Opleveringsinspectie conflict mbt lekkende schuurdak.

[Diabl0570]

Het is gelukt, ik heb een koopwoning bemachtigd!

Bij de opleveringsinspectie van mijn nieuwe koopwoning bleek plots het dak van de schuur te lekken.

De makelaar van de verkopende partij heeft hiervoor in het opleveringsinspectieformulier het volgende genoteerd:
"Opmerking(en)
Lekkage in de berging moet nog hersteld worden. Kosten voor verkopende partij".

Nu heb ik een dakdekker laten komen en die geeft aan dat het dak eigenlijk niet gerepareerd kan worden maar helemaal vervangen moet worden.

Het dak is namelijk twee golfplaten diep maar de helling is kleiner dan 17 graden en de middenbalk ook te laag. Daarnaast is het dak al vaker op dezelfde manier gaan lekken en hadden ze het geprobeerd te repareren met cement. Maar vervolgens is het dak weer op zelfde manier gaan lekken. Daar komt nog bij dat het dak vermoedelijk astbest is.

De dakdekker heeft een offerte gemaakt voor het plaatsen van een nieuw dak, (en dat was nog zonder het verwijderen van het oude dak want daar moet een apart bedrijf voor komen). De offerte kwam neer op zn 1100 euro.

De verkopende partij zegt: "met een smeerseltje kan ik het zo lekdicht maken" en hij wil het verhaal afdoen met "een paar tientjes"

Ik heb een paar vragen:

1. Kan ik van hem eisen dat hij een (door hem uitgekozen) dakdekker laat komen en dat die het goed repareert?
2. Wat als die ook zegt dat het dak vervangen moet worden, sta ik mijn recht om te stellen dat die kosten voor de verkopende partij zijn?
3. Als ik (uit coulance) het hem zelf laat dichten (waar ik eigenlijk geen vertrouwen in heb) kan ik dan als voorwaarde stellen dat het tenminste 12 maanden lek-vrij moet blijven en dat er anders alsnog een dakdekker moet komen op zijn kosten?
4. • Als ik het hem laat dichten, en het gaat weer lekken en ik krijg waterschade aan mijn spullen, wat dan?

Edit: Ik ben dus de kopende partij in dit verhaal!

[bonzz.netninja]

"Opmerking(en)
Lekkage in de berging moet nog hersteld worden. Kosten voor verkopende partij".

Er staat toch niet hoe het hersteld moet worden? Dwz of reparatie of vervangen. Herstellen kan net zo goed vervangen zijn. Naar mijn idee staat het er gewoon netjes. De schuur lekt, en wat je er aan wilt doen is aan jezelf voor eigen kosten.
Lezen

In dat gevoel mag de verkopende partij zelf weten hoe hij het repareert maar als hij dat ondeugdelijk doet kun je daar alsnog later een punt van maken, zou ik zeggen. Je zou toch mogen verwachten dat het dan minimaal 10 jaar mee gaat ofzo.

[ Voor 26% gewijzigd door bonzz.netninja op 14-12-2021 09:51 ]

[sjaakwortel]

bonzz.netninja schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 09:47:
[...]

Er staat toch niet hoe het hersteld moet worden? Dwz of reparatie of vervangen. Herstellen kan net zo goed vervangen zijn. Naar mijn idee staat het er gewoon netjes. De schuur lekt, en wat je er aan wilt doen is aan jezelf voor eigen kosten.

De TS is toch de kopende partij, op het formulier staat dat de verkopende partij het moet oplossen, en blijkbaar kan dat alleen net door het hele dak te vervangen.

[pagani]

Behalve dan dat je als koper ook een onderzoeksplicht hebt. Je hebt eenvoudig kunnen zien dat de schuur een dak met lage hellingshoek heeft, dan kun je niet verwachten dat áls het lekt de verkopende partij ineens een complete verbouwing van het dak moet bekostigen om het minder vlak te maken.

Als het dak asbest bevat (of vermoeden dat) móet er in de stukken van verkoop staan dat er asbest in het huis kan zitten. Ook dan kun je niet verwachten van de verkoper om de sanering daarvan te betalen. Staat er geen asbestclausule in de stukken, dan is het een verborgen gebrek.

[ Voor 33% gewijzigd door pagani op 14-12-2021 09:52 ]

[Diabl0570]

sjaakwortel schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 09:49:
[...]


De TS is toch de kopende partij, op het formulier staat dat de verkopende partij het moet oplossen, en blijkbaar kan dat alleen net door het hele dak te vervangen.

Correct, dat had ik niet expliciet vermeld in het openings bericht. Dat heb ik nu even opgehelderd dmv een edit.

[Diabl0570]

pagani schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 09:50:
Behalve dan dat je als koper ook een onderzoeksplicht hebt. Je hebt eenvoudig kunnen zien dat de schuur een dak met lage hellingshoek heeft, dan kun je niet verwachten dat áls het lekt de verkopende partij ineens een complete verbouwing van het dak moet bekostigen om het minder vlak te maken.

Als het dak asbest bevat (of vermoeden dat) móet er in de stukken van verkoop staan dat er asbest in het huis kan zitten. Ook dan kun je niet verwachten van de verkoper om de sanering daarvan te betalen. Staat er geen asbestclausule in de stukken, dan is het een verborgen gebrek.

Nee dat kan ik begrijpen. Maar ik wil wél een droge, niet lekkende schuur! Hóe de verkoper het voor elkaar krijgt maakt me niet perse uit (mits het geen frankenstijn/ hele lelijke oplossing is)


Edit: Ja, er staat in de stukken wél vermeld dat er vermoedelijk astbest in de schuurdak zit!

[ Voor 5% gewijzigd door Diabl0570 op 14-12-2021 09:55 ]

[digifun]

Het is natuurlijk de mening van een dakdekker die daar ook nog eens zelf geld aan verdient. Als je zaken doet met bouwmannetjes en aannemers moet je goed uitkijken dat je financieel niet gepakt wordt.

Zo'n dak is natuurlijk prima waterdicht te krijgen op andere manieren en zo'n hellingshoek als enige variabele zegt natuurlijk ook niks.

[Kurma]

bonzz.netninja schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 09:47:
...
In dat gevoel mag de verkopende partij zelf weten hoe hij het repareert maar als hij dat ondeugdelijk doet kun je daar alsnog later een punt van maken, zou ik zeggen. Je zou toch mogen verwachten dat het dan minimaal 10 jaar mee gaat ofzo.

Sorry, maar dat is gewoon niet waar. Je hebt geen 10 jaar garantie op een reparatie.

[Diabl0570]

digifun schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 09:57:
Het is natuurlijk de mening van een dakdekker die daar ook nog eens zelf geld aan verdient. Als je zaken doet met bouwmannetjes en aannemers moet je goed uitkijken dat je financieel niet gepakt wordt.

Zo'n dak is natuurlijk prima waterdicht te krijgen op andere manieren en zo'n hellingshoek als enige variabele zegt natuurlijk ook niks.

Klopt, mee eens.

Daarom wil ik ook de verkoper de kans geven om zelf het lek te dichten (wat dus al eerder is geprobeerd en mislukt is). Maar als het dan niet tenminste 12 maanden droog blijft wil ik dat hij een professional inschakeld, is dat een redelijke eis?

Of mag ik bijvoorbaat al eisen dat het professioneel gebeurd, of mag de verkoper aanblijven modderen met smeersels tot ie een ons weegt?

[Ugchel]

Ik zou zelf proberen om er met de verkopende partij financieel uit te komen. Geen idee van de prijzen, maar maak het voor hem interessant om iets meer te betalen dan hij wil en pak zelf je verlies. Je zit niet te wachten op een houtje-touwtje oplossing met een steeds dreigend lekkend dak waar jouw spullen onder staan. Geen idee hoe reëel de offerte van je dakdekker is, maar stel de verkoper geeft jou 250 euro, dan is hij er vanaf (en van alle eventuele gevolgen als hij het slecht oplost) en jij bent deels gecompenseerd om het echt goed op te lossen.

Misschien kun je uiteindelijk als het wel lekt een woonverzekering aanspreken, maar als het gefixt is door de verkopende beun dan zijn die allicht niet zo geneigd uit te keren...

[ Voor 14% gewijzigd door Ugchel op 14-12-2021 10:03 ]

[bonzz.netninja]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:00:
[...]

Sorry, maar dat is gewoon niet waar. Je hebt geen 10 jaar garantie op een reparatie.

Hoe lang dan? Volgens mij gaat het over wat je zou mogen verwachten van een reparatie en naar mijn idee is 10 jaar helemaal niet gek. Dat vinden dakdekker zelf ook trouwens.

[ Voor 15% gewijzigd door bonzz.netninja op 14-12-2021 10:06 ]

[Sethro]

je kunt niet verwachten dat de verkoper het dak beter maakt dan het nu is. Er mag wel van verwacht worden dat het lekdicht is. Omdat het een oud dak is heb je kans op lekken en dat is wat je van een dak in deze conditie mag verwachten. Het dichten met een smeersel lijkt me dus een redelijke oplossing en verwachten dat het de volgende 12 maanden niet gaat lekken is onredelijk.

Een andere optie is dat je nu vraagt om een bijdrage in de vernieuwing van het dak, ter grootte van de kosten die nu gemaakt zouden moeten worden om het op te lappen (plus een beetje om van gedoe af te zijn). Dit kun jij dan gebruiken voor het verwijderen en vernieuwen van het dak. Dit zou ik doen als je het kunt veroorloven.

Het verwijderen van asbest mag je in sommige gevallen zelf doen wat flink kan schelen in de kosten. Perfect klusje voor op een regenachtige dag.

[ Voor 17% gewijzigd door Sethro op 14-12-2021 10:08 ]

[The_Admin]

Heb je een bouwkundige keuring oid gedaan? Ik vermoed dat de verkoper al snel zal gaan roepen dat dit onder je onderzoeksplicht viel als je hem de kosten voor een heel nieuw dak in de maag wil splitsen. Gevoelstechnisch is dat ook niet helemaal ok, want toen je het kocht zat dit gammele oude dak er ook al op, en dat was blijkbaar prima. Dus in die zin snap ik wel dat ze denken 'we maken het lekdicht en dan is het weer zoals het tijdens de laatste bezichtiging was'.

[Rukapul]

pagani schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 09:50:
Behalve dan dat je als koper ook een onderzoeksplicht hebt. Je hebt eenvoudig kunnen zien dat de schuur een dak met lage hellingshoek heeft, dan kun je niet verwachten dat áls het lekt de verkopende partij ineens een complete verbouwing van het dak moet bekostigen om het minder vlak te maken.

Als het dak asbest bevat (of vermoeden dat) móet er in de stukken van verkoop staan dat er asbest in het huis kan zitten. Ook dan kun je niet verwachten van de verkoper om de sanering daarvan te betalen. Staat er geen asbestclausule in de stukken, dan is het een verborgen gebrek.

Dit. De algehele toestand van het dak valt duidelijk onder onderzoeksplicht en risico van koper. Als ik het zo hoor dan zou het triviaal moeten zijn om vast te stellen dat het aan vervanging toe was.

De lekkage is voor verkoper, maar de kosten daarvan zijn marginaal voor een dak waarvan de technische en economische levensduur al lang voorbij is.

[Kurma]

bonzz.netninja schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:03:
[...]

Hoe lang dan? Volgens mij gaat het over wat je zou mogen verwachten van een reparatie en naar mijn idee is 10 jaar helemaal niet gek.

10 jaar garantie op een reparatie van een oud lekkend dak? Ik denk dat een maand of 6 wel zo ongeveer het maximale is.

[bonzz.netninja]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:07:
[...]

10 jaar garantie op een reparatie van een oud lekkend dak? Ik denk dat een maand of 6 wel zo ongeveer het maximale is.

De reparatie van mijn oude dak dat lekte, lees 100 jaar, zit gewoon 10 jaar garantie op.

[Sethro]

bonzz.netninja schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:08:
[...]

De reparatie van mijn oude dak dat lekte, lees 100 jaar, zit gewoon 10 jaar garantie op.

Dat lijkt me heel onredelijk in dit geval. Als het dak niet had gelekt had er ook geen garantie op gezeten dat het niet zou gaan lekken. Een lekgarantie is dus een verbetering van de huidige situatie en dat mag niet verwacht worden van de verkoper.

[Diabl0570]

Ik heb géén bouwkundige keuring laten verrichten. Maar ik heb wel een niet-lekkende schuur gekocht zover ik het wist.

Ik begrijp dat de kosten van een nieuw dak buiten proporsies is.

Maar is het dicht smeren voldoende voor hem om het af te doen? wat als het de volgende dag alweer lekt? Volgende week? volgende maand? tot waar gaat dit?

Mag ik stellen dat als het binnen x aantal maanden weer lekt, ik niet wil dat het nog meer rommel er tegenaan smeert en dat hij maar een dakdekker moet sturen?

[NiGeLaToR]

Rukapul schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:05:
[...]

Dit. De algehele toestand van het dak valt duidelijk onder onderzoeksplicht en risico van koper. Als ik het zo hoor dan zou het triviaal moeten zijn om vast te stellen dat het aan vervanging toe was.

De lekkage is voor verkoper, maar de kosten daarvan zijn marginaal voor een dak waarvan de technische en economische levensduur al lang voorbij is.

Precies, ik zou zelf zoeken naar een middenweg. Een nieuw dak laten plaatsen door de verkopers lijkt mij erg bijzonder - maar het afdoen met een smeerseltje ook.

Ik zou zeggen: vraag of doe een bod om de situatie te schikken. Stel ze doen het af met een x-bedrag, kun je kiezen hoe je het dak weer netjes maakt en dan ist weer goed voor de komende zoveel jaar. Zuur dat het moet bij je 'nieuwe' koopwoning, maargoed, lekkages, onderhoud, reparatie, vernieuwing, hoort er allemaal bij.

[Kurma]

bonzz.netninja schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:08:
[...]

De reparatie van mijn oude dak dat lekte, lees 100 jaar, zit gewoon 10 jaar garantie op.

Maar waarschijnlijk was dat géén dak wat al lang en breed was afgeschreven.

[Sethro]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:10:
Maar is het dicht smeren voldoende voor hem om het af te doen? wat als het de volgende dag alweer lekt? Volgende week? volgende maand? tot waar gaat dit?

Mag ik stellen dat als het binnen x aantal maanden weer lekt, ik niet wil dat het nog meer rommel er tegenaan smeert en dat hij maar een dakdekker moet sturen?

Het dichtsmeren is voldoende en het moet dicht zijn op de dag van overdracht. Daarna is het jouw risico.

[bonzz.netninja]

Sethro schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:10:
[...]


Dat lijkt me heel onredelijk in dit geval. Als het dak niet had gelekt had er ook geen garantie op gezeten dat het niet zou gaan lekken. Een lekgarantie is dus een verbetering van de huidige situatie en dat mag niet verwacht worden van de verkoper.

Nee, een deugdelijke herstel mag worden verwacht, bijvoorbeeld reparatie. Dakdekkers hanteren garanties tussen de 10 en 15 jaar. Daarom lijkt het mij niet onredelijk om te verwachten dat de reparatie, waarvoor de verkopende partij gaat kiezen welke, het een tijdje vol zal houden.

[bonzz.netninja]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:11:
[...]

Maar waarschijnlijk was dat géén dak wat al lang en breed was afgeschreven.

Een dak van 100 jaar plus is per definitie afgeschreven.

[Diabl0570]

Sethro schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:11:
[...]


Het dichtsmeren is voldoende en het moet dicht zijn op de dag van overdracht. Daarna is het jouw risico.

Maar dat was het dus niet en daarom de onderstaande melding in het opleverinsinspectieformuier:

"Opmerking(en)
Lekkage in de berging moet nog hersteld worden. Kosten voor verkopende partij".

[Kurma]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:10:
Ik heb géén bouwkundige keuring laten verrichten. Maar ik heb wel een niet-lekkende schuur gekocht zover ik het wist.

Ik begrijp dat de kosten van een nieuw dak buiten proporsies is.

Maar is het dicht smeren voldoende voor hem om het af te doen? wat als het de volgende dag alweer lekt? Volgende week? volgende maand? tot waar gaat dit?

Mag ik stellen dat als het binnen x aantal maanden weer lekt, ik niet wil dat het nog meer rommel er tegenaan smeert en dat hij maar een dakdekker moet sturen?

Nee, dat mag je niet. Als je het had gekocht met een dak dat een dag (of week) later begon te lekken, wat had je dan gedaan?

[Diabl0570]

bonzz.netninja schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:12:
[...]

Nee, een deugdelijke herstel mag worden verwacht, bijvoorbeeld reparatie. Dakdekkers hanteren garanties tussen de 10 en 15 jaar. Daarom lijkt het mij niet onredelijk om te verwachten dat de reparatie, waarvoor de verkopende partij gaat kiezen welke, het een tijdje vol zal houden.

Dit is ook hoe ik het zie. Ik heb een niet-lekkende-schuurdak gekocht. Hoe hij het oplost maakt me niet uit. Maar als hij het nu dichtsmeert wil ik niet dat het volgende week weer op dezlfde manier lekt!

[warhamstr]

Pannetje onder de lekkage zetten en sparen voor een nieuw dak.

[Sethro]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:14:
[...]


Dit is ook hoe ik het zie. Ik heb een niet-lekkende-schuurdak gekocht. Hoe hij het oplost maakt me niet uit. Maar als hij het nu dichtsmeert wil ik niet dat het volgende week weer op dezlfde manier lekt!

Punt is dat je een oud dak hebt gekocht waar een groot risico op lekken bestaat. De verkoper mag het oplappen maar om echt op te lossen ben je toch echt zelf aan zet.

Ik zou hem gewoon om een paar honderd euro vragen en daarna zelf goed oplossen.

[ Voor 7% gewijzigd door Sethro op 14-12-2021 10:17 ]

[Diabl0570]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:13:
[...]

Nee, dat mag je niet. Als je het had gekocht met een dak dat een dag (of week) later begon te lekken, wat had je dan gedaan?

Dan was het op mijn kosten geweest. Maar dit was bij de opleveringsinspectie aan het licht gekomen.

(Volgens de dakdekker heeft de verkopende partij dit eigenlijk wel geweten en in zekere zin de verzwogen, maar dat terzijde)

[Diabl0570]

warhamstr schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:14:
Pannetje onder de lekkage zetten en sparen voor een nieuw dak.

haha als het precies één punt was waar het lekte, was ik daar oke mee, maar het lekt over de totale lengte breedte van het dak precies in het midden. Ik kan dus geen grotere spullen erin zetten zonder dat ze in de drup staan

[Diabl0570]

Sethro schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:15:
[...]


Punt is dat je een oud dak hebt gekocht waar een groot risico op lekken bestaat. De verkoper mag het oplappen maar om echt op te lossen ben je toch echt zelf aan zet.

Ik zou hem gewoon om een paar honderd euro vragen en daarna zelf goed oplossen.

Dat zou ik acceptable vinden. Maar hij zegt dus het af te willen doen met een paar tientjes, dat lijkt me dan ook weer onredelijjk.

[Kurma]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:14:
[...]


Dit is ook hoe ik het zie. Ik heb een niet-lekkende-schuurdak gekocht. Hoe hij het oplost maakt me niet uit. Maar als hij het nu dichtsmeert wil ik niet dat het volgende week weer op dezlfde manier lekt!

Dat kan je niet verwachten. Er zit géén garantie op een gekocht huis (tenzij nieuwbouw).

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:15:
[...]
Dan was het op mijn kosten geweest. Maar dit was bij de opleveringsinspectie aan het licht gekomen.

Exact. Als dat dak een dag later lek was gegaan, waren alle kosten voor jou geweest. Nu is het een dag eerder, en vind jij eigenlijk dat de verkoper voor een nieuw dak moet (mee)betalen? Dat is niet redelijk. Dichtsmeren is genoeg, meer is niet redelijk. En bovendien ook niet afgesproken.

(Volgens de dakdekker heeft de verkopende partij dit eigenlijk wel geweten en in zekere zin de verzwogen, maar dat terzijde)

Is ook niet van belang, het is geen verborgen gebrek.

[Sethro]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:15:
[...]


Dan was het op mijn kosten geweest. Maar dit was bij de opleveringsinspectie aan het licht gekomen.

(Volgens de dakdekker heeft de verkopende partij dit eigenlijk wel geweten en in zekere zin de verzwogen, maar dat terzijde)

Zou gewoon die offerte neerleggen bij hem en vragen deze te delen. En dan reactie afwachten.

[warhamstr]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:17:
[...]


haha als het precies één punt was waar het lekte, was ik daar oke mee, maar het lekt over de totale lengte breedte van het dak precies in het midden. Ik kan dus geen grotere spullen erin zetten zonder dat ze in de drup staan

Dan iets harder sparen voor een nieuw dak.

[Rmg]

Ik zou het pragmatisch oplossen en voorstellen dat ie ergens tussen de 30% en 50% (wat je zelf redelijk vind) van je nieuwe dak betaalt, is de koper er van af en heb jij een fatsoenlijk dak.

1100 euro is (naar mijn mening) bij de aanschaf van een huis te weinig geld om lang over te stressen/gedoe te gaan hebben

[ Voor 3% gewijzigd door Rmg op 14-12-2021 10:31 ]

[Diabl0570]

Rmg schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:30:
Ik zou het pragmatisch oplossen en voorstellen dat ie ergens tussen de 30% en 50% (wat je zelf redelijk vind) van je nieuwe dak betaalt, is de koper er van af en heb jij een fatsoenlijk dak.

1100 euro is (naar mijn mening) bij de aanschaf van een huis te weinig geld om lang over te stressen.

Die 1100 euro is excl verwijdering van de astbest. Ik was er van begin-af-aan over uit dat de totale kosten op hem verhalen buiten proporsies is.

Maar goed ik ben het zeker met je eens,d it is de stress niet waard.
Als ik niet zoveel van mijn spaargeld erdoorheen heb moeten jagen, had ik het liefst gelijk het gehele dak laten vervangen! Ik wil gewoon mijn schuur kunnen gebruiken zoals het bedoeld is!

Als hij een paar honderd euro mee zou willen betalen, zou ik gelijk de deal pakken, maar nu voelt het gewoon oneerlijk. Ik heb geen lekkend dak gekocht. Anders had ik wel iets minder geboden zodat ik nog geld overhield om het dak te repareren.

[pagani]

Even voor de zekerheid, er staat geen ouderdomsclausule in de stukken?

[Aomi]

De verkoper kan het dichtsmeren of op een andere manier lelijk en onprofessioneel oplossen maar dan zit jij met een dak opgescheept dat lelijk afgewerkt is en elk moment weer kan gaan lekken. De verkoper heeft dan aan zijn plicht voldaan (buiten dat hij het had moeten melden want je maakt mij niet wijs dat de verkoper niet wist van dit gebrek).

Van de verkoper eisen dat hij een nieuw dak financiert is dan ook weer onredelijk.

Het beste lijkt mij om gewoon de kosten te delen voor een nieuw dak, maar dan wel voor een redelijk bedrag. Ga samen eens om tafel zitten.

Uiteindelijk moet jij daar gaan wonen en wil jij veilig en droog je spullen op kunnen slaan. De verkoper wil waarschijnlijk ook zsm van het gezeik af zijn en dat is heus wel af te kopen voor een X bedrag.

[ Voor 7% gewijzigd door Aomi op 14-12-2021 10:38 ]

[Diabl0570]

pagani schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:37:
Even voor de zekerheid, er staat geen ouderdomsclausule in de stukken?

Ja er staat een ouderdomsclausule in de stukken!

[Joris748]

Precies, maak een begroting, bespreek het met de verkoper en vind samen een verdeelsleutel. Een goed dak wat weer lang mee gaat is ook in jouw belang, een houtje-touwtje reparatie niet. De verkoper wil zijn probleem (dak repareren) mogelijk ook wel voor enkele honderden euro's afkopen.

[pagani]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:43:
[...]


Ja er staat een ouderdomsclausule in de stukken!

Dan heb je sowieso te maken met een lastigere situatie. Kun je de clausule hier posten? En uit welk jaar stamt de woning?

[ Voor 6% gewijzigd door pagani op 14-12-2021 10:49 ]

[Diabl0570]

pagani schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:49:
[...]

Dan heb je sowieso te maken met een lastigere situatie. Kun je de clausule hier posten? En uit welk jaar stamt de woning?

Gekopieerd uit de koopovereenkomst:

"Het is koper bekend dat de onroerende zaak circa 83 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan
de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwere woningen. In
aanvulling op artikel 6.3 komt het geheel of gedeeltelijk ontbreken van een of meer eigenschappen
van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik het eventueel anderzins niet
beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van de koper."


"6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig
zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de
eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het
moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van
koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren
op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend
aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden
met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft."

Het huis is gebouwd in 1938.

[Anoniem: 39993]

TS zoekt een "duurzame" reparatie en denkt dan dus aan "de komende jaren niet meer lekken". Maar dat is best lastig te verenigen met het oude, houtjetouwtje dak wat met zo nu en dan een pleister gedicht wordt. En dat laatste is natuurlijk wel wat je gekocht hebt... Nou weet ik niet wat de verkopende partij met "een paar tientjes" wil gaan doen, maar dat is voor een reparatie nog niet eens genoeg voor de voorrijkosten.

De verkoper is overigens ook niet zo handig. Als hij dit dak "voor een paar tientje" wel even lekdicht zegt te gaan maken, dan had hij dat natuurlijk gewoon even voor de overdracht moeten doen. Als we het over tientjes hebben, dan ziet hij het blijkbaar als een klusje van een half uur of klein uurtje. Dan was hij heel deze discussie voor geweest.

Woning is 83 jaar oud.... Je gaat nog wel meer tegenkomen TS.

[pagani]

"Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden
met de aftrek ‘nieuw voor oud’."

Dit betekent grosso modo dat enkel arbeidsloon en de dagwaarde van de bestaande voorziening vergoed worden. De dagwaarde van een versleten dak, tja, nul? Dan heb je met wat tientjeswerk inderdaad het uurloon voor bijvoorbeeld pasta smeren wel gedekt.

Ik zou gewoon zelf even een tijdelijke oplossing voorzien (bijvoorbeeld met een geschikte pasta dichtsmeren, over de platen een andere plaat leggen of iets wat zeg een jaar of twee goed blijft) en zodra het budget er is het dakje vernieuwen.

[ Voor 25% gewijzigd door pagani op 14-12-2021 11:13 ]

[D-dark]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 10:36:
[...]


Die 1100 euro is excl verwijdering van de astbest. Ik was er van begin-af-aan over uit dat de totale kosten op hem verhalen buiten proporsies is.

Hangt van de hoeveelheid asbest en hoe dit geplaatst is af of je dit zelf mag verwijderen en afvoeren.

Maar asbest zelf is afhankelijk van wat er in de overeenkomst staat die je getekend hebt.
Indien asbest clausule is opgenomen dan is dat jouw verantwoordelijkheid.

[Diabl0570]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:08:
TS zoekt een "duurzame" reparatie en denkt dan dus aan "de komende jaren niet meer lekken". Maar dat is best lastig te verenigen met het oude, houtjetouwtje dak wat met zo nu en dan een pleister gedicht wordt. En dat laatste is natuurlijk wel wat je gekocht hebt... Nou weet ik niet wat de verkopende partij met "een paar tientjes" wil gaan doen, maar dat is voor een reparatie nog niet eens genoeg voor de voorrijkosten.

De verkoper is overigens ook niet zo handig. Als hij dit dak "voor een paar tientje" wel even lekdicht zegt te gaan maken, dan had hij dat natuurlijk gewoon even voor de overdracht moeten doen. Als we het over tientjes hebben, dan ziet hij het blijkbaar als een klusje van een half uur of klein uurtje. Dan was hij heel deze discussie voor geweest.

Hij wil zélf langkomen met een smeerseltje, óf het afdoen met een paar tientjes.

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:08:
Woning is 83 jaar oud.... Je gaat nog wel meer tegenkomen TS.

Breek me de bek niet open, maar daar gaan we het niet over hebben

ps ik woon er inmiddels sinds dit weekend al! Dus ik ben al een hele hoop klussen verder

[Qwerty-273]

Wat is de normale verwachting van levensduur voor een dak? Afhankelijk van de algemene staat van het huis op het moment van de koop kan je daar nog behoorlijk wat tijd vanaf halen. Ik neem aan dat het geen spiksplinternieuw huis is. Van een reparatie mag je wel verwachten dat deze enige tijd mee gaat. Je zit inderdaad niet te wachten dat een week later het weer gaat lekken. Ik zou daar zelf, als je kijkt naar de constructie/staat van het dak zoals jij het beschrijft, een tijd op plakken van 6 tot 12 maanden. Dat kan je ook weer afstemmen met de verkoper dat als hij dit zelf (of door een handige harry) wilt oplossen dat je dan wel verwacht dat het x maanden mee gaat - en als het onverhoopt weer lekt binnen die tijd dat je wederom kan aankloppen bij de verkoper.

En dan kan je voor je zelf al gaan plannen hoe je dit langdurig wilt gaan oplossen.

[Diabl0570]

pagani schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:12:
"Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden
met de aftrek ‘nieuw voor oud’."

Dit betekent grosso modo dat enkel arbeidsloon en de dagwaarde van de bestaande voorziening vergoed worden. De dagwaarde van een versleten dak, tja, nul? Dan heb je met wat tientjeswerk inderdaad het uurloon voor bijvoorbeeld pasta smeren wel gedekt.

Ik zou gewoon zelf even een tijdelijke oplossing voorzien (bijvoorbeeld met een geschikte pasta dichtsmeren, over de platen een andere plaat leggen of iets wat zeg een jaar of twee goed blijft) en zodra het budget er is het dakje vernieuwen.

Toch voelt een paar tientjes niet eerlijk. Als ik dit eerder had geweten had ik wellicht ook een ander bod gedaan. En bij de opleveringsinspectie had ik het kunnen afblazen, alleen daar begreep ik dat "voor de kosten van de verkoper" zou betekenen dat ik in ieder geval een droge schuur ga krijgen (zoals ik had verwacht toen ik het bod uitbracht)

[Diabl0570]

Qwerty-273 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:17:
Wat is de normale verwachting van levensduur voor een dak? Afhankelijk van de algemene staat van het huis op het moment van de koop kan je daar nog behoorlijk wat tijd vanaf halen. Ik neem aan dat het geen spiksplinternieuw huis is. Van een reparatie mag je wel verwachten dat deze enige tijd mee gaat. Je zit inderdaad niet te wachten dat een week later het weer gaat lekken. Ik zou daar zelf, als je kijkt naar de constructie/staat van het dak zoals jij het beschrijft, een tijd op plakken van 6 tot 12 maanden. Dat kan je ook weer afstemmen met de verkoper dat als hij dit zelf (of door een handige harry) wilt oplossen dat je dan wel verwacht dat het x maanden mee gaat - en als het onverhoopt weer lekt binnen die tijd dat je wederom kan aankloppen bij de verkoper.

En dan kan je voor je zelf al gaan plannen hoe je dit langdurig wilt gaan oplossen.

Dit zou ik een acceptabele oplossing vinden. Maar in deze gedachte gang had ik dus wel de vraag, wat als ik (door zijn gepruts met zijn smeerseltje) waterschade krijg aan mijn spullen?

[consolefreak]

Even een gekke gedachte, kan je niet binnen een goot onder het gedeelte wat lekt plaatsen? Het dak lijkt immers verloren te zijn. Die goot plaatsen kan relatief goedkoop en dan kan je doorsparen voor het geheel te vervangen.

[ Voor 15% gewijzigd door consolefreak op 14-12-2021 11:23 ]

[Diabl0570]

D-dark schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:13:
[...]


Hangt van de hoeveelheid asbest en hoe dit geplaatst is af of je dit zelf mag verwijderen en afvoeren.

Maar asbest zelf is afhankelijk van wat er in de overeenkomst staat die je getekend hebt.
Indien asbest clausule is opgenomen dan is dat jouw verantwoordelijkheid.

Ja, er is wél een astbestclausule opgenomen in de overeenkomst.

[Aomi]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:22:
[...]


Dit zou ik een acceptabele oplossing vinden. Maar in deze gedachte gang had ik dus wel de vraag, wat als ik (door zijn gepruts met zijn smeerseltje) waterschade krijg aan mijn spullen?

Tja, dan niks.
Als verkoper het een dag voor de overdracht dicht had gesmeerd was jij akkoord gegaan bij de overdracht en dan had het een maand later weer kunnen gaan lekken. In dat geval kun je ook niemand aansprakelijk stellen.

[Diabl0570]

consolefreak schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:23:
Even een gekke gedachte, kan je niet binnen een goot onder het gedeelte wat lekt plaatsen? Het dak lijkt immers verloren te zijn. Die goot plaatsen kan relatief goedkoop en dan kan je doorsparen voor het geheel te vervangen.

Het sijpelt langs de middenrand naar benede af, anders had ik hier ook genoegen mee genomen voor nu. Alles wat ik wil is een lekvrij dak, zoals ik dacht dat ik het huis heb gekocht.

[Diabl0570]

Aomi schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:23:
[...]

Tja, dan niks.
Als verkoper het een dag voor de overdracht dicht had gesmeerd was jij akkoord gegaan bij de overdracht en dan had het een maand later weer kunnen gaan lekken. In dat geval kun je ook niemand aansprakelijk stellen.

Klopt, dan was het een hele andere situatie geweest.

Behalve dat hij de lekkage heeft verzwegen, want dat was wel een van de vragen die aan hem gesteld werd in de vragenlijst, en hij heeft daarin wél de lekkage in de slaapkamer genoemd die een paar jaar geleden optrad en daarna gerepareerd is, maar niet die van de schuur.

[Rolfie]

Ik denk 10-25% mee betalen een nette is door de verkoper. Jij hebt dan "korting" op een nieuw dak voor je schuur.

Het dak is eigenlijk afgeschreven en aan vervanging toe, en had jij echt 1000 minder geboden, als het dak lek was tijdens de koop?

[Kurma]

Qwerty-273 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:17:
Wat is de normale verwachting van levensduur voor een dak? Afhankelijk van de algemene staat van het huis op het moment van de koop kan je daar nog behoorlijk wat tijd vanaf halen. Ik neem aan dat het geen spiksplinternieuw huis is. Van een reparatie mag je wel verwachten dat deze enige tijd mee gaat. Je zit inderdaad niet te wachten dat een week later het weer gaat lekken. Ik zou daar zelf, als je kijkt naar de constructie/staat van het dak zoals jij het beschrijft, een tijd op plakken van 6 tot 12 maanden. Dat kan je ook weer afstemmen met de verkoper dat als hij dit zelf (of door een handige harry) wilt oplossen dat je dan wel verwacht dat het x maanden mee gaat - en als het onverhoopt weer lekt binnen die tijd dat je wederom kan aankloppen bij de verkoper.

En dan kan je voor je zelf al gaan plannen hoe je dit langdurig wilt gaan oplossen.

Hoe ontstaat die verwachting dat het weer 6-12 maanden lekvrij moet zijn? Zeker met zo'n ouderdomsclausule is de uitkomst dat TS niet beter wordt van de reparatie (alleen niet slechter). Oftewel: je vergelijkt het met de situatie net vóórdat de schade zich manifesteerde. En dan kom je dus uit op een dak wat op het punt staat om te gaan lekken..

[pjottum]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:25:
[...]


Het sijpelt langs de middenrand naar benede af, anders had ik hier ook genoegen mee genomen voor nu. Alles wat ik wil is een lekvrij dak, zoals ik dacht dat ik het huis heb gekocht.

Ik snap dat het vervelend is, maar ... neem je verlies, laat dakdekker die reparatie doen en schuif het bij de tonnen die je toch al uitgaf aan het huis.

[Frogmen]

Ik zou zo snel mogelijk van dat asbest dak af willen, de regels worden alleen maar strenger en daarmee de kosten hoger en hoger. Zou dus deze platen eraf helen en iets anders erop desnoods met goede dubbele kitrand dat het niet meer lekt. Vorige eigenaar het aanbod doen om het geheel voor € 500 af te kopen. Duidelijk melden dat je anders voor de hoofdprijs gaat.
Soms moet je je verlies nemen, overigens denk ik dat je wel veel risico hebt genomen maar ik snap je wel in de huidige markt.

[Qwerty-273]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:30:
Hoe ontstaat die verwachting dat het weer 6-12 maanden lekvrij moet zijn?

Dat zou mijn persoonlijke verwachting zijn als je een reparatie doet dan moet dat toch enige tijd meegaan. Deze specifieke reparatie is ook afgesproken tijdens de opleveringsinspectie. Anders kan de verkoper er net zo goed een rol plakband over rollen en zeggen dat het lek gerepareerd is - nog goedkoper dan die paar tientjes. Dat het een paar uur later of de volgende dag alweer lekt, tja......

[Diabl0570]

Qwerty-273 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:50:
[...]

Dat zou mijn persoonlijke verwachting zijn als je een reparatie doet dan moet dat toch enige tijd meegaan. Deze specifieke reparatie is ook afgesproken tijdens de opleveringsinspectie. Anders kan de verkoper er net zo goed een rol plakband over rollen en zeggen dat het lek gerepareerd is - nog goedkoper dan die paar tientjes. Dat het een paar uur later of de volgende dag alweer lekt, tja......

Hier heb je wat mij betreft een heel goed punt. Helemaal omdat ze eerder al de lekage hebben proberen te fixen met cement, want ook niet heeft gewerkt. Dus wat is reeël om te stellen als tijdsbestek. Ik zelf dacht dat het 12 maanden niet op de zelfde manier zou mogen gaan lekken. dan heb ik een redelijke tijd gehad om te sparen voor een nieuw dak.

[r0n1n112]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:55:
[...]


Hier heb je wat mij betreft een heel goed punt. Helemaal omdat ze eerder al de lekage hebben proberen te fixen met cement, want ook niet heeft gewerkt. Dus wat is reeël om te stellen als tijdsbestek. Ik zelf dacht dat het 12 maanden niet op de zelfde manier zou mogen gaan lekken. dan heb ik een redelijke tijd gehad om te sparen voor een nieuw dak.

Ze moeten het terugbrengen tot de kwaliteit van het moment van kopen. Dat is tenslotte waarvoor betaald is. Dat wil zeggen dat het niet mag lekken, maar niet dat het 6-12 maanden mee moet kunnen gaan. Zover ik de omschrijving lees is dat uberhaupt niet meer van het dak te verwachten. Er is tenslotte een ouderdomsclausule wat kan inhouden dat het hele dak het morgen begeeft en de slechte staat (verkeerde hellingsgraad en eerdere reparatie met cement) van het dak was vooraf zichtbaar.

Dus als het tijdelijk lekdicht is dan heeft hij het opgeleverd als gekocht. Het zal ook erg lastig zijn om later weer aan te tonen dat een vervolg lekkage komt doordat deze reparatie slecht gedaan is of omdat het dak in slechte staat is en weer is gaan lekken door een volgende mankement.

[Kurma]

Qwerty-273 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:50:
[...]

Dat zou mijn persoonlijke verwachting zijn als je een reparatie doet dan moet dat toch enige tijd meegaan.

Dat is wederom jouw persoonlijke verwachting, en geen vaststaand feit.

Deze specifieke reparatie is ook afgesproken tijdens de opleveringsinspectie. Anders kan de verkoper er net zo goed een rol plakband over rollen en zeggen dat het lek gerepareerd is - nog goedkoper dan die paar tientjes. Dat het een paar uur later of de volgende dag alweer lekt, tja......

Dat laatste is inderdaad ongeveer waar je op uit gaat komen, ja.

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:55:
[...]


Hier heb je wat mij betreft een heel goed punt. Helemaal omdat ze eerder al de lekage hebben proberen te fixen met cement, want ook niet heeft gewerkt. Dus wat is reeël om te stellen als tijdsbestek. Ik zelf dacht dat het 12 maanden niet op de zelfde manier zou mogen gaan lekken. dan heb ik een redelijke tijd gehad om te sparen voor een nieuw dak.

Ik geloof niet dat jullie begrijpen dat je zo'n huis koopt as is, in de staat waarin het verkeert op het moment van de koop, en dat dát dus is waar je recht op hebt. Op het moment van de koop had je géén dak wat gegarandeerd 12 maanden niet zou lekkken, dus dat kan je gewoonweg ook niet verwachten na de reparatie.

[ Voor 18% gewijzigd door Kurma op 14-12-2021 12:01 ]

[LankHoar]

@Diabl0570 ik raad je zeer aan om dit nu goed op te lossen. Indien je het de verkoper laat oplossen, en die gaat dit zeker houtje-touwtje doen, dan zit je er binnenkort weer mee. En ook al neem je een clausule op van "moet minstens 6 maanden lekvrij zijn", dan nog steeds moet je dan weer je gelijk gaan halen. Het is heel makkelijk voor de verkoper om dan te zeggen "dit is een ander lek, ik betaal niets want niet mijn probleem". En ga dan maar eens bewijzen dat het inderdaad om hetzelfde lek gaat (hoe duidelijk dat ook is). Nu heb je al zwart op wit dat verkoper verantwoordelijk is, zo simpel is het.

Overigens, zelf de boel laten fixen, dat stadium is al gepasseerd toen hij de woning verliet lijkt mij. Als dat zo makkelijk goed op te lossen was, waarom heeft hij er dan mee gewacht?

Wat ik zou doen: een fatsoenlijke offerte opvragen voor de totale klus (dus verwijderen dak + installatie fatsoenlijk doch goedkoop dak). Dit naar de verkoper brengen met het verhaal dat jullie beiden waarschijnlijk niet op een lang verhaal zitten te wachten, je snapt dat hij geen nieuw dak gaat betalen maar het ook onredelijk is om dit met een paar tientjes af te doen. Zet in op 50/50 en neem genoegen met 75/25 (dus dat jij meer betaald). Dat is hoe ik het zou doen, en hopelijk gaat verkoper akkoord gezien hij er dan ook echt van af is, dus win-win.

[Anoniem: 39993]

consolefreak schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:23:
Even een gekke gedachte, kan je niet binnen een goot onder het gedeelte wat lekt plaatsen? Het dak lijkt immers verloren te zijn. Die goot plaatsen kan relatief goedkoop en dan kan je doorsparen voor het geheel te vervangen.

Ah, dat hebben ze hier bij ons in huis in een ver verleden ook gedaan toen het dak van 1 van de erkers lekte. Goot aan het plafond opgehangen. Zal inmiddels meer dan 30 jaar geleden zijn, gok ik. Ons huis is 84 jaar. Dakje is toen ook pas een paar jaar later vervangen.

[mcsluis]

Wat een geneuzel in dit topic zeg. Je hebt je droomwoning bemachtigd, enkel het schuurtje lekt. In het contract staat dat de lekkage gerepareerd moet worden en dat de verkoper dit doet. Dan heb jij je droomwoning en een niet lekkend schuurtje. Dat jij daarna vind dat het dak vervangen moet worden (op advies van een dakdekker die uiteraard liever een nieuw dak legt dan een reparatie uitvoert, want: Geld), kan je natuurlijk niet op de verkopende partij verhalen.

Adem in, laat de verkoper het dak netjes reparen (eventueel in overleg) en geniet van je nieuwe woning. Die 1100 euro kan je vervolgens zelf uitgeven als dat dan nog echt noodzakelijk is,

Volgende keer, bouwkundige keurin doen zodat je beter beslagen ten ijs komt.

[RM-rf]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 09:44:


Ik heb een paar vragen:

1. Kan ik van hem eisen dat hij een (door hem uitgekozen) dakdekker laat komen en dat die het goed repareert?
2. Wat als die ook zegt dat het dak vervangen moet worden, sta ik mijn recht om te stellen dat die kosten voor de verkopende partij zijn?
3. Als ik (uit coulance) het hem zelf laat dichten (waar ik eigenlijk geen vertrouwen in heb) kan ik dan als voorwaarde stellen dat het tenminste 12 maanden lek-vrij moet blijven en dat er anders alsnog een dakdekker moet komen op zijn kosten?
4. • Als ik het hem laat dichten, en het gaat weer lekken en ik krijg waterschade aan mijn spullen, wat dan?

Edit: Ik ben dus de kopende partij in dit verhaal!

Alle opties die je noemt lijken gericht op een ellenlang aanslepend conflictsituatie....
De verkoper aansprakelijk te maken voor het volledig vervangen van het dak lijkt me erg lastig en vermoedelijk ook niet realistisch haalbaar
(je had bij die verkoop best kunnen zien dat het mogelijk een slecht gebouwd dakje was geweest die sowieso vervangen moest worden vroeger of later, reparatie van en lek is wat anders dan het volledig vervangen)

Dan is dus een tijdelijk oplossing van hooguit oppervlakkig repareren het enige dat je kunt eisen, maar dat betekent ook dat je relatief snel vermoedelijk weer soortgelijke problemen ervaart, die je dan niet zomaar kunt blijven terugeisen (de verkoop is afgerond als die eerste reparatie betaald is)

Wat ik zou voorstellen is de verkopende partij alle eventuele claims te laten afkopen, voor een prijs die rond enkel het eenmalig repareren ligt (laat de dakdekker dus daarvoor een offerte maken en vraag dat bedrag van de verkopende partij), en daarvoor op eigen kosten een volledige herbouw betalen tegen meerkosten uit eigen zak.

Dat is imho het maximale dat je eruit kunt slepen...
langer het coonflict opzoeken is enkel vergooide moeite en een hoop ergernis, maar levert je vermoedelijk helemaal niks op.

Het asbest is (mogelijk) een andere issue, dat zou in het verkoopcontract vermeld hebben moeten staan (evt, dat de verkoper niet speciaal weet of er asbest in de woning verwerkt is), indien zulk een vermelding geheel ontbreekt, is dat een afzonderlijk verborgen gebrek.
(als ze echter aangegeven hebben dit niet te weten, voldoet dat voor de verkoper als 'informatie'-voorziening daarover)

[ Voor 11% gewijzigd door RM-rf op 14-12-2021 12:48 ]

[FirePuma142]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 11:59:
[...]

Ik geloof niet dat jullie begrijpen dat je zo'n huis koopt as is, in de staat waarin het verkeert op het moment van de koop, en dat dát dus is waar je recht op hebt. Op het moment van de koop had je géén dak wat gegarandeerd 12 maanden niet zou lekkken, dus dat kan je gewoonweg ook niet verwachten na de reparatie.

Dat is wel ietwat kort door de bocht, je stelt hier de reparatie van een enkele lekkage gelijk aan de lekvrijgarantie van het gehele dak. Als een reparatie wordt afgesproken, dan heb je recht op een fatsoenlijke reparatie van die lekkage. Dan is het echt geen onredelijke verwachting dat dat een redelijke termijn zo blijft. Nu is redelijk altijd lastig, maar bij een oud huis/bijgebouw zal dat naar mijn idee eerder 3 tot 6 maanden zijn. Dat je daarmee geen lekgarantie op het gehele dak hebt lijkt me evident.

[Zwartoog]

Gezien asbest zou ik terughoudend zijn voor snelle reparaties allerlei: je mag platen zelf verwijderen zolang je niets breekt. Stel hij giet het vol met een zak cement, dan kun jij het niet meer zelf weghalen en zit je aan een dure sanering.

Verder: gezien het een oud huis is, is enige goede verstandhouding met de oude bewoner praktisch: je gaat nog 10 dingen tegenkomen zie zij eenvoudig zouden kunnen toelichten.

Zoals hierboven: neem je verlies, of vind elkaar in het midden voor 100-200 euro, en zet er zelf zsm een goed astbestvrij dak naar wens op die 20 jaar meegaat.

Bovendien: had je een rapport laten opmaken, dan had je geweten dat je binnen nu en een paar jaar dat dak moest vervangen. Of je iets van de verkoopprijs af had kunnen krijgen, is in deze markt niet vanzelfsprekend.

[r0n1n112]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 12:56:
[...]


Dat is wel ietwat kort door de bocht, je stelt hier de reparatie van een enkele lekkage gelijk aan de lekvrijgarantie van het gehele dak. Als een reparatie wordt afgesproken, dan heb je recht op een fatsoenlijke reparatie van die lekkage. Dan is het echt geen onredelijke verwachting dat dat een redelijke termijn zo blijft. Nu is redelijk altijd lastig, maar bij een oud huis/bijgebouw zal dat naar mijn idee eerder 3 tot 6 maanden zijn. Dat je daarmee geen lekgarantie op het gehele dak hebt lijkt me evident.

Is het niet zo dat het moet worden teruggebracht in de staat die het had bij de verkoop? Daar was al zichtbaar dat het dak niet deugdelijk was en amateuristisch gerepareerd was in het verleden. Daarnaast is er ook nog een ouderdomsclausule dat al een extra indicatie is dat dingen op zeer korte termijn vervangen moeten worden

Dan is een reparatie waar x maanden garantie bij komt een betere staat dan op het moment dat de verkoop gesloten is

Als ze er mee akkoord gaan heb je geluk maar ik verwacht niet dat je op meer moet rekenen dat dat ze er een potje van de bouwmarkt over smeren om het tijdelijk te dichten (wat meer overeenkomt met de originele staat bij de koop)

[FirePuma142]

r0n1n112 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:03:
[...]


Is het niet zo dat het moet worden teruggebracht in de staat die het had bij de verkoop? Daar was al zichtbaar dat het dak niet deugdelijk was en amateuristisch gerepareerd was in het verleden. Daarnaast is er ook nog een ouderdomsclausule dat al een extra indicatie is dat dingen op zeer korte termijn vervangen moeten worden

Dan is een reparatie waar x maanden garantie bij komt een betere staat dan op het moment dat de verkoop gesloten is

Als ze er mee akkoord gaan heb je geluk maar ik verwacht niet dat je op meer moet rekenen dat dat ze er een potje van de bouwmarkt over smeren om het tijdelijk te dichten (wat meer overeenkomt met de originele staat bij de koop)

Gedeeltelijk eens, maar een reparatie kan niet een uitgehard kauwgompje zijn dat het drie dagen uithoudt. Er moet een norm zijn, dan lijkt me een korte termijn een logischer norm dan een professionele reparatie of een dakvervanging.

[Kurma]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 12:56:
[...]


Dat is wel ietwat kort door de bocht, je stelt hier de reparatie van een enkele lekkage gelijk aan de lekvrijgarantie van het gehele dak. Als een reparatie wordt afgesproken, dan heb je recht op een fatsoenlijke reparatie van die lekkage. Dan is het echt geen onredelijke verwachting dat dat een redelijke termijn zo blijft. Nu is redelijk altijd lastig, maar bij een oud huis/bijgebouw zal dat naar mijn idee eerder 3 tot 6 maanden zijn. Dat je daarmee geen lekgarantie op het gehele dak hebt lijkt me evident.

Niet mee eens. De staat van het huis zoals deze was bij verkoop is het enige wat van belang is. Dát heb je gekocht, dáár heb je recht op. Alles wat jullie vinden waar TS méér recht op heeft blijkt gewoonweg nergens uit. Er is niet afgesproken dat de reparatie het termijn X vol moet houden.

Je begrijpt toch hopelijk dat een gerepareerd dak mét X maanden garantie op de reparatie méér waard is dan een dak wat waarschijnlijk morgen gaat lekken?

[hbsJR]

Hele topic doorgelezen, maar de feiten:

- In het contract stond duidelijk aangeven dat het dak lekt, hij heeft hier een handtekening onder gezet. Onder de lijst van gebreken moet je een handtekening zetten
- Je hebt een fikse ouderdomsclausule, waarbij je nogmaals je handtekening onder hebt gezet.
- Nog belangrijker, je hebt geen bouwkundige keuring laten doen, hierbij heb je je onderzoeksplicht laten varen.

Als je mij zou bellen met het verhaal dat het schuur lekt, zeg ik gewoon: Vervelend voor je! succes met je de reparatie. Bij een rechter ga je 0,0% winnen. Je hebt lekker je pen gezet onder een huis waarvan je wist dat hij lek was. Dat je dit niet van te voren hebt uitgezocht en door bent gegaan met de koop is jouw risico.

Bron: https://www.mijntipsenadv...peeld-NLTAVGAR_EU21200401

Bron: https://www.degeschillenc...ige-keuring-wel-gebreken/

[ Voor 12% gewijzigd door hbsJR op 14-12-2021 13:17 ]

[FirePuma142]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:10:
[...]

Niet mee eens. De staat van het huis zoals deze was bij verkoop is het enige wat van belang is. Dát heb je gekocht, dáár heb je recht op. Alles wat jullie vinden waar TS méér recht op heeft blijkt gewoonweg nergens uit. Er is niet afgesproken dat de reparatie het termijn X vol moet houden.

Ik denk dat je redelijkheid en billijkheid hier uit het oog verliest.

Je begrijpt toch hopelijk dat een gerepareerd dak mét X maanden garantie op de reparatie méér waard is dan een dak wat waarschijnlijk morgen gaat lekken?

Ik denk dat je me niet helemaal goed begrijpt. Er is geen professionele garantie nodig, maar er moet een fatsoenlijke reparatie plaatsvinden. En je kunt de norm voor een fatsoenlijke reparatie, van die specifieke lekkage, prima vatten in een korte termijn waarin die reparatie stand houdt. Het geeft natuurlijk geen pas als de verkopende partij dat eerder genoemde kauwgompje plakt, dat er twee dagen na passeren weer afdondert, en dan mag de koper het verder oplossen.

[r0n1n112]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:09:
[...]


Gedeeltelijk eens, maar een reparatie kan niet een uitgehard kauwgompje zijn dat het drie dagen uithoudt. Er moet een norm zijn, dan lijkt me een korte termijn een logischer norm dan een professionele reparatie of een dakvervanging.

Eens dat een kouwkompie niet voldoet. Maar momenteel was het gemaakt met een smeersel specie of zoiets. Dus de aangekochte kwaliteit was al erg laag.

De norm in dit geval zou ik dan ook eerder een middel vinden dat er voor gemaakt is aanbrengen, en die verkopen ze gewoon bij de bouwmarkt voor inderdaad een paar tientjes. Wanneer juist aangebracht is het dak dan al in een betere staat dan voorheen. Krijg je alleen geen garantie op. Garantie lijkt mij sowieso lastig gezien je dan moet aantonen dat het aan de reparatie ligt en niet dat het slechte dak een nieuw lek heeft ontwikkeld.

[FirePuma142]

hbsJR schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:14:

- Nog belangrijker, je hebt geen bouwkundige keuring laten doen, hierbij heb je je onderzoeksplicht laten varen.

Bron: https://www.mijntipsenadv...peeld-NLTAVGAR_EU21200401

Pertinent onjuist en zeker geen feit. Je bron onderbouwt die bewering ook niet.

[DjoeC]

@Diabl0570 Je hebt geen aankoopkeuring laten doen, je hebt de ouderdomsclausule ondertekend, je wist dat er waarschijnlijk een asbest dak op het schuurtje zat. Het huis is van 1938.

Als ik dit allemaal samenvat proef ik dat je een huis hebt gekocht dat aan de top van je beschikbare budget zit. Ik snap dat in deze tijd maar daar kunnen gevolgen aan zitten. Heb je budget om je huis nog aan te pakken? Nieuwe meubels, nieuwe keuken, etc.?

De woning is geschikt voor normale bewoning, tenminste - ik heb geen opmerkingen gezien over de woning zelf. Het probleem is het schuurtje maar da's een extratje en heeft geen invloed op normale bewoning. Als het schuurtje zo belangrijk is voor je dan zou ik (ik dus..) als eerste ZELF het schuurtje aanpakken. Hoe groot is het schuurtje? 35m2 asbest mag je zelf verwijderen. Vervang dat dak door een geschikt plaatmateriaal (onbrandbaar aan de bovenkant) en leg er indien mogelijk zonnepanelen op. Investering aan de voorkant, voordeel aan de achterkant. Stel je nieuwe keuken een paar jaar uit.

Heb je je verzekering nagelezen over asbest op je schuurdak? Steeds meer verzekeraars zijn asbestschade (waaronder het in witte pakken opruimen na brand) aan het uitsluiten of aan het maximeren. Wees verstandig, kom met de verkoper tot een deal van een paar honderd euro max of laat het lopen. Doe wat voor jezelf op de langere termijn het beste is - het probleem zal terug blijven komen, de kans dat op termijn asbestdaken verplicht verwijderd moeten worden is best groot.

O ja, ik vind 1100 euro om een asbest dak op te lappen best veel, Hier in de buurt zeggen ze dan: Goed geld naar slecht geld gooien.

[FirePuma142]

r0n1n112 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:15:
[...]


Eens dat een kouwkompie niet voldoet. Maar momenteel was het gemaakt met een smeersel specie of zoiets. Dus de aangekochte kwaliteit was al erg laag.

De norm in dit geval zou ik dan ook eerder een middel vinden dat er voor gemaakt is aanbrengen, en die verkopen ze gewoon bij de bouwmarkt voor inderdaad een paar tientjes. Wanneer juist aangebracht is het dak dan al in een betere staat dan voorheen. Krijg je alleen geen garantie op. Garantie lijkt mij sowieso lastig gezien je dan moet aantonen dat het aan de reparatie ligt en niet dat het slechte dak een nieuw lek heeft ontwikkeld.

Lijkt me inderdaad een prima oplossing. Een hele eenvoudige reparatie zal het best een tijdje uithouden. Op de kosten van een huidig huis zou ik me over 1100 euro voor een schuurdak overigens totaal geen zorgen maken. Lekker dicht laten plakken door de verkoper en zsm laten vervangen.

[pietje63]

mcsluis schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 12:31:
Volgende keer, bouwkundige keurin doen zodat je beter beslagen ten ijs komt.

De keuring doe je in de regel pas na acceptatie van een definitief bod, waarbij het een ontbindende voorwaarde is. Denk niet dat voor een bedrag van EUR 1100 de TS de koop niet door had laten gaan.

Ik zou even met de makelaar schakelen wat je mag verwachten, maar een goede reparatie zou moeten voldoen (en als het dag 2 dagen later weer lekt is het niet goed gerepareerd).

[Kurma]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:15:

Ik denk dat je redelijkheid en billijkheid hier uit het oog verliest.

Vertel mij even wat hier onredelijk is. Hou daarbij rekening met de ouderdomsclausule, de aard van het gebrek (een lekkage in een schuurtje is nou niet echt gebrek wat het normale gebruik van het pand in de weg staat) en het niet laten uitvoeren van een bouwkundige keuring.

Ik denk dat je me niet helemaal goed begrijpt. Er is geen professionele garantie nodig, maar er moet een fatsoenlijke reparatie plaatsvinden. En je kunt de norm voor een fatsoenlijke reparatie, van die specifieke lekkage, prima vatten in een korte termijn waarin die reparatie stand houdt. Het geeft natuurlijk geen pas als de verkopende partij dat eerder genoemde kauwgompje plakt, dat er twee dagen na passeren weer afdondert, en dan mag de koper het verder oplossen.

Volgens mij heb je mijn post niet goed gelezen. Het is niet van belang wat voor norm jij aan zo'n reparatie hangt. De situatie op datum koop is van belang. Niets minder, maar al helemaal niets meer.

[hbsJR]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:17:
[...]


Pertinent onjuist en zeker geen feit. Je bron onderbouwt die bewering ook niet.

Jawel, want de koper heeft duidelijk aangegeven dat het dak lek is, er is niks verzwegen. De topicstarter heeft hier verder geen vervolg onderzoek gedaan van te voren.

Als je echt op het laatste moment komt aanzetten is het pech. Daarnaast is ook vaak in een koopcontract opgenomen dat gebreken vanaf 5000 euro of meer pas bespreekbaar zijn.

[MrG]

Leuke discussie, wellicht heb je er iets aan maar ik heb ooit aan de andere kant gezeten een paar jaar geleden.
Huis verkocht en op de dag (of eigenlijk nacht) van oplevering vroor het bizar hard. Leiding gesprongen (die er dus al 15 jaar zat) in de garage maar die had ook de bijkeuken "blank" gezet met alle gevolgen van dien.
De kopers schrokken natuurlijk nogal want er was een stuk vloer compleet krom getrokken en ook wat vaste kasten hadden water "opgezogen". Allemaal niet fijn dus.

Makelaar had het bij mij ook allemaal netjes vastgelegd en de keuze (of eigenlijk opdracht) was aan ons om hoe er mee om te gaan. Herstellen naar staat van aankoop was onze plicht. Was de leiding 24 uur later gesprongen dan was het mijn probleem niet meer.
De kopers heb ik een begroting laten maken voor alle reparaties (ze rekenden zelfs stroomkosten mee voor ontvochtigen van de ruimte...) en kwam uit op een kleine 1700,-.
Ik heb dat zonder blikken of blozen betaald en uiteindelijk bleek het zelfs gewoon verzekeringswerk te zijn en daar kon ik het op verhalen als ik had gewild.

Bottom line, 1100,- is geen gek bedrag wellicht kun je middelen samen? Jij een nieuw dak en de verkoper is van je af. Die ouwe meuk moet je toch een keer van af :-) En blijf in gesprek en redelijk, dan bereik je het meest.

[FirePuma142]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:20:
[...]

Vertel mij even wat hier onredelijk is. Hou daarbij rekening met de ouderdomsclausule, de aard van het gebrek (een lekkage in een schuurtje is nou niet echt gebrek wat het normale gebruik van het pand in de weg staat) en het niet laten uitvoeren van een bouwkundige keuring.

Je verliest uit het oog dat er een fatsoenlijke (lees: redelijke) reparatie plaats moet vinden. De afspraak dat het gerepareerd wordt op kosten van de verkoper gaan boven de genoemde clausule, heeft niets met een verborgen gebrek te maken (normaal gebruik is dus ook totaal irrelevant) en heeft ook niets met het ontbreken van een bouwkundige keuring te maken. Afspraak is afspraak: repareren, en dat moet fatsoenlijk gebeuren.

Volgens mij heb je mijn post niet goed gelezen. Het is niet van belang wat voor norm jij aan zo'n reparatie hangt. De situatie op datum koop is van belang. Niets minder, maar al helemaal niets meer.

Je begrijpt het nog steeds niet. Het gaat er om dat je redelijke en billijke verwachtingen van die reparatie mag hebben. En ik geef als voorbeeld dat je daar prima een korte termijn voor kunt gebruiken als norm. Omdat je het lastig vindt: Bij de koop hoort de reparatie want dat is zo afgesproken. En die reparatie moet fatsoenlijk zijn. Zo simpel is het.

Het moment van passeren is van belang. De voorinspectie is daar voor. Voor passeren is het risico van lekkage voor kosten en risico van de verkoper, zoals ook erkend door de verkopend makelaar.

[FirePuma142]

hbsJR schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:20:
[...]


Jawel, want de koper heeft duidelijk aangegeven dat het dak lek is, er is niks verzwegen. De topicstarter heeft hier verder geen vervolg onderzoek gedaan van te voren.

Als je echt op het laatste moment komt aanzetten is het pech. Daarnaast is ook vaak in een koopcontract opgenomen dat gebreken vanaf 5000 euro of meer pas bespreekbaar zijn.

Je doet het voorkomen alsof een bouwkundige keuring (die slechts een zichtkeuring is) een randvoorwaarde voor aansprakelijkheid is. En dat is het niet.

[Kurma]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:29:
[...]
Je verliest uit het oog dat er een fatsoenlijke (lees: redelijke) reparatie plaats moet vinden.

Waar blijkt dat uit? Graag aantonen. Niet jouw mening als feit vermommen, trap ik toch niet in. En aangezien een beroep op redelijkheid en billijkheid een

Je begrijpt het nog steeds niet. Het gaat er om dat je redelijke en billijke verwachtingen van die reparatie mag hebben.

Jij begrijpt het zelf niet. Je spreekt met elkaar af dat je het huis koopt in de staat waarin het verkeert ten tijde van de koopovereenkomst. Eens? Nou, ten tijde van het sluiten van de koop lag er een dak op dat schuurtje wat elk moment kon gaan lekken (maar het op dat moment nog niet deed). Eens? There you have it, daar heb je recht op. Dus niet op een gerepareerd dak met termijn X-garantie op die reparatie. Dus, nee, het is niet onredelijk dat TS een slecht gerepareerd dak krijgt.

En ik geef als voorbeeld dat je daar prima een korte termijn voor kunt gebruiken als norm. Omdat je het lastig vindt: Bij de koop hoort de reparatie want dat is zo afgesproken. En die reparatie moet fatsoenlijk zijn. Zo simpel is het.

Nee. Dat laatste verzin jij er gewoon bij. Afgesproken is het zeer zeker niet.

Het moment van passeren is van belang. De voorinspectie is daar voor. Voor passeren is het risico van lekkage voor kosten en risico van de verkoper, zoals ook erkend door de verkopend makelaar.

Het moment van verkoop is van belang. Daar spreek je af wat onderdeel uitmaakt van de overeenkomst, en dat moet ten tijde van levering daaraan voldoen.

[FirePuma142]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 14:01:
[...]

Waar blijkt dat uit? Graag aantonen. Niet jouw mening als feit vermommen, trap ik toch niet in. En aangezien een beroep op redelijkheid en billijkheid een

Maak je zin even af.

[...]

Jij begrijpt het zelf niet. Je spreekt met elkaar af dat je het huis koopt in de staat waarin het verkeert ten tijde van de koopovereenkomst. Eens? Nou, ten tijde van het sluiten van de koop lag er een dak op dat schuurtje wat elk moment kon gaan lekken (maar het op dat moment nog niet deed). Eens? There you have it, daar heb je recht op. Dus niet op een gerepareerd dak met termijn X-garantie op die reparatie. Dus, nee, het is niet onredelijk dat TS een slecht gerepareerd dak krijgt.

Je begrijpt het nog steeds niet. Ik ga nog een poging wagen. Er is afgesproken dat het lekkend dak wordt gerepareerd. En dat de verkoper daar voor de kosten draagt. Jij stelt (totaal en volledig bronloos might I add) dat die reparatie aan geen enkele norm gebonden kan zijn omdat het dak bij moment van koop op elk moment had kunnen gaan lekken (ook hier totaal en volledig bronloos). En daaruit volgt dan weer dat een slecht gerepareerd dak prima is. De feiten verdraaien is een kunst, en je doet hard je best. En dan een ander verwijten meningen als feiten te vermommen

Nee. Dat laatste verzin jij er gewoon bij. Afgesproken is het zeer zeker niet.

Reparatie is afgesproken. Jij vindt dat een reparatie aan geen enkele norm gebonden hoeft te zijn, ik vind van wel. Ik vind dat een typisch voorbeeld van redelijkheid en billijkheid, een kauwgompje plakken zodat het op moment van passeren niet meer lekt, maar een uur later wel is echt niet afdoende. Het gaat er dus om dat TS samen met de verkoper tot een vergelijk over de norm van de reparatie komt, dat vastlegt en klaar. Maar geen enkele norm en geen enkele verwachting van de reparatie mogen hebben omdat het toch elk moment had kunnen gaan lekken, lachwekkend.

Het moment van verkoop is van belang. Daar spreek je af wat onderdeel uitmaakt van de overeenkomst, en dat moet ten tijde van levering daaraan voldoen.

Je vergeet voor het gemak even dat er is afgesproken dat de lekkage wordt gerepareerd en dat dat dus deel uit is gaan maken van de overeenkomst.

[Laurensius88]

Even benieuwd, over wat voor oppervlakte hebben we het? Ik lees 2 golfplaten diep, maar verder geen maten.

[Kurma]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 14:54:
[...]


Maak je zin even af.

Geef gewoon antwoord op mijn vragen.

Je begrijpt het nog steeds niet. Ik ga nog een poging wagen. Er is afgesproken dat het lekkend dak wordt gerepareerd. En dat de verkoper daar voor de kosten draagt.

Exact. Dat is precies wat er is afgesproken. Dus we zijn het erover eens dat TS geen recht heeft op méér dan een gerepareerd dak.

Jij stelt (totaal en volledig bronloos might I add) dat die reparatie aan geen enkele norm gebonden kan zijn omdat het dak bij moment van koop op elk moment had kunnen gaan lekken (ook hier totaal en volledig bronloos).

Bronloos? Het staat nota bene in de verkoopopvereenkomst. JIJ stelt dat er een norm is, dus JIJ mag dat gaan aantonen. Je draait de boel om, maar nogmaals, daar trap ik gewoon niet in.

En daaruit volgt dan weer dat een slecht gerepareerd dak prima is. De feiten verdraaien is een kunst, en je doet hard je best. En dan een ander verwijten meningen als feiten te vermommen
[...]
Reparatie is afgesproken. Jij vindt dat een reparatie aan geen enkele norm gebonden hoeft te zijn, ik vind van wel. Ik vind dat een typisch voorbeeld van redelijkheid en billijkheid,

Jouw mening heb ik niet om gevraagd en bovendien heeft niemand daar wat aan. Aantonen of de keutel intrekken.

[LankHoar]

mcsluis schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 12:31:
Wat een geneuzel in dit topic zeg. Je hebt je droomwoning bemachtigd, enkel het schuurtje lekt. In het contract staat dat de lekkage gerepareerd moet worden en dat de verkoper dit doet. Dan heb jij je droomwoning en een niet lekkend schuurtje. Dat jij daarna vind dat het dak vervangen moet worden (op advies van een dakdekker die uiteraard liever een nieuw dak legt dan een reparatie uitvoert, want: Geld), kan je natuurlijk niet op de verkopende partij verhalen.

Adem in, laat de verkoper het dak netjes reparen (eventueel in overleg) en geniet van je nieuwe woning. Die 1100 euro kan je vervolgens zelf uitgeven als dat dan nog echt noodzakelijk is,

Volgende keer, bouwkundige keurin doen zodat je beter beslagen ten ijs komt.

Dit onderschijf ik niet. Er is duidelijk opgenomen dat het lekkende schuurtje gerepereerd moet worden. Gezien dit blijkbaar al veel vaker is geprobeerd, lijkt dit een structureel probleem te zijn en dus een grondiger oplossing benodigen dan "wat aansmeren" (dus insinueren dat het oordeel van de dakdekker puur gemotiveerd is door geld vind ik te kort door de bocht). Waarom dan niet proberen een gunstige/geschikte oplossing te vinden voor beide partijen?

Geneuzel kun je net zo goed richting de verkoper zeggen: hij heeft gezien de markt grootkans een klein vermogen verdiend aan deze verkoop, dus waarom niet zorgen voor een degelijke oplevering? Dat heeft hij verzaakt, dan mag hij nu toch ook meebetalen aan een goede oplossing?

[joerdj]

4 pagina's over een dakje van 1100 euro. Bedankt

[ Voor 3% gewijzigd door joerdj op 14-12-2021 15:29 ]

[FirePuma142]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 15:03:
[...]

Geef gewoon antwoord op mijn vragen.

Maak gewoon even de zin af, dan is de context compleet.

[...]

Exact. Dat is precies wat er is afgesproken. Dus we zijn het erover eens dat TS geen recht heeft op méér dan een gerepareerd dak.

Dat stel ik ook nergens. Wel stel ik, in tegenstelling tot jou, dat het dak fatsoenlijk gerepareerd moet worden. Meer niet.

Bronloos? Het staat nota bene in de verkoopopvereenkomst. JIJ stelt dat er een norm is, dus JIJ mag dat gaan aantonen. Je draait de boel om, maar nogmaals, daar trap ik gewoon niet in.

Het staat niet in de verkoopovereenkomst. Wel even blijven opletten, jij stelt dat de reparatie normloos plaats moet vinden maar draagt daar geen enkele onderbouwing voor aan. Dan kun je wel de vingers in de oren stoppen, maar dat heeft niet zo heel veel zin.

Jouw mening heb ik niet om gevraagd en bovendien heeft niemand daar wat aan. Aantonen of de keutel intrekken.

Jij geeft jouw mening, ik de mijne. Niets mis mee. Omdat ik in een goede bui ben, kijk eens hier. Let vooral even op het stukje deugdelijk herstel wat aan een redelijke en billijke norm natuurlijk ten grondslag ligt.

[Diabl0570]

LankHoar schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 12:04:
@Diabl0570 ik raad je zeer aan om dit nu goed op te lossen. Indien je het de verkoper laat oplossen, en die gaat dit zeker houtje-touwtje doen, dan zit je er binnenkort weer mee. En ook al neem je een clausule op van "moet minstens 6 maanden lekvrij zijn", dan nog steeds moet je dan weer je gelijk gaan halen. Het is heel makkelijk voor de verkoper om dan te zeggen "dit is een ander lek, ik betaal niets want niet mijn probleem". En ga dan maar eens bewijzen dat het inderdaad om hetzelfde lek gaat (hoe duidelijk dat ook is). Nu heb je al zwart op wit dat verkoper verantwoordelijk is, zo simpel is het.

Overigens, zelf de boel laten fixen, dat stadium is al gepasseerd toen hij de woning verliet lijkt mij. Als dat zo makkelijk goed op te lossen was, waarom heeft hij er dan mee gewacht?

Wat ik zou doen: een fatsoenlijke offerte opvragen voor de totale klus (dus verwijderen dak + installatie fatsoenlijk doch goedkoop dak). Dit naar de verkoper brengen met het verhaal dat jullie beiden waarschijnlijk niet op een lang verhaal zitten te wachten, je snapt dat hij geen nieuw dak gaat betalen maar het ook onredelijk is om dit met een paar tientjes af te doen. Zet in op 50/50 en neem genoegen met 75/25 (dus dat jij meer betaald). Dat is hoe ik het zou doen, en hopelijk gaat verkoper akkoord gezien hij er dan ook echt van af is, dus win-win.

Een regeling van 25/75 zou ik direct accepteren. Het liest breek ik heel de schuur af en plaats er een nieuwe! Maar dat doe ik liever in de lente, wanneer ik er ook al even heb gewoont en beter weet wat voor iets ik wil.

MrG schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 13:29:
Leuke discussie, wellicht heb je er iets aan maar ik heb ooit aan de andere kant gezeten een paar jaar geleden.
Huis verkocht en op de dag (of eigenlijk nacht) van oplevering vroor het bizar hard. Leiding gesprongen (die er dus al 15 jaar zat) in de garage maar die had ook de bijkeuken "blank" gezet met alle gevolgen van dien.
De kopers schrokken natuurlijk nogal want er was een stuk vloer compleet krom getrokken en ook wat vaste kasten hadden water "opgezogen". Allemaal niet fijn dus.

Makelaar had het bij mij ook allemaal netjes vastgelegd en de keuze (of eigenlijk opdracht) was aan ons om hoe er mee om te gaan. Herstellen naar staat van aankoop was onze plicht. Was de leiding 24 uur later gesprongen dan was het mijn probleem niet meer.
De kopers heb ik een begroting laten maken voor alle reparaties (ze rekenden zelfs stroomkosten mee voor ontvochtigen van de ruimte...) en kwam uit op een kleine 1700,-.
Ik heb dat zonder blikken of blozen betaald en uiteindelijk bleek het zelfs gewoon verzekeringswerk te zijn en daar kon ik het op verhalen als ik had gewild.

Bottom line, 1100,- is geen gek bedrag wellicht kun je middelen samen? Jij een nieuw dak en de verkoper is van je af. Die ouwe meuk moet je toch een keer van af :-) En blijf in gesprek en redelijk, dan bereik je het meest.

Leuk om het eens van de andere kant te horen

Laurensius88 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 15:00:
Even benieuwd, over wat voor oppervlakte hebben we het? Ik lees 2 golfplaten diep, maar verder geen maten.

Moet ik even schatten, het is denk ik z'n 5 meter breedt en dus 2 golfplaten diep.

joerdj schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 15:28:
4 pagina's over een dakje van 1100 euro. Bedankt

1100 is voor het vervangen van het dak, zónder het verwijderen van het huidig dak. Met


Even voor de goede orde, ik vraag helemaal niet aan de beste man om heel het dak te vergoeden. (tenzijn het verzekeringswerk zou betreffen en de beste man er niet voor op hoeft te draaien )

LankHoar schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 15:28:
[...]


Dit onderschijf ik niet. Er is duidelijk opgenomen dat het lekkende schuurtje gerepereerd moet worden. Gezien dit blijkbaar al veel vaker is geprobeerd, lijkt dit een structureel probleem te zijn en dus een grondiger oplossing benodigen dan "wat aansmeren" (dus insinueren dat het oordeel van de dakdekker puur gemotiveerd is door geld vind ik te kort door de bocht). Waarom dan niet proberen een gunstige/geschikte oplossing te vinden voor beide partijen?
[....]

Het is idd eerder geprobeerd dicht te smeren, dat is de reden dat ik het eigenlijk niet zie zitten dat de verkoper met zijn smeersel aan komt zetten. Want daarvan is al eerder gebleken dat het geen oplossing is.

[Diabl0570]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 15:32:
[...]

Dat stel ik ook nergens. Wel stel ik, in tegenstelling tot jou, dat het dak fatsoenlijk gerepareerd moet worden. Meer niet.

[...]

Dat is dus ook mijn wens idd. Geen gepruts met smeersels die toch al hebben bewezen NIET te werken.

[joerdj]

Diabl0570 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 15:45:
[...]


1100 is voor het vervangen van het dak, zónder het verwijderen van het huidig dak. Met

Nou laat het 5k zijn met verwijderen. Je hebt net al ( neem ik aan ) tonnen betaald voor een woning, ik zou zeggen dat die die paar tientjes in zijn reet kan douwen en er een nieuw dak op laten zetten en dan lekker van je nieuwe woning genieten.

(Als het geld er niet is zou ik opteren voor de beunoplossing en sparen tot je het dak fatsoenlijk kan laten vervangen)

[DutchKel]

Het probleem hierbij is dat je een huis koopt in een bepaalde staat. Het dak is in een slechte staat. De verkoper hoeft zoals is afgesproken alleen het lek te dichten, als het de week erna op een andere plek gaat lekken dan zijn die kosten voor de koper.

Ik zou dus gewoon een klein bedrag accepteren waarmee het lek zelf gedicht kan worden en de rest bijlappen voor een nieuw dak.

Overigens krijg je de onderhoudskosten vrijwel nooit door een verzekering betaald, wel de nevenschade.

Ik heb bij mijn woning de pech gehad dat het dak van de woning na een paar maanden ging lekken. Daar kreeg ik helaas ook niks van via de verkoper omdat dit na de verkoop pas is gaan lekken en het bekend was dat het dak in een slechte staat was. Ik verdenk de verkoper wel van een verborgen gebrek omdat in de buurt van de lekkage het plafond veelvuldig was overgeschilderd omdat daar een lek zat wat volgens de verkoper was gerepareerd. De dakdekker kon echter geen reparatie vinden op het dak.

[ Voor 33% gewijzigd door DutchKel op 14-12-2021 15:55 ]

[Kurma]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 15:32:
Maak gewoon even de zin af, dan is de context compleet.

Haal mijn laatste halve zin maar weg en geef daarna antwoord, alsjeblieft.

Dat stel ik ook nergens. Wel stel ik, in tegenstelling tot jou, dat het dak fatsoenlijk gerepareerd moet worden. Meer niet.

Alleen onderbouwde je dat dus niet..

Het staat niet in de verkoopovereenkomst.

Staat in elke standaard-verkoopovereenkomst: "De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt.."
(art. 6 van het NVM-standaardmodel).

Wel even blijven opletten, jij stelt dat de reparatie normloos plaats moet vinden maar draagt daar geen enkele onderbouwing voor aan.

Dan lees je niet goed. Als je afspreekt "in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt", is dat de afspraak. Dat was niet zo, dus wordt er afgesproken dat het gerepareerd wordt. Maar die afspraak gaat natuurlijk niet verder dan de originele afspraak.

Dan kun je wel de vingers in de oren stoppen, maar dat heeft niet zo heel veel zin.


Jij geeft jouw mening, ik de mijne. Niets mis mee. Omdat ik in een goede bui ben, kijk eens hier. Let vooral even op het stukje deugdelijk herstel wat aan een redelijke en billijke norm natuurlijk ten grondslag ligt.

In die zaak was duidelijk afgesproken dat er zes maanden geen lekkage op moest treden, én in de verkoopbrochure stond nota bene dat het dak minder dan 5 jaar geleden was vernieuwd (wat dus maar slechts gedeeltelijk zo was). Bij redelijkheid en billijkheid worden alle omstandigheden van het geval meegenomen, dus ga er maar niet vanuit dat dat in het geval van TS zo is.

[hollandnick]

Waar ik mij dan vooral weer aan stoor is dat de verkopende partij moeilijk doet over 1.100 euro. Zeker met de huidige prijzen en overbieden ( gaan we even vanuit dan ) is dat nog peanuts. Probeer de kosten te halveren, dus verkopende partij 500, en jij de rest. En dat het dan ook goed gerepareerd en opgelost is i.p.v. houtje touwtje werk zoals hier al eerder is gezegd. Of vraag om x aantal maanden garantie op de reparatie.

Ongelofelijk hoe moeilijk we doen over een paar centen tegenwoordig. Kopers wordt het al lastig zat gemaakt met achterlijke prijzen die we moeten overbieden Maar wellicht ben ik veel te goed / makkelijk hierin als ik mijn huis zou verkopen.

[DutchKel]

hollandnick schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 16:24:
Waar ik mij dan vooral weer aan stoor is dat de verkopende partij moeilijk doet over 1.100 euro. Zeker met de huidige prijzen en overbieden ( gaan we even vanuit dan ) is dat nog peanuts. Probeer de kosten te halveren, dus verkopende partij 500, en jij de rest. En dat het dan ook goed gerepareerd en opgelost is i.p.v. houtje touwtje werk zoals hier al eerder is gezegd. Of vraag om x aantal maanden garantie op de reparatie.

Ongelofelijk hoe moeilijk we doen over een paar centen tegenwoordig. Kopers wordt het al lastig zat gemaakt met achterlijke prijzen die we moeten overbieden Maar wellicht ben ik veel te goed / makkelijk hierin als ik mijn huis zou verkopen.

Ik vermoed dat de verkoper ook een koper is en aan de andere kant dus ook veel geld kwijt is net zoals @Diabl0570.

Maar als je als verkoper zomaar een nieuw dak cadeau zou doen (of zoals jij stelt een half dak) dan zou ik me erna afvragen waar komt de koper dadelijk nog meer mee? Er zijn hier ook topics waar het andersom is vanuit de verkoper gezien, waarbij de koper vanalles en nog wat als verborgen gebrek opvoert terwijl deze geen bouwkundig rapport heeft laten opstellen.

Er moet dus gewoon gedaan worden wat is afgesproken. En dat is het huidige lek oplossen, niet meer en niet minder. Helaas is dat niet wat @Diabl0570 wil, maar daar is hij nu een beetje te laat mee, dan had hij iets anders moeten afspreken met de verkoper bij de overdracht.

[hollandnick]

DutchKel schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 16:30:
[...]

Ik vermoed dat de verkoper ook een koper is en aan de andere kant dus ook veel geld kwijt is net zoals @Diabl0570.

Maar als je als verkoper zomaar een nieuw dak cadeau zou doen (of zoals jij stelt een half dak) dan zou ik me erna afvragen waar komt de koper dadelijk nog meer mee? Er zijn hier ook topics waar het andersom is vanuit de verkoper gezien, waarbij de koper vanalles en nog wat als verborgen gebrek opvoert terwijl deze geen bouwkundig rapport heeft laten opstellen.

Er moet dus gewoon gedaan worden wat is afgesproken. En dat is het huidige lek oplossen, niet meer en niet minder. Helaas is dat niet wat @Diabl0570 wil, maar daar is hij nu een beetje te laat mee, dan had hij iets anders moeten afspreken met de verkoper bij de overdracht.

Klopt maar aan de andere kant staat dat de verkoper verantwoordelijk is voor de reparatie van het dak. Ik snap dat 1.100 uitgeven je liever niet doet. Maar als ik iets doe ( of laat doen ) dan moet het ook wel goed gebeuren. In dit geval zou TS 50/50 gelijk accepteren. Dus is het voor 500 te regelen zou ik denken als verkoper, waarom dan niet? Koper is blij en je bent gelijk van het gezeur af. Uiteraard alles wat niet opgenomen is in het contract als voorwaarde is opgenomen hoeft koper daarna ook niet te gaan lopen zeuren mag natuurlijk maar dan zou ik als verkoper ook moeilijk gaan doen

[FirePuma142]

Kurma schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 15:54:
[...]

Haal mijn laatste halve zin maar weg en geef daarna antwoord, alsjeblieft.

Dat is inmiddels gebeurd, wel blijven opletten.

Alleen onderbouwde je dat dus niet..

Verleden tijd inderdaad.

Staat in elke standaard-verkoopovereenkomst: "De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt.."
(art. 6 van het NVM-standaardmodel).

Waarbij jij van die staat maakt dat het elk moment kan gaan lekken. En dat is pertinent onjuist. Daar gaat het om, de invulling die jij aan een standaardzin geeft. Niet om de standaardzin. Grasping at straws inmiddels.

Dan lees je niet goed. Als je afspreekt "in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt", is dat de afspraak. Dat was niet zo, dus wordt er afgesproken dat het gerepareerd wordt. Maar die afspraak gaat natuurlijk niet verder dan de originele afspraak.

Lees de rechterlijke uitspraak die ik linkte nog maar eens, want dat gaat het dus wel. Aangezien de reparatie deugdelijk moet zijn, dat is in de tweede link die ik postte overduidelijk.

In die zaak was duidelijk afgesproken dat er zes maanden geen lekkage op moest treden, én in de verkoopbrochure stond nota bene dat het dak minder dan 5 jaar geleden was vernieuwd (wat dus maar slechts gedeeltelijk zo was). Bij redelijkheid en billijkheid worden alle omstandigheden van het geval meegenomen, dus ga er maar niet vanuit dat dat in het geval van TS zo is.

Er is een tweeledige afspraak gemaakt in dat dossier, een beetje beter opletten graag. De eerste is reparatie van de lekkage, de tweede is 6 maanden lekkagegarantie. Aangezien reparatie niet deugdelijk was, is de de lekgarantie nimmer in werking getreden. Daaruit volgt, je raadt het niet, een afgesproken reparatie moet deugdelijk worden uitgevoerd.

Je kunt je in bronloze bochten blijven wringen, inmiddels staat als een paal boven water dat de reparatie deugdelijk behoort te zijn. En dat betekent pertinent niet garantie tot de schuurdeur.

[Kurma]

FirePuma142 schreef op dinsdag 14 december 2021 @ 17:17:
[...]


Dat is inmiddels gebeurd, wel blijven opletten.


[...]


Verleden tijd inderdaad.


[...]


Waarbij jij van die staat maakt dat het elk moment kan gaan lekken. En dat is pertinent onjuist. Daar gaat het om, de invulling die jij aan een standaardzin geeft. Niet om de standaardzin. Grasping at straws inmiddels.


[...]


Lees de rechterlijke uitspraak die ik linkte nog maar eens, want dat gaat het dus wel. Aangezien de reparatie deugdelijk moet zijn, dat is in de tweede link die ik postte overduidelijk.


[...]


Er is een tweeledige afspraak gemaakt in dat dossier, een beetje beter opletten graag. De eerste is reparatie van de lekkage, de tweede is 6 maanden lekkagegarantie. Aangezien reparatie niet deugdelijk was, is de de lekgarantie nimmer in werking getreden. Daaruit volgt, je raadt het niet, een afgesproken reparatie moet deugdelijk worden uitgevoerd.

Je kunt je in bronloze bochten blijven wringen, inmiddels staat als een paal boven water dat de reparatie deugdelijk behoort te zijn. En dat betekent pertinent niet garantie tot de schuurdeur.

Gezien jouw nare manier van communiceren én het feit dat je absoluut niet leest zeg ik: zoek het maar lekker uit, ik ben er klaar mee.