Belasting betalen bij woning verhuur

[Viavia28]

Ik ga binnenkort voor langere tijd reizen en ga mijn woning verhuren. Nu weet ik dat je over verhuur inkomsten belasting moet betalen. Ik vroeg me af of dit op eenzelfde manier belast wordt als een looninkomen.
Als dit namelijk mijn enige inkomen is, dan zit ik op een vrij laag inkomen. Aangezien ik ook een geregistreerd partnerschap heb met mijn vriendin, kunnen we het inkomen verdelen over ons beiden. Dan hebben we beiden een inkomen van 12.000 euro in een jaar. Dan betaal je bijna geen belasting als ik kijk op https://www.berekenhet.nl...asting-box1-verschil.html

Ik zie daar bij "Soort inkomen" niet iets als verhuur. Iemand die hier ervaring mee heeft? We willen berekenen hoeveel we netto overhouden, zodat we een beeld krijgen van ons budget tijdens de reis.

[Anoniem: 677216]

Verhuur is niet belast. Wel valt je woning dan in Box 3 en betaal je er vermogensrendementsheffing over. Je mag daarbij je hypotheek (na drempel) als Box 3 schuld aftrekken van je vermogen. Ook kan mag je de woningwaarde voor de aangifte verlagen omdat hij in verhuurde staat minder waard is. Hypotheekrenteaftrek heb je dan niet meer.

En zoek even uit of je van de bank je woning wel mag verhuren - meestal mag dit niet met een reguliere hypotheek. Je kan dan of een verhuurhypotheek nemen (hogere rente, notaris- en afsluitkosten, boeterente) of het risico nemen dat de bank er niet achter komt en de volledige schuld direct opeist (kleine kans maar grote gevolgen).

[com2,1ghz]

Anoniem: 677216 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:31:
Verhuur is niet belast. Wel valt je woning dan in Box 3 en betaal je er vermogensrendementsheffing over. Je mag daarbij je hypotheek (na drempel) als Box 3 schuld aftrekken van je vermogen. Ook kan mag je de woningwaarde voor de aangifte verlagen omdat hij in verhuurde staat minder waard is. Hypotheekrenteaftrek heb je dan niet meer.

En zoek even uit of je van de bank je woning wel mag verhuren - meestal mag dit niet met een reguliere hypotheek. Je kan dan of een verhuurhypotheek nemen (hogere rente, notaris- en afsluitkosten, boeterente) of het risico nemen dat de bank er niet achter komt en de volledige schuld direct opeist (kleine kans maar grote gevolgen).

Dit is fout. Je eigen woning valt onder box1. Inkomsten uit eigen woning en werk.
Je beleggingsobject valt in box3 en daar gaat het in het verhaal van de TS niet over.

[GoldenSample]

com2,1ghz schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:33:
[...]

Dit is fout. Je eigen woning valt onder box1. Inkomsten uit eigen woning en werk.
Je beleggingsobject valt in box3 en daar gaat het in het verhaal van de TS niet over.

Als je niet in de woning woont voor langere tijd maar verhuurd is het niet meer je eigen woning in deze context.

Verder betaal je over de huurinkomsten zelf inderdaad geen belasting, dat is ook de reden iedereen met geld huisjesmelker geworden is. Houd er wel rekening mee dat je verzekeringen en hypotheek mogelijkerwijs geen verhuur toe staan.

[ Voor 22% gewijzigd door GoldenSample op 22-09-2021 10:36 ]

[jack zomer]

https://www.belastingdien...lijk-verhuur-eigen-woning

[RM-rf]

com2,1ghz schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:33:
[...]

Dit is fout. Je eigen woning valt onder box1. Inkomsten uit eigen woning en werk.
Je beleggingsobject valt in box3 en daar gaat het in het verhaal van de TS niet over.

eigen woning? volgens mij geeft TS aan te gaan reizen en zal daar dan niet meer wonen en dan is die woning ook gewoon een winstobject waaruit hij een inkomen haalt, dus idd box3

[Blokker_1999]

Misschien niet onbelangrijk: over wat voor periode spreken we hier? Een half jaar of meerdere jaren maakt ook wel een beetje een verschil.

[com2,1ghz]

RM-rf schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:36:
[...]


eigen woning? volgens mij geeft TS aan te gaan reizen en zal daar dan niet meer wonen en dan is die woning ook gewoon een winstobject waaruit hij een inkomen haalt, dus idd box3

Er staat nergens dat de TS gaat emigreren of gaat uitschrijven.

[Viavia28]

Ik blijf ingeschreven. Het gaat om anderhalf jaar maar ik maar gebruik van een contract voor huisbewaring. Daardoor blijven wij ingeschreven.

[Anoniem: 677216]

com2,1ghz schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:37:
[...]

Er staat nergens dat de TS gaat emigreren of gaat uitschrijven.

Als je langere tijd weg bent kan je niet zonder meer ingeschreven blijven staan. De grens ligt dacht ik bij 8 maanden.

[com2,1ghz]

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:47:
Ik blijf ingeschreven. Het gaat om anderhalf jaar maar ik maar gebruik van een contract voor huisbewaring. Daardoor blijven wij ingeschreven.

Dat is box1.

[Viavia28]

Wat zou ik hier dan moeten selecteren om te berekenen hoeveel belasting ik ga betalen?

[Viavia28]

Anoniem: 677216 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:50:
[...]

Als je langere tijd weg bent kan je niet zonder meer ingeschreven blijven staan. De grens ligt dacht ik bij 8 maanden.

Als je een reis maakt dan is het maximaal 2 jaar.
Zie hier.

[Rogar]

De vraag is of je verhuur als tijdelijk moet zien of niet.
Bij tijdelijke verhuur blijft het box 1 en zal er over 70% van de huurinkomsten belasting verschuldigd zijn.

Eigenlijk wat @jack zomer al linkte.

[Viavia28]

Rogar schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:07:
De vraag is of je verhuur als tijdelijk moet zien of niet.
Bij tijdelijke verhuur blijft het box 1 en zal er over 70% van de huurinkomsten belasting verschuldigd zijn.

Eigenlijk wat @jack zomer al linkte.

Er staat alleen nergens een definitie van "tijdelijk". In mijn optiek is het tijdelijk omdat we een huurcontract hebben voor huisbewaring van 1,5 jaar. En daarna trekken we er weer in.

[peize9]

Raadpleeg een accountant of boekhouder er over. Die kan kijken wat in jouw geval precies het beste is.

[Anoniem: 677216]

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:56:
[...]


Als je een reis maakt dan is het maximaal 2 jaar.
Zie hier.

Ok! Maar ik lees daar niet dat je zelf ook ingeschreven kunt blijven staan op het adres. Weet je zeker dat dat kan?

[Rogar]

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:10:
[...]


Er staat alleen nergens een definitie van "tijdelijk". In mijn optiek is het tijdelijk omdat we een huurcontract hebben voor huisbewaring van 1,5 jaar. En daarna trekken we er weer in.

E.e.a. blijkt wel uit jurisprudentie. Ik zou een belastingadviseur raadplegen in dit geval.

[Anoniem: 677216]

Aanvulling:

quote: https://www.rijksoverheid...basisregistratie-personen

U moet zich laten uitschrijven uit de Basisregistratie Personen (BRP) als u in een periode van een jaar meer dan 8 maanden in het buitenland verblijft. Ook als u uw huis in Nederland aanhoudt, moet u zich laten uitschrijven uit de BRP.

Uitschrijven betekent in principe geen Box 1. Maar omdat hier veel aspecten door elkaar gaan lopen, zou ik inderdaad een specialist inschakelen.

[ Voor 15% gewijzigd door Anoniem: 677216 op 22-09-2021 11:13 ]

[Rogar]

Anoniem: 677216 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:12:
Aanvulling:

[...]

En dan zorgt dit ervoor dat de woning niet meer kwalificeert als eigen woning en dus naar box 3 verhuisd en je geen renteaftrek meer hebt. Ik zou een adviseur inschakelen (geen accountant, maar een adviseur).

[ Voor 11% gewijzigd door Rogar op 22-09-2021 11:15 ]

[Anoniem: 677216]

Rogar schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:14:
[...]

En dan zorgt dit ervoor dat de woning niet meer kwalificeert als eigen woning en dus naar box 3 verhuisd en je geen renteaftrek meer hebt.

Exact.

[Viavia28]

Dat is voor verblijf in het buitenland (bijv. werken in het buitenland); niet voor een lange reis.

Zie hier:

Huisbewaring vraagt u voor minimaal drie maanden aan. Voor een kortere periode is huisbewaring niet mogelijk.

Huisbewaring mag maar een beperkte tijd duren:

Al­ge­me­ne huis­be­wa­ring: mi­ni­maal drie maan­den, maxi­maal twee jaar.

U kunt huisbewaring aanvragen als u een goede reden hebt om tijdelijk niet in uw huis te wonen. Bijvoorbeeld:

U maakt een lan­ge reis.

[Ardana]

Als je anderhalf jaar in het buitenland verblijft zonder inkomen, kan het best zijn dat dat invloed heeft op je rechten hier. Hoe je belastingen moet betalen, je zorgverzekering, etc.

Waar het sowieso invloed op heeft is je AOW: per jaar dat je in het buitenland verblijft gaat er 2% vanaf. Dat kun je voorkomen door een vrijwillige premie te betalen, in jullie geval is dat € 4.296 per jaar, indien jullie inderdaad € 2.000 huur per maand als enige inkomen ontvangen. Moet wel een mooi huis zijn trouwens voor dat geld, zeker als de voorwaarde is dat je na anderhalf jaar weer vertrekt.

Overigens, bewaringsvergoedingen zijn meestal juist extreem laag, juist omdat er getoornd wordt aan de huurrechten: dat moet gecompenseerd worden door een lagere huur dan gebruikelijk.

[Xanaroth]

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:13:
Ik ga binnenkort voor langere tijd reizen en ga mijn woning verhuren. Nu weet ik dat je over verhuur inkomsten belasting moet betalen. Ik vroeg me af of dit op eenzelfde manier belast wordt als een looninkomen.
Als dit namelijk mijn enige inkomen is, dan zit ik op een vrij laag inkomen. Aangezien ik ook een geregistreerd partnerschap heb met mijn vriendin, kunnen we het inkomen verdelen over ons beiden. Dan hebben we beiden een inkomen van 12.000 euro in een jaar. Dan betaal je bijna geen belasting als ik kijk op https://www.berekenhet.nl...asting-box1-verschil.html

Ik zie daar bij "Soort inkomen" niet iets als verhuur. Iemand die hier ervaring mee heeft? We willen berekenen hoeveel we netto overhouden, zodat we een beeld krijgen van ons budget tijdens de reis.

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:47:
Ik blijf ingeschreven. Het gaat om anderhalf jaar maar ik maar gebruik van een contract voor huisbewaring. Daardoor blijven wij ingeschreven.

In geval van vol jaar (365 dagen):
- Hoe en wat zijn de regels met ingeschreven blijven cq uitschrijven als je voor langere duur in het buitenland verblijft
- Als je langere tijd niet in je woning woont én niet in nederland verblijft, is de woning dan nog steeds box1 (eigen woning/hoofdverblijf) of wordt deze box 3
- Als je voor langere tijd de woning verhuurt, hoe dien je om te gaan met de inkomsten die hieruit volgen
- Wat zijn hiervan de volgen voor je normale zekerheden wanneer je 'gewoon' in nederland woont met een inkomen. Denk aan pensioen/aow/zorgverzekering/zorgtoeslag. Misschien ergens addertjes of kleine regels die veel impact hebben op je verwachtte inkomen of kostenplaatje.
- Vergeet ook bijvoorbeeld de woon gerelateerde verzekeringen niet of de hypotheek. Want zowel bank als verzekeraars rond inboedel/opstal/glas kan ook nog een mening hebben rond verhuur bijvoorbeeld (hogere premies of moeten overstappen naar andere aanbieder).

- nogmaals al deze vragen, maar dan bij tijdelijke verhuur en tijdelijke eigen bewoning (het halve jaar).

- Bonusvraag: Hoe dien je de start/eind datum in te plannen of rekening mee te houden. Als die '1,5 jaar' betekend dat je zeg jaar 1 februari-december en jaar 2 januari-juli weg bent, is een heel andere casus dan '1,5 jaar' waarbij je 1 januari vertrekt en uiterlijk 30 juni terug bent. Belastingdienst kijkt namelijk naar de kalenderjaren, niet hoelang je in absolute termen weg bent, en zegt dan over dat 2e jaar gewoon 'meer dan 6 maanden in het buitenland' met alle gevolgen van dien.


Je hebt hier echt geen makkelijke casus in, maar best een ingewikkelde. Valt echt niet zomaar te zeggen wat de inkomsten, kosten, belastingen en dus wat je netto over gaat houden. Er zijn eigenlijk al zo 10+ vragen die allemaal op elkaar invloed hebben en je niet losstaand van elkaar kunt beantwoorden. Sterker nog, op elke vraag kun je meerdere antwoorden krijgen (jaar 1 = x, jaar 2 = y)

Gezien het hier gaat om >1 jaar (dus minimaal invloed op 2 belastingaangiftes, afhankelijk van de exacte vertrekdatum misschien zelfs 3) en om tienduizenden euro's zou ik zeggen: eens met menige poster hier. Zoek gewoon goed advies van een echte professional. Kost je misschien vooraf een paar euro, maar kom je niet halverwege je vakantie ineens in de problemen of valt alles veel duurder uit omdat je net geen handige vertrek/terugkomst data hebt.

[ Voor 23% gewijzigd door Xanaroth op 22-09-2021 11:52 ]

[Ardana]

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:37:
Dat is voor verblijf in het buitenland (bijv. werken in het buitenland); niet voor een lange reis.

Zie hier:


[...]


[...]

Deze link is niet op jou van toepassing.

[Viavia28]

Ardana schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:40:
[...]

Deze link is niet op jou van toepassing.

Kan je dat toelichten?

[Anoniem: 677216]

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:37:
Dat is voor verblijf in het buitenland (bijv. werken in het buitenland); niet voor een lange reis.

Zie hier:


[...]


[...]

Je linkt weer naar een stuk huisbewaring, maar ik lees daar nergens dat jij tijdens die periode gewoon ingeschreven kan blijven staan. Dit is een regeling van de gemeente Amsterdam, maar de gemeente kan niet op eigen houtje wetgeving van het Rijk omzeilen.
Dus zoek uit (samen met een professional):
- Kan je ingeschreven blijven staan?
- Zo ja of nee: blijft de woning Box 1 of wordt het Box 3?
Vanaf dat punt kan je gericht vragen beantwoorden.

[Ardana]

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:42:
[...]

Kan je dat toelichten?

Deze regeling is alleen van toepassing op huren onder de huurtoeslaggrens. Aangezien jij voor € 2.000 per maand wil verhuren, zit je daar ver boven. Ergo, deze regeling is niet op jou van toepassing.

Als je al met zulke eenvoudige zaken zulke basale fouten maakt, heb ik maar 1 advies voor je: schakel een specialist in.

[Ardana]

Ow, en ik ga er van uit dat de woning vrij is van hypotheek en rechten? Want anders heb je ook toestemming nodig van je hypotheeknemer.

[Viavia28]

Ardana schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:44:
[...]

Deze regeling is alleen van toepassing op huren onder de huurtoeslaggrens. Aangezien jij voor € 2.000 per maand wil verhuren, zit je daar ver boven. Ergo, deze regeling is niet op jou van toepassing.

Als je al met zulke eenvoudige zaken zulke basale fouten maakt, heb ik maar 1 advies voor je: schakel een specialist in.

Ik waardeer je hulp maar ik vind het een beetje onnodig om meteen zo'n oordeel over mij te vellen. Wat jij zegt klopt namelijk niet. De regeling is overal van toepassing. Er staat alleen dat wanneer je huur (puntenstelsel) onder de sociale huurgrens is, je een aanvraag hiervoor moet doen bij de gemeente. Indien dat niet het geval is kan je dit gewoon zelf regelen en hoef je geen toestemming te vragen.

[Ardana]

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:49:
[...]


Ik waardeer je hulp maar ik vind het een beetje onnodig om meteen zo'n oordeel over mij te vellen. Wat jij zegt klopt namelijk niet. De regeling is overal van toepassing. Er staat alleen dat wanneer je huur (puntenstelsel) onder de sociale huurgrens is, je een aanvraag hiervoor moet doen bij de gemeente. Indien dat niet het geval is kan je dit gewoon zelf regelen en hoef je geen toestemming te vragen.

U kunt huisbewaring aanvragen voor een koop­wo­ning (waar­van u ei­ge­naar/​be­wo­ner bent) waar­van de huur vol­gens het pun­ten­stel­sel la­ger is dan € 752,33 per maand (be­drag 2021).

Je kunt dus geen huisbewaring via de gemeente aanvragen. Zelfs de gemeente adviseert een jurist in te schakelen:

Voor een koop­wo­ning kunt u er­voor kie­zen om huis­be­wa­ring aan te vra­gen. De ge­meen­te raadt u aan om dan ju­ri­disch ad­vies te vra­gen.

Je kan het zelf regelen, maar gezien de vragen die je hier stelt, zie ik echt dat je niet goed genoeg in de materie zit.

Moet je helemaal zelf weten, maar je vraagt hier informatie en advies, ga dan niet zeggen dat het advies niet klopt.

[Ardana]

Ik vraag me bijv. af of je al gekeken hebt of de huur die je wilt vragen redelijk is? Heb je gekeken naar het puntenstelsel en daarop de huur gebaseerd? Een andere redelijke manier om de huur vast te stellen is 'je eigen netto kosten', zodat je er geen winst op maakt.

Er is een reden dat anti-kraak en andere vormen van tijdelijke huur vaak (veel) goedkoper is dan dan reguliere verhuur: nl. dat als je een reguliere huur vraagt, een rechter ook veel eerder de bijbehorende rechten zal toekennen aan de huurder.

[ Voor 33% gewijzigd door Ardana op 22-09-2021 12:05 ]

[Hielko]

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:49:
[...]


Ik waardeer je hulp maar ik vind het een beetje onnodig om meteen zo'n oordeel over mij te vellen. Wat jij zegt klopt namelijk niet. De regeling is overal van toepassing. Er staat alleen dat wanneer je huur (puntenstelsel) onder de sociale huurgrens is, je een aanvraag hiervoor moet doen bij de gemeente. Indien dat niet het geval is kan je dit gewoon zelf regelen en hoef je geen toestemming te vragen.

Volgens mij focus je op het minst belangrijke vraagstuk. Huisbewaring is een constructie voor tijdelijke verhuur, met nog minder rechten voor de huurder dan normaal (je kan de verhuurder er direct uitzetten als je bijv. eerder terugkomt van je reis). Is dat nodig? Of is gewoon tijdelijke verhuur ook voldoende?

Maar zoals al in dit topic al gemeld, bij een reis van 8+ maanden zal je dus moeten uitschrijven bij de gemeente, wat ook als gevolg heeft dat je zorgverzekering stopt evenals je AOW opbouw. En dat heeft ook weer impact op je reisverzekering, want de meeste zullen eisen dat je in Nederland ingeschreven bent slash in het bezit bent van een Nederlandse zorgverzekering.

[Rogar]

Ga een vrijblijvend gesprek aan met een adviseur blijft mijn mening...

Heb even kort gegoogled en vind dit op internet:

Hoe werkt tijdelijk verhuren via huisbewaring?
Huisbewaring maakt het mogelijk om uw huis of appartement tijdelijk door iemand anders legaal te laten bewonen. Hierbij zijn zowel huurder als verhuurder verplicht zich aan de gemaakte afspraken te houden. Dit betekent dat de huur, door u, niet tussentijds kan worden verhoogd of opgezegd. Daarom maakt EasyMakelaars duidelijke afspraken over de huurperiode, huurprijs, borg, afschrijving voor stoffering en/of meubilering, en voorschotten. Deze afspraken leggen wij vast in het juridisch getoetst ROZ-contract dat wij door de huurder laten ondertekenen. Het voordeel hiervan is dat de huurder akkoord gaat met het juridisch getoetst contract en de voorwaarden, er geen huurbescherming ontstaat en de huurder uw woning na de huurperiode verplicht moet verlaten.

Bij een huurwoning moet u schriftelijke toestemming van de eigenaar hebben
Bij een koopwoning moet u huisbewaring bij de gemeente aanvragen
De minimale huurperiode is 3 maanden en de maximale 2 jaar. Na de maximale duur is verlenging niet mogelijk
Bij mantelzorg, werken of studeren buiten de regio mag u maximaal 2 jaar verhuren
Bij samenwonen mag u maximaal 1 jaar tijdelijk verhuren. U mag niet in het koop- of huurcontract van uw partner vermeld staan
Maakt u een reis van 3 maanden en wilt u langer verhuren? Dan is verlenging mogelijk
Bij remigratie mag u maximaal 1 jaar verhuren. Keert u niet terug? Dan komt de huurwoning weer beschikbaar
Verhuurt u langer dan 8 maanden? Dan moet u zich uitschrijven
Blijft u tijdens het verhuren in Nederland? Dan moet u zich uitschrijven
Tijdens het verhuren is hypotheekrenteaftrek niet mogelijk. Uw woning valt tijdelijk in Box 3

Link: https://www.easymakelaars.nl/ik-wil-verhuren/huisbewaring/

[ColeJ]

Snor iemand op die de woning voor jou gaat AirBnBen en spreek met diegene een tarief af. Kun jij gewoon ingeschreven blijven staan en heb je geen moeilijk gedoe met de gemeente. Dan blijf je ook flexibel in de datum dat je er zelf weer in wil.

[YakuzA]

Ik zou eerst terug gaan naar stap 1:
1 Mag ik verhuren en op welke manier.
2 als het mag kun je de prijs bepalen.
3 dan als laatste ga je kijken wat dat betekent voor je belasting afdracht en rente aftrek etc.

Bij punt 1 zul je er dan al snel achter komen dat je hypotheekgever of verhuurder (indien je huurt) of gemeente of VvE daar ook hun zegje in hebben.

[ Voor 6% gewijzigd door YakuzA op 22-09-2021 17:50 ]

[antidote]

ColeJ schreef op woensdag 22 september 2021 @ 17:09:
Snor iemand op die de woning voor jou gaat AirBnBen en spreek met diegene een tarief af. Kun jij gewoon ingeschreven blijven staan en heb je geen moeilijk gedoe met de gemeente. Dan blijf je ook flexibel in de datum dat je er zelf weer in wil.

Als ik het goed begrijp (uit een website waar TS naar verwijst), gaat dit om Amsterdam. Deze optie gaat daar wel leiden tot gedoe met de gemeente: verhuur via AirBnB mag maximaal 30 dagen per jaar, en er is een vergunning voor nodig.

[fopjurist]

In het topic lees ik verwarring over het begrip huisbewaring. Je hebt huisbewaring in de zin van de Leegstandwet. Dat is de regeling waarmee je de huurbescherming aan de kant zet. Voor deze vorm van huisbewaring kom je als eigenaar alleen in aanmerking als je je huis gaat verkopen, slopen of renoveren.

De gemeente Amsterdam hanteert de term huisbewaring ook voor gevallen waarin je op basis van het huisvestingsvergunningsstelsel verplicht bent zelf in de woning te wonen (zoals bij sociale huur), of wanneer verhuur niet is toegestaan op basis van de erfpachtovereenkomst (met name bij nieuwbouw). In die gevallen kan de gemeente Amsterdam verhuur toch toestaan bij wijze van uitzondering, bijvoorbeeld als je 3-24 maanden in het buitenland verblijft. Deze vorm van huisbewaring tast de huurbescherming niet aan.

Aangezien je blijkens je profiel in Amsterdam woont, moet je de erfpachtovereenkomst erop naslaan om te zien of je toestemming moet vragen voor verhuur. De opties voor verhuur zijn hier uiteen gezet: je kunt kiezen tussen een huurcontract voor bepaalde tijd en de diplomatenclausule.

Uitschrijven uit de basisregistratie is hoe dan ook verplicht. Dat betekent niet automatisch dat je hypotheekrenteaftrek verliest of dat je niet langer (binnenlands) belastingplichtig bent in Nederland. In dit topic lees ik veel reacties die niet kloppen en zelf heb je geen goed zicht op de gevolgen. Ik sluit me daarom aan bij de adviezen om een (fiscaal) expert te raadplegen. Mijn inschatting is dat je inderdaad geen of weinig belasting gaat betalen, maar de precieze uitwerking hangt af van je feitelijke omstandigheden.

ColeJ schreef op woensdag 22 september 2021 @ 17:09:
Snor iemand op die de woning voor jou gaat AirBnBen en spreek met diegene een tarief af. Kun jij gewoon ingeschreven blijven staan en heb je geen moeilijk gedoe met de gemeente.

Nee, hij kan niet ingeschreven blijven staan en AirBnB levert wel moeilijk gedoe met de gemeente (en de buren) op.

[ Voor 3% gewijzigd door fopjurist op 23-09-2021 00:38 ]

[LankHoar]

Rogar schreef op woensdag 22 september 2021 @ 12:42:
Ga een vrijblijvend gesprek aan met een adviseur blijft mijn mening...

Waarom moet alles altijd gratis? TS hoopt 24K per jaar binnen te harken, dan mag zo'n adviseur ook wel een paar honderd kosten toch?

Maar ergo blijft dat een adviseur/specialist raadplegen het beste is. Er zijn teveel regels en uitzonderingen in de Nederlandse wet dus neem het zekere voor het onzekere.

[Rogar]

LankHoar schreef op donderdag 23 september 2021 @ 10:23:
[...]


Waarom moet alles altijd gratis? TS hoopt 24K per jaar binnen te harken, dan mag zo'n adviseur ook wel een paar honderd kosten toch?

Maar ergo blijft dat een adviseur/specialist raadplegen het beste is. Er zijn teveel regels en uitzonderingen in de Nederlandse wet dus neem het zekere voor het onzekere.

<knip> Blijf vriendelijk en als iemand over de grens gaat: dien een TR in ipv te reageren.

Oriënterende gesprekken zijn meestal gratis en aan de hand daar van krijg je een prijsopgave voor het advies, waar lees jij dat ik vind of zeg dat de adviseur alles gratis moet doen?

[ Voor 18% gewijzigd door Ardana op 23-09-2021 13:59 ]

[Ardana]

LankHoar schreef op donderdag 23 september 2021 @ 10:23:
[...]
Waarom moet alles altijd gratis? TS hoopt 24K per jaar binnen te harken, dan mag zo'n adviseur ook wel een paar honderd kosten toch?

Vrijblijvend is niet gelijk aan gratis he?

Zullen we daarmee deze (off-topic) discussie afsluiten?

[Qwerty-273]

Viavia28 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:42:
Kan je dat toelichten?

Wellicht in heel simpel gestelde bewoording. Amsterdam geeft alleen advies voor de zaken die binnen de gemeente Amsterdam van belang zijn, dus of je wel of niet een tijdelijke bewoner (huisbewaarder) kan hebben etc.

De regels voor de BRP komen gewoon vanuit de Rijksoverheid, en die stelt (zoals eerder al aangegeven) dat op het moment dat je langer dan 8 maanden in 1 jaar in het buitenland verblijft je officieel uitgeschreven dient te worden als inwoner van Nederland. Dat heeft weer gevolgen voor je sociale verzekeringen (AOW etc) en ook je zorgverzekering, want je woont en werkt niet meer in Nederland voor een langere periode.

Dat gezegd hebbende, een lange reis van ander half jaar is natuurlijk niet waar rekening mee gehouden wordt in de regelgeving. Ook als je geen economische activiteiten opzet buiten Nederland in deze periode - en je dus echt alleen reist (en geniet?) - dan is gewoon ingeschreven staan wel oogluikend toegestaan in de meeste gevallen. Stem wel af of jouw zorgverzekering voldoende dekking heeft (vaak wordt langdurig verblijf in het buitenland uitgesloten - en ja daar zijn uitzonderingen op en duurdere pakketten/verzekeraars als je dat wel nodig hebt). Vrij verkeer binnen de EU en EER landen wordt ook anders behandeld dan daar buiten - dus dat zal je allemaal op een rijtje moeten zetten. En ja dan wordt dat bellen of mailen met de verzekeraar.

-- edit--
en wellicht minder relevant voor dit specifieke topic want dat is ook bij normaal reizen zo. Sommige buitenlandse zorgverleners zullen niet jouw zorgpas direct accepteren voor de betaling. Dan kan het dus zijn dat je direct mag betalen, en het later met je verzekeraar oplossen door te declareren. Of je moet eerst een paar ronden bellen met de geboden hulpdiensten vanuit de verzekeraar waarna een betaling tussen verzekeraar en zorginstelling plaatsvindt. Zeker als er een tijdsverschil is, en de zorg echt alleen verleend gaat worden nadat er betaald is, dan kan je behoorlijk klem zitten voor enkele dagen. Een buffer om zo'n noodgeval op te vangen is dan wel gewenst.

[ Voor 18% gewijzigd door Qwerty-273 op 23-09-2021 14:09 ]

[DataGhost]

Qwerty-273 schreef op donderdag 23 september 2021 @ 13:58:
[...]

Wellicht in heel simpel gestelde bewoording. Amsterdam geeft alleen advies voor de zaken die binnen de gemeente Amsterdam van belang zijn, dus of je wel of niet een tijdelijke bewoner (huisbewaarder) kan hebben etc.

De regels voor de BRP komen gewoon vanuit de Rijksoverheid, en die stelt (zoals eerder al aangegeven) dat op het moment dat je langer dan 8 maanden in 1 jaar in het buitenland verblijft je officieel uitgeschreven dient te worden als inwoner. Dat heeft weer gevolgen voor je sociale verzekeringen (AOW etc) en ook je zorgverzekering, want je woont en werkt niet meer in Nederland voor een langere periode.

Dat gezegd hebbende, een lange reis van ander half jaar is natuurlijk niet waar rekening mee gehouden wordt in de regelgeving. Ook als je geen economische activiteiten opzet buiten Nederland in deze periode - en je dus echt alleen reist (en geniet?) - dan is gewoon ingeschreven staan wel oogluikend toegestaan in de meeste gevallen. Stem wel af of jouw zorgverzekering voldoende dekking heeft (vaak wordt langdurig verblijf in het buitenland uitgesloten - en ja daar zijn uitzonderingen op en duurdere pakketten/verzekeraars als je dat wel nodig hebt). Vrij verkeer binnen de EU en EER landen wordt ook anders behandeld dan daar buiten - dus dat zal je allemaal op een rijtje moeten zetten. En ja dan wordt dat bellen of mailen met de verzekeraar.

Persoonlijk zou ik niet ingeschreven blijven staan. Ik heb gehoord dat je daarmee problemen kan krijgen (o.a. juist vanwege AOW en dat soort dingen) als er gecontroleerd wordt en je er niet blijkt te wonen. Ook blijft je post van bijv. de Belastingdienst binnenkomen op het adres waar je ingeschreven staat, wat om meerdere redenen onwenselijk kan zijn, zeker als daar andere huurders wonen. Dat adres is vziw niet aan te passen zolang je ingeschreven staat als ingezetene.

Ik ben zelf ook lange tijd op reis geweest en heb me inderdaad uitgeschreven, dan kom je in de RNI. Daarbij moest ik wel "mijn nieuwe adres" opgeven wat een tijdje na de jaarwisseling problemen gaf omdat de Belastingdienst van je verlangt dat je aangifte doet middels een papieren M-formulier (zeg zo'n 100 A4tjes) en heeft geprobeerd deze te sturen naar dat adres. Strikt genomen moet je dat adres steeds aanpassen als je verhuist maar dat is niet te doen als je elke paar dagen ergens anders "woont". Je kan dan ook geen online aangifte doen, of nou ja, dat kan je wel doen maar die wordt niet in behandeling genomen. Het bleek heel lastig (maar uiteindelijk wel gelukt) om een postadres bij mijn ouders op te geven. Dat zet je het liefste van tevoren al in gang.

Ook is het inderdaad zo dat mijn reisverzekering een maximale reisduur had en bovendien eiste dat ik ingeschreven was in Nederland, dus die heb ik ook opgezegd. De zorgverzekering was ook nog even lastig wat betreft uitschrijven (en die dekt na een tijdje ook niet meer volgens mij). Voor die laatste twee heb ik een internationale zorg- en reisverzekering afgesloten voor niet gek veel meer dan dat in Nederland zou kosten, maar dan wel met onbeperkte wereldwijde* dekking (in sommige landen minder dekking of hogere premie). Dat was wel bij een Nederlandse verzekeraar maar geen van de gangbare, die heb ik dat niet aan zien bieden in ieder geval. Voor het überhaupt op kunnen zeggen van je normale zorgverzekering moet je uitgeschreven zijn, aangezien deze verplicht is voor ingezetenen. Als je vervolgens (als "ingezetene" dus) geen dekking hebt vanwege de duur van je reis is het onzinnig om een inschrijving aan te houden, tenzij je graag geld verbrandt.

Je kan voor zover ik weet nog wel gewoon arbeid verrichten in Nederland, dat heb ik ook gedaan omdat dat als softwareontwikkelaar prima kan. Misschien dat ik daarmee juist wel mijn rechten op AOW e.d. voor die periode behouden heb, want ik heb hier ook gewoon premies over moeten betalen. Bij terugkomst in Nederland krijg je op een gegeven moment weer een feestpakket van de Belastingdienst met nogmaals een M-formulier. Aangezien ik niet van plan was in het buitenland te gaan werken (ook omdat de meeste visa die ik had dat niet toestonden, op eentje na) heb ik een brief naar de Belastingdienst op laten stellen met als kernpunt dat ik fiscaal nog steeds in Nederland zou blijven "wonen" of in ieder geval niet in enig ander land, waarna mijn normale aangifte alsnog in behandeling is genomen.

[Firestorm]

Ik mis ergens iets in het verloop van dit topic? TS stelt een vraag over (inkomsten)belasting en vervolgens worden er huurrechten en de gemeente amsterdam bijgehaald De laatste keer dat ik iets wilde weten over belastingen was de Belastingdienst toch de aangewezen partij voor informatie...

[JanHenk]

Er worden hier veel zaken bijgehaald die voor de inkomstenbelasting niet zo relevant zijn.

- Inschrijving in BRP? Niet relevant, de Wet AWR kent z'n eigen woonplaatsbegrip (!).
- Verhuurwetgeving landelijk of lokaal? Niet relevant voor de inkomstenbelasting.

@Viavia28 Wat is het exacte tijdspad? E.e.a. is daar nogal van afhankelijk qua aangifte- en inkomstenbelastingplicht.

De meest belangrijke eerste vraag is: wat is mijn woonplaats (woonplaatsbeginsel) volgens art. 4 AWR?
Bij kortdurend verblijf (korter dan 1 jaar) in het buitenland, word je voor de wet inkomstenbelasting geacht Nederland niet te hebben verlaten.

Maar is het verblijf langer dan 1 jaar, dan moeten we naar aard en omstandigheden beoordelen of je Nederland hebt verlaten. Het aanhouden van een bankrekening of een woning is daarvoor onvoldoende.

Voor bovenstaande zou ik toch met een Belastingadviseur (zoals ik) overleggen. Eventueel is e.e.a. ook voor te leggen aan de inspecteur.


Situatie 1: fiscale woonplaats in Nederland:
Als je korter dan een jaar in het buitenland verblijft, word je dus geacht Nederland niet te hebben verlaten (voor de inkomstenbelasting, woonplaatsfictie art. 2.2 lid 1 IB) en blijf je dus binnenlands belastingplichtige (reguliere aangiftebiljetten) en is de verhuur waarschijnlijk aan te merken als "tijdelijke verhuur" en is 70% van de opbrengst hiervan belast in box 1. Bovenop je normale inkomen uit werk en woning. Hoeveel belasting er is verschuldigd, hangt van het overige inkomen af. Stel dat dat weinig is, dan is de belasting die over 70% van de huurinkomsten is verschuldigd, ook weinig... Klinkt soms heftiger dan het is, dus.

Na terugkeer is er eigenlijk weinig veranderd, qua inkomstenbelasting.


Situatie 2: fiscale woonplaats buiten Nederland:
Hierbij heb je volgens de wet AWR (art. 4) Nederland metterwoon verlaten. Dit heeft behoorlijk wat gevolgen voor de inkomstenbelasting. De 'eigen woning' (het fiscale box 1 begrip) is dan niet meer van toepassing. De woning staat je immers niet "anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking" en van de zogenaamde uitzendregeling is geen sprake. De woning kan in een uitzonderingsgeval wel een 'eigenwoning' blijven als deze LEEG en TE KOOP staat.

Dat is niet het geval, dus de woning is een vermogensbestanddeel geworden dat is belast in box 3, volgens de regeling van de buitenlandse belastingplichtige. (Buitenlands zegt niks over nationaliteit, maar over het woonplaatsbeginsel).

In het jaar dat je Nederland metterwoon verlaat, ontvang je een M-biljet, waarschijnlijk op papier. Daar zit hem een moeilijkheid in als je steeds wisselende adressen hebt, zie bovenstaande opmerkingen van @DataGhost. Je kunt deze tegenwoordig echter ook digitaal doen, je DigID zal nog gewoon werken en werkend blijven. Wel even de digitale post in de gaten houden.

Het M-biljet vul je in, waarbij de eigen woning-regeling slechts een deel van het jaar geldt (zowel eigenwoningforfait als renteaftrek, tot de periode van het verlaten van je woning). Daarna geef je hem op als box 3 bestanddeel (per 31-december).

Blijf je dan een volledig jaar in het buitenland, dan dien je een C-biljet (een aangifte voor buitenlandse belastingplichtigen) in te vullen. Je hoeft dan alleen een opgave te doen van je woning in box 3, mits je geen andere inkomsten uit Nederland hebt gehad (bronbeginsel).

Bij remigratie dien je weer een M-biljet in te vullen en wordt de woning weer een eigen woning (box 1).


Er zijn al een boel andere aspecten benoemd. Die staan los van de inkomstenbelasting, maar het zijn wel nuttige tips (gevolgen AOW-opbouw, zorgverzekeringplicht, BRP, etc..).

[fopjurist]

JanHenk schreef op donderdag 23 september 2021 @ 15:58:
Maar is het verblijf langer dan 1 jaar, dan moeten we naar aard en omstandigheden beoordelen of je Nederland hebt verlaten. Het aanhouden van een bankrekening of een woning is daarvoor onvoldoende.

En hier zit de waarde van een adviseur. Die rekent beide opties door, neemt nog wat andere factoren mee als middeling, kijkt of je er geen zaken zijn die je in dit topic niet hebt genoemd, en kan je adviseren om bepaalde dingen te doen of juist niet te doen om de gunstigste uitkomst te krijgen.

[Qwerty-273]

@JanHenk hele goede reactie!

Maar stel dat op basis van een gesprek en advies vastgesteld wordt dat TS alleen gaat reizen en de fiscale woonplaats in NL blijft. Alle papierwerk wordt daar op voorbereid etc.

Echter in de 1,5 jaar op reis is er een periode dat de TS toch door omstandigheden werk verricht. Bijvoorbeeld door voor alleen kost en inwoning mee te helpen voor langere periode bij nieuw ontmoete vrienden op een boerderij oid. Dan slaat het hele plaatje natuurlijk wel om.

In een periode van 1,5 jaar kan er kwa planning behoorlijk wat veranderen.

[JanHenk]

Ik zie nu dat m'n reactie vrij lang is geworden. Dat is niet per se de bedoeling. Soms zijn zaken nu eenmaal wat complexer dan ze op het eerste gezicht lijken..

@Qwerty-273 Dat is de reden dat ik in dit soort gevallen als belastingconsulent standaard gebruik maak van de uitstelregeling. Dat geeft je veel extra tijd en het voortschrijdend inzicht is relevant voor de aangifte.


Al die digital nomads houden je wel bezig

[DataGhost]

Qwerty-273 schreef op donderdag 23 september 2021 @ 22:02:
@JanHenk hele goede reactie!

Maar stel dat op basis van een gesprek en advies vastgesteld wordt dat TS alleen gaat reizen en de fiscale woonplaats in NL blijft. Alle papierwerk wordt daar op voorbereid etc.

Echter in de 1,5 jaar op reis is er een periode dat de TS toch door omstandigheden werk verricht. Bijvoorbeeld door voor alleen kost en inwoning mee te helpen voor langere periode bij nieuw ontmoete vrienden op een boerderij oid. Dan slaat het hele plaatje natuurlijk wel om.

In een periode van 1,5 jaar kan er kwa planning behoorlijk wat veranderen.

Daar kan je van tevoren al behoorlijk rekening mee houden in de keuze van landen waar de reis heen voert en de visummogelijkheden aldaar. In de meeste landen mag je namelijk helemaal niet werken op een toeristenvisum. Als TS denkt 2k/maand huur te kunnen vangen en de hypotheek (of het onbreken ervan) dat bovendien toelaat doe ik ook de voorzichtige aanname dat "working holiday" visa ook niet meer van toepassing zijn vanwege de leeftijd. Dan wordt werken in het buitenland toch een handeling die niet meer "per ongeluk door de situatie" voorkomt en juist aardig wat voeten in de aarde krijgt, zoals allereerst het regelen van een visum waarmee dat mag. Bovendien word je daar dan zeer waarschijnlijk ook belastingplichtig. Allemaal momenten om in Nederland aan de bel te trekken dat de situatie verandert en dan kan je per dat moment wel emigreren. Als je het allemaal wit doet natuurlijk. Mocht je toch "opeens" voor kost en inwoning werkzaam op een boerderij bij vrienden belanden gaat dat waarschijnlijk behoorlijk zwart en dan verandert er in principe weinig voor het plaatje in Nederland zolang niemand het te weten komt en het niet om significante bedragen gaat.

Een adviseur raadplegen is altijd verstandig in zulke situaties, ze komen relatief weinig voor dus erg goed zijn ze niet gedocumenteerd, iemand met verstand van de materie is dan bijna onmisbaar. Hopelijk komt die adviseur zelf al met een paar "what if" vragen en anders kan je dat zelf doen. Maar alles plannen, nee, dat kan niemand. Daar moet je je eigenlijk ook niet op willen voorbereiden vind ik persoonlijk, dat zou mij alleen maar heel veel onnodige stress opleveren.

Veranderingen kunnen altijd, ik heb ook op het punt gestaan om burgerschap aan te vragen in een ver land na een maand of tien genieten, terwijl de Belastingdienst een brief in bezit had waarin stond dat ik van geen ander land inwoner zou worden. Dat wil niet zeggen dat die deur daarmee bij voorbaat al volledig gesloten was. Het is gewoon van belang om voor de daadwerkelijke handeling al het benodigde in gang te zetten en alle afwegingen te maken voor de beslissing

[ Voor 3% gewijzigd door DataGhost op 24-09-2021 03:00 ]

[sh4d0wman]

Twee tips van mijn kant:
1. Mocht je vertrekken machtig dan iemand in NL om zaken voor je te regelen. Dat voorkomt dat je ongepland terug moet vliegen voor iets waar je niet aan gedacht had.
2. Check je bestemming omtrent Covid ziektekosten. In Thailand en andere landen buiten de EU moet je bijvoorbeeld een dekking van minimaal $100.000 aan kunnen tonen. Verder verstrekken sommige landen geen visa.

[ColeJ]

Firestorm schreef op donderdag 23 september 2021 @ 14:44:
Ik mis ergens iets in het verloop van dit topic? TS stelt een vraag over (inkomsten)belasting en vervolgens worden er huurrechten en de gemeente amsterdam bijgehaald De laatste keer dat ik iets wilde weten over belastingen was de Belastingdienst toch de aangewezen partij voor informatie...

Dat is altijd zo op Tweakers. Een idee om geld te verdienen wordt meestal afgekraakt. Laat staan als dit idee uit de hoek van vastgoed/verhuren komt, dan mag het helemaal niet meer! Zal we een hope "minnetjes" krijgen met deze reactie, it is what it is.

[DataGhost]

Firestorm schreef op donderdag 23 september 2021 @ 14:44:
Ik mis ergens iets in het verloop van dit topic? TS stelt een vraag over (inkomsten)belasting en vervolgens worden er huurrechten en de gemeente amsterdam bijgehaald De laatste keer dat ik iets wilde weten over belastingen was de Belastingdienst toch de aangewezen partij voor informatie...

ColeJ schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 13:41:
[...]

Dat is altijd zo op Tweakers. Een idee om geld te verdienen wordt meestal afgekraakt. Laat staan als dit idee uit de hoek van vastgoed/verhuren komt, dan mag het helemaal niet meer! Zal we een hope "minnetjes" krijgen met deze reactie, it is what it is.

Ehhh, dat heeft er meer mee te maken dat TS een aantal foute aannames gedaan heeft die hem verderop behoorlijke kopzorgen kunnen bezorgen, waardoor deze "bijgehaalde" aspecten behoorlijk relevant zijn voor de casus. Je leest natuurlijk gauw wat je wilt lezen, het kan helpen om nog eens terug te gaan en te kijken wat er nou precies gezegd is. Landelijke regelgeving gaat ook boven die van de (door TS zelf aangehaalde) gemeente, nog los van dat beide genoemde regelgevingen over twee volkomen verschillende aspecten gaan.

[ColeJ]

DataGhost schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 13:59:
[...]


[...]

Ehhh, dat heeft er meer mee te maken dat TS een aantal foute aannames gedaan heeft die hem verderop behoorlijke kopzorgen kunnen bezorgen, waardoor deze "bijgehaalde" aspecten behoorlijk relevant zijn voor de casus. Je leest natuurlijk gauw wat je wilt lezen, het kan helpen om nog eens terug te gaan en te kijken wat er nou precies gezegd is. Landelijke regelgeving gaat ook boven die van de (door TS zelf aangehaalde) gemeente, nog los van dat beide genoemde regelgevingen over twee volkomen verschillende aspecten gaan.

Ik doel meer op kreten zoals: mag niet van je hypotheekverstrekker, VVE gezeik, gezeik met de buren. Dit zijn vaakgenoemnde ongefundeerde kreten die al naar buiten worden geslingerd zodra iemand het woord verhuur in de mond neemt. Of dat nou in dit topic of een ander topic is.

[Rogar]

ColeJ schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 14:30:
[...]


Ik doel meer op kreten zoals: mag niet van je hypotheekverstrekker, VVE gezeik, gezeik met de buren. Dit zijn vaakgenoemnde ongefundeerde kreten die al naar buiten worden geslingerd zodra iemand het woord verhuur in de mond neemt. Of dat nou in dit topic of een ander topic is.

Behalve "dat het in sommige gevallen niet mag van de hypotheekverstrekker", zijn al die kreten niet voorbij gekomen toch? Het zal je maar gebeuren dat je dit niet weet en de bank komt er toch achter en dan een boete oplegt. Dan krijg je weer een topic over een bank die zomaar boetes oplegt, terwijl het je eigen huis is en je wel zelf mag bepalen wat je er mee doet...

Jammer dat we niks meer van @Viavia28 horen. Ik ben wel benieuwd wat hij uiteindelijk gaat doen.