Hypotheek DGA (ABN Amro)

[Dennuske1983]

Geen idee of iemand er hier al ooit mee te maken heeft gehad, maar dacht het is het proberen waard.

Ik ben DGA ondernemer en heb mooie cijfers van de afgelopen jaren. Nu willen we onze hypotheek oversluiten alsmede een deel van de (grote) overwaarde opnemen om ons huis te verbouwen. Niets bijzonders. Maar het is voor mij de eerste keer dat ik een hypotheek aanvraag op basis van zakelijke cijfers.

Er is niet heel veel informatie te vinden maar wat ik wel kon vinden is dat men naar alle waarschijnlijkheid uitgaat (in mijn geval) van het volgende: brutojaarloon + fiscale winst (resultaat voor belasting). En dan de 3 recente jaren en middelen.

Nu sprak ik gisteren de ABN voor het inplannen van het adviesgesprek. De persoon aan de lijn, overigens GEEN hypotheekadviseur maar iemand die alleen gegevens noteert en de afspraak maakt, gaf aan dat het inderdaad brutojaarloon is maar dat ze vervolgens de overwinst (ander woord voor fiscale winst in mijn ogen) pakken en daar dan de dividendbelasting a 26,8% van af halen om tot een inkomen te komen.

Ik vind dit toch erg bijzonder. Want in mijn ogen ga je dan uit van een netto bedrag wat nooit gebruikelijk is bij de aanvraag van een hypotheek. Ook als je online berekeningen maakt wat het te lenen bedrag wordt, gaat mijn uit van fiscale winst + brutoloon.

Hij kwam door de mindering van die 26.8% toch wel wat lager uit dan ik op allerlei websites (inclusief die van de ABN zelf). Iemand die hier al een keer mee te maken heeft gehad?

[Herman]

Het zou mij heel logisch lijken als de bank rekening zou houden met dividendbelasting

Het gaat er uiteindelijk om, hoeveel geld krijg je in privé beschikbaar krijgen voor je financieringsverplichting? Dat bij het loon naar 'bruto' wordt gekeken, heeft wellicht te maken dat je je hypotheekrente in beginsel kunt aftrekken. Alternatief is dat er in die rekenmodule al rekening gehouden wordt met loonheffing.

Verder geen ervaring met een dergelijke hypotheekaanvraag. Ik kan me de strekking van de telefoniste wel begrijpen

[Dennuske1983]

Herman, deels met je eens. Dat men rekening houdt met belastingen is natuurlijk begrijpelijk. Maar als je fiscale winst pakt, dan houdt hij in dit geval weer geen rekening met de Vpb. Maar dus wel de dividendbelasting.

[Bigs]

Ik zou gewoon het gesprek met de adviseur afwachten, over het algemeen krijg je als ondernemer een behoorlijk hypotheekbedrag mee van de bank is mijn ervaring.

[ybos]

Welke regio Ik ben afgelopen jaar erg goed geholpen door een maatwerkadviseur van de ABN. Ik kan je zijn mobiele nummer wel geven. Regio Amersfoort, als dat niet zijn regio is, kan hij je vast wel doorverwijzen.

[Dennuske1983]

Regio Tilburg. Ja het bedrag waar die telefonist mee kwam was ook nog voldoende hoor. Maar vond het gewone een vreemde beredenering van hem. Maar ook al zijn mijn cijfers top en kom ik (ruim) aan het bedrag dat we nodig hebben op de online berekeningen die voorhanden zijn, dan nog vind ik het spannend ;-)

Bijkomend voordeel is ook dat we maar 90% van de waarde te hoeven financieren.

[Ophidian]

Ik heb dit jaar als DGA nog mijn hypotheek overgesloten naar ABN. Mijn hypotheekadviseur heeft alles geregeld, ik alleen de cijfers aangeleverd. Het lijkt mij niet logisch dat ze alleen de dividendbelasting berekenen en dan niet de vennootschapsbelasting. Het is wel logisch dat ze je brutoloon pakken en je winst, gezien je als DGA tot op zekere hoogte ook je salaris kan bepalen. Bereid je voor op een eventueel lang traject. Iedere keer verzonnen ze wel weer wat nieuws om aan te leveren en ik had maar 74% nodig.

Kan je trouwens niet een deel zelf financiëren uit je BV, dus dat je aflossing en rente betaalt aan je BV? Over de overwaarde mag je geen HRA meer aftrekken, dus dat lijkt mij financieel gunstiger.

[Dennuske1983]

Cijfers van 2019 en 2020 hebben ze reeds al. De afspraak staat op 7 januari. Voor die tijd zijn ook de cijfers van 2021 klaar alsmede een prognose voor 2022. Ik ben me bewust van het feit dat het traject langer is dan een "normaal" hypotheektraject waar alleen loonstroken en werkgeversverklaringen worden opgevraagd. Daarom wil ik alles wat men nodig heeft (wat ik op hun website al zie staan qua documenten) al klaar heb liggen.

[Ophidian]

@Dennuske1983 Hier heeft het ruim twee maanden geduurd. Gelukkig had ik al een accountant document liggen over de toekomstige jaren, dat heeft een hoop geld gescheeld.

Voordeel bij ons was dat de rente weer steeg en daardoor de boeterente lager uitviel.

[Dennuske1983]

2 maanden? Pffff hoop dat dat bij ons niet het geval gaat zijn!

[PolarBear]

Dennuske1983 schreef op dinsdag 21 december 2021 @ 09:55:
2 maanden? Pffff hoop dat dat bij ons niet het geval gaat zijn!

Dat is geen gekke doorlooptijd hoor voor een ondernemer. Denk dat je ook een uniform verbouwingsspecificatie nodig hebt, een taxatie voor- en na verbouwing en je btw-aangiftes. En jaarrekeningen van je holding/werkmaatschappijen. Dat is wat ik moest aanleveren, en ik ga naar een loan to value van minder dan 70%.

[ Voor 16% gewijzigd door PolarBear op 21-12-2021 09:59 ]

[Dennuske1983]

Taxatie is al gedaan 3 weken geleden met daarin de verbouwingsspecificatie. BTW aangiftes zijn ook voorhanden alsmede ook de aangiftes inkomstenbelasting van de afgelopen jaren

[Dennuske1983]

Heb de adviseur alvast gemaild met welke documenten hij nodig heeft en welke we nu al aan voor handen hebben. Krijg uiterlijk in week 1 2022 de jaarcijfers van 2021 en prognose 2022. De aannemer zou namelijk in week 8 2022 kunnen starten. Maar als de ABN nu al kan zeggen dat dat voor hun niet haalbaar is om alles af te ronden, dan wil ik dus niet onnodig een plek in de agenda van de aannemer innemen...

[Oid]

zelf via NN geregeld; die werken met een externe inkomensverklaring (Voorbeeld: https://www.duidelijkehyp...0Ondernemer%20niet-IB.pdf)
Inkomensverklaring; 1 week; aanvraag hypotheek 1 week; 3 weken alles geregeld. Nu hadden we wel een overwaarde waardoor de aankoop misschien 'simpel' was voor NN

begrjip dat ABN het zelf doet mbt een inkomensverklaring; misschien kan het voorbeeld je al een beetje op weg helpen?

Overigens als je het zelf al hebt berekend zou ik mij niet al te druk maken.

[ Voor 7% gewijzigd door Oid op 22-12-2021 14:04 ]

[YakuzA]

Als DGA hoor je toch gewoon loon te krijgen?

Het gebruikelijk loon moet minimaal het hoogste bedrag zijn van de volgende bedragen:

- 75% van het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking
- het loon van de meestverdienende werknemer bij de vennootschap of van de meestverdienende werknemer van een verbonden vennootschap van de werkgever
- ten minste € 47.000 (2020: € 46.000)

https://www.belastingdien...n_en_aanmerkelijk_belang/
Dus met je loonstrookjes van 4000eu bruto/maand moet je bij de bank toch wel een stuk kunnen komen?

Of heb ik die DGA minimum loon altijd verkeerd begrepen?

[Lordy79]

YakuzA schreef op woensdag 22 december 2021 @ 16:17:
Als DGA hoor je toch gewoon loon te krijgen?

[...]

https://www.belastingdien...n_en_aanmerkelijk_belang/
Dus met je loonstrookjes van 4000eu bruto/maand moet je bij de bank toch wel een stuk kunnen komen?

Of heb ik die DGA minimum loon altijd verkeerd begrepen?

TS heeft het toch ook over zijn loon én de winst? TS vindt het alleen vreemd dat de winst wordt omgezet in netto (na box2 belasting).
Overigens zou ik als ik TS was even kijken wat zijn lasten worden en het loon hierop aanpassen zodat TS net niet in het hoogste tarief komt na aftrek rente.

Verder is het m.i. juist niet handig om een deel van de hypotheek bij de BV te nemen want de liquide middelen kun je veel beter via R/C lenen tegen bijv 2pct en dan privé meer rendement maken. Het verschil is belastingvrij...

[Oid]

YakuzA schreef op woensdag 22 december 2021 @ 16:17:
Als DGA hoor je toch gewoon loon te krijgen?

[...]

https://www.belastingdien...n_en_aanmerkelijk_belang/
Dus met je loonstrookjes van 4000eu bruto/maand moet je bij de bank toch wel een stuk kunnen komen?

Of heb ik die DGA minimum loon altijd verkeerd begrepen?

zo zwart wit is het niet. kijk eens naar dat voorbeeld document waar ik naar toe linkte. Ze kijken naar je rekening courant, je reserves, je auto(s), je dividend uitkering en ga zo maar door; daar komt een toetsloon uit voor de hypotheek. Iedere bank berekent dat weer op zijn eigen manier.

[Aftansert]

@Dennuske1983 Hoe is het uiteindelijk verlopen? Ben vooral benieuwd naar de regels die bleken te gelden – bijvoorbeeld inderdaad 'DGA-loon + winst * 73,2%' en de doorlooptijd die je hebt gehad. Ik ga namelijk binnenkort misschien hetzelfde traject in als DGA met een hypotheek bij ABN.

Ook ervaringen van anderen zijn zeer welkom!

[ Voor 16% gewijzigd door Aftansert op 07-05-2023 00:59 ]