Hypotheekrente verlagen door aflossen met overwaarde?

[marvel27]

Klinkt een beetje gek, maar beer met me.

Eerst even wat feiten: ik heb 2 jaar geleden een hypotheek afgesloten voor een bedrag van 308.000€, 20 jaar vast aan een rente van 2,85%. Op dit moment is de openstaande schuld ongeveer 293.000€. Onlangs hebben we onze woning opnieuw laten taxeren, en daaruit blijkt dat de huidige waarde 390.000€ is. We hebben dus een overwaarde van 97.000€. Doordat de LTV nu onder een bepaalde drempel is gegaan zakt mijn risico-opslag, en is de rente vanaf september 2,62%. Ik mag jaarlijks 15% van het oorspronkelijke bedrag, dus 46.200€, boetevrij aflossen.

Over het opnemen van de overwaarde staat op de site van de hypotheekverstrekker dat mijn huidige lening enkel opgehoogd kan worden tot het oorspronkelijke bedrag van 308k, wat 15k zou zijn. Als ik de volledige overwaarde van 97k wil opnemen moet ik daarvoor bij hen een nieuwe lening afsluiten, en bij de notaris passeren voor een nieuwe hypotheekakte. Op voorwaarde dat we een lening van 390k financieel kunnen dragen. Dit zal geen probleem zijn.

De hypotheekverstrekker geeft aan dat voor de nieuwe lening de actuele rente geldt. Die is veel aantrekkelijker dan de mijn huidige lening: 20 jaar vast aan 100% LTV is nu 2.15%, en 1% jaar vast aan 100% is zelfs maar 1,3%.

Kun je de opgenomen overwaarde gebruiken voor het aflossen van de huidige lening? Stel dat ik 92.400€ aan overwaarde opneem. Ik zou dan bv op 31 december 15% (46200€) overmaken, en op 1 januari nog eens dat bedrag. Mijn totale openstaande schuld blijft in dat geval even hoog, maar in plaats van lening A van 293.000€ aan 2,62%, heb ik nu 1) lening A van 200.400€ aan 2,62% en lening B van 92.400€ aan 1,3%.

Weet iemand of dit is toegestaan? In de algemene voorwaarden van de lening staat nergens dat dit niet mag. De bank hoeft ook niet te weten waar je je geld voor wil gebruiken.

Blijf je over het nieuwe bedrag genieten van renteaftrek? Ik zou denken van wel, want het is geld dat je inzet in de context van je hypotheeklening. Vergelijk bijvoorbeeld met de familiebank waarbij je een bedrag leent van je ouders, en dat bedrag gebruikt om je bestaande lening af te lossen. Voor de lening van je ouders kun je ook gebruik maken van hypotheekrenteaftrek.

Als dit mogelijk is, is op 2 januari 2021 mijn situatie weer zoals vandaag, buiten het feit dat mijn gemiddelde rente lager is (en ik een bedrag aan de notaris heb moeten betalen): openstaande schuld is 293.000€ (min de maandelijkse betalingen die ik in de tussentijd heb gedaan), en waarde van de woning is nog steeds 390.000€ (los van eventuele nieuwe waardestijging). Ik heb in dit geval nog steeds een overwaarde van 97k, die ik zou kunnen opnemen. In theorie zou ik hiermee hetzelfde riedeltje kunnen afgaan, tot ik de hele oude hypotheek heb omgezet in de nieuwe lening met een lagere rente, zonder een boeterente te hebben moeten betalen.

Dit klinkt bijna te mooi om waar te zijn. Zie ik ergens iets over het hoofd?

[Fr33z]

Uitgaande van dat je het financieel kunt dragen:

punt 1:
stel dat je dit doet en je gaat een nieuwe hypotheekaanvraag doen en weer langs notaris etc. en je krijgt van je bank een lening van 390k, dan is dat je lening en kun je daar max. 15% van aflossen. edit: ik zag dat je dit al benoemd hebt. De kans is wel levensgroot dat je in zo'n geval max. 15% per leningdeel af mag lossen (je hebt dan namelijk een leningdeel van 293k @2,x% en een leningdeel van 97k @1%

punt 2:
meestal staat er wel iets in voorwaarden dat je alleen af mag lossen met geld dat NIET uit een andere hypotheek oid komt maar eigen vermogen/gift ouders etc.

Oh ja: elke keer dat je dit rondje doorloopt ben je weer 2 a 3k kosten verder voor notaris, nieuwe hypotheekaanvraag etc. Dus ook daarom is het niet zo mooi als je schetst.

[ Voor 31% gewijzigd door Fr33z op 28-08-2020 15:20 ]

[PhilipsFan]

Interessante loophole. Je wilt dus eigenlijk niet je totale hypotheek verhogen, maar gebruik maken van de overwaarde om daarmee de oude (minder gunstige) lening om te zetten in een nieuwe lening.

Ik denk dat het fout gaat op de renteaftrek. Als je de hypotheek op je woning verhoogt en over de verhoging renteaftrek wilt, dan moet je aan de belastingdienst kunnen aantonen dat je de verhoging hebt geinvesteerd in je woning, bijvoorbeeld door een verbouwing of uitbreiding. Normaal gesproken worden daarvoor de facturen van de aannemer als bewijs geaccepteerd.

Daarom is het ook zo onaantrekkelijk om je hypotheek af te lossen met spaargeld. Mocht je dit doen en in de toekomst het geld toch weer nodig hebben, dan kun je de hypotheek verhogen maar niet over de verhoging weer aftrek krijgen. Dit is in het verleden aangepast omdat velen met overwaarde bijvoorbeeld een boot kochten en dan dus eigenlijk renteaftrek genoten op een consumptieve lening, wat niet de bedoeling is

Als je dit niet kunt aantonen (zoals in jouw geval) dan geniet je geen renteaftrek (over de verhoging). Maar daardoor kan het nog steeds voordeliger zijn, dat zul je moeten uitzoeken.

[ Voor 23% gewijzigd door PhilipsFan op 28-08-2020 15:25 ]

[Anoniem: 677216]

In principe kan dit. Je moet dan het volledige advies- en aanvraagtraject door (inclusief advies-, afsluit- en notariskosten en papierwerk en doorlooptijd). Ook moet je bij dezelfde bank zijn als waar je nu je hypotheek hebt lopen, omdat banken over het algemeen de enige met hypotheekrecht willen zijn.
Dan nog is het de vraag of de bank hieraan meewerkt - ze hebben natuurlijk snel door wat je wil doen en ze zijn niet verplicht je die tweede hypotheek te verstrekken. En kan je die 390.000 financieren o.b.v. je salaris?

Heb je al uitgezocht wat de mogelijkheden en kosten zijn van oversluiten of middelen?

[ Voor 21% gewijzigd door Anoniem: 677216 op 28-08-2020 15:23 ]

[pennywiser]

Maximale aflossing op jouw hypotheek per jaar, hoe hoog is die?

[marvel27]

Fr33z schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 15:16:
Uitgaande van dat je het financieel kunt dragen:

punt 1:
stel dat je dit doet en je gaat een nieuwe hypotheekaanvraag doen en weer langs notaris etc. en je krijgt van je bank een lening van 390k, dan is dat je lening en kun je daar max. 15% van aflossen.

Het gaat enkel om een hypotheekakte, en in de buurt zijn er notarissen die dit al voor 450€ doen. En de kosten zijn natuurlijk ook nog eens aftrekbaar.

De hypotheekverstrekker geeft echt aan dat het om een bijkomende nieuwe lening gaat. In mijn begrip heb ik dan een lening van 293k en een van 97k, niet om 1 lening van 390k.

punt 2:
meestal staat er wel iets in voorwaarden dat je alleen af mag lossen met geld dat NIET uit een andere hypotheek oid komt maar eigen vermogen/gift ouders etc.

Nog eens gecheckt, en staat er volgens mij echt niet in. De bank kan ook niet weten wat de herkomst is van het geld.

Oh ja: elke keer dat je dit rondje doorloopt ben je weer 2 a 3k kosten verder voor notaris, nieuwe hypotheekaanvraag etc. Dus ook daarom is het niet zo mooi als je schetst.

Als je inderdaad telkens het adviestraject doormoet, en de bijbehorende kosten moet betalen, is het inderdaad al minder interessant, maar misschien nog wel de moeite. Execution only zou een goede optie zijn, als dat kan in dit geval. In elk geval zouden de kosten ook aftrekbaar moeten zijn, wat de negatieve impact al wat zou dempen.

PhilipsFan schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 15:20:

Ik denk dat het fout gaat op de renteaftrek. Als je de hypotheek op je woning verhoogt en over de verhoging renteaftrek wilt, dan moet je aan de belastingdienst kunnen aantonen dat je de verhoging hebt geinvesteerd in je woning, bijvoorbeeld door een verbouwing of uitbreiding. Normaal gesproken worden daarvoor de facturen van de aannemer als bewijs geaccepteerd.

Als je dit niet kunt aantonen (zoals in jouw geval) dan geniet je geen renteaftrek (over de verhoging). Maar daardoor kan het nog steeds voordeliger zijn, dat zul je moeten uitzoeken.

Check mijn familiebank voorbeeld: als je de lening van je ouders gebruikt om je bestaande hypotheeklening af te lossen, krijg je evengoed HRA op die familiebanklening. Dit laat mij dus denken dat het niet enkel om verbouwingen gaat.

Anoniem: 677216 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 15:22:
Heb je al uitgezocht wat de mogelijkheden en kosten zijn van oversluiten of middelen?

Financieren op mijn salaris is geen probleem. Oversluiten is erg duur door de hoge boete omdat de rentevaste periode nog 18 jaar loopt. Rentemiddelen biedt de verstrekker niet aan.

pennywiser schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 15:26:
Maximale aflossing op jouw hypotheek per jaar, hoe hoog is die?

15% van 308.000€, dus 46.200€.

[Anoniem: 677216]

Het lijkt erop dat je veel al uitgezocht hebt en dat dat er positief uitziet. Het belangrijkste obstakel is dan: werkt je hypotheekverstrekker hier aan mee? Ik zou dat gewoon aan ze voorleggen, dat is de enige manier om er achter te komen.

[t_captain]

Het ziet eruit als een goed plan. Je maakt wel een paarduizend euro aan kosten, maar het kan lucratief zijn.

[pennywiser]

t_captain schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 16:13:
Het ziet eruit als een goed plan. Je maakt wel een paarduizend euro aan kosten, maar het kan lucratief zijn.

De vraag is dan denk ik, is die paar 1000 per jaar elke keer totaal net zo veel als uiteindelijk de totale oversluitkosten.

[PhilipsFan]

marvel27 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 15:33:
[...]


Check mijn familiebank voorbeeld: als je de lening van je ouders gebruikt om je bestaande hypotheeklening af te lossen, krijg je evengoed HRA op die familiebanklening. Dit laat mij dus denken dat het niet enkel om verbouwingen gaat.

In jouw voorbeeld wordt de hypotheek niet verhoogd. Als je zuiver de bestaande hypotheek aflost met een familiehypotheek (de familiehypotheek is niet hoger dan de bestaande hypotheek) dan werkt dit. Omdat je hypotheekschuld niet toeneemt mag je over het volledige bedrag rente aftrekken.

Als je kijkt op de site van de belastingdienst, dan staat daar de voorwaarde dat een verhoging van de hypotheek moet worden gebruikt voor aanschaf, verbouwing of verbetering van de eigen woning om in aanmerking te komen voor renteaftrek.

[FreakNL]

Ook weleens over nagedacht, nooit iets mee gedaan.. In mijn topic staan ook tips:

Hypotheek onderhands verhogen + aflossen

Bij mij was het wel een beetje anders, ik ging het geld gebruiken voor woning-verbetering en daarnaast aan de andere kant hetzelfde bedrag weer aflossen..

Ik denk dat je over je verhoging geen aftrek meer krijgt als je het niet inzet voor verbetering woning...

[ Voor 49% gewijzigd door FreakNL op 28-08-2020 16:24 ]

[Citroentjuh]

Volgens mij verlaag jij in je berekeningen onjuist het rentepercentage van de oorspronkelijke schuld. Die mag je namelijk verlagen van 2,85 naar 2,62 omdat je een lage LTV hebt, nu in je huidige situatie. Maar du moment dat je de overwaarde gaat opnemen zit je weer aan 100% LTV en dus blijft voor het oorspronkelijke deel gewoon 2,85 gelden.

[marvel27]

Dat vraag ik mij af. Volgens mij gaan renteopslagen enkel omlaag, maar niet omhoog. Ook niet bv als de ltv hoger wordt doordat de marktwaarde van het huis is gedaald.

[RocketKoen]

Je mist wel 1 ding.
Het geld dat vrij komt door de overwaarde van je huis valt onder je eigenwoningreserve. Dit bedrag moet je in mindering brengen op de hoogte van je hypotheekrenteaftrek.

Je gaat dus van 2,62% bruto = 1.57% netto (bij 40% marginale belasting) naar 2.15% bruto = 2.15% netto als je het weer 20 jaar vast zet.
Dit kost je dus geld.

[Longcat]

Je kan het consumptief (box 3) financieren als je verstrekker dit toelaat. Dan heb je geen renteaftrek, maar wel een lagere rente en een aftrekpost in box 3.

[Tito129]

Ik heb er ook ooit over nagedacht. Maar bij munt hypotheken mag je alleen onbeperkt aflossen met eigen geld. Dus geen geld van andere hypotheek

[marvel27]

RocketKoen schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 20:12:
Je mist wel 1 ding.
Het geld dat vrij komt door de overwaarde van je huis valt onder je eigenwoningreserve. Dit bedrag moet je in mindering brengen op de hoogte van je hypotheekrenteaftrek.

Ik denk niet dat de eigenwoningreserve hier van toepassing is. Die ontstaat immers enkel bij verkoop.

Tito129 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 20:59:
Ik heb er ook ooit over nagedacht. Maar bij munt hypotheken mag je alleen onbeperkt aflossen met eigen geld. Dus geen geld van andere hypotheek

Ik heb het even opgezocht, en inderdaad: bij Munt kan volledig aflossen enkel met spaargeld. Met geleend geld mag je 10% per jaar aflossen. Wel mooi dat deze hypotheekverstrekker expliciet aangeeft dat het bij hen mogelijk is ik heb het nagevraagd bij mijn eigen verstrekker, en zij gaven aan dat ze niet kijken naar de herkomst van het geld. Het mag spaargeld, geleend geld, een schenking, etc zijn.

U mag bij MUNT altijd en onbeperkt zonder vergoeding aflossen met eigen (spaar)geld. Als u uw hypotheek aflost met geleend geld kunt u per jaar 10% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag zonder vergoeding aflossen.

Bizar dat ik gewoon een loophole gevonden heb die mogelijk duizenden euro's aan renteopslag kan besparen. Nu nog definitief achterhalen of je de HRA behoudt.

Longcat schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 20:20:
Je kan het consumptief (box 3) financieren als je verstrekker dit toelaat. Dan heb je geen renteaftrek, maar wel een lagere rente en een aftrekpost in box 3.

Hoe bedoel je? Wat zou ik consumptief kunnen financieren?

PhilipsFan schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 16:16:
[...]

In jouw voorbeeld wordt de hypotheek niet verhoogd. Als je zuiver de bestaande hypotheek aflost met een familiehypotheek (de familiehypotheek is niet hoger dan de bestaande hypotheek) dan werkt dit. Omdat je hypotheekschuld niet toeneemt mag je over het volledige bedrag rente aftrekken.

Als je kijkt op de site van de belastingdienst, dan staat daar de voorwaarde dat een verhoging van de hypotheek moet worden gebruikt voor aanschaf, verbouwing of verbetering van de eigen woning om in aanmerking te komen voor renteaftrek.

Misschien kijk ik er overheen, maar ik zie nergens iets over een verhoging van de hypotheek. Ik zie enkel het volgende:

Dan hebt u voor die lening recht op maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek, omdat na 30 jaar de lening afgelost moet zijn. Deze termijn gaat in op het moment van afsluiten van uw hypotheek of lening.

U moet dan aan deze 2 voorwaarden voldoen:

U gebruikt de hypotheek of lening voor het kopen van een eigen woning of voor het verbouwen of onderhouden daarvan.

[ Voor 92% gewijzigd door marvel27 op 29-08-2020 08:30 ]

[t_captain]

Wel een punt van aandacht: rente 100% LTV is iets anders dan rente op een 2e hypotheek tussen x% en 100% LTV.

Bovendien: x is niet de openstaande som van de 1e hypotheek, maar de inschrijving van de 1e hypotheek.

Laat het eens door een adviseur uitrekenen.

Een verrassende uitkomst kan zijn dat je misschien beter zou verhuizen.

[Douweegbertje]

Ik denk dat je eerst eens goed moet kijken hoe je de overwaarde kan "opnemen". Daar zitten best wel wat haken en ogen aan. Ik ben eigenlijk 99% zeker dat dit niet simpelweg een "tweede hypotheek met de actuele rente" is. Daarnaast, even realistisch, je huidige rente van 2,62% is nog steeds laag. Ik zou er veel meer werk van maken is dat 4%+++ was geweest.

[marvel27]

Douweegbertje schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 21:48:
Ik denk dat je eerst eens goed moet kijken hoe je de overwaarde kan "opnemen". Daar zitten best wel wat haken en ogen aan. Ik ben eigenlijk 99% zeker dat dit niet simpelweg een "tweede hypotheek met de actuele rente" is. Daarnaast, even realistisch, je huidige rente van 2,62% is nog steeds laag. Ik zou er veel meer werk van maken is dat 4%+++ was geweest.

Als het mag, niet te veel moeite kost en je er mogelijk duizenden euro's mee bespaart, waarom zou je het dan niet doen?

Daarnaast, het gaat niet om enkel mezelf: als het in mijn geval mogelijk is, dan geldt dat ook voor massa's mensen die met een hoge rente en een huis met overwaarde zitten.

Over het opnemen: welke haken en ogen zie je nog? Ik zie ze niet. Niet op de site van de hypotheekverstrekker, en ook niet in de algemene voorwaarden.

t_captain schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 21:42:
Wel een punt van aandacht: rente 100% LTV is iets anders dan rente op een 2e hypotheek tussen x% en 100% LTV.

Bovendien: x is niet de openstaande som van de 1e hypotheek, maar de inschrijving van de 1e hypotheek.

Laat het eens door een adviseur uitrekenen.

Een verrassende uitkomst kan zijn dat je misschien beter zou verhuizen.

Ik heb het altijd nagevraagd bij mijn adviseur, ik ben benieuwd wat hij zegt.

Goedereede punt dat het niet om de openstaande som gaat. Wat bedoel je met de eerste paragraaf? Ik zie niet zo wat het gevolg ervan is.

[ Voor 35% gewijzigd door marvel27 op 28-08-2020 21:56 ]

[Longcat]

marvel27 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 21:24:
[...]

Hoe bedoel je? Wat zou ik consumptief kunnen financieren?

Je ophoging, waarmee je wil aflossen. Of beter gezegd: dat is volgens mij je enige optie. Wanneer je je hypotheek wil ophogen, zal je verstrekker je vragen waar je het geld voor gaat gebruiken. Je kan niet aannemelijk maken dat je dit in de woning gaat steken, dus dan gaat het niet door. Bij sommige verstrekkers kan je ook je hypotheek verhogen met een consumptieve besteding als doel. Denk aan een auto of werelreis of zo. Wellicht gaat dit niet door en gebruik je het geld om je oudere hypotheekdeel af te lossen.

Het gaat trouwens sowieso niet aftrekbaar zijn. Dat is alleen je originele hypotheek.

[ Voor 5% gewijzigd door Longcat op 28-08-2020 22:02 ]

[Douweegbertje]

marvel27 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 21:52:
[...]


Als het mag, niet te veel moeite kost en je er mogelijk duizenden euro's mee bespaart, waarom zou je het dan niet doen?

Daarnaast, het gaat niet om enkel mezelf: als het in mijn geval mogelijk is, dan geldt dat ook voor massa's mensen die met een hoge rente en een huis met overwaarde zitten.

Over het opnemen: welke haken en ogen zie je nog? Ik zie ze niet. Niet op de site van de hypotheekverstrekker, en ook niet in de algemene voorwaarden.

Dat er naar mijn inziens geen 1 verstrekker is die 1 op 1 je overwaarde op een echte hypotheek gaat plaatsen met de actuele rente. Dat soort type leningen zijn er wel voor specifieke doelen; pensioen, verbouwing, verduurzaming, etc

Maar hey, niet geschoten is altijd mis

[marvel27]

Nope, de hypotheekverstrekker geeft expliciet aan dat de overwaarde ook gewoon opgenomen mag worden zonder specifiek doel, en dat de lening wordt afgesloten aan de actuele rente.

[Anoniem: 677216]

Heb je ook al uitgerekend hoeveel je jaarlijks bespaart?
Als ik dat snel doe: 30,8k x (2,62-2,15)% is nog geen €150 per jaar (bruto). Wat kost dit aan advies-, afsluit- en notariskosten? Na hoe veel jaar heb je dit er uit?

[Rukapul]

Dit kan prima. De hypotheekverstrekker gaat het alleen niet actief faciliteren. Tevens kan je mogelijk niet of slechts een deel van de HRA behouden (als aflossing en opname lening te ver uit elkaar liggen).

Ik heb afgelopen jaar mijn hypotheek verhoogd (opgebouwde bedrag spaarhypotheek + eerder afgelost bedragen) terwijl ik dit jaar een ook volgend jaar aflos op een duurder leningdeel. Verschil met hierboven is dat ik het geld om af te lossen had liggen. In mijn geval had ik ook liever een leningdeel in box 3 dan box 1.

Sowieso is het een goed idee om te vragen tot hoever je mag ophogen zonder notaris. Dat kun je mogelijk een beetje oprekken door van tevoren af te lossen (uit eigen vermogen).

Houd er rekening mee dat men mogelijk niet tot 100% ltv wil ophogen maar bv maar 90%.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 28-08-2020 22:38 ]

[t_captain]

Een tweede hypotheek heeft een hoger risicoprofiel dan een eerste hypotheek.

Immers: stel dat je in een executie terecht komt, wordt eerst de 1e hypotheeknemer betaald tot ten hoogste het bedrag van inschrijving. Daarna komt pas de 2e hypotheeknemer aan bod.

Als je iemand 100% LTV uitleent, loop je in feite risico met de bovenste 20 a 30%. Als je iemand bovenop een inschrijving van 80% van de actuele LTV iemand 20% uitleent dan is je hele lening behoorlijk riskant. De rente zal gauw een procent hoger liggen schat ik.

[marvel27]

t_captain schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 22:53:
Een tweede hypotheek heeft een hoger risicoprofiel dan een eerste hypotheek.

Immers: stel dat je in een executie terecht komt, wordt eerst de 1e hypotheeknemer betaald tot ten hoogste het bedrag van inschrijving. Daarna komt pas de 2e hypotheeknemer aan bod.

Als je iemand 100% LTV uitleent, loop je in feite risico met de bovenste 20 a 30%. Als je iemand bovenop een inschrijving van 80% van de actuele LTV iemand 20% uitleent dan is je hele lening behoorlijk riskant. De rente zal gauw een procent hoger liggen schat ik.

Geldt dit ook als beide leningen door dezelfde hypotheekverstrekker gegeven worden? Lijkt mij niet. Daarnaast geven ze echt expliciet aan dat de actuele rentes van toepassing zijn op de lening voor de overwaarde. Als ik de volledige overwaarde opneem zit ik weer op 100% LTV, wat bij een rente van 1 jaar vast 1,3% is. Jij vermoedt dat ze hier toch nog een procent bij zullen doen?

[t_captain]

Ga je de hypotheek openbreken of een 2e hypotheek erbij opnemen?

Ook bij dezelfde geldverstrekker sta je voor die keuze.

[marvel27]

Ik weet niet precies wat jij verstaat onder hypotheek openbreken, of een 2de hypotheek erbij opnemen. Maar de huidige geldverstrekker geeft aan dat er twee opties zijn:

1) bestaande lening verhogen: als in de hypotheekakte een hoger bedrag staan aangegeven dan ik nu leen, kan de lening worden opgehoogd tot dat bedrag van de hypotheekakte. Het is voor mij onduidelijk of ze met 'het bedrag dat ik nu leen' het oorspronkelijke bedrag van de hypotheek bedoelen, dus 308.000€, of de nog openstaande schuld, dus 293.000€. Afhankelijk van welk bedrag ze bedoelen kan ik hiermee 0€ of 15.000€ lenen. Ik neem aan dat je dit bedoelt met 'hypotheek openbreken'?
2) een bijkomende lening: hiermee sluit je een nieuwe lening af bij de(zelfde) geldverstrekker. De totale lening mag niet hoger zijn dan de waarde van het huis. Ik kan hiermee in theorie dus 390.000€ min 293.000 = 97.000€ lenen.

Ze geven ook aan dat voor het nieuwe deel van de lening, of dat nu via optie 1 of 2 gaat, de actuele rente geldt. LTV gaat weer naar 100%, en de rente aan 100% LTV staat gewoon transparant aangegeven. Die is hoger bij lagere LTV's, maar nog steeds heel wat lager dan mijn huidige rente.

[Rukapul]

t_captain schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 22:53:
Een tweede hypotheek heeft een hoger risicoprofiel dan een eerste hypotheek.

In de praktijk zijn dit vrijwel altijd normale hypotheken. Tweede hypotheken in juridische zin zijn de uitzondering (om verklaarbare). In de praktijk sluit men bij de eigen bank een nieuw lening(deel) af bij de huidige hypotheekverstrekker al dan niet onder dezelfde hypothecaire akte. Het alternatief is het geheel oversluiten, maar dan komt boeterente om de hoek kijken. In beide gevallen is er sprake van een enkele hypotheek met eventueel meerdere leningdelen. Er is dan ook een enkel risicoprofiel voor alle delen samen.

[FreakNL]

@marvel27
Denk je echt dat je de eerste ben dit dit verzint? Als het om geld gaat worden alle Nederlanders “slim”.

Je rente is trouwens niet hoog te noemen, zoals je zelf wel doet... Maar je rente is gewoon laag.

En je gaat HRA verliezen als je het geld niet gebruikt voor verbetering van de woning.

[marvel27]

Geen idee of ik de eerste ben, is ook niet zo boeiend. Ik heb de constructie in elk geval nog niet eerder beschreven gezien.

Ik denk niet dat ik ergens mijn rente 'hoog' heb genoegd, maar misschien lees ik er overheen. Die is historisch gezien natuurlijk bijna op het dieptepunt. Maar als je de rente legaal en met niet al te veel moeite sterk kan verlagen, waarom zou je dat niet doen? Mijn hypotheek is nog maar 2 jaar oud. Een lagere rente kan over de hele looptijd zomaar tienduizenden euro's schelen.

HRA: meer mensen hebben dat aangegeven in dit topic, maar zoals gezegd in de topicstart klopt dat volgens mij niet helemaal, of is dat niet het hele verhaal. Als je kijkt naar een familiebank-constructie zit je met een vergelijkbare situatie: je gaat bij familie een lening aan. Dat bedrag gebruik je om je hypotheek af te lossen. Voor die familielening heb je ook recht op hypotheekrenteaftrek, ondanks dat je het bedrag niet hebt ingezet om een huis te kopen, verbouwen of onderhouden.

[Rukapul]

marvel27 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 15:33:
[...]
Nog eens gecheckt, en staat er volgens mij echt niet in. De bank kan ook niet weten wat de herkomst is van het geld.

Kleine waarschuwing over die tweede zin: het gaat niet om wat de bank kan controleren maar wat de klant kan aantonen als oorsprong van het geld. Dat is dus een omgedraaide bewijslast. De bank kan dat ook heel eenvoudig koppelen aan de haar wettelijke verplichtingen volgens de WFT.

Als de bepaling dus wel in de voorwaarden staat dan kun je niet blind aannemen dat je er mee wegkomt.

In de praktijk is in een complex financieel huishouden over tijd het ene geld nauwelijks van het andere te scheiden. (Maar hier komt HRA om de hoek kijken want voor 'herfinanciering' moeten de transacties in de tijd bij elkaar liggen).

Als je overigens ook box 3 vermogen hebt boven de vrijstelling dan kan het voordeliger zijn om een lening in box 3 zonder HRA te laten vallen.

Overigens lees ik hier diverse malen dat de bank het uitmaakt waar je het geld aan besteedt. In de praktijk valt dit mee zolang de bank het risico kan beheersen en aan haar zorgplicht kan voldoen (bv betaalbaarheid doorrekenen met of zonder HRA) . Denk aan ophogen tot bv 90% een als doelen woningverbetering een investeren. Wat je er vervolgens mee doet incl. wele box het valt is aan je zelf (een de belastingdienst).

[Rukapul]

marvel27 schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 08:20:
Geen idee of ik de eerste ben, is ook niet zo boeiend. Ik heb de constructie in elk geval nog niet eerder beschreven gezien.

Je kunt op iex.nl ook nog eens zoeken naar een column van Jos Koets hierover.

HRA: meer mensen hebben dat aangegeven in dit topic, maar zoals gezegd in de topicstart klopt dat volgens mij niet helemaal, of is dat niet het hele verhaal. Als je kijkt naar een familiebank-constructie zit je met een vergelijkbare situatie: je gaat bij familie een lening aan. Dat bedrag gebruik je om je hypotheek af te lossen. Voor die familielening heb je ook recht op hypotheekrenteaftrek, ondanks dat je het bedrag niet hebt ingezet om een huis te kopen, verbouwen of onderhouden.

Je mag herfinancieren met behoud van HRA inderdaad. Dat werkt dus prima voor (een deel van) een nieuwe lening dat dicht bij een aflossing valt. Nu een som opnemen een in het nieuwe jaar aflossen kun je dat niet voor beargumenteren. Regel je het in december, met een stuk aflos in dec en een stuk in jan dan wellicht wel, al wordt dat dan een inconsistente aangifte tussen de twee jaren wat wellicht een controle van de aangifte triggert.

[marvel27]

Rukapul schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 08:30:
[...]

Je kunt op iex.nl ook nog eens zoeken naar een column van Jos Koets hierover.

[...]

Je mag herfinancieren met behoud van HRA inderdaad. Dat werkt dus prima voor (een deel van) een nieuwe lening dat dicht bij een aflossing valt. Nu een som opnemen een in het nieuwe jaar aflossen kun je dat niet voor beargumenteren. Regel je het in december, met een stuk aflos in dec en een stuk in jan dan wellicht wel, al wordt dat dan een inconsistente aangifte tussen de twee jaren wat wellicht een controle van de aangifte triggert.

Bedankt voor de tip! Hij beschrijft inderdaad exact wat ik ook bedacht had. De column is hier te vinden. Hij geeft aan dat er binnen de Belastingdienst tegenstrijdige signalen te horen zijn over of je voor het opgenomen bedrag recht hebt op HRA.

De belastingdienst
Collega’s (hypotheekadviseurs) hebben de constructie voorgelegd aan de belastingdienst. Van hen heb ik vernomen dat de Belastingdienst het opgenomen bedrag als een box 3-bedrag ziet. Over de betaalde hypotheekrente is er dan geen fiscaal voordeel meer. De vraag is of dat nog nodig is bij een lage hypotheekrente.

Ik weet echter ook dat een klant van mij van de Belastingdienst een brief heeft (die brief heb ik ook) waarin heel duidelijk staat dat er gewoon sprake is van een box 1-hypotheekschuld. Er wordt dus bij de Belastingdienst verschillend gedacht over deze constructie.

Ik heb een mogelijk relevante pagina gevonden op de site van de belastingdienst:

Hypotheek oversluiten - hoe zit het dan met mijn hypotheekrenteaftrek?
Ik heb mijn hypotheek afgesloten op of na 1 januari 2013

Dan mag u de hypotheekrente alleen aftrekken als u uw hypotheek binnen 30 jaar aflost.

Verhoogt u uw hypotheek?

Dan moet u die verhoging wel gebruiken voor uw eigen woning. Voor deze verhoging geldt dat u de hypotheek binnen 30 jaar moet aflossen. Dan mag u de hypotheekrente aftrekken.

Het is niet helemaal vergelijkbaar omdat het geen wholesale oversluiting is van de hypotheek, en 'gebruiken voor uw eigen woning' is wat vaag, maar ik maak eruit op dat behoud van HRA bij een verhoging van de hypotheek niet per definitie is uitgesloten.

[ Voor 22% gewijzigd door marvel27 op 29-08-2020 09:42 ]

[Douweegbertje]

Ik denk dat je nu meer gewoon in de situatie zit dat je het maar moet proberen / het echt laat berekenen.

Om nog als toevoeging te geven waarom ik dat aangaf van "je rente is al laag", het is de rompslomp eromheen voor 0,4 a 0,5% rente verschil. Uiteraard is dat een bedrag over 30 jaar. De blog die je aanhaalt heeft het niet voor niets over een rente van 5% op de eerste hypotheek.

Als je "gewoon" één hypotheek hebt is het boekje klaar en weet je exact waar je aan toe bent en is alles daaromheen (belastingdienst bijv.) geregeld. Dat is misschien dan de veilige/makkelijke manier en ik beredeneer dan vanuit kosten/baten. Voor 0,4% is dat het mij persoonlijk niet waard. Eventuele veranderingen bij de belastingdienst, verbouwing in de toekomst (misschien niet nu maar over 10 jaar) met de overwaarde, daar ga jij dan last van krijgen. Ten koste dat je nu misschien een klein beetje bespaard.

Mijn redenatie is dat alle kosten & tijd; dus het uitzoeken, financieel adviseur, nieuwe hypotheek aanvragen en mogelijke "moeite" bij de belastingdienst niet opwegen tegen die 0,4% rente verschil op niet eens je gehele lening maar 90k. Ik denk zelfs dat als je alle kosten daarvan berekend en dat geld zou investeren in aandelen je meer voordeel oplevert maar met name gemak.

Even domweg de berekening dat 0,4% rente verschil op die restwaarde met een looptijd van 30 jaar "maar" 10 tot 12.000 oplevert. Stel dat je de kosten van alles (ik ga even uit van 3000 euro) zou gebruiken voor een gemiddeld fonds, dan is het eindbedrag van die 3000 euro gemiddeld gezien ~9000 euro en als het fonds het "goed" doet ongeveer 14.000 euro over 30 jaar...

Daarom zou ik dus er geen moeite in stoppen

[Rukapul]

marvel27 schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 08:39:
Het is niet helemaal vergelijkbaar omdat het geen wholesale oversluiting is van de hypotheek, en 'gebruiken voor uw eigen woning' is wat vaag, maar ik maak eruit op dat behoud van HRA bij een verhoging van de hypotheek niet per definitie is uitgesloten.

Je redeneert te moeilijk. HRA kan op twee manieren tot stand komen of blijven: woningverbetering, woningaankoop, etc. of vervanging, oversluiten van een lening waarvoor HRA geldt. Dat laatste is hier van toepassing.

Dat je het vorm geeft bij de bank die een verhoging direct gevolgd door aflossing is niet meer dan een technisch uitvoeringsaspect.

Douweegbertje schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 14:09:
Ik denk dat je nu meer gewoon in de situatie zit dat je het maar moet proberen / het echt laat berekenen.

Om nog als toevoeging te geven waarom ik dat aangaf van "je rente is al laag", het is de rompslomp eromheen voor 0,4 a 0,5% rente verschil. Uiteraard is dat een bedrag over 30 jaar. De blog die je aanhaalt heeft het niet voor niets over een rente van 5% op de eerste hypotheek.

Als je "gewoon" één hypotheek hebt is het boekje klaar en weet je exact waar je aan toe bent en is alles daaromheen (belastingdienst bijv.) geregeld. Dat is misschien dan de veilige/makkelijke manier en ik beredeneer dan vanuit kosten/baten. Voor 0,4% is dat het mij persoonlijk niet waard. Eventuele veranderingen bij de belastingdienst, verbouwing in de toekomst (misschien niet nu maar over 10 jaar) met de overwaarde, daar ga jij dan last van krijgen. Ten koste dat je nu misschien een klein beetje bespaard.

Mijn redenatie is dat alle kosten & tijd; dus het uitzoeken, financieel adviseur, nieuwe hypotheek aanvragen en mogelijke "moeite" bij de belastingdienst niet opwegen tegen die 0,4% rente verschil op niet eens je gehele lening maar 90k. Ik denk zelfs dat als je alle kosten daarvan berekend en dat geld zou investeren in aandelen je meer voordeel oplevert maar met name gemak.

Even domweg de berekening dat 0,4% rente verschil op die restwaarde met een looptijd van 30 jaar "maar" 10 tot 12.000 oplevert. Stel dat je de kosten van alles (ik ga even uit van 3000 euro) zou gebruiken voor een gemiddeld fonds, dan is het eindbedrag van die 3000 euro gemiddeld gezien ~9000 euro en als het fonds het "goed" doet ongeveer 14.000 euro over 30 jaar...

Daarom zou ik dus er geen moeite in stoppen

Dat heb ik ook jaren gedacht. Uiteindelijk bleek er veel meer mogelijk dan gedacht met vrijwel geen moeite. 2x half uurtje met de bank videocall en wat tijd om info te verzamelen en uploaden. Ik deed het overigens niet met als doel een half procent rente te besparen.

Als variant op wat je zelf al noemt kun je ook het geleende bedrag van bv 100k investeren

[igmar]

marvel27 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 15:12:
Klinkt een beetje gek, maar beer met me.

Eerst even wat feiten: ik heb 2 jaar geleden een hypotheek afgesloten voor een bedrag van 308.000€, 20 jaar vast aan een rente van 2,85%. Op dit moment is de openstaande schuld ongeveer 293.000€. Onlangs hebben we onze woning opnieuw laten taxeren, en daaruit blijkt dat de huidige waarde 390.000€ is. We hebben dus een overwaarde van 97.000€. Doordat de LTV nu onder een bepaalde drempel is gegaan zakt mijn risico-opslag, en is de rente vanaf september 2,62%. Ik mag jaarlijks 15% van het oorspronkelijke bedrag, dus 46.200€, boetevrij aflossen.

Over het opnemen van de overwaarde staat op de site van de hypotheekverstrekker dat mijn huidige lening enkel opgehoogd kan worden tot het oorspronkelijke bedrag van 308k, wat 15k zou zijn. Als ik de volledige overwaarde van 97k wil opnemen moet ik daarvoor bij hen een nieuwe lening afsluiten, en bij de notaris passeren voor een nieuwe hypotheekakte. Op voorwaarde dat we een lening van 390k financieel kunnen dragen. Dit zal geen probleem zijn.

De hypotheekverstrekker geeft aan dat voor de nieuwe lening de actuele rente geldt. Die is veel aantrekkelijker dan de mijn huidige lening: 20 jaar vast aan 100% LTV is nu 2.15%, en 1% jaar vast aan 100% is zelfs maar 1,3%.

Kun je de opgenomen overwaarde gebruiken voor het aflossen van de huidige lening? Stel dat ik 92.400€ aan overwaarde opneem. Ik zou dan bv op 31 december 15% (46200€) overmaken, en op 1 januari nog eens dat bedrag. Mijn totale openstaande schuld blijft in dat geval even hoog, maar in plaats van lening A van 293.000€ aan 2,62%, heb ik nu 1) lening A van 200.400€ aan 2,62% en lening B van 92.400€ aan 1,3%.

Weet iemand of dit is toegestaan? In de algemene voorwaarden van de lening staat nergens dat dit niet mag. De bank hoeft ook niet te weten waar je je geld voor wil gebruiken.

Blijf je over het nieuwe bedrag genieten van renteaftrek? Ik zou denken van wel, want het is geld dat je inzet in de context van je hypotheeklening. Vergelijk bijvoorbeeld met de familiebank waarbij je een bedrag leent van je ouders, en dat bedrag gebruikt om je bestaande lening af te lossen. Voor de lening van je ouders kun je ook gebruik maken van hypotheekrenteaftrek.

Als dit mogelijk is, is op 2 januari 2021 mijn situatie weer zoals vandaag, buiten het feit dat mijn gemiddelde rente lager is (en ik een bedrag aan de notaris heb moeten betalen): openstaande schuld is 293.000€ (min de maandelijkse betalingen die ik in de tussentijd heb gedaan), en waarde van de woning is nog steeds 390.000€ (los van eventuele nieuwe waardestijging). Ik heb in dit geval nog steeds een overwaarde van 97k, die ik zou kunnen opnemen. In theorie zou ik hiermee hetzelfde riedeltje kunnen afgaan, tot ik de hele oude hypotheek heb omgezet in de nieuwe lening met een lagere rente, zonder een boeterente te hebben moeten betalen.

Dit klinkt bijna te mooi om waar te zijn. Zie ik ergens iets over het hoofd?

Je moet het geld investeren in de woning. De hypotheek ermee aflossen is niet investeren, dus als het al rond komt : Je krijgt geen aftrek.

Je bank zal er niet mee akkoord gaan : Je lost een hypotheek af met een andere hypotheek. Over het algemeen genomen gaan banken daar niet mee akkoord, dat is gewoon teveel risico, ook omdat de overwaarde niks is : Het is een theoretisch bedrag.

Je zal ook met je bank om de tafel moeten zitten : Je moet mogelijk een boete betalen omdat je de hypotheek doorbreekt.

Het is een mooie constructie, maar ik denk niet dat je 't voor elkaar gaat krijgen.

[FreakNL]

Ik lees met interesse mee hoor (140k open tegen 3.4% met een woningwaarde van 350k) maar ik denk niet dat je iets voor elkaar kunt krijgt... Anders zou er toch ook geen rentemiddeling bestaan?

BTW, als er (veel) spaargeld is kun je er ook voor kiezen om de HRA te laten voor wat het is, bij zo'n lage rente boeit het toch niet en je kan schuld wegzetten tegen je spaargeld zodat je geen VRH meer betaald.

[marvel27]

Net gebeld met de belastingdienst. 3x doorgeschakeld tot ik bij de fiscale expert terecht kwam. Daar nog 15 minuten in de wacht gestaan omdat ze moesten opzoeken hoe dit precies zat. Uiteindelijk kwam de aardige mijnheer terug met het verlossende antwoord: de belastingdienst ziet dit als een vorm van oversluiten, waarbij de ene lening (deels) vervangen wordt door een andere lening. Hun definitie van 'gelinkt aan het huis' is dus breder dan enkel 'fysiek in het huis investeren'. Als de nieuwe lening voldoet aan de voorwaarden voor HRA (in max 30 jaar annuitair of lineair aflossen) heb je ook voor die lening recht op hypotheekrenteaftrek.

Puzzelstuk 1 is dus op zijn plek gevallen

Nu proberen in te schatten of de de geldverstrekker goedkeuring geeft voor
1. het opnemen van de overwaarde en het geld te gebruiken voor aflossing
2. dit meerdere keren herhalen

Ik heb naar aanleiding van deze quote van @Rukapul nog even verder nagedacht.

Rukapul schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 22:30:
Sowieso is het een goed idee om te vragen tot hoever je mag ophogen zonder notaris. Dat kun je mogelijk een beetje oprekken door van tevoren af te lossen (uit eigen vermogen).

Op dit moment is er zo'n 15k ruimte tussen de openstaande schuld en de oorspronkelijke hypotheek. Als ik die ruimte kan vergroten naar 42,200€ (het bedrag dat ik jaarlijks boetevrij mag aflossen) en dat opneem, dan spaar ik inderdaad de notariskosten uit. Als de geldverstrekker niet moeilijk doet, en ik het carrousel een aantal jaar kan herhalen tot de hele oorspronkelijke hypotheek is omgezet, bespaar ik meerdere keren de kost van de notaris.

Ik zou daarvoor een persoonlijke lening kunnen aangaan, of als je het helemaal wil optimaliseren, een familiebanklening. Dan spaar je én de notariskosten uit, en kun je meer hypotheekrente aftrekken.

[ Voor 5% gewijzigd door marvel27 op 31-08-2020 14:58 ]

[Phusebox]

Even een oud topic kicken want ik kwam afgelopen weekend op een soortgelijk idee.

Huidige situatie:
Hypotheek met 2 delen:
Bankspaarhypotheek: 160.000 euro
Aflossingsvrij deel: 50.000
Rente: 4,7% op beide
Staan beide vast tot einddatum in 2037

Mag maximaal 42.000 boetevrij aflossen dit jaar.

Mijn idee was om de hypotheekruimte in onze hypothecaire akte (40.000) op te nemen als nieuwe hypotheek voor 15 jaar en deze te gebruiken om het aflossingsvrij deel zo goed als af te lossen. Het laatste restant doe ik dan volgend jaar.

Daarmee zou ik dit stuk gecoverd hebben en van 4,7% naar ongeveer 1,3% rente gaan. Op het bankspaar gedeelte ga ik niet aflossen uiteraard.

Mijn schuld blijft gelijk alleen de vaste lasten nemen af. Ik hoef niet naar een notaris, enkel advies en afsluitkosten van de bank (ca. 2000 euro) te betalen.

Zelfs al zou de nieuwe hypotheek niet aftrekbaar zijn zou ik volgens mij alsnog flink besparen over de resterende 16 jaar?

[marvel27]

Je wilt dus enkel het deeltje van 50k op deze manier aflossen? Op berekenhet.nl kun je uitreken wat je oude en nieuwe maandlasten voor dat stukje zullen zijn. Ik denk dat je winst relatief beperkt gaat zijn, ondanks het grote verschil in rente. Moet je afwegen tegen de 2000€ (voor aftrek) voor advies en afsluitkosten. Misschien execution-only overwegen? Of een adviseur die niet zoveel rekent.

[Barrycade]

@Phusebox als je je hypotheekruimte gebruikt is dat dan niet onder dezelfde voorwaarden als je bestaande hypotheek en dezelfde rente?

[Phusebox]

Barrycade schreef op woensdag 28 april 2021 @ 20:36:
@Phusebox als je je hypotheekruimte gebruikt is dat dan niet onder dezelfde voorwaarden als je bestaande hypotheek en dezelfde rente?

Dat weet ik dus niet. En aangezien je tegenwoordig niks meer kan vragen aan de bank zonder te betalen kom ik niet echt verder.

[Barrycade]

Maar vragen staat vrij als je al een relatie met de bank heb.
Staat er niets in je papieren? Dan kan je ook nalezen hoe en waarmee je je hypotheek mag aflossen.

[Phusebox]

marvel27 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 14:00:
Je wilt dus enkel het deeltje van 50k op deze manier aflossen? Op berekenhet.nl kun je uitreken wat je oude en nieuwe maandlasten voor dat stukje zullen zijn. Ik denk dat je winst relatief beperkt gaat zijn, ondanks het grote verschil in rente. Moet je afwegen tegen de 2000€ (voor aftrek) voor advies en afsluitkosten. Misschien execution-only overwegen? Of een adviseur die niet zoveel rekent.

Zelfs als ik het niet kan aftrekken bespaar ik volgens mij nog best flink.

45.000 euro aan 4,7% per jaar is 31.725 euro aan rente over 15 jaar. Ga ik uit van een gunstige 40% aftrek (wat ik niet verwacht de komende 15 jaar) kom ik uit op 19.035 euro.

45.000 euro aan 1,3%, niet aftrekbaar, is. 8775 euro, plus 2000 euro kosten is 10.775 euro.

Ruim 8000 euro besparing dus.

[Phusebox]

Barrycade schreef op woensdag 28 april 2021 @ 20:47:
Maar vragen staat vrij als je al een relatie met de bank heb.
Staat er niets in je papieren? Dan kan je ook nalezen hoe en waarmee je je hypotheek mag aflossen.

Ga eens zoeken naar de voorwaarden maar de Rabobank is meestal niet heel welwillend om ergens aan mee te werken helaas.

Dus ik verwacht ook niet dat ze dit überhaupt gaan doen al zou het officieel mogelijk zijn. Ze kunnen immers altijd nog gewoon weigeren.

Wat dat betreft beetje genaaid met 30 jaar vastzetten destijds. Oversluiten kost me 38.000 euro boete. Aflossen met spaargeld heeft weinig zin. Dan zit er te veel vast in ons huis.

[Barrycade]

Tja aflossingsvrij is uiteindelijk niet klaar na 30 jaar hè, dus snap je berekening, maar dat is een beetje jezelf rijk rekenen.

Als je het spaargeld nu wel hebt en vandaag aflost dan bespaar je je ook 32000 euro aan rente. En hoef je ook die 50k niet over 15 jaar alsnog af te tikken.(maar die zal dan door inflatie minder zwaar wegen)

Je kan ook een persoonlijke lening nemen en daarmee je aflossingsvrije mee aflossen, maar dan zit je wellicht al redelijk gelijk met het omzetten naar een lineaire hypotheek bij de Rabo voor 300 euro. Weet niet wat persoonlijke leningen doen qua rente. Maar bij het omzetten behoud je tenminste HRA voor je lening.

[Phusebox]

Barrycade schreef op woensdag 28 april 2021 @ 22:43:
Tja aflossingsvrij is uiteindelijk niet klaar na 30 jaar hè, dus snap je berekening, maar dat is een beetje jezelf rijk rekenen.

Als je het spaargeld nu wel hebt en vandaag aflost dan bespaar je je ook 32000 euro aan rente. En hoef je ook die 50k niet over 15 jaar alsnog af te tikken.(maar die zal dan door inflatie minder zwaar wegen)

Je kan ook een persoonlijke lening nemen en daarmee je aflossingsvrije mee aflossen, maar dan zit je wellicht al redelijk gelijk met het omzetten naar een lineaire hypotheek bij de Rabo voor 300 euro. Weet niet wat persoonlijke leningen doen qua rente. Maar bij het omzetten behoud je tenminste HRA voor je lening.

Omzetten doet de Rabobank niet, heb ik jaren geleden al eens gevraagd. Ze zien het als oversluiten en dat kan alleen voor de volledige hypotheek, niet enkel het aflossingsvrij deel. En dan betaal ik dus 38000 boete momenteel.

[Maasluip]

Phusebox schreef op woensdag 28 april 2021 @ 20:43:
[...]

Dat weet ik dus niet. En aangezien je tegenwoordig niks meer kan vragen aan de bank zonder te betalen kom ik niet echt verder.

Dat is niet zo. Als je een relatie met de Rabobank hebt dan kun je gewoon een adviesgesprek met hun hebben, zonder kosten. Heb ik ook om de paar jaar.
Waarschijnlijk als dat uiteindelijk leidt tot het afnemen van een nieuwe hypotheek dan moet je er wel voor betalen.

[Phusebox]

Maasluip schreef op donderdag 29 april 2021 @ 09:15:
[...]

Dat is niet zo. Als je een relatie met de Rabobank hebt dan kun je gewoon een adviesgesprek met hun hebben, zonder kosten. Heb ik ook om de paar jaar.
Waarschijnlijk als dat uiteindelijk leidt tot het afnemen van een nieuwe hypotheek dan moet je er wel voor betalen.

Dan is onze Rabobank anders. Ik heb 5 jaar geleden moeten smeken bijna voor een adviesgesprek, terwijl toen we 15 jaar geleden het traject ingingen ze zeiden dat er regelmatig gesprekken zouden zijn.

En in dat adviesgesprek, dat bedoelt was om hun te wijzen op fouten en dingen die wettelijk gezien aangepast moesten worden, probeerden ze ons alleen maar een hogere hypotheek aan te smeren. "Waarom wonen jullie nog in zo'n klein huis? Jullie kunnen veel meer lenen..."

[ybos]

Phusebox schreef op donderdag 29 april 2021 @ 05:55:
[...]

Omzetten doet de Rabobank niet, heb ik jaren geleden al eens gevraagd. Ze zien het als oversluiten en dat kan alleen voor de volledige hypotheek, niet enkel het aflossingsvrij deel. En dan betaal ik dus 38000 boete momenteel.

Wij hadden onze hypotheek ook 30 jaar vastgezet voor 5,5% ergens midden 2000.
Wij hadden letterlijk "een fout van de bank in uw voordeel" denk ik, wij hebben heb gratis mogen omzetten naar variabel, was toen rond de 3,5%. Dat heeft n mooi voordeel opgeleverd

[FreakNL]

@Phusebox,

Ben jij hiermee nog verder gekomen?

Ik ben zelf bezig geweest met een garagebox (dat is uiteindelijk afgeketst) maar in de gesprekken met mijn adviseur en hypotheeknemer kwam naar voren dat ik zonder veel gedoe gewoon 40k kan bijlenen... Kosten zijn rond de 750 euro. Bank interesseert het niks wat ik met dat geld doe...

Ik zou dan met een aflossingsvrije hypotheek van 40k tegen 10 jaar vast rond de 50 euro per maand kwijt zijn, bruto. Eigenlijk netto, want HRA krijg je dan natuurlijk niet.

Als ik dan aan de andere kant die 40k aflos op een leningsdeel met hogere rente ga ik 180 bruto besparen.. Ik verlies dan wel een heel klein stukje hra (over die 40k), dat is rond de 30 tientjes netto. Dus dan ga ik 150 netto per maand besparen. Plus ruim 200 euro vermogensbelasting per jaar (want ik mag die aflossingsvrije hypotheek als schuld wegzetten bij mijn aangifte (we zitten boven de grens van 100k), dat is nog een prettige bijvangst.


Al met al zie ik eigenlijk weinig valkuilen. Ik mag op mijn oorspronkelijk lening maar 10% per jaar aflossen, maar als ik 10% nu doe en 10% in 2022 zit ik al op die 40k.

Met een netto besparing van 150 euro per maand is die 750 er ook zo uit.. Hij is iets complexer omdat die netto besparing er niet direct is, daar moet ik eerst op dat andere leningdeel 40k op aflossen en dat kost een paar maanden (nu 10% en dan januari 2022 10%), maar dan alsnog..

Als de rente in 2031 op 8% staat tik ik die 40k aflossingsvrije lening gewoon in 1 keer weg, ook geen probleem verder...

Ik kan die 40k nu natuurlijk ook gewoon in 1 keer aflossen, dan is de besparing nog veel groter. Maar dat spaargeld is niet alleen van mij, dat is ook gewoon bestemd voor andere dingen en is deels ook gewoon van mijn partner en dochter. Mijn puur persoonlijke buffer zou wel erg klein worden dan...

Ben benieuwd naar jouw ervaringen.

[ Voor 11% gewijzigd door FreakNL op 17-06-2021 16:16 ]

[Phusebox]

FreakNL schreef op donderdag 17 juni 2021 @ 16:11:
@Phusebox,

Ben jij hiermee nog verder gekomen?

Ik ben zelf bezig geweest met een garagebox (dat is uiteindelijk afgeketst) maar in de gesprekken met mijn adviseur en hypotheeknemer kwam naar voren dat ik zonder veel gedoe gewoon 40k kan bijlenen... Kosten zijn rond de 750 euro. Bank interesseert het niks wat ik met dat geld doe...

Ik zou dan met een aflossingsvrije hypotheek van 40k tegen 10 jaar vast rond de 50 euro per maand kwijt zijn, bruto. Eigenlijk netto, want HRA krijg je dan natuurlijk niet.

Als ik dan aan de andere kant die 40k aflos op een leningsdeel met hogere rente ga ik 180 bruto besparen.. Ik verlies dan wel een heel klein stukje hra (over die 40k), dat is rond de 30 tientjes netto. Dus dan ga ik 150 netto per maand besparen. Plus ruim 200 euro vermogensbelasting per jaar (want ik mag die aflossingsvrije hypotheek als schuld wegzetten bij mijn aangifte (we zitten boven de grens van 100k), dat is nog een prettige bijvangst.


Al met al zie ik eigenlijk weinig valkuilen. Ik mag op mijn oorspronkelijk lening maar 10% per jaar aflossen, maar als ik 10% nu doe en 10% in 2022 zit ik al op die 40k.

Met een netto besparing van 150 euro per maand is die 750 er ook zo uit.. Hij is iets complexer omdat die netto besparing er niet direct is, daar moet ik eerst op dat andere leningdeel 40k op aflossen en dat kost een paar maanden (nu 10% en dan januari 2022 10%), maar dan alsnog..

Als de rente in 2031 op 8% staat tik ik die 40k aflossingsvrije lening gewoon in 1 keer weg, ook geen probleem verder...

Ik kan die 40k nu natuurlijk ook gewoon in 1 keer aflossen, dan is de besparing nog veel groter. Maar dat spaargeld is niet alleen van mij, dat is ook gewoon bestemd voor andere dingen en is deels ook gewoon van mijn partner en dochter. Mijn puur persoonlijke buffer zou wel erg klein worden dan...

Ben benieuwd naar jouw ervaringen.

Helaas, zowel onafhankelijke adviseur als de bank (duh) zien geen mogelijkheden. In mijn voorwaarden staat dat ik geleend geld (van dezelfde bank) niet mag gebruiken voor aflossen. Een hypotheek bij een andere bank ga ik niet krijgen, die zullen daar niet op zitten te wachten.