Welke zakelijke rente bij lening stamrecht BV ?

[Rzaan]

Ik koop binnenkort een huis en daarvoor zet ik alleen eigen middelen in.
Dus geen externe hypotheek.

Een deel van het geld dat ik nodig heb, zal ik lenen van mijn stamrecht BV.
Op dit moment en waarschijnlijk ook de komende paar jaar heb ik weinig inkomsten uit arbeid.
Welke rente zou ik het beste kunnen rekenen?

Ik weet dat je van de Belastingdienst een zakelijke rente moet vragen.

Bij een hogere rente zou ik meer terug kunnen krijgen van de belastingen, maar aangezien ik een laag inkomen heb, lijkt mij dat niet veel zin te hebben.
Maar eerlijk gezegd heb ik geen idee.

[Neyluzz]

Kun je dit niet beter aan een belastingadviseur of financieel adviseur vragen?

[Freeaqingme]

Ben je van plan een eerste recht van hypotheek te vestigen? Als je dat doet dan kan je denk ik kijken wat een commerciele hypotheek doet aan rente, en daar 2 % bij optellen. Zonder recht van hypotheek (of ander onderpand) liggen zakelijke rentes een stuk hoger.

Houd je verder ook de Wet excessief lenen in 't achterhoofd?

[ Voor 10% gewijzigd door Freeaqingme op 18-11-2021 12:46 ]

[Rzaan]

Freeaqingme schreef op donderdag 18 november 2021 @ 12:45:
Ben je van plan een eerste recht van hypotheek te vestigen? Als je dat doet dan kan je denk ik kijken wat een commerciele hypotheek doet aan rente, en daar 2 % bij optellen. Zonder recht van hypotheek (of ander onderpand) liggen zakelijke rentes een stuk hoger.

Houd je verder ook de Wet excessief lenen in 't achterhoofd?

IK ga het nog vragen aan mijn accountant, maar hier zitten ook veel slimme koppen.

Ik heb het al eens eerder gedaan, en toen wilde de Belastingdienst nog per se dat ik een hypotheek afsloot.
Allemaal kosten.
Wilde ik nu eigenlijk niet doen.

[KatirZan]

Je kan vanuit je holding een hypotheek aan jezelf verstrekken, dit kan tegen een marktconforme rente (je mag hier zelfs een paar procentpunten onder zitten). Dit betreft marktconforme hypotheekrente

De eisen (aftrekbaarheid fiscus) die aan deze vastzitten zijn hetzelfde als bij een hypotheekverstrekker ;

De lening moet binnen 30 jaar zijn afbetaald
Je betaald jaarlijks de verschuldigde rente
Er zitten ontbindende voorwaarden aan het contract.

Het kan en mag dus gewoon.

Ook is het mogelijk een aflossingsvrije lening te verstrekken, deze is direct opeisbaar na 30 jaar. Jaarlijks betaal je de rente (of per maand, zelfde als bovenstaand).
De rente is dan niet fiscaal aftrekbaar, tenzij buitengewone regelingen van toepassing zijn (oud recht op aftrek bij aanschaf aflossingsvrije hypotheek van voor overgangsperiode).

[Rzaan]

KatirZan schreef op donderdag 18 november 2021 @ 12:55:
Je kan vanuit je holding een hypotheek aan jezelf verstrekken, dit kan tegen een marktconforme rente (je mag hier zelfs een paar procentpunten onder zitten). Dit betreft marktconforme hypotheekrente

De eisen (aftrekbaarheid fiscus) die aan deze vastzitten zijn hetzelfde als bij een hypotheekverstrekker ;

De lening moet binnen 30 jaar zijn afbetaald
Je betaald jaarlijks de verschuldigde rente
Er zitten ontbindende voorwaarden aan het contract.

Het kan en mag dus gewoon.

Dek je dat ik een hypotheekakte moet opmaken? Of is een gewoon contract voldoende?

Welke rente zou goed zijn voor mijn situatie (=weinig inkomen uit arbeid)

[JanHenk]

Oei, een stamrecht BV. Daar heeft de fiscus een hekel aan (gekregen). Vooral omdat er vaak onvoldoende middelen blijken te zijn om de uitkeringen op termijn te doen. Immers is een stamrecht BV niets anders dan een uitgestelde fiscale claim... Vaak is het geld, kortom, opgemaakt en kan de fiscus fluiten naar z'n claim.

Opletten dus dat je gaat handelen op zakelijke grondslagen én dat je ook zekerheden stelt voor uitgeleend (vanuit de BV bekeken) geld. Op termijn moet je overigens ook 'aflossingen' kunnen doen, teneinde de uitkeringen te kunnen doen. Oftewel, nog wat contanten beschikbaar hebben voor de toekomstige fiscale claim.

Ik zou gaan voor hypothecaire zekerheid (dus ook een hypotheekakte). Vooral omdat je daarmee de marktconforme rente kunt drukken (en naar ik heb begrepen, heb je weinig aan de aftrekpost van box 1). De rentebate is wel belast voor de vennootschapsbelasting, dus ook daar heb je liefst niet een al te hoge rente. Kortom, geen of nauwelijks aftrek box 1 (bij gebrek aan inkomen), maar wel belast in de vennootschapsbelasting. Een hoge rente is dan niet gunstig.

Het zou ook kunnen dat de lening terecht komt in box 3 (aflossingsvrij? geen overgangsregime?). Als je daar nog wat middelen over hebt na koop van de woning, kan het best voordelig zijn. Maar ook dan zou ik hypothecaire zekerheid stellen en een lage (marktconforme) rente hanteren, want in box 3 heb je ook geen aftrek voor de werkelijk betaalde rente...

Overigens, de "wet excessief lenen" die hier is genoemd is wel relevant, maar ik vraag me af of dat hier op gaat. Het gaat om het meerdere boven € 500.000, eigenwoningschulden (daar vallen box 3 delen niet onder..) uitgezonderd en de werking van de wet is (inmiddels meerdere keren) uitgesteld. Zou me daar niet al te druk om maken.

[Rzaan]

Ik wil niet het hele bedrag wat in mijn stamrecht zit, opnemen.
Misschien de helft tot 2/3de.

De hypotheekakte kost weer geld en ik had eigenlijk gehoopt dat dit niet nodig was.
Ik heb het al eens eerder gedaan, maar toen ging alles uit de Stamrecht BV naar mijn hypotheek.
Dat was ook direct de hele hypotheek.

Kun je het er op wagen om gewoon een leencontract te maken, of heb je al snel gedoe aan je broek?

[KatirZan]

Een hypotheekakte hoeft niet door een notaris te worden opgesteld, dit mag je zelf doen of door een financieel adviseur (bijvoorbeeld je accountant) laten verzorgen. Verder klopt het wat @JanHenk zegt, dus hou daar goed rekening mee.

Via de bekende zoekmachine zijn bij diverse gerenommeerde partijen mooie voorbeelden te vinden. Wij maken ze altijd op maat, ook voor mensen met een stamrecht bv. Hou er wel rekening mee dat de fiscus je onderpand kan opeisen op het moment dat je niet aan je betalingsverplichtingen kan voldoen.

[Rzaan]

KatirZan schreef op donderdag 18 november 2021 @ 17:44:
Een hypotheekakte hoeft niet door een notaris te worden opgesteld, dit mag je zelf doen of door een financieel adviseur (bijvoorbeeld je accountant) laten verzorgen.

Dit is helemaal nieuw voor mij, maar klinkt goed.
Want die notaris doet ook niet veel meer dan een standaard document uitprinten.
Verder zal hij bij het kadaster kijken of alles klopt, maar dat hoeft niet, want ik weet dat het klopt.
En hij schrijft het volgens mij in in een hypotheekregister.
Kun je dat ook zelf doen?
Want hoe weer de Belasting anders dat het een hypotheek betreft en niet zomaar een lening?

KatirZan schreef op donderdag 18 november 2021 @ 17:44:Via de bekende zoekmachine zijn bij diverse gerenommeerde partijen mooie voorbeelden te vinden. Wij maken ze altijd op maat, ook voor mensen met een stamrecht bv. Hou er wel rekening mee dat de fiscus je onderpand kan opeisen op het moment dat je niet aan je betalingsverplichtingen kan voldoen.

Wie is 'Wij'? Zonder namen en rugnummers Maar zijn jullie accountants?

Heb je voor mij een voorbeeld waarin al een stamrecht-BV genoemd wordt?

[KatirZan]

Rzaan schreef op donderdag 18 november 2021 @ 22:03:
[...]

Dit is helemaal nieuw voor mij, maar klinkt goed.
Want die notaris doet ook niet veel meer dan een standaard document uitprinten.
Verder zal hij bij het kadaster kijken of alles klopt, maar dat hoeft niet, want ik weet dat het klopt.
En hij schrijft het volgens mij in in een hypotheekregister.
Kun je dat ook zelf doen?
Want hoe weer de Belasting anders dat het een hypotheek betreft en niet zomaar een lening?


[...]

Wie is 'Wij'? Zonder namen en rugnummers Maar zijn jullie accountants?

Heb je voor mij een voorbeeld waarin al een stamrecht-BV genoemd wordt?

Je kan zelf het document laten registreren, maar dit is niet perse nodig. Wel ben je verplicht de documentatie tijdens de duur van de lening te bewaren. Dit is dus 30 jaar.

Wij zijn inderdaad een financieel en fiscaal dienstverlener voor het MKB.

Ik kan je voorzien van een voorbeeld, al dient deze wel aangepast te worden voor jouw persoonlijke situatie. Je accountant kan dit trouwens ook!

[Rzaan]

Dit is waarom ik het Tweakers forum zo waardeer!

Geen tips van mensen die van de buurman van hun broer en daar de groenteman van, gehoord hebben dat...

[eLScha]

Rzaan schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 09:32:
Dit is waarom ik het Tweakers forum zo waardeer!

Geen tips van mensen die van de buurman van hun broer en daar de groenteman van, gehoord hebben dat...

Nee, een anoniem forumlid, dat is veel beter...

Je kunt hier wat ideeën opdoen, maar met dit soort grote vraagstukken moet je uiteindelijk gewoon naar een expert die je hierbij helpt. Je hebt het hier niet over welk schroefje nodig is om een schilderijtje op te hangen...

[Rzaan]

eLScha schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 09:37:
[...]


Nee, een anoniem forumlid, dat is veel beter...

Je kunt hier wat ideeën opdoen, maar met dit soort grote vraagstukken moet je uiteindelijk gewoon naar een expert die je hierbij helpt. Je hebt het hier niet over welk schroefje nodig is om een schilderijtje op te hangen...

Ik zie het anders.
De tips die je hier krijgt, zijn al van een hoger niveau.
Daarmee kun je veel beter je vragen en problemen gestalte geven, zodat je uiteindelijk beter beslagen ten ijs komt als je bijvoorbeeld met vragen naar een accountant/notaris/makelaar gaat.

[JanHenk]

Rzaan schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 09:49:
[...]


Ik zie het anders.
De tips die je hier krijgt, zijn al van een hoger niveau.
Daarmee kun je veel beter je vragen en problemen gestalte geven, zodat je uiteindelijk beter beslagen ten ijs komt als je bijvoorbeeld met vragen naar een accountant/notaris/makelaar gaat.

Zo is dat precies. Win altijd advies in van je eigen accountant, want wij hebben niet de helicopter view die toch echt nodig is bij dit soort zaken.

Wel kunnen we inderdaad handreikingen doen qua denkrichtingen, constructies en (fiscale) gevolgen.

Overigens, door @KatirZan wordt gesteld dat je ook een recht van hypotheek kunt vestigen met een onderhandse akte. Ik twijfel daar aan, maar wellicht ben ik mis.

Bij mijn weten moet een recht van hypotheek namelijk altijd gevestigd worden door verlijden van notariële akte en gevolgd worden door inschrijving in de openbare registers, zie art. 3:260 BW;

Artikel 260
1.Hypotheek wordt gevestigd door een tussen partijen opgemaakte notariële akte waarbij de hypotheekgever aan de hypotheekhouder hypotheek op een registergoed verleent, gevolgd door haar inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers.

Door daar niet aan te voldoen, vestig je bij mijn weten geen rechtsgeldig recht van hypotheek. Je kunt wel in een onderhandse overeenkomst een pandrecht vestigen, maar het recht van hypotheek is een bijzonder zakelijk recht binnen het vermogensrecht.

Wij laten dat in ieder geval altijd doen door een notaris uit ons netwerk. Dat kost niet de wereld (zijn inderdaad standaard modellen), maar dan is het wel goed geregeld...

Maar ook hier; laat je goed adviseren..

KatirZan schreef op donderdag 18 november 2021 @ 17:44:
Hou er wel rekening mee dat de fiscus je onderpand kan opeisen op het moment dat je niet aan je betalingsverplichtingen kan voldoen.

Dit is wel een belangrijke aanvulling en de reden waarom ik stel dat je wel voldoende liquide middelen moet 'overhouden' om de fiscale claim in de toekomst te kunnen voldoen.

[ Voor 10% gewijzigd door JanHenk op 19-11-2021 10:45 ]

[KatirZan]

@JanHenk alleen notarissen kunnen een notariële hypotheek akte vastleggen. Een lening overeenkomst met fiscale doelen, een verkapte hypothecaire verstrekking, hoeven niet te worden vastgelegd. Deze regel is in de afgelopen jaren gewijzigd. Wel ben je verplicht om de documentatie te bewaren en te overhandigen indien hier om gevraagd word.
In de aangifte Inkomstenbelasting leg je de diverse gegevens vast die betrekking hebben op de verstrekker, dit is direct ook hetgeen de fiscus dan registreert.

Dergelijke overeenkomsten sluiten wij regelmatig, waarbij er ook op diverse momenten een controle van de fiscus aan te pas kwam. Deze zijn allen goedgekeurd.

[JanHenk]

@KatirZan Dan zijn we het erover eens ... Er is dus geen hypothecaire zekerheid gegeven. Een leningsovereenkomst staat ook los van het recht van hypotheek. Het zijn twee verschillende overeenkomsten.

Doel je op de het jaarlijks doorgeven van de eigenwoningschuld bij niet-administratieplichtige geldverstrekkers? Dat lijkt me volledig los te staan van het al dan niet geven van hypothecaire zekerheid. Daarnaast is dat doorgeven alleen van toepassing bij eigenwoningschulden (box 1) en niet bij leningen die niet voldoen aan de voorwaarden voor de eigenwoningschuld (box 3).

Bij dit soort constructies is meestal een hoge rente gewenst (hoge aftrek box 1) en dan is juist géén hypothecaire zekerheid een goed middel om die hoge rente te verantwoorden. Dan is inderdaad een leningsovereenkomst voldoende.

De situatie is hier echter (naar mijn mening) anders.

Ik blijf er bij; wens je juist een zo laag mogelijke zakelijke rente, is de schuld niet box 1 maar box 3, dan zou ik echt naar de notaris voor een hypothecaire akte. Dat dus náást de leningsovereenkomst.

[KatirZan]

Hypothecaire zekerheid heeft niets te maken met de inschrijving in het register, het is slechts dat een notaris deze zekerheid heeft bekeken en akkoord bevonden. Daarnaast zit hier normaal een bancaire instelling achter die de regels 100% naleeft, hou jij je niet aan de in het contract gestelde dan kan je hiervoor juridisch vervolgt worden en kan de eisende partij de daarvoor bedoelde clausules in werking laten treden.

Bancaire instellingen stellen altijd als eis om het contract door een notaris op te laten stellen, zo hoeven zij de extra controlewerkzaamheden niet uit te oefenen wat uiteindelijk meer geld scheelt dan dat een notaris kost. Een notaris is bijvoorbeeld ook bevoegd tot het vasthouden van de geldmiddelen als tussenpersoon tot is voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld in het contract.

Een notaris is derhalve "slechts" een zekerheidsstelling.

Een contract is een contract, geheel conform wet- en regelgeving. Aan dit contract dien je jezelf te allen tijde te houden. Doe je dit niet dan kan er een strafrechtelijk vervolg zijn.

Dit geld dus ook voor onderhandse contracten zoals deze!

[JanHenk]

@KatirZan We worden het niet eens, denk ik. Het hoeft ook geen welles-nietes te worden...

Burgerlijk Wetboek, zie eerdere post, vereist voor een recht van hypotheek een notariële akte (door een notaris verleden) én inschrijving in de openbare registers (bij Kadaster dus).

Een andere mogelijkheid is er niet.

(Geldleenovereenkomsten kunnen uiteraard wel tussen beide partijen gesloten worden, maar die staan nogmaals los van het vestigen van het recht van hypotheek. Je kunt prima zonder recht van hypotheek geld lenen, maar dan is een marktconforme rente een stuk hoger. In dit geval niet in het belang van de klant, maar in veel gevallen juist wél in belang van de klant, dus ik begrijp je eventuele verwarring wel...)

Ik laat het hier verder bij

[KatirZan]

JanHenk schreef op vrijdag 19 november 2021 @ 13:36:
@KatirZan We worden het niet eens, denk ik. Het hoeft ook geen welles-nietes te worden...

Burgerlijk Wetboek, zie eerdere post, vereist voor een recht van hypotheek een notariële akte (door een notaris verleden) én inschrijving in de openbare registers (bij Kadaster dus).

Een andere mogelijkheid is er niet.

(Geldleenovereenkomsten kunnen uiteraard wel tussen beide partijen gesloten worden, maar die staan nogmaals los van het vestigen van het recht van hypotheek. Je kunt prima zonder recht van hypotheek geld lenen, maar dan is een marktconforme rente een stuk hoger. In dit geval niet in het belang van de klant, maar in veel gevallen juist wél in belang van de klant, dus ik begrijp je eventuele verwarring wel...)

Ik laat het hier verder bij

We zijn het absoluut met elkaar eens dat we beide een andere denkwijze hebben in het opstellen van een dergelijke overeenkomst. Vandaar dat ik ook niet praat over een hypothecaire verstrekking, maar spreek over een lening met aftrekmogelijkheden. (Denk hierbij aan de "familiebank").

Er zijn situaties waarin het wenselijk is om via een notaris een hypotheekakte op te laten stellen en deze in het register te laten vastleggen. Dit heeft alleen niet direct betrekking op de fiscale aftrek die aan de rente vast zit.
Ook de marktconforme rente in deze tijd wijkt nauwelijks van elkaar af.

Ook ik ben van mening dat alles wat gezegd had moeten worden is gezegd in dit topic!

[peter-rm]

er wordt in de discussie geen onderscheid gemaakt tussen de begrippen lening (al dan niet met voorwaarden om voor HRA in aanmerking te komen) en het recht van hypotheek (verhaalsrecht met voorrang waarbij de onroerende zaak tot onderpand dient).

voor het vestigen van het recht van hypotheek op een onroerende zaak is de tussenkomst van een notaris verplicht om het in de (kadastrle) registers te laten inschrijven. Een lening zonder recht van hypotheek als zekerheid kan in een onderhandse akte geregeld worden.

overigens stelt de fiscus eisen aan de lening van een stamrecht BV, zoals zakelijke rente (dit betekent dus -net zoals bij banken- zonder hypotheekrecht als zekerheid een hogere rente door een hoger risico) en een aflossingsschema.
als dit niet correct geregeld is, loop je het risico dat de lening als een uitdeling beschouwd wordt met een extra belasting van 20% revisie rente.

[ Voor 26% gewijzigd door peter-rm op 19-11-2021 14:50 . Reden: aanvulling ]