-bank systeem betreft). Onderhoud, gas/elektra, belastingen, verzekeringen, [iets wat kapot gaat], ... Je dochter kan geen van deze kosten nu dragen en wilt, als ik het goed lees, haar lage bijbaan-inkomen besteden aan leuke dingen, maar het huis komt wel op haar naam. Wie betaalt dat allemaal?

Dan komen twee vriendinnen om de hoek kijken die een kamer huren. Complexiteit en risico's groeien zo wel exponentieel.

Als je hieraan begint, maak sluitende contracten. Maar eerlijk gezegd zou ik hier nu niet aan beginnen, ze kan dit nog niet aan.

Precies mijn punt, maar ts heeft wat dat betreft oogkleppen op.
Als er al wordt gezegd dat er 1.500x12x6 jaar huur wordt bespaard en een A label woning geen onderhoud/verzekering/belasting enz heeft dan is de discussie snel klaar.

Klinkt allemaal mooi en dat was het ook jaren terug dat je voor 200k een goed appartement kocht (dat heb ik als twintiger zelf gedaan tijdens de vorige crisis, overigens zonder jubelton), maar inmiddels loop je met deze constructie tegen een hoop risico aan waar je dochter uiteindelijk last van krijgt. Om een paar duizend euro belasting te besparen..

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 28-12-2022 12:25 ]

[rutgerdrum123]

Een beetje off-topic, maar moet het toch kwijt. <knip> In dat geval: maak een eigen topic aan. Hier is het idd OT.

[ Voor 99% gewijzigd door Ardana op 01-01-2023 11:33 ]

[ColeJ]

Lordy79 schreef op woensdag 28 december 2022 @ 06:22:
[...]

Ik zou de jubelton niet doen! Schenken kan altijd nog in stukjes. Dus ik zou het volle bedrag uitlenen dmv een lineaire lening. Dan is de rente fiscaal aftrekbaar. Dat is nu misschien nog niet zo spannend maar als dochter over een aantal jaar een grote mensen baan heeft kan het fiscaal wat schelen.
3 ton tegen 4pct is 12k rente per jaar. Die moet ze gewoon betalen en ook nog 10K aflossing = 22k.

Als ze jaarlijks minder dan 22k kan aflossen schenk je jaarlijks belastingvrij 5.000.
De andere 17k moet ze zelf ophoesten en voor zover ze dat niet kan leen je haar dat opnieuw uit buiten de hypotheek om.

Op deze manier is het fiscaal het beste.

Het enige scenario waarin dit niet het beste is, is wanneer jij spoedig overlijdt maar daar gaan we natuurlijk niet van uit

Hou er rekening mee dat vanaf volgend jaar de familiebank ook een "belegging/vordering" is in box 3 voor diegene die het geld uitleent. Komt er op neer dat je over het uit geleende geld 2% belasting gaat betalen (6,17% forfaitair rendement met 32% belast). Het enige voordeel dat je dan nog hebt is de hypotheekrente aftrek (zolang deze nog bestaat). Als deze wordt afgeschaft zit je dan met je dure familiebank... Het hele nieuwe box 3 stelsel gaat een pijnlijke dobber worden voor de familiebanken (en de schenken/teruglenen situaties).

Het uitsmeren van de jubelton over verschillende jaren is een traag proces en ook niet 123 geregeld. Je kunt eenmalig 27k schenken en daarna ben je gemaximeerd aan 6k per jaar, schiet niet erg op dus. Ik zou voor nu 1000 euro schenken onder de jubelton regeling en volgend jaar nog maar eens kijken.

[ Voor 6% gewijzigd door ColeJ op 28-12-2022 14:13 ]

[Gotech86]

rutgerdrum123 schreef op woensdag 28 december 2022 @ 13:22:
Een beetje off-topic, maar moet het toch kwijt. De familiehypotheek is potentieel een fiscaal gezwel voor de samenleving. Je kan idd nl. geld uitlenen, zelf een rentetarief bepalen (moet idd reeel zijn, maar kan nog altijd veel hoger dan marktconform zijn (zijn formules voor)) de rente laten aftrekken dmv de hypotheekrenteaftrek. en de rente die je dochter "moet betalen" vestzak-broekzak "schenken". waardoor je eigenlijk geld onttrekt uit de maatschappij.

Ik weet dat hier soms stevig "misbruik" van wordt gemaakt. (dit bedoel ik ethisch, want het mag) waardoor vermogenden op dure locaties wonen tegen een maandlast waar een bewoner in de socialehuursector nog niet eens van zou durven dromen.

De constructie mag wettelijk, is op zich niet heel veel mis mee, maar ook hoop ik dat je dit in alle redelijkheid aanpakt en bewust bent van het voordeel dat je hiermee hebt tov. anderen. Er is genoeg om over te klagen, maar feit is wel dat de belastingen die we betalen de scholen, wegen, en sociale zekerheid mogelijk maken. "misbruik" hiervan werkt de ongelijkheid in de samenleving in de hand, die volgens mij al hoog genoeg is.

Als je je hypotheekrente aftrekt via een hypotheek is dit niet heel veel anders? Alleen profiteert in dat geval de bank ervan.

[Lordy79]

ColeJ schreef op woensdag 28 december 2022 @ 14:11:
[...]


Hou er rekening mee dat vanaf volgend jaar de familiebank ook een "belegging/vordering" is in box 3 voor diegene die het geld uitleent. Komt er op neer dat je over het uit geleende geld 2% belasting gaat betalen (6,17% forfaitair rendement met 32% belast).

Hier had ik helemaal niet aan gedacht!!!!

Dus dan zou ik inderdaad wel jubeltonnen.
En mijn eerste gedachte is dan om de rest in een BV stoppen en vanuit die BV uitlenen maar dat moet TS uitrekenen of toch even professioneel advies vragen.

[dfbt]

om een hypotheek van 200.000 te hebben, moet je gewoon een serieus inkomen hebben. ook met 2-3 medestudenten van 400-500 per maand ga je dit lastig realiseren.... ?
een bijbaan van een paar honderd euro gaat niet werken toch

[overhyped]

dfbt schreef op woensdag 28 december 2022 @ 14:41:
om een hypotheek van 200.000 te hebben, moet je gewoon een serieus inkomen hebben. ook met 2-3 medestudenten van 400-500 per maand ga je dit lastig realiseren.... ?
een bijbaan van een paar honderd euro gaat niet werken toch

Dat is alleen zo bii de bank, je mag als privé persoon prima geld uitlenen aan iemand zonder inkomenstoets.

[icall5s]

De ouders die het huis volledig kopen en dan goedkoop verhuren aan zoon/dochter is ook een optie. Heb ook wel gehoord dat kinderen dan gewoon huurtoeslag krijgen. Dat maakt het erg aantrekkelijk.

Voor 2023 mag de kale huur voor een 19-jarige maximaal € 452,20 zijn. Uw dochter ontvangt dan €226 huurtoeslag. Vanaf 23 jaar mag de huur hoger zijn (±€750 nu).

[peter-rm]

icall5s schreef op woensdag 28 december 2022 @ 17:57:
De ouders die het huis volledig kopen en dan goedkoop verhuren aan zoon/dochter is ook een optie. Heb ook wel gehoord dat kinderen dan gewoon huurtoeslag krijgen. Dat maakt het erg aantrekkelijk.

dan ben je wel meer (8%) aan overdrachtsbelasting kwijt, want het is geen starter/zelfbewoning

[Lordy79]

peter-rm schreef op woensdag 28 december 2022 @ 18:03:
[...]


dan ben je wel meer (8%) aan overdrachtsbelasting kwijt, want het is geen starter/zelfbewoning

En alle waardestijging (ik praat over een lange periode) wordt erfbelast.
Nee het beste is om t huis op naam van dochter te zetten.

[rutgerdrum123]

Gotech86 schreef op woensdag 28 december 2022 @ 14:20:
[...]


Als je je hypotheekrente aftrekt via een hypotheek is dit niet heel veel anders? Alleen profiteert in dat geval de bank ervan.

klopt deels inderdaad.
1. Al zou je normaliter een ander (lees hoger) rentepercentage afspreken dan die je met je familiehypotheek afsluit. Waardoor je dus relatief een hoog aandeel aan hypotheekrenteaftrek onttrekt van de maatschappij.
2. Dit is vervolgens geld dat binnen de familie blijft, ipv in de reele economie gestopt wordt, waardoor de ongelijkheid almaar toeneemt en het geen waarde is die ermee gecreëerd wordt. Er ontstaat geld (door rente) die weer vedrwijnt (want die rente is een gift +x-x=0) en vervolgens wordt ook nog eens beroep gedaan op de belastingbetaler (jij en ik) om even toe te leggen op deze rente, die niet eens betaald is, middels hypotheekrenteaftrek.

Deze combinatie met de hypotheekrenteaftrek is gewoon in potentie een giftige combinatie.
Daarin verschilt de familiehypotheek wezenlijk van een reguliere hypotheek. Het is niet onwettig, want het mag gewoon, maar het heeft wel de potentie om de ongelijkheid, die al zo groot is, nog verder uit te vergroten.

[mrottjers]

Lordy79 schreef op donderdag 29 december 2022 @ 05:43:
[...]

En alle waardestijging (ik praat over een lange periode) wordt erfbelast.
Nee het beste is om t huis op naam van dochter te zetten.

Niet helemaal. Als je op een kortere periode kijkt (3-5 jaar studie) kan het heel interessant zijn. Huurtoeslag tijdens deze periode en na afloop als kind een baan heeft verkopen aan kind voor de woz waarde van 1 a 2 jaar eerder. Dit wordt door fiscus geaccepteerd als redelijke prijs. Dan is een behoorlijk deel van de waardestijging alsnog voor het kind. Maar wie weet is er de komende jaren helemaal geen waardestijging.

[Lordy79]

mrottjers schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 16:40:
[...]
verkopen aan kind voor de woz waarde van 1 a 2 jaar eerder. Dit wordt door fiscus geaccepteerd als redelijke prijs. .

Uit ervaring weet ik dat dit absoluut niet wordt geaccepteerd en je het risico loopt dat het verschil als schenking wordt gezien dus schenkbelasting betalen en dan heb ik het nog niet over een boete.