Huis met balkonterras gekocht, terras nu 'illegaal'

[Angeloonie]

Ik zit met een situatie waar ik nog nooit eerder mee te maken heb gehad, daardoor weet ik eigenlijk ook niet goed wat ik er mee aan moet/kan..

Situatie is alsvolgt (chronologisch):

- Mei 2018: Huis/appartement gekocht met dakterras op uitbouw benedenburen (zie ook Keuze terras voor balkon)
- Maart 2022: (nieuwe) onderbuur meldt dat er lekkage was, en vraagt of ik iets kon zien op het balkon. Lekkage was slechts 1 keer (tijdens de harde storm dit voorjaar) en speelt nu niet meer. Zelf niets gespot.
- April 2022: Loodgieter heeft een inspectie uitgevoerd (balkon was niet opruimd en vies) en ziet geen rare dingen, komt enkel met een (vrij nutteloos) advies.
- Mei 2022: Via de VvE heb ik gevraagd om een 2e (goede) inspectie voor deze lekkage en een afwateringsprobleem op het balkon. Terras hiervoor ook opgeruimd en schoongemaakt.
- Juli 2022: Globale (visuele) inspectie gedaan door bouwkundig expert. Oplossing voor afwatering aangedragen, maar ook visueel gekeken naar de uitbouw/terras-constructie. Conclusie: "illegaal" terras, dak is eigenlijk niet geschikt. Max 250kg/m2 oid. Officieel zou ik het dus ook niet als balkon mogen blijven gebruiken. Dakbedekking was overigens in prima staat en goede kwaliteit.


Nu zit ik dus met een terras waar ik officieel gezien niet op mag, maar hij gaf ook al aan dat ik het in feite wel kan blijven gebruiken mits ik geen zware dingen op 1 punt ga zetten. Hier hebben we de afgelopen 4 jaar ook al rekening mee gehouden, gewoon geen zware dingen er op gezet etc. omdat we zelf ook wel aanvoelden dat het niet een mega stevig balkon is (houten dak ipv beton).

Maarja, officieel gezien heb ik dus ineens geen balkon meer. En nu?
Met het oog op een toekomstige verkoop, en de waarde van mijn huis gaat dat een aanzienlijke impact hebben verwacht ik. Dus ik vrees aardig wat economische schade hierdoor.
Het huis is zonder enige kanttekeningen over het balkonterras verkocht. Er staat niets specifieks vermeld in enig document.

Ik wil/moet hier dus wel iets mee gaan doen, want ik heb geen zin om zomaar een x% van de woningwaarde in te leveren natuurlijk.

Ik heb contact gehad met mijn rechtsbijstandsverzekering en die geven eigenlijk aan dat ze niet echt wat kunnen doen omdat er nog geen conflict is. Ze dachten even dat het ook verjaard was, maar omdat dit nooit eerder ter sprake gekomen was vonden ze het een verborgen gebrek en zou ik eerst contact op moeten nemen met de verkopers om dit aan te kaarten.
Ik weet via-via dat de vorige bewoners wisten dat hier eigenlijk geen balkon op gemaakt mocht worden, maar die hebben dit gewoon gedaan. Uiteraard staat hier niets van op papier.

Maar nu zit ik dus met een aantal vragen waar ik niet echt weet wat wijsheid is..
- Wat moet ik de vorige eigenaren sturen?
- Hoe bepaal ik wat de economische schade is, en kan ik dit verhalen?
- Is het misschien een betere optie om de dakconstructie van de uitbouw te vervangen/verbeteren zodat normaal gebruik wél mogelijk is? (in samenspraak met de benedenburen)
- Hoe zit het met verzekeringen, is mijn illegale terras gedekt voor schades, of valt dit er nu buiten?
- Is het een probleem om het balkon alsnog gewoon te gebruiken met het in acht nemen van minimale belasting (dus geen 30 man er op, zware potten op een kluitje etc.)?
- Andere dingen die jullie mij kunnen vertellen


TL;DR:
Huis gekocht met balkon, na 4 jaar 1x een lekkage zonder duidelijke oorzaak en conclusie. Inspectie geeft aan dat balkon illegaal is > Balkon mag eigenlijk niet zo gebruikt worden.
Wat nu?

[Dennism]

Ik ben eigenlijk wel benieuwd of dit een verborgen gebrek is, en zo ja, of dit aantoonbaar is.

Kijk ik naar bijv. het juridisch loket zie ik de volgende 2 stelregels:

u uw woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek
de verkoper wist van het gebrek, maar het niet aan u meldde

1. Heb ik mijn twijfels bij, immers de woning is nog steeds te gebruiken als woning, al mis je natuurlijk wel wat woongenot.
2. Zou kunnen op basis van wat jij aangeeft met:

Ik weet via-via dat de vorige bewoners wisten dat hier eigenlijk geen balkon op gemaakt mocht worden, maar die hebben dit gewoon gedaan.

Echter lijkt het er dan wel op dat jij zal moeten bewijzen dat ze dit echt wel wisten.

Komt nog bij de vraag "Heb jij voldaan aan je onderzoeksplicht", dit is immers 'in plain sight', heb jij hier bijvoorbeeld voor aankoop kritische vragen over gesteld aan de verkoper, waarbij deze (of bijv. de makelaar) heeft aangegeven dat alles in orde is.

Verder mis ik ook een beetje de VVE in deze, hoe komt het dat deze niet eerder heeft opgetreden hiertegen wanneer dit schijnbaar niet toegestaan is.

[FRANQ]

Het dakterras is natuurlijk pas illegaal als er geen vergunning voor afgegeven is door de gemeente.

Niet omdat een bouwkundig expert zegt dat het dak er niet voor geschikt is.

[jeanj]

Ik neem aan dat de "bouwkundig expert" bedoeld, voldoet niet aan bouwkundige eisen voor een terras.

Heeft de "bouwkundig expert" dit op papier gezet? Heb je een twee expert er bij gevraagd?
Wat geeft de VVE aan, hebben de vorige bewoners toestemming gevraagd bij de VVE?

Heb je een aan makelaar gehad in 2018? Neem daar contact mee op.

Of je aan je onderzoeksplicht hebt voldaan, kan over worden gediscussieerd, aangezien je zelf al twijfels had bij het gebruik. ("Hier hebben we de afgelopen 4 jaar ook al rekening mee gehouden, gewoon geen zware dingen er op gezet etc. omdat we zelf ook wel aanvoelden dat het niet een mega stevig balkon is (houten dak ipv beton).") Aan de andere kant mag je er van uitgaan dat iemand het op juiste wijze heeft aangelegd en met instemming van de VVE.

[Angeloonie]

Dennism schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 17:02:
Ik ben eigenlijk wel benieuwd of dit een verborgen gebrek is, en zo ja, of dit aantoonbaar is.

Kijk ik naar bijv. het juridisch loket zie ik de volgende 2 stelregels:


[...]


1. Heb ik mijn twijfels bij, immers de woning is nog steeds te gebruiken als woning, al mis je natuurlijk wel wat woongenot.

Rechtsbijstand gaf aan dat alles wat bij de koop van het huis hoort een verborgen gebrek kan zijn, dus ook tuin, balkon, schuur etc.

2. Zou kunnen op basis van wat jij aangeeft met:


[...]


Echter lijkt het er dan wel op dat jij zal moeten bewijzen dat ze dit echt wel wisten.

Dat valt nooit te bewijzen helaas, niet zwart op wit, enkel "word of mouth".

Komt nog bij de vraag "Heb jij voldaan aan je onderzoeksplicht", dit is immers 'in plain sight', heb jij hier bijvoorbeeld voor aankoop kritische vragen over gesteld aan de verkoper, waarbij deze (of bijv. de makelaar) heeft aangegeven dat alles in orde is.

Verder mis ik ook een beetje de VVE in deze, hoe komt het dat deze niet eerder heeft opgetreden hiertegen wanneer dit schijnbaar niet toegestaan is.

Ik heb geen extra onderzoek naar het balkon gedaan omdat ik er vanuit ging dat het gewoon OK was qua gebruik. Er is door de makelaar niets specifieks verteld over het balkon, en ook in alle documenten staat niets specifieks vermeld.

De VvE heeft op diverse vlakken de bal laten vallen de afgelopen decennia als ik de notulen teruglees, pas sinds een jaar of 10 is het een beetje een serieuze boel geworden. Alle terrassen/balkons zijn de afgelopen ledenvergadering met terugwerkende kracht "geaccepteerd/gedoogd" en vanaf nu gaan ze er beter op letten.

FRANQ schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 17:16:
Het dakterras is natuurlijk pas illegaal als er geen vergunning voor afgegeven is door de gemeente.

Niet omdat een bouwkundig expert zegt dat het dak er niet voor geschikt is.

Ik snap wat je bedoeld, en gezien het een uitbouw zonder vergunningsplicht was is de gemeente totaal niet betrokken. Dus inderdaad is het niet echt illegaal (vandaar de aanhalingstekens), maar er is nu wel iemand die het uitgesproken heeft en ik kan bijv. bij een schade in een lastige situatie komen. Ook met een verkoop moet ik dit nu wel gaan vermelden wat impact kan hebben.

jeanj schreef op dinsdag 12 juli 2022 @ 18:22:
Ik neem aan dat de "bouwkundig expert" bedoeld, voldoet niet aan bouwkundige eisen voor een terras.

Dat inderdaad, hij zou dit zo niet goed kunnen keuren vanuit zijn expertise. Hij gaf aan dat als dit nieuwbouw was er een streep doorheen ging zeg maar.

Heeft de "bouwkundig expert" dit op papier gezet? Heb je een twee expert er bij gevraagd?
Wat geeft de VVE aan, hebben de vorige bewoners toestemming gevraagd bij de VVE?

De bouwkundig expert heeft nog niets op papier gezet. Ze hebben ook een uitgebreide algemene inspectie van ons blok gedaan m.b.t. het MJOP, samen met ons VvE beheerbedrijf. Ik verwacht over een paar dagen/weken iets op papier, maar het zal geen écht inspectierapport zijn. Ik heb nog geen 2e expert erbij gehaald, geen idee of dit nodig is.

Over het in gebruik nemen: Hier is werkelijk niets officieels van bekend behalve de opmerking in de TS "Ik weet via-via dat de vorige bewoners wisten dat hier eigenlijk geen balkon op gemaakt mocht worden, maar die hebben dit gewoon gedaan."
Kortom: Geen bezwaren in de notulen of andere zaken. M.a.w. het is "gewoon" geaccepteerd dat dit een balkon is nu.

Heb je een aan makelaar gehad in 2018? Neem daar contact mee op.

We hadden een aankoopmakelaar inderdaad, maar contact opnemen met wat voor vraagstelling?

Of je aan je onderzoeksplicht hebt voldaan, kan over worden gediscussieerd, aangezien je zelf al twijfels had bij het gebruik. ("Hier hebben we de afgelopen 4 jaar ook al rekening mee gehouden, gewoon geen zware dingen er op gezet etc. omdat we zelf ook wel aanvoelden dat het niet een mega stevig balkon is (houten dak ipv beton).") Aan de andere kant mag je er van uitgaan dat iemand het op juiste wijze heeft aangelegd en met instemming van de VVE.

Ik had geen twijfels bij het gebruik van het balkon zelf, ik heb ook nooit twijfels gehad of dit wel een balkon mocht zijn. Maar vanuit mijn eigen gevoel had ik al wel de indruk dat het niet mega-stevig is. Dus logisch nadenken: geen zware zooi er op gooien.
Dit was puur gebaseerd op een gevoel: het is hout dus minder stevig dan beton.

Ik ging er dus wel van uit dat het "gewoon" een balkon mocht zijn (want: ik hoef niet door een raam te klimmen om er op te komen oid, er zit gewoon een grote schuifpui etc. Dus in alle optiek is het "gewoon" een balkon.

[FRANQ]

Angeloonie schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 08:59:
[...]


Ik snap wat je bedoeld, en gezien het een uitbouw zonder vergunningsplicht was is de gemeente totaal niet betrokken. Dus inderdaad is het niet echt illegaal (vandaar de aanhalingstekens), maar er is nu wel iemand die het uitgesproken heeft en ik kan bijv. bij een schade in een lastige situatie komen. Ook met een verkoop moet ik dit nu wel gaan vermelden wat impact kan hebben.

Een dakterras is volgens mij altijd vergunning plichtig.
Dus het zou zomaar kunnen dat je dakterras er helemaal niet had mogen zijn.

Navragen bij de gemeente is spannend...

Maar dan heb je wel echt een verborgen gebrek.

[Señor Sjon]

Hoe oud is het pand? In je andere topic lijkt het niet heel nieuw, maar de zweefparasol die je daar noemt zou ik niet doen. In combinatie met wind sloop je het dak.

Verder is 250 kg/m2 hoger dan normaal voor een dak, dus ik zou eerder met een constructeur gaan praten dan een bouwkundig inspecteur. Die zijn verre van hetzelfde namelijk.

[MicGlou]

Zover ik met wat googlen kan achterhalen is 250kg/m2 binnen specificatie voor draaglast van een balkon... kan zoiets alleen zo snel niet specifiek voor een dakterras vinden, maar waarom zou een dakterras een hogere minimale draaglast moeten hebben?

[Janoz]

Ik denk dat dat een fout moet zijn. 250kg/m² lijkt me meer dan genoeg voor een terras. Mijn terras is iets van 150kg/m² en dat is gewoon bedoeld als terras. Zolang hiet niet een zwembad is kan ik er gewoon alles op zetten.

[Dennism]

Angeloonie schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 08:59:
[...]

Rechtsbijstand gaf aan dat alles wat bij de koop van het huis hoort een verborgen gebrek kan zijn, dus ook tuin, balkon, schuur etc.

Dat zal kloppen, maar het gebrek moet voor zover ik kan zien wel het normaal gebruik van de woning als woning verhinderen. Ik heb niet het idee dat dit hier het geval is. Je hebt minder woongenot, dat is zeker, maar ik heb niet het idee dat je eigenlijk niet meer zou kunnen verblijven in de woning.

Dat valt nooit te bewijzen helaas, niet zwart op wit, enkel "word of mouth".

Dat is mogelijk niet handig, daar het wettelijk gezien wel een vereiste lijkt te zijn dat jij aannemelijk moet kunnen maken dat de verkoper op de hoogte was.

Ik heb geen extra onderzoek naar het balkon gedaan omdat ik er vanuit ging dat het gewoon OK was qua gebruik. Er is door de makelaar niets specifieks verteld over het balkon, en ook in alle documenten staat niets specifieks vermeld.

Ook dit is mogelijk onhandig, als bevonden wordt dat jij niet hebt voldaan aan de onderzoeksplicht kan dat er voor zorgen dat je minder of zelfs geen schadevergoeding krijgt. Juist doordat het dakterras in het zicht ligt (waardoor je makkelijker onderzoek had kunnen doen), kan dit een puntje worden.

De VvE heeft op diverse vlakken de bal laten vallen de afgelopen decennia als ik de notulen teruglees, pas sinds een jaar of 10 is het een beetje een serieuze boel geworden. Alle terrassen/balkons zijn de afgelopen ledenvergadering met terugwerkende kracht "geaccepteerd/gedoogd" en vanaf nu gaan ze er beter op letten.

Of dit in je voordeel werkt weet ik ook niet direct, mogelijk had je sterker gestaan als de VVE niet had gedoogd / geaccepteerd.

Al met al krijg ik nog niet direct het idee dat je een heel sterke zaak hebt op basis van deze uitleg helaas.

[Marzman]

Ik had een balkon (van hout) in mijn vorige huurwoning en daar zou ik ook geen dingen van honderden kilo's op plaatsen maar het was gewoon een balkon. 250 KG/m2 lijkt me ook best veel.

Ilegaal lijkt me ook niet helemaal de juiste bewoording. Niet geschikt zou dat dan eerder moeten zijn.

[Señor Sjon]

Normaal gesproken is bij enkel dak de variabele last 100 kg/m2. Of bedoelt de beste man dat de daklast nu 250kg/m2 zou moeten zijn (denk incl afwerking) en dus ver over die 100 kg/m2 heen gaat?

[Angeloonie]

FRANQ schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:04:
[...]


Een dakterras is volgens mij altijd vergunning plichtig.
Dus het zou zomaar kunnen dat je dakterras er helemaal niet had mogen zijn.

Navragen bij de gemeente is spannend...

Maar dan heb je wel echt een verborgen gebrek.

Als ik via https://www.omgevingsloket.nl/ kijk dan krijg ik:

U hebt de check gedaan voor Overige veranderingen aan bestaande bouwwerken. De uitkomst hiervan is:
Bouwen: Geen omgevingsvergunning nodig.

De conclusie "Geen omgevingsvergunning nodig" betekent niet dat u direct kunt beginnen met de bouw van het bouwwerk. Uw bouwplan moet namelijk ook voldoen aan de regels op het gebied van ruimtelijke ordening (o.a. het bestemmingsplan). Voldoet uw bouwplan hieraan, dan mag u vergunningvrij bouwen. Voldoet uw bouwplan hier niet aan, dan moet u een omgevingsvergunning voor de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening aanvragen. Neem bij twijfel contact op met de gemeente voor meer informatie.

Señor Sjon schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:08:
Hoe oud is het pand? In je andere topic lijkt het niet heel nieuw, maar de zweefparasol die je daar noemt zou ik niet doen. In combinatie met wind sloop je het dak.

Verder is 250 kg/m2 hoger dan normaal voor een dak, dus ik zou eerder met een constructeur gaan praten dan een bouwkundig inspecteur. Die zijn verre van hetzelfde namelijk.

Bouw is mid jaren 80, maar van de uitbouw is niet bekend wanneer deze exact gebouwd is, vermoeden is iig meer dan 10 jaar geleden.

Wat is precies het issue met de zweefparasol? Kun je dit nog wat toelichten?

MicGlou schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:16:
Zover ik met wat googlen kan achterhalen is 250kg/m2 binnen specificatie voor draaglast van een balkon... kan zoiets alleen zo snel niet specifiek voor een dakterras vinden, maar waarom zou een dakterras een hogere minimale draaglast moeten hebben?

Janoz schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:19:
Ik denk dat dat een fout moet zijn. 250kg/m² lijkt me meer dan genoeg voor een terras. Mijn terras is iets van 150kg/m² en dat is gewoon bedoeld als terras. Zolang hiet niet een zwembad is kan ik er gewoon alles op zetten.

Kan zijn dat ik het verkeerd gehoord heb, maar volgens mij zei hij dat echt. Anders zou ik met 4 man op een kluitje er toch al wel half doorheen zakken?

Dennism schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:21:
[...]


Dat zal kloppen, maar het gebrek moet voor zover ik kan zien wel het normaal gebruik van de woning als woning verhinderen. Ik heb niet het idee dat dit hier het geval is. Je hebt minder woongenot, dat is zeker, maar ik heb niet het idee dat je eigenlijk niet meer zou kunnen verblijven in de woning.

Ik zie het terras als onderdeel van de woning, maar daar is inderdaad wel wat discussie over mogelijk.

[...]


Dat is mogelijk niet handig, daar het wettelijk gezien wel een vereiste lijkt te zijn dat jij aannemelijk moet kunnen maken dat de verkoper op de hoogte was.

[quote]
Ik heb geen extra onderzoek naar het balkon gedaan omdat ik er vanuit ging dat het gewoon OK was qua gebruik. Er is door de makelaar niets specifieks verteld over het balkon, en ook in alle documenten staat niets specifieks vermeld./[quote]

Ook dit is mogelijk onhandig, als bevonden wordt dat jij niet hebt voldaan aan de onderzoeksplicht kan dat er voor zorgen dat je minder of zelfs geen schadevergoeding krijgt. Juist doordat het dakterras in het zicht ligt (waardoor je makkelijker onderzoek had kunnen doen), kan dit een puntje worden.

Daar vind ik over:

quote: https://www.eigenhuis.nl/...gen-gebreken-na-verkoop#/

Je verkoopt je huis meestal inclusief eventuele zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarom heeft de koper een onderzoeksplicht. De koper moet zelf uitvinden in welke bouwkundige staat jouw woning verkeert.

Als verkoper heb je een mededelingsplicht. Dit betekent dat je voorafgaand aan de verkoop de gebreken aan je woning die bij jou bekend zijn aan de koper moet melden. Je mededelingsplicht weegt juridisch gezien zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Als je willens en wetens gebreken aan je woning verzwijgt, kun je de koper niet verwijten dat hij onvoldoende onderzoek heeft verricht naar jouw woning.

Als de koper een gebrek vindt, dan kun je aansprakelijk zijn als je het hebt verzwegen. In dit geval heb je niet voldaan aan je mededelingsplicht en moet je actie ondernemen om het gebrek op te lossen.

Meldingsplicht is dus belangrijker dan onderzoeksplicht.

[...]


Of dit in je voordeel werkt weet ik ook niet direct, mogelijk had je sterker gestaan als de VVE niet had gedoogd / geaccepteerd.

Al met al krijg ik nog niet direct het idee dat je een heel sterke zaak hebt op basis van deze uitleg helaas.

Daarom vraag ik ook nu om hulp


Zit nog steeds te zoeken "Hoe nu verder". Gewoon een vriendelijk mailtje naar de verkopers onder het mom van "wat kunnen jullie mij vertellen over het in gebruik nemen van het balkon?" en dan weer verder kijken, of een expert inhuren die gaat kijken naar de constructie en bijv. het exacte draaggewicht berekend? Of gewoon meteen kijken naar een degelijke oplossing met een nieuwe dakconstructie die geen issues geeft?

[ Voor 18% gewijzigd door Angeloonie op 13-07-2022 09:42 ]

[Señor Sjon]

Je hebt het over 4 tegels van 22kg + parasol. Dat is 100 kg, maar dat geeft een stevig moment aangezien de parasol ~3 meter naast de staander wind vangt en beweegt.

[Angeloonie]

Señor Sjon schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:29:
Normaal gesproken is bij enkel dak de variabele last 100 kg/m2. Of bedoelt de beste man dat de daklast nu 250kg/m2 zou moeten zijn (denk incl afwerking) en dus ver over die 100 kg/m2 heen gaat?

Dat weet ik dus niet exact, mogelijk staat daar straks iets over in een rapportje als dat er komt. Maar mogelijk ook helemaal niets omdat dit meer een zijstapje van het MJOP-onderzoek was en niet echt een officiele inspectie over de draagkracht oid.

Señor Sjon schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:37:
Je hebt het over 4 tegels van 22kg + parasol. Dat is 100 kg, maar dat geeft een stevig moment aangezien de parasol ~3 meter naast de staander wind vangt en beweegt.

Maar deze staan niet direct op het dak, maar op de rubberen tegels die er voorheen lagen. Als ik straks een nieuw terras plaats wil ik hem ook weer óp de vlonders plaatsen (die op een frame zitten) en niet direct op het dak, dan wordt het gewicht nog meer verspreid lijkt mij?

[ Voor 7% gewijzigd door Angeloonie op 13-07-2022 09:43 ]

[Marzman]

Señor Sjon schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:37:
Je hebt het over 4 tegels van 22kg + parasol. Dat is 100 kg, maar dat geeft een stevig moment aangezien de parasol ~3 meter naast de staander wind vangt en beweegt.

Zo'n paracol zou ik ook niet doen. Wij hebben een paracol van 3 meter met 4 16 KG tegels en die is al gaan vliegen (in de tuin), twee tegels zijn daardoor gebroken. En dat was niet tijdens een storm, gewoon een zonnige dag dat ik even naar boven was gegaan, ik kom terug en schijnbaar was er een windvlaagje geweest.

Maar lijkt me dat dit inderdaad een zwaardere belasting voor het dak kan veroorzaken. En mijn tuin is redelijk beschut, een stuk meer dan een dakterras denk ik

[Marzman]

Angeloonie schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:42:
[...]

Maar deze staan niet direct op het dak, maar op de rubberen tegels die er voorheen lagen. Als ik straks een nieuw terras plaats wil ik hem ook weer óp de vlonders plaatsen (die op een frame zitten) en niet direct op het dak, dan wordt het gewicht nog meer verspreid lijkt mij?

Het gaat meer om de kracht van de wind op de paracol en tegels dan alleen het gewicht van de tegels.

[FRANQ]

Angeloonie schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:31:
[...]


Als ik via https://www.omgevingsloket.nl/ kijk dan krijg ik:

Via het omgevingloket krijg ik:



Een balkon/dakterras heeft altijd een valbeveiliging nodig (is verplicht) en die valbeveiliging is vergunningsplichtig omdat het een ingrijpende verandering is.
Zowel voor de veiligheid, als het aanzicht.

Een terras op zich is niet vergunningsplichtig.

De wijziging van een raamkozijn naar een schuifpui is vermoedelijk ook vergunningsplichtig.

Dus het kan haast niet dat het zonder vergunning gedaan is, maar dan is het weer raar dat de dakkonstructie er niet op berekend is.

Misschien het gemeente archief eens raadplegen wat er allemaal voor bouwtekeningen en vergunningen beschikbaar zijn op jouw adres

[Dennism]

Angeloonie schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:31:


Meldingsplicht is dus belangrijker dan onderzoeksplicht.

Belangrijker inderdaad wel, maar dan kom je weer op het puntje van aannemelijk maken aan, waarvan je al hebt aangegeven dat dit lastig zal zijn, want je hebt geen schriftelijk bewijs.

juridisch loket geeft daarnaast dit aan:

Onderzoeksplicht koper
Als koper moet u ook zelf onderzoeken of er problemen zijn. Deed u veel onderzoek voor u de woning kocht? En stelde u veel vragen? Dan is de kans groter dat de verkoper moet betalen voor schade die u na de koop ontdekt. Een bouwkundige keuring helpt te bewijzen dat u goed onderzoek deed. Deed u niet genoeg onderzoek? Dan is de kans kleiner dat de verkoper de schade moet betalen bij een verborgen gebrek.

[Angeloonie]

FRANQ schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 09:56:


Misschien het gemeente archief eens raadplegen wat er allemaal voor bouwtekeningen en vergunningen beschikbaar zijn op jouw adres

Ik kan mijzelf wel voor mijn kop slaan nu...
Waarom heb ik dit niet eerder gedaan!



Ik ga even lezen...

[Barrycade]

Waarom geen knikarmscherm? Maar we dwalen af denk ik.

Ik zou als ik jou was eens opzoeken hoe de oorspronkelijke bouwtekeningen er uit zien. Zowel van de uitbouw als van toen het gebouwd werd in de jaren 80. Je hebt het over een schuifpui. Hebben naast gelegen panden nog de oorspronkelijke bouw? Zit daar dan ook een schuifpui? Wellicht als een Frans balkon?

En qua opsomming, gezien je andere post is het niet vreemd dat je buren lekkage hadden met zo'n crappy hemelwater afvoer.

Ah edit: zie nu dat je daar nu naar gekeken hebt.

[ Voor 5% gewijzigd door Barrycade op 13-07-2022 10:22 ]

[FRANQ]

Angeloonie schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:00:
[...]


Ik kan mijzelf wel voor mijn kop slaan nu...
Waarom heb ik dit niet eerder gedaan!
[Afbeelding]


Ik ga even lezen...

Als je tekeningen kunt vinden van de uitbouw, valt er ook wat zinnigs te zeggen over het draagvermogen van het dak.

Niet perse door mij, ik kan die berekeningen niet maken/controleren.
Maar er zit kennis genoeg op het forum, en een constructeur kan met de tekeningen wel een eenduidig antwoord geven.

[ Voor 14% gewijzigd door FRANQ op 13-07-2022 10:08 ]

[Angeloonie]

Als ik dit zo zonder verstand bekijk is er volgens mij gewoon een vergunning verleend voor het hekwerk en heeft de toenmalige bewoner toestemming gegeven:

FRANQ schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:05:
[...]


Als je tekeningen kunt vinden van de uitbouw, valt er ook wat zinnigs te zeggen over het draagvermogen van het dak.

Niet perse door mij, ik kan die berekeningen niet maken/controleren.
Maar er zit kennis genoeg op het forum, en een constructeur kan met de tekeningen wel een eenduidig antwoord geven.

Die zijn er helaas niet, want vergunningsvrij. Vind geen documenten voor dat huisnummer hierover.

[ Voor 24% gewijzigd door Angeloonie op 13-07-2022 10:11 ]

[DopdeDouwer]

Ik vind het vooral vreemd hoe dit tot stand is gekomen. Als ik een uitbouw op de BG heb en de bovenbuurman gaat mijn dak als dakterras gebruiken zou ik m niet heel vriendelijk verzoeken er z.s.m. af te gaan.

Edit: mooi dat je bovenstaande bovenwater hebt gekregen!

[ Voor 12% gewijzigd door DopdeDouwer op 13-07-2022 10:12 ]

[Flitzer]

Het dakterras staat deze maand ook in "eigen huis magazine" van Vereniging Eigen Huis. Ik kan het artikel hier niet plaatsen, maar een aantal punten daaruit:

• Toestemming van de VVE is tijdelijk, meestal voor de woonduur
• Zodra de bewoner verhuist moet het dak in de oude toestand worden hersteld
• Je mag het dakterras niet meeverkopen
• Om eigenaar te worden moet de splitsingsakte worden aangepast
• In veel gemeenten is een omgevingsvergunning nodig
• Soms hogere opstal- en aansprakelijkheidspremies
• ...

Misschien dat je ergens aan het volledige artikel kunt komen. Maar zelfs de omgevingsvergunning maakt je dus nog geen eigenaar van het dakterras. Het is hooguit niet illegaal gebouwd.

[FRANQ]

Angeloonie schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:09:
Als ik dit zo zonder verstand bekijk is er volgens mij gewoon een vergunning verleend voor het hekwerk en heeft de toenmalige bewoner toestemming gegeven:
[Afbeelding]
[Afbeelding]


[...]


Die zijn er helaas niet, want vergunningsvrij. Vind geen documenten voor dat huisnummer hierover.

Fijn, dan is dat in ieder geval in orde
Dan kun je verder met de constructie zonder dat je het risico loopt dat het een illegaal balkon is

[Angeloonie]

FRANQ schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:14:
[...]


Fijn, dan is dat in ieder geval in orde
Dan kun je verder met de constructie zonder dat je het risico loopt dat het een illegaal balkon is

Zeg je dit vanuit enige juridische kennis oid, of ook net als ik "het lijkt wel OK"?

[nst6ldr]

Flitzer schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:13:
[...] maar een aantal punten daaruit:

• Je mag het dakterras niet meeverkopen

Alleen is dit dus toch gebeurd (als ik het goed lees), dat maakt de zaak wat ingewikkelder. @Angeloonie kan niet zomaar iets afgepakt worden waar een (notariëel vastgelegde!) koop voor is afgesloten.

[Ilmar]

nst6ldr schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:18:
[...]


Alleen is dit dus toch gebeurd (als ik het goed lees), dat maakt de zaak wat ingewikkelder. @Angeloonie kan niet zomaar iets afgepakt worden waar een (notariëel vastgelegde!) koop voor is afgesloten.

Nouja... is de volgende vraag, is dat dan wel zo? Staat in de koop niet gewoon "appartement nr x" volgens splitsingsakte?

Zou best kunnen zijn dat op papier het gewoon 'dakterras van de VVE, dat Angeloonie mag gebruiken' is.

[Dennism]

Ilmar schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:27:
[...]


Nouja... is de volgende vraag, is dat dan wel zo? Staat in de koop niet gewoon "appartement nr x" volgens splitsingsakte?

Zou best kunnen zijn dat op papier het gewoon 'dakterras van de VVE, dat Angeloonie mag gebruiken' is.

Die kans acht ik inderdaad ook nog wel aanwezig, dat het dakterras in de officiële papieren niet eens terugkomt als zijnde behorende bij het appartementsrecht dat gekocht is, maar dat er veronderstelt dat dit deel uitmaakt van de koop.

[Tsurany]

Met een lichte ondervloer is een belasting van 250 kilo per vierkante meter toch meer dan prima? Dan kan je makkelijk met twee mensen op dezelfde vierkante meter staan en kan je prima een paar man op dat balkon staan.

Wil je het zeker weten dan schakel je een constructeur in, dat zal enkel niet heel goedkoop zijn.

[FRANQ]

Angeloonie schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:17:
[...]

Zeg je dit vanuit enige juridische kennis oid, of ook net als ik "het lijkt wel OK"?

Er staat onder besluiten dat ze de vergunning verlenen.
Dus er is een vergunning

Het staat er zo duidelijk, daar heb je geen juridische kennis voor nodig

[nst6ldr]

Dennism schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:40:
[...]


Die kans acht ik inderdaad ook nog wel aanwezig, dat het dakterras in de officiële papieren niet eens terugkomt als zijnde behorende bij het appartementsrecht dat gekocht is, maar dat er veronderstelt dat dit deel uitmaakt van de koop.

Ik ga even voor het gemak er van uit dat het dakterras ook gewoon op de foto is gezet op Funda, dus tot in hoeverre valt dat de koper aan te rekenen?

[Angeloonie]

Ilmar schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:27:
[...]


Nouja... is de volgende vraag, is dat dan wel zo? Staat in de koop niet gewoon "appartement nr x" volgens splitsingsakte?

Zou best kunnen zijn dat op papier het gewoon 'dakterras van de VVE, dat Angeloonie mag gebruiken' is.

Dennism schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:40:
[...]


Die kans acht ik inderdaad ook nog wel aanwezig, dat het dakterras in de officiële papieren niet eens terugkomt als zijnde behorende bij het appartementsrecht dat gekocht is, maar dat er veronderstelt dat dit deel uitmaakt van de koop.

Er staat nergens specifiek iets over een balkon/terras vermeld. Idd simpelweg "appartement X".

nst6ldr schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:46:
[...]


Ik ga even voor het gemak er van uit dat het dakterras ook gewoon op de foto is gezet op Funda, dus tot in hoeverre valt dat de koper aan te rekenen?

Alles staat op de foto's en beschrijvingen en plattegronden etc.

[Dennism]

nst6ldr schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:46:
[...]


Ik ga even voor het gemak er van uit dat het dakterras ook gewoon op de foto is gezet op Funda, dus tot in hoeverre valt dat de koper aan te rekenen?

Dat zal inderdaad de vraag zijn, maar als die uitleg in dat artikel zoals @Flitzer aangeeft inderdaad klopt kan het dus best zijn dat TS dus geen eigenaar geworden is bij de aankoop van het dakterras. Ik zou als ik TS was, dan toch maar eens checken hoe het geregeld is in de officiële documenten bij aankoop en wat TS nu exact gekocht heeft.

En als blijkt dat TS inderdaad helemaal geen eigenaar is geworden, maar bijvoorbeeld wel fors betaald heeft voor het dakterras (bijv. qua oppervlakte in de aankoopprijs), dan zou ik toch wel even met de oud eigenaar / makelaar gaan praten.

[ Voor 16% gewijzigd door Dennism op 13-07-2022 10:52 ]

[Wolly]

Begrijp het probleem, maar vergunningstechnisch en ook vanuit de vve is alles dus in orde.

Het enige waar je tegenaan loopt is een visuele inspectie die komt met een bepaalde belastingsnorm. Die inspectie is neem ik aan niet destructief geweest en dat had je dus bij de koop (bouwkundige keuring) ook zelf kunnen zien?

[YakuzA]

DopdeDouwer schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:10:
Ik vind het vooral vreemd hoe dit tot stand is gekomen. Als ik een uitbouw op de BG heb en de bovenbuurman gaat mijn dak als dakterras gebruiken zou ik m niet heel vriendelijk verzoeken er z.s.m. af te gaan.

Edit: mooi dat je bovenstaande bovenwater hebt gekregen!

Het is alleen niet ‘jouw’ dak.
Het is een dak van de VVE

[TimDJ]

YakuzA schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 12:48:
[...]

Het is alleen niet ‘jouw’ dak.
Het is een dak van de VVE

Precies en er is toestemming gegeven aan de vorige bewoner. Als er niet notarieel is vastgelegd dat jou appartement exclusief gebruiksrecht krijgt op het dak is dat nu dus over en zou je eigenlijk opnieuw toestemming moeten vragen of het alsnog vastleggen bij de notaris

[DopdeDouwer]

YakuzA schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 12:48:
[...]

Het is alleen niet ‘jouw’ dak.
Het is een dak van de VVE

In het begin van het topic werd aangegeven dat de uitbouwen op een gegeven moment door de VVE gedoogd zijn. Waaruit ik opgemaakt heb dat het individuele investeringen zijn geweest.

[YakuzA]

DopdeDouwer schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 13:16:
[...]
In het begin van het topic werd aangegeven dat de uitbouwen op een gegeven moment door de VVE gedoogd zijn. Waaruit ik opgemaakt heb dat het individuele investeringen zijn geweest.

In principe maakt het niet uit dat het een individuele investering was.
Nadat de uitbouw er is, is bijvoorbeeld het dakonderhoud en herstel van de uitbouw voor de Vve, aangezien dat onder de buitenschil van het gebouw valt.

Mijn opmerking was ook meer gericht op de stelling dat er ‘mijn dak’ werd geroepen terwijl dat in principe niet zo zal zijn binnen een Vve. Dat staat ook los van het later ‘gedogen’

[Wolly]

YakuzA schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 13:35:
[...]

In principe maakt het niet uit dat het een individuele investering was.
Nadat de uitbouw er is, is bijvoorbeeld het dakonderhoud en herstel van de uitbouw voor de Vve, aangezien dat onder de buitenschil van het gebouw valt.

Theoretisch heb je gelijk maar in de praktijk is dat vaak niet tot nooit het geval. Vaak verleent een VVE alleen toestemming voor zo'n uitbouw als de eigenaar (en opvolgende eigenaren) ook de onderhoudskosten voor hun rekening nemen.

En de splitsingsakte aanpassen voor een uitbouw heb ik ook nog nooit zien gebeuren.

[jerh]

Angeloonie schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:09:
Als ik dit zo zonder verstand bekijk is er volgens mij gewoon een vergunning verleend voor het hekwerk en heeft de toenmalige bewoner toestemming gegeven:

En is dat ook degene van wie je het hebt gekocht? Indien nee, dan wordt het ingewikkelder om te bewijzen dat de verkoper er van af wist.

[Angeloonie]

Wolly schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 10:52:
Begrijp het probleem, maar vergunningstechnisch en ook vanuit de vve is alles dus in orde.

Het enige waar je tegenaan loopt is een visuele inspectie die komt met een bepaalde belastingsnorm. Die inspectie is neem ik aan niet destructief geweest en dat had je dus bij de koop (bouwkundige keuring) ook zelf kunnen zien?

Het is inderdaad geen destructieve inspectie geweest, puur visueel (beetje rondkijken, op en neer hoppen).

DopdeDouwer schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 13:16:
[...]

In het begin van het topic werd aangegeven dat de uitbouwen op een gegeven moment door de VVE gedoogd zijn. Waaruit ik opgemaakt heb dat het individuele investeringen zijn geweest.

Uitbouw en balkon was inderdaad een individuele investering. Onderhoud (alleen het dak en buitenmuren uitbouw) valt nu wel onder de VvE want die doen in feite alles buiten.

jerh schreef op woensdag 13 juli 2022 @ 21:01:
[...]


En is dat ook degene van wie je het hebt gekocht? Indien nee, dan wordt het ingewikkelder om te bewijzen dat de verkoper er van af wist.

Dat is degene van wie ik het gekocht heb.

---

En résumé even samenvatten:
- Balkonterras is niet illegaal: Vergunning was aangevraagd en toestemming van vorige bewoner.
- Wel twijfel over de belastingsnorm > Geen duidelijke conclusie.
- VvE heeft alle uitbouwen/terrassen gedoogd/geaccepteerd in de vergadering van 2022.
- Mogelijk wat gedoe of het terras wel zo verkocht mocht worden aan mij. Maar weet niet of ik die beerput wil gaan open trekken. In de koopovereenkomst e.d. staat niets specifieks over het balkon/terras vermeld. In de andere papieren (uitstreksel Funda etc.) staat het balkon wel vermeld, inclusief oppervlakte etc. in foto's en plattegronden.


Zit te twijfelen of ik nu nog echt iets moet doen of dat ik het laat voor wat het is en gewoon het balkon op dezelfde manier blijf gebruiken met "het is niet mega-stevig" in het achterhoofd. Dus een zo licht mogelijke vlonderconstructie.