Verkoper èn makelaar hielden informatie achter.

[Rzaan]

Wij hebben eind vorig jaar een huis gekocht.
In de tuin stonden een paar flinke bomen.
Bij de bezichtiging en de uiteindelijke koop werd ons verteld dat er kapvergunning voor die bomen was aangevraagd; dat die was afgewezen door de gemeente, en dat de achterburen vervolgens naar de rechter waren gestapt om alsnog een kap te eisen, omdat hun schuur bouwkundige problemen ondervond van de bomen.
Tijdens de koop was er nog geen uitspraak gedaan, maar in het verkoopcontract stond opgenomen dat de verkopers dan de kosten van het kappen op zich zouden nemen. (Mocht de gemeente n.a.v. de uitspraak alsnog de kapvergunning verlenen)

Nu is de kapvergunning verleend. Maar ineens kom ik erachter dat de achterburen reeds in een veel eerder stadium hebben aangegeven dat zij de verkoper en/of de koper eventueel zullen aanspreken op de schade die aan de schuur is ontstaan. Dit zouden ze laten afhangen van de uitspraak van de rechter.

Dit is mij allemaal echter niet verteld door de makelaar en de verkoper.
Had ik dit geweten, dan had ik dit laten opnemen in het verkoopcontract, en wellicht een lager bod uitgebracht.
Ze hebben dit waarschijnlijk ook niet aan andere potentiële kopers laten weten, waardoor wij ook hoger hebben geboden. (want die kosten zouden voor veel mensen teveel zijn geweest)

De bomen gaan gekapt worden. De kosten hiervan komen voor rekening van de verkoper.
Maar ik ben pissig dat ze mij niet alle inlichtingen hebben gegeven.
Die info valt ook niet onder mijn onderzoeksplicht.

De achterburen zijn allang blij dat ik de bomen laat kappen en gaan geen schade op mij verhalen.
Dat is een pak van m'n hart.
Maar toch wil ik op een of andere manier de makelaar en/of de verkoper ter verwantwoording willen roepen.
En een eventuele schade willen claimen.
Want ik ben echt zeeën met tijd kwijt aan het hele gedoe. En ik ben ook gewoon flink pissed.

Heb ik enige kans van slagen op een financiële genoegdoening?

[Reacher]

Makelaar aangesloten bij de NVM?

[Ilmar]

Welke schade heb je dan? Lijkt alsof het allemaal opgelost is toch?

[Rzaan]

Reacher schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 13:54:
Makelaar aangesloten bij de NVM?

Jazeker

[Sebazzz]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 13:51:
Heb ik enige kans van slagen op een financiële genoegdoening?

Dus je wilt financieel gecompenseerd worden voor mentale onrust? Je woont in Nederland of in de VS?

[MAX3400]

Bij de bezichtiging en de uiteindelijke koop werd ons verteld
...
Die info valt ook niet onder mijn onderzoeksplicht.

Is het dan heel dom om te denken / vragen bij een bezichtiging (die dus al geheel vrijblijvend is) of de verkopers en/of de verkopend makelaar alle betreffende stukken willen leveren omtrent "werd ons verteld"?

Het staat je namelijk volledig vrij op dat moment om naar de achterburen te lopen. De gemeente te bellen. De milieudienst. De verkoopmakelaar een aantal extra clausules op te laten nemen. Bij de notaris allerlei clausules nogmaals te laten controleren / corrigeren. En daarna pas te tekenen!

Heb ik enige kans van slagen op een financiële genoegdoening?

Wat zei VEH? Je eigen rechtsbijstand Wonen? Jouw advocaat?


Ik vind het overigens meer dan het onderzoeken waard (geweest) na de eerste bezichtiging of een boom gezond is, op de goede afstand van de erfgrens staat, hoe deze boom/bomen blad & overlast hebben voor bewoner, hoe ze onderhouden moeten worden ivm overhang, etc. Om nou te zeggen "ik wist van niks en nu ben ik pissig"; het klinkt een heel klein beetje als afzien van verantwoording.

Overigens, een boom kan ook onherroepelijk ziek worden 2 dagen nadat je getekend en gekocht hebt; dan ben je ook (sowieso?) verantwoordelijk voor alle kosten.

[Rzaan]

Ilmar schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:00:
Welke schade heb je dan? Lijkt alsof het allemaal opgelost is toch?

Veel meer werk aan, want ik moet constant met de achterburen in gesprek.
Ze hebben daarnaast nog steeds niet 100% toegezegd dat ze niets gaan verhalen op mij.

Daarnaast had ik minder geboden op het huis als ik geweten had dat er nog een eventuele claim boven mijn hoofd hing.
En andere kopers (de makelaar speelde ons tegen elkaar uit) waarschijnlijk ook.
De makelaar heeft het huis 'mooier gemaakt' dan het is.

[Chedara]

Ilmar schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:00:
Welke schade heb je dan? Lijkt alsof het allemaal opgelost is toch?

Precies dit, ik begrijp dat TS zich genomen voelt, maar wat wil je precies bereiken?

[Rzaan]

Chedara schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:04:
[...]

Precies dit, ik begrijp dat TS zich genomen voelt, maar wat wil je precies bereiken?

Ik zou minder geboden hebben en een andere clausule hebben laten opnemen in het verkoopcontract.

[Silent7]

Je zal een schadebedrag moeten bepalen, dus taxatie met en zonder het schuur probleem (wat nu toch geen probleem blijkt te zijn maar voor jou gevoel heeft het verzwijgen daarvan iedereen te hoog laten bieden.)

Dan leg je dat bij verkoper neer eni zn makelaar.
Die zullen dan wel weer second opnion willen en kans dat het rechtszaak gaat worden., veel gedoe en tijd.
NU het schuur probleem geen probleem meer is en de bomen weg zijn, heb je het gevoel een goede prijs te hebben betaald?
Ja, mooi afronden, afsluiten en verder met leven
Nee, hang er een prijs aan en ga gevecht aan

[Rzaan]

MAX3400 schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:03:
[...]

Is het dan heel dom om te denken / vragen bij een bezichtiging (die dus al geheel vrijblijvend is) of de verkopers en/of de verkopend makelaar alle betreffende stukken willen leveren omtrent "werd ons verteld"?

Het staat je namelijk volledig vrij op dat moment om naar de achterburen te lopen. De gemeente te bellen. De milieudienst. De verkoopmakelaar een aantal extra clausules op te laten nemen. Bij de notaris allerlei clausules nogmaals te laten controleren / corrigeren. En daarna pas te tekenen!


[...]

Wat zei VEH? Je eigen rechtsbijstand Wonen? Jouw advocaat?


Ik vind het overigens meer dan het onderzoeken waard (geweest) na de eerste bezichtiging of een boom gezond is, op de goede afstand van de erfgrens staat, hoe deze boom/bomen blad & overlast hebben voor bewoner, hoe ze onderhouden moeten worden ivm overhang, etc. Om nou te zeggen "ik wist van niks en nu ben ik pissig"; het klinkt een heel klein beetje als afzien van verantwoording.

Overigens, een boom kan ook onherroepelijk ziek worden 2 dagen nadat je getekend en gekocht hebt; dan ben je ook (sowieso?) verantwoordelijk voor alle kosten.

Totaal niet met je eens.
Zover gaat de onderzoeksplicht niet.
Natuurlijk had ik nog vanalles kunnen doen, maar dat hoeft niet.
Wat echter wel moet, is dat de makelaar en de verkopende partij het aan mij hadden moeten melden.
En daar gaat het om.

[Chedara]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:05:
[...]

Ik zou minder geboden hebben en een andere clausule hebben laten opnemen in het verkoopcontract.

Ja maar acheraf is altijd mooi wonen. Als je minder had geboden, was je misschien overboden. Uit je verhaal blijkt dat er meer potentieel kopers waren, die er ook niets van afwisten. En de clausule die je op wide nemen, heb je niet nodig gehad. Koop is nu gesloten, jij hebt een huis. Aan het koopcontract heb je niets meer en je buren zijn blij. Ik zeg

[Rzaan]

Sebazzz schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:03:
[...]

Dus je wilt financieel gecompenseerd worden voor mentale onrust? Je woont in Nederland of in de VS?

Nee, ik wil dat niet voor mentale onrust.
Ik wil dat voor het extra werk dat er ineens op me afkomt.
En ik had minder geboden op het huis als ik het geweten had.

[Klippy]

Hoe weet je dat de makelaar dit wist?

[Rzaan]

Chedara schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:09:
[...]

Ja maar acheraf is altijd mooi wonen. Als je minder had geboden, was je misschien overboden. Uit je verhaal blijkt dat er meer potentieel kopers waren, die er ook niets van afwisten. En de clausule die je op wide nemen, heb je niet nodig gehad. Koop is nu gesloten, jij hebt een huis. Aan het koopcontract heb je niets meer en je buren zijn blij. Ik zeg

Er was nog 1 andere potentiële koper.
Zegt de makelaar (maar die kwam ineens als een duveltje uit een doosje, toen we al bijna rond waren)
Of deze koper echt bestond zullen we nooit weten.
Het huis werd maar niet verkocht in een oververhitte markt en stond al meer dan 6 maanden te koop.

[Rzaan]

Klippy schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:12:
Hoe weet je dat de makelaar dit wist?

Omdat ik een mail heb gekregen van de achterburen die ze ruim voor de verkoop aan de makelaar hebben gestuurd.
Daarin staat vermeld dat ze de eventuele koper aansprakelijk zullen stellen voor de schade.

[MAX3400]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:07:
[...]


Totaal niet met je eens.
Zover gaat de onderzoeksplicht niet
...
En daar gaat het om.

Ik zeg nergens dat dat jouw plicht is om te onderzoeken. Maar een random uitspraak over bomen gewoon naast je neer leggen, de hoofdprijs bieden en denken "het zal wel", dat klinkt niet heel verantwoordelijk?

Bij de bezichtiging en de uiteindelijke koop werd ons verteld dat er kapvergunning voor die bomen was aangevraagd
...
Tijdens de koop was er nog geen uitspraak gedaan, maar in het verkoopcontract stond opgenomen dat de verkopers dan de kosten van het kappen op zich zouden nemen.
...
Nu is de kapvergunning verleend. Maar ineens kom ik erachter dat de achterburen reeds in een veel eerder stadium hebben aangegeven dat zij de verkoper en/of de koper eventueel zullen aanspreken
...
Dit is mij allemaal echter niet verteld door de makelaar en de verkoper.
Had ik dit geweten, dan had ik dit laten opnemen in het verkoopcontract

Nogmaals, en gewoon een observatie: je stond erbij en keek ernaar? Waarom (letterlijk weer een vraag) ga je dan alsnog tekenen op basis van bovenstaande?

Of ik lees selectief maar het (voorlopig) koopcontract bevat toch alle info? En het is je verteld?

[Silent7]

@Rzaan

Silent7 schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:05:
Je zal een schadebedrag moeten bepalen, dus taxatie met en zonder het schuur probleem (wat nu toch geen probleem blijkt te zijn maar voor jou gevoel heeft het verzwijgen daarvan iedereen te hoog laten bieden.)

Dan leg je dat bij verkoper neer eni zn makelaar.
Die zullen dan wel weer second opnion willen en kans dat het rechtszaak gaat worden., veel gedoe en tijd.
NU het schuur probleem geen probleem meer is en de bomen weg zijn, heb je het gevoel een goede prijs te hebben betaald?
Ja, mooi afronden, afsluiten en verder met leven
Nee, hang er een prijs aan en ga gevecht aan

[Rzaan]

MAX3400 schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:14:
[...]

Ik zeg nergens dat dat jouw plicht is om te onderzoeken. Maar een random uitspraak over bomen gewoon naast je neer leggen, de hoofdprijs bieden en denken "het zal wel", dat klinkt niet heel verantwoordelijk?


[...]

Nogmaals, en gewoon een observatie: je stond erbij en keek ernaar? Waarom (letterlijk weer een vraag) ga je dan alsnog tekenen op basis van bovenstaande?

Of ik lees selectief maar het (voorlopig) koopcontract bevat toch alle info? En het is je verteld?

Het gaat er niet om wat ik had kunnen doen.
Daar mag je best wat van vinden, maar doet niet terzake.
Het gaat er om wat ik had moeten doen, en dat is in dit geval niets.
En het gaat erom wat zij hadden moeten doen, en dat is in dit geval mij op de hoogte moeten stellen dat de achterburen de schade aan de schuur wellicht op mij zullen gaan verhalen.

[Rzaan]

Silent7 schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:17:
@Rzaan

[...]

Dat vind ik een goed advies.
Ik kan daar eventueel een bedrag aanhangen en als dit bedrag voor hen niet te hoog is, zullen zij wellicht over de brug komen.
Als het te hoog is, zullen ze waarschijnlijk een second opinion willen en dan begint het gedoe.
Daar heb ik geen zin in.

[delpit]

Tja that’s life. Achteraf heb je nul schade en dus ook niets te verhalen. Waren jouw buren wel langs gekomen om de schade te verhalen, had je een mooie case gehad. Nu niet. Je hebt namelijk geen schade geleden.

[pennywiser]

Ik snap dat je boos bent, dat zou ik ook zijn. Maar effectief bekeken, naar de stand van nu is er geen reden aansprakelijk stellen van wie ook. Ik denk ook niet dat de verkopers dat van de schade verhalen aan de makelaar hebben verteld. Te hoge prijs met je wel hard kunnen maken met feiten. De kapkosten heb je niet en schade krijg jij niet verhaald. Ok je hebt dat (nog) niet zwart op wit, maar dit zijn wel je buren nog lange tijd weten ook zij. Ik vraag mij af of ze achter je aan gaan. Ik lees ook een beetje dat ze met de oude eigenaren niet goed overweg konden, als ze zo snel hun schade niet meer hoeven te verhalen. Hebben ze weer zin in gedoe met jou denk je?

[ Voor 30% gewijzigd door pennywiser op 15-10-2022 14:25 ]

[Chedara]

Je kan natuurlijk een klachtenprocedure in gaan, maar dat gaat je veel tijd en veel *negatieve' energie kosten. Stel er komt uit de klachtenprocedure naar voren dat de makelaar niet alle informatie heeft gegeven. Wat dan?

Heeft TS hierdoor aantoonbaar schade geleden?
Het lijkt mij bijzonder moeilijk om aan te tonen wat TS minder betaald zou hebben als hij vooraf de informatie had. Juist omdat er dus geen extra kosten zijn gemaakt.

[Rzaan]

pennywiser schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:22:
Ik snap dat je boos bent, dat zou ik ook zijn. Maar effectief bekeken, naar de stand van nu is er geen reden aansprakelijk stellen van wie ook. Ik denk ook niet dat de verkopers dat van de schade verhalen aan de makelaar hebben verteld. Te hoge prijs met je wel hard kunnen maken met feiten. De kapkosten heb je niet en schade krijg jij niet verhaald.

De makelaar was op de hoogte, want de achterburen hebben dit in een mail (die in mijn bezit is) aan de makelaar gemeld. Ruim voor de verkoop.
Als ik die kennis ook had gehad, dan had ik met de verkoper anders onderhandeld over de verkoopprijs.
Die zou lager geweest zijn (van mijn kant) en dat is mijn schade.
Dat is natuurlijk niet zo'n duidelijke schade als 'ik moet nu de reparatie aan de schuur betalen'.

[Ernemmer]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:05:
[...]

Ik zou minder geboden hebben en een andere clausule hebben laten opnemen in het verkoopcontract.

Dat kan, maar wat is nu je uiteindelijke doel?

Als dat rust is, gewoon niks meer mee doen en genieten van de zon in de tuin.

[Rzaan]

Chedara schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:25:
Je kan natuurlijk een klachtenprocedure in gaan, maar dat gaat je veel tijd en veel *negatieve' energie kosten. Stel er komt uit de klachtenprocedure naar voren dat de makelaar niet alle informatie heeft gegeven. Wat dan?

Heeft TS hierdoor aantoonbaar schade geleden?
Het lijkt mij bijzonder moeilijk om aan te tonen wat TS minder betaald zou hebben als hij vooraf de informatie had. Juist omdat er dus geen extra kosten zijn gemaakt.

Die paar brieven die ik naar de makelaar en de verkoper zal sturen, dat kost me niet veel negatieve energie.
Ik laat het sowieso niet op een rechtszaak aankomen, want dat is het me niet waard.
Maar ik ben gewoon pissig dat de verkoper het niet meldde en de makelaar ook niet.
Deugt gewoon niet.

[chrisborst]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:07:
[...]
Totaal niet met je eens.
Zover gaat de onderzoeksplicht niet.
Natuurlijk had ik nog vanalles kunnen doen, maar dat hoeft niet.
Wat echter wel moet, is dat de makelaar en de verkopende partij het aan mij hadden moeten melden.
En daar gaat het om.

Sorry, maar de onderzoeksplicht van de koper is geen vastomlijnd begrip. De vraag of de koper voldoende onderzoek heeft verricht, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.
In jou geval was het minste wat je had kunnen doen was even met de buren gaan praten. Dan had jij ook het hele verhaal gehoord. Je wist namelijk wel dat er een conflict was tussen de buren en de verkoper.
Neemt niet weg dat jij die info ook van de verkopende partij had moeten horen.

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:25:
[...]
Als ik die kennis ook had gehad, dan had ik met de verkoper anders onderhandeld over de verkoopprijs.
Die zou lager geweest zijn (van mijn kant) en dat is mijn schade.
Dat is natuurlijk niet zo'n duidelijke schade als 'ik moet nu de reparatie aan de schuur betalen'.

Achteraf kan je dat natuurlijk nooit vaststellen. Daarnaast wist je bij koop al dat de bomen weg zouden moeten en dat de verkoper deze kosten zou betalen. Dat is nu ook gebeurd.
Jij was alleen niet op de hoogte van de eventuele claim van de schade aan de schuur. Dus zolang die er niet komt is je schade nul. En dat het een gedoe zou worden had je van te voren ook wel kunnen inschatten.

[ Voor 31% gewijzigd door chrisborst op 15-10-2022 14:34 ]

[pennywiser]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:28:
[...]


Die paar brieven die ik naar de makelaar en de verkoper zal sturen, dat kost me niet veel negatieve energie.
Ik laat het sowieso niet op een rechtszaak aankomen, want dat is het me niet waard.
Maar ik ben gewoon pissig dat de verkoper het niet meldde en de makelaar ook niet.
Deugt gewoon niet.

Makelaars ...

[Chedara]

Makelaars/projectontwikkelaars, samen met autoverkopers en recruiters het schuim der aarde.

[Rzaan]

Ernemmer schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:27:
[...]


Dat kan, maar wat is nu je uiteindelijke doel?

Als dat rust is, gewoon niks meer mee doen en genieten van de zon in de tuin.

Het doel is een vorm van genoegdoening.
Rust haal ik ook uit het feit dat ik iets terug kan doen.

Wil sowieso een klacht gaan indienen bij de NVM.

[Ernemmer]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:28:
[...]


Die paar brieven die ik naar de makelaar en de verkoper zal sturen, dat kost me niet veel negatieve energie.
Ik laat het sowieso niet op een rechtszaak aankomen, want dat is het me niet waard.
Maar ik ben gewoon pissig dat de verkoper het niet meldde en de makelaar ook niet.
Deugt gewoon niet.

De kans dat je geld gaat zien of dat de makelaar de volgende keer anders handelt is nihil, ik zou er geen tijd meer insteken, alleen even een review op Google zetten zodat een ander kan lezen hoe die makelaar werkt.

[Wolly]

Ernemmer schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:30:
[...]


De kans dat je geld gaat zien of dat de makelaar de volgende keer anders handelt is nihil, ik zou er geen tijd meer insteken, alleen even een review op Google zetten zodat een ander kan lezen hoe die makelaar werkt.

Nouja, als verkoopmakelaar heeft hij puik werk verricht natuurlijk. Dus of die review veel klanten gaat kosten betwijfel ik

[Rzaan]

chrisborst schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:29:
[...]

Sorry, maar de onderzoeksplicht van de koper is geen vastomlijnd begrip. De vraag of de koper voldoende onderzoek heeft verricht, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.
In jou geval was het minste wat je had kunnen doen was even met de buren gaan praten. Dan had jij ook het hele verhaal gehoord. Je wist namelijk wel dat er een conflict was tussen de buren en de verkoper.
Neemt niet weg dat jij die info ook van de verkopende partij had moeten horen.

In feite was er geen conflict tussen de buren en de verkoper, maar tussen de buren en de gemeente.
Want de buren waren het niet eens met de weigering van de kapvergunning.
(die wonderlijk genoeg wel was aangevraagd door de verkoper)

En je laatste zin slaat de spijker op zijn kop: De makelaar en de verkoper hadden mij van al hun kennis op de hoogte moeten stellen. Die kennis hadden ze, want dat bewijst de mail van de achterburen.

[Chedara]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:30:
[...].

Wil sowieso een klacht gaan indienen bij de NVM.

Het klinkt alsof je de keuze al hebt gemaakt en ik begrijp het wel. Ik zou ook pissed zijn. Denk alleen dat je blij moet zijn als je schadevergoeding uit meer gaat bestaan dan de persoonlijke genoegdoening.

[Rzaan]

Ernemmer schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:30:
[...]


De kans dat je geld gaat zien of dat de makelaar de volgende keer anders handelt is nihil, ik zou er geen tijd meer insteken, alleen even een review op Google zetten zodat een ander kan lezen hoe die makelaar werkt.

Die kans is ook klein; dat weet ik.
Maar een klacht bij de NVM, het in het hele dorp rondbazuinen en een review op Google kan altijd.

[Croga]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:30:
Het doel is een vorm van genoegdoening.
Rust haal ik ook uit het feit dat ik iets terug kan doen.

In het goed Nederlands heet dat Wraak. En daar doet het Nederlands rechtsstelsel niet aan. Als de buren niets op je verhalen heb je geen werkelijke schade en dus ook geen zaak.

Wil sowieso een klacht gaan indienen bij de NVM.

Dat zou ik absoluut terecht vinden.
Daarnaast is het ook gewoon absoluut terecht dat als de buren alsnog schade komen verhalen, je ze door stuurt naar de vorige eigenaar. Er is nergens in het koopcontract opgenomen dat je oude schulden over neemt en deze schuld is ontstaan toe jij nog geen eigenaar was.

[Josk79]

Kunnen de achterburen wel schade verhalen bij TS welke is ontstaan en vastgesteld voordat TS er is komen wonen?

[Rzaan]

Wolly schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:32:
[...]


Nouja, als verkoopmakelaar heeft hij puik werk verricht natuurlijk. Dus of die review veel klanten gaat kosten betwijfel ik

Hij heeft geen puik werk verricht.
Hij heeft er weer toe bijgedragen dat makelaars als 'schuim der aarde' bekend staan.
Hij heeft er ook voor gezorgd dat ik als eventuele verkoper zijn kantoor zou overslaan.
Want als hij kopers naait, naait hij vast ook verkopers.

Ik kan ook een review schrijven waarin hij er toch slecht uitkomt voor potentiele klanten. Want onbetrouwbaar wil niemand. En als ik aangeef dat de verkoper er later meer kosten en gedoe door kreeg, dan is het nog maar de vraag of het dan 'puik werk' is.

[Reacher]

Reacher schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 13:54:
Makelaar aangesloten bij de NVM?

De NVM kan toetsen of de makelaar hier verwijtbaar heeft gehandeld.

[Rzaan]

Croga schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:37:
[...]


In het goed Nederlands heet dat Wraak. En daar doet het Nederlands rechtsstelsel niet aan. Als de buren niets op je verhalen heb je geen werkelijke schade en dus ook geen zaak.

Genoegdoening doet het Nederlands rechtsstelsel wel degelijk aan.
Schade hoeft daarnaast ook niet niet per sé fysiek of materieel te zijn.

Croga schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:37:
Daarnaast is het ook gewoon absoluut terecht dat als de buren alsnog schade komen verhalen, je ze door stuurt naar de vorige eigenaar. Er is nergens in het koopcontract opgenomen dat je oude schulden over neemt en deze schuld is ontstaan toe jij nog geen eigenaar was.

Of je dit als een schuld kunt zien, is nog maar de vraag.
Mochten de achterburen alsnog schade op mij willen verhalen, dan zou het best eens kunnen dat ik verantwoordelijk ben.
Want ik heb het huis gekocht en op dat moment zijn alle lusten en lasten van mij.
Dan ga ik het alsnog verhalen op de verkopers omdat zij ervan op de hoogte waren. Maar waren zij er niet van op de hoogte geweest, dan had ik het denk ik moeilijk gehad.

[Rzaan]

Reacher schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:39:
[...]


De NVM kan toetsen of de makelaar hier verwijtbaar heeft gehandeld.

Zal wel een beetje "Wij van WC-eend" zijn.
Maar geen enkele makelaar zal blij zijn met zo'n klacht.

[Chedara]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:38:
[...]

Hij heeft geen puik werk verricht.
Hij heeft er weer toe bijgedragen dat makelaars als 'schuim der aarde' bekend staan.
Hij heeft er ook voor gezorgd dat ik als eventuele verkoper zijn kantoor zou overslaan.
Want als hij kopers naait, naait hij vast ook verkopers.

Ik kan ook een review schrijven waarin hij er toch slecht uitkomt voor potentiele klanten. Want onbetrouwbaar wil niemand. En als ik aangeef dat de verkoper er later meer kosten en gedoe door kreeg, dan is het nog maar de vraag of het dan 'puik werk' is.

Hij was verkoopmakelaar, zijn doel was om die woning zo snel mogelijk, tegen zo min mogelijk kosten, voor zo'n goed mogelijke prijs te verkopen. Dat is gelukt.

[TheGhostInc]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 13:51:
Nu is de kapvergunning verleend. Maar ineens kom ik erachter dat de achterburen reeds in een veel eerder stadium hebben aangegeven dat zij de verkoper en/of de koper eventueel zullen aanspreken op de schade die aan de schuur is ontstaan. Dit zouden ze laten afhangen van de uitspraak van de rechter.

De rechter doet toch alleen uitspraak over de kapvergunning?

De vraag is of de schade überhaupt verhaalbaar zou zijn. Meestal is dergelijke natuurschade uitgesloten.

Als de makelaar een brief had binnengekregen dat er regelmatig aliens in de tuin landen, had hij dit dan ook moeten melden?

[Rzaan]

Chedara schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:44:
[...]


Hij was verkoopmakelaar, zijn doel was om die woning zo snel mogelijk, tegen zo min mogelijk kosten, voor zo'n goed mogelijke prijs te verkopen. Dat is gelukt.

Dus dan hoef je je niet meer aan de regels te houden?

[Rzaan]

TheGhostInc schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:46:


De rechter doet toch alleen uitspraak over de kapvergunning?

De vraag is of de schade überhaupt verhaalbaar zou zijn. Meestal is dergelijke natuurschade uitgesloten.

Er is aangetoond dat de wortels van de bomen de schade veroorzaken.
Maar of dat wel of niet uitgesloten is, het was relevante informatie dat de achterburen een eventuele claim zouden indienen. Of die claim nou terecht zou zijn, doet er niet toe.
Het is niet zo'n uitzonderlijke claim dat het niet relevant is.

TheGhostInc schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:46:
Als de makelaar een brief had binnengekregen dat er regelmatig aliens in de tuin landen, had hij dit dan ook moeten melden?

Nee, want dit is niet relevant.
De makelaar hoeft ook niet te melden als hij weet dat de achterburen racisten zijn. Niet relevant.
Maar een schadeclaim n.a.v. bomen die op de grond van de verkoper stonden en schade veroorzaken bij de buren, is wel relevant.

[Knurft]

Ik zou het lekker laten rusten. De nvm keurt haar eigen vlees, verwacht daar niks van. Je hebt uiteindelijk geen schade, dus ook weinig om je druk over te maken.

[jeroenkb]

Wat een heerlijk topic weer.

Wat kom je hier nu eigenlijk halen naast je eigen gelijk?

[TheGhostInc]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:51:
[...]

Er is aangetoond dat de wortels van de bomen de schade veroorzaken.
Maar of dat wel of niet uitgesloten is, het was relevante informatie dat de achterburen een eventuele claim zouden indienen. Of die claim nou terecht zou zijn, doet er niet toe.
Het is niet zo'n uitzonderlijke claim dat het niet relevant is.

Letterlijk de eerste hit van google:
https://defenz.nl/burenrecht-bomen-en-struiken/

Er is gewoon niks aan de hand.
Je loopt hier te stampen als een klein kind, wat is nu je probleem?

Dat mailtje was een loos dreigement, van een partij die de makelaar niet kent en waar hij ook niks mee hoeft te doen. De verkopers moeten de makelaar informeren, niemand anders.

[Marzman]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 13:51:

Heb ik enige kans van slagen op een financiële genoegdoening?

Voor welke schade (aan jouw kant)? Als de buren hadden doorgezet was het nog de vraag of hun claim terecht is en als die terecht is komt dat dan doordat de vorige eigenaar de boom te lang heeft laten staan of omdat de gemeente lang geen vergunning gaf? Je weet het niet en het is opgelost.

[ Voor 34% gewijzigd door Marzman op 15-10-2022 15:13 ]

[Onoffon]

Misschien snap ik het niet, maar het is toch vrij logisch dat ze de schade op jou verhalen? De bomen op jouw grond worden gekapt en maken schade bij iemand anders. Lijkt mij niet iets wat tijdens een (ver)koop van een huis gecommuniceerd hoeft te worden.

[Rzaan]

TheGhostInc schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:05:
[...]

Letterlijk de eerste hit van google:
https://defenz.nl/burenrecht-bomen-en-struiken/

Er is gewoon niks aan de hand.
Je loopt hier te stampen als een klein kind, wat is nu je probleem?

Dat mailtje was een loos dreigement, van een partij die de makelaar niet kent en waar hij ook niks mee hoeft te doen. De verkopers moeten de makelaar informeren, niemand anders.

U bent niet zo goed in het lezen van teksten.
Er staat nergens iets in dit tekstje of schade veroorzaakt door wortels niet verhaald kan worden.
Er staat alleen dat sommige zaken die als schade worden ervaren, niet altijd schade zijn.

Bij bomen van meer dan 20 meter hoog waarvan de wortels ver tot in de tuin van de buren komen, en deze wortels de schade veroorzaken is het nog maar de vraag of de buren geen recht op reparatie hebben.

Daarnaast staan de bomen op minder dan 2 meter van de erf-afscheiding dus uw verhaal gaat sowieso niet op.
Dus of de claim wel of niet terecht is, is niet zwart/wit.
En daarom doet het ook niet terzake doet of de buren een terechte claim neerleggen of niet.
Het is informatie die gedeeld moet worden met de koper.
Het is dan aan hem of haar om er iets mee te doen.

[Rzaan]

jeroenkb schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:02:
Wat een heerlijk topic weer.

Wat kom je hier nu eigenlijk halen naast je eigen gelijk?

Informatie wat ik eventueel zou kunnen doen.

[eL_Jay]

delpit schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:21:
Tja that’s life. Achteraf heb je nul schade en dus ook niets te verhalen. Waren jouw buren wel langs gekomen om de schade te verhalen, had je een mooie case gehad. Nu niet. Je hebt namelijk geen schade geleden.

Jawel want het huis is voor een groter waarde verkocht dan dat het waard was. Het is namelijk verkocht als huis + kap boom.

Het had verkocht moeten worden als huis + kap boom + schadetraject met nieuwe buren.

[Oon]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:03:
[...]

Veel meer werk aan, want ik moet constant met de achterburen in gesprek.
Ze hebben daarnaast nog steeds niet 100% toegezegd dat ze niets gaan verhalen op mij.

Daarnaast had ik minder geboden op het huis als ik geweten had dat er nog een eventuele claim boven mijn hoofd hing.
En andere kopers (de makelaar speelde ons tegen elkaar uit) waarschijnlijk ook.
De makelaar heeft het huis 'mooier gemaakt' dan het is.

Als ze uiteindelijk wel schade op jou gaan verhalen dan zou je hier de verkoper aansprakelijk voor kunnen stellen, maar zolang jij geen financiële schade hebt geleden kun je weinig.

Dat dit niet verteld is is hooguit een mailtje naar de NVM waard, maar met je buren in gesprek gaan is iets dat nou eenmaal bij het kopen van een huis hoort.

[Rzaan]

Marzman schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:10:
[...]

Voor welke schade (aan jouw kant)? Als de buren hadden doorgezet was het nog de vraag of hun claim terecht is en als die terecht is komt dat dan doordat de vorige eigenaar de boom te lang heeft laten staan of omdat de gemeente lang geen vergunning gaf? Je weet het niet en het is opgelost.

Dat van die schade (te hoge bod en gedoe) heb ik voldoende uitgelegd inmiddels.
Niet alleen de opening lezen en dan de toelichting niet.

[Rzaan]

Oon schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:18:
[...]

Als ze uiteindelijk wel schade op jou gaan verhalen dan zou je hier de verkoper aansprakelijk voor kunnen stellen, maar zolang jij geen financiële schade hebt geleden kun je weinig.

Dat dit niet verteld is is hooguit een mailtje naar de NVM waard, maar met je buren in gesprek gaan is iets dat nou eenmaal bij het kopen van een huis hoort.

Dat hoort helemaal niet.
Heb ik daarvoor nog nooit gedaan.
Wat is dat nou weer voor onzin?

[jeroenkb]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:16:
[...]

Informatie wat ik eventueel zou kunnen doen.

Brief sturen en/of klacht indienen bij NVM en/of rechtszaak

Met of zonder RBS

Allemaal punten die je zelf ook al bedacht had.

Klaar en slotje erop.

[Oon]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:19:
[...]

Dat hoort helemaal niet.
Heb ik daarvoor nog nooit gedaan.
Wat is dat nou weer voor onzin?

Dan ben ik blij dat je niet mijn buurman bent

Het is volkomen normaal dat als je een situatie hebt die je buren mogelijk raakt dat je daarover in gesprek gaat. Als je dit netjes opgelost krijgt met je buren dan heb je echt nul komma nul recht om iets van compensatie te eisen.

Zoals ik zei, je kan een mailtje naar de NVM doen om de situatie voor te leggen, maar die gaan je ook gewoon vertellen dat zonder financiële schade er niks te eisen valt.

[Rzaan]

eL_Jay schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:17:
[...]

Jawel want het huis is voor een groter waarde verkocht dan dat het waard was. Het is namelijk verkocht als huis + kap boom.

Het had verkocht moeten worden als huis + kap boom + schadetraject met nieuwe buren.

Exact verkort weergegeven.

[Rzaan]

Oon schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:21:
[...]

Dan ben ik blij dat je niet mijn buurman bent

Het is volkomen normaal dat als je een situatie hebt die je buren mogelijk raakt dat je daarover in gesprek gaat. Als je dit netjes opgelost krijgt met je buren dan heb je echt nul komma nul recht om iets van compensatie te eisen.

Zoals ik zei, je kan een mailtje naar de NVM doen om de situatie voor te leggen, maar die gaan je ook gewoon vertellen dat zonder financiële schade er niks te eisen valt.

Dat gevoel is wederzijds.

Ik ben ook in gesprek met de buren, want zo ben ik aan de mail gekomen.
Maar ik ga toch niet voordat ik een huis koop bij alle buren langs of er wellicht iets speelt?
Er lag een geweigerde kapvergunning en de wetenschap dat de buren het hier niet mee eens waren.
De uitslag zou volgen. Dan wacht ik dat eerst af.

Het is maar de vraag of er niks te eisen is, want ik ben niet volledig ingelicht en daardoor was mijn bod hoger. Vind ik, maar daar hoeven anderen en ook de NVM het natuurlijk niet eens te zijn.

[Knurft]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:22:
[...]

Exact verkort weergegeven.

Maar uiteindelijk is er dus geen schadetraject.. ga maar eens aantonen wat de waarde dan wel geweest was. Schade aantonen gaat vrijwel onmogelijk zijn.. want die is er uiteindelijk niet.

Dan rest de klacht tegen de makelaar bij nvm of wat dan ook.. maar dat doe je dam vooral voor je eigen rechtvaardigheidsgevoel en soort van wraak oid. Ik zou die tijd en moeite lekker in je nieuwe huis steken.

Gelijk hebben is een... maar gelijk krijgen kan heel vermoeiend zijn.

[Oon]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:27:
[...]

Dat gevoel is wederzijds.

Ik ben ook in gesprek met de buren, want zo ben ik aan de mail gekomen.
Maar ik ga toch niet voordat ik een huis koop bij alle buren langs of er wellicht iets speelt?
Er lag een geweigerde kapvergunning en de wetenschap dat de buren het hier niet mee eens waren.
De uitslag zou volgen. Dan wacht ik dat eerst af.

Het is maar de vraag of er niks te eisen is, want ik ben niet volledig ingelicht en daardoor was mijn bod hoger. Vind ik, maar daar hoeven anderen en ook de NVM het natuurlijk niet eens te zijn.

Nee natuurlijk hoef je niet voordat je een huis koopt bij de buren langs te gaan, maar je had zelf ook kunnen inschatten dat als er een boom in de achtertuin staat binnen enkele meters van de erfgrens dat de buren hier iets van zouden vinden. Hier bij ons is er ook een buur die een grote boom in de tuin had staan, uiteindelijk hebben een aantal andere buren geld bij elkaar gelegd om die te laten kappen omdat de hele buurt met de rommel zat die uit die boom viel.
Omgaan met je buren is nou eenmaal iets dat bij het hebben van een eigen huis hoort.

Ik ben het volkomen met je eens dat het lomp is dat ze dit er niet bij hebben gemeld, maar ik denk dat het lastig wordt om die gevoelskwestie en het extra risico dat je in theorie hebt gehad te vertalen naar een concrete klacht of een geldbedrag, tenzij je buren je nu ineens aansprakelijk willen stellen voor schade aan hun eigendom. Als dat laatste gebeurt dan kun je heel makkelijk zeggen dat de verkopers dit hadden moeten weten en dat ze die schade ook mogen vergoeden, maar tot die tijd wordt het lastig.

[Rzaan]

Knurft schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:29:
[...]


Maar uiteindelijk is er dus geen schadetraject.. ga maar eens aantonen wat de waarde dan wel geweest was. Schade aantonen gaat vrijwel onmogelijk zijn.. want die is er uiteindelijk niet.

Dan rest de klacht tegen de makelaar bij nvm of wat dan ook.. maar dat doe je dam vooral voor je eigen rechtvaardigheidsgevoel en soort van wraak oid. Ik zou die tijd en moeite lekker in je nieuwe huis steken.

Gelijk hebben is een... maar gelijk krijgen kan heel vermoeiend zijn.

Van dit laatste ben ik me zeer bewust.
dus het zal ook een zeer beperkt traject zijn wat ik inga.
Want op een gegeven moment weet ik het wel.
Maar om met eenzelfde cliché te eindigen.
Nee heb je, ja kun je krijgen.

[Rzaan]

Oon schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:30:

Ik ben het volkomen met je eens dat het lomp is dat ze dit er niet bij hebben gemeld, maar ik denk dat het lastig wordt om die gevoelskwestie en het extra risico dat je in theorie hebt gehad te vertalen naar een concrete klacht of een geldbedrag, tenzij je buren je nu ineens aansprakelijk willen stellen voor schade aan hun eigendom. Als dat laatste gebeurt dan kun je heel makkelijk zeggen dat de verkopers dit hadden moeten weten en dat ze die schade ook mogen vergoeden, maar tot die tijd wordt het lastig.

Er wordt nog niets geclaimd en ik heb met de uiterst aardige achterburen gesproken.
Dit naar aanleiding van een gesprek met hun advocaat.
Die gaf aan dat als ik de uiteindelijk zou besluiten om toch niet te gaan kappen, zij sowieso schade op mij zouden gaan verhalen.
Daarna kwam ik er pas achter dat deze stellingname bij de makelaar en verkopers al bekend was.
Had ik het ook geweten dan was ik toch anders de aankoop ingegaan.
Of dit te zien valt als 'schade' is inderdaad discutabel. Ik vind van wel en sommigen hier vinden van niet.

[Tom-Z]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 13:51:
De achterburen zijn allang blij dat ik de bomen laat kappen en gaan geen schade op mij verhalen.
Dat is een pak van m'n hart.
Maar toch wil ik op een of andere manier de makelaar en/of de verkoper ter verwantwoording willen roepen.
En een eventuele schade willen claimen.
Want ik ben echt zeeën met tijd kwijt aan het hele gedoe. En ik ben ook gewoon flink pissed.

Heb ik enige kans van slagen op een financiële genoegdoening?

Nee.

Je hebt geen schade, want de buren hebben aangegeven dat ze geen schade op jou gaan verhalen.

Voor "pissed zijn" kan je geen schadevergoeding krijgen.

Dat je er tijd aan kwijt bent geweest is vervelend, maar je wist vooraf dat er een gerechtelijke procedure liep en dat dat tijd zou gaan kosten. Je enige mogelijke argument is dat het méér tijd heeft gekost omdat die schadeclaim nog als zwaard van Damocles boven je hing, maar ik betwijfel of dat zo is en zo ja, of je dan hard kan maken om hoeveel tijd dat dan gaat. Het lijkt me niet de moeite waard en de kans van slagen is sowieso klein.

[Knurft]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:33:
[...]

Van dit laatste ben ik me zeer bewust.
dus het zal ook een zeer beperkt traject zijn wat ik inga.
Want op een gegeven moment weet ik het wel.
Maar om met eenzelfde cliché te eindigen.
Nee heb je, ja kun je krijgen.

Het is uiteraard hoe je hier zelf instaat en hoeveel het met je persoonlijk doet. Als je soms mensen ziet (bij rijdende rechter oid) die er helemaal aan onderdoor gaan, het zich zoveel aantrekken.. dan is het beter om het te laten rusten. Omgekeerd kan ook.. Ik heb een collega die als een soort van hobby al jaren met de gemeente aan het bakkeleien is over een paar m2 grond. Maar die gaat er dan ook niet aan onderdoor.

[Rzaan]

Knurft schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:41:
[...]


Het is uiteraard hoe je hier zelf instaat en hoeveel het met je persoonlijk doet. Als je soms mensen ziet (bij rijdende rechter oid) die er helemaal aan onderdoor gaan, het zich zoveel aantrekken.. dan is het beter om het te laten rusten. Omgekeerd kan ook.. Ik heb een collega die als een soort van hobby al jaren met de gemeente aan het bakkeleien is over een paar m2 grond. Maar die gaat er dan ook niet aan onderdoor.

Ik sta er in mijn ogen wat praktischer in.
Probeer iets tot op zekere hoogte.
Lukt het niet, dan laat ik het gaan.
Maar als ik ergens een gaatje vindt, dan probeer ik het wel.
Is me in het verleden ook vaak gelukt.

[delpit]

Er is geen schade, jouw imaginaire “dan had ik minder geboden” gedachten zijn gewoon onbewijsbare fantasieën van jouw kant. Hoeveel dan? En was het tot een koop gekomen? Niemand die het weet. Volstrekt irrelevant gedoe. Jouw tegenpartij kijkt je even met enige verbazing aan, lacht een paar minuten en dat was het dan. Gaan de buren schade op jou verhalen dan hebben we een ander verhaal, nu niet.

Er is geen schade, er is geen zaak, er zijn alleen wat onverwerkte emoties aan jouw kant, niet meer, niet minder.

[Rzaan]

delpit schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:49:
Er is geen schade, jouw imaginaire “dan had ik minder geboden” gedachten zijn gewoon onbewijsbare fantasieën van jouw kant. Hoeveel dan? En was het tot een koop gekomen? Niemand die het weet. Volstrekt irrelevant gedoe. Jouw tegenpartij kijkt je even met enige verbazing aan, lacht een paar minuten en dat was het dan. Gaan de buren schade op jou verhalen dan hebben we een ander verhaal, nu niet.

Er is geen schade, er is geen zaak, er zijn alleen wat onverwerkte emoties aan jouw kant, niet meer, niet minder.

Veel aannames, weinig feiten.

[fastedje]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 13:51:
Wij hebben eind vorig jaar een huis gekocht.
In de tuin stonden een paar flinke bomen....
.... En ik ben ook gewoon flink pissed.

Heb ik enige kans van slagen op een financiële genoegdoening?

Informeer eens bij de NVM geschillencommissie:
https://www.nvm.nl/contac...laar-taxateur-of-nvm-lid/

[MLLL]

Chedara schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:30:
Makelaars/projectontwikkelaars, samen met autoverkopers en recruiters het schuim der aarde.

Je vergeet de ergste van het ergste , aannemers.

[Marzman]

Oon schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:21:
[...]

Dan ben ik blij dat je niet mijn buurman bent

Het is volkomen normaal dat als je een situatie hebt die je buren mogelijk raakt dat je daarover in gesprek gaat. Als je dit netjes opgelost krijgt met je buren dan heb je echt nul komma nul recht om iets van compensatie te eisen.

Zoals ik zei, je kan een mailtje naar de NVM doen om de situatie voor te leggen, maar die gaan je ook gewoon vertellen dat zonder financiële schade er niks te eisen valt.

Ja, maar toch niet voor de koop? Na de koop is het niet heel relevant voor de vraag.

Maar ik zou er verder ook niks mee doen, je hebt altijd wel dingen die je mee overneemt als je een huis koopt. Het is gewoon een bestaand huis dat er waarschijnlijk al decenia staat, en de buren wonen er al decenia. Ook als de ene buur ruzie heeft met je andere buur, is dat ook waarde vermindering? In mijn huis is alles een beetje goedkoop opgelost door de vorige eigenaar, jammer voor mij (afwerking en sommige dingen slijten sneller) maar ik los het zelf wel op en doe het dan gewoon beter. Alleen een kapotte raam die hij verstopt had tijdens de bezichting daar heb ik wel een punt van gemaakt om die te laten vervangen op zijn kosten.

[Real]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:52:
[...]
Veel aannames, weinig feiten.

Het kan nuttig zijn om uitspraken over bijvoorbeeld woonoppervlak terug te zoeken, want daarin speelt soms ook een vraag wat de geleden schade is.

Wat daar bijvoorbeeld ook een rol kan spelen is de relatief verhitte huizenmarkt en de vraag waarom de verkopers het huis tegen een lagere prijs verkocht zouden hebben.

Het is mij ook nog niet duidelijk waar je nu je schadeclaim op wil baseren. Het huis lijkt conform (art. 7:17 BW) want is voor normaal gebruik geschikt. Als je vindt dat je hebt gedwaald, dan moet je onderbouwen waarom dat zo is. Enkel stellen dat het zo is zal waarschijnlijk onvoldoende zijn voor een geslaagd beroep op dwaling.

[Reacher]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:44:
[...]

Zal wel een beetje "Wij van WC-eend" zijn.
Maar geen enkele makelaar zal blij zijn met zo'n klacht.

als het goed is, is beschreven hoe de procedure eruit ziet en welke transparantie geboden wordt. Maar zo te lezen wil je van alles maar liever niet echt actie ondernemen.

[Dido]

Real schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:09:
Enkel stellen dat het zo is zal waarschijnlijk onvoldoende zijn voor een geslaagd beroep op dwaling.

Je kunt de mazzel hebben dat de tegenpartij vergeet om het te weerleggen.
Dan zien we vervolgens wel een topic verschijnen van die tegenpartij die verhaal wil halen bij hun jurist

[renegrunn]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 14:35:
[...]

Die kans is ook klein; dat weet ik.
Maar een klacht bij de NVM, het in het hele dorp rondbazuinen en een review op Google kan altijd.

Pas hier een beetje mee op. Je zult niet de eerste zijn die een zaak aan z'n broek krijgt, dus weet 100% zeker dat je in je gelijk staat, alvorens een bedrijf zwart te schilderen.

Om op je vraag terug te komen:

Heb ik enige kans van slagen op een financiële genoegdoening?

Nee, denk ik niet. Jij moet hard kunnen maken dat je financieel schade hebt en het voor laten komen. En met wat je tot nu toe hebt gedeeld, wordt dat een heel lastig verhaal naar mijn mening.

[Rzaan]

Real schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:09:


Het is mij ook nog niet duidelijk waar je nu je schadeclaim op wil baseren. Het huis lijkt conform (art. 7:17 BW) want is voor normaal gebruik geschikt. Als je vindt dat je hebt gedwaald, dan moet je onderbouwen waarom dat zo is. Enkel stellen dat het zo is zal waarschijnlijk onvoldoende zijn voor een geslaagd beroep op dwaling.

Ik ben onvolledig ingelicht over relevantie informatie.
Dat is het enige.

[Rzaan]

Reacher schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:09:
[...]


als het goed is, is beschreven hoe de procedure eruit ziet en welke transparantie geboden wordt. Maar zo te lezen wil je van alles maar liever niet echt actie ondernemen.

Jawel, ik ga zeker actie ondernemen.
Was gewoon benieuwd naar wat zienswijzen hier.

[TheGhostInc]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:15:
[...]

U bent niet zo goed in het lezen van teksten.
Er staat nergens iets in dit tekstje of schade veroorzaakt door wortels niet verhaald kan worden.

U heeft de tekst dus niet gelezen, maar ik zal u helpen in uw zoektocht naar het onrecht dat u is aangedaan:

Wanneer u schade hebt geleden en u deze schade wilt verhalen op de eigenaar van de boom, dient sprake te zijn van een onrechtmatige daad en u zult moeten bewijzen dat de schade de eigenaar van de boom kan worden verweten.

Dus tenzij de eigenaar van de boom iets deed om de wortels expres naar de buren te leiden oid.

Bedankt trouwens voor dit vermakelijke topic.

[MAX3400]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 15:46:
[...]

Maar als ik ergens een gaatje vindt, dan probeer ik het wel.
Is me in het verleden ook vaak gelukt.

Tja, de verkopers hebben die insteek blijkbaar ook want je bent blind akkoord gegaan met zaken op papier waar je je na een jaar (of langer) aan lijkt te ergeren


Schadebedrag / te hoog bod / whatever: je benoemt nog steeds nergens het exacte bedrag wat je aan schade / woonderving / waarde "verloren" bent sinds dat je getekend hebt bij de notaris. Je kan wel stampen "ik wil geld en daar zoek ik gaatjes voor" maar is het eens mogelijk om ons eens te vertellen over welke hoogte het zou gaan?

Want wat zegt een beeidigd taxateur nou over de voormalige en huidige staat van je huis qua waarde? Scheelt dat tientjes? Duizenden? Tonnen? omdat er wel/niet een boom aanwezig is? Ga je ook je zaak doorzetten als 9 taxateurs zouden zeggen dat door het kappen van de boom jouw pand 61K meer waard is dan met boom?

Hoe is jouw woongenot nu (in geld uitgedrukt) naar de tandjes? Wilde je zoooo graag wel een boom en heb je daarvoor teveel betaald? Wat is een dergelijke boom waard als je die niet laat kappen maar vervangen? Hoe emotioneel is dit belast? Wat is dat waard per dag?

[Bas.013]

De makelaar dient de belangen van de verkoper. Dat heeft de makelaar kennelijk goed gedaan.

De koper kan een aankoopmakelaar inschakelen, om in dit soort zaken jouw belangen te behartigen. Nu dit niet is gedaan kunt je wellicht rechtsbijstand inschakelen. Maar zolang er geen schade is, valt er niets te verhalen.

[Rzaan]

[b]renegrunn schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:21:
Pas hier een beetje mee op. Je zult niet de eerste zijn die een zaak aan z'n broek krijgt, dus weet 100% zeker dat je in je gelijk staat, alvorens een bedrijf zwart te schilderen.

Ik ben daar zeker voorzichtig mee.
Maar ik weet uit ervaring ook dat iemand aanklagen (en gelijk krijgen) in gevallen van smaad of laster, meestal tot niets leidt.

renegrunn schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:21:
Nee, denk ik niet. Jij moet hard kunnen maken dat je financieel schade hebt en het voor laten komen. En met wat je tot nu toe hebt gedeeld, wordt dat een heel lastig verhaal naar mijn mening.

Grote kans dat je gelijk hebt.
Maar wellicht is er vanuit de verkoper wel een soort van schikking mogelijk.
Want die weet wellicht ook dat ze (moreel) fout zaten.
Zonder het zichzelf wellicht bewust te zijn geweest.
De makelaar, dat is een ander verhaal.
Die zal sowieso niet met geld over de brug komen.

[Rzaan]

Bas.013 schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:35:
De makelaar dient de belangen van de verkoper. Dat heeft de makelaar kennelijk goed gedaan.

Het is maar de vraag of de makelaar dat gedaan heeft, want ik ga in ieder geval bij de verkoper aan zijn kop zaniken.

[bie100]

@Rzaan

kap eerst de bomen en kijk dan verder te veel emotie man pak een biertje en ga lekker op de bank hangen morgen kan de wereld er heel anders uit zien

[bombadil]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 13:51:
Nu is de kapvergunning verleend. Maar ineens kom ik erachter dat de achterburen reeds in een veel eerder stadium hebben aangegeven dat zij de verkoper en/of de koper eventueel zullen aanspreken op de schade die aan de schuur is ontstaan.

Waarom zou de koper (jij dus) aansprakelijk zijn voor de schade? Die was toch al ontstaan voor de verkoop van de woning en dus indien verhaalbaar, tlv de toenmalige eigenaar; de verkoper zijn?

[Rzaan]

MAX3400 schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:33:
[...]

Tja, de verkopers hebben die insteek blijkbaar ook want je bent blind akkoord gegaan met zaken op papier waar je je na een jaar (of langer) aan lijkt te ergeren


Schadebedrag / te hoog bod / whatever: je benoemt nog steeds nergens het exacte bedrag wat je aan schade / woonderving / waarde "verloren" bent sinds dat je getekend hebt bij de notaris. Je kan wel stampen "ik wil geld en daar zoek ik gaatjes voor" maar is het eens mogelijk om ons eens te vertellen over welke hoogte het zou gaan?

Want wat zegt een beeidigd taxateur nou over de voormalige en huidige staat van je huis qua waarde? Scheelt dat tientjes? Duizenden? Tonnen? omdat er wel/niet een boom aanwezig is? Ga je ook je zaak doorzetten als 9 taxateurs zouden zeggen dat door het kappen van de boom jouw pand 61K meer waard is dan met boom?

Hoe is jouw woongenot nu (in geld uitgedrukt) naar de tandjes? Wilde je zoooo graag wel een boom en heb je daarvoor teveel betaald? Wat is een dergelijke boom waard als je die niet laat kappen maar vervangen? Hoe emotioneel is dit belast? Wat is dat waard per dag?

Ik heb op veel vragen geen antwoord nu.
Zal ook afhangen van de reactie van de makelaar en de verkoper.
Natuurlijk gaat het niet om tonnen.
Het gaat ook niet om een boom wel of niet aanwezig.
Je haalt er allemaal zaken bij die vooralsnog niet relevant zijn.
Ik ben van mening dat de makelaar en de verkoper mij niet goed geïnformeerd hebben over zaken.
Zaken waar ik al dan niet van op de hoogte had moeten zijn omdat dit mijn beslissingen had kunnen beïnvloeden.

Het is niet helemaal een juiste vergelijking, maar zie het als een rotte vloer op zolder waarvan zij wisten.
Als ik daar achter was gekomen toen ik deze was gaan slopen omdat ik hem sowieso wilde vervangen, had ik geen enkele schade geleden. Maar ze hadden het toch moeten melden.

[Rzaan]

bie100 schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:40:
@Rzaan

kap eerst de bomen en kijk dan verder te veel emotie man pak een biertje en ga lekker op de bank hangen morgen kan de wereld er heel anders uit zien

Wellicht denk je dat ik emotioneel ben.
Maar verre van dat.
Maar ik tik gewoon vrolijk door omdat er nu mensen zijn die de moeite nemen om te reageren.
En dan behoor ik te antwoorden als ik zelf met een vraag kom.
Wel zo netjes op een forum.

Ik probeer zoveel mogelijk zienswijzen te verzamelen.
Ze ook tegen te spreken als ik ze niet ondersteun.
Maar alles gaat in mijn hoofd en daar zal ik later mijn vervolgstappen op baseren.

[Real]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:30:
[...]
Ik ben onvolledig ingelicht over relevantie informatie.
Dat is het enige.

Iemand informeren is een feitelijke handeling. Wat mij onduidelijk is op welke rechtsgrond je vervolgens een beroep wil doen als gevolg van het ontbreken van de gestelde handeling.

Bijvoorbeeld: stel dat je drie stokbroden koopt bij de bakker. Jij spreekt af dat je 1 euro per stokbrood wil betalen, maar betaalt de bakker 4 euro. Dat laatste is een handeling en je kunt 1 euro terugvorderen van de bakker op basis van onverschuldigde betaling (de rechtsgrond).

Dwaling is een van de mogelijke rechtsgronden waarop je een beroep zou kunnen doen nadat een overeenkomst tot stand is gekomen, maar een beroep doen op dwaling betekent nog niet dat een beroep daarop ook slaagt. Je zult bijvoorbeeld moeten aantonen dat de informatie die niet verschaft is voor jou van beslissende betekenis was én de verkoper dat ook moest weten. Zie bijvoorbeeld ro 3.7.3:

https://deeplink.rechtspr...k?id=ECLI:NL:HR:2019:1046

[MAX3400]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:44:
[...]

Je haalt er allemaal zaken bij die vooralsnog niet relevant zijn.

Nee. Ik stel vragen. Dat je die allemaal niet beantwoord; helemaal best.

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 13:51:

Heb ik enige kans van slagen op een financiële genoegdoening?

Waarom stel je die vraag dan? Ga naar een advocaat. Of naar jezelf. Jij bent letterlijk de enige die eronder lijdt en je bent de enige die bijna per seconde de exacte tijdslijn, documenten, opmerkingen, van-horen-zeggen, etc hebt.

Dus, antwoord op jouw vraag: heb je kans van slagen? Vast wel. Maar niet door niet alle letterlijke en benodigde informatie niet op het forum te zetten ter ons vermaak / informatie.

[Rzaan]

bombadil schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:41:
[...]

Waarom zou de koper (jij dus) aansprakelijk zijn voor de schade? Die was toch al ontstaan voor de verkoop van de woning en dus indien verhaalbaar, tlv de toenmalige eigenaar; de verkoper zijn?

Ik weet dat ook niet zeker.
Een goed punt. Maar de achterburen zouden mij als eigenaar aan moeten spreken en ik moet dan maar weer zien dat ik het vergoed krijg van de verkoper.
In dit specifieke geval hopelijk niet relevant.

[Rzaan]

MAX3400 schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:48:
[...]

Nee. Ik stel vragen. Dat je die allemaal niet beantwoord; helemaal best.

Ik beantwoord ze niet, omdat ik de antwoorden niet heb.
Ze zijn bovendien niet relevant.

Als jij op vakantie gaat en je zit in een ander, minder hotel dan je was beloofd door het reisbureau dan doet het er toch niet toe of je alsnog een leuke vakantie hebt gehad?
Of mijn huis meer of minder waard is, en of ik het over enkele tientjes, duizenden of tonnen heb, is (nog) niet relevant.

[Rzaan]

Real schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:48:
[...]


Iemand informeren is een feitelijke handeling. Wat mij onduidelijk is op welke rechtsgrond je vervolgens een beroep wil doen als gevolg van het ontbreken van de gestelde handeling.

Bijvoorbeeld: stel dat je drie stokbroden koopt bij de bakker. Jij spreekt af dat je 1 euro per stokbrood wil betalen, maar betaalt de bakker 4 euro. Dat laatste is een handeling en je kunt 1 euro terugvorderen van de bakker op basis van onverschuldigde betaling (de rechtsgrond).

Dwaling is een van de mogelijke rechtsgronden waarop je een beroep zou kunnen doen nadat een overeenkomst tot stand is gekomen, maar een beroep doen op dwaling betekent nog niet dat een beroep daarop ook slaagt. Je zult bijvoorbeeld moeten aantonen dat de informatie die niet verschaft is voor jou van beslissende betekenis was én de verkoper dat ook moest weten. Zie bijvoorbeeld ro 3.7.3:

https://deeplink.rechtspr...k?id=ECLI:NL:HR:2019:1046

Stel dat ik drie stokbroden koop en ze waren allemaal over de uiterste houdbaarheidsdatum.
En dat ik daar pas later achterkwam door informatie van de bakkersknecht.

Is dit dan informatie die ik had moeten weten?
Ik ben niet ziek geworden, dus nee wellicht.
Of ja, want de bakker nam een risico.

Ik denk dat de informatie mij door de verkoper van het huis verteld had moeten worden, omdat hij had kunnen vermoeden dat dit wel eens mijn aankoop had kunnen beïnvloeden.
Of ik hier een financiële vergoeding voor kan krijgen, dat is een andere zaak.
En of je gelijk krijgt, is ook maar de vraag.
Dat realiseer ik me zeer wel.

[Will_M]

@Rzaan

Zoals ik hier nu het hele topic tot aan m'n eigen post gelezen heb is er nú gewoon niets (meer) aan de hand en zijn je achterburen ook blij dat je die bomen gaat (laten) kappen waarbij er ook nog eens een vergunning 'gegund' is aan je vanuit de gemeente?

Al het andere wat je aanhaalt is irrelevant en .... Precies dát wat er in je ondertitel staat: "Altijd zoekende"

LET IT GO ... En laat je ondertitel voor dat wat het is, alleen al voor je eigen gemoedsrust

[Rzaan]

TheGhostInc schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:31:

Dus tenzij de eigenaar van de boom iets deed om de wortels expres naar de buren te leiden oid.

Bedankt trouwens voor dit vermakelijke topic.

Ik denk dat het advocatenkantoor niet helemaal op de hoogte is van de regels.
Want als er dus bij jouw buren een boom staat waarvan de wortels bij jou in de kelder naar binnen komen, kun jij niet van de buren eisen dat die boom om moet?

Wat denk je zelf?

[Hielko]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 17:00:
[...]

Ik denk dat de informatie mij door de verkoper van het huis verteld had moeten worden, omdat hij had kunnen vermoeden dat dit wel eens mijn aankoop had kunnen beïnvloeden.

Of gewoon heel simpel, de makelaar heeft geoordeeld dan een potentiële zaak tussen de oud-bewoners en de buren volledig irrelevant is. Jij bent er geen partij in, heeft geen impact op de eigenschappen van het huis, etc. Het is totaal niet belangrijk voor een nieuwe koper.

[MAX3400]

Rzaan schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 16:54:
[...]
Ze zijn bovendien niet relevant.

Als jij op vakantie gaat en je zit in een ander, minder hotel dan je was beloofd door het reisbureau dan doet het er toch niet toe of je alsnog een leuke vakantie hebt gehad?

Over niet relevant gesproken... Een vakantie-gevoel vergelijken met een "half-gedocumenteerde vete van de buren over een boom".

Het voelt allemaal als omgekeerde wereld: er was een conflict tussen "buren vs gemeente". En dat ging over een boom van een ander. Waar een gedeelte je verteld en in het koopcontract staat. En nu voel jij, als nieuwe eigenaar van die boom, je in het ootje genomen omdat je een koop voltooid hebt op basis van een toenmalig aanwezige uitspraak waarvan na de koop een wijziging uitgesproken is?

Je bent dus de "erven" van een lopende rechtszaak waarvan een gedeelte al bekend was bij de eerste bezichtiging.

Heel veel succes met een tegenpartij overtuigen dat je het allemaal niet wist enzo.

[Rzaan]

Will_M schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 17:04:
@Rzaan

Zoals ik hier nu het hele topic tot aan m'n eigen post gelezen heb is er nú gewoon niets meer aan de hand en zijn je achterburen ook blij dat je die bomen gaat (laten) kappen waarbij er ook nog eens een vergunning 'gegund' is aan je vanuit de gemeente?

Al het andere wat je aanhaalt is .... Precies dát wat er in je ondertitel staat: "Altijd zoekende"

LET IT GO ... En laat je ondertitel voor dat wat het is, alleen al voor je eigen gemoedsrust

Ik ga er niet aan onderdoor of zoiets.
Dank voor de zorgen, maar het hoeft echt.
Door mijn vele reacties lijkt het misschien of het me heel hoog zit, maar ik legde al eerder uit dat ik het als mijn plicht zie om een ieder die de moeite neemt om zijn/haar menig te geven te beantwoorden.
Maar ik ga straks gewoon in alle rust Netflix kijken en niks aan de hand.

Probeer gewoon uit te vinden wat ik kan doen.
Als je het ergens niet mee eens bent, moet je er wat aan doen.
Niet tot het uiterste, maar proberen kan altijd.

In mijn werk gaan wij altijd tot het uiterste, ook als anderen zeggen dat het kansloos is.
Soms hebben de anderen gelijk, soms wij.

[Rzaan]

MAX3400 schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 17:06:
[...]

Over niet relevant gesproken... Een vakantie-gevoel vergelijken met een "half-gedocumenteerde vete van de buren over een boom".

Het voelt allemaal als omgekeerde wereld: er was een conflict tussen "buren vs gemeente". En dat ging over een boom van een ander. Waar een gedeelte je verteld en in het koopcontract staat. En nu voel jij, als nieuwe eigenaar van die boom, je in het ootje genomen omdat je een koop voltooid hebt op basis van een toenmalig aanwezige uitspraak waarvan na de koop een wijziging uitgesproken is?

Je bent dus de "erven" van een lopende rechtszaak waarvan een gedeelte al bekend was bij de eerste bezichtiging.

Heel veel succes met een tegenpartij overtuigen dat je het allemaal niet wist enzo.

Ik neem niet meer de moeite om je te beantwoorden.
Normaal doe ik dit altijd wel, maar voor jou maak ik een uitzondering.
Je haalt er een heel conflict bij wat niet relevant is.
Het enige dat ik wilde is dat ik op de hoogte was gesteld van wat onderlinge - voor mij relevantie - informatieuitwisseling/
Verder niets.

[Rzaan]

Hielko schreef op zaterdag 15 oktober 2022 @ 17:06:
[...]

Of gewoon heel simpel, de makelaar heeft geoordeeld dan een potentiële zaak tussen de oud-bewoners en de buren volledig irrelevant is. Jij bent er geen partij in, heeft geen impact op de eigenschappen van het huis, etc. Het is totaal niet belangrijk voor een nieuwe koper.

Dat zou kunnen dat hij dat gedacht heeft.
Maar dat ziet hij dan mijns inziens verkeerd. Want het heeft wel degelijk impact op de 'etc.' die je noemt.
Al weet ik natuurlijk niet precies wat je in je 'etc' had willen benoemen.
Want wat als de buren wel mij aansprakelijk willen stellen voor de schade aan hun schuur?

Wat het geheel moeilijker maakt, is dat het een conflict is tussen de buren en de gemeente.
De rechter vond echter dat de verkopers ook partij waren en dan krijg je een redelijk onoverzichtelijk conflict.

[Hielko]

Waar jij dus helemaal geen onderdeel van bent.

Je maakt een probleem waar er helemaal geen probleem is.