Hypotheek oversluiten mbv grote som eigen geld.

[RickN]

Ik krijg binnenkort de beschikking over een grote som cash vermogen.

Het bedrag zou voldoende zijn om om 1 van onze hypotheekdelen mee af te lossen, maar dat is niet wat ik wil; het vermogen komt uit een belegging en daar wil ik het, in een andere vorm, weer voor gaan aanwenden.

Ik bedacht me wel dat ik het bedrag misschien kortstondig kon gebruiken om onze bestaande hypotheek "goedkoop" over te sluiten.

Het idee is alsvolgt:

• Op de bestaande hypotheek kan ik, uit eigen middelen, onbeperkt boetevrij aflossen.
• 1 (aflossingsvrij) hypotheekdeel lossen we dus in 1 klap af uit de genoemde eigen middelen.
• Bij een andere (of dezelfde) hypotheekverstrekker sluiten we een nieuwe hypotheek af tegen actuele voorwaarden (met name lagere rente).
• Het bedrag van de hypotheek vervangt het vermogen dat we tijdelijk hebben aangewend voor de aflossing en hiermee gaan we beleggen.
• Effectief heb ik nu mijn hypotheek boetevrij overgesloten, ondanks dat slechts 20% van de rentevaste periode was verstreken.

Mijn vragen:

• Is dit een bekende/gebruikelijke constructie?
• Werken banken/hypotheekverstrekkers hieraan mee?
• Zie ik iets over het hoofd?

[ Voor 3% gewijzigd door RickN op 03-09-2021 11:10 ]

[Andreas92]

Opmerking voor de inkomstenbelasting:
Aflossen van je hypotheek, zorgt voor een verlaging van je schuld eigen woning. Schuld is alleen aftrekbaar, als het is aangegaan voor je eigen woning.

Los je de schuld af, dan kan die schuld dus niet zomaar weer toenemen.
Gelukkig is dit probleem in 2013 al een keer besproken, en staat er nu in de wet IB art. 10bis1 lid 3.
'Vooruit, het mag, maar moet je dit wel in hetzelfde jaar doen, of uiterlijk volgende jaar, waarop de schuld is afgelost, weer een nieuwe schuld zijn aangegaan'.

Dan noemen ze het geen aflossen meer, en hoef je dus ook niet aan te tonen dat de schuld is aangegaan omdat je hogere kosten hebt voor je eigen woning (zoals verbouwing).

[T-MOB]

Ik zou goed nagaan wat de effecten zijn voor je hypotheekrenteaftrek, op de tweede hypotheek zou je die wel eens kunnen kwijtraken. Dat hoeft op zich niet onvoordelig te zijn, als je ook flink vermogen hebt dan bespaart de schuld in box 3 meer belasting dan de HRA bij de huidige rentestanden.

[RickN]

Over HRA had ik inderdaad nog niet echt nagedacht. Goed te lezen dat dit waarschijnlijk geen probleem zal opleveren.

Brengt me wel op een ander punt. Hoe ik de methode beschrijf maak ik erg expliciet dat ik 1 hypotheek aflos en een nieuwe afsluit. Ik weet niet of dat in een regulier oversluittraject ook zo gezien wordt.

Ideaal zou natuurlijk zijn dat ik met een hypotheekadviseur een regulier oversluit traject zou kunnen volgen, waarbij mijn tijdelijke gunstige cashpositie wordt gebruikt om de kosten zo laag mogelijk te houden (met name dus de boeterente te ontlopen).

Ik moet dus eigenlijk gewoon naar een hypotheekadviseur, maar hier wat eerste vragen stellen kost minder tijd, tot ik er een goed genoeg gevoel bij heb en dat alsnog zal doen.

[Rubbergrover1]

Op zich is het idee van eerst aflossen en vervolgens elders een hypotheek opnemen een prima idee. Probleem is echter dat je het hebt over één van de hypotheekdelen. En er dus na aflossing nog een hypotheek loopt. Je kunt niet zomaar een tweede hypotheek bij een andere bank afsluiten. En bij je huidige bank zal waarschijnlijk niet makkelijk een nieuwe hypotheek kunnen krijgen als je net een oude hypotheek hebt afgelost. Je zult daarom waarschijnlijk ook de niet-afgeloste delen, met boete, moeten oversluiten naar de nieuwe geldverstrekker.

[jongetje]

Volgens mij is dit een soort ABA constructie maar dan met eigen geld. Ik denk dat banken maar ook de notaris hier niet heel happig op zijn.

[Smobbo]

@Rubbergrover1 maakt volgens mij een goede opmerking.
Je moet even onderscheid maken tussen je hypotheek en hypotheekdelen.
Zoals ik het nu lees wil je 1 deel aflossen en vervolgens voor dat deel bij een andere bank een hypotheek(deel) afsluiten. Dat gaat niet zomaar, aangezien je dan 1 onderpand bij 2 partijen probeert onder te brengen. Wie is dan als eerste aan de beurt als er gezeik is en ze de boel opeisen?

Afhankelijk van je situatie kan het volledig oversluiten en meefinancieren van de boete überhaupt al voordeliger zijn (ivm de lage rente), als je dan nog een deel kan verlagen of opvangen met je beleggingsresultaat dan is dat mooi meegenomen.

[bwerg]

jongetje schreef op vrijdag 3 september 2021 @ 19:49:
Volgens mij is dit een soort ABA constructie maar dan met eigen geld. Ik denk dat banken maar ook de notaris hier niet heel happig op zijn.

Met de ABA-constructie is toch ook niks mis maar natuurlijk wel overbodig als je onvoorwaardelijk boetevrij kan aflossen? Dat wordt v.z.i.w. pas een probleem als je bij volledige aflossing zonder verkoop wél boeterente moet betalen. Dat is nou net de crux van de ABA-constructie, die gebruik je om boeterente te ontlopen. Maar die boeterente is er nu niet.

[Rukapul]

Als je een fors vermogen in box 3 hebt dan is met de huidige rentestanden het vaak aantrekkelijker om (een deel) hypotheek in box 3 te hebben (zonder HRA) om VRH uit te sparen.

Verder eens met de opmerkingen dat je goed moet opletten met leningdelen. Alle leningdelen moeten bij dezelfde verschaffers ondergebracht worden. De huidige aanbieder kan weinig genegen zijn om direct na aflossen uit eigen middelen daarvoor een nieuwe lening te verstrekken. Je kunt echter bij elke andere aanbieder ook terecht voor gehele oversluiting incl evt overwaarde.

[jongetje]

Rukapul schreef op vrijdag 3 september 2021 @ 21:19:
Je kunt echter bij elke andere aanbieder ook terecht voor gehele oversluiting incl evt overwaarde.

Ja, natuurlijk. Maar dit hele idee van de TS is om juist die boete te omzeilen en dus af te lossen en direct dat geld er weer uit te trekken door een nieuwe lening met lagere rente aan te vragen.

Wat TS wel kan doen is een deel aflossen en daarmee in een lager risico profiel te komen en zo iets minder rente betalen.

[Cheesy]

Misschien mis ik iets, het wordt al later, maar ik begrijp niet helemaal waarom het zo ingewikkeld gemaakt wordt.
Gezien je het gehele leningdeel boetevrij kan aflossen zul je bij oversluiten ook geen boeterente hoeven te betalen (gooi het maar eens in een online tooltje).
Waarom sluit je dan niet gewoon over bij je huidige aanbieder? Dan betaal je misschien 100 of 200 euro administratiekosten. Heb je al een voorstel laten maken door je huidige bank?

[ Voor 10% gewijzigd door Cheesy op 03-09-2021 22:34 ]

[Anoniem: 677216]

Cheesy schreef op vrijdag 3 september 2021 @ 22:33:
Misschien mis ik iets, het wordt al later, maar ik begrijp niet helemaal waarom het zo ingewikkeld gemaakt wordt.
Gezien je het gehele leningdeel boetevrij kan aflossen zul je bij oversluiten ook geen boeterente hoeven te betalen (gooi het maar eens in een online tooltje).
Waarom sluit je dan niet gewoon over bij je huidige aanbieder? Dan betaal je misschien 100 of 200 euro administratiekosten. Heb je al een voorstel laten maken door je huidige bank?

Je mag onbeperkt aflossen uit eigen middelen. Oversluiten is aflossen uit niet-eigen middelen en dan ben je dus wel boeterente verschuldigd.

[Rukapul]

jongetje schreef op vrijdag 3 september 2021 @ 22:17:
[...]

Ja, natuurlijk. Maar dit hele idee van de TS is om juist die boete te omzeilen en dus af te lossen en direct dat geld er weer uit te trekken door een nieuwe lening met lagere rente aan te vragen.

Wat TS wel kan doen is een deel aflossen en daarmee in een lager risico profiel te komen en zo iets minder rente betalen.

Je kunt een boete omzeilen door het dure leningdeel(/delen) uit eigen middelen af te lossen. Uit het verhaal van topicstarter leid ik af dat de andere leningdelen goedkoper zijn en nauwelijks een boeterente zullen hebben.

Dan los je dus eerst het duurste deel uit eigen middelen af.
Vervolgens sluit je een nieuwe hypotheek af voor het maximale bedrag ("oversluiten" in de volksmond + nieuw stuk).

[jongetje]

Rukapul schreef op zaterdag 4 september 2021 @ 00:44:
[...]
"oversluiten" in de volksmond + nieuw stuk

Alleen mag hij nog niet oversluiten omdat de rentevaste periode nog niet is afgelopen. De vraag is of de hypotheekverstrekker hier wel in mee gaat als je een deel aflost en bijna direct weer opnieuw afsluit tegen een lagere rente. Maargoed, ik ben geen bank of hypotheekadviseur. Misschien goed als de TS daar mee gaat spreken, dan weet je zeker waar je aan toe bent.

[RickN]

Goedemorgen,

Een paar reacties:

• Het niet kunnen splitsen van leningdelen over verschillende aanbieders had ik niet zo bij stilgestaan idd. Dat zal betekenen dat ik of mijn huidige aanbieder moet overtuigen mee te werken aan deze aflos-en-herafsluit constructie met maximale korting op boeterente, of een nieuwe aanbieder vinden voor de volledige hypotheek, waarbij ik een boeterente van de huidige zal moeten accepteren voor dat deel wat ik niet uit eigen middelen kan aflossen.
• ik legde de focus erg op een hypotheek deel omdat ik dacht dat dat misschien een hele cleane constructie op zou leveren, maar zie nu dat dat niet echt een rol speelt. In de praktijk hebben we straks gewoon niet voldoende cash om de hele hypotheek mee af te lossen, er zal dus altijd een oversluiting nodig zijn voor het restant.
• ABA is natuurlijk een heel andere constructie (over en weer verkopen van huizen), maar in beide gevallen maak je handig gebruik van een officiële manier om boetevrij af te lossen, om zo boeterente te ontlopen, terwijl je eigenlijk niet van het huis of hypotheek af wil. De constructies hebben beiden een heel gekunsteld karakter, dus het is idd nog maar afwachten wat bank/notaris hier van gaan zeggen...

Mocht er nog een hypotheek/financiëel expert het echte antwoord willen delen, dan graag, anders zal ik dit buiten het forum gaan uitzoeken en tzt het resultaat nog even delen.

[Felicia]

Rukapul schreef op vrijdag 3 september 2021 @ 21:19:
Als je een fors vermogen in box 3 hebt dan is met de huidige rentestanden het vaak aantrekkelijker om (een deel) hypotheek in box 3 te hebben (zonder HRA) om VRH uit te sparen.

Verder eens met de opmerkingen dat je goed moet opletten met leningdelen. Alle leningdelen moeten bij dezelfde verschaffers ondergebracht worden. De huidige aanbieder kan weinig genegen zijn om direct na aflossen uit eigen middelen daarvoor een nieuwe lening te verstrekken. Je kunt echter bij elke andere aanbieder ook terecht voor gehele oversluiting incl evt overwaarde.

Dus de van oudsher 1,2% belasting over box 3 ga je uit de weg door aan een bank 1,5-1,28% marktrente (Rabobank, 5 jaar vast) te betalen? De vrijstelling reken je natuurlijk mee maar op welke wijze ben je dan goedkoper uit?

[Rubbergrover1]

Felicia schreef op zaterdag 4 september 2021 @ 09:46:
[...]

Dus de van oudsher 1,2% belasting over box 3 ga je uit de weg door aan een bank 1,5-1,28% marktrente (Rabobank, 5 jaar vast) te betalen? De vrijstelling reken je natuurlijk mee maar op welke wijze ben je dan goedkoper uit?

Het box 3 tarief is al jaren geen 1,2% meer. Als je meer dan een ton vermogen hebt, dan betaal je over het meerdere bijvoorbeeld 1,4% belastingen. En hoeveel rente je moet betalen hangt ook af van de verhouding tussen schuld en woningwaarde. Bij veel mensen die al een tijdje in hun woning wonen is de schuld inmiddels onder de 67,5% en betaal je zo'n 1,1% rente.

[Felicia]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 4 september 2021 @ 09:53:
[...]

Het box 3 tarief is al jaren geen 1,2% meer. Als je meer dan een ton vermogen hebt, dan betaal je over het meerdere bijvoorbeeld 1,4% belastingen. En hoeveel rente je moet betalen hangt ook af van de verhouding tussen schuld en woningwaarde. Bij veel mensen die al een tijdje in hun woning wonen is de schuld inmiddels onder de 67,5% en betaal je zo'n 1,1% rente.

Ik was bij de Rabobank uitgegaan van het NHG tarief wat altijd het laagste rentepercentage geeft.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wat betreft VRH, wist dat die ging wijzigenaar niet dat dit al voorbij was. Scheelt natuurlijk dat ik geen belastbaar vermogen heb.

[Rubbergrover1]

Felicia schreef op zaterdag 4 september 2021 @ 09:59:
[...]

Ik was bij de Rabobank uitgegaan van het NHG tarief wat altijd het laagste rentepercentage geeft.
***members only***

Het NHG tarief bij Rabo staat momenteel op 0,96%...

Wat betreft VRH, wist dat die ging wijzigenaar niet dat dit al voorbij was. Scheelt natuurlijk dat ik geen belastbaar vermogen heb.

Is al sinds 2017 niet meer zo.

[Phony]

Je zou dit ook aan je geldverstrekker kunnen voorleggen. Voor iedereen is het waarschijnlijk wenselijker dat je bij dezelfde geldverstrekker blijft, maar dat simpelweg het rentepercentage wordt aangepast. Dat is je uiteindelijke doel.
Scheelt een hoop werk en kosten. Aantonen dat je over dat bedrag beschikt zou voldoende moeten zijn, dat gebeurt immers bij een nieuwe aanvraag ook, alleen hoef je niet te schuiven met geld.

Willen ze niet meewerken verliezen ze jou onnodig als klant.

In mijn ervaring denken ze niet makkelijk buiten de hokjes die ze kennen, dus zorg dat je de juiste persoon te pakken krijgt die mee wil en kan denken.

[ Voor 48% gewijzigd door Phony op 04-09-2021 22:28 ]

[jongetje]

@Phony De geldverstrekker heeft een contract met je voor X jaar voor Y procent rente. Dan zou iedereen geld kunnen lenen bij een geldverstrekker voor 1 week en daarmee de hypotheek aflossen en 1 dagen later weer afsluiten tegen lagere rente en het geleende geld kunnen terugstorten.

[FreakNL]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 4 september 2021 @ 09:53:
[...]

Het box 3 tarief is al jaren geen 1,2% meer. Als je meer dan een ton vermogen hebt, dan betaal je over het meerdere bijvoorbeeld 1,4% belastingen. En hoeveel rente je moet betalen hangt ook af van de verhouding tussen schuld en woningwaarde. Bij veel mensen die al een tijdje in hun woning wonen is de schuld inmiddels onder de 67,5% en betaal je zo'n 1,1% rente.

En dan vergeet je nog de “winst” in rente.

Stel, je hebt als stel 150k liggen en een resterende hypotheek van 250k tegen 4% en je wilt niet beleggen en je wilt ook de beschikking houden over die 150k

Dan kan het dus voordelig zijn om;
50k aflossingsvrij te lenen tegen marktrente (nieuw deel)
50k af te lossen op de bestaande hypotheek (4%)

Zelfs met het verlies van HRA op die 50k ben je voordeliger uit en je kunt die 50k als schuld wegzetten en zo je VRH ontwijken

[FreakNL]

Rukapul schreef op vrijdag 3 september 2021 @ 21:19:
Als je een fors vermogen in box 3 hebt dan is met de huidige rentestanden het vaak aantrekkelijker om (een deel) hypotheek in box 3 te hebben (zonder HRA) om VRH uit te sparen.

Verder eens met de opmerkingen dat je goed moet opletten met leningdelen. Alle leningdelen moeten bij dezelfde verschaffers ondergebracht worden. De huidige aanbieder kan weinig genegen zijn om direct na aflossen uit eigen middelen daarvoor een nieuwe lening te verstrekken. Je kunt echter bij elke andere aanbieder ook terecht voor gehele oversluiting incl evt overwaarde.

Dus omdraaien? Eerst bijlenen tegen marktrente en daarna een ander deel aflossen?

Er bestaan al topics over op Tweakers maar nog geen uitsluitsel
Hypotheekrente verlagen door aflossen met overwaarde?

[ Voor 4% gewijzigd door FreakNL op 05-09-2021 09:55 ]

[Phony]

jongetje schreef op zondag 5 september 2021 @ 09:43:
@Phony De geldverstrekker heeft een contract met je voor X jaar voor Y procent rente. Dan zou iedereen geld kunnen lenen bij een geldverstrekker voor 1 week en daarmee de hypotheek aflossen en 1 dagen later weer afsluiten tegen lagere rente en het geleende geld kunnen terugstorten.

Ik zei daarom ook dat je moet kunnen aantonen dat je over dat geld beschikt. Eigenlijk bedoelde ik dat je moet aantonen dat het jouw eigen vermogen is, en dus niet geleend. Ook wanneer je boetevrij meer dan 20% gaat aflossen moet je dit kunnen aantonen. De geldverstrekker zal willen zien waar het vandaan komt, omdat je anders niet aan de voorwaarden voldoet.

Conclusie is dus: je moet in beide gevallen hetzelfde aantonen, maar bij een welwillende geldverstrekker hoef je dan niet over te stappen of een hele nieuwe aanvraag te doen. Dat lijkt me op zn minst de dialoog waard als je kijkt naar alle bijkomende kosten die je hiermee kunt besparen.

[jongetje]

En wat is het voordeel voor de geldverstrekker in deze? Ze geven je dan een lagere rente maar krijgen er niets voor terug, behalve uit te voeren administratie. Geld wat ergens op een bankrekening staat is niets waard voor ze, tenzij je het vast laat zetten op een afgeschermde rekening maar dat wil de TS niet (dan kun je ook net zo goed aflossen). De TS wil het kunnen uitgeven.

[Phony]

@jongetje Het voordeel is dat TS klant blijft en dat ze dus nog daaraan kunnen verdienen. Administratie kan een stuk minder werk zijn dan een nieuwe aanvraag. Makkelijk geld dus, want als de geldverstrekker hier niet aan wil, dan wordt er boetevrij afgelost en vertrekt TS naar een andere partij. Uiteindelijk houdt de geldverstrekker er dan minder aan over.

Jij vergelijkt niets doen met meewerken aan een lagere rente, terwijl je meewerken moet vergelijken met vertrek van een klant en een
nieuwe aanvraag verwerken.

[ Voor 29% gewijzigd door Phony op 05-09-2021 14:27 ]

[Arator]

Een stomme vraag waarschijnlijk, omdat ik het Nederlandse leensysteem niet ken, maar kan je een hypotheeklening op je woning nemen en dat geld dan ergens dan je woning voor gebruiken?
Want zo lees ik :
TS kan beschikken over een som geld uit beleggingen. Binnen x aantal tijd gaat dit geld terug worden aangewend om te beleggen.
Er is dus een tijd tussen de beleggingen.
TS wil dus het geld gebruiken om een deel van zijn hypotheek af te lossen, om dan terug een hypotheeklening aan te gaan tegen een lagere rente. Dit geld wil TS dan gebruiken om terug te beleggen.

Gaat in Nederland een bank akkoord dat je met geld uit een hypotheeklening gaat beleggen/gokken?
Toen ik, in België, een hypotheeklening aanging, bleef dit geld dus op een rekening bij de bank staan. Elke betaling die van die rekening kwam, moest ik dus staven met facturen van aannemer/bouwmarkt/architect/...

[ Voor 0% gewijzigd door Arator op 06-09-2021 02:07 . Reden: Typo ]

[rockhopper]

Meestal staat er in de hypotheek voorwaarden waaraan het geld besteed mag en moet worden. En dat is dus ook meestal de (eigen) woning (aankoop of verbouwing bijvoorbeeld). Mochten hier uitzonderingen op zijn lees ik dit graag mee.

[We Are Borg]

Phony schreef op zondag 5 september 2021 @ 14:22:
@jongetje Het voordeel is dat TS klant blijft en dat ze dus nog daaraan kunnen verdienen. Administratie kan een stuk minder werk zijn dan een nieuwe aanvraag. Makkelijk geld dus, want als de geldverstrekker hier niet aan wil, dan wordt er boetevrij afgelost en vertrekt TS naar een andere partij. Uiteindelijk houdt de geldverstrekker er dan minder aan over.

Jij vergelijkt niets doen met meewerken aan een lagere rente, terwijl je meewerken moet vergelijken met vertrek van een klant en een
nieuwe aanvraag verwerken.

De TS kan niet weg want hij heeft niet genoeg geld om de gehele hypotheek af te lossen. Dus voor de bank is het financieel het meest gunstig om niet mee te werken. Succes om een bank dan te overtuigen

[RickN]

Een paar reacties nog op een aantal bijdragen. Het uiteindelijke antwoord op mijn vraag zal tzt van mijn hypotheekadviseur moeten komen, daar kan nog wel wat tijd overheen gaan.

jongetje schreef op zondag 5 september 2021 @ 09:43:
@Phony De geldverstrekker heeft een contract met je voor X jaar voor Y procent rente. Dan zou iedereen geld kunnen lenen bij een geldverstrekker voor 1 week en daarmee de hypotheek aflossen en 1 dagen later weer afsluiten tegen lagere rente en het geleende geld kunnen terugstorten.

Nee dat zou niet iedereen kunnen, omdat de meeste hypotheekverstrekkers je maar tot x% (b.v 10%) boetevrij laten aflossen. Dus je kunt niet zonder een boete te betalen het hele bedrag ergens anders lenen om je eerste hypotheek ermee af te lossen. Dat zou boetevrij oversluiten betekenen en dat is juist waar iedereen tegenaan loopt die overweegt om over te sluiten.

Mijn hypotheek heeft een extra bepaling die zegt dat ik onbeperkt boetevrij mag aflossen zolang het uit eigen middelen is. Eigen middelen moet je dan zien als geld waar je niet elders een schuld tegenover hebt moeten aangaan. Geen lening dus, maar geld wat je eigenlijk gewoon op je spaarrekening hebt staan. Zodra ik mijn beleging verkoop heb ik zo een grote som eigen geld om mijn bankrekening staan, schuldvrij, en er is helemaal niks wat mij er dan van kan weerhouden om daarmee een groot deel van mijn hypotheek af te lossen zonder dat ik de verstrekker daarna een boete verschuldigd ben.

Arator schreef op maandag 6 september 2021 @ 02:06:
Een stomme vraag waarschijnlijk, omdat ik het Nederlandse leensysteem niet ken, maar kan je een hypotheeklening op je woning nemen en dat geld dan ergens dan je woning voor gebruiken?

Gaat in Nederland een bank akkoord dat je met geld uit een hypotheeklening gaat beleggen/gokken?
Toen ik, in België, een hypotheeklening aanging, bleef dit geld dus op een rekening bij de bank staan. Elke betaling die van die rekening kwam, moest ik dus staven met facturen van aannemer/bouwmarkt/architect/...

Dit raakt eigenlijk aan stap 2 van het plan, het geld na aflossen weer teruglenen, tegen lagere rente, om zo effectief de hypoteek te hebben overgesloten maar toch de beschikking te houden over ons eigen geld om daar b.v. mee te gaan beleggen.

Kijk, een hypotheek is natuurlijk gewoon een lening, maar dan eentje met een woning als onderpand (en nog wat andere speciale voorwaarden). De reden dat je het geld dat bij een hypotheek ter beschikking komt typisch aanwend om een woning te kopen of te verbouwen, is dat dat in de meeste gevallen noodzakelijk is om een onderpand te creeren met voldoende waarde om de lening te dekken.

Maar zodra er overwaarde in je woning zit wordt het een ander verhaal. Die overwaarde kun je in principe bij je hypotheekverstrekker lenen, zonder dat je iets hoeft te doen om voldoende onderpand te garanderen. Dat stelt je dan in staat om iets anders met dat geld te doen. Dit is b.v. precies wat je bij een "verzilver-hypotheek" ziet: Veelal senioren mensen, in een woning met veel overwaarde, misschien zelfs wel hypotheekvrij, die een hypotheek op de overwaarde nemen om vervolgens met het geld te gaan leven. Dat kan reizen zijn, of de kinderen een jubbelton schenken of op een andere manier beleggen voor het pensioen.

Als ik flink aflos op onze hypotheek, wat ik boetevrij mag doen van mijn eigen geld, zet ik dat geld eigenlijk om in overwaarde in de woning. En ik wil een andere hypotheekverstrekker (of dezelfde, dat scheelt veel kosten) benaderen om me voor de overwaarde een hypotheek te verstrekken. Het onderpand blijft hetzelfde en heeft ten alle tijde voldoende waarde om de hypotheek te dekken.

De stappen zijn dus:

1. Zoveel mogelijk aflossen op bestaande hypotheek, boetevrij uit eigen middelen
2. Klassieke oversluiting van resterende hypotheek. Dit zal gepaard gaan met een oversluitboete, maar die is beperkt door het relatief lage hypotheekbedrag.
3. Nieuwe hypotheek verstrekker benaderen voor het verhogen van de hypotheek op basis van overwaarde in de woning.

Het is interessant om te concluderen dat voor stap 3 waarschijnlijk geen stap naar de notaris nodig is, als de hypotheek maar voldoende hoog is ingeschreven. Alleen voor stap 2 ga je naar de notaris, en die zal niks bijzonders vinden van een eenvoudige oversluiting.

We Are Borg schreef op maandag 6 september 2021 @ 04:00:
[...]

De TS kan niet weg want hij heeft niet genoeg geld om de gehele hypotheek af te lossen. Dus voor de bank is het financieel het meest gunstig om niet mee te werken. Succes om een bank dan te overtuigen

De bestaande hypotheekverstrekker kan me in stap 1 & 2 niet tegenhouden, dat loopt volgens hun eigen voorwaarden. Als zij niet de partij zijn die vervolgens mee willen werken aan stap 3, dan zoek ik al bij stap 2 een andere hypotheekverstrekker die dat wel wil en dan is mijn huidige hypotheekverstrekker mij kwijt als klant.

Dus, wie/wat houdt me tegen?? Ik ga het bij de verstrekker voorleggen, maar bij mij gaan dat soort dingen langzaam, dus niet f5-en voor een antwoord

[ Voor 6% gewijzigd door RickN op 06-09-2021 12:03 ]

[t_captain]

RickN schreef op vrijdag 3 september 2021 @ 11:00:

Het bedrag zou voldoende zijn om om 1 van onze hypotheekdelen mee af te lossen, maar dat is niet wat ik wil; het vermogen komt uit een belegging en daar wil ik het, in een andere vorm, weer voor gaan aanwenden.

Ik bedacht me wel dat ik het bedrag misschien kortstondig kon gebruiken om onze bestaande hypotheek "goedkoop" over te sluiten.
[...]

• Is dit een bekende/gebruikelijke constructie?
• Werken banken/hypotheekverstrekkers hieraan mee?
• Zie ik iets over het hoofd?

Dus: inlossen, elders een nieuwe hypotheek afsluiten en het geld weer eruit halen.

Omdat je kennelijk onbeperkt boetevrij kunt aflossen, kan dit werken. Bij de nieuwe hypotheekaanvraag moet je opnieuw door de LTI en LTV toetsing heen, maar dat zou geen blokkade mogen zijn.

Wel raak je waarschijnlijk de renteaftrek kwijt. De nieuwe hypotheek is immers niet aangegaan voor verwerving of verbetering van de eigen woning. Je moet bepleiten dat het een voortzetting van de oude lening was, maar dat is zeer dubieus. Je neemt immers de lening op om met het geld in box 3 te gaan beleggen en niet om een woning te kopen of herfinancieren.

[RickN]

t_captain schreef op maandag 6 september 2021 @ 12:07:
[...]

Wel raak je waarschijnlijk de renteaftrek kwijt. De nieuwe hypotheek is immers niet aangegaan voor verwerving of verbetering van de eigen woning. Je moet bepleiten dat het een voortzetting van de oude lening was, maar dat is zeer dubieus. Je neemt immers de lening op om met het geld in box 3 te gaan beleggen en niet om een woning te kopen of herfinancieren.

HRA werd in een van de eerste reacties ook genoemd idd. Hier schijnt wat jurisprudentie over te zijn, maar moet zeer zeker worden uitgezocht.

Wat betreft het dubieus zijn, het is een voortzetting van dezelfde dubieuze constructie die honderdduizenden mensen in NL al vele jaren hanteren: HRA krijgen op een hypotheek terwijl er (veel) vermogen in box 3 zit waarmee afgelost zou kunnen worden.

[Longcat]

@RickN De afvraging box1/3 zit hem er (kort door de bocht) in met welk doel je de hypotheek afsluit. Als je de financiering gebruikt voor het kopen van een woning, dan is het box 1. Als je dan vervolgens een hoop aflost en je hypotheek ophoogt, dan is die ophoging niet voor de aankoop van een woning, maar heeft het een 'consumptief' doeleinde. Daarom valt het niet in box 1, maar in box 3.

[t_captain]

RickN schreef op maandag 6 september 2021 @ 12:32:
[...]


Wat betreft het dubieus zijn, het is een voortzetting van dezelfde dubieuze constructie die honderdduizenden mensen in NL al vele jaren hanteren: HRA krijgen op een hypotheek terwijl er (veel) vermogen in box 3 zit waarmee afgelost zou kunnen worden.

Ik richte niet op de morele kant van de zaak, maar op de bijleenregeling en de mogelijke interpretaties daarvan. Dus niet "dubieus" als in "maatschappelijk onwenselijk", maar in de betekenis van "gevoelig voor intepretatie van de wet".

[Rubbergrover1]

RickN schreef op maandag 6 september 2021 @ 11:29:

De stappen zijn dus:

1. Zoveel mogelijk aflossen op bestaande hypotheek, boetevrij uit eigen middelen
2. Klassieke oversluiting van resterende hypotheek. Dit zal gepaard gaan met een oversluitboete, maar die is beperkt door het relatief lage hypotheekbedrag.
3. Nieuwe hypotheek verstrekker benaderen voor het verhogen van de hypotheek op basis van overwaarde in de woning.

Oversluitboete is afhankelijk van een combinatie van hypotheekbedrag, rente en resterende rentevaste periode. Het is niet altijd zo dat het deel met de hoogste rente de hoogste oversluitboete geeft. Bekijk dat dus eerst even.

Ook kun je gewoon meteen bij de nieuwe geldverstrekker een hogere hypotheek krijgen. De notaris zal daar niets bijzonders van vinden, want een hoop mensen sluiten juist over omdat ze extra geld willen/moeten lenen. Bijvoorbeeld voor een verbouwing. Waar jij dat extra geld voor gebruikt vindt de notaris niet interessant (en heeft hij ook geen inzage in). Er is dus geen reden om stap 3 apart de doen.

[Rubbergrover1]

Longcat schreef op maandag 6 september 2021 @ 12:42:
@RickN De afvraging box1/3 zit hem er (kort door de bocht) in met welk doel je de hypotheek afsluit. Als je de financiering gebruikt voor het kopen van een woning, dan is het box 1. Als je dan vervolgens een hoop aflost en je hypotheek ophoogt, dan is die ophoging niet voor de aankoop van een woning, maar heeft het een 'consumptief' doeleinde. Daarom valt het niet in box 1, maar in box 3.

Een lening die je afsluit voor het financieren van zaken die je eerder met eigen geld hebt voorgeschoten kan ook gewoon in box 1 vallen. Zolang er duidelijk een relatie tussen de twee te leggen is (oogmerkvereiste). Zie eventueel de achterliggende besluiten op https://wetten.overheid.nl/BWBR0027731/2010-06-11

Wel is het uiteraard handig om van tevoren de offerte van de nieuwe hypotheek te hebben, ook omdat je dan zeker weet dat je de boel werkelijk ook kunt oversluiten.

[ Voor 16% gewijzigd door Rubbergrover1 op 06-09-2021 13:21 ]

[RickN]

Ik heb net even met Munt Hypotheken gebeld (de huidige hypotheekverstrekker).

Ik moest de situatie een paar keer uitleggen om over en weer over hetzelfde te praten,

Zijn standpunt was:

• Wij berekenen de boeterente met een vaste formule, waarin we in beginsel geen rekenening gaan houden met welk bedrag jij hypothetisch nu zou kunnen aflossen.
• Maar, als je aflost, heb je gelijk dat een eventuele boeterente berekening voor een oversluiting van het resterende bedrag dan vermoedelijk veel lager zal zijn omdat we dan dus met de dan geldende uitstaande schuld zullen rekenen.
• Over het vervolgens weer ophogen van de hypotheek en of dat verstandig is en of dat een financieel voordeel ten opzichte van de huidige situatie gaat geven doe ik geen uitspraak. Dat is een adviesvraag en daarmee moet je naar een adviseur. Het is b.v. niet vanzelfsprekend welke rente je voorgeschoteld gaat krijgen voor zo'n ophoging en of die dan nog een voordeel biedt tenopzichte van wat je nu betaalt.

Dus ja, eerstelijns support is niet direct super welwillend en meedenkend om deze constructie zo soepel mogelijk te laten verlopen met maximaal voordeel voor mij. Op zich begrijpelijk en het sluit niet uit dat bij een meer concrete vraag begeleid door een adviseur er meer mogelijk is.

[T-MOB]

RickN schreef op maandag 6 september 2021 @ 12:32:
[...]
Wat betreft het dubieus zijn, het is een voortzetting van dezelfde dubieuze constructie die honderdduizenden mensen in NL al vele jaren hanteren: HRA krijgen op een hypotheek terwijl er (veel) vermogen in box 3 zit waarmee afgelost zou kunnen worden.

Ik zou goed doorrekenen wat er voor jou gunstiger is. Met de huidige rentestanden is de impact van HRA heel beperkt. De helft van 1.3% levert je maar 0.65% van je hypotheekbedrag aan aftrek op. In box 3 betaal je over de staffel tussen 100.000 en 1.000.000 euro 1.4% belasting (tussen 50.000 en 100.000 is het 0.59%). Je schuld levert bij een rente van 1.3% dan zelfs geld op! Op een schuld in box3 geldt ook geen aflosverplichting.

[Seraphin]

Wat ik niet begrijp; indien je boetevrij kan aflossen, wat is dan de noodzaak om (eerst) je lening met eigen geld af te lossen alvorens een nieuwe (hypothecaire) lening af te sluiten?

Voor de geldverstrekker / boeterente zou het niet uit moeten maken of jij je lening terugbetaald met geld dat je onder de spreekwoordelijke matras hebt liggen, of geld dat je via een (andere of desnoods dezelfde) aanbieder van hypothecair krediet verkrijgt.

In dat licht kan ik je update met de financier ook niet helemaal plaatsen:

Wij berekenen de boeterente met een vaste formule, waarin we in beginsel geen rekenening gaan houden met welk bedrag jij hypothetisch nu zou kunnen aflossen.

Je hoeft toch geen boeterente af te lossen? Sowieso raar overigens wat hier staat; de geldverstrekkers die ik ken, berekenen de boeterente over het uitstaande bedrag minus het gedeelte dat je dit jaar nog boetevrij mag aflossen en die berekening heb je over het algemeen binnen 10 minuten geautomatiseerd in je mail / portal

Maar, als je aflost, heb je gelijk dat een eventuele boeterente berekening voor een oversluiting van het resterende bedrag dan vermoedelijk veel lager zal zijn omdat we dan dus met de dan geldende uitstaande schuld zullen rekenen.

Opnieuw; raar dat zij dit op deze manier doen. Wellicht is hun automatisering nog niet helemaal up to date.

Ik kan me eigenlijk maar één situatie bedenken waarin alle informatie in dit topic nog klopt; is het huidige uitstaande bedrag van je lening(deel) gelijk aan het bedrag dat je jaarlijks boetevrij mag aflossen?
(als dat de situatie is, zie ik overigens totaal geen reden om eerst zelf af te lossen en dan weer een nieuwe lening af te sluiten. Gewoon oversluiten en klaar is Klara).

[RickN]

Seraphin schreef op maandag 6 september 2021 @ 15:00:
Wat ik niet begrijp; indien je boetevrij kan aflossen, wat is dan de noodzaak om (eerst) je lening met eigen geld af te lossen alvorens een nieuwe (hypothecaire) lening af te sluiten?

Voor de geldverstrekker / boeterente zou het niet uit moeten maken of jij je lening terugbetaald met geld dat je onder de spreekwoordelijke matras hebt liggen, of geld dat je via een (andere of desnoods dezelfde) aanbieder van hypothecair krediet verkrijgt.

Het is al ruim ter sprake gekomen dat mijn hypotheekverstrekker me onbeperkt boetevrij laat aflossen zolang dat uit eigen middelen gebeurt. Ervoor lenen mag dus niet

Met geleend geld mogen we 10% per jaar aflossen, maar dat is voor dit topic niet relevant. De uitstaande hypotheek en het deel daarvan dat we met eigen middelen, en dus boetevrij, kunnen aflossen is een veelvoud daarvan.

[ Voor 13% gewijzigd door RickN op 06-09-2021 15:09 ]

[fsfikke]

RickN schreef op maandag 6 september 2021 @ 14:26:
Ik heb net even met Munt Hypotheken gebeld (de huidige hypotheekverstrekker).

Ik moest de situatie een paar keer uitleggen om over en weer over hetzelfde te praten,

Zijn standpunt was:

• Wij berekenen de boeterente met een vaste formule, waarin we in beginsel geen rekenening gaan houden met welk bedrag jij hypothetisch nu zou kunnen aflossen.
• Maar, als je aflost, heb je gelijk dat een eventuele boeterente berekening voor een oversluiting van het resterende bedrag dan vermoedelijk veel lager zal zijn omdat we dan dus met de dan geldende uitstaande schuld zullen rekenen.
• Over het vervolgens weer ophogen van de hypotheek en of dat verstandig is en of dat een financieel voordeel ten opzichte van de huidige situatie gaat geven doe ik geen uitspraak. Dat is een adviesvraag en daarmee moet je naar een adviseur. Het is b.v. niet vanzelfsprekend welke rente je voorgeschoteld gaat krijgen voor zo'n ophoging en of die dan nog een voordeel biedt tenopzichte van wat je nu betaalt.

Dus ja, eerstelijns support is niet direct super welwillend en meedenkend om deze constructie zo soepel mogelijk te laten verlopen met maximaal voordeel voor mij. Op zich begrijpelijk en het sluit niet uit dat bij een meer concrete vraag begeleid door een adviseur er meer mogelijk is.

Dus als je oversluit betaal je boeterente over je resterende schuld na aflossing. Lijkt me logisch toch? Ik denk dat je sowieso wel van hypotheekverstrekker moet wisselen. Je kan niet een deel van de hypotheek gratis aflossen met eigen middelen, om vervolgens weer een nieuw hypotheekdeel te openen en uit te laten betalen. Dan heb je in feite alsnog met geleend geld dat eerdere deel afgelost. (wat je dus ook wilt doen, met een potje cash als buffervat)

Je kan zelf toch ook wel ongeveer uitrekenen hoe hoog die boeterente zal zijn?

[ Voor 9% gewijzigd door fsfikke op 06-09-2021 16:01 ]

[RickN]

Contact gehad met de hypotheekadviseur en die zegt dat banken er niet blij mee zijn maar dat het wel kan. We gaan nu stukken bij elkaar zoeken en opsturen zodat hij een eerste berekening kan maken.

Ik heb ook nog even de algemene voorwaarden van Munt Hypotheken bekeken, daar kwamen wel wat interessante zaken uit:

• De boeterente berekening is op basis van de resterende hoofdsom, het restant rentevaste periode en het renteverschil met de actuele rente van een vergelijkbare hypotheek bij Munt. Er wordt duidelijk niet vermeld dat op de hoofdsom nog een bedrag dat boetevrij kan worden afgelost in minder kan worden gebracht, zelfs niet de jaarlijkse 10% die met geleend geld kan worden afgelost zoals je bij andere verstrekkers wel eens ziet.
• Heropname is mogelijk en dat wordt behandelt als een rente-herzienning. Echter, en dit maakt een oversluiting bij Munt zelf waarschijnlijk een no-go met deze constructie, als in 1 kalender jaar meer dan 10% boetevrij is afgelost (dwz gebruik is gemaakt van de regeling om onbeperkt uit eigen middelen te kunnen aflossen), dan wordt een verzoek tot heropname pas na 6 maanden in behandeling genomen.

Dat laatste maakt het voor de HRA waarschijnlijk onmogelijk om aannemelijk te maken dat dit een voortzetting is van een bestaande lening. Bovendien zou een uitstel van 6 maanden een onvoorspelbare rente betekenen en bovendien zit dan erg veel geld veel langer vast in die stenen dan het me eigenlijk waard is.

[fsfikke]

RickN schreef op maandag 6 september 2021 @ 19:37:

• De boeterente berekening is op basis van de resterende hoofdsom, het restant rentevaste periode en het renteverschil met de actuele rente van een vergelijkbare hypotheek bij Munt. Er wordt duidelijk niet vermeld dat op de hoofdsom nog een bedrag dat boetevrij kan worden afgelost in minder kan worden gebracht, zelfs niet de jaarlijkse 10% die met geleend geld kan worden afgelost zoals je bij andere verstrekkers wel eens ziet.

Voor de berekening van de boeterente wordt een streep onder je hypotheek gezet en gekeken naar de resterende schuld. Aflossen doe je daar voor. Wat verwacht je anders dat ze zeggen? Dat de boete berekend wordt over de resterende schuld met aftrek van mogelijke extra aflossingen, minus mogelijke extra aflossing, met daarop in mindering mogelijke extra aflossingen?

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op maandag 6 september 2021 @ 19:51:
[...]

Voor de berekening van de boeterente wordt een streep onder je hypotheek gezet en gekeken naar de resterende schuld. Aflossen doe je daar voor. Wat verwacht je anders dat ze zeggen? Dat de boete berekend wordt over de resterende schuld met aftrek van mogelijke extra aflossingen, minus mogelijke extra aflossing, met daarop in mindering mogelijke extra aflossingen?

Voor de berekening van de (maximale) boeterente zijn landelijke regels opgesteld, compleet met een 'rekenschema' hoe het moet worden toegepast. De geldverstrekker mag daar niet negatief van afwijken.

[Andreas92]

RickN schreef op maandag 6 september 2021 @ 19:37:
Contact gehad met de hypotheekadviseur en die zegt dat banken er niet blij mee zijn maar dat het wel kan. We gaan nu stukken bij elkaar zoeken en opsturen zodat hij een eerste berekening kan maken.

• Heropname is mogelijk en dat wordt behandelt als een rente-herzienning. Echter, en dit maakt een oversluiting bij Munt zelf waarschijnlijk een no-go met deze constructie, als in 1 kalender jaar meer dan 10% boetevrij is afgelost (dwz gebruik is gemaakt van de regeling om onbeperkt uit eigen middelen te kunnen aflossen), dan wordt een verzoek tot heropname pas na 6 maanden in behandeling genomen.

Dat laatste maakt het voor de HRA waarschijnlijk onmogelijk om aannemelijk te maken dat dit een voortzetting is van een bestaande lening. Bovendien zou een uitstel van 6 maanden een onvoorspelbare rente betekenen en bovendien zit dan erg veel geld veel langer vast in die stenen dan het me eigenlijk waard is.

Voor de HRA hoef je niks aannemelijk te maken, los je af in dit kalenderjaar, dan heb je dit kalenderjaar, en het volgende jaar, de tijd voor het afsluiten van een nieuwe lening.

Maar dat zijn allemaal zaken, die komen wel voorbij als ze van belang zijn. Je hypotheekadviseur zal je er vast goed bij kunnen begeleiden. Uiteindelijk zal je advieskosten gaan betalen, dus laat je dan ook gerust adviseren en begeleiden, zodat je in alle rust en vertrouwen deze administratieve handelingen kunt afronden. Voor adviseurs is dit relatief simpel werk, en hoe 'de bank' zich na afloop van deze transacties voelt is natuurlijk helemaal niet relevant.

[Morty]

Dit kan, maar je verliest hypotheekrenteaftrek en die nieuwe hypotheek die je aangaat zal een consumptieve (box 3) hypotheek zijn.

Daar stellen geldverstrekkers ook weer andere eisen aan, en dat kan zeker niet overal zomaar. Je zal dan ook vrijwel zeker alle lening delen bij die nieuwe geldvertrekker onder moeten brengen, dus andere leningdelen zal je moeten oversluiten met bijbehorende kosten.