Verkoop: ontbindende voorwaarden

[Snuffel]

Hoi allemaal,

Algemene vraag: mogen beide partijen beroepen op ontbindende voorwaarden?

Detail: wij (en dan bedoel ik mijn buren en ik) hebben onze huizen verkocht aan een projectontwikkelaar.
Deze heeft een aantal ontbindende voorwaarden opgenomen, waaronder het verkrjjgen van een omgevingsvergunning. Mocht deze niet voor datum xyz geregeld zijn, dan treden de ontbindende voorwaarden in werking en is er geen koopovereenkomst.

Nu zit het er naar uit dat hij deze vergunning niet op tijd rond gaat krijgen. Ergo: hij zou de koopovereenkomst kunnen ontbinden.
Maar moet hij dit ook? Of kan hij besluiten om de koop toch door te laten gaan ondanks dat er niet aan de voorwaarden is voldaan?
Kunnen wij als verkopende partij ons beroepen op het feit dat zijn eigen voorwaarden niet zijn nagekomen en dat het koopcontract nietig is geworden?

In het koopcontract staat daar niets over vermeld. Dus hoe zit het dan logischerwijs cq. rechtens?

[corporalnl]

Ligt eraan hoe het exact staat in de voorwaarden.

Dus als er staat dan als de kopende partij niet voor datum XX de omgeving vergunning heeft, dan ja dan mag het ontbonden. Dan kan je als verkopende partij niks doen aangezien je zelf akkoord gegaan bent met deze voorwaarden.

[ Voor 3% gewijzigd door corporalnl op 01-11-2021 11:45 ]

[Snuffel]

corporalnl schreef op maandag 1 november 2021 @ 11:45:
Ligt eraan hoe het exact staat in de voorwaarden.

Dus als er staat dan als de kopende partij niet voor datum XX de omgeving vergunning heeft, dan ja dan mag het ontbonden. Dan kan je als verkopende partij niks doen aangezien je zelf akkoord gegaan bent met deze voorwaarden.

Draai het eens om: wij als verkopers willen graag van de koop af.
Dus als de kopende partij zijn eigen voorwaarden niet invult maar wel wil afnemen, kunnen wij dan zeggen: ja, maar dat kan niet want....

[corporalnl]

Snuffel schreef op maandag 1 november 2021 @ 11:46:
[...]


Draai het eens om: wij als verkopers willen graag van de koop af.
Dus als de kopende partij zijn eigen voorwaarden niet invult maar wel wil afnemen, kunnen wij dan zeggen: ja, maar dat kan niet want....

Dat is een lastigere, meestal gaat het om een partij A met voorwaarden en Partij B met voorwaarden.

Volgens mij werkt het niet beide kanten op. Maar dat hangt puur af wat er exact besproken is.
Heb je het al met een adviseur besproken?

[DukeBox]

Soms neem je een verwijtbaar uitzondering op als clausule of in lichtere vorm een inspanningsverplichting voor het verkrijgen van vergunningen.

[ Voor 4% gewijzigd door DukeBox op 01-11-2021 11:50 ]

[MrFl0ppY]

De voorwaarden beschrijven toch ook wie er gebruik van mag maken? Als het goed is staat bij de ontbindende voorwaarden wie de koop mag annuleren. Zo niet dan zou ik zeggen beide.

[Snuffel]

DukeBox schreef op maandag 1 november 2021 @ 11:49:
Soms neem je een verwijtbaar uitzondering op als clausule of in lichtere vorm een inspanningsverplichting voor het verkrijgen van vergunningen.

Dit is niet opgenomen, echter kan je beargumenteren dat er wel degelijk inspanningen zijn verricht voor het verkrijgen van de vergunningen. Alleen is de door de koper zelf bepaalde deadline niet gehaald. Vraag is of je je kan beroepen (de koper) op een inspanningsverplichting ook al is de deadline verstreken

MrFl0ppY schreef op maandag 1 november 2021 @ 11:53:
De voorwaarden beschrijven toch ook wie er gebruik van mag maken? Als het goed is staat bij de ontbindende voorwaarden wie de koop mag annuleren. Zo niet dan zou ik zeggen beide.

Er staat niet beschreven wie (of wie niet) gebruik mag maken van de ontbindende voorwaarden. Ik zou dus inderdaad ook zeggen beide. Maar klopt dat juridisch ook?

corporalnl schreef op maandag 1 november 2021 @ 11:49:
[...]


Dat is een lastigere, meestal gaat het om een partij A met voorwaarden en Partij B met voorwaarden.

Volgens mij werkt het niet beide kanten op. Maar dat hangt puur af wat er exact besproken is.
Heb je het al met een adviseur besproken?

Nog niet besproken, gaan we uiteraard wel doen. Was benieuwd of iemand hier dit eerder heeft meegemaakt cq. de kennis van dit soort zaken heeft

[ Voor 20% gewijzigd door Snuffel op 01-11-2021 12:04 ]

[atsan]

Kun je de tekst citeren die is opgenomen bij de ontbindende voorwaarden?

[corporalnl]

Er is wel een inspanningsverplichting:

https://www.gca.nl/de-ins...-van-een-onroerende-zaak/

Andere situatie, maar kan mogelijk helpen.

Maar zou het sowieso met de adviseur in gesprek gaan. Aangezien wij jou situatie niet exact weten.

[Snuffel]

atsan schreef op maandag 1 november 2021 @ 12:16:
Kun je de tekst citeren die is opgenomen bij de ontbindende voorwaarden?

Letterlijke tekst:

Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarden:

a. dat de koper niet voor datum zyx eveneens koopovereenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van abc onder gelijkwaardige voorwaarden als de onderhavige overeenkomst
b. dat de koper voor datum xyz geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft gekregen van gemeente Z voor het nieuwbouwen van een wooncomplex met meerdere appartementen op de percelen van xxx
Ten aanzien van de onder b gemelde ontbindende voorwaarde heeft koper verklaard zich in te spannen voor het aanvragen en verkrijgen van de geldende omgevingsvergunning en zal koper alle kosten daarvan dragen. Met betrekking tot het aanvragen van de gemelde omgevingsvergunning heeft koper verklaard dat naar zijn beste weten de aanvraag daartoe valt binnen het huidige bestemmingplan.
Voormelde ontbindende voorwaarden gelden niet indien koper en verkopen aanvullende anders overeenkomen in een schriftelijk aanvullende overeenkomst.

[FirePuma142]

Voor zover ik weet kan een ontbindende voorwaarde door beide partijen worden ingeroepen tenzij er specifiek van af is geweken in de koopovereenkomst.

[ZeRoC00L]

Heb je verkocht via een makelaar (die voor jou werkt?), dan zou je de vraag daar ook kunnen neerleggen.

[Vorkie]

/edit

Laat maar

[ Voor 107% gewijzigd door Vorkie op 02-11-2021 18:05 ]

[JJ Le Funk]

Wat is de consequentie voor de verkopende partij als deze afziet van verkoop voordat de koop rond is? Als daar geen boete o.i.d. over is afgesproken, kom je er dan eenvoudig mee weg?

[Vorkie]

Laat maar /edit

[ Voor 100% gewijzigd door Vorkie op 02-11-2021 18:05 ]

[CurlyMo]

Het enige wat een ontbindende voorwaarde doen is de koper de mogelijkheid geven van de koop af te zien. Als jij nog steeds binnen een redelijke termijn de koop door kan laten gaan, dan is dat prima. Doel van verkopers is uiteindelijk (meestal) verkoop. Als dat dus alsnog lukt, prima. Je kan dus de kopers niet hard houden aan de voorwaarden. Alleen aan de redelijkheid termijnen ervan.

[Silent7]

Het klinkt alsof je de koop liever niet door ziet gaan. Hoe staan de buren erin?
En contact opnemen met makelaar om te zien hoe de koper/ontwikkelaar erin staat een optie?

[badboyqxy]

het lijkt mij dat als er geen persoon is gedefineerd dus koper of verkoper dat beiden aanspraak zouden kunnen maken op deze classuele.

kan eigelijk geen bronnen vinden van ontbinende voorwaarden die gelden vanuit kopers oogpunt, maar kan bijv. voorstellen

even andere situatie

jij erin had staat, dat je kavel x koopt en deze koop niet doorgaat dat dat ook geldt.

[Anoniem: 39993]

Over wat voor termijn hebben we het? Moet die vergunning vóór volgende week rond zijn, of pas ergens volgend jaar?

Als in de overeenkomst niet gespecificeerd is welke partij zich mag beroepen op een voorbehoud, dat mogen in principe beide partijen dit doen. Dat staat niet in de quote. Als dat verder nergens in de overeenkomst staat, dan kun jij als verkoper ook deze ontvinden voorwaarde inroepen. En dat is.... toch wel een beetje raar. Want... jij zou in theorie zelfs de vergunningsprocedure dermate kunnen vertragen (tot aan de Raad van State toe), dat die vergunning voor datum xyz NIET onherroepelijk is. (Het woord "onherroepelijk" is hier heel belangrijk, geen bezwaar meer mogelijk, geen lopende bezwaar- of beroepsprocedures.)

Als er écht nergens staat dat alléén de koper zich op deze voorwaarden mag beroepen, dan mag jij dat ook. En dat zou een flinke blunder zijn van de koper (of zijn adviseurs). Die koopt ook nog eens professioneel, dus die hoeft op geen greintje medelijden te rekenen van een rechter.


Simpel voorbeeldje:

Koopovereenkomst met als ontbindende voorwaarde "dat koper een onherroepelijke vergunning heeft verkregen voor het bouwen van een garage van ten minste 7 meter hoog voor datum xyz". Er is niet vermeld welke partij zich op deze voorwaarde mag beroepen. Koper krijgt op tijd een onherroepelijke vergunning voor een garage van maximaal 6 meter hoog en wil niet ontbinden (want is ook tevreden met 6, al had hij liever 7 gehad). Je voelt hem al aankomen..... verkoper kan nu de voorwaarde inroepen, want 6 is geen 7.

[ Voor 26% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 02-11-2021 13:31 ]

[Sport_Life]

Volgens mij kunnen beide partijen in dat geval ontbinden, indien voor datum x geen vergunning aanwezig is.
Er staat niet expliciet genoemd dat alleen koper kan ontbinden.

Kennissen hebben iets soortgelijks gehad;).
Pm maar als je meer info wilt over die casus (Hoewel ik geen jurist ben..)

Maar eigenlijk zou je het volledige contract moeten plaatsen, waar oa in staat op welke manier kan worden ontbonden.

[ Voor 42% gewijzigd door Sport_Life op 02-11-2021 13:52 ]

[secret17]

Ik denk dat je dit een beetje moet zien als de standaard clausule van financiering onder voorbehoud: de koper krijgt de tijd om voor een bepaalde datum iets te regelen (in dit geval de vergunning) en gaat daarmee ook een inspanningsverplichting aan om dat voor die tijd te regelen. Zodra de deadline verstreken is, en je hebt nog niets van koper vernomen, dan kun je als verkoper bij koper informeren of hij nog met de koop wil doorgaan, maar dan niet meer onder voorbehoud, of dat hij de koop wil ontbinden door een beroep te doen op die ontbindende voorwaarden.

Kiest koper optie 1, dan gaat de koop in principe door en zul je op (als het goed is van tevoren) afgesproken datum bij de notaris voor overdracht zorgen. Komt koper die afspraak niet na, dan is hij je een boetebedrag verschuldigd (typisch 10% vd afgesproken koopsom).

Kiest hij optie 2, dan mag je wel bewijs van inspanning vragen (dus dat hij echt op tijd de omgevingsvergunning heeft aangevraagd). Op basis daarvan kun je dan oordelen of hij zich echt mag beroepen op de ontbindende voorwaarde. Is dit het geval, dan wordt de koop definitief ontbonden. Kun je aantonen dat dit niet het geval is, dan mag hij zich niet op deze voorwaarde beroepen en valt koper gedwongen terug op optie 1: koop gaat door, of boete betalen.

[Snuffel]

FirePuma142 schreef op maandag 1 november 2021 @ 15:46:
Voor zover ik weet kan een ontbindende voorwaarde door beide partijen worden ingeroepen tenzij er specifiek van af is geweken in de koopovereenkomst.

Dat dachten wij ook ja

ZeRoC00L schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 11:16:
Heb je verkocht via een makelaar (die voor jou werkt?), dan zou je de vraag daar ook kunnen neerleggen.

Wij verkopen zelf, echter worden bijgestaan door een makelaar (familie).

CurlyMo schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 11:45:
Het enige wat een ontbindende voorwaarde doen is de koper de mogelijkheid geven van de koop af te zien. Als jij nog steeds binnen een redelijke termijn de koop door kan laten gaan, dan is dat prima. Doel van verkopers is uiteindelijk (meestal) verkoop. Als dat dus alsnog lukt, prima. Je kan dus de kopers niet hard houden aan de voorwaarden. Alleen aan de redelijkheid termijnen ervan.

We weten niet of de koper van de koop wil afzien. Wij zouden wel van de koop willen afzien wegens diverse omstandigheden.
Onze vraag is: kunnen wij de koper houden aan zijn eigen ontbindende voorwaarden als de aangegeven termijn is verstreken.

Silent7 schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 11:48:
Het klinkt alsof je de koop liever niet door ziet gaan. Hoe staan de buren erin?
En contact opnemen met makelaar om te zien hoe de koper/ontwikkelaar erin staat een optie?

Klopt. Dat willen we inderdaad, en dat geldt voor 3 van de 4 verkopende partijen.
Wij hebben rechtstreeks contact met de kopende partij. Deze vraag is nog niet aan hem gesteld omdat we eerst willen uitzoeken wat we redelijkerwijs kunnen verwachten na het verstrijken van de deadlines (die overigens 31-12-2021 is).

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 13:26:
Over wat voor termijn hebben we het? Moet die vergunning vóór volgende week rond zijn, of pas ergens volgend jaar?

Als in de overeenkomst niet gespecificeerd is welke partij zich mag beroepen op een voorbehoud, dat mogen in principe beide partijen dit doen. Dat staat niet in de quote. Als dat verder nergens in de overeenkomst staat, dan kun jij als verkoper ook deze ontvinden voorwaarde inroepen. En dat is.... toch wel een beetje raar. Want... jij zou in theorie zelfs de vergunningsprocedure dermate kunnen vertragen (tot aan de Raad van State toe), dat die vergunning voor datum xyz NIET onherroepelijk is. (Het woord "onherroepelijk" is hier heel belangrijk, geen bezwaar meer mogelijk, geen lopende bezwaar- of beroepsprocedures.)

Als er écht nergens staat dat alléén de koper zich op deze voorwaarden mag beroepen, dan mag jij dat ook. En dat zou een flinke blunder zijn van de koper (of zijn adviseurs). Die koopt ook nog eens professioneel, dus die hoeft op geen greintje medelijden te rekenen van een rechter.
...

Vergunning moet rond zijn voor 31-12-2021. Hier gaat een procedure vooraf, waaronder het publiceren in de plaatstelijke krant van de plannen. Daarna volgt een bezwaarprocedure van de omwonenden (als die er gebruik van maken). Dat traject duurt een aantal weken, en met 2 november op de kalender hebben wij het vermoeden dat 31-12 zal verstrijken zonder dat er een omgevingsvergunning is.

Zoals gezegd: er staat niet uitdrukkelijk aangegeven dat alleen de koper zich op deze voorwaarde mag beroepen. Ergo: wij mogen dat ook, althans, dat is de gedachte.

[geforce5_guy]

Snuffel schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 16:22:
[...]

Vergunning moet rond zijn voor 31-12-2021. Hier gaat een procedure vooraf, waaronder het publiceren in de plaatstelijke krant van de plannen. Daarna volgt een bezwaarprocedure van de omwonenden (als die er gebruik van maken). Dat traject duurt een aantal weken, en met 2 november op de kalender hebben wij het vermoeden dat 31-12 zal verstrijken zonder dat er een omgevingsvergunning is.

Zoals gezegd: er staat niet uitdrukkelijk aangegeven dat alleen de koper zich op deze voorwaarde mag beroepen. Ergo: wij mogen dat ook, althans, dat is de gedachte.

Letterlijke tekst:

Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarden:

a. dat de koper niet voor datum zyx eveneens koopovereenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van abc onder gelijkwaardige voorwaarden als de onderhavige overeenkomst
b. dat de koper voor datum xyz geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft gekregen van gemeente Z voor het nieuwbouwen van een wooncomplex met meerdere appartementen op de percelen van xxx
Ten aanzien van de onder b gemelde ontbindende voorwaarde heeft koper verklaard zich in te spannen voor het aanvragen en verkrijgen van de geldende omgevingsvergunning en zal koper alle kosten daarvan dragen. Met betrekking tot het aanvragen van de gemelde omgevingsvergunning heeft koper verklaard dat naar zijn beste weten de aanvraag daartoe valt binnen het huidige bestemmingplan.
Voormelde ontbindende voorwaarden gelden niet indien koper en verkopen aanvullende anders overeenkomen in een schriftelijk aanvullende overeenkomst.

Als dit de letterlijke tekst is lijkt mij dat er wel degelijk staat dat de koper en niet verkoper er gebruik van kan maken. Nu mist natuurlijk veel tekst en kan het dus anders zijn.

[FirePuma142]

geforce5_guy schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 16:31:
[...]


[...]


Als dit de letterlijke tekst is lijkt mij dat er wel degelijk staat dat de koper en niet verkoper er gebruik van kan maken. Nu mist natuurlijk veel tekst en kan het dus anders zijn.

Juist niet, de ontbindende voorwaarde beschrijft een conditie waaraan de koper, niet de verkoper, moet voldoen.

[olivier5]

Snuffel schreef op maandag 1 november 2021 @ 15:26:
[...]


Letterlijke tekst:

Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarden:

a. dat de koper niet voor datum zyx eveneens koopovereenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van abc onder gelijkwaardige voorwaarden als de onderhavige overeenkomst
b. dat de koper voor datum xyz geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft gekregen van gemeente Z voor het nieuwbouwen van een wooncomplex met meerdere appartementen op de percelen van xxx
Ten aanzien van de onder b gemelde ontbindende voorwaarde heeft koper verklaard zich in te spannen voor het aanvragen en verkrijgen van de geldende omgevingsvergunning en zal koper alle kosten daarvan dragen. Met betrekking tot het aanvragen van de gemelde omgevingsvergunning heeft koper verklaard dat naar zijn beste weten de aanvraag daartoe valt binnen het huidige bestemmingplan.
Voormelde ontbindende voorwaarden gelden niet indien koper en verkopen aanvullende anders overeenkomen in een schriftelijk aanvullende overeenkomst.

Hier staat dat de overeenkomst van rechtswege wordt ontbonden wanneer de koper niet voor datum X de vergunning heeft verkregen. Er staat niets over wie hierop een beroep kan doen - m.i. treedt de ontbinding dan van rechtswege (= automatisch) in werking. De verwijzing naar 'koper' maakt dit niet anders - dit is eenvoudigwerg de formulering van de inhoud van de voorwaarde.

[ Voor 4% gewijzigd door olivier5 op 02-11-2021 16:38 ]

[CurlyMo]

Snuffel schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 16:22:
[...]
We weten niet of de koper van de koop wil afzien. Wij zouden wel van de koop willen afzien wegens diverse omstandigheden.
Onze vraag is: kunnen wij de koper houden aan zijn eigen ontbindende voorwaarden als de aangegeven termijn is verstreken.

Volgens mij pas als er een redelijke termijn overschreden wordt.

[JanHenk]

olivier5 schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 16:36:
[...]


Hier staat dat de overeenkomst van rechtswege wordt ontbonden wanneer de koper niet voor datum X de vergunning heeft verkregen. Er staat niets over wie hierop een beroep kan doen - m.i. treedt de ontbinding dan van rechtswege (= automatisch) in werking. De verwijzing naar 'koper' maakt dit niet anders - dit is eenvoudigwerg de formulering van de inhoud van de voorwaarde.

Hier staat m.i. het juiste antwoord.

Kortom; het is afwachten tot 31-12-2021.

Is dan aan de voorwaarde (koper heeft een onherroepelijke omgevingsvergunning in bezit t.a.v. de genoemde percelen) dan is de overeenkomst geldig.

Is dan niet aan de voorwaarde voldaan, dan is de overeenkomst van rechtswege ontbonden; ieder is vogelvrij.

Andere afspraken maken kan. Maar het is niet een ontbindende voorwaarde waar één van beide partijen zich op kan 'beroepen'. TS kan, op basis van deze beschikbare informatie, slechts afwachten.

[MeesterPieter]

duidelijk toch?

Mocht er nog een vergunning aangevraagd worden dan maak jij (en/of buren) bezwaar.

aangezien koper dan nooit meer een onheroeppelijke vergunning krijgt op zo'n korte termijn kun je dan per 1/1/22 de koopovereenkomst ontbinden

[olivier5]

MeesterPieter schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 16:52:
duidelijk toch?

Mocht er nog een vergunning aangevraagd worden dan maak jij (en/of buren) bezwaar.

aangezien koper dan nooit meer een onheroeppelijke vergunning krijgt op zo'n korte termijn kun je dan per 1/1/22 de koopovereenkomst ontbinden

Dit is risicovol, gelet op het volgende:

Wanneer de partij die bij de vervulling belang had, deze heeft teweeggebracht, geldt de voorwaarde als niet vervuld, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen (art. 6:23 lid 2 BW).

[CurlyMo]

JanHenk schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 16:51:
[...]
Is dan niet aan de voorwaarde voldaan, dan is de overeenkomst van rechtswege ontbonden; ieder is vogelvrij.

Zo werkt het volgens mij niet. De koper is dan verplicht om te kopen of anders moet hij een boete betalen. Het is zover ik weet niet een uitvlucht voor de verkopers. Als de koper ondanks het niet hebben kunnen voldoen aan de voorwaarden alsnog koopt (en daarmee het risico van die vergunning accepteert), dan kan je daar volgens mij niks tegen doen.

[olivier5]

CurlyMo schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 16:58:
[...]

Zo werkt het volgens mij niet. De koper is dan verplicht om te kopen of anders moet hij een boete betalen. Het is zover ik weet niet een uitvlucht voor de verkopers. Als de koper ondanks het niet hebben kunnen voldoen aan de voorwaarden alsnog koopt (en daarmee het risico van die vergunning accepteert), dan kan je daar volgens mij niks tegen doen.

Het hangt af van uitleg, maar m.i. is deze clausule in elk geval tekstueel vrij duidelijk. Wanneer de voorwaarde intreedt, is de overeenkomst ontbonden. Als ik mijn fiets aan jou verkoop onder de ontbindende voorwaarde dat de zon schijnt op 3 november 2021, en de zon schijnt inderdaad die dag, dan is de koop van tafel. Hoeft verder niemand iets voor te doen.

De crux is hier nog de inspanningsverplichting die op de koper rust (gelet op het vervolg van de bepaling), maar nu TS juist zélf van de overeenkomst af wil lijkt mij dit geen relevante vraag.

[D-dark]

Snuffel schreef op maandag 1 november 2021 @ 15:26:
[...]


Letterlijke tekst:

Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarden:

a. dat de koper niet voor datum zyx eveneens koopovereenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van abc onder gelijkwaardige voorwaarden als de onderhavige overeenkomst
b. dat de koper voor datum xyz geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft gekregen van gemeente Z voor het nieuwbouwen van een wooncomplex met meerdere appartementen op de percelen van xxx
Ten aanzien van de onder b gemelde ontbindende voorwaarde heeft koper verklaard zich in te spannen voor het aanvragen en verkrijgen van de geldende omgevingsvergunning en zal koper alle kosten daarvan dragen. Met betrekking tot het aanvragen van de gemelde omgevingsvergunning heeft koper verklaard dat naar zijn beste weten de aanvraag daartoe valt binnen het huidige bestemmingplan.
Voormelde ontbindende voorwaarden gelden niet indien koper en verkopen aanvullende anders overeenkomen in een schriftelijk aanvullende overeenkomst.

Tsja, deze voorwaarde zegt het. Nr B
Op 31-12-2021 is de deadline zoals je in een latere post toevoegde

Maar als je weet wat de maximale bezwaartermijn is dan was het logischer geweest om een 2-trapsraket te gebruiken. Vergunning moet voor datum XYZ zijn aangevraagd en op datum XYZ onherroepelijk worden. Nu moet je nog even wachten want er kan bezwaar worden aangetekend maar dat hoeft niet.

Dan komt in de tussentijd het volgende om de hoek. De verkoper kan om een aanvullende overeenkomst vragen om de termijn te verlengen. Maar als 1 persoon daarin niet in meegaat dan treed A in werking.

[vanaalten]

Ik vraag mij enkel af of een rechter - als het ooit zo ver komt - er in mee zal gaan. De bedoeling van de voorwaarde is wel duidelijk: om de koper een uitweg te geven als een vergunning niet wordt afgegeven, zodat koper niet met een waardeloos huis blijft zitten.

Binnen de overeenkomst heeft verkoper geen enkel belang bij het wel-of-niet verkrijgen van de vergunning.

Dus ik kan mij zelfs voorstellen dat een rechter naar de bedoeling van de overeenkomst kijkt, "de geest van de wet", en op grond daarvan oordeelt dat verkoper geen recht heeft om de overeenkomst te ontbinden.

Nou ben ik geen jurist - verre van! - maar als TS dit wil doorzetten zou ik toch echt snel een goede advocaat erbij zoeken om dit alles te bevestigen of ontkennen.

[cryptapix]

Ik snap niet dat er tweakers zeggen dat alleen de koper zich op de ontbindende voorwaarde kan beroepen. Dat staat nergens. Integendeel, de ontbindende voorwaarden zijn algemeen opgenomen. Verkoper kan er m.i. dus net zo goed een beroep op doen. Voor verkoper is het namelijk net zo goed van belang dat hij niet oneindig hoeft te wachten of de koper misschien ooit een keer wel een vergunning krijgt.

De toevoeging

Voormelde ontbindende voorwaarden gelden niet indien koper en verkopen aanvullende anders overeenkomen in een schriftelijk aanvullende overeenkomst.

Geeft nog meer aanleiding voor mijn standpunt. Duidelijk is dat ook de verkoper nog door moet willen als de deadline niet gehaald is; zo niet, dan geen verkoop.

Overigens, op een ontbindende voorwaarde moet je je wel beroepen. Dat gaat niet vanzelf. In tegenstelling tot wat sommige tweakers hier beweren. Anders is dat bij een opschortende voorwaarde.

Tot slot. Dat je kunt ontbinden, betekent nog niet dat dat kosteloos kan. Let daar nog even op.

@Snuffel dit zou je makelaar toch ook gewoon moeten weten?

[Rukapul]

vanaalten schreef op woensdag 3 november 2021 @ 07:40:
Ik vraag mij enkel af of een rechter - als het ooit zo ver komt - er in mee zal gaan. De bedoeling van de voorwaarde is wel duidelijk: om de koper een uitweg te geven als een vergunning niet wordt afgegeven, zodat koper niet met een waardeloos huis blijft zitten.

Binnen de overeenkomst heeft verkoper geen enkel belang bij het wel-of-niet verkrijgen van de vergunning.

Tuurlijk wel. Niemand wil lang in onzekerheid zien. Je kunt in zo'n periode namelijk niets.

Daarnaast geeft niemand als het goed is een gratis optie voor onbepaalde tijd. Zo'n optie vertegenwoordigt namelijk waarde. Met de huidige prijsontwikkeling mogelijk zelfs veel.

[Reptile209]

cryptapix schreef op maandag 8 november 2021 @ 18:59:
[..]
Overigens, op een ontbindende voorwaarde moet je je wel beroepen. Dat gaat niet vanzelf. In tegenstelling tot wat sommige tweakers hier beweren. Anders is dat bij een opschortende voorwaarde.
[...]

Dat inderdaad. En normaalgesproken staat er volgens mij dus iets bij dit artikel in het contract over hoe je geacht wordt de ontbinding vorm te geven. Bijvoorbeeld schriftelijk bij de wederpartij. En dan blijkt daar misschien ook wel uit dat alleen de koper deze clausule kan uitoefenen. Lijkt me toch debiel als de verkoper een ontbinding kan regelen omdat (hij denkt dat) de koper iets niet rond krijgt. De verkoper heeft geen enkel belang bij de genoemde voorwaarden, dus waarom zou hij ze dan kunnen gebruiken?

Ben ook wel benieuwd waarom TS er vanaf wil zien... Beter bod gehad?

[cryptapix]

Reptile209 schreef op maandag 8 november 2021 @ 19:27:
[...]

Dat inderdaad. En normaalgesproken staat er volgens mij dus iets bij dit artikel in het contract over hoe je geacht wordt de ontbinding vorm te geven. Bijvoorbeeld schriftelijk bij de wederpartij. En dan blijkt daar misschien ook wel uit dat alleen de koper deze clausule kan uitoefenen. Lijkt me toch debiel als de verkoper een ontbinding kan regelen omdat (hij denkt dat) de koper iets niet rond krijgt. De verkoper heeft geen enkel belang bij de genoemde voorwaarden, dus waarom zou hij ze dan kunnen gebruiken?

Ben ook wel benieuwd waarom TS er vanaf wil zien... Beter bod gehad?

Een ontbindindingsverklaring is in principe vormvrij, dus daar hoeft niet per se iets voor te zijn opgenomen in de overeenkomst. Je moet alleen zorgen dat je verklaring de wederpartij bereikt (en daar wil je liefst ook bewijs van hebben).

Verder lijk je mijn post niet goed te lezen. Ik meen namelijk dat de verkoper wel kan ontbinden. Het gaat ook niet om wat de verkoper denkt. De ontbindende voorwaarde is feitelijk: de vergunning is er of is er niet. Beroep je je op de ontbindende voorwaarde en is de vergunning er wel, dan heeft je ontbindingsverklaring geen effect.

[JackBol]

Volgens mij is het heel eenvoudig. Als op 31-12 niet aan de ontbindende voorwaarden voldaan is, vervalt de overeenkomst van rechtswege. Als de koper door wil, zal deze opnieuw om de tafel moeten met de verkopers.

Op dat moment kunnen nieuwe eisen gesteld worden indien een overeenkomst aangegaan wordt. Of je kan besluiten om geen nieuwe overeenkomst aan te gaan.


Wachten tot 31-12 dus.


Als ik vragen mag, wat is de reden dat 3 van de 4 buren achteraf van de koop af willen zien?

[cryptapix]

JackBol schreef op maandag 8 november 2021 @ 20:14:
Volgens mij is het heel eenvoudig. Als op 31-12 niet aan de ontbindende voorwaarden voldaan is, vervalt de overeenkomst van rechtswege. Als de koper door wil, zal deze opnieuw om de tafel moeten met de verkopers.

Op dat moment kunnen nieuwe eisen gesteld worden indien een overeenkomst aangegaan wordt. Of je kan besluiten om geen nieuwe overeenkomst aan te gaan.
[…]

Wat je schrijft klopt volgens mij niet. De ontbindende voorwaarde treedt niet vanzelf in. Je moet er een beroep op doen. Doe je dat niet, dan loopt de overeenkomst gewoon door. Die vervalt niet van rechtswege, althans dat zie ik nergens staan in de contractsbepaling? Of lees jij dat in de aanhef?

Zolang je je niet op de ontbindende voorwaarden beroept, kun je ook niet zomaar nieuwe eisen stellen. Ontbind je wel, dan kun je een nieuwe overeenkomst sluiten. Als beide partijen dat willen uiteraard.

[ Voor 6% gewijzigd door cryptapix op 08-11-2021 20:55 ]

[JackBol]

cryptapix schreef op maandag 8 november 2021 @ 20:52:
[...]

Wat je schrijft klopt volgens mij niet. De ontbindende voorwaarde treedt niet vanzelf in. Je moet er een beroep op doen. Doe je dat niet, dan loopt de overeenkomst gewoon door. Die vervalt niet van rechtswege, althans dat zie ik nergens staan in de contractsbepaling? Of lees jij dat in de aanhef?

Zolang je je niet op de ontbindende voorwaarden beroept, kun je ook niet zomaar nieuwe eisen stellen. Ontbind je wel, dan kun je een nieuwe overeenkomst sluiten. Als beide partijen dat willen uiteraard.

Kan zijn dat je gelijk hebt, en dat de koper beroep moet doen op ontbinding van de overeenkomst.
https://www.hypotheker.nl.../ontbindende-voorwaarden/

[Anoniem: 39993]

JackBol schreef op maandag 8 november 2021 @ 20:14:
Volgens mij is het heel eenvoudig. Als op 31-12 niet aan de ontbindende voorwaarden voldaan is, vervalt de overeenkomst van rechtswege. Als de koper door wil, zal deze opnieuw om de tafel moeten met de verkopers.

Op dat moment kunnen nieuwe eisen gesteld worden indien een overeenkomst aangegaan wordt. Of je kan besluiten om geen nieuwe overeenkomst aan te gaan.


Wachten tot 31-12 dus.


Als ik vragen mag, wat is de reden dat 3 van de 4 buren achteraf van de koop af willen zien?

Gokje: dit duurt nu al zo lang dat de woningen inmiddels voor een hogere prijs verkocht kunnen worden.

[TheGhostInc]

Snuffel schreef op maandag 1 november 2021 @ 15:26:
b. dat de koper voor datum xyz geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft gekregen van gemeente Z voor het nieuwbouwen van een wooncomplex met meerdere appartementen op de percelen van xxx

Dit voorbehoud is al licht problematisch.
Tot wanneer mag je dit voorbehoud inroepen? Technisch gezien mag dat tot het einde der tijden als niet aan de voorwaarden is voldaan, zelfs na het passeren!

Dus.... we hebben een problematisch voorbehoud, met 5 partijen, het gaat over miljoenen en je wilt een actie doen die je 'vijandig' of 'niet te goeder trouw' zou kunnen noemen.
(Verkoper wil onder de verkoop uit)

Als de projectontwikkelaar de ontbinding betwist bij de rechter kun je je heel veel problemen op de hals halen:
De projectontwikkelaar kan de verkoop aan andere kopers proberen tegen te houden.
Als je in het ongelijk wordt gesteld kan de schade worden verhaald. Zo'n projectontwikkelaar doet zoiets niet voor de lol. Een paar ton winst kan prima, dat mag je in zo'n geval vergoeden.
En je buren zijn ook partij, doe je het allemaal?

[Anoniem: 39993]

TheGhostInc schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 00:23:
[...]

Dit voorbehoud is al licht problematisch.
Tot wanneer mag je dit voorbehoud inroepen? Technisch gezien mag dat tot het einde der tijden als niet aan de voorwaarden is voldaan, zelfs na het passeren!

Dus.... we hebben een problematisch voorbehoud, met 5 partijen, het gaat over miljoenen en je wilt een actie doen die je 'vijandig' of 'niet te goeder trouw' zou kunnen noemen.
(Verkoper wil onder de verkoop uit)

Als de projectontwikkelaar de ontbinding betwist bij de rechter kun je je heel veel problemen op de hals halen:
De projectontwikkelaar kan de verkoop aan andere kopers proberen tegen te houden.
Als je in het ongelijk wordt gesteld kan de schade worden verhaald. Zo'n projectontwikkelaar doet zoiets niet voor de lol. Een paar ton winst kan prima, dat mag je in zo'n geval vergoeden.
En je buren zijn ook partij, doe je het allemaal?

Die projectontwikkelaar is een professionele partij. Hij had ook gewoon een voorbehoud kunnen formuleren welke TS niet kan inroepen, maar heeft dat nagelaten.

Je zou dit voorbehoud prima kunnen zien als bescherming voor beide partijen. Het beschermt nu de projectontwikkelaar tegen vergunningsproblemen en de TS tegen een eeuwig durend vergunningstraject. TS wil niet nog 3 maanden wachten op duidelijkheid, logisch.

[cryptapix]

TheGhostInc schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 00:23:
[...]

Dit voorbehoud is al licht problematisch.
Tot wanneer mag je dit voorbehoud inroepen? Technisch gezien mag dat tot het einde der tijden als niet aan de voorwaarden is voldaan, zelfs na het passeren!
[…]

Dat zal wel meevallen. Als verkoper namelijk weet dat de vergunning er niet is, maar toch meewerkt met de verkoop (akte laten passeren) geeft verkoper uitvoering aan de overeenkomst en zou zomaar eens sprake kunnen zijn van rechtsverwerking. De verkoper kan zich dan niet alsnog op de ontbindende voorwaarde beroepen.

TheGhostInc schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 00:23:
[...]
Dus.... we hebben een problematisch voorbehoud, met 5 partijen, het gaat over miljoenen en je wilt een actie doen die je 'vijandig' of 'niet te goeder trouw' zou kunnen noemen.
(Verkoper wil onder de verkoop uit)
[…]

Waarom vijandig/niet te goeder trouw?

TheGhostInc schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 00:23:
[...]
Als de projectontwikkelaar de ontbinding betwist bij de rechter kun je je heel veel problemen op de hals halen:
De projectontwikkelaar kan de verkoop aan andere kopers proberen tegen te houden.
Als je in het ongelijk wordt gesteld kan de schade worden verhaald. Zo'n projectontwikkelaar doet zoiets niet voor de lol. Een paar ton winst kan prima, dat mag je in zo'n geval vergoeden.
En je buren zijn ook partij, doe je het allemaal?

Beetje een dooddoener. Elk gebruik van een recht kan tot problemen leiden als de wederpartij dat recht betwist. Daarom vraagt TS juist om advies.

Er komt niet zomaar een procedure bij de rechter. Daar gaat wel de nodige correspondentie aan vooraf en dan kan verkoper alsnog bedenken of hij wil doorzetten.

[vanaalten]

Rukapul schreef op maandag 8 november 2021 @ 19:10:
[...]

Tuurlijk wel. Niemand wil lang in onzekerheid zien. Je kunt in zo'n periode namelijk niets.

Daarnaast geeft niemand als het goed is een gratis optie voor onbepaalde tijd. Zo'n optie vertegenwoordigt namelijk waarde. Met de huidige prijsontwikkeling mogelijk zelfs veel.

Die snap ik nog even niet.

Stel ik verkoop mijn huis en de koper wil er een kinderdagverblijf in beginnen, maar weet nog niet of 'ie daar een vergunning voor kan krijgen.
Stellen we een contract op, passeerdatum bijvoorbeeld 31-12-2021. En een ontbindende voorwaarde dat er ontbonden mag worden als er op, bijvoorbeeld, 15-12-2021 nog geen vergunning is afgegeven. D'r zal nog wel een extra stukje in staan dat je daar binnen korte tijd op moet beroepen.

Dan is er voor de verkoper volgens mij geen enkele reden om de koop te ontbinden als er 15-12-2021 nog geen vergunning is. Immers, zonder ontbinden ga je alsnog op 31-12-2021 het huis verkopen, enkel kan de koper er (nog) geen kinderdagverblijf in beginnen.

En daarom zie ik nog niet waarom je als verkoper een beroep op die ontbindende voorwaarde zou kunnen doen: je hebt er geen enkel voordeel bij om dat te doen. Het is aan de koper om z'n risico in te schatten en een beslissing te nemen.

[Snuffel]

Anoniem: 39993 schreef op maandag 8 november 2021 @ 22:28:
[...]

Gokje: dit duurt nu al zo lang dat de woningen inmiddels voor een hogere prijs verkocht kunnen worden.

Nee, er zijn omstandigheden bij de buren waardoor verkoop ineens niet meer wenselijk is (lees: (ernstige) gezondheids issues).
Zelf ga ik in dit tijdperk met hoge huizen prijzen liever fors verbouwen ipv verkopen.

Feit blijft: 31-12-201 zijn de vergunningen niet rond.
Vraagstelling blijft: is het contract op 1-1-2022 niets meer dan een getekend papier zonder waarde, rechten en plichten? Of is het nog steeds een geldig koopcontract waarbij er geleverd moet worden door de verkopers.

[Vorkie]

Antwoorden die gegeven zijn wil je schijnbaar niet horen, dus vervoeg je dan naar een notaris of advocaat, die kan je uitsluitsel geven.

[Cyberpope]

cryptapix schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 06:22:
Beetje een dooddoener. Elk gebruik van een recht kan tot problemen leiden als de wederpartij dat recht betwist. Daarom vraagt TS juist om advies.

Er komt niet zomaar een procedure bij de rechter. Daar gaat wel de nodige correspondentie aan vooraf en dan kan verkoper alsnog bedenken of hij wil doorzetten.

En dan is de termijn al lang verstreken. Je onzekerheid wordt langer (in de tijd dat de procedure loopt, kun je niet verkopen zonder risico op een claim). Ergo geen succes.

Beste is om in overleg te treden met de koper en alles op tafel leggen.

Elke ander vechtsenario is geen vooruitgang. Je hebt zelf toch die handtekening gezet en jammer dat nu je huis in de tussentijd 30% in waarde gestegen is. Daar had je familielid (makelaar) je tegen moeten beschermen.

[ Voor 14% gewijzigd door Cyberpope op 09-11-2021 08:33 ]

[Reptile209]

Snuffel schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 08:08:
[...]

Nee, er zijn omstandigheden bij de buren waardoor verkoop ineens niet meer wenselijk is (lees: (ernstige) gezondheids issues).
Zelf ga ik in dit tijdperk met hoge huizen prijzen liever fors verbouwen ipv verkopen.

Feit blijft: 31-12-201 zijn de vergunningen niet rond.
Vraagstelling blijft: is het contract op 1-1-2022 niets meer dan een getekend papier zonder waarde, rechten en plichten? Of is het nog steeds een geldig koopcontract waarbij er geleverd moet worden door de verkopers.

Je kan altijd met de koper in overleg, kan hem een hoop tijd, moeite of hoofdbrekens schelen als de koop ongedaan gemaakt wordt terwijl hij zijn vergunningen niet rond kreeg. Kunnen jullie ook verder. Wel even verdomd helder op papier (laten) zetten! En anders moet een jurist/notaris beoordelen op basis van de *hele* akte of je er van jouw kant onderuit kan. En de laatste optie is: spullen inpakken en verhuizen .

[cryptapix]

Snuffel schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 08:08:
[...]
Feit blijft: 31-12-201 zijn de vergunningen niet rond.
Vraagstelling blijft: is het contract op 1-1-2022 niets meer dan een getekend papier zonder waarde, rechten en plichten? Of is het nog steeds een geldig koopcontract waarbij er geleverd moet worden door de verkopers.

Lees je wel wat er gezegd wordt?

Als je geen beroep doet op de ontbindende voorwaarde (en de koper ook niet), blijft de overeenkomst bestaan. Simpel.

En als jullie na 31-12-21 te lang wachten met een beroep op de ontbindende voorwaarde en uitvoering blijven geven aan de koopovereenkomst, kan het zo zijn dat er sprake is van rechtsverwerking en kun je geen beroep meer doen op de ontbindende voorwaarde.

[Anoniem: 39993]

Vorkie schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 08:12:
Antwoorden die gegeven zijn wil je schijnbaar niet horen, dus vervoeg je dan naar een notaris of advocaat, die kan je uitsluitsel geven.

Dat lijkt me inderdaad het beste.
@TS: Het lijkt me het beste om vooral naar je eigen situatie te kijken en niet naar die van je buren. Daar heb jij domweg niets mee te maken en het heeft ook geen enkele invloed op jouw koopovereenkomst. De buren hebben hun eigen overeenkomst (met waarschijnlijk dezelfde ontbindende voorwaarden).

Jij wil inmiddels niet meer verkopen, omdat je liever gaat verbouwen. Gebaseerd op het stukje tekst dat je hier in het topic hebt geplakt, kun je onder de verkoop uit als de koper op 31-12-2021 geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft. Dat is nog 7,5 week. In theorie kán dat nog, maar dan moet echt wel álles meezitten op dit moment. Dus, vandaag aanvraag publiceren, volgende week gegund worden, geen bezwaar binnen 6 weken. Maar da's dus de theorie. In de praktijk zal het zo waarschijnlijk niet gaan lopen. Het is niet ongebruikelijk dat er bezwaar komt op de bouw van een appartementencomplex. Mijn schoonouders woonden eerst aan een uitvalsweg met lintbebouwing. Voor ze hun woning (samen met een paar buren) aan een projectontwikkelaar verkochten voor de bouw van een rijtje woningen (iets andere situatie, het ging de projectontwikkelaar om de grond achter de woningen maar die was niet los te koop), zijn er in die straat 2 wat lagere appartementencomplexjes gebouwd. Beide trajecten mondden uit in bezwaren, beroep, bewonersavonden vanuit de gemeente voor schijn-betrokkenheid. Natuurlijk zijn die copmlexjes gewoon gebouwd, maar dat was een lang traject. Recent is er een torenflat vergund daar: hetzelfde riedeltje, iedereen was tegen (maar hij komt er natuurlijk toch, geld bepaalt immers).

Je kunt natuurlijk ook gewoon nog 2 weken wachten. Als er dan nog geen vergunningsaanvraag is gepubliceerd, dan weet je zeker dat de deadline niet gehaald gaat worden. De vergunning is immers pas 6 weken na toekenning onherroepelijk en dan ook nog alleen als er geen bezwaar komt. Als de projectontwkkelaar weet, dat er al minimaal 2 partijen zijn die niet meer willen verkopen en de ontbindende voorwaarde willen gaan inroepen, dan haakt hij waarschijnlijk direct af. Wellicht wíl de projectontwikkelaar helemaal niet meer kopen als hij geen zekerheid heeft over het vervolg.

[ Voor 13% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 09-11-2021 08:51 ]

[Snuffel]

Oh zeker lees ik wel, wees niet bang

Wat er sowieso gaat gebeuren is dat er vandaag over twee weken een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarden, dat is stap 1.

Iemand riep hier: we zeggen iets maar je wil het niet horen.
Dat is zeker niet zo, ik sta open voor alles en neem alles in overweging.
Daarbij kijk ik primair naar mijn eigen situatie, en neem ik daar waar mogelijk en waar van toepassing de buren in mee

[ Voor 83% gewijzigd door Snuffel op 09-11-2021 09:01 ]

[DarkFly]

Snuffel schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 08:56:
Wat er sowieso gaat gebeuren is dat er vandaag over twee weken een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarden, dat is stap 1.

Het lijkt mij dat je dan te vroeg bent, de termijn is nog niet verstreken. Dat volgens jouw inschatting niet meer gaat lukken, maakt niet dat er nu al aan de ontbindende voorwaarde op 31-12 is voldaan.

Overigens zou ik, zoals hier echt veelvuldig geadviseerd, een gespecialiseerd jurist eens laten kijken naar de voorwaarde, voordat je verdere stappen zet. Ik ben het er niet zomaar mee eens dat jij je ook op de ten behoeve van de koper opgenomen ontbindende voorwaarde kan beroepen…

Zoek het eerst goed uit, niet alleen via dit forum, voordat je de knuppel in het hoenderhok gooit. Mogelijk dat de projectontwikkelaar het wel prima vindt, maar het gaat om veel geld en als de tegenpartij het anders ziet kan het een juridische strijd worden.

[olivier5]

cryptapix schreef op maandag 8 november 2021 @ 18:59:
Ik snap niet dat er tweakers zeggen dat alleen de koper zich op de ontbindende voorwaarde kan beroepen. Dat staat nergens. Integendeel, de ontbindende voorwaarden zijn algemeen opgenomen. Verkoper kan er m.i. dus net zo goed een beroep op doen. Voor verkoper is het namelijk net zo goed van belang dat hij niet oneindig hoeft te wachten of de koper misschien ooit een keer wel een vergunning krijgt.

De toevoeging

[...]

Geeft nog meer aanleiding voor mijn standpunt. Duidelijk is dat ook de verkoper nog door moet willen als de deadline niet gehaald is; zo niet, dan geen verkoop.

Overigens, op een ontbindende voorwaarde moet je je wel beroepen. Dat gaat niet vanzelf. In tegenstelling tot wat sommige tweakers hier beweren. Anders is dat bij een opschortende voorwaarde.

Tot slot. Dat je kunt ontbinden, betekent nog niet dat dat kosteloos kan. Let daar nog even op.

@Snuffel dit zou je makelaar toch ook gewoon moeten weten?

Eens met het begin, oneens met de tweede helft. Ik zie niet in waarom je je zou moeten beroepen op een ontbindende voorwaarde, althans waarom je een ontbindingsverklaring zou moeten afleggen. Art. 6:22 BW bepaalt eenvoudigweg:

Een opschortende voorwaarde doet de werking der verbintenis eerst met het plaatsvinden der gebeurtenis aanvangen; een ontbindende voorwaarde doet de verbintenis met het plaatsvinden der gebeurtenis vervallen.

Volgens mij ontstaat hier verwarring doordat mensen bij 'ontbindende voorwaarde' meteen denken aan de meestgebruikte ontbindende voorwaarde, namelijk het financieringsvoorbehoud bij koop van een onroerende zaak. Dat is dan synoniem komen te staan voor 'ontbindende voorwaarde' ofzo. Dat is ten onrechte. Er kunnen tal van ontbindende voorwaarden worden opgenomen in tal van overeenkomsten.

Dat neemt niet weg dat het natuurlijk verstandig is na het in vervulling gaan van de voorwaarde even een briefje te sturen dat je er nu van uitgaat dat de overeenkomst is ontbonden.

[Citroentjuh]

Je gaat als verkoper echt geen beroep kunnen doen op die ontbindende voorwaarde, want die is overduidelijk bedoeld als bescherming voor de koper, zelfs als dat er niet expliciet bij staat. Als zij geen vergunning krijgen hoe is dat voor jou een probleem dan? Precies, dat is voor jou geen enkel probleem zolang ze maar gewoon de afgesproken koopsom voldoen. Je beroepen op deze voorwaarde zal dus nooit stand kunnen houden, het is overduidelijk dat je gewoon zelf een andere reden hebt om niet meer te willen verkopen, maar daar zijn deze voorwaarden echt niet voor bedoeld. Als verkoper er nog onder uit kunnen als de koper gewoon kan betalen is heel erg moeilijk en ik denk in dit geval onmogelijk. Dat is bijvoorbeeld ook met een voorbehoud van financiering, stel het komt niet rond met ene hypotheek maar de koper regelt het geld op een andere manier, dan heb je als verkoper geen poot om op te staan door te zeggen ze voldoen niet aan het financieringsvoorbehoud. Het enige dat telt is dat ze hun financiële verplichting aan jou nakomen. Kunnen ze dat, dan is het gewoon pech en kun je er als verkoper slechts bij enorme uitzondering nog onderuit.

[CaDje]

Snuffel schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 08:56:
Wat er sowieso gaat gebeuren is dat er vandaag over twee weken een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarden, dat is stap 1.

Stel je hebt een koopovereenkomst met voorbehoud van financiering, dan kun je als verkoper ook niet zomaar zeggen: "Mijn onderbuik gevoel zegt dat de koper dit helemaal niet kan betalen en de financiering niet rondt krijgt, dus ik wil de koopovereenkomst ontbinden"

Staat de datum van 31-12 ook in de koopovereenkomst?

[ybos]

Snuffel schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 16:22:
Onze vraag is: kunnen wij de koper houden aan zijn eigen ontbindende voorwaarden als de aangegeven termijn is verstreken.

Een ontbindende voorwaarde treedt niet automatisch in werking. Je mág er gebruik van maken. Het lijkt me niet dat wanneer kopende partij geen vergunning krijgt en toch tot koop wil overgaan dat jullie van die ontbindende voorwaarde gebruik kunnen maken.

Daarnaast zal de kopende partij erg vreemd staan te kijken wanneer jullie het voorstel doen van het gebruik maken van zíjn ontbindende voorwaarden.
Ik zou er eerst een goed naar laten kijken door een juridisch loket. Naar mijn gevoel heb je hier geen recht op.

Je hebt zelf getekend, je bent handelsbekwaam (neem ik aan), ik vrees dat je gewoon moet leveren als verkopende partij koop door wil laten gaan.

[Anoniem: 39993]

DarkFly schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 09:12:
[...]

Het lijkt mij dat je dan te vroeg bent, de termijn is nog niet verstreken. Dat volgens jouw inschatting niet meer gaat lukken, maakt niet dat er nu al aan de ontbindende voorwaarde op 31-12 is voldaan.

Overigens zou ik, zoals hier echt veelvuldig geadviseerd, een gespecialiseerd jurist eens laten kijken naar de voorwaarde, voordat je verdere stappen zet. Ik ben het er niet zomaar mee eens dat jij je ook op de ten behoeve van de koper opgenomen ontbindende voorwaarde kan beroepen…

Zoek het eerst goed uit, niet alleen via dit forum, voordat je de knuppel in het hoenderhok gooit. Mogelijk dat de projectontwikkelaar het wel prima vindt, maar het gaat om veel geld en als de tegenpartij het anders ziet kan het een juridische strijd worden.

Die is niet opgenomen ten behoeve van koper. Dat is het hele punt nou juist (grote juridische fout). (Of er moet in de alinea boven of onder het gequote stukje uit de overeenkomst beschreven staan dat het ten behoeve van koper is. Maar dan had TS dat waarschijnlijk wel relevant genoeg gevonden om dat op te nemen in de quote.)

Dat het woordje "koper" in de voorwaarde staat, zorgt er niet voor dat de verkoper de voorwaarde niet kan inroepen. Dat moet dan letterlijk beschreven zijn. Nu staat er alleen dat "een niet gespecificeerde partij" kan ontbinden als "koper geen onherroepelijke vergunning heeft op datum X" (even samengevat).

Quote uit de letterlijke tekst:

Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarden:

Daar staat dus niet dat KOPER deze overeenkomst aangaat onder voorwaarden. Nee, de overeenkomst wordt DOOR PARTIJEN aangegaan onder voorwaarden. En bij de individuele voorwaarden staat ook niet vermeld, dat ze alleen ten behoeve van koper zijn.

Als ze daar nou hadden neergezet:

Deze overeenkomst wordt door koper aangegaan onder de ontbindende voorwaarden:

Dan hadden die 2 woordjes nu een heel groot verschil gemaakt.

[ Voor 15% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 09-11-2021 09:31 ]

[olivier5]

Over die belangen: het is echt nog maar de vraag of het alleen in het belang van de koper is dat die bepaling is opgenomen in de overeenkomst. Zolang het niet in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid is het denkelijk ook niet zo relevant.

[eamelink]

Je hebt dus als leek een overeenkomst met een professional die jij wilt ontbinden, wat volgens de letterlijke interpretatie van die overeenkomst kan, maar waarvan de intentie anders was.

Interessante zaak . Graag doorzetten tot bij de rechter, dat heeft voor ons de hoogste amusementswaarde

[Citroentjuh]

Snuffel schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 08:08:
[...]


Nee, er zijn omstandigheden bij de buren waardoor verkoop ineens niet meer wenselijk is (lees: (ernstige) gezondheids issues).
Zelf ga ik in dit tijdperk met hoge huizen prijzen liever fors verbouwen ipv verkopen.

Die omstandigheden zijn vervelend maar absoluut geen grond om een koopcontract te ontbinden.

Feit blijft: 31-12-201 zijn de vergunningen niet rond.
Vraagstelling blijft: is het contract op 1-1-2022 niets meer dan een getekend papier zonder waarde, rechten en plichten? Of is het nog steeds een geldig koopcontract waarbij er geleverd moet worden door de verkopers.

Antwoord op je vraag: het is nog steeds een geldig koopcontract en als de kopers niet willen ontbinden moet jij gewoon leveren, als ze uiteraard de koopsom kunnen betalen.

[vanaalten]

Precies wat @eamelink schrijft: als je de overeenkomst letterlijk interpreteert mag je 'm per 31-12 ontbinden, maar als je de intentie van de ontbindende voorwaarde snapt is duidelijk dat dit enkel voor de koper is. Als niet-jurist kan je dus alle kanten op redeneren.

Misschien dat je hier nog een onderbouwde post van een jurist krijgt (of al hebt), maar hoe dan ook is professioneel juridisch advies hier wel nodig, lijkt mij.

[TheGhostInc]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 05:21:
Je zou dit voorbehoud prima kunnen zien als bescherming voor beide partijen. Het beschermt nu de projectontwikkelaar tegen vergunningsproblemen en de TS tegen een eeuwig durend vergunningstraject. TS wil niet nog 3 maanden wachten op duidelijkheid, logisch.

Maar als de projectontwikkelaar door wil gaan zonder vergunning heeft de TS ook duidelijkheid, daarmee is er voor de TS geen grond om van de verkoop af te zien.
Een voorbehoud is niet een 'ik kan er nog onderuit'-kaart, maar echt een 'als dit niet lukt/mis is kan de koop mogelijk niet doorgaan'-kaart.

cryptapix schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 06:22:
Waarom vijandig/niet te goeder trouw?

Hij wil zijn huis niet meer verkopen, terwijl hij zijn handtekening onder de verkoop heeft gezet.
De vergunning is totaal niet relevant voor de verkoper en verandert ook niks voor de verkoper. Het is een excuus om onder de koop uit te komen. Daarmee handel je niet meer te goeder trouw! Verkoper doet er niet alles meer aan om de verkoop door te laten gaan.

Cyberpope schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 08:31:
Beste is om in overleg te treden met de koper en alles op tafel leggen.

NEE!
Als TS tegen de koper zegt, "ik wil er onder uit, omdat ik liever ga verbouwen" en de buurman zegt iets over zijn ziekte en de koper gaat hierin niet mee, dan loop je veel meer risico tijdens een rechtszaak. Immers geef je al toe dat die vergunning niet boeit en die ontbindende voorwaarde staat erin omdat die vergunning noodzakelijk is voor de verkoop.

Als de TS/verkopers een belang hebben bij die vergunning, bijvoorbeeld ze verkopen de huizen met het idee dat er een museum komt, dan zou de verkoper dus inderdaad de verkoop kunnen stoppen. Maar in dit geval zit je in grijs gebied. Waarom zou de TS dit doen? Er is een motief dat eigenlijk tegen de intentie van de overeenkomst ingaat... daar kan een rechter zich mooi over buigen.

cryptapix schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 06:22:
Beetje een dooddoener. Elk gebruik van een recht kan tot problemen leiden als de wederpartij dat recht betwist. Daarom vraagt TS juist om advies.

Dat is pas een dooddoener.
Ik denk dat er wel een verschil is tussen een laptopje of auto waar je wat over twist of de verkoop van 4 huizen met een projectontwikkelaar. Omdat er meerdere partijen bij betrokken zijn en het voorbehoud gebruiken ook impact heeft op 3 andere verkopen, is dit echt een mooie zaak voor de rechter

[DarkFly]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 09:23:
[...]

Die is niet opgenomen ten behoeve van koper. Dat is het hele punt nou juist (grote juridische fout). (Of er moet in de alinea boven of onder het gequote stukje uit de overeenkomst beschreven staan dat het ten behoeve van koper is. Maar dan had TS dat waarschijnlijk wel relevant genoeg gevonden om dat op te nemen in de quote.)

Dat het woordje "koper" in de voorwaarde staat, zorgt er niet voor dat de verkoper de voorwaarde niet kan inroepen. Dat moet dan letterlijk beschreven zijn. Nu staat er alleen dat "een niet gespecificeerde partij" kan ontbinden als "koper geen onherroepelijke vergunning heeft op datum X" (even samengevat).

Quote uit de letterlijke tekst:

[...]

Daar staat dus niet dat KOPER deze overeenkomst aangaat onder voorwaarden. Nee, de overeenkomst wordt DOOR PARTIJEN aangegaan onder voorwaarden. En bij de individuele voorwaarden staat ook niet vermeld, dat ze alleen ten behoeve van koper zijn.

Als ze daar nou hadden neergezet:

[...]

Dan hadden die 2 woordjes nu een heel groot verschil gemaakt.

En het is mijn inziens maar heel sterk de vraag of deze interpretatie juridisch houdbaar is. De voorwaarde is overduidelijk opgenomen ten behoeve van bescherming van de koper. Immers maakt het voor verkoper eigenlijk niets uit of de vergunning wordt verleend of niet, zijn belang is verkoop van de woning. Bij interpretatie van contracten is niet alleen de letterlijke tekst van belang maar ook de bedoeling daar van.

Maar goed, denk dat de discussie en verschillen van inzicht duidelijk laten zien waarom hier deskundig advies nodig is ipv op meningen op een forum af te gaan. TS heeft belang bij inroepen van de ontbindende voorwaarde en leest deze mijn inziens ten onrechte gunstig voor hemzelf.

[FirePuma142]

vanaalten schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 09:49:
Precies wat @eamelink schrijft: als je de overeenkomst letterlijk interpreteert mag je 'm per 31-12 ontbinden, maar als je de intentie van de ontbindende voorwaarde snapt is duidelijk dat dit enkel voor de koper is. Als niet-jurist kan je dus alle kanten op redeneren.

Van een zakelijke partij mag je wel een beter geformuleerd contract verwachten dan één die van een specifieke intentie uit gaat. Dat zou betekenen dat hoe meer ambigue je een clausule beschrijft, je later altijd kunt claimen dat je iets anders bedoelde, want je intentie was anders. Ik kan me niet voorstellen dat dat stand gaat houden.

[Anoniem: 39993]

eamelink schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 09:44:
Je hebt dus als leek een overeenkomst met een professional die jij wilt ontbinden, wat volgens de letterlijke interpretatie van die overeenkomst kan, maar waarvan de intentie anders was.

Interessante zaak . Graag doorzetten tot bij de rechter, dat heeft voor ons de hoogste amusementswaarde

Waaruit maak je op dat de intentie anders was? Wie weet was de intentie wel "speculatie op woningwaarde" tegengaan. Dit soort overeenkomsten worden heel lang voor de daadwerkelijke transactie gesloten. Je wil een heel duidelijk einde van deze termijn, om prijsspeculatie tegen te gaan. Die projectontwikkelaar kan de woningen nu namelijk gewoon tegen een hogere prijs weer verkopen. De prijs is immers (waarschijnlijk) al bijna een jaar geleden vastgesteld. Dus als de prijzen stijgen.... doet de projectontwikkelaar niets en verkoopt de woningen gewoon weer. Maar als de prijzen gelijk blijven of dalen.... dan bouwt hij appartementen. Altijd spekkoper dus, als je daar niets over beschrijft.

TS is ook niet de persoon die dit moet doorzetten tot de rechter. Dat zal de projectontwikkelaar moeten doen. TS roept alleen de ontbindende voorwaarde in en als de projectontwikkelaar van mening is dat TS dat niet mag, dan zal hij moeten gaan procederen.

Maar serieus: het niet beschrijven wie een bepaalde ontbindende voorwaarde mag inroepen, is een eersteklas beginnersfout. In dit geval een beginnersfout gemaakt door een professionele partij.

[ Voor 8% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 09-11-2021 10:05 ]

[FirePuma142]

DarkFly schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 09:59:
[...]

En het is mijn inziens maar heel sterk de vraag of deze interpretatie juridisch houdbaar is. De voorwaarde is overduidelijk opgenomen ten behoeve van bescherming van de koper.

Als dat zo overduidelijk is, dan had het ook zo overduidelijk beschreven moeten staan.

Immers maakt het voor verkoper eigenlijk niets uit of de vergunning wordt verleend of niet, zijn belang is verkoop van de woning. Bij interpretatie van contracten is niet alleen de letterlijke tekst van belang maar ook de bedoeling daar van.

Natuurlijk wel, zonder fatale termijn blijft de overdracht onzeker en dat is per definitie (ook) in het nadeel van de verkoper.

[DonChaot]

Snuffel schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 08:56:

Wat er sowieso gaat gebeuren is dat er vandaag over twee weken een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarden, dat is stap 1.

Dat lijkt mij vroeg. Als je er al gebruik van zou kunnen maken is dat toch op zijn vroegst na 31-12? Tot die tijd kan de projectontwikkelaar toch op enig moment zeggen de koop door te laten gaan ongeacht of er een vergunning is of niet.

Een ontbindinde voorwaarde mag je gebruiken maar het is geen verplichting. Ik zou ook niet weten hoe je deze ontbindende voorwaarde uit gaat leggen voor de rechter als zijnde er om de verkopers te beschermen.

[eamelink]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 10:03:
Waaruit maak je op dat de intentie anders was?

Het bestaan van dit topic

TS is ook niet de persoon die dit moet doorzetten tot de rechter. Dat zal de projectontwikkelaar moeten doen. TS roept alleen de ontbindende voorwaarde in en als de projectontwikkelaar van mening is dat TS dat niet mag, dan zal hij moeten gaan procederen.

Ik zou daar als TS toch even juridisch advies over inwinnen, maar lijkt me inderdaad de logische gang van zaken

Maar serieus: het niet beschrijven wie een bepaalde ontbindende voorwaarde mag inroepen, is een eersteklas beginnersfout. In dit geval een beginnersfout gemaakt door een professionele partij.

Ah, je lijkt er zelf dus ook vanuit te gaan dat de intentie anders was . Maar mee eens

[olivier5]

1) De ontbindende voorwaarde is tekstueel kraakhelder
2) De wederpartij is een professionele partij
3) De voorwaarde kan ook (mede) in het belang van de verkoper zijn opgenomen. Die heeft immers belang bij zekerheid over de verkoop.

Ik snap werkelijk niet dat steeds wordt aangenomen dat verkoper er geen beroep op kan doen omdat de voorwaarde 'overduidelijk' in het belang van de koper zou zijn opgenomen.

Dit alles uiteraard op basis van louter de geplaatste tekst - als elders in de overeenkomst nuances staan maakt dat het wellicht anders.

[Anoniem: 39993]

eamelink schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 10:11:
[...]

Het bestaan van dit topic


[...]

Ik zou daar als TS toch even juridisch advies over inwinnen, maar lijkt me inderdaad de logische gang van zaken


[...]

Ah, je lijkt er zelf dus ook vanuit te gaan dat de intentie anders was . Maar mee eens

Nee, ik ga uit van wat er op papier staat. Feiten, geen onbeschreven intenties.
Misschien heeft de adviseur van de TS deze passage destijds wel bewust zo laten formuleren, omdat die adviseur toen al begreep dat dit op de lange termijn mogelijk in het voordeel van de TS zou zijn. Maar ook dat is nu niet echt relevant. Uiteindelijk gaat het vooral om feiten.

Ik denk dat het voor een professionele partij niet heel makkelijk zal worden om zo'n geschil te winnen van een particulier op "andere, maar helaas onbeschreven, intenties".

[olivier5]

Overigens is het ook nog eens zo, dat de wet er rekening mee houdt dat de situatie kan wijzigen en dat dus ineens de andere partij belang krijgt bij de overeengekomen voorwaarde. Daarom spreekt art. 6:23 BW van 'de partij die bij de niet-vervulling belang had' en niet van schuldenaar resp. schuldeiser.

[DarkFly]

FirePuma142 schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 10:06:
Natuurlijk wel, zonder fatale termijn blijft de overdracht onzeker en dat is per definitie (ook) in het nadeel van de verkoper.

Er zal vast een datum van overdracht zijn afgesproken, dus dat overdracht onzeker blijft lijkt mij sterk. Daarnaast is het aan verkoper om ontbindende voorwaarde in te roepen, zo niet, ligt er gewoon een definitieve verkoopovereenkomst.

In topic gaan veel mensen enkel uit van de letterlijke tekst (van ook nog eens slechts een deel van de overeenkomst). Wij weten niet wat er verder in de de overeenkomst staat omschreven en wat er verder is afgesproken/over en weer is medegedeeld. Los van de letterlijke tekst, moet er naar alle feiten en omstandigheden gekeken worden om te bezien hoe een overeenkomst uitgelegd moet worden. Tekst is leidend, maar niet uitsluitend van belang. Ondanks wat sommigen hier schrijven is het echt niet enkel de letterlijke tekst waar het om gaat, maar ook de bedoeling en wat partijen over en weer van elkaar mogen verwachten (haviltex arrest). Dit systeem kennen wij juist om te voorkomen dat je alle details tot in detail uit moet schrijven.

Als het voor verkoper/TS duidelijk was dat de ontbindende voorwaarde bedoeld was als bescherming voor de verkoper (en niet voor hem), kan het maar zo zijn dat een rechter oordeelt dat hij zich er niet op kan beroepen. Verkoper maakt het in beginsel niet uit of er een vergunning komt of niet, hij wil(de) zijn woning verkopen. En ik lees deze voorwaarde echt als bedoeld voor de verkoper. Deze ontbindende voorwaarde is er echt niet op verzoek van TS ingekomen, die wilde toen gewoon zijn woning verkopen. Het is bedoeld om de koper te beschermen als zijn plannen niet door kunnen gaan en niet om TS van de verkoop af te kunnen laten zien als het hem uitkomt.

In ieder geval laat de hele discussie over interpretatie op basis van een enkele bepaling uit de overeenkomst wel overduidelijk zien dat TS gewoon deskundig advies moet inroepen.

[ Voor 11% gewijzigd door DarkFly op 09-11-2021 10:51 ]

[olivier5]

DarkFly schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 10:47:
[...]

Er zal vast een datum van overdracht zijn afgesproken, dus dat overdracht onzeker blijft lijkt mij sterk. Daarnaast is het aan verkoper om ontbindende voorwaarde in te roepen, zo niet, ligt er gewoon een definitieve verkoopovereenkomst.

In topic gaan veel mensen enkel uit van de letterlijke tekst (van slechts deel van de overeenkomst). Wij weten niet wat er verder in de de overeenkomst staat omschreven en wat er verder is afgesproken/over en weer is medegedeeld. Los van de letterlijke tekst, moet er naar alle feiten en omstandigheden gekeken worden om te bezien hoe een overeenkomst uitgelegd moet worden. Ondanks wat sommigen hier schrijven is echt niet enkel de letterlijke tekst van belang, maar ook de bedoeling en wat partijen over en weer van elkaar mogen verwachten (haviltex arrest).

Als het voor verkoper/TS duidelijk was dat de ontbindende voorwaarde bedoeld was als bescherming voor de verkoper (en niet voor hem), kan het maar zo zijn dat een rechter oordeelt dat hij zich er niet op kan beroepen. Verkoper maakt het in beginsel niet uit of er een vergunning komt of niet, hij wil(de) zijn woning verkopen. Deze ontbindende voorwaarde is er echt niet op verzoek van TS ingekomen, die wilde toen gewoon zijn woning verkopen.

De hele discussie over interpretatie op basis van een enkele bepaling uit de overeenkomst maakt wel overduidelijk dat TS gewoon deskundig advies moet inroepen.

Dit is dus, aldus de literatuur, niet zo heel relevant. Asser 6-1/181 geeft dit voorbeeld:

'Men denke aan een legaat van een huis tegen inbreng van € 150.000, waarbij de verplichting van de erfgenaam tot overdracht is onderworpen aan een ontbindende voorwaarde; de legataris aanvaardt het legaat omdat het in te brengen bedrag met de waarde van het huis correspondeert. Indien de waardeverhouding tussen de prestaties zich nadien ten gunste van de erfgenaam wijzigt (het huis daalt in waarde), is de vervulling van de voorwaarde niet in het belang van de legataris, maar van de erfgenaam. Alsdan zal de voorwaarde als vervuld gelden indien de legataris (schuldeiser van de voorwaardelijke verbintenis) haar vervulling belet. Om deze reden spreekt art. 6:23 BW niet van schuldenaar en schuldeiser, maar van het beletten of teweegbrengen van de vervulling door de partij die bij de niet-vervulling resp. de vervulling belang had.'

Dit gaat over iets anders (art. 6:23) maar er is wel uit af te leiden dat wanneer de andere partij ineens belang heeft bij de vervulling van de voorwaarde, die nog steeds geldt.

[DarkFly]

olivier5 schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 10:51:
[...]


Dit is dus, aldus de literatuur, niet zo heel relevant. Asser 6-1/181 geeft dit voorbeeld:

'Men denke aan een legaat van een huis tegen inbreng van € 150.000, waarbij de verplichting van de erfgenaam tot overdracht is onderworpen aan een ontbindende voorwaarde; de legataris aanvaardt het legaat omdat het in te brengen bedrag met de waarde van het huis correspondeert. Indien de waardeverhouding tussen de prestaties zich nadien ten gunste van de erfgenaam wijzigt (het huis daalt in waarde), is de vervulling van de voorwaarde niet in het belang van de legataris, maar van de erfgenaam. Alsdan zal de voorwaarde als vervuld gelden indien de legataris (schuldeiser van de voorwaardelijke verbintenis) haar vervulling belet. Om deze reden spreekt art. 6:23 BW niet van schuldenaar en schuldeiser, maar van het beletten of teweegbrengen van de vervulling door de partij die bij de niet-vervulling resp. de vervulling belang had.'

Dit gaat over iets anders (art. 6:23) maar er is wel uit af te leiden dat wanneer de andere partij ineens belang heeft bij de vervulling van de voorwaarde, die nog steeds geldt.

Vraag mij af of dit in deze casus ook op gaat. Casussen verschillen dermate dat ik dat niet zonder meer zou aannemen dat je voorbeeld in deze ook van toepassing is. Vooral omdat we in deze ook niet de tekst van de rest van de overeenkomst kennen en de verdere afspraken en mededelingen tussen partijen. Bij de beoordeling van de overeenkomst blijft dit (conform Haviltex) wel van belang.

Zelf denk ik oprecht dat TS geen beroep toekomt op de ontbindende voorwaarde. Maar dat is ook zonder de hele overeenkomst en andere feiten en omstandigheden te kennen. Dus kan best zijn dat ik uiteindelijk ongelijk heb. Helaas krijgen we in deze denk ik pas een definitief antwoord in deze casus als het voorgelegd gaat worden aan een rechter. En of een gerechtelijke procedure de beste optie is voor TS is maar de vraag.

Maar even wat anders, TS, al geïnformeerd of de koper niet zelf voornemens is een beroep op de ontbindende voorwaarde te gaan doen?

[ Voor 12% gewijzigd door DarkFly op 09-11-2021 11:12 ]

[olivier5]

DarkFly schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 11:05:
[...]

Vraag mij af of dit in deze casus ook op gaat. Casussen verschillen dermate dat ik dat niet zonder meer zou aannemen. Vooral omdat we in deze ook niet de tekst van de rest van de overeenkomst kennen en de verdere afspraken en mededelingen tussen partijen. Ondanks hetgeen in voorbeeld is bepaald, blijft bij beoordeling van de overeenkomst Haviltex wel van belang.

Krijgen in deze denk ik pas een definitief antwoord in deze casus als het voorgelegd gaat worden aan een rechter. En of een gerechtelijke procedure de beste optie is voor TS is maar de vraag.

Maar even wat anders, TS, al geïnformeerd of de koper niet zelf voornemens is een beroep op de ontbindende voorwaarde te gaan doen?

Ja, helemaal eens, het hangt van de omstandigheden af uiteraard. Dat gezegd hebbende geef ik TS een hele goede kans o.b.v. de bekende feiten. Voordeel is ook dat de koper naar de rechter zal moeten gaan. De teneur hier dat TS geen beroep kan doen op deze bepaling is m.i. volledig ten onrechte.

[Snuffel]

Leuke discussies hier, en vooral verschillende meningen.

Advocaat is ingeschakeld om advies uit te brengen in deze zaak.

We hebben bewust nog geen contact opgenomen met de koper, dat laten we afhangen van het advies van de advocaat.

[DarkFly]

Snuffel schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 11:11:
Leuke discussies hier, en vooral verschillende meningen.

Advocaat is ingeschakeld om advies uit te brengen in deze zaak.

We hebben bewust nog geen contact opgenomen met de koper, dat laten we afhangen van het advies van de advocaat.

Verstandig! Vooral omdat advocaat op grond van alle stukken advies uitbrengt. Hoor graag wat er wordt geadviseerd!

[DarkFly]

olivier5 schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 11:10:
[...]


Ja, helemaal eens, het hangt van de omstandigheden af uiteraard. Dat gezegd hebbende geef ik TS een hele goede kans o.b.v. de bekende feiten. Voordeel is ook dat de koper naar de rechter zal moeten gaan. De teneur hier dat TS geen beroep kan doen op deze bepaling is m.i. volledig ten onrechte.

Even los van inschatting van kansen van TS (denk ik anders over dan jij ), is het inderdaad een voordeel dat de koper naar de rechter moet. Vraag is overigens of TS dit risico (met bijhorende kosten) wil nemen. Maar goed, daar kan de ingeschakelde advocaat vast wat over adviseren.

Overigens loopt TS - los van de zuiver juridische discussie - wel het risico dat een rechter kritisch zal zijn op zijn handelen. Immers doet hij een beroep op een ontbindende voorwaarde vanuit andere belangen, dan waarvoor de ontbindende voorwaarde in eerste instantie is opgenomen. Waarbij het ook nog eens gaat om een voorwaarde die op verzoek van de koper is opgenomen. Ik durf namelijk wel de stelling aan dat als bij de onderhandelingen de koper deze niet had opgenomen, TS deze voorwaarde ook niet had laten opnemen. In beginsel was de voorwaarde (hoe je er nu ook tegenaan kijkt) bedoeld om de koper te beschermen, niet TS. Een rechter zal dit zonder meer meewegen in zijn oordeel.

TS wil nu vanwege hem moverende redenen van de verkoop af, welke niets met het wel of niet verlenen van een vergunning te maken hebben. Denk dat dit een procesrisico met zich mee kan brengen als de zaak voorkomt. Rechters kennende zijn ze namelijk niet heel happig op dit soort constructies/U-bochten.

Als het juridisch duidelijk is hoe het zit, zal dat waarschijnlijk geen gevolgen hebben op een uitkomst in een gerechtelijke procedure. Maar als er echter juridisch ruimte is voor interpretatie kan zo’n detail de zaak net ten nadele van TS doen uitvallen.

[ Voor 3% gewijzigd door DarkFly op 09-11-2021 11:37 ]

[DonChaot]

Volgens mij heeft de projectontwikelaar hier weinig te verliezen. Zelfs als hij geen vergunning krijgt kan hij waarschijnlijk de 4 huizen met winst weer op Funda zetten.

Het komt op mij erg neer als dat verkopers gebruik gaan maken van het voorbehoud van technische keuring want de directe kosten zijn hoger dan x. Als je als verkoper erop gokt dat je huis weer een flink bedrag in waarde gestegen is zou deze belang hebben bij ontbinding.

Maar die advocaat heb je waarschijnlijk meer aan dan onze meningen hier.

[olivier5]

DarkFly schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 11:33:
[...]

Even los van inschatting van kansen van TS (denk ik anders over dan jij ), is het inderdaad een voordeel dat de koper naar de rechter moet. Vraag is overigens of TS dit risico (met bijhorende kosten) wil nemen. Maar goed, daar kan de ingeschakelde advocaat vast wat over adviseren.

Overigens loopt TS - los van de zuiver juridische discussie - wel het risico dat een rechter kritisch zal zijn op zijn handelen. Immers doet hij een beroep op een ontbindende voorwaarde vanuit andere belangen, dan waarvoor de ontbindende voorwaarde in eerste instantie is opgenomen. Waarbij het ook nog eens gaat om een voorwaarde die op verzoek van de koper is opgenomen. Ik durf namelijk wel de stelling aan dat als bij de onderhandelingen de koper deze niet had opgenomen, TS deze voorwaarde ook niet had laten opnemen. In beginsel was de voorwaarde (hoe je er nu ook tegenaan kijkt) bedoeld om de koper te beschermen, niet TS. Een rechter zal dit zonder meer meewegen in zijn oordeel.

TS wil nu vanwege hem moverende redenen van de verkoop af, welke niets met het wel of niet verlenen van een vergunning te maken hebben. Denk dat dit een procesrisico met zich mee kan brengen als de zaak voorkomt. Rechters kennende zijn ze namelijk niet heel happig op dit soort constructies/U-bochten.

Als het juridisch duidelijk is hoe het zit, zal dat waarschijnlijk geen gevolgen hebben op een uitkomst in een gerechtelijke procedure. Maar als er echter juridisch ruimte is voor interpretatie kan zo’n detail de zaak net ten nadele van TS doen uitvallen.

Relevant is wel dat TS geen beroep doet op de voorwaarde hè, de overeenkomst wordt van rechtswege ontbonden. De koper zal een verklaring voor recht moeten vorderen dat de overeenkomst niet is ontbonden. Op de koper rust het bewijsrisico dat de bepaling er op zijn verzoek in is opgenomen en dat dit in zijn belang was. De rechter mag hier niet ambtshalve van uitgaan (art. 24 Rv). Ik deel ook niet je conclusie dat rechters niet happig zijn op 'U-bochten' - rechters zijn ook niet 'kritisch op iemands handelen' o.i.d. De rechter moet o.b.v. gestelde feiten het recht toepassen en dat betekent in dit geval het contract uitleggen. Ik denk dat het contract niet zo ingewikkeld uit te leggen is maar, inderdaad, het hangt van de omstandigheden af. Koper zal die omstandigheden moeten stellen en bij betwisting bewijzen.

Dat TS om een andere reden nu van de overeenkomst af wil dan waarvoor die voorwaarde ooit is geschreven is denk ik inderdaad een relevante omstandigheid, maar -nogmaals- de ontbinding vindt m.i. van rechtswege plaats.

EDIT: Op 1 plek stond verkoper waar koper moest staan.

[Snuffel]

Ik durf namelijk wel de stelling aan dat als bij de onderhandelingen de koper deze niet had opgenomen, TS deze voorwaarde ook niet had laten opnemen.

Het zal je misschien verbazen: deze hebben wij als verkopers laten opnemen.
Reden daarvan is simpel: wij hadden geen zin om jarenlang in onduidelijkheid te zitten omtrent het feit of er wel/niet gebouwd mag worden op onze locatie. Dus hebben we paal en perk gesteld hieraan door een harde datum te laten opnemen.

Heel simpel: er was geen enkel belang van de verkopers om uberhaupt te verkopen. Wij wonen er prima, tripple A locatie midden in het centrum met ruime tuin op het zuiden. Gezien we er 16 jaar plus wonen met alle genoegen was er voor ons geen reden om te verkopen.

Echter

Zoals het gaat in centra van steden komt er steeds meer hoogbouw/nieuwbouw, zo ook rondom ons heen. De projectontwikkelaar die al een complex heeft in de straat heeft gepolst of wij interesse hadden in een eventuele verkoop als hij toestemming zou hebben van de gemeente om te mogen bouwen. Wij hebben ingestemd om dit traject op te starten, zijn gaan onderhandelen over de verkoopprijs en hebben een koopovereenkomst gesloten.
Nu is hij ruim anderhalf jaar bezig de vergunningen rond te krijgen, en gaat dit voor het einde van dit jaar het ook niet krijgen.

[DarkFly]

olivier5 schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 11:48:
[...]


Relevant is wel dat TS geen beroep doet op de voorwaarde hè, de overeenkomst wordt van rechtswege ontbonden. De koper zal een verklaring voor recht moeten vorderen dat de overeenkomst niet is ontbonden. Op de koper rust het bewijsrisico dat de bepaling er op zijn verzoek in is opgenomen en dat dit in zijn belang was. De rechter mag hier niet ambtshalve van uitgaan (art. 24 Rv). Ik deel ook niet je conclusie dat rechters niet happig zijn op 'U-bochten' - rechters zijn ook niet 'kritisch op iemands handelen' o.i.d. De rechter moet o.b.v. gestelde feiten het recht toepassen en dat betekent in dit geval het contract uitleggen. Ik denk dat het contract niet zo ingewikkeld uit te leggen is maar, inderdaad, het hangt van de omstandigheden af. Koper zal die omstandigheden moeten stellen en bij betwisting bewijzen.

Dat TS om een andere reden nu van de overeenkomst af wil dan waarvoor die voorwaarde ooit is geschreven is denk ik inderdaad een relevante omstandigheid, maar -nogmaals- de ontbinding vindt m.i. van rechtswege plaats.

EDIT: Op 1 plek stond verkoper waar koper moest staan.

Het is m.i. nog maar de vraag of de overeenkomst van rechtswege wordt ontbonden of niet. Om dat te beoordelen missen we gewoon alle andere (relevante) bepalingen m.b.t. de ontbindende voorwaarden.

Los daarvan, rechters zijn wel degelijk kritisch op u-bochten. Haviltex en de “redelijkheid en billijkheid” bestaan niet voor niets .
Is een casus juridisch duidelijk, dan kunnen ze kritisch zijn wat ze willen, maar maakt dat een vonnis niet anders. Is er juridisch echter ruimte voor interpretatie, dan kan een kritische houding, bijvoorbeeld op grond van keuzes in juridische duiding of “redelijkheid en billijkheid”, wel degelijk leiden tot een negatief vonnis voor de partij die de U-bocht wil gebruiken.

Maar goed, we hebben andere kijk op de zaak (wel een leuke discussie), op basis van heel beperkt stukje uit het contract. Denk dat we beide niet zonder meer kunnen stellen gelijk te hebben. het is wachten tot en of TS advies van zijn advocaat terugkoppelt. Hoe dan ook, ben benieuwd of TS aandurft en wat uitkomst is. Wie weet wil de koper er ook gewoon vanaf als hij geen vergunning heeft. Is de hele discussie voor niets geweest

[DarkFly]

Snuffel schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 12:08:
[...]


Het zal je misschien verbazen: deze hebben wij als verkopers laten opnemen.
Reden daarvan is simpel: wij hadden geen zin om jarenlang in onduidelijkheid te zitten omtrent het feit of er wel/niet gebouwd mag worden op onze locatie. Dus hebben we paal en perk gesteld hieraan door een harde datum te laten opnemen.

Heel simpel: er was geen enkel belang van de verkopers om uberhaupt te verkopen. Wij wonen er prima, tripple A locatie midden in het centrum met ruime tuin op het zuiden. Gezien we er 16 jaar plus wonen met alle genoegen was er voor ons geen reden om te verkopen.

Echter

Zoals het gaat in centra van steden komt er steeds meer hoogbouw/nieuwbouw, zo ook rondom ons heen. De projectontwikkelaar die al een complex heeft in de straat heeft gepolst of wij interesse hadden in een eventuele verkoop als hij toestemming zou hebben van de gemeente om te mogen bouwen. Wij hebben ingestemd om dit traject op te starten, zijn gaan onderhandelen over de verkoopprijs en hebben een koopovereenkomst gesloten.
Nu is hij ruim anderhalf jaar bezig de vergunningen rond te krijgen, en gaat dit voor het einde van dit jaar het ook niet krijgen.

Deze informatie maakt het m.i. anders. Denk dat je een veel stevigere zaak hebt, dan waar ik
vanuit ging en ik kom dus terug op mijn eerder ingenomen standpunt.
Sterker nog, waar ik je eerder weinig kans gaf, kon je nu wel eens een hele goede kans maken om er onder uit te komen.

^{Zo zie je maar, op basis van beperkte informatie is het lastig goed advies te geven. En aannames doen maakt het er ook niet altijd beter op}

[ Voor 6% gewijzigd door DarkFly op 09-11-2021 12:19 ]

[Snuffel]

DarkFly schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 12:11:
[...]
.... Wie weet wil de koper er ook gewoon vanaf als hij geen vergunning heeft. Is de hele discussie voor niets geweest

Feitelijk heeft hij niets aan onze huizen als hij geen vergunning heeft.
Hij wil de hoogte in bouwen, veel appartementen kwijt om zodoende veel huur te vangen.
Onze huizen kopen voor de verhuur is niet zijn business model.
Zou kopen om te verkopen nog kunnen, echter met het extra geld wat hij betaald heeft om de huizen te kopen gaat hij, ondanks de gestegen huizenprijzen, verlies lijden.

Dus ja, er bestaat een kans dat hij er zelf vanaf wil zien, absoluut

[DarkFly]

Foutje…

[ Voor 97% gewijzigd door DarkFly op 09-11-2021 12:17 ]

[Snuffel]

Er staat natuurlijk nergens beschreven dat wij als verkopers dit beding hebben opgenomen.
Koper kan natuurlijk altijd beweren dat het ter bescherming van hem is, en dan is het ja tegen nee.

[olivier5]

Snuffel schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 12:22:
Er staat natuurlijk nergens beschreven dat wij als verkopers dit beding hebben opgenomen.
Koper kan natuurlijk altijd beweren dat het ter bescherming van hem is, en dan is het ja tegen nee.

Maar hij draagt daarvan dan het bewijsrisico, jullie niet. Dat is echt cruciaal.

[olivier5]

DarkFly schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 12:11:
[...]

Het is m.i. nog maar de vraag of de overeenkomst van rechtswege wordt ontbonden of niet. Om dat te beoordelen missen we gewoon alle andere (relevante) bepalingen m.b.t. de ontbindende voorwaarden.

Los daarvan, rechters zijn wel degelijk kritisch op u-bochten. Haviltex en de “redelijkheid en billijkheid” bestaan niet voor niets .
Is een casus juridisch duidelijk, dan kunnen ze kritisch zijn wat ze willen, maar maakt dat een vonnis niet anders. Is er juridisch echter ruimte voor interpretatie, dan kan een kritische houding, bijvoorbeeld op grond van keuzes in juridische duiding of “redelijkheid en billijkheid”, wel degelijk leiden tot een negatief vonnis voor de partij die de U-bocht wil gebruiken.

Maar goed, we hebben andere kijk op de zaak (wel een leuke discussie), op basis van heel beperkt stukje uit het contract. Denk dat we beide niet zonder meer kunnen stellen gelijk te hebben. het is wachten tot en of TS advies van zijn advocaat terugkoppelt. Hoe dan ook, ben benieuwd of TS aandurft en wat uitkomst is. Wie weet wil de koper er ook gewoon vanaf als hij geen vergunning heeft. Is de hele discussie voor niets geweest

Zou voor iedereen het beste zijn als de koper er ook vanaf wil inderdaad! Is zeker niet ondenkbaar.

[Citroentjuh]

Huh? Waarom kom je er nu pas mee dat jij zelf die voorwaarde hebt opgenomen? In de OP staat toch duidelijk dat de koper die voorwaarden heeft laten opnemen en dat je je nu afvraagt of jij je erop kan beroepen?

[Reptile209]

Citroentjuh schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 19:14:
Huh? Waarom kom je er nu pas mee dat jij zelf die voorwaarde hebt opgenomen? In de OP staat toch duidelijk dat de koper die voorwaarden heeft laten opnemen en dat je je nu afvraagt of jij je erop kan beroepen?

Volgens mij bedoelde TS ook dat hij een einddatum voor de ontbindende voorwaarde heeft laten opnemen. Niet de voorwaarde zelf. @Snuffel klopt dat? Want:

Snuffel schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 12:08:
[...]
Het zal je misschien verbazen: deze hebben wij als verkopers laten opnemen.
Reden daarvan is simpel: wij hadden geen zin om jarenlang in onduidelijkheid te zitten omtrent het feit of er wel/niet gebouwd mag worden op onze locatie. Dus hebben we paal en perk gesteld hieraan door een harde datum te laten opnemen.
[...]

Dan is de voorwaarde van verkrijgen van een vergunning dus van de koper, en de deadline voor het verkrijgen van de vergunning van de verkoper. Want je wil niet dat je half 2020 tekent voor de verkoop, en de boel er in 2030 nog niet door is "want geen vergunning".

[ Voor 5% gewijzigd door Reptile209 op 09-11-2021 19:22 ]

[Snuffel]

Klopt, harde datum komt van ons.

[Citroentjuh]

Oké duidelijk, sorry verkeerd gelezen. Maar naar mijn idee is dat toch juist een bevestiging dat je ook beseft hebt dat dit hun voorwaarde is en dat je die mogelijkheid wil inperken tot een bepaalde datum? Wat me overigens redelijk lijkt. Maar daarmee is nog niets veranderd aan het punt dat het voor jou niets uitmaakt of zij wel of geen vergunning hebben, zolang ze je maar op tijd de koopsom overmaken.

[bvdbos]

olivier5 schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 11:48:
[...]


Relevant is wel dat TS geen beroep doet op de voorwaarde hè, de overeenkomst wordt van rechtswege ontbonden. De koper zal een verklaring voor recht moeten vorderen dat de overeenkomst niet is ontbonden. Op de koper rust het bewijsrisico dat de bepaling er op zijn verzoek in is opgenomen en dat dit in zijn belang was. De rechter mag hier niet ambtshalve van uitgaan (art. 24 Rv). Ik deel ook niet je conclusie dat rechters niet happig zijn op 'U-bochten' - rechters zijn ook niet 'kritisch op iemands handelen' o.i.d. De rechter moet o.b.v. gestelde feiten het recht toepassen en dat betekent in dit geval het contract uitleggen. Ik denk dat het contract niet zo ingewikkeld uit te leggen is maar, inderdaad, het hangt van de omstandigheden af. Koper zal die omstandigheden moeten stellen en bij betwisting bewijzen.

Dat TS om een andere reden nu van de overeenkomst af wil dan waarvoor die voorwaarde ooit is geschreven is denk ik inderdaad een relevante omstandigheid, maar -nogmaals- de ontbinding vindt m.i. van rechtswege plaats.

EDIT: Op 1 plek stond verkoper waar koper moest staan.

Ik denk dat je hierin gelijk hebt maar desalniettemin niet onverstandig om (zoals eerder al aangegeven) op 1 (2 mag ook ) januari een aangetekende brief naar koper is wel verstandig. Sterker : je toont aan de overeenkomst serieus te behandelen, ook al staat wellicht niet genoemd dat de wederpartij in kennis moet worden gesteld, dan doe je dit toch. Met hierin:
* we gaan ervan uit de overeenkomst van rechtswege vervallen is aangezien er geen onherroepelijke omgevingsvergunning is
* voor zover u van mening bent dat dit niet van rechtswege vervallen is doen wij hierbij beroep op de ontbindende voorwaarde xx aangezien er geen onherroepelijke omgevingsvergunning is.

En die brief kan ook al over twee weken verstuurd worden als vooraankondiging. Ik ga ervan uit dat bij vervallen en/of onbinden geen kosten/boetes verschuldigd zijn maar dat moet je even nakijken in de overeenkomst.

[cryptapix]

olivier5 schreef op dinsdag 9 november 2021 @ 09:21:
[...]


Eens met het begin, oneens met de tweede helft. Ik zie niet in waarom je je zou moeten beroepen op een ontbindende voorwaarde, althans waarom je een ontbindingsverklaring zou moeten afleggen. Art. 6:22 BW bepaalt eenvoudigweg:

Een opschortende voorwaarde doet de werking der verbintenis eerst met het plaatsvinden der gebeurtenis aanvangen; een ontbindende voorwaarde doet de verbintenis met het plaatsvinden der gebeurtenis vervallen.

Volgens mij ontstaat hier verwarring doordat mensen bij 'ontbindende voorwaarde' meteen denken aan de meestgebruikte ontbindende voorwaarde, namelijk het financieringsvoorbehoud bij koop van een onroerende zaak. Dat is dan synoniem komen te staan voor 'ontbindende voorwaarde' ofzo. Dat is ten onrechte. Er kunnen tal van ontbindende voorwaarden worden opgenomen in tal van overeenkomsten.

Dat neemt niet weg dat het natuurlijk verstandig is na het in vervulling gaan van de voorwaarde even een briefje te sturen dat je er nu van uitgaat dat de overeenkomst is ontbonden.

Interessant. De annotator van de Kluwer T&C lijkt ook uit te gaan van verval zonder dat je er een beroep op hoeft te doen. Er zijn echter ook auteurs die stellen dat er een mededelingsplicht in besloten ligt (hetgeen een “beroep doen op” impliceert).

Ik vind verval van rechtswege toch wel ver gaan. Wat mij betreft zou het hier dan neerkomen op Haviltexen. Met het financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde is dat meestal niet nodig. Die is in de modelovk van NVM namelijk helder geformuleerd: “de koper kan”. In het geval van TS is dat veel minder duidelijk. Je zou er zeker met het oog op 6:22 BW in kunnen lezen dat er geen beroep op hoeft te worden gedaan. Ik denk echter dat dat geen uitgemaakte zaak is.

[Enforcer]

Is dit niet gewoon een heel simpel geval? Eerst praten, dan in gebreke stellen en als laatste redmiddel contract beëindigen of nakoming eisen.

Het maakt hierbij niet uit of het om een omgevingsvergunning gaat of een waarborgsom die niet gestort wordt of andere afspraken.

Zie ook: https://www.eigenhuis.nl/...hten/conflict-met-koper#/

[Snuffel]

Zo, even een kick met update:

Geheel onverwacht hebben we gisteren een gesprek gehad met de ontwikkelaar.
Lang verhaal kort: project gaat niet door, gemeente werkt niet mee (ondanks eerdere toezeggingen).

Advocaat heeft zich de afgelopen tijd ook met de case bemoeid (op de achtergrond) en die heeft aangegeven dat beide partijen zich kunnen beroepen op de ontbindende voorwaarden.
Brief was al opgesteld om e.e.a. in gang te zetten, echter deze hoeft niet verstuurd te worden.