Opleveringsinspectie conflict mbt lekkende schuurdak.

[FirePuma142]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 17:28:
[...]

Gezien jouw nare manier van communiceren én het feit dat je absoluut niet leest zeg ik: zoek het maar lekker uit, ik ben er klaar mee.

Helder, de onderbouwing is er niet. Fijn dat je tot inkeer gekomen bent

[Tehh]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 09:44:
Het is gelukt, ik heb een koopwoning bemachtigd!

[..]

Het dak is namelijk twee golfplaten diep maar de helling is kleiner dan 17 graden en de middenbalk ook te laag. Daarnaast is het dak al vaker op dezelfde manier gaan lekken en hadden ze het geprobeerd te repareren met cement. Maar vervolgens is het dak weer op zelfde manier gaan lekken. Daar komt nog bij dat het dak vermoedelijk astbest is.

De dakdekker heeft een offerte gemaakt voor het plaatsen van een nieuw dak, (en dat was nog zonder het verwijderen van het oude dak want daar moet een apart bedrijf voor komen). De offerte kwam neer op zn 1100 euro.

De verkopende partij zegt: "met een smeerseltje kan ik het zo lekdicht maken" en hij wil het verhaal afdoen met "een paar tientjes"

Ik heb een paar vragen:

1. Kan ik van hem eisen dat hij een (door hem uitgekozen) dakdekker laat komen en dat die het goed repareert?
2. Wat als die ook zegt dat het dak vervangen moet worden, sta ik mijn recht om te stellen dat die kosten voor de verkopende partij zijn?
3. Als ik (uit coulance) het hem zelf laat dichten (waar ik eigenlijk geen vertrouwen in heb) kan ik dan als voorwaarde stellen dat het tenminste 12 maanden lek-vrij moet blijven en dat er anders alsnog een dakdekker moet komen op zijn kosten?
4. • Als ik het hem laat dichten, en het gaat weer lekken en ik krijg waterschade aan mijn spullen, wat dan?

Edit: Ik ben dus de kopende partij in dit verhaal!

Gefeliciteerd met je huis!

Ook gefeliciteerd met de eerste duizend euro aan onverwachte reparaties. Nog 49 duizend te gaan en je mag je een ervaren huizenbezitter noemen

Zonder gekheid: het is een ouder huis, eerdere reparaties (er was cement gebruikt) én het tekort aan afschot zijn zichtbaar dus je had kunnen weten dat het dak niet veel soeps was. Leg er een zeil over? Prima dat je probeert de kosten op de verkoper te verhalen, of 50/50 te krijgen, maar als je € 100,- krijgt mag je blij zijn.
Als iets wat oud is kapot gaat is het niet redelijk om de nieuwwaarde te verhalen. In de verzekeringswereld wordt ook rekening gehouden met levensduur, datzelfde gaat op voor je woning natuurlijk. Als zo'n schuur(dak) 20 jaar oud is heeft het geen waarde. Logisch dat het dan een keer kapot gaat.

[Laurensius88]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 15:45:
[...]

Moet ik even schatten, het is denk ik z'n 5 meter breedt en dus 2 golfplaten diep.

Geen idee hoe diep de golfplaten zijn, die heb je in verschillende maten. Maar laat ik eens uit gaan van 2 meter dan zit je op 10m2.

Bij ons in de gemeente mag je per huishouden 55m2 gratis afvoeren. Moet je wel aangeven waar het vandaan komt, foto's maken ed. Maar dat lijkt me geen probleem.

Ik weet niet of dit bij jou in de gemeente ook kan, maar dat scheelt enorm qua kosten omdat je dit ook gewoon zelf kan doen. Zolang je asbest niet gaat staan slijpen, kunnen die paar plaatjes geen kwaad.

Dan zou je nieuw plaatjes kunnen regelen, even snel googlen kom je gemiddeld rond de €15 de meter dan kom je op €150,-. Op marktplaats staan er ook een hoop, kom je nog goedkoper uit.

Je moet dit natuurlijk wel willen en klein beetje kunnen klussen, maar is dat nog een optie?
Dan heb je toch een soort van tijdelijk nieuw dak en scheelt de verkopende partij ook een hoop geld.

[Lustucru]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 15:32:
[...]
Omdat ik in een goede bui ben, kijk eens hier. Let vooral even op het stukje deugdelijk herstel wat aan een redelijke en billijke norm natuurlijk ten grondslag ligt.

De grap is dat uit de overwegingen van de rechtbank blijkt dat de context belangrijk is. In het geval wat je aanhaalt mocht de koper uit de koopbrochure de verwachting afleiden dat het dak in uitstekende staat / nieuwstaat was en dat de oorzaak van de lekkages zou worden weggenomen.

In dit geval was bij het tekenen van de overeenkomst al duidelijk dat het dak niet veel meer om het lijf had en is enkel afgesproken de lekkage te verhelpen. Natuurlijk mag je dan nog steeds een passende en kundige reparatie verwachten, maar wat is passend? Klodder cement ertegen aan niet, maar renovatie van de constructie ook niet. Bij zo'n oud en versleten dak is een reparatie met garantie tot de eerstvolgende hoosbui niet onredelijk. Geen vakman die je zal adviseren om meer dan een paar tientjes aan zo'n dak te besteden. Weggegooid geld. Dus zelfs een plastic zeiltje erover heen zou passend kunnen zijn.

[Valorian]

Het is misschien al eens gezegd (heb niet alle pagina's doorgenomen) maar ik zou proberen een beetje afstand te nemen tot het detail-probleem (het lek) en te bedenken: wat wil je uitéindelijk met deze schuur?

Vóór 2024 moet je het dak sowieso vervangen (want dan moet alle asbestdaken vervangen zijn in NL). Die datum kan nog aangepast / verlengd worden, maar hoe dan ook wil je of moet je denk ik een keer van die asbest af.

Dat wetende én wetende dat je daar onmogelijk (lijkt mij) de verkoper voor kan laten betalen zou ik zeggen: laat het gewoon even fixen door die kerel zodat het op zijn minst meegaat tot het weer mooi weer is, en vervang daarna op eigen kosten het hele dak. Dan ben je in één keer van alle (toekomstige) problematiek af en op het totaalbedrag wat je anno 2021 voor een huis neerlegt zijn dit nou ook niet de kosten waar je nog jaren wakker van ligt.

Just my 2 cents

[FirePuma142]

Lustucru schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 19:29:
[...]

De grap is dat uit de overwegingen van de rechtbank blijkt dat de context belangrijk is. In het geval wat je aanhaalt mocht de koper uit de koopbrochure de verwachting afleiden dat het dak in uitstekende staat / nieuwstaat was en dat de oorzaak van de lekkages zou worden weggenomen.

Zeker, de oorzaak moest deugdelijk worden hersteld. Dat moet hier ook gebeuren.

In dit geval was bij het tekenen van de overeenkomst al duidelijk dat het dak niet veel meer om het lijf had en is enkel afgesproken de lekkage te verhelpen.

Dat haal ik niet uit het verhaal, de staat van het dak wordt pas helder na het verhaal van de dakdekker. En dat is nadat de lekkage is geconstateerd.

Natuurlijk mag je dan nog steeds een passende en kundige reparatie verwachten, maar wat is passend? Klodder cement ertegen aan niet, maar renovatie van de constructie ook niet.

Een lapje bitumen met bitumenkit moet scheuren en gaten prima op kunnen vangen. Dat is tientjeswerk en lijkt me in de context redelijk.

Bij zo'n oud en versleten dak is een reparatie met garantie tot de eerstvolgende hoosbui niet onredelijk.

Als de reparatie bij de eerste hoosbui weer lekt, dan lijkt mij de reparatie niet afdoende uitgevoerd. Lekt het dek elders, dan is het dikke pech.

Geen vakman die je zal adviseren om meer dan een paar tientjes aan zo'n dak te besteden. Weggegooid geld. Dus zelfs een plastic zeiltje erover heen zou passend kunnen zijn.

Een plastic zeiltje is geen deugdelijke reparatie.

[Lustucru]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 20:08:
Zeker, de oorzaak moest deugdelijk worden hersteld. Dat moet hier ook gebeuren.

Nou nee. De oorzaak van de lekkage is in dit geval een oud, slecht geconstrueerd dak.

Een lapje bitumen met bitumenkit moet scheuren en gaten prima op kunnen vangen. Dat is tientjeswerk en lijkt me in de context redelijk.

En dan zijn we het geheel onverwacht toch eens.

[warhamstr]

Ligt er al een nieuw dak of een tijdelijk zeiltje? Dat dak lekt van het gezever hier...

[FirePuma142]

Lustucru schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 23:06:
[...]


Nou nee. De oorzaak van de lekkage is in dit geval een oud, slecht geconstrueerd dak.

Dat is zeker de context, maar als je dat letterlijk volgt moet de verkoper het gehele dak herstellen, die is immers verplicht de lekkage te verhelpen. Daarom is het van belang dat je de staat van het dak meeneemt als context bij het herstel. En dat is dan inderdaad tientjeswerk en geen dakrenovatie.

Naar mijn idee is dat helemaal in lijn met de eerder genoemde uitspraak, daar is tot een volledige dakrenovatie gekomen omdat er een nieuw dak behoorde te zijn, maar ook omdat de eerste reparatie niet deugdelijk was en er daardoor onherstelbare vervolgschade was ontstaan en een gedeeltelijk herstel geen soelaas meer zou bieden.

Hier is de context natuurlijk een oud, maar lekvrij, dak. Het deugdelijk herstel moet naar die situatie terug, de enige discussie hier gaat om of er een norm, en zo ja welke, er aan deugdelijk herstel gehangen mag worden voor een oud dak. Sommigen zijn van mening dat elke reparatie die voor de kortst mogelijke duur tot en met passeren voor een lekvrij dak zorgt voldoende is. Naar mijn idee is dat geen deugdelijke reparatie en mag je best verwachten dat die reparatie het 3 tot 6 maanden uithoudt. Dat er door de staat van het dak in diezelfde periode 87 andere lekkages ontstaan, allemaal voor risico van de koper.

De ouderdomsclausule is alleen van toepassing voor gebreken onbekend op het moment van verkoop, het lek was al wel bekend. Dat het dak in verouderde staat is, ontslaat de verkoper niet van de plicht om, in die context, een deugdelijke reparatie uit te voeren. Dat daarbij een specifiek, en aannemelijke zeer beperkt, stukje van het dak door die reparatie in betere staat verkeert dan bij het aangaan van de koopovereenkomst is inherent aan een deugdelijke reparatie.

En dan zijn we het geheel onverwacht toch eens.

Volgens mij zaten we überhaupt al niet ver uit elkaar.

[Marzman]

Je koopt gewoon een huis met een dak met een bepaalde ouderdom. Dat stukje dak moet gewoon hersteld worden maar je kan echt geen nieuw dak eisen. Ook al is dat nodig, dat wist je al bij de koop dat het een oud dak was dat binnenkort aan vernieuwing toe is.

[Figo112]

een asbest dak oplappen die niet meer goed is? lees ik dat goed? Sorry maar een asbestdak lap je niet op als die niet meer goed is, die moet je gewoon vervangen zou mijn antwoord zijn, vooral als een dakdekker dat nog aangeeft.

[bottom line]

hollandnick schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 16:24:
Waar ik mij dan vooral weer aan stoor is dat de verkopende partij moeilijk doet over 1.100 euro. Zeker met de huidige prijzen en overbieden ( gaan we even vanuit dan ) is dat nog peanuts. Probeer de kosten te halveren, dus verkopende partij 500, en jij de rest. En dat het dan ook goed gerepareerd en opgelost is i.p.v. houtje touwtje werk zoals hier al eerder is gezegd. Of vraag om x aantal maanden garantie op de reparatie.

Ongelofelijk hoe moeilijk we doen over een paar centen tegenwoordig. Kopers wordt het al lastig zat gemaakt met achterlijke prijzen die we moeten overbieden Maar wellicht ben ik veel te goed / makkelijk hierin als ik mijn huis zou verkopen.

Ja tuurlijk. Kom maar weer met het standaard argument dat de verkoper de persoon is die onredelijk is, en niets in verhouding kan zien. Weet jij überhaupt de reden waarom de verkoper het huis heeft verkocht? Ik dacht het niet.
Maar er wel vanuit gaan dat die persoon geld schijt, terwijl TS misschien ook wel met dikke BMW's rondrijd.

Kan je net zo goed zeggen over TS, dat men moeilijk doet over enkele euro's, terwijl hij al van geluk mag spreken dat de verkoper het huis heeft verkocht aan hem. Want er vissen meer mensen naast het net, dan dat er slaagkansen zijn voor een huis te kunnen bemachtigen.
Dus waarom zou de koop partij moeilijk moeten doen over de herstelkost ervan? Wat is nu nog een kost van €1.100 op een huis van 400k? Elke koper heeft toch nog een potje voorzien voor eventuele oplapwerken?

Als het gewoon golfplaten zijn, kan hij perfect het zelf herstellen, door een nieuwe golfplaat erboven op te leggen. Of wat lood erop leggen.

[BBTM]

Grappig om te lezen allemaal, ik heb midden 2019 mijn eerste koophuis gekocht (1931) en begin 2020 er komen wonen. Allemaal netjes geregeld, bouwtechnische keuring laten doen waar geen ernstige gebreken naar boven leken te komen. De verkoper had nog wel vermeld dat er een 'kleine' lekkage in de eetkamer is bij extreme regen en harde wind.

De éérst volgende storm.. een gehele gipsplaat komt naar beneden door de lekkage.. Bleek toch iets meer te zijn dan een 'kleine' lekkage. Even getwijfeld om nog contact met de verkopers op te zoeken maar na overleg met o.a. schoonvader (timmerman) en verzekering toch niet gedaan en hand in eigen boezem gestoken. Plafond zelf gerepareerd, 6 tientjes en een etentje voor schoonfamilie verder en klaar was het. (Lekkage uiteraard ook zelf opgelost nadat een externe loodgieter cq. klusjesman er niet achter kon komen waar het vandaan kwam)

Niet helemaal hetzelfde natuurlijk, schilt nogal of het om 6 tientjes gaat of om 1.100 euro.. Maar zoals ik het lees zou ik er geen probleem van maken richting verkoper. Even tijdelijk zelf fixen en over een half jaar (mits lekkage is verholpen) weer verder kijken als je toch het dak al wilt vervangen.

[ Voor 5% gewijzigd door BBTM op 16-12-2021 12:01 ]

[Question Mark]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:10:
Ik heb géén bouwkundige keuring laten verrichten.

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:20:
[...]
Toch voelt een paar tientjes niet eerlijk. Als ik dit eerder had geweten had ik wellicht ook een ander bod gedaan.

Je weet dat bovenstaande één van de redenen is waarom mensen een bouwkundige keuring laten uitvoeren?
D'r zit zelfs nog een ouderdomsverklaring bij de woning, dan laat je als leek toch sowieso een keuring uitvoeren? Kost je een paar 100 euro, maar dan weet je wel waar je aan toe bent.

Nu wordt het een lastig verhaal. Als je er niet uitkomt met de verkopende partij, dan zul je een zaak moeten aanspannen maar gelet op de ouderdomsclausule en het feit dat het lastig wordt om aan te tonen dat je aan je onderzoeksplicht voldaan hebt maken het wel lastig voor je.

Je zult een keuze moeten maken. Of je laat het beunhazerig repareren, of laat het vakkundig herstellen met alle benodigde aanpassingen. Elke euro die de verkoper mee wilt bekostigen lijkt mij mooi meegenomen.

[No Hands]

Laurensius88 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 19:28:
[...]


Geen idee hoe diep de golfplaten zijn, die heb je in verschillende maten. Maar laat ik eens uit gaan van 2 meter dan zit je op 10m2.

Bij ons in de gemeente mag je per huishouden 55m2 gratis afvoeren. Moet je wel aangeven waar het vandaan komt, foto's maken ed. Maar dat lijkt me geen probleem.

Ik weet niet of dit bij jou in de gemeente ook kan, maar dat scheelt enorm qua kosten omdat je dit ook gewoon zelf kan doen. Zolang je asbest niet gaat staan slijpen, kunnen die paar plaatjes geen kwaad.

Dan zou je nieuw plaatjes kunnen regelen, even snel googlen kom je gemiddeld rond de €15 de meter dan kom je op €150,-. Op marktplaats staan er ook een hoop, kom je nog goedkoper uit.

Je moet dit natuurlijk wel willen en klein beetje kunnen klussen, maar is dat nog een optie?
Dan heb je toch een soort van tijdelijk nieuw dak en scheelt de verkopende partij ook een hoop geld.

Precies dit, wat een gedoe allemaal. Zaterdagochtend even wat emmers water over dat asbest zodat het niet stuift als je de schroeven eruit haalt, losschroeven, in een stuk folie rollen en afgeven op de gemeentewerf. Onderweg naar huis haal je bij Praxis voor 100 euro golfplaten en een zak golfplaatnagels.
Na de lucnh leg je met een maatje even die platen erop en nog voor je om 4 uur trek krijgt in een biertje is het af.