Kosten ongediertebestrijding voor huurder?

[Ariandra]

Begin dit jaar ben ik vertrokken uit een huurwoning. Enkele maanden geleden kreeg ik de servicekostenafrekening over 2021 met een opmerkelijke kostenpost: Mierenbestrijding.
Ik had geen mieren in mijn woning, heb dus ook nooit geklaagd over deze. Wel is er in 2021 een grootschalige inspectie geweest m.b.t. mieren. Hierover zijn alle huurders doormiddels van flyers geïnformeerd. Iedereen moest meewerken aan de inspectie, indien je niet thuis was werd je woning alsnog geïnspecteerd en je deur geopend met de reservesleutel van de verhuurder in aanwezigheid van een deurwaarder. Er is met geen woord over kosten gerept.

Nou staat dus op de servicekostenafrekening een post met "mierenbestrijding (indien van toepassing): 20,63"
Ik zie niet in waarom ik moet betalen voor een bestrijding waarvoor ik geen opdracht noch last van heb gehad? Men is werkelijk 30 seconden in mijn woning geweest om bij het raam en de meterkast te kijken en is weer vertrokken.

De verhuurder dreigt nu met een incassobureau en wilt dit melden aan de gemeente voor schuldhulpverlening.
Ik heb al meerdere keren bij hen aangegeven dat ik niet ga betalen voor iets waar ik geen opdracht voor heb gegeven. Helaas kan ik online geen jurisprudentie vinden die aansluit bij mijn situatie. Ik snap best dat als ik een muizenplaag heb ik omdat ik eten rond laat slingeren ik moet betalen voor bestrijding, maar dit lijkt me onterecht.

Heeft iemand tips wat te doen in deze situatie? In principe vind ik het prima om dit te laten escaleren, het is maar een klein bedrag, maar elke huurder hiervoor laten betalen voelt toch oneerlijk.

[MAX3400]

Wat is de dagtekening van de afrekening? En is dat overeenkomstig (ongeveer) met de termijn/afrekening van het jaar ervoor?

[Yaksa]

Wat staat er in het huurcontract?
Want in de meeste contracten staat een bepaling die vermeldt dat het voorkomen of bestrijden van ongedierte onder 'kleine herstelwerkzaamheden' valt en daar is de huurder verantwoordelijk voor.
Het kan bijvoorbeeld zijn dat er gecheckt is op de faraomier, een beestje wat nog niet zo heel lang in Nederland voorkomt , maar welke in korte tijd een compleet huizenblok kan infesteren. Voor een dergelijke controle hoef je zelf als huurder geen opdracht te hebben gegeven maar doet de verhuurder dit preventief, en dat is eigenlijk een goede zaak.

[chrisborst]

@Ariandra
Wat stond er in je huurcontract over die servicekosten?
Want blijkbaar worden die achteraf bepaald aan de hand van de werkelijk gemaakte kosten. Hier zit dus alles in van men daaronder rekent. Bijvoorbeeld ook schoonmaakkosten. Jij zou dan ook kunnen beredeneren dat jij niks vies maakt en dus niet hoeft te betalen. Maar zo werkt het helaas niet.
Blijkbaar valt ongediertebestrijding onder de servicekosten en daar betaald iedereen aan mee. Of je nou mieren hebt of niet. Maar draai het eens om, jij hebt last van mieren en daar moet je zelf voor betalen om ze te laten weghalen. Dat kost vele malen meer dan 20 euro. Nu is het collectief geweest. Wees blij dat ze goed voor het complex hebben gezorgd, want ze hadden de boel ook kunnen verwaarlozen.

Dus wees verstandig, betaal die 20.63 en ga verder met je leven.

[ Voor 6% gewijzigd door chrisborst op 28-10-2022 16:55 ]

[Ariandra]

MAX3400 schreef op vrijdag 28 oktober 2022 @ 16:51:
Wat is de dagtekening van de afrekening? En is dat overeenkomstig (ongeveer) met de termijn/afrekening van het jaar ervoor?

Dagtekening was 9 juni 2022, en ging inderdaad over 2021. Hierna vond nog een rectificatie plaats, vanwege een andere post op 15 juni.

Yaksa schreef op vrijdag 28 oktober 2022 @ 16:52:
Wat staat er in het huurcontract?
Want in de meeste contracten staat een bepaling die vermeldt dat het voorkomen of bestrijden van ongedierte onder 'kleine herstelwerkzaamheden' valt en daar is de huurder verantwoordelijk voor.
Het kan bijvoorbeeld zijn dat er gecheckt is op de faraomier, een beestje wat nog niet zo heel lang in Nederland voorkomt , maar welke in korte tijd een compleet huizenblok kan infesteren. Voor een dergelijke controle hoef je zelf als huurder geen opdracht te hebben gegeven maar doet de verhuurder dit preventief, en dat is eigenlijk een goede zaak.

In het huurcontract staat niets specifieks, wel een regel "Mogelijk andere thans niet genoemde of niet voorzienbare diensten, die als servicekosten ten laste van huurdes vallen aan te merken".
Dus dat is dan een beetje het kopje van overige kosten die eventueel gemaakt moeten worden.

Het is voor mij inderdaad meer een principekwestie, en over goed zorgen van het complex kan nog wel het een en ander gezegd worden (regelmatig geen verwarming/warm water )
Ik had het wel gewaardeerd als de totaalkosten waren opgenomen in het overzicht, net als andere posten met de verdeelsleutel.

Je kunt het ook omdraaien, als ik een muizenplaag veroorzaak door mijn etensresten niet op te ruimen, moet dan het hele complex daaraan meebetalen?

[ Voor 4% gewijzigd door Ariandra op 28-10-2022 17:10 ]

[Yaksa]

Als dit een principekwestie is, waarom heb je dan geen bezwaar aangetekend bij de jaarlijkse huurverhoging ? Want met regelmatig geen verwarming of warm water had je allang een procedure over onderhoudsgebreken kunnen starten.

[chrisborst]

@Ariandra
Je bent inmiddels uit je huurwoning weg, dus deze principekwestie heeft geen nut voor de komende jaren. Alleen al daarom zou ik er geen moeite meer in stoppen.
Lekker betalen en in je huidige woning de zaken aanpakken waar je problemen mee hebt.

[kx22]

knip want Wij willen een vriendelijker Tweakers

[ Voor 79% gewijzigd door teacher op 28-10-2022 20:14 ]

[dragon2]

Yaksa schreef op vrijdag 28 oktober 2022 @ 16:52:
Het kan bijvoorbeeld zijn dat er gecheckt is op de faraomier, een beestje wat nog niet zo heel lang in Nederland voorkomt

Wat noem jij 'nog niet heel lang'? Die krengen had ik op werk, in huis, zag ik in de lokale dierenwinkel en heb ik binnengebracht toen ik nog bij m'n ouders woonde. Ook al weer 25-30 jaar geleden.
Zaten toen vooral in cholla cactus en ander decoratiemateriaal/reptielen decoratie materiaal, enz.

[Real]

TL/DR: ik denk op basis van wat je schrijft ook dat je gelijk hebt en niet hoeft te betalen, maar weeg goed af of je het risico wilt lopen op allerlei discussie, incassobureau's etc. en betalen van dit relatief kleine bedrag misschien niet toch het handigste is.

Om te beginnen staat de bestrijding van ongedierte genoemd in het Besluit kleine herstellingen (Bkh) dat staat gepubliceerd in Stb. 2003, 168:

r. het bestrijden van ongedierte, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voorzover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte;

Het Bkh is niet limitatief, dat wil zeggen: er kunnen ook andere herstellingen zijn die niet in het Bkh staan maar toch ten laste komen van de huurder (omdat ze naar hun aard klein zijn) en er kunnen herstellingen zijn die niet in het Bkh staan maar ten laste komen van de verhuurder (omdat ze naar hun aard niet klein zijn). De lijst is dus indicatief, tenzij duidelijk blijkt dat het om kleine herstellingen gaat.

Op basis van bovenstaande zou je kunnen beargumenteren dat het bestrijden voor jouw rekening komt, maar dat kan de verhuurder niet achteraf zelf beoordelen zonder je in de gelegenheid te hebben gesteld om een kleine herstelling zelf te verrichten. En blijkbaar was er een gespecialiseerd bedrijf voor nodig, waar wel noemenswaardige kosten aan verbonden zijn.

Daarbij komt dat de verhuurder ook geen beroep doet op schade na einde huur door het uitblijven van een kleine herstelling, maar op servicekosten waar je (volgens de verhuurder) vooraf mee hebt ingestemd. In dat geval speelt ook het Besluit servicekosten (2003, 170). In het besluit staat onder andere:

4. Kleine herstellingen

Het verrichten van kleine herstellingen die krachtens artikel 217 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek of het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen, maar krachtens de huurovereenkomst door de verhuurder ten behoeve van de huurder worden verricht aan het woonruimtegedeelte van het gehuurde of aan de gemeenschappelijke gedeelten en aan de gemeenschappelijke voorzieningen.

Ik vermoed dat de verhuurder op die grond de kosten probeert te verhalen. De vraag is echter of dat zo is en vooral, of dat wel klopt. Er lijken immers opgeteld wel noemenswaardige kosten verbonden met de bestrijding van ongedierte geweest in jouw geval. Uiteraard is dat ook afhankelijk van wat je noemenswaardige kosten noemt. Terzijde: let op dat sommige kleine herstellingen in het Bkh geen kostencriterium kennen. Een kleine herstelling hoeft dus niet per se goedkoop te zijn.

Verder is van belang wat er in de nota van toelicht onderaan het Besluit servicekosten staat in de tweede alinea (ik heb aangezet):

Het enkele feit dat de levering van een zaak of het verlenen van een dienst in het onderhavige besluit staat vermeld, wil overigens niet zeggen dat de levering of verlening ook daadwerkelijk in rekening kan worden gebracht. Daartoe is nodig dat de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen.

De vraag is dus: ben je dan ook mierenbestrijding als onderdeel van de servicekosten overeengekomen?

Dat vraag ik me af.

Ariandra schreef op vrijdag 28 oktober 2022 @ 16:44:
In het huurcontract staat niets specifieks, wel een regel "Mogelijk andere thans niet genoemde of niet voorzienbare diensten, die als servicekosten ten laste van huurdes vallen aan te merken".

Ik betwijfel namelijk of die voorwaarde wel stand houdt, ervan uitgaande dat je hierover niet specifiek hebt onderhandeld. Voorwaarden waar je niet over hebt onderhandeld en niet de kern van de overeenkomst betreffen zijn in de regel algemene voorwaarden (AV). Ook als er niet 'algemene voorwaarden' boven staat. Het komt er kort gezegd op neer dat deze voorwaarde ook weggelaten kan worden zonder dat daarbij je huurovereenkomst voor deze woning op losse schroeven komt te staan. Voor de beschikbaarstelling van de woning op een bepaald adres geldt dat niet, want zonder die verplichting van de verhuurder is je huurovereenkomst niet uitvoerbaar. De ter beschikking stelling van de woning is dus een kernbeding.

Wat veel mensen zich niet realiseren (verhuurders ook niet) is dat een huurovereenkomst voor woonruimte al snel kwalificeert als een consumentenovereenkomst. Dat is het geval als de verhuurder beroepshalve verhuurt en de huurder het gehuurde als woning voor zichzelf gebruikt. Dus niet bij sociale verhuur door een woningbouwcorporatie voor de helderheid. Zie voor de duiding van een huurovereenkomst als consumentenovereenkomst paragraaf 4.12 op pagina 77 van het rapport Ambtshalve toetsing III en het daar genoemde arrest van het HvJ EU van 30 mei 2013, C-488/11, ECLI:EU:C:2013:341 en dit vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland (waarbij in dat vonnis de verhuurder geen rechtspersoon was).

Waarom kan dat van belang zijn?

Een verkoper (waaronder dus waarschijnlijk een verhuurder van woonruimte valt) mag met consumenten in de algemene voorwaarden (AV) geen oneerlijke of onredelijk bezwarende voorwaarden overeenkomen. In jouw geval zou de verhuurder met het inroepen van de genoemde voorwaarde eenzijdig de overeenkomst kunnen aanpassen (een verkapt eenzijdig wijzigingsbeding) zonder dat daarvoor instemming van jou nodig is. Het is immers een soort 'carte blanche' voor de verhuurder om alles wat de verhuurder maar kan verzinnen ineens onder de servicekosten te scharen.

Servicekosten moet je namelijk vooraf overeenkomen, de verhuurder kan ze niet eenzijdig opdringen. Zie daartoe ook de opmerking in het Besluit servicekosten hierboven.

Voor gereguleerde huurovereenkomsten waarbij de aanvangshuurprijs niet de liberalisatiegrens werd overschreden, kan een verhuurder wel de servicekosten collectief wijzigen als 70% van de huurders heeft ingestemd. Een individuele huurder kan wel binnen 8 weken na kennisgeving van de verhuurder dat 70% heeft ingestemd van de rechter vorderen om de redelijkheid van het voorstel te toetsen (art. 7:261 lid 2 BW). Maar voor geliberaliseerde overeenkomsten (ook wel 'vrije sector woningen') geldt dat niet.

Samengevat: ik betwijfel of je een betaalverplichting hebt jegens de verhuurder voor wat betreft deze mierenbestrijding. Je moest dat soort servicekosten ten eerste vooraf overeenkomen, maar ten tweede is de 'carte blanche' voorwaarde in je overeenkomst waarschijnlijk vernietigbaar op grond van art. 3:40 lid 2 BW in relatie tot art. 6:233 BW of wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn op grond van art. 6:237 aanhef en onder b BW. In het geval van art. 6:237 BW moet de verhuurder bewijzen waarom deze voorwaarde (waarbij in essentie elke extra service op elk moment kan worden toegevoegd naar believen van de verhuurder) niet onredelijk bezwarend is.

Goed om te weten is dat een rechter dus ambtshalve verplicht is om bij consumentenovereenkomsten te toetsen of er sprake is van oneerlijke of onredelijk bezwarende voorwaarden. Mocht je zelf ook tot de conclusie komen dat je consument bent, gedagvaard worden en je nog steeds niet wil betalen maar je geschil aan de rechter wil voorleggen, dan kan het volledigheidshalve geen kwaad om richting de rechter te benadrukken dat je de huurovereenkomst als een consumentenovereenkomst beschouwt (onder verwijzing van het arrest van de HvJ vd EU en het vonnis) en de rechter dus ambtshalve moet nagaan of er sprake is van oneerlijke of onredelijk bezwarende voorwaarden.

Hou er wel rekening mee dat het onmogelijk is om alle relevante feiten te overzien op een forum zoals dit en mede daarom elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou blijft. Win zo nodig eerst maar dan ook vooral z.s.m. advies in, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket of een huurteam als zo'n team in je gemeente adviezen geeft.

Dat alles gezegd hebbende kan de verhuurder je dus mogelijk dagvaarden en het is niet gezegd dat een rechter ook bovenstaande volgt. In dat geval kan een relatief lage vordering van bijvoorbeeld €20,63 vele malen duurder uitpakken (reken maar gerust op honderden euros), want de verliezende partij draagt vaak ook de proceskosten.

Hoewel je dus best gelijk zou kunnen hebben, is het waarschijnlijk het minst risicovol om dit relatief lage bedrag te betalen. Aan de andere kant betwijfel ik of de verhuurder je voor dit bedrag gaat dagvaarden overigens, want daar zitten voor de verhuurder ook kosten aan.

De aanmelding bij de gemeente is overigens niet toegestaan zonder jouw toestemming. De verhuurder schrijft dat waarschijnlijk standaard omdat er bij huurachterstand (wat voor jou al niet eens meer relevant is) eerst moeite moet zijn gedaan om eventuele schuldenproblematiek te verhelpen. Als een verhuurder die stap overslaat kan een rechter een eventuele ontbindings- en ontruimingsvordering bij een huurachterstand afwijzen op grond art. 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Stb. 2020, 240).

[Ariandra]

Het juridisch loket adviseert in deze: Tenzij je miljonair bent en je je verveeld is het makkelijker de vordering te betalen.

De kans is groot dat een rechter meegaat in de argumentering dat de inspectie/bestrijding noodzakelijk was in het kader van goed verhuurderschap. Wat wel opmerkelijk is, is dat er geen totale kostenpost in de afrekening zichtbaar is. Normaliter worden alle kosten opgesomd en met de verdeelsleutel per huurder doorbelast, dat is nu niet het geval en kan inderdaad vraagtekens oproepen m.b.t. de hoogte van de daadwerkelijk gemaakte kosten.

De vordering is nu in ieder geval betaald.

Het ging overigens om de spookmier, die met het blote oog bijna niet te zien is. Als huurders daarvan melding hadden gemaakt moet het wel een serieuze plaag bij hen in huis zijn geweest.