Kopen van ouderlijk huis / Eenmalige schenking

[matje90]

Goedemorgen Tweakers,

Een totale leek op financieel gebied hier met een vraag waarop jullie eventueel wat algemeen advies kunnen geven. Uiteraard zal ik voor het specifieke naar een adviseur stappen maar ik hoor graag alvast of er iets met onderstaande casus mogelijk zou kunnen zijn. Mijn moeder woont in haar eentje in haar koophuis en ik wil graag weten of er mogelijkheden zouden zijn als ik het huis in mijn eentje zou willen overnemen.

Casus:

- Moeder heeft koophuis met een geschatte waarde van 350k;
- Heeft alleen nog een deel aflossingsvrij in haar hypotheek van ongeveer 65k;
- Ik heb een broer die recht heeft op hetzelfde als ik;
- Mijn broer heeft geen interesse in de woning, ik zou de woning wel graag willen overkopen;
- Mijn bruto jaarinkomen 41k;
- Ik betaal per maand een bedrag van ongeveer 500 euro aan alimentatie aan mijn ex partner en ons kind, dit heeft grote invloed op mijn eventuele hypotheek aanvraag lijkt me, verder heb ik geen vaste lasten die invloed zouden hebben op een hypotheek aanvraag;
- Geen leningen of schulden;
- Moeder blijft in de woning, ze is hulpbehoevend en ik zou dan haar mantelzorger worden.

Nu hoorde ik iets over een eenmalige schenking van 100k maar dat dit begin volgend jaar veranderd, er is dus eventueel spoed bij geboden. Als jullie naar deze situatie kijken, zouden er dan mogelijkheden kunnen zijn voor mij?

Alvast bedankt.

[FitTiv]

Als je nu al de schenking doet voor einde jaar mag je deze binnen ik geloof 1 of 2 jaar gebruiken voor een huis. Geeft misschien wat rust om eea uit te zoeken met een fin.adviseur

Verder zijn er ook aparte voorwaarden voor mantelzorgers gellof ik mn voor verbouwing.

Maar waarom koop je het nu van je ma en trek je niet gewoon in? Als ze dan komt te overlijden regel je het met je overige familie

[ Voor 38% gewijzigd door FitTiv op 21-11-2022 08:08 ]

[NACrat]

Voor welk bedrag mag je de woning eventueel kopen van je moeder? Dat is wel belangrijk in deze casus lijkt me. En wat is de WOZ waarde (als je onder de WOZ verkoopt dan wordt het verschil voor zover ik weet ook als schenking gezien)?

Puur kijkend naar de geschatte waarde, je inkomen en de alimentatieplicht lijkt het me een lastig verhaal te worden. Als ik even snel op ING jouw inkomen intoets kan je met jou inkomen +/- € 175.000 lenen. Dan wordt de eventueel te betalen alimentatie nog niet meegenomen. Je moeder kan een ton schenken, maar als ze het voor 350.000 wil verkopen heb je nog steeds een gat van 75k.

Maar wie weet liggen de zaken niet zo zwart wit of heeft een mede tweaker wellicht een creatieve oplossing.

[Maasluip]

Waarom wil je de woning nu kopen?
Er is nu een mogelijkheid om belastingvrij een ton te schenken als dat wordt gebruikt voor de de aankoop of verbouwing van een woning. Kan alleen als de ontvanger tussen de 18 en 40 jaar oud is. Zoek op "jubelton".
Bedenk je wel: als je moeder jou een ton schenkt, zou ik het netjes vinden als ze je broer ook een ton schenkt. Maar dan moet die het ook gebruiken voor zijn woning.

Je kunt kijken naar een familiebank: jij koopt het huis en het geld daarvoor leen je van je moeder (die het geld krijgt door de verkoop van de woning). Familiebanken zijn uiteraard niet gebonden aan hypotheekeisen van banken en je kunt er zelfs renteaftrek voor krijgen als je een marktconforme rente betaalt.
Je hoeft natuurlijk geen marktconforme rente te betalen, je zou ook kunnen afspreken dat je betaalt wat je moeder anders aan rente zou krijgen als ze dat geld op de bank zou zetten. 0,1% of zo. Heb je geen renteaftrek, maar voor dat bedrag maakt dat niet uit.

[matje90]

Bedankt allen alvast.

Mijn broer zou uiteraard dan ook een ton krijgen en dit kunnen aflossen in zijn hypotheek dus ook voor hem zou dit gunstig zijn. Ik hoef ook niet perse het huis nu al te kopen maar aangezien die regeling van die jubelton volgend jaar veranderd lijkt het me van belang het wel dit jaar nog op papier te regelen in ieder geval. Ik denk dat ze de woning tegen WOZ waarde zou verkopen, voor (veel) minder is voor mijn broer natuurlijk ook niet fair.

[Sethro]

Hoe is de verstandhouding met je broer? Je zal zijn hulp nodig hebben om dit te realiseren.

Als je met 350k rekent en je moeder schenkt je nu 100k heb je nog steeds 250k bij elkaar te sprokkelen om het huis te kunnen kopen. Met een beetje geluk kun je zelf 150k lenen en blijft er nog 100k gat over.

Moeders ontvangt 350k, moet de hypotheek aflossen en houdt dus 290k over. Minus 2x 100k resteert nog 90k.

Je zou dit kunnen lenen via familiebank constructie. Prima als moeders het niet nodig heeft. Mocht moeders overlijden heeft je broer nog wel recht op de helft hiervan en zou dat direct kunnen opeisen als daar niets voor is geregeld.

Resteert nog 10k + alle kosten koper en andere kosten. Dit zou dan uit je spaarpotje moeten komen.

[ Voor 82% gewijzigd door Sethro op 21-11-2022 08:58 ]

[Thompson]

Ze heeft nog een deel aflossingsvrij á 65k. Maar hoeveel hypotheek zit er nog op?
M.a.w.; hoe vermogend is je moeder?

Want je mag inderdaad een schenking ontvangen en zou wellicht dan nog een groot deel via een Familiebank lening kunnen financieren.

/edit; M.b.t. die familiebank. Het is volledig legaal om daarbij op papier je moeder aan jou een rente te laten rekenen van bijv. 6%, die betaal je ook netjes. Je moeder kan vervolgens wel je dan van die betaalde rente weer jaarlijks een belastingvrije schenking geven. Is gunstiger m.b.t. bepaalde aftrekposten in plaats van een lage rente te rekenen.

Maar dat zal een financieel adviseur je stukken beter kunnen uitlegggen. Ik heb iig ook gebruik gemaakt van een dergelijke constructie en dat scheelde door dat een aantal jaren aan te houden toch de nodige 1000'en euro's.

[ Voor 50% gewijzigd door Thompson op 21-11-2022 09:09 ]

[htca]

Ik zou een financieel adviseur raadplegen, er zijn misschien wel allerlei "tussen" constructies (gedeeld eigendom met je broer?) mogelijk dan hier geschetst. Basis zal wel zijn dat jij het op moet kunnen brengen en dat samen met je broer en moeder kunt regelen.

[matje90]

De verstandhouding met mijn broer is prima en zolang we er beiden beter op worden zal dit ook geen probleem zijn is mijn inschatting. Buiten het aflossingsvrije deel is er geen hypotheek dus er is een overwaarde ten opzichte van de hypotheek van zo'n 290k, grofweg.

Familiebank was me niet bekend, ook het uitzoeken waard. Sowieso al weer wat wijzer geworden. Dank.

[Moi_in_actie]

Ik denk dat het allemaal zo makkelijk niet kan als jij denkt/hoopt dat het gaat. Moeder leeft nog en het huis staat (neem ik aan) op haar naam. Indien je het nu wilt overnemen, zul je het gewoon moeten kopen. Gezien jouw inkomen en alimentatie gaat je dat nooit lukken.

Daarnaast kan jouw broer wel zeggen "ik heb geen interesse in dat huis", maar tzt is dat huis wel deel van de erfenis; dan is dat huis dus 350k euro waard. Afhankelijk van wat er in een erfenis staat en jij en jouw broer de enige erfgenamen zijn, hebben jullie beiden dan recht op de helft van (de waarde van) het huis. Oftewel: als jij het huis wilt overnemen, moet ofwel jouw broer afzien van de erfenis of je moet hem uitkopen (helft van het geld ophoesten).

Voor wat betreft die 100k schenking, zover ik weet biedt jou dat ook niets. Die schenking kan zover ik weet alleen plaatsvinden wanneer jij een huis koopt (dus voor de volledige, marktconforme, waarde van ~350k). Aangezien dat met jouw inkomen al niet lukt, houdt het daar al op. Daarbij weet ik niet of die 100k schenking verrekend kan worden tijdens de verkoop. Ik neem namelijk aan dat jouw moeder niet even 100k op de bankrekening heeft, die zou dat uit de verkoop van het huis moeten halen. Maar dit soort zaken zou je moeten laten nakijken bij een notaris, die kan je er alles over vertellen.

[cadsite]

Moi_in_actie schreef op maandag 21 november 2022 @ 09:19:Gezien jouw inkomen en alimentatie gaat je dat nooit lukken.

Jij bent wel heel snel met je veroordeling.

Moi_in_actie schreef op maandag 21 november 2022 @ 09:19:Afhankelijk van wat er in een erfenis staat en jij en jouw broer de enige erfgenamen zijn, hebben jullie beiden dan recht op de helft van (de waarde van) het huis. Oftewel: als jij het huis wilt overnemen, moet ofwel jouw broer afzien van de erfenis of je moet hem uitkopen (helft van het geld ophoesten).

mama leeft nog.

[joke_name]

Praat met een goede hypotheek adviseur / financieel adviseur.

Ik kan je in elk geval 1 ding vertellen.

Momenteel hebben notarissen het extreem druk, dus de kans dat je dit nog voor het einde jaar geregeld krijgt is nihil.

want je moet door het hele proces van de bank?

de enige escape die je nog hebt.
Heeft je moeder 100.000 euro op de bank staan?

[Moi_in_actie]

cadsite schreef op maandag 21 november 2022 @ 10:06:
[...]

Jij bent wel heel snel met je veroordeling.

Ik veroordeel helemaal niets/niemand, ik trek een conclusie a.d.h.v. een aantal simpele punten. Met zijn inkomen en alimentatie kan hij maximaal 143-150k lenen. Dat komt in de verste verte niet in de buurt van de geschatte marktwaarde van 350k, daar helpt zelfs een schenking van 100k niet.

Daarbij denk ik dat het idee van een familiehypotheek/bank ook niet gaat werken. Mijn inziens is het sowieso al een rare constructie, maar los daarvan klopt de informatie hierboven niet helemaal. Je moet namelijk WEL een marktconforme rente afspreken. Daarbij moet die familiehypotheek lineair of annuitair verlopen en maximaal 30 jaar duren, dus kom je onder de streep nog altijd uit op een hypotheek (en maandlasten) die de TS niet kan betalen. Dit nog los van de vraag of je een familiehypotheek kunt gebruiken in een geval als deze, waar je een constuctie wilt waar je het huis van je moeder koopt, die erin blijft wonen en zij dan eventueel ook nog een deel moet schenken. Ik denk dat hier al zoveel mitsen en maar-en aan zitten dat het niet haalbaar is, laat staan wenselijk.

[...]
mama leeft nog.

Dat zeg ik toch ook letterlijk in mijn 2e zin? Ik schetste daarna alleen wat er eventueel in de toekomst nog kan spelen en dat het ook daar niet zo eenvoudig is als "ach mijn broer hoeft het huis niet".

[bombadil]

Moi_in_actie schreef op maandag 21 november 2022 @ 10:36:
Daarbij moet die familiehypotheek lineair of annuitair verlopen en maximaal 30 jaar duren,

Dat is enkel een eis voor de fiscale rente-atrek. Een deel (50%?) aflossingsvrij zou hier natuurlijk een uitkomst kunnen zijn; die aflossing komt uiteindelijk vanzelf; cru gezegd, uit de erfenis na overlijden moeder.

[ Voor 12% gewijzigd door bombadil op 21-11-2022 10:39 ]

[alwind]

matje90 schreef op maandag 21 november 2022 @ 09:10:
De verstandhouding met mijn broer is prima en zolang we er beiden beter op worden zal dit ook geen probleem zijn is mijn inschatting. Buiten het aflossingsvrije deel is er geen hypotheek dus er is een overwaarde ten opzichte van de hypotheek van zo'n 290k, grofweg.

Familiebank was me niet bekend, ook het uitzoeken waard. Sowieso al weer wat wijzer geworden. Dank.

Er wordt altijd iemand het beste in een deal. Dus of jij haalt de beste deal of je broer. volledig 50/50 profiteren lukt in deze situatie niet.

[The_Admin]

Wat je zelf al aangeeft; zoek een financieel adviseur en laat hem dit goed uitzoeken voor alle drie de partijen want er zijn wat haken en ogen:

- Normaal gesproken is jouw inkomen te laag voor een woning van 350K, zeker als de alimentatie in acht wordt genomen
- Je moeder kan wellicht die ton schenken als die ruimte er is, maar dat is mogelijk nadelig voor je broer. Hij kan uiteraard ook een ton 'krijgen' (nogmaals, als er dus 2 ton ruimte is bij mams), maar als dit niet gebruikt voor z'n woning zitten daar weer extra haken en ogen (lees; belasting) en dus kosten voor hem aan. Die kan je moeder uiteraard ook weer schenken, maar je snapt inmiddels welke kant dit opgaat.
- Daarnaast zitten we nu dus al op 2x een ton schenken + mogelijk nog wat schenkbelasting opvangen voor moeders, en dan moet er nog een constructie bedacht worden om jou een restantje hypotheek te lenen op een manier dat jij de kosten kan dragen en het niet als gift gezien wordt voor de belasting. Ook hier kan je je afvragen wat broerlief ermee opschiet en hoe dit afgehandeld wordt als jullie moeder overlijdt. Heeft je broer dan 'zin' om een vordering op jou te hebben, of wil hij in dat geval gewoon harde euro's erven zodat hij die ergens aan kan besteden?
- Jij wordt eigenaar van het huis, voor een marktconforme prijs (want anders weer schenkbelasting). Dit betekent dus dat eventuele waardestijgingen in jouw portemonnee (virtueel) verdwijnen. Dit kan ook weer nadelig zijn voor je broer, want die krijgt dus NU een zak met geld, maar verliest aanspraak op de eventuele waardestijging van de woning tussen nu en je moeders overlijden. Das een lastig onderwerp, maar ook daar zou je eventueel aan een schadeloosstelling voor je broer kunnen denken, al hangt dat redelijk nauw samen met de gezondheid van je moeder. Je geeft aan dat die niet top is, maar het is nogal een verschil of de levensverwachting nog 2 of 20 jaar is.
- Aan de andere kant; jij gaat mantelzorger voor jullie moeder. Dat zal lastig uit te drukken zijn in harde euro's, maar kan wel weer een reden zijn waarom je broer denkt 'ah joh, ik hoef niet tot op de laatste euro gecompenseerd' te worden.

[Maasluip]

Moi_in_actie schreef op maandag 21 november 2022 @ 10:36:
[...]

Daarbij denk ik dat het idee van een familiehypotheek/bank ook niet gaat werken. Mijn inziens is het sowieso al een rare constructie, maar los daarvan klopt de informatie hierboven niet helemaal. Je moet namelijk WEL een marktconforme rente afspreken.

Je moet het wel helemaal lezen:

Wel moet je een marktconforme rente afspreken en de lening in maximaal 30 jaar lineair of annuïtair aflossen om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek

Alleen als je gebruik wil maken van hypotheekrenteaftrek moet je een marktconforme rente en maximaal 30 jaar afspreken. Als je geen gebruik maakt van hypotheekrenteaftrek dan staat de rente helemaal vrij.
En als je geen rente betaalt is er ook geen reden om rente terug te vragen. Je moeder hoeft er ook niks aan te verdienen, dat geld gaat toch naar de kinderen. Je zou kunnen zeggen dat de broer dan een nadeel heeft omdat hij de helft van de renteinkomsten krijgt (bij erfenis), maar dat kun je ook onderling regelen, bijvoorbeeld met een periodieke schenking tussen de kinderen.

[True]

Ik zou eens kijken naar vruchtgebruik testament. Het al eerder erven van de woning (het deel wat overblijft na de jubelton) of dit deel kopen van je moeder of van je broer na het erven.
Dan heb je dus marktwaarde (die je naar beneden drukt indien je hier met je broer uit kunt komen). Van 350 >> -100 x2 = 150. Jij erft 75k waarde je broer ook, dan betaal je belasting over de 75k en koop je je broer uit voor die 175k met een hypotheek, dat is een stuk behapbaarder.
D.m.v. vruchtgebruik laat je je moeder in het huis wonen.
Maar voor dit soort bedragen is een financieel adviseur altijd aan te raden.

Edit, vruchtgebruik is volgens mij niet zo interessant omdat je van plan bent bij je moeder in te trekken (om het zo te noemen).

[ Voor 9% gewijzigd door True op 21-11-2022 11:20 ]

[Harm_H]

Het is wel balen dat iets dat zo 'simpel' lijkt, erg moeilijk is. Je moet toch echt naar de hypotheek/financieel adviseur. Misschien ook meer salaris nodig zoals hier gesteld wordt. Je moet het volgens mij toch echt 'somehow' van haar kopen, en moet jij een nieuwe hypotheek afsluiten.

Grofweg:
350k verkoop. 290k overwaarde.
145k kan jij ontvangen (1 ton belastingvrij nu nog snel).
200k moet jij lenen van de bank?

[wheel]

Maasluip schreef op maandag 21 november 2022 @ 08:46:
Bedenk je wel: als je moeder jou een ton schenkt, zou ik het netjes vinden als ze je broer ook een ton schenkt. Maar dan moet die het ook gebruiken voor zijn woning.

Dat is niet waar. Ze kan prima allebei de kinderen een ton schenken als maar 1 van de 2 het voor de eigen woning gaat (of kan) gebruiken. Het wordt alleen anders belast.

[Maasluip]

wheel schreef op maandag 21 november 2022 @ 11:40:
[...]

Dat is niet waar. Ze kan prima allebei de kinderen een ton schenken als maar 1 van de 2 het voor de eigen woning gaat (of kan) gebruiken. Het wordt alleen anders belast.

Uiteraard. Maar voor de ontvanger betekent dat dan wel dat hij minder ontvangt en dat kan ook tot een scheve verhouding leiden.

[wheel]

Maasluip schreef op maandag 21 november 2022 @ 11:44:
[...]

Uiteraard. Maar voor de ontvanger betekent dat dan wel dat hij minder ontvangt en dat kan ook tot een scheve verhouding leiden.

Beiden krijgen evenveel, maar houden na aftrek van belastingen minder over, maar dat is niet per se iets wat de schenker dan maar moet compenseren. Bruto elk een ton kan netto van allebei tot een ander bedrag leiden.

[ Voor 8% gewijzigd door wheel op 21-11-2022 22:12 ]

[matje90]

Belangrijkste lijkt me dus voor nu dat we eventueel het recht op deze jubelton moeten bekijken en eventueel regelen zodat we daarna de tijd hebben om alles goed uit te laten zoeken. De vraag is of dit haalbaar zal zijn op zo’n korte termijn.

[JanHenk]

Je bent eigenlijk te laat, het is haast niet meer in de stokken te zetten voor 31 december. Als de liquide middelen nu op de bank stonden wel, maar dat lijkt niet het geval.

Er zijn juridisch en financieel best wel wat haken en ogen. Ik zou me niet blindstaren op die jubelton, dat geeft letterlijk een paar duizend euro belastingvoordeel. Belangrijker is dat de zaken qua erfrecht en vermogensrecht goed zijn geregeld. Belastingvoordeel hoeft mi niet te prevaleren en conflicteert regelmatig met andere belangen.

En er is daarnaast nog voldoende tijd (mijns inziens) om op andere manier aan estate planning te doen, waardoor de noodzaak voor de jubelton er in dit geval niet is. Denk aan papieren schenkingen met rente etc.

Vergeet het idee maar. Of als je graag alsnog je ouderlijk huis wil kopen (gaat je moeder dan bij je inwonen? of woon je nu ook al bij je moeder in?), raadpleeg dan een notaris of financieel planner.

[Waterbeesje]

Gek idee misschien, maar als je nu aflossingsvrij leent bij mama met een rente van minimaal? Hooguit om inflatie en eventuele kosten voor mama te dekken. Dan kost het jou in principe niks. Krijg je ook geen renteaftrek, maar dat zou met minimale rente sowieso niks opleveren.
Kan zij intussen lekker bij jou inwonen voor de zorg en houd je beiden nog leefgeld over ook.

Dan is in principe niet de woning de erfenis, maar de lening. Waarde naar de stand van vandaag, welke jullie (incl broer) overeenkomen. En is de woning 'van jou'.

Intussen kun je lekker sparen (lees: zo snel / veel mogelijk, wat je normaal in een hypotheek kunt stoppen) om de helft van de erfwaarde te verzamelen.
Tzt wanneer mama er niet meer is kun je de erfenis (de hypotheek) gelijk grotendeels aflossen.
Voor wat overblijft zou je een 'echte hypotheek' kunnen aangaan om de lening bij je broer af te kopen. Inmiddels zou je incl. alimentatie wel bij een reguliere marktpartij kunnen aankloppen verwacht ik.

Mogelijk scenario:
€350.000 woningwaarde, dus €175.000 is voor je broer. Die waarde wil je z.s.m. vergaren.
Stel, je kunt €1000/mnd apart zetten dan zou je binnen 15 jaar voldoende hebben gespaard.
Of je spaart €60.000 op de eerste 5 jaar, waarna je €115.000 leent bij een hypotheekverstrekker. Dat moet lukken, zelfs als de rente weer wat hoger is.

Ik ken natuurlijk jouw hulpbehoevende mama niet en weet niet wat haar leeftijd en 'levensverwachting' zijn (sorry als ik een beetje bot overkom) maar op zo iets zou je kunnen speculeren.
Lukt het niet om vóór het verdelen van de erfenis genoeg centjes bij elkaar te hebben, dan kan het huis alsnog in de publieke verkoop. Of jouw broer zou over zijn hart kunnen strijken en akkoord gaan met wat je wèl op kunt brengen (maar dat is aan hem)

Wel even goed overleggen met de adviseur uiteraard. En houd je broer betrokken uiteraard: het is wel zijn erfenis waarmee je een 'constructie' aangaat.


Ander idee: je richt een eigen bedrijfje op en levert zorg aan mama tegen een acceptabel tarief, een beetje als 'kindermeisjes' of zo. Dit ruikt naar een schijnconstructie en je zal de fiscus er niet buiten kunnen houden als je aan de regeltjes houdt. Ik weet dus niet of dit wettelijk mogelijk is.
Opnieuw: omdat dit ruikt naar een schijnconstructie, zal je ook je broer moeten betrekken om scheve gezichten te voorkomen. En vraag het een adviseur uiteraard.

[Daan_]

matje90 schreef op maandag 21 november 2022 @ 12:15:
Belangrijkste lijkt me dus voor nu dat we eventueel het recht op deze jubelton moeten bekijken en eventueel regelen zodat we daarna de tijd hebben om alles goed uit te laten zoeken. De vraag is of dit haalbaar zal zijn op zo’n korte termijn.

Al eens contact gehad met een notaris. Die kennen de regels omtrent huis kopen binnen de familie en schenkingen. (Eventueel familie hypotheek)

Wij kregen jaren geleden veel goed bedoelde adviezen van mensen, maar heel blij dat wij met de ouders naar notaris zijn gegaan. Die heeft samen met ons en ouders gekeken naar de beste constructie die paste bij onze wensen. Koste paar centen, maar die waren snel terug verdiend.

[dfijma]

Waterbeesje schreef op maandag 21 november 2022 @ 15:39:
Gek idee misschien, maar als je nu aflossingsvrij leent bij mama met een rente van minimaal? Hooguit om inflatie en eventuele kosten voor mama te dekken. Dan kost het jou in principe niks. Krijg je ook geen renteaftrek, maar dat zou met minimale rente sowieso niks opleveren.
Kan zij intussen lekker bij jou inwonen voor de zorg en houd je beiden nog leefgeld over ook.

Hou je d'r rekening mee dat die rente wel markt-conform moet zijn? Anders wordt het een gift.

En trouwens, ik zou niet graag het huidige inflatie-percentage als hypotheek-rente betalen

[Dido]

Heel goed opletten dat je niet met een achteraf dure gift in je maag komt te zitten.

Je kunt het huis kopen (voor een marktconforme prijs, anders komt de fiscus om de hoek!) met geld dat je leent van je moeder (maar die heeft geen geld - maakt niet uit).

Jij krijgt het eigendom, je moeder wordt eigenaar van een lening aan jou, die jij netjes gaat afbetalen (zet dat op papier, reken een marktconforme rente!).

Het enige punt is die 65k, want die zal afgelost moeten worden door je moeder bij verkoop van het huis, want de bank gaat niet blij worden van die lening als het onderpand verdwijnt.

[Sethro]

Dido schreef op maandag 21 november 2022 @ 15:58:
Heel goed opletten dat je niet met een achteraf dure gift in je maag komt te zitten.

Je kunt het huis kopen (voor een marktconforme prijs, anders komt de fiscus om de hoek!) met geld dat je leent van je moeder (maar die heeft geen geld - maakt niet uit).

Jij krijgt het eigendom, je moeder wordt eigenaar van een lening aan jou, die jij netjes gaat afbetalen (zet dat op papier, reken een marktconforme rente!).

Het enige punt is die 65k, want die zal afgelost moeten worden door je moeder bij verkoop van het huis, want de bank gaat niet blij worden van die lening als het onderpand verdwijnt.

Sterker nog, je kunt niet eens verkopen voordat die lening is afgelost.

Tweede risico is dat als moeders komt te overlijden de broer zijn erfdeel opeist, TS die niet heeft en niet kan lenen en dus huis zal moeten verkopen (met winst of met verlies).

[Dido]

Sethro schreef op maandag 21 november 2022 @ 16:13:
Sterker nog, je kunt niet eens verkopen voordat die lening is afgelost.

Jawel hoor, gelukkig wel. Hypotheek wordt afgelost bij verkoop van het huis, maar hoeft niet daarvoor al. Zou lastig worden om ooit te verhuizen anders voor veel mensen.

Je moet wel van te voren bedenken hoe moeders dioe aflossing gaat regelen, natuurlijk. En dat kan niet zomaar door de zoon een lening te laten afsluiten bij een bank, want dan wordt dat een gift van hem aan haar.

Tweede risico is dat als moeders komt te overlijden de broer zijn erfdeel opeist, TS die niet heeft en niet kan lenen en dus huis zal moeten verkopen (met winst of met verlies).

Dat erfdeel is dan (een deel van) de nog openstaande lening. Het huis zit immers niet meer in de erfenis, maar daar zit dan wel een uitstaande lening in.
Dus dan heeft de TS opeens een lening bij zijn broer. Dat is wel iets om op papier van te voren vast te leggen.

[ Voor 5% gewijzigd door Dido op 21-11-2022 16:30 ]

[JanHenk]

Dido schreef op maandag 21 november 2022 @ 15:58:
Het enige punt is die 65k, want die zal afgelost moeten worden door je moeder bij verkoop van het huis, want de bank gaat niet blij worden van die lening als het onderpand verdwijnt.

Hier ga je op (hoogstwaarschijnlijk) op struikelen bij de bank.

De bank toetst je leencapaciteit aan de hand van het inkomen. Wat je bij derden leent (i.c. moeder) trekken ze af van wat je bij ze zelf kunt lenen. Als je minder dan 65K overhoudt, kan TS de woning de woning dus niet financieren.

De enige optie die dan resteert is de 65K niet bij een bank, maar bij een derde te betrekken, die zit namelijk niet vast aan regels omtrent toetsing van leencapaciteit.

Al met al; de jubelton van 2022 verdwijnt uit zicht, want de constructies zijn best ingewikkeld en vereisen grondige toetsing.

Er is veel mogelijk, maar neem de tijd en ga na dat alle belangen in overeenstemming met elkaar zijn. En nogmaals, de focus op de jubelton is m.i. overdreven, er zijn nog meer dan voldoende mogelijkheden om onbelast vermogen over te hevelen.

[matje90]

Nogmaals dank voor alle adviezen, ik ga het rustig nalezen en heb inmiddels een afspraak met een financieel adviseur ingepland om het een en ander te gaan bekijken.

[bwerg]

Moi_in_actie schreef op maandag 21 november 2022 @ 09:19:
Daarbij weet ik niet of die 100k schenking verrekend kan worden tijdens de verkoop.

Ja, dat kan. Je kunt effectief een 100K lagere prijs rekenen dan de marktconforme waarde als je als ouder aan je kind verkoopt.

Ik ben het er wel mee eens dat het nu wel snel moet. Proberen kan natuurlijk altijd, maar ga geen zaken onzorgvuldig doen enkel om nog op tijd te zijn. Ik ben ook benieuwd of notarissen en financieel adviseurs het nu niet druk hebben nu de jubelton eraf gaat. Al is de markt flink afgekoeld, dus misschien valt dat ook mee.

En over de gevolgen voor de broer, inclusief mogelijkheden bij overlijden op welke termijn dan ook: bespreek dat gewoon. "Ik had dit en dat bedacht, vindt jij dat eerlijk en ben je het daarmee eens?". Natuurlijk wel met een financieel adviseur bespreken of er nog risico's zijn, maar over of iemand in de toekomst er wel of niet moeite mee gaat hebben doen sommige tweakers hier wel een beetje onnodig moeilijk.

[ Voor 53% gewijzigd door bwerg op 21-11-2022 20:10 ]

[x37]

Ik mis in dit verhaal eigenlijk een belangrijk gegeven:
Hoeveel spaargeld heb jij en je moeder? Omdat het nog niet aan bod is gekomen vrees ik weinig eigenlijk. Dat is jammer want je moet van die wurggreep van de bank af. Een bank gaat namelijk nooit akkoord met creatieve constructies:
De bank waar de huidige hypotheek van je moeder loopt wil het resterende bedrag terug hebben als je moeder verkoopt, dus dat geld moet er bij een verkoop echt zijn. Jij zou wel een hypotheek voor 65k kunnen krijgen waarschijnlijk, maar die bank gaat nooit accepteren dat je nog een onderhandse lening hebt van 290k. Die onderhandse lening hoeft alleen op papier te bestaan*, maar zonder die papieren lening heeft je moeder op papier 290k geschonken en ben je 25k schenkbelasting verschuldigd en kom je ineens 65k+25k tekort. Op zich zou je een hypotheek kunnen nemen voor 90k en die schenkbelasting braaf aftikken, maar dat is wel zuur geld zeg!

Ik kan niet inschatten hoe het met je moeder gaat (ze heeft mantelzorg nodig zeg je), maar als jullie je huishoudens samenvoegen door samen te gaan wonen moet er best wat kostenoptimalisatie te halen vallen? Jij bent van je huur af vermoedelijk? Gezamelijk boodschappen doen en een energierekening minder. Hoe snel kun je die hypotheek dan aflossen bij elkaar sparen**?

Tegen de tijd dat je de resterende hypotheek, de overdrachtsbelasting en notariskosten bij elkaar hebt gespaard kun je het huis dan op jouw naam zetten en de overwaarde lenen van je moeder. Je moeder komt dan bij jou te wonen en gaat kostgeld betalen welke je weg streept tegen de rente/aflossing. Hier kun je natuurlijk mee spelen wat redelijk is. Als je netto geld betaald aan je moeder en ze bouwt vermogen op, dan kan ze dat aan jou en je broer schenken (bij je broer liquide en bij jou door schuld weg te strepen).

Als je moeder overlijd, dan erven jij en je broer de lening van je moeder. Jij streept jouw helft van de lening dan weg tegen de schuld en andere helft blijf je braaf aan je broer aflossen. Je hebt die jubelton helemaal niet nodig, maar je broer moet wel accepteren dat jij wat meer krijgt van je moeder zolang je voor haar zorgt (dat lijkt mij heel redelijk en anders mag hij het zelf doen). Je krijgt het voordeel geleidelijk, dus het staat in verhouding tot hoe lang je zorgt.

Plan B als je moeder overlijd voor je de rest hypotheek hebt gespaard:
Jij hebt het geld wat je gespaard hebt in bezit. Het huis wordt 50/50 van jou en je broer en de hypotheek ook. Als jullie er samen uitkomen en de hypotheek blijft betaald worden, dan kun je in het huis blijven wonen. Wil je broer het geld hebben, dan zullen jullie moeten verkopen. Als je broer zijn deel in het huis aan jou wil lenen en jij kunt de rente + aflossing opbrengen, dan kun je er waarschijnlijk wel blijven wonen.

* Je mag de boel niet flessen, maar je moeder mag dat geld wel aan jou lenen onder extreem gunstige voorwaarden. Daar zijn allerlei constructies op te verzinnen. Bv. het bekende kasrondje of gewoon tegen heel lage rente of wel met rente, maar op zo'n manier dat het geld niet opeisbaar is als jij niet kunt betalen. Maar alleen als je eerst van wurggreep van de bank afkomt. Gotta have some money to make some money helaas.

** Tenzij de rente heel hoog is kun jij het waarschijnlijk beter bij elkaar sparen, zodat je het geld liquide hebt als de situatie in de tussentijd veranderd. Als jij voor je moeder zorgt is het niet onredelijk (naar je broer) dat je daar om niet mag wonen, je moeder alle kosten pakt en jij een groot deel van je netto loon kunt sparen.

[matje90]

@x37 Ook jij hartstikke bedankt voor je zeer uitgebreide reactie. Er is spaargeld en eventueel zouden er mogelijkheden zijn om dit deel af te kunnen lossen indien dit voor een doorbraak zou kunnen zorgen. Komende week heb ik een gesprek met een hypotheek adviseur van een bank. Hopelijk zorgt dit ook al voor wat meer verheldering al zal hij andere opties zoals familiehypotheek natuurlijk niet perse aanhalen.

Goed om te weten ook dat ik me niet teveel blind moet staren op de jubelton. Ik ga gewoon komende week eens goed uitzoeken wat de (on)mogelijkheden zijn, jullie berichten hebben daarbij zeker geholpen.

[x37]

@matje90 Ik zou het binnen de familie oplossen als dat kan. Als je het geld gaat lenen van de bank, dan ga je rente betalen aan de bank en dat geld is weg. Je kunt die rentebetaling gewoon binnen de familie houden en dan worden jij en je broer er rijker van. Gedurende de looptijd is dat toch een fors bedrag (bij de huidige rente ongeveer net zoveel als het bedrag dat je leent). Enige uitzondering is als jullie dat kapitaal ergens anders met hoger rendement kunnen inzetten dan de hypotheekrente nu, maar dan horen wij graag hoe je dat doe, want dat willen wel meer mensen.

Mijn ervaring is dat een bank of hypotheekadviseur bij het noemen van een familiehypotheek helemaal stil vallen. Wij hebben meerdere hypotheekadviseurs gevraagd of ze ons konden adviseren over een familiehypotheek, maar kregen daar geen reactie op. Wij hebben toen zelf een plan verzonnen en een goede notaris heeft het voor ons opgeschreven. Die notaris wilde wij er graag bij hebben in dit geval, maar dat hoeft zeker niet en kost wel geld.

[jeanj]

Ik hoop dat je een goede expert vind, want niet alle "experts" zijn het ook is mijn eigen ervaring, laat staan dat ze goed zijn.... Mijn amateur 2 cents zijn de volgende:

Nog een paar zaken waar je aan moet denken, of al vast kan uitzoeken
- Impact door het samen te gaan wonen met je moeder op haar toeslagen en uitkeringen. Ik verwacht niet dat jij ook toeslagen en uitkeringen, maar is dat het geval kijk er na.
- Je geeft niet aan wat de situatie van je vader is, maar als hij is overleden, zijn er nog aanspraken op de boedel?
- Let op dat de huizen prijzen aan het dalen zijn, dus volgend jaar kan de waarde lager zijn. Tevens hoe is de waarde bepaald, heb je dat laten doen? (zo niet overweeg om de waarde vast te laten stellen door een onafhankelijke partij)

Zoals al gezegd, een probleem is die hypotheek van 65K, die moet afgelost worden voordat jij eigenaar kan worden. Dus als daar de middelen niet voor zijn (bij je moeder (of bij jou cash of geleend)) dan kan je het bij wel vergeten. Je zou nog met de bank kunnen praten of je de hypotheek kan overnemen etc (zie ook beneden, in dat geval zou ik hem hoger inschrijven dan 65k)

Zijn die er wel, dan zou je de woning kunnen kopen van je moeder en het geld van haar lenen. Let wel je zal wel overdrachtsbelasting moeten betalen (ik dacht 2%, dus 7K?).

In theorie kan je moeder je 100K geven onder de jubelton regeling, die je dan direct besteed om die lening te verminderen. De enige reden dat je dit doet is om erfbelasting in de toekomst te vermijden (10% (of 20%)) (om je broer eerlijk te behandelen kan ze een testament maken waarin ze hem 100K extra toe bedeeld)
NB zorg wel dat je dit goed documenteert/vastlegd, mijn broer kreeg 4,5 jaar later controle door de belasting dienst en moest bewijzen dat het geld had ontvangen (bankafschrift) en besteed. Ik zou dit allemaal bij de notaris vastleggen

Blijft dan over dat als je moeder overlijd, er een schuld van jou aan je broer ontstaat. Het nadeel is dat je broer daar direct erfbelasting over moet betalen (en jij overigens ook). Een voorbeeld stel (alle bedragen bij benadering) de totale boedel is 400k waard (waarvan 350k het huis), daarvan is de jubelton al vergeven, dus dan is er nog 300K te verdelen, 200K voor je broer en 100k voor jou, jij betaalt 10% over (100-20) 8K, en je broer (200-20)=180, 10% van 130 en 20% van 50 = 23K. Dus totaal moet jullie dan 30k ophoesten, maar al dat geld zit in jouw huis.... De belasting dienst accepteer geen bakstenen.....

Als er geen eigen middelen zijn dan wordt het wel moeilijk om dit te financieren gezien je inkomen vermoed ik zo. Kan je broer nog bijdragen/geld lenen en dat je hem deels huur of rente betaald?

Succes

[BulMi]

Ik denk dat door de alimentatie net te weinig geld overhoud om het rond te krijgen. Als ik het goed lees zou je moeder net de hypotheek kunnen aflossen. Dan zou je misschien iets kunnen opmaken dat jij het huis voor 350.000 koopt(op papier) jouw moeder je de helft schenkt en jij de andere helft wel overmaakt naar je moeder zodat zij dat kan schenken aan je broer(dan schenkt ze beide kinderen 175.000 euro, jouw op papier met het huis en je broer in geld) Maar dan zou jij wel 175.000 bij elkaar moeten krijgen en dat gaat waarschijnlijk icm je alimentatie net niet lukken.

Als het wel lukt is denk ik wel erg belangrijk om in de gaten te houden hoe de situatie na de koop is. Jij hebt dan de hypotheek van 175.000 als vaste lasten(kun jij dat onverwacht toch niet meer opbrengen staan jij en ook je moeder op straat...)
Daarnaast zijn er wel allemaal regels mbt mantelzorg en in 1 huis wonen. Als je moeder geen eigen brievenbus/huisnummer heeft dan zal er ook naar jouw inkomen gekeken worden naar bepaalde toeslagen en bij bijv. bepaalde zorg zoals WMO zal er ook naar jouw gekeken worden. Dus naast dat er van jou verwacht wordt om voldoende te werken om de hypotheek te kunnen betalen zal er ook minder snel thuishulp door de gemeente geboden worden omdat ze er vanuit gaan dat jij dat wel kunt doen.

Tot slot zie ik om mij heen best veel dat vrienden ruzie/iritaties krijgen met broers/zussen als het opeens om geld van de ouders gaat. Met de 175-175 is bijv het huis mijn inziens netjes geregeld(sommigen zouden zelfs nog kunnen zeggen dat als je moeder over 20 jaar overlijdt het huis dan wel 600.000 waard kan zijn en je broer recht op veel meer zou hebben), maar ook al is je relatie met je broer nu goed regel/bespreek ook de andere zaken als bijv. hoe om te gaan met inboedel verdeling of als je moeder jouw elke maand geld gaat geven als soort huur/levensonderhoud wat zijn inziens redelijke bedragen zijn. Niet dat hij straks het idee heeft dat jij al jouw moeders inkomen erdoor heen brast. Of dat je moeder bijna niks meer uitgeeft en al het geld spaart en jij eigenlijk vindt dat door de mantelzorg jij toch wel iets meer verdient dan de 50-50 verdeling.