Moderniseren 2-kapper uit 1969, vragen en verbouwblog

[PsychoMantis_NL]

Introductie:

Goedemiddag dames en heren knutselaars ,

Na een zoektocht van ongeveer 9 maanden zijn mijn vriendin en ik eindelijk geslaagd en hebben we onlangs een uitgebouwde 2-kapper met garage uit 1969 gekocht.

De woning is vanaf de oplevering altijd door de eerste eigenaren bewoond, en hoewel zij de woning altijd keurig onderhouden en door de jaren heen wat verbouwd/gemoderniseerd hebben, hebben deze verbouwingen grotendeels eind jaren 80/90 plaatsgevonden, en dus wordt het tijd de woning klaar te maken voor de 21^e eeuw.

Omdat de overdracht pas gepland staat voor maart volgend jaar hebben we nog ruim de tijd om onze ideeën uit te werken, en daar zou ik jullie hulp goed bij kunnen gebruiken. Waar we in beginsel namelijk dachten dat het een redelijk recht-toe-recht-aan verhaal zou worden, komen er (zoals gebruikelijk bij verbouwingen ) toch her en der wat zaken bovendrijven die we van tevoren niet direct bedacht hadden en die toch wat meer denkwerk behoeven.

Ik zou dit topic in beginsel dan ook willen gebruiken om antwoord te krijgen op onze meest prangende vragen en aanvullend - indien daar behoefte aan is uiteraard - de verbouwingen willen vastleggen. Daarbij geef ik nu alvast aan dat ik verwacht het merendeel van de verbouwing zelf uit te voeren, behalve zaken waar een specialist simpelweg vereist is of waar ik te weinig kennis voor heb. Zaken zoals stucwerk, voorbereiden van elektra, plaatsen van vloeren en binnendeuren/kozijnen, tegelwerk etc. zal ik echter allemaal zelf uitvoeren.

Voorgenomen wijzigingen en beschikbaar budget

De verbouwing zal in beginsel voornamelijk de begane grond omvatten, maar ook op de bovenverdieping en zolder zal er wat worden verbouwd. Omdat het daar echter voornamelijk om cosmetisch werk gaat zal ik die plannen vooralsnog hieronder even buiten beschouwing laten:

• Volledige woning isoleren:
  • Vervangen van de aanwezige dakisolatie (Tempex/EPS-> PIR)
  • Aanbrengen van muurisolatie
  • Aanbrengen van vloerisolatie
  • Upgraden glaswerk naar minimaal HR++ (deels al aanwezig, deels "normaal" dubbelglas)
    
    
• Over naar gasloos wonen:
  • Aanschaf L/W Warmtepomp
  • Aanbrengen LT verwarming
  • Plaatsen van zonnepanelen
    
    
• Overigen:
  • Vervangen en verplaatsen keuken
  • Vervangen elektra, incl. eventueel voorbereiden KNX systeem
  • Aanleg kantoorruimte (nu: keuken)
  • Vervangen tegelwerk toilet en badkamer

Om bovenstaand verhaal te realiseren is er op voorhand een budget beschikbaar van zo'n € 40.000,-, maar gezien de overdracht nog een aantal maanden duurt zal dat tegen die tijd zo'n € 50.000 zijn. Niet gespecificeerd in bovenstaand lijstje, maar wél onderdeel van dit budget is de afwerking van vloeren en wanden, maar niet de inrichting/inboedel, deze zal gaandeweg worden vervangen.

Qua financiering van het geheel is er voor € 20.000 een energie bespaarbudget afgesloten bij de hypotheekverstrekker, het restant zullen we uit eigen middelen moeten bekostigen.

Dit houdt in dat we effectief zo'n € 20.000 - € 30.000 uit kunnen trekken voor niet-isolatie gerelateerde maatregelen zoals de LT verwarming, het aanpassen van elektra-/waterleidingen, het eventueel voorbereiden van een KNX installatie en het afwerken van vloeren/plafonds.

Anderzijds houdt dit (toch enigszins beperkte budget) ook in dat wanneer zou blijken dat de geldboom leeg begint te raken optionele zaken zonder probleem geschrapt zullen worden. Het is immers onze eerste woning samen, en we hebben deze woning mede aangeschaft omdat de verbouwingen die we in eerste instantie bedacht hadden niet al ons spaargeld zouden moeten kosten. Mocht dus gaandeweg blijken dat dat wel het geval gaat worden dan gaat zonder pardon de rem er op

Situatie

Op onderstaande tekeningen is links de huidige situatie van de begane grond zichtbaar, terwijl op de rechter tekening de situatie is zoals wij deze voor ogen hebben. Omdat daar al direct de eerste vragen zijn, zal ik deze verderop stap voor stap nalopen, waarbij ik telkens zal uitgaan van de huidige situatie v.w.b. benoeming van ruimtes:



N.B.: Doordat ik wat heb moeten gokken v.w.b. de maten van de gang en keuken/kantoor wijkt de nieuwe situatie - op tekening - af van de huidige. Hier zullen echter qua afmetingen géén wijzigingen in worden doorgevoerd. Er wordt uitsluitend een nieuwe tussendeur aangebracht tussen gang/woonkamer, en daarnaast wordt de huidige deur tussen keuken en woonkamer vervangen door een dubbel exemplaar.

Een tweede opmerking bij de plattengronden is dat - conform opgaaf van de verkopend makelaar - alle binnenmuren dragend zouden zijn uitgevoerd, behalve de wand tussen de uitgebouwde woonkamer en de bijkeuken waardoor we besloten hebben daar de keuken naartoe te verhuizen. Ook hier geldt echter dat we dit nog niet definitief hebben kunnen controleren omdat er nog geen tekeningen zijn, en we pas 1 keer (tijdens de bezichtiging) in de woning zijn geweest.

Pijnpunten bij uitwerking verbouwing

• Verplaatsen en vervangen keuken: Door de huidige bewoners is de woning uitgebreid met een aanbouw waardoor een extra stuk woonkamer en een bijkeuken zijn gerealiseerd. Zij hebben bij de aanbouw echter gekozen om de verlengde woonkamer zo'n 15 - 20 centimeter lager te leggen als de rest van het huis, waardoor er een niveauverschil is ontstaan.
  
  Hoewel wij beiden wel gecharmeerd zijn van dit niveauverschil voorzie ik hier op lange termijn toch problemen. Wij willen namelijk de keuken plaatsen waar nu de bijkeuken gesitueerd is, en aangezien deze bijkeuken wel op het normale vloerniveau ligt betekent dit dat we telkens als we van de nieuwe keuken naar de woonkamer lopen 2 maal een op-/afstapje hebben, tenzij we de doorgang van het kantoor zouden gebruiken maar dat is uiteraard ook verre van ideaal. Daarnaast zou dit afstapje wel eens net wel/net niet in de weg kunnen gaan zitten bij de stappen verderop in dit plan (uitvoering schiereiland, vloerverwarming, verplaatsen pui etc.). Vandaar dat we dit verschil hoogstwaarschijnlijk dicht willen maken.
  
  
• Volledig Isoleren woning: Onder de gehele (originele) woning is een toegankelijke kruipruimte aanwezig, onder de aanbouw echter niet. Er is vooralsnog niets bekend over isolatie onder deze aanbouw, maar de verwachting is dat - als deze al aanwezig is - deze minimaal zal zijn. Omdat er simpelweg geen geld noch behoefte is om de volledige betonvloer te verwijderen/vervangen, zal eventuele vloerisolatie in deze aanbouw van bovenaf geplaatst moeten worden.
  
  
• Aanbrengen LT verwarming: Idealiter zouden we (in ieder geval op de begane grond) opteren voor vloerverwarming, maar omdat er gezien het bouwjaar hoogstwaarschijnlijk geen dekvloer aanwezig is en we zoals gezegd geen behoefte hebben om de gehele betonvloer te verwijderen zitten we vast aan een opbouwsysteem.
  
  
• Aanschaf L/W warmtepomp: Omdat we de keuken gaan verplaatsen naar de huidige bijkeuken vervalt daarmee deze "loze" ruimte. Dit houdt in dat de warmtepomp op een andere plaats zal moeten komen, evenals de aansluitingen voor was- en droogapparatuur welke daar nu gesitueerd zijn.

Initiële vragen

N.a.v. bovenstaande pijnpunten zitten we momenteel met de volgende vragen, hopende dat de Tweakers community ons hierbij kan helpen:

• Dichtmaken niveauverschil aanbouw: Omdat de bouwtekeningen nog niet beschikbaar zijn (wel opgevraagd bij de gemeente) kan ik nog geen concrete berekeningen uit laten voeren v.w.b. de vloersterkte. Zelfs zonder bouwtekeningen kan ik echter wel redelijk beredeneren dat het volledig volstorten van dit niveauverschil met beton waarschijnlijk geen haalbare kaart is. Een simpele berekening geeft immers 3,50 x 3,40 x 0,20 = 2,38 = 2,50 m³ beton, en gezien beton een soortelijk gewicht heeft van 2.300 - 2.500 kg per m³ zou dit een totale belasting van ruim 6.000 kg. zijn, wat me zo uit het blote hoofd iets te veel van het goede lijkt. Daarnaast heb ik weinig zin om 2½ kuub beton te kruien, en kleine ordertoeslag betalen aan een betonboer vermijd ik liever ook als het niet hoeft.
  
  An sich vind ik dit overigens niet zo heel erg, want ik verwacht dat er weinig en/of matige isolatie onder het beton aanwezig is, en dus zou ik het hoogteverschil mooi op kunnen vullen met isolatie. Hierbij zou ik dan kiezen voor bijvoorbeeld 10 cm. cellenbetonblokken, aangevuld met 10 cm. XPS en afgewerkt met 5 cm. zandcement (of eender welke combinatie). De aanwezige convectorput zal dan waarschijnlijk (deels) worden volgestort/verwijderd en dienst gaan doen als schoonloopmat.
  
  Mijn vraag hierbij is dan: Is bovenstaande een reële oplossing, en zo ja, kan ik dan het zandcement direct op de XPS leggen (al dan niet met extra folie, randisolatie en/of dilatatievoegen)? Het liefst zou ik PIR platen toepassen als isolatie, maar gezien daar de druksterkte beduidend minder van is, lijkt me XPS of een EPS 100/150 een logischere keus. Daarnaast vraag ik me af of ik de convector simpelweg dicht kan storten, of dat deze verwijderd zou moeten worden.
  
  
• Verplaatsen pui in de aanbouw: Als gevolg van het dichtmaken van het niveauverschil zal de aanwezige schuifpui hoger moeten komen te liggen. Ook dit is in beginsel geen probleem gezien we de pui sowieso verder naar rechts willen plaatsen en deze momenteel dragend lijkt te zijn uitgevoerd. Ik ben echter een beetje bang voor een zooitje qua aangezicht vanaf de achtertuin als we besluiten e.e.a. uit te voeren (halve stenen, tig slijplijnen, etc). Is hier nog een elegante en betaalbare oplossing voor of valt het zooitje allemaal wel mee?
  
  
• Aanleg LT verwarming: Doordat we na het dichtstorten van de uitbouw 1 grote egale ruimte hebben kan er eventueel vloerverwarming gelegd worden. Zoals eerder aangegeven zal dit hoogstwaarschijnlijk een droogbouwsysteem moeten worden gezien de beperkt beschikbare afwerkhoogte.
  
  Dat dit systeem iets duurder is als een natbouw systeem is ons bekend, ik kan echter geen wijs worden uit de online geadverteerde prijzen en voor- en nadelen van de systemen.
  
  Zo kom ik prijzen tegen van € 7.000 - € 8.000, maar ook prijzen van € 3.500 - € 4.000 voor hetzelfde aantal meters (simpel gezegd: 11 x 6 = 66 = 70 m²). Zijn de systemen van € 7.000,- van goud, of krijg ik bij de systemen van € 3.500 maar de helft geleverd? Beiden werken met fermacell platen, kunnen HOH op 10 - 15 cm in meander en slakkenhuis gelegd worden, en gebruiken een relatief kleine diameter buis. Sommige leveranciers spreken van een vullaag op de verwarming, andere adviseren een afwerkvloer zwevend te leggen zonder verdere afwerking of een afwerking met platen, weer andere spreken helemaal niet over een afwerkvloer, dus ik ben het spoor een beetje bijster
  
  Concreet: Zit er een wezenlijk verschil tussen de diverse systemen, zowel qua plaatsing als qua afwerking en de mogelijkheden van de afwerkvloer? Ik zou graag de vloerverwarming afwerken met bijv. (gipsgebonden) egaline zodat e.e.a. er netjes en vlak bijligt, maar ik wil daarnaast wel de mogelijkheid houden om daar iedere denkbare vloer op te leggen. Niet dat we nu uit kostenoverweging voor laminaat kiezen, over 5 jaar PVC willen maar dat dit dan uitsluitend verlijmd/zwevend gelegd kan worden. Of andersom, nu kiezen we voor PVC maar we willen over 5 jaar toch plavuizen.
  
  
• Overige vloerisolatie in de aanbouw: Zoals eerder aangegeven kan ik de verdiepte uitbouw opvullen met isolatie van bovenaf, en is er onder de originele woning een kruipruimte aanwezig zodat die van onderaf geïsoleerd kan worden.
  
  Dan resteert echter de vloer van de huidige bijkeuken die ik niet van bovenaf kan isoleren (want: max. hoogte reeds bereikt), noch van onderaf (want: geen kruipruimte). We zullen het wat dat betreft dus moeten doen met de isolatie die destijds gebruikelijk was, en hoewel ik me er van bewust ben dat dit verre van ideaal is, vraag ik me af of het dusdanige problemen oplevert dat we beter de hele vloerverwarming kunnen laten vallen, of valt dit allemaal wel mee (uiteraard worden de wanden allemaal wel voorzien van isolatie)?
  
  
• Plaatsen L/W Warmtepomp: Doordat de bijkeuken komt te vervallen zoek ik een nieuwe plek voor de warmtepomp. Idealiter zou ik hem op zolder plaatsen waar door de huidige eigenaren al 2 handige kasten zijn gemaakt, ik weet echter niet of dit haalbaar is qua gewicht (houten vloer), qua hoogte (schuin dak) en qua leidingwerk.
  
  Zijn er mensen die ervaring hebben met een dergelijke plaatsing, of kan ik de pomp beter in de garage laten plaatsen?
  
  Plaatsing in de garage heeft uiteraard als voordeel dat hij (nog) beter bereikbaar is, maar ik verlies dan wel ruimte die ik liever anders zou benutten. Daarnaast moet de garage naar mijn idee ook direct voorzien worden van isolatie als ik de warmtepomp daar zou plaatsen, iets wat wel op de planning stond maar ik bij voorkeur wat naar achteren zou schuiven gezien ik verwacht dat het allemaal al duur zat wordt. Anderzijds gaan we over in maart, dus de verwarming zullen we normaal gesproken de eerste 7-9 maanden nog niet heel hard nodig hebben

[Nicklazzz]

Ik heb een warmtepomp op zolder op een houtverdiepingsvloer staan met een interne 230L opslag.







Je hebt alles uitgebreid omschreven, als je echt alles zelf doet en niet veeleisend bent dan kan je ver komen met je verwachtingen. Echter heb ik zelf in 2020/21 een gehele 2-kapper verbouwd en ben ondertussen de 200K gepasseerd. Vrijwel alle werkzaamheden zelf uitgevoerd behalve stucwerk (~15K inclusief schilderen), installatie WP, PV en AC’s en aanleg oprit/tuin.

In deze 200K zit ook een overkapping van 8,2x4,2m inclusief WC, keuken etc. en een carport van 10x3m. De kostprijzen voor verschilllende materialen zijn ook flink gestegen tijdens de Corona periode, tevens heb ik voor bepaalde werkzaamheden de hoofdprijs betaald naar mijn inziens.

[PsychoMantis_NL]

Ik heb me vooralsnog voornamelijk bezig gehouden met de kosten voor het isoleren, de warmtepomp en eventuele zonnepanelen:



Hier heb ik dan telkens grofweg het volgende bijgeteld:

• zo'n 10 - 15k voor de keuken (incl. verleggen leidingwerk want dat doen we grotendeels zelf);
• 3 - 4k voor de vloer (wederom, plaatsen doen we zelf);
• 2.500 - 3.000 voor de vloerverwarming, waarbij droogbouw ook weer zelf zou worden uitgevoerd;
• 5.000 voor de elektra, incl. het vervangen van de meterkast en het aanpassen van de hoofdzekering van 1x35 A naar 3x25 A; werkzaamheden tot aan de meterkast, incl. het bestellen van de nieuwe kast zal ik zelf doen, aansluiten en het omzetten van de hoofdzekering logischerwijs niet.

Alles bij elkaar zou je dan op 47k uitkomen als alles duur uitvalt, en dan zit daar nog geen verdere afwerking bij, noch het afvoeren van puin.

Maar, zoals gezegd moet de keuken goedkoper kunnen want het is simpelweg niet veel oppervlak, ik doe de installatie zelf en ben ik alles behalve gebonden aan een keukenboer v.w.b. apparatuur. Daar wil ik bijvoorbeeld best 2 uur voor in de auto zitten of voor op en neer naar Duitsland rijden.

Voor de vloerverwarming geldt simpelweg dat deze er komt als het budget technisch past, maar als ik bedragen van 8 - 10k voorbij zie komen voor een droogbouwsysteem dan gaat dat gewoon niet door. Dan koop ik 2 of 3 nette LT radiatoren en is de benedenverdieping ook warm. De bovenverdieping zal dan moeten wachten, maar dat moet hij bij de vloerverwarming ook dus dat maakt wat dat betreft niet uit.